房地产估价讲稿ppt

1、、市场比较法A、教学课时 6课时B、教学目的与要求通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理掌握交易实例的收集与可比实例的选取掌握目标房地产差异修正掌握市场比较法应用举例与分析C、本章教学重点交易实例的收集与可比实例的选取D、本章教学难点目标房地产差异修正4.1 市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念市场比较法，市价比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法，简称，比较法或市场法。通过比较方法求取房地产价格的一种方法将估价对象房地产与在近期已发生了交易的类似房地加以比较对照，从已经发表了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其类似房地

2、产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产其前提：交易市场已经形成比准价格房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法4.1 市场比较法的基本原理二、市场比较法的理论依据：替代原理（P50）表现为效用相同条件相近的房地产价格总是相互牵引趋于一致。4.1 市场比较法的基本原理三、适用条件与范围（P51）适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况：没有房地产交易的地方在农村等房地产交易较少的地区某些类型很少见

3、的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）4.1 市场比较法的基本原理四、市场比较法的操作步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行区域因素修正进行个别因素修正求出比准价格4.1 市场比较法的基本原理五、市场比较法的限制条件近期性可替代性非单一生正常性可修性合法性 4.2交易实例的搜集应具有充足的初级资料尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例

4、要日积月累，时刻留意一、搜集交易实例的途径（P52）1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解7、其他途径 4.2交易实例的搜集一、搜集交易实例的途径（P52）1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解7、其他途径4.2交易实例的搜集二、搜集交易实例的内容（P52）1、双方交易情况与交易目的2、交易实例的房

5、地产状况3、成交价格与付款方式4、成交日期5、付款方式6、交易情况交易实例调查表（P53）建立交易实例资料数据库 4.3 可比实例的选取可比实例，符合一定条件的可供比较参照的交易实例，应选择3个以上的可比实例。选取的可比实例应符合以下要求：（P54）一、与估价对象类似的房地产（用途、结构、地段）二、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年三、与估价对象房地产的价格类型应相同四、成交价格为正常价格或可修正为正常价格选取可比实例的分配法（P55）4.4价格可比基础的建立目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内

6、涵。换算处理内容：1、统一付款方式2、统一采用单价3、统一币种与货币单位4、统一面积内涵与面积单位4.5 交易情况修正1、交易情况修正含义： 是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。2、造成成交价格偏差的原因4.5 交易情况修正3、交易情况修正的方法：测定特殊因素对房地产交易价格的影响程度利用百分率法和差额法进行交易情况修正交易情况的修正公式：正常价格=可比实例的成交价格交易情况修正系数若以正常交易价格为基准（100）对可比实例价格进行修正，则：正常价格=可比实例的成交价格举例4.6交易日期的修正一、交易日期修正的含义 实际上是交易状况修正，

7、即将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格，以符合估价时的市场行情，这种调整称为交易日期修正。二、交易日期修正的方法：估价时点 价格=可比实例在成交时价格 交易日期修正系数估价时点 价格=可比实例在成交时价格1、采用价格指数修正在估价时点时的价格=可比实例成交日期时的价格估价时点的价格指数/成交日期时的价格指数2、利用价格变动率进行修正在估价时点时的价格=可比实例成交日期时的价格（1价格变动期数）期数4.7房地产状况修正 一、房地产状况修正的含义 即将可比实例在其房地产状况下的价格调整为估价对象房地产状况下的价格二、房地产状况修正的内容 区位状况：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公

8、共设施 权益状况：土地使用年限、规划限制条件（容积率） 实物状况：土地面积形状大小、建筑物规模、结构、装修工程质量等因素。4.7房地产状况修正三、房地产状况修正的方法在估价对象房地产状况下的价格=可比实例在房地产状况下的价格房地产状况修正在估价对象房地产状况下的价格=可比实例在房地产状况下的价格 1/（1 R%）1.直接比较修正单一系数法:直接比较修正,加权比较修正多重系数法:房地产状况修正=区域因素*个别因素2.间接比较修正四、房地产状况修正应注意的问题估价对象房地产状况必须是估价时点的房地产状况，可比实例在房地产状况必须是可比实例房地产在成交日期时的房地产状况4.8综合修正计算一、综合计算

9、修正公式1、直接比较修正公式 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正估价对象房地产价格 = 可比实例价格100/( ) ( ) /100 100/( ) =可比实例价格正常市场价格/实际成交价格价格时点价格/成交日期价格 对象状况价格/实例状况价格2、间接比较修正公式 交易情况修正 交易日期修正 标准化修正 房地产状况修正估价对象价格 = 可比实例价格100/( ) ( ) /100 100/( ) ( )/100 =可比实例价格正常市场价格/实际成交价格价格时点价格/成交日期价格 标准状况价格/实例状况价格对象状况价格/标准状况价格4.8综合修正计算二、求取综合结果的方法简单算术平均法加权算术平均法中位数法众数法其他方法4.8综合修正计算市场比较法内容总结和运用搜集交易案例存入交易案例库选