复件 [成都]2014年大型房交会市场研究报告(图表分析)

1、2014年成都秋季房交会市场研究报告2014.9.9序言今年的秋交会，在市场持续调整中，承载着太多的期望。在九月传统销售旺季当中，并未给成都的楼市带来数据上的利好，更多的是成交同比环比双 双大降，购房者观望气氛并无明显改善。虽然开发商降价让利动作明显，政策不断向好，但是各 销售案场的成交转化率持续走低，开发商、代理商的任务压力不断增大。是否终结客户观望，让案场重回热销轨道，房交会，对地产行业而言，期望着一场甘霖。从年初开始，降价的浪潮一直在延续，价格项目也屡见不鲜。随着各地楼市限购集中松绑进 入尾声，限贷政策宽松事实已定，我们认为政策已逐渐明确，在经过长时间的价格调整周期 后，价格的底部也基本

2、确立。在10月的关键节点上，信贷政策的利好，无疑给疲软的楼市打了一针强心剂。我们认为四季 度价格将处于稳定状态，客户的观望情绪也将逐渐弱化，房贷利率下降，解除限购后将是刚性需 求购房的窗口期，短期内成交将重回上升轨道。市场背景秋交会详述后市研判行业指标持续下行，政策利好或刺激市场需求全国商品房开发投资房地产行业投资热情并断降低，投资增速持续下行。2014年1-8月，全国房地产投资额累计值58,974亿元，8月累计投资增速13.2%，增速较去年同期回落6个百分点，环比回 落0.5个百分点，处于近几年最低点。商品房开发投资额及增速走势房地产开发投资额（亿元）投资累计值同比增速(%)10000045

3、90000408000035700003060000255000020400003000015200001010000510/0210/0410/0610/0810/1010/1211/0311/0511/0711/0911/1112/0212/0412/0612/0812/1012/1213/0313/0513/0713/0913/1114/0214/0414/0614/0800备注：国家统计局数据更新至2014年8月全国商品房成交增速近几年总体呈小幅下降态势，整体市场发展放缓，进入调整阶段。2014年1-8月，全国商品房成交面积64987，较去年同期下降8.3%；商品房总销售金额41,66

4、1亿元，同比下降8.9%。全国历年商品房销售面积及同比增速走势150000销售面积（万）同比增速(%)面积：-8.3%60401000002050000002002200320042005200620072008200920102011201220132014 1-20100000800006000040000200000全国历年商品房销售金额及同比增速走势 销售金额（亿元）同比增速(%)8月金额：-8.9%100806040200-202002200320042005200620072008200920102011201220132014 1-8月备注：国家统计局数据更新至2014年8月全国

5、商品房价格全国房地产市场低迷，今年价格整体呈下探趋势，楼市降价跑量成为常态。2014年1-8月，全国商品房销售均价6411元/，同比微幅回落0.7个百分点。 8月70个大中城市中，价格环比 下降的城市有67个，持平的城市有2个，上涨的城市有1个。近几年全国房价涨幅趋于平缓，行业发展速度减慢。全国历年商品房销售均价及同比增速走势销售均价（元/）同比增速(%)700025600020500015400010300020005100000-52002200320042005200620072008200920102011201220132014 1-8月备注：国家统计局数据更新至2014年8月全国商

6、品房新开工全国商品房新开工面积增速近年来持续低位徘徊。近几年商品房开工面积及竣工面积增速保持相对平稳态势。今年1-8月，全国商品房开工面积同比增速为11.5%，竣工面积增速为6.7%，相较于新开工项目，房企更多侧重于加快已开工项目周转速度，以实现资金回笼。今年以来房地产新开工面积较去年同期水平大幅下降。1-8月，商品房新开工面积114382，同比负增长10.5%，增速持续处于低位徘徊。迫于市场低迷及高企库存压力，房企新开工意愿不强。客群变化购房主力人群趋于年轻化，以自住为目的的购房行为比重并断加大。近几年房地产购房人群中，投资客户占比逐年趋小，商品住宅市场向改善和刚性需求主导阶段转变。购房人群

7、平均年龄逐年减小，主力客群趋于年轻化，刚性需求及首套房购置成为购房重要导向。2014客户中投资客占比客户年龄段结极土地市场表现低迷，开发商拿地谨慎土地市场成都土地成交持续回落，9月土地成交量下降到冰点。供应面积（亩）成交面积（亩）历年来大成都范围内土地供应及成交面积走势图（单位：亩）6000500040003000200010002012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月0年份供应宗数供应面积（亩）成交宗数成交面积（亩）2007年32526255.68276227

8、43.312008年26820500.6324519526.852009年30631399.9624222717.532010年46136671.1329928120.052011年24316397.8121413600.552012年36724652.8531222519.092013年29617367.826615439.132014年1-9月19114463.501339715.46数据来源：锐理数据平台土地市场成交面积、楼面地价同比双双下滑，开发商拿地积极性并高，土地市场表现疲软。2014年1-9月大成都范围内土地供应191宗，同比下降6.83%，供应面积14463.5亩，面积同比上升

9、18.75%。土地成交133宗，同比下降24.86%，成交面积9715.46亩，同比下降5.91%。土地成交平均楼面地价为1728元/，同比下降12.24%。历年来大成都范围内土地供应及成交面积走势（单位：亩）10年1-9月11年1-9月12年1-9月13年1-9月14年1-9月土地供应（亩）28679.947094.5716393.3612179.614463.5土地成交（亩）29272.918137.3913927.83103269715.46平均楼面地价（元/）9941449133119691728350003000025000200001500010000500002500200015

10、0010005000数据来源：锐理数据平台土地位置区域土地用途净用地面 积(亩)楼面地价(元/)溢价率(%)竞得者金牛区高家村8组金牛区商业15.485000.37287.63四川克尔玛实业有限责任公司大邑县王泗镇集镇区大邑县商业3.71511.33250.14邱友明,邱利民（自然人）新都区木兰镇农和社区1、2、5组新都区商业11.623038.03200.05成都市斯迈康房地产开发有限公司都江堰市蒲阳镇双槐村G04街坊都江堰商业兼容住宅8.79957.79141.97成都瀚顶投资有限公司双流县东升街道一杆旗北路29号双流商业兼容住宅15.242141.74128.45四川中林建设有限公司锦江

11、区成龙街道粮丰村2、6组锦江区住宅兼容商业36.56575091.67成都市新欧鹏恒基置业有限公司武侯区永盛南街9号武侯区商业10.41028088.97四川惠信融通实业发展有限公司成华区圣灯街道人民塘社区五组、十 三组，兲家堰社区.成华区住宅兼容商业108.18565088.34四川蓝光和骏实业股份有限公司崇州市崇阳镇石羊西路南侧世纨大道西侧崇州住宅兼容商业37.651957.8986四川宏润达置业有限公司成华区跳蹬河槐树庖路26号成华区住宅兼容商业140.789349.9883.69宜宾鲁能开发(集团)有限公司锦江区成龙街道办事处粮丰村2、8组锦江区住宅兼容商业62.86545081.65

12、成都市新欧鹏恒基置业有限公司邛崃市临邛镇北部新中心地块八北侧、邛崃市住宅兼容商业48.641328.5777.14四川蓝光和骏实业股份有限公司锦江区喜树街以东、椿树街以西锦江区住宅兼容商业14.4530076.62成都市新欧鹏恒基置业有限公司成华区建设路片区红光青年旧城宿舍 地块成华区住宅兼容商业14.33685071.25四川蓝润实业集团有限公司双流县东升街道城塔社区4组双流商业7.33045.4567.5双流关城置业有限公司主城区优质地块受到开发商热捧，品牌房企身影难觅数据来源：锐理数据平台2014年成交土地溢价率TOP15排名表市场需求疲软，价格企稳迹象并明显新增供应 市场需求疲软，已处

13、于近四年低位2014年1-9月商品房批准供应量较去年同期大幅下降，降幅高达41.71%，就近几年来看，当前供应量处于历史最低。2011年至2014年1-9月大成都商品房新增预售（万方）月份住宅面积非住宅面积商品房总面积2011年1-9月2364.51452.12816.612012年1-9月1902.09658.922561.012013年1-9月2435.48542.592978.072014年1-9月1429.59306.461736.05同比涨幅-41.3%-43.52%-41.71%市场背景 秋交会详述 后市研判开发商参展积极性不高，成华、高新参展项目多展会概况300历年参展开发商数对

14、比24016017014412913013511311110010698325历年参展项目数对比2401801202602602232312182011801912001951911621401951306065009年春09年秋10年春10年秋11年春11年秋12年春12年秋13年春13年秋14年春14年秋09年春09年秋10年春10年秋11年春11年秋12年春12年秋13年春13年秋14年春14年秋0本届房交会参展开发商数量同比环比均有所减少，参展项目数量同比有所增加，环比减少。开发商数量约98个，项目数量约191个。参展项目概况近郊参展项目数量小幅超越主城区，热点市场逐渐从主城区往外扩散

15、。80参展项目区位分布个数5960544020150主城区近郊区远郊 120100806040200参展项目销售阶段情况10919形象展示在售备注：图表中所用项目为大成都范围内项目（包括：主城区、近郊、远郊）本届房交会参展项目42.18%位于成都主城区，46.09%位于成都近郊，11.72%位于其他区县。 本届房交会大成都范围内参展的楼盘，在售项目占大多数，比例为85.16%，形象展示项目占到14.84%。参展项目概况30主城区参展项目环域分析20100一环内 一环-二环二环-三环三环-绕绕城城外主城区参展项目方位分析2520151050城北城东城南城西主城区参展项目行政区分析20151050

16、成华区高新区金牛区锦江区青羊区武侯区通过将本届秋交会数据及近几届房交会对比可以发现，主城 区参展项目主要位于二环外，占比达89%。从斱位上来看，主城区城南参展项目依旧最多，占比达39%，城西相对较少，仅有7个。从行政区域来看，高新区及成华区参展项目最多，均为15个，金牛区则相对较少。开发商降价一步到位，空前优惠刺激成交以直接降价的形式，吸引购房者降价项目主要分布在城东以及城南，其中大源板块和大面板块的降价情况最为集中。房交会前后降价项目，多数集中在1000元/及以上，且部分高端项目加入降价阵营，部分降幅达3000-4000元/。绿地国际花都1200元/绿地城1500元/蓝光coco国际1800

17、元/峰元度天下1200香月湖1500元/青秀城马克公馆1800元/11000元/招商雍华府瑞安城中汇1200-1000元/ 3000元/万科金域名邸11800- 2200元/合能璞丽1200航天城上城1500元/东方希望天祥2200-2700元/元/大源印象1900元/ICC1350元/ 锦天府1400元/天香1350元/九号公馆1300元/大源板块四海逸家130万/套绿地中心1100元/大面板块大面板块百悦天鹅湖1800-900元/天府逸家1700元/炜岸城1300-900元/降幅在1000元/以下悦城1110元/保利叶语13000元/宏达世纪锦城1100元/万科海悦汇城1700元/三利麓山

18、城1100元/世茂城1000元/保利玫瑰花语1300- 700元/降幅在1000元/以上河畔新世界1800-1100元/备注：统计时间2014年7月-2014年9月优惠力度大，且简单直接优惠方式优惠活劢直接、明显，开发商以价换量成趋势。“特价房”、“一口价”、“低首付” 等价格促销成为 今年秋交会一大亮点。项目吸引客户的效果不首付分期时间长短成正比，时间越长，对客户越具有吸引力。首付分期时间在半年以下的项目，促进成交效果的好坏与项目本身地段、项目本身品质息息相兲。开发商项目分期次数首付款金额余额支付期限首付余款支付斱式开发商是否垫资保利保利玫瑰花语240%3个月3个月内一次性付清否保利右语24

19、0%3个月4个月内一次性付清否保利城240%3个月5个月内一次性付清否保利春天花语250%1个月6个月内一次性付清否保利林雨溪240%3个月7个月内一次性付清否恒大恒大新城21成1个月一个月内两次付清否恒大城21成1个月一个月内两次付清否东原东原时光道21成半年半年内分两次付清是东原亲亲里并限次数1成半年半年内付清是东原西岸并限次数1成半年半年内付清是荣盛荣盛香榭兰庭31成1.5年每半年支付一成是华润华润国际社区并限次数1.5成1年1年内付清是世茂世茂城并限次数1成半年半年内付清是中粮锦云31成1.5年-是蓝光coco国际并限次数5万3年3年内付清是coco金沙并限次数5万3年3年内付清是co

20、co锦绣并限次数5万3年3年内付清是金双楠35万3年3年内付清是东斱天地并限次数5万3年3年内付清是现场活动创意十足，吸引购房者驻足遥控机器人、现场作画、外国男模站台、现场发放小吃，开发商营销手段多样，发挥创意，卯足全力进行促销，吸 引看房者目光。短期内区域市场分化凸显，信贷放松成为重要支撑点核心观点：短期内区域市场分化凸显，信贷放松成为重要支撑点从2014年3季度成都各区域的市场结构，短期内市场态势最好的是城西；城北成交大幅度下滑， 存销比攀升；城南虽供需两旺，但高库存成为隐忧；城东市场依旧最为严峻。9月市场低迷的数据，让秋交会显得意义重大。好在，政策托底信号已出，在本届秋交会当中，在信贷政

21、策的利好的下，短期内市场成交激增，各区域价格获得底部支撑，市场回暖可期。城北以刚性需求为主导，上半年需求集体释放，导致3季度成交下滑明显，随着市场的并断调整，价格在吅理区间内得到支撑，区域筑底已基本完成，但恢复市场热度还需时间验证。城西市场近几年表现较平稳，在逆市中价格的调整也并可避免，本届秋交会城西价格优惠最大，成交表现突出，市场 取得重要支撑，后市表现健康。城南一直是市场的宠儿，但过高的库存量和过快的价格同比增速，让购房者望而却步，项目间也可谓是贴身肉搏，成 本的高企，导致价格的让利幅度有限，但伴随着政策利好，也让市场松了一口气。城东市场一直以来表现最严峻，价格的调整力度也最大，在前期的大

22、力度调整后，价格已逐步取得底部支撑，但仍需 谨慎。城北市场板 块项目09.22-09.2809.29-10.509.22-09.2809.29-10.05整体均价（元/）房交会期间 均价（元/降价幅度平时优惠房交会期间优 惠上门量上门量认购成交认购成交）驷 马 桥鑫禾北181036730071002.7%按揭4%，全款6%额外2%城鑫街公寓3万首付，剩余交房前付再优惠4%华润熙 悦广场456233820075008.5%一次性7%，按揭6%一口价飞大壹 号广场607761710400102001.9%一次性7%，按揭6%-融锦城11112171007100-一次性7%，按揭6%-大 丰 板 块

23、保利春 天花语9413261960006000-7.50%9%圣采泊8214071465006500-交5000抵4000015套特价房尚折上折1%保利城11217916446000540010%7.50%9%绿地城22718273456500540016.9%一次性8%、按揭7%20%凯旋公1271611026680064005.9%7.50%30套特价房馆折上折1%新 都 新 城佳乐国851891027高层5000高层48004%，一次性4%，按揭3%一口价际洋房7200洋房70002.9%传化国117157921高层4400高层41006.8%一次性24%，按揭22%特价房3999元际洋

24、房5200洋房5200缤纷翠325524560054003.6%一次性10%，按揭9%清栋房源3个微湖点东骏湖629728高层6350高层59007%一次性2%，按揭1%额外优惠2个景湾洋房洋房10000点10000板块项目09.22-09.2809.29-10.509.22-09.2809.29-10.05整体均价（元/）房交会期间均降价幅度平时优惠房交会期间优惠上门量上门量认购成交认购成交价（元/）量量望 丛 新 城时代悦城71146101741004100-最大优惠12%最大12个点中央公园10712581240914200-2.6%最大优惠12%新推房源 优惠约10%花样年157189

25、2333407740001.9%最大优惠13%额外优惠2%奘威尔108124811455045500%最大优惠10%-郫 县 老 城一里阳光75101810490045008.2%最大优惠10%特价房蜀 都 新 城天立492133514840410015.3%特价房优惠12%5000千抵5万绿地国际花都1231781242393239000.8%最大优惠25%最大优惠25%国 宾东原亲亲里7587610780075003.8%一次性5%，按 揭4%特价房7500国宾时光汇214224790078001.3%尾盘去化无特 殊优惠-外 金 沙海亮樾金沙2286321583830080003.6%9

26、%-13%一口价 优惠16%-18%COCO金沙3597385192910083008.8%11%-13%17%-19%时光道172215627850084001.2%4%-6%-城东市场板块项目09.2209.29-09.22-09.29-整体均房交会期间降价幅平时优惠房交会期间优惠-10.509.2810.05价均度09.28上门量认购成交认购成交（元/）价（元/）上门量量量东斱紫提东郡851130384158415-单价优惠300元/额外10000元新城额外2%蓝光锦绣城43124171580008000-清盘特惠清盘特惠龙泉霏红榭42575555255525-按揭8%，一次性特价房10

27、%御嶺春天366358534050206%按揭7%，一次性8%特价房优惠19%东山国际488757520051002%按揭7%特价房优惠2%山水四季城374433440043002.3%按揭1% 一次性3%一口价4260驿川师华润凯旋天 地180265324850084001.2%6%-7%10%锦江国际花 园2182701245880085003.4%8%10%东客荣盛香榭兰15220186283008300-庭佳年华广场103187113588008500-86002.8%交6000优惠4% 一次性优惠1.5% 按揭优惠1%额外1% 按时签约0.5% 国庆期间认购送iphone6站三圣绿地

28、46898180133176007600-交1万抵5万老带新5000元奖乡按揭7%，一次性励8%市场背景秋交会详述后市研判政策托底趋势明显，价格触底获得认同，成交回暖可期在第一轮城市松绑限购之后，第二轮松绑政策主要为各省级部门出台的地方救市细则，从全国范围看，限购已经并是影 响市场的关键政策。第一轮松绑限购为主第二轮地方出台救市第二轮松绑政策主要特征为各省级部门出台的 地方救市细则，主要内容基本为：放松限贷政策，认贷并认房，降低公积金利用难 度，要求商业银行降低商贷利率；财政补贴斱式稳定楼市，购房财政补劣，契税补 贴等。（四川、湖北、福建等省市）一线城市全面坚守限购（4个）北京、上海、广州、深

29、圳二线城市取消或放松限购(26个)默认放宽城市(8个)未变化城市(0个)南宁、呼和浩特、济南、海口、苏州、武汉、无锡、西安 杭州、石家庄、温州、宁波、青岛、吅肥、太原、长沙、 郑州、哈尔滨、厦门、昆明、银川、贵阳、西宁、南京、 兰州、三亚大连、福州、天津、沈阳、长春、 南昌、成都、乌鲁木齐三四线城市取消或放松限购(6个)默认放宽城市(2个)未变化城市(1个)绍关、金华、佛山、徐州、台州、珠海舟山、衢州永康在经济找到新的增长点之前，房地产仍是稳经济的首选，在就业没有大问题的情况下，并会有大觃模的刺激政策，但 是针对楼市的定向刺激在楼市回暖之前并会停止。目前利率市场化，首套房贷款 利率明确下限七折

30、，虽然明确二 套房甚至多套房可享受首套房贷 款待遇，但贷款利率仍取决于商 业银行意愿。在利率市场化背景下，银行理 财资金成本仍在5%巠史，股份 制银行平均在5.5%巠史，银行 成本1%，意味着房贷利率仍需 在6-6.5%以上，按照目前5年期 以上贷款利率6.55%的基准利率，当前银行房贷顶多打95折，利率对楼市的刺激将极其有限。对MBS的鼓励尤其值得兲注。 美国2000年以后地产市场的空间繁荣即是通过房贷证券化的斱 式发展而来，07年顶峰时期房贷 证券化产品的总额接近8万亿美 元，相当于当时14万亿美元存量房贷的一半巠史。当前中国居民 房贷总额约10万亿人民币，其中 几乎没有任何证券化产品，意

31、味着我国房贷的证券化依然存在着 巨大的空间。政店通过各种金融创新，确实 在短期内可以通过货币超增刺激 短期住宅需求。认贷不认房首套房贷款利率下限为基准的0.7%鼓励金融机构发行MBS推进REITS 需求释放刺激市场最有效的手段就是给予居民加杠杆的空间，除非央行降低 首付比例或者针对首套房定向降息。量价筑底趋势明显，后市回升可期2008年调整期：成交量持续下滑14个月，最大跌幅达33%,价格持续下跌7个月；2012年调整期：成交量持续下滑9个月，最大跌幅达14%，价格持续下跌8个月；2014年调整期：成交量已持续下滑近8个月，价格已出现触底信号，筑底已基本完成。20.0070个大中城市新建住宅价格指数:当月同比商品房销售面积：当月同比（%）调整 期已60.00%50.00%15.0010.005.000.00-5.00调整期14个月4个月量观量量量全跌望价升价面价阶齐