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文档简介

1、西安小户型商品房的投资价值与走势分析(fnx) 115110702 周成龙共一百二十一页绪论(xln)研究(ynji)背景共一百二十一页以户型面积定义(dngy)的小户型产品类型代表项目功能种类纯粹小户型项目(公寓类) 汇展阁、趣园、世金汉宫、鸿隆107、澎柏白金公寓等 以酒店型、商务型公寓和单身公寓型为主。紧凑型小面积 户型项目 花好园、名仕阁、御风庭、时代骄子、双城世纪、都市E站、金色假日、丽阳天下等 以白领型公寓、酒店服务公寓,小户型住宅为主。共一百二十一页 功能(gngnng)上划分的小户型住宅种类类型项目代表服务人群居家型 花好园、丽阳天下、旭飞花园、城市新天地、城市主场、金色假日等

2、 白领类、港人度假类、中港家庭类、粉领类等商务型 都市E站、世金汉宫、都会100、金茂礼都等 深港两地商务人员、小型企业酒店管理型 趣园、金钟环1号、枫丹白露、海世界等 高级金领、老板度假、私人第二寓所酒店式服务型 汇展阁、名仕阁、置地逸轩、双城世纪等 深港商务人员、深港度假者。共一百二十一页二、小户型产生(chnshng)的历史根源和发展阶段共一百二十一页1997年以汇展阁为代表开创了深圳酒店式公寓(gngy)的先河,这也是深圳最早的高档小户型产品 小户型产生(chnshng)的历史根源:共一百二十一页90年代中后期小户型住宅产品(chnpn)出现1998年以“旭飞花园”和“紫薇(z wi)

3、阁”为代表的小户型住宅热销,引发了地产商对小户型产品的关注。共一百二十一页小户型产品从九十年代中后期一直到现在(xinzi)一直热销。共一百二十一页小户型以至于发展到小户型大社区(sh q)的概念共一百二十一页小户型产生(chnshng)的几种情况小户型产生的几种情况代表楼盘先天规划条件有缺陷:地块小、噪音干扰大、景观资源差。 旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕阁、深蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国际公寓、蓝馨苑等。有问题楼盘,烂尾楼改建,有些改建后功能变化。 双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥云天都世纪等度假和临时性居住 水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、海世界等大社区的产品补充 鸿翔御景东

4、园、万科城、东海岸、万科高尔夫城市花园等政策导向 2006年6月1号开始实行的”国六条“90平方米以下占70%,将形成小户型的新的市场需求。共一百二十一页小户型发展的历史(lsh)阶段 时间代表楼盘 市场特征19971999年 汇展阁、名仕阁、紫薇阁、旭飞花园、华达园、华天苑、鹏盛公寓、华清园等 小户型住宅起步阶段 20002003年 今日家园、都市E站、都会100、丽阳天下、彩田名苑、枫丹白露、苹果园、星桂园、时代骄子、百分白公寓等 小户型住宅发展提升阶段20042005年 星河世纪广场、趣园、花好园、御景华城、世金汉宫、城市主场、城市天地广场、御风庭、鸿隆107、金贸礼都、友邻国际公寓、风

5、格名苑、海世界、I领海等 小户型进入多元化发展阶段共一百二十一页深圳小户型住宅发展(fzhn)的主要区域片区位置代表项目受众人群口岸片区 罗湖、文锦渡、皇岗等口岸地带 汇展阁、双城世纪、置地逸轩、阳光新干线、御风庭、城市天地广场、港城华庭、绿茵阁金、御庭园等 香港客户、深港家庭、深港投资客旧厂改造区 八卦岭工业区、上步工业区、天健工业区等 鹏盛公寓、城市主场、翠馨居、都会100、东方时代、金贸礼都、TT国际公寓等 深圳白领、粉领、投资 客等旧城改造区东门、蔡屋围、水贝等 东门168、蓝馨苑、风格名苑、今日家园、名仕阁、星桂苑等 深圳白领、深港家庭、深港商务人员、投资客等旧村改造区 岗厦、新州、

6、沙嘴、泥岗、皇岗等 星河世纪广场、花好园、丽阳天下、星座传奇、皇庭世纪、翠雅居、华天苑等深圳白领、投资客等海景度假区盐田 海世界、倚天阁、I领海、湖心岛等老板阶层、高级金领其他片区南山、宝安、龙岗等地 时代骄子、百分白公寓、友邻国际公寓、新一代公寓、米兰公寓、鸿隆107、五米阳光、苹果园、信和爱琴居等 深圳白领、深港家庭、投资客等共一百二十一页三、小户型住宅(zhzhi)产品的特殊性共一百二十一页1、小户型产品(chnpn)的多义性 :小户型适用的人群广泛:从终极消费者来看,小户型消费的人群非常广泛,不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白领,深港小家庭,单身人士,深港商务人员,还是高级白领、BOBO族

7、、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费市场 。小户型功能的多义性:小户型的适应的消费功能广泛,除了自住、出租、投资、赠品等,还有可以用于第二居所、度假、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间(kngjin)等多种用 。小户型档次的多重性:不再是过去理解的单纯安置型物业,小户型实际也可以做出不同的档次。共一百二十一页小户型产品适用(shyng)于广泛的消费人群共一百二十一页2、容易异化(yhu)的功能小户型产品在功能上的转化是经常出现的。深圳不少小户型开始还有居家的功能,随着(su zhe)城市发展的成熟和客户的不断变化,许多小户型的住宅开始出现了功能上的异化。例如都市E站、雕塑家园、都会10

8、0、鹏盛公寓开始从居家为主,之后变成办公为主。模糊功能的小户型产品,像深南路边的自由广场,是按住宅建的写字楼。共一百二十一页小户型功能(gngnng)容易异化共一百二十一页3、产品缺陷(quxin)不可避免小户型住宅由于面积的限制,住宅所要求的许多(xdu)功能难以满足。小户型住宅的私密性较差。小户型住宅的入驻人员复杂,安全性差,管理难度大。共一百二十一页一层32户的小户型入住人员(rnyun)复杂。共一百二十一页四、近年来小户型产品(chnpn)的演变趋向共一百二十一页早期(zoq)小户型产品:97年产品汇展(hu zhn)阁的单体通廊式共一百二十一页长丰苑单体(dn t)通廊式早期(zoq

9、)小户型:98年产品共一百二十一页长风苑改造(gizo)后的户型,不可避免的产品缺陷共一百二十一页98年99年的小户型产品(chnpn)板式设计不可避免的大通道出现,私密性较差。电梯间没有(mi yu)自然采光。共一百二十一页98年产品(chnpn)华天苑三梯32户的布局,会造成电梯(dint)实用的紧张。共一百二十一页98年小户型产品(chnpn)内廊围合式(h sh),私密性较差。共一百二十一页98年小户型产品(chnpn)。存在(cnzi)大通道和通道采光较差共一百二十一页早期小户型规划模式(msh)(99年的产品)点式三梯16户的设计(shj)。起居室的采光较差共一百二十一页早期(zo

10、q)小户型(1999年的产品)雕塑家园首次(shu c)出现了公建化的小户型。首创了空间共一百二十一页小户型中期(zhngq)产品(2000年的产品) 都市E站时已经开始(kish)注意到了内部的采光和通风 共一百二十一页小户型中期(zhngq)产品(2002年产品)2002年前后的今日家园已经(y jing)注意到了户型的均好性。并采取了3.9层高的概念。共一百二十一页3.9层高的跃复式概念(ginin)。共一百二十一页小户型中期(zhngq)产品(2002年)产品(chnpn)规划的集约化程度较高的枫丹白露。共一百二十一页2003年前后(qinhu)的小户型点式设计(shj)的小户型丽阳天

11、下。实现了产品价值最大化。3梯18户,照顾到每户的采光通风。共一百二十一页2004年的小户型产品(chnpn)朗钜御风庭注重户型采光的均好性。并在走廊(zulng)设计了空中花园。共一百二十一页2004年的小户型产品(chnpn)2004年的苹果园创造了关外(Gunwi)小户型开始的时代。共一百二十一页小户型近期(jn q)产品(2005年)新一代公寓首次尝试(chngsh)把错层送露台运用到小户型上。共一百二十一页近期(jn q)小户型产品(2005年)城市主场首个采用大面积送凸窗的手法。对共用空间(kngjin)的处理较好。共一百二十一页城市主场采光良好(lingho)的走廊和电梯间共一百

12、二十一页城市主场公共空中(kngzhng)庭院共一百二十一页小户型近期(jn q)产品(2005年)置地逸轩较早把入户(r h)花园和错层露台用到小户型上。共一百二十一页小户型近期(jn q)产品(2005年)星河世纪(shj)采用奇偶层错层送露台和赠送凸窗的模式。共一百二十一页五、小户型产品规划和单体(dn t)上的趋向共一百二十一页(一)小户型在产品(chnpn)规划上的趋向1、小户型产品规划上注重私密性考虑。2、小户型产品规划考虑到短进深(jn shn)、南北通透的设计。3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件共一百二十一页1、小户型产品(chnpn)规划上注重私密性考虑:楼道错开(cu

13、 ki)的设计,以保障小户型的私密性。共一百二十一页在景尚公寓中同样采用了楼道(lu do)错开的处理方式,住户的私密性较好。迷你两房两厅,面积(min j)仅为5862平方米,做到户型通风采光较好。共一百二十一页金茂礼都的走道采取了三段式的设计(shj),避免了大通道。共一百二十一页小户型产品规划上注重(zhzhng)私密性考虑。避免大通道,减少(jinsho)单元的户数。共一百二十一页小户型注重私密性考虑改变楼道(lu do)和入户门的设计。万科17英里里的楼道(lu do)处理共一百二十一页小户型注重(zhzhng)私密性考虑万科17英里(yngl)里的楼道处理和入户门的设计。共一百二十

14、一页利用走廊(zulng)的变化增加私密性折线型的走廊,和锯齿状的入户方式(fngsh),增加私密性。共一百二十一页折线型的走廊(zulng)和锯齿状的入户方式共一百二十一页2、小户型产品规划(guhu)考虑到短进深、南北通透的设计。 五米阳光通过改变(gibin)交通组织,采用了外挂廊布局的方式,每层的外廊同时 服务两层单位 共一百二十一页 按国家的建筑面积计算(j sun)规范:“有永久性的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算(j sun)”。外挂廊既能节省建筑面积,又能够形成一梯两户的格局。共一百二十一页五米阳光(ynggung)公建化的外立面共一百二十一页五米阳光(yn

15、ggung)的外挂廊设计楼梯采用错半层的办法节省交通面积。共一百二十一页短进深(jn shn)集约化南北通透的小户型产品 带玄关(xun un)的单身公寓南北通透。面积仅为27.58平方米两房两厅带入户花园,南北通透,厅和房间全部朝南,进深仅为5.7米。面积仅为58平方米。小户型实现南北通透。共一百二十一页3、利用天井凹槽增加小户型的通风(tng fng)采光条件领尚时代利用天井增加(zngji)小户型的采光通风条件。共一百二十一页蜜园利用天井和凹槽增加小户型的采光(cigung)通风条件共一百二十一页湖心岛度假公寓(gngy)的天井设计共一百二十一页(二)近年来小户型产品(chnpn)在户型

16、设计上的趋向 1、近年来小户型的集约化程度明显提高 2、在空间结构上寻找突破,出现了阶段性的3.94.8米层高的小户型概念。3、尽量的缩小进深(jn shn),增加采光面。4、空间使用的合理性和舒适性。共一百二十一页 1、近年来小户型的集约化程度(chngd)明显提高。早期(zoq)产品:名仕阁和汇展阁的一房的面积都在40平方米左右。共一百二十一页集约化的小户型公寓,尽量(jnling)用有限的空间创造出更多的功能来。 金茂礼都的单房可以做到23平方米,旭飞华达园的单房在26平方米左右(zuyu),实现了厅、房、厨房、卫生间、阳台齐全。共一百二十一页2、在空间结构上寻找(xnzho)突破,出现

17、了阶段性的3.94.8米层高的小户型概念。共一百二十一页4.8层高的做法(zuf)共一百二十一页3、尽量(jnling)的缩小进深,增加采光面。 早期(zoq)小户型产品进深较大,单房采光通风效果都会有些问题共一百二十一页改良后的小户型进深(jn shn)都比较小锒钜御风庭的单身公寓的进深为6米,置地逸轩的一房两厅的进深不算阳台(yngti)为5.7米,加上阳台(yngti)为6.8米,从采光的效果来看现阶段的小户型的采光效果更佳。共一百二十一页4、空间(kngjin)使用的合理性和舒适性一房两厅的小户型,面积(min j)仅为42平方米,还有穿堂风,加上阳台进深仅为6米。卧室客厅餐厅洗手间厨

18、房玄关共一百二十一页纳米(n m)化的小户型设计两房两厅、阳台(yngti)、卫生间、厨房、玄关、凸窗等一应俱全,面积仅为51.76平方米。卧室卧室客厅餐厅卫生间厨房阳台凸窗凸窗玄关共一百二十一页采光(cigung)良好的小户型卧室(wsh)转角大凸窗客厅带多功能厅充分的四面采光共一百二十一页六、近年来小户型产品的户型设计创新(chungxn)手法共一百二十一页1、小户型中也采用(ciyng)了入户花园 入户(r h)花园共一百二十一页每户均有入户花园(huyun)的小户型公寓共一百二十一页2、步入式凸窗扩大室内(sh ni)面积。 凸窗顶部(dn b)的反梁也做成了吊柜。 城市主场的一房一厅

19、建筑面积32平方米,室内面积24平方米,两个大凸窗附送面积10平方米, 共一百二十一页城市(chngsh)主场硕大的凸窗设计城市主场的凸窗进深超过1.5米,一房一厅赠送(zn sn)面积有10平方米。利用夹层做的吊柜共一百二十一页3、小户型采用隔层送露台(lti)手法利用奇偶层错开(cu ki)送露台共一百二十一页4、隔层送出的露台为一些(yxi)发展商利用,为小业主暗示可以隔出一间房来。 共一百二十一页5、超高入户(r h)花园在小户型中便于二次改造共一百二十一页6、利用户型(h xn)的二次改造,扩大室内空间.澎柏假日公寓利用厂型布局,有效(yuxio)的利用了场地。共一百二十一页表面上看

20、该公寓有许多缺陷,关键是二次改造(gizo)之后的效果。澎柏假日(jir)寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房一厅。共一百二十一页澎柏假日公寓利用(lyng)阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房两厅。共一百二十一页阳台(yngti)改为厨房的做法。共一百二十一页7、小户型复式房的做法,可以(ky)隔出更多的空间来小户型复式下层 复式上层在入户花园和客厅(ktng)上空都有隔出房间的可能共一百二十一页小户型百变空间(kngjin)32平方米单身公寓可以变为一房一厅。附送面积(min j)基本达到 1:1 共一百二十一页小户型百变空间(kngjin)46平方米的一房一厅可以变为两

21、房两厅附送(f sn)面积基本达到 1:1共一百二十一页入户花园(huyun)二次改造共一百二十一页小户型复式房的做法(zuf)复式一层 复式二层 复式房小户型都可以(ky)在二楼隔出更多的空间来。共一百二十一页小户型复式房的做法(zuf)复式一层 复式二层二层可以(ky)改造的小户型共一百二十一页可以(ky)改造的一房一厅的复式复式一房一厅4952平方米,带入户花园(huyun),通过二层改造可以多出11平方米。共一百二十一页顶层(dn cn)的二次搭建共一百二十一页8、利用2.2米层高局部(jb)偷出面积将厨房和卫生间都做成2.2米以下(yxi)的凸窗形式。共一百二十一页多重组合送出空间(

22、kngjin)的做法建筑面积(jin zh min j)71m入户花园赠送1/2落地凸窗全送玻璃前厅全送浴缸位全送共一百二十一页凸窗接阳光(ynggung)前厅的做法。共一百二十一页9、通过(tnggu)改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间将厨房(chfng)简化放到阳台上,节省空间。共一百二十一页厨房(chfng)进行简化煤气灶、抽油烟机、盥洗台、洗衣机都放到阳台(yngti)上,节省空间。共一百二十一页简化(jinhu)了的厨房空间共一百二十一页小户型公寓不专门设计厨房(chfng),而设计出开敞式灶台。共一百二十一页改变浴室(ysh)空间把浴缸(ygng)放到阳台共一百二十一页10、适应小户

23、型空间的家具(ji j)设计可以折叠(zhdi)的床,白天和夜晚两用。共一百二十一页折叠床和塌塌米共一百二十一页迷你(m n)的餐桌共一百二十一页小型(xioxng)沙发共一百二十一页利用(lyng)凸窗下空间设计的塌塌米和写字台共一百二十一页七、小户型常规营销(yn xio)手段共一百二十一页 小户型概念(ginin)面面观投资诉求:小户型消费群体占较大比例的消费群是投资客户,通过投资小户型获取租金回报。客户群诉求:小户型消费者有特定的消费群体,以特定消费群体为诉求点,在许多小户型营销占有较大的市场(shchng)空间。产品诉求:以空间变化和产品的创新性来吸引消费者的注意。E时代诉求:强调信

24、息畅通,办公和商务功能强。位置诉求:深圳有许多口岸区域是小户型大量产生的区域,因而不少小户型以位置做文章。共一百二十一页1、投资(tu z)概念吸引投资(tu z)客是许多小户型的卖点所在。共一百二十一页2、针对(zhndu)人群针对小户型产品瞄准(mio zhn)的对象:70年代或80后对象。代表产品:花好园共一百二十一页针对(zhndu)人群瞄准(mio zhn)年轻一族:代表产品:80后街共一百二十一页特定人群(rnqn)的诉求代表(dibio)产品:御风庭、丽阳天下、苹果园、城市主场等共一百二十一页3、产品(chnpn)诉求强调(qing dio)室内空间的变化代表楼盘:鸿隆107、澎

25、柏白金公寓共一百二十一页产品(chnpn)诉求强化空间变化(binhu):代表楼盘:春花四季园、西岸观邸共一百二十一页4、E时代(shdi)诉求:强调产品的信息功能.代表(dibio)楼盘:都市E站、格林网苑。共一百二十一页5、位置(wi zhi)诉求强调口岸(ku n)概念。代表楼盘:双城世纪、阳光新干线、锦上花、汇展阁等。共一百二十一页产品(chnpn)的年轻化塑造在立面表现上的年轻化倾向.代表楼盘(lu pn):金地梅龙镇,80后街,韵动领地等。共一百二十一页体验(tyn)营销主题化的设计(shj):代表楼盘:朗钜御风庭、米兰公寓、苹果园等共一百二十一页八、小户型今后(jnhu)的发展趋向共一百二十一页小户型的发展趋向小户型低档次低标准。 随着小户型产品的不断深入,小户型不在是单纯意义上的安置型物业,小户型可以有不同档次的分类。产品功能的多元化和消费者的多层次化。 小户型住宅的消费层面广泛,小户型住宅其实(qsh)也不是完全是普通白领消费的,高级白领,金领都有小户型的消费需求。 小户型住宅的使用功能除了自用之外,还兼有商务、投资、度假等多种功能。 因而小户型住宅产品今后的发展应该是进一步细分市场,产品分级,超多元化方

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