工程建设监理概论(第三章监理公司)

1、第三章 监理(jin l)单位一、工程建设监理单位的概念(ginin) 监理单位，一般是指取得监理资质证书、具有法人资格、从事工程监理业务的经济组织。它是监理工程师的执业机构。 共五十页1、建筑市场(shchng)的三大主体业 主 监 理承包商合同关系合同关系监理与被监理关系共五十页2、监理单位按照“公正、独立、自主”的原则(yunz)， 开展工程建设监理工作，公平地维护项目法 人和被监理单位的合法权益。3、工程监理企业的组织(zzh)形式： 公司制监理企业、合伙监理企业、个 人独资监理企业、中外合资经营监理企业和 中外合作经营监理企业。 共五十页二、公司制监理企业 监理公司是以盈利为目的，依

2、照法定程序设立(shl)的企业法人。我国公司制监理企业有以以下特征：（1）必须是依照(yzho)中华人民共和国公司法 的规定设立的社会经济组织；（2）必须是以营利为目的的独立企业法人；（3）自负盈亏，独立承担民事责任；（4）是完整纳税的经济实体；（5）采用规范的成本会计和财务会计制度。共五十页（一）监理有限责任公司 监理有限责任公司，是指由2个以上、50个以下的股东(gdng)共同出资，股东(gdng)以其所认缴的出资额对公司行为承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的企业法人。共五十页（一）监理有限责任公司 1、监理有限责任公司有如下(rxi)特征：（1）公司不对外发行股票，股东(g

3、dng)的出资额由股 东协商确定。（2）股东交付股金后，公司出具股权证书，作 为股东在公司中拥有的权益凭证，这种售 证不同于股票，不能自由流通，必须在其 他股东同意的条件下才能转让，且要优先 转让给公司原有股东。共五十页（3）公司股东(gdng)所负责任仅以其出资额为限， 即把股东投入公司的财产与其个人的其 他财产脱钩，公司破产或解散时，只以 公司所有的资产偿还债务。（4）公司(n s)具有法人地位。（5）在公司名称中必须注明有限责任公司字 样。（6）公司股东可以作为雇员参与公司经营管 理。通常公司管理者也是公司的所有者。（7）公司账目可以不公开，尤其是公司的资 产负债表一般不公开。共五十页（

4、二）监理股份有限公司 监理股份有限公司是指全部资本由等额股份构成，并通过发行股票筹集资本，股东(gdng)以其所认购股份对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任的企业法人。 共五十页（二）监理股份有限公司(yu xin n s) 监理股份有限公司的主要特征是：（1）公司资本总额分为金额相等的股份(gfn)。股东 以其所认购的股份对公司承担有限责任。（2）公司以其全部资产对公司债务承担责任。 公司作为独立的法人，有自己独立的 财产，公司在对外经营业务时，以其独立 的财产承担公司债务。（3）公司可以公开向社会发行股票。共五十页（二）监理股份有限公司(yu xin n s) 监理股份有限公

5、司的主要特征是：（4）公司股东的数量(shling)有最低限制，应当有5个 以上发起人，其中必须有过半数的发起人 在中国境内有住所。发起人认购股份不少于总数的（5）股东以其所持有的股份享受权利和承担 义务。（6）在公司名称中必须标明股份有限公司字 样。共五十页（二）监理股份有限公司(yu xin n s) 监理股份有限公司的主要特征是：（7）公司(n s)账目必须公开，便于股东全面掌握 公司情况。（8）公司管理实行两权分离。 董事会接受股东大会委托，监督公 司财产的保值增值，行使公司财产所有 者职权；经理由董事会聘任，掌握公司 经营权。共五十页三、我国工程监理企业(qy)管理体制和经营机制的

6、改革1、按照我国法律的规定，设立股份有限公司 的注册资本要求比较高（最低限额为人民 币l000万元），而设立有限责任公司的注 册资本要求比较低（综合资质最低限额为 人民币600万元、甲级资质最低限额为 人民币300万元、乙级100万元、丙级50万 元）。因此(ync)，我国绝大多数工程监理企业 按有限责任公司的组织形式设立。 共五十页三、我国工程监理企业(qy)管理体制和经营机制的 改革2、上世纪8090年代，由一些国有企业集团 或教学、科研、勘察设计单位按照传统的 国有企业模式设立的工程(gngchng)监理企业建 立现代企业制度。3、监理企业改制的目的： 一是有利于转换企业经营机制；二是

7、有利于强化企业经营管理；三是有利于提 高监理人员的积极性。共五十页四、工程监理企业(qy)的资质管理制度（一）、监理企业资质等级及业务范围 1、工程监理企业的素质 包括企业的 技术能力、管理水平、业务经验、经营规模、社会(shhu)信誉等综合实力指标。 2、资质等级及监理范围：分为综合资质和专业资质（）专业资质共五十页 1）甲级监理企业（1）企业负责人和技术负责人：具有15年以上的从事工程建设工作的经历或具有高级职称，其中：企业技术负责人应当取得监理工程师注册证书（2）注册监理工程师等各类专业注册人数 25人，其中注册监理工程师5人（3）注册资本 300万元（4）经历与业绩：近三年内监理过五个

8、以上二等房屋建筑工程项目或者三个以上二等专业工程项目（见附表）（5）监理范围 可以(ky)监理经核定的工程类别中一、二、三等工程。共五十页附表：工程项目的等级(dngj) 工程类别一等工程二等工程三等工程 一般工业与民用工程一般建筑工程25层以上30m跨以上1625层2430m跨16层以下24m跨以下高耸构筑物 200m100 200m 100m住宅小区20万m21020万m2 500m100 500m 100m总长 1000m单跨 40m总长 200m单跨 40m总长 200m城市道路快速路主干路次干路共五十页 2） 乙级监理企业（1）企业负责人和技术(jsh)负责人：具有10年以上的从事工

9、程建设工作的经历，其中：企业技术负责人应当取得监理工程师注册证书（2）注册监理工程师等各类专业注册人数 5人，其中注册监理工程师人（3）注册资本 0万元（4）经历与业绩：近三年内监理过五个以上三等房屋建筑工程项目或者三个以上三等专业工程项目。（5）监理范围 可以监理经核定的工程类别中二、三等工程。共五十页 3） 丙级监理企业（1）企业负责人和技术负责人：具有8年以上的从事工程建设工作的经历，其中： 企业技术负责人应当取得(qd)监理工程师注册证书（2）注册监理工程师人数 5人（3）注册资本 0万元（4）经历与业绩：承担过二个以上房屋建筑工程项目或者一个以上专业工程项目。 （5）监理范围 可以监

10、理经核定的工程类别中三等级其一以下的工程。共五十页（二）、 监理企业的资质(zzh)管理1、管理机关1）国家 国务院建设行政主管部门负责全国工程监理企业资质的归口(u ku)管理工作。2）部委 国务院铁道（已取消）、交通、水利、信息产业、民航等有关部门配合国务院建设行政主管部门实施相关资质类别工程监理企业资质的管理工作。共五十页 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程监理企业资质的归口管理工作。 省、自治区、直辖市人民政府交通、水利、通信等有关部门配合同级建设行政主管部门实施相关(xinggun)资质类别工程监理企业资质的管理工作。共五十页2、监理(jin l)资质的确

11、定 1）资质(zzh)申请（1）向企业注册所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门申请资质； 中央管理的企业直接向国务院建设行政主管部门申请资质，如果申请甲级资质的，则应在向国务院建设行政主管部门申请的同时向企业注册所在地省、自治区、直辖市建设行政主管部门报告。 共五十页 工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，并按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。 （2）新设立的工程监理企业，到工商行政管理部门登记注册并取得(qd)企业法人营业执照后，方可到建设行政主管部门办理资质申请手续。（3）新设立的工程监理企业，其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。共五十页2）提交(tjio)的

12、申请材料（1）工程监理企业资质申请表；（2）企业法人营业执照；（3）企业章程；（4）企业负责人和技术负责人的工作简历(jinl)、监理工程师注册证书等有关证明材料；（5）工程监理人员的监理工程师注册证书；（6）需要出具的其他有关证件、资料。共五十页五、工程监理企业经营活动基本准则（道德准则） 工程监理企业从事建设工程监理活动，应当遵循“守法、诚信、公正、科学”的准则。（一）守法 守法遵守国家(guji)的法律法规。即工程监理 企业要依法经营，主要体现在： （1）工程监理企业只能在核定的业务范围内 开展经营活动。共五十页（2）工程监理企业不得伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖资质等级证书。（3）

13、建设工程监理合同一经双方签订，即具有法律约束力，工程监理企业应按照合同的约定认真履行，不得无故或故意违背自己的承诺。（4）工程监理企业离开原住所地承接监理业务，要自觉遵守当地人民政府颁发的监理法规和有关(yugun)规定，主动向监理工程所在地的省、自治区、直辖市建设行政主管部门备案登记，接受其指导和监督管理。（5）遵守国家关于企业法人的其他法律、法规的规定。共五十页（二）诚信 诚信，即诚实守信用。信用管理制度主要(zhyo)有： （1）建立健全合同管理制度； （2）建立健全与业主的合作制度，及时进行信 息沟通，增强相互间的信任感； （3）建立健全监理服务需求调查制度，这也是 企业进行有效竞争和

14、防范经营风险的重要 手段之一； （4）建立企业内部信用管理责任制度，及时检 查和评估企业信用的实施情况，不断提高 企业信用管理水平。共五十页（三）公正 公正，是指工程监理企业在监理活动中既要维护业主(yzh)的利益，又不能损害承包商的合法利益，并依据合同公平合理地处理业主(yzh)与承包商之间的争议。共五十页（三）公正 工程监理企业要做到公正，必须做到以下几点： （1）要具有良好的职业道德； （2）要坚持实事求是； （3）要熟悉有关建设工程合同条款； （4）要提高专业(zhuny)技术能力； （5）要提高综合分析判断问题的能力。共五十页（四）科学 依据科学的方案(fng n)，运用科学的手段，

15、采取科学的方法开展监理工作。最后，进行科学的总结。 共五十页（四）科学 实施科学化管理主要体现在： 1、科学的方案 工程监理的方案主要是指监理规划。 2、科学的手段 实施工程监理必须借助于先进的科学仪器 才能(cinng)做好监理工作。 3、科学的方法 解决问题用事实说话、用书面文字说话、 用数据说话。共五十页五、工程建设监理单位的选择（一）监理单位的选择方式 监理单位承揽监理业务的方式有两种：一是通过投标竞争取得监理业务；一是由建设(jinsh)单位直接委托取得监理业务。（二）建设工程监理招标投标 1、监理招标的特点 （1）招标宗旨 招标人选择中标人的基本原则是根据质量选择咨询服务。 共五十

16、页（2）报价的选择 监理(jin l)招标对服务质量的选择应该放在第一位； 以及在服务质量与价格之间应有相应的平衡关系。 所以，招标人应在服务质量相当的投标人之间再进行价格比较。（3）工程监理费的计算方法（A）工程监理费的构成共五十页（3）工程监理费的计算方法（A）工程监理费的构成 建设工程监理费由监理直接成本、监理间接成本、税金和利润四部分构成。 （风险？）（B）监理费的计算方法按建设工程投资的百分比计算(j sun)法工资加一定比例的其他费用计算法共五十页（B）监理费的计算方法 按时计酬（3.5万5万元人年） 工资加一定比例的其他费用 成本(chngbn)加固定费用 固定酬金 按所监理工程

17、概（预）算的百分比计收共五十页现行的监理(jin l)按工程造价取费比例 ！序号工程概（预）算 M（万元）设计阶段（含设计招标）监理取费a（%）施工（含施工招标）及保修阶段监理取费b（%）1M5000.20a2.50b2500M10000.15a0.202.00b2.5031000M50000.10a0.151.40b2.0045000M100000.08a0.101.20b1.40510000M500000.05a0.080.08b1.20650000M1000000.03a0.050.60b0.807100000Ma0.03b0.60共五十页 2 委托监理(jin l)工作的范围 可以是整

18、个工程项目的全过程，也可以将整个工程分为几个合同履行。 划分合同发包的工作范围时，通常考虑的因素包括：工程规模工程项目的专业特点被监理合同的难易程度共五十页 3 评标 分技术标和经济标 投标书的内容是合同(h tong)的组成部分共五十页六、 FIDlC根据质量选择咨询服务介绍 1、咨询工程师选择的基本(jbn)原则 （1）用招投标的方法选择咨询工程师是很困 难的，甚至是不可能的。（2）监理费用不能太低。（3）选择的方法应该着眼于发展委托方与被 委托方之间的相互信任。共五十页六、 FIDlC根据质量选择咨询服务介绍 2、根据质量选择咨询服务的选择标准（1）业务(yw)能力（2）管理的能力（3）

19、可用的人力、财力资源（4）公正性（5）费用结构合理共五十页六、 FIDlC根据(gnj)质量选择咨询服务介绍 2、根据质量选择咨询服务的选择标准（3）可用的人力、财力资源（4）公正性（5）费用结构合理（6）职业诚意（7）质量保证体系共五十页七、工程监理委托合同 2000年2月，中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局共同制定的：建设工程委托监理合同（示范(shfn)文本） 编号： GF20000202 共五十页涉及监理公司责任法院(fyun)判决案例案情： 2002年5月，某房地产开发公司打算在市郊开发建造一个高档(godng)住宅小区。在取得了相应的许可证后，聘请专业的设计公司对小区进行了设

20、计，将建筑施工工程委托给了下属的建筑工程公司，并找到某工程监理公司，委托其担负起小区建造工程的工程监理工作。共五十页 2003年1月，该住宅小区正式对外开盘销售。黄某等800 户居民在向房地产开发公司售房部的工作人员了解有关小区的售房事宜，在售房部工作人员出示设计图并详细告知预售商品房的有关事项后，陆续与房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同中双方约定(yudng)了预售商品房的建筑面积、价格、付款方式和违约金等。合同签订后，居民们依照合约交付了商品房价款。2003年3月小区正式开始施工。共五十页 在施工过程中，房地产开发公司出于自身的利益考虑，擅自变更了设计方案，将小区中A1号楼的地下杂物

21、间建造成了一个大型的超市，出租给了王某，并将A1号楼的地下杂物间移到了A2号楼的地下2层。工程监理公司在发现此事后，当即找到房地产开发公司询问原因，并明确地告知其这样做虽然不会存在什么安全隐患，但是这是明显的违约行为，如果将来业主发现后诉至法院(fyun)，必然共五十页 需要承担相应的违约责任，故自己一方不会在设计变更同意书上签字。可是最终，工程监理公司还是在房地产开发公司以不支付监理费相威胁的情况(qngkung)下，把自己的名字签在了设计变更同意书上。就这样，改变了设计方案建造的小区于2004年10月全面竣工，正式交付800户业主使用。共五十页 当黄某等160户A1号楼的业主发现自己的杂物间修建在了A2号楼的地下2层，原杂物间的位置变成了超市后，非常愤怒，当即找到房地产开发公司理论。在没有(mi yu)得到相应的解决后，将房地产开发公司告上了法庭，同时要求工程监理公司承担连带责任。共五十页 工程监理公司认为，自己在工程进行(jnxng)过程中履行了自己的责任，并在房地产开发公司擅自修