我国房地产业现状存在问题和未来发展

1、-. z我国房地产业的现状、存在问题和未来开展.t*t人生在世 ，难敌宿命，沉沦其中。我不爱风尘，似被前缘误！我只为我最爱的人流泪我会学着放弃你，是因为我太爱你赢了你,我可以放弃整个世界我国房地产业的现状、存在问题和未来开展 .hffc*. 时间：2021-1-2 17:15:49 发表评论 最近几个月，中国房市引起了社会各界的极大关注。同时，由于我国房市目前正在面临着一轮新的调整，因而其走势和开展也越来越引起各界的关注。我国房地产业的现状终究如何.存在哪些主要的问题.其未来的开展趋势和走向又怎样.这些问题是当前许多老百姓、投资者、地产商和政府决策者都迫切希望了解的问题。本文拟就这些问题进展一

2、个粗略的梳理和分析。一、我国房地产业的现状 应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像*些业界人士所说的开场步入拐点。当然这个 拐点只是此轮短周期的拐点，而不是我国房地产长周期的拐点。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： 1、泡沫成分开场收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开场下降 2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开场收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。、等城市的房价从200

3、7年四季度开场下调。而根据国家开展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。 2、成交量萎缩，空置率上升 与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，商品房空置率大幅上涨。统计显示，今年1月至5月，月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成

4、。 2021年上半年，楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2021年6月一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。 市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44，而与2006年同期相比降幅更达52。 3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大 目前，我国房地产商面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷

5、款工程，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务一枝独秀的繁荣背后，是潜在的巨大风险。 4、市场开场走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场 一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房企很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房企又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房企无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房企不具有品牌竞争力。六是，大型房企更具有实力进展价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房

6、地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。 5、房地产中介经营困难 由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。二、我国房市的主要问题 从我国房市的发育、开展过程来看，我国房市的主要问题是： 1、市场发育不良，泡沫化程度较高 我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不安康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续开展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%8%，而中国房地产的利

7、润率高达30%40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的35倍，而国工薪阶层购一套房的费用多是年工资的1020倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝承受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。 2、供需构造失衡 目前我国的房地产存在较严重的供需构造失衡。具体表现为： 一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供给缺乏，而高端住房却供给

8、过剩。据对、*、等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建立部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。 二是廉租房供给很少，政府重视缺乏，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题 兴旺国家和政府主要以提供廉租房为主。 三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，

9、二手房的供给亦不能满足需求。 3、房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险 4、房地产市场秩序混乱 我国目前的房地产市场秩序比拟混乱。房地产开发、交易、中介效劳和效劳管理的各个环节，都不同程度地存在违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧，恶意哄抬房价，带来一些工程的房价短期非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开场暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其时机主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期可能进一步加剧。三、此轮调整的必然性 综合来看，此轮房市调整有其必然性和合理性。主要基于以下理由： 1、房价过高，

10、涨速过快是行业调整的在原因 从2004年初，我国的房地产业进入一个新的周期，伴随着住房市场化、货币化的深化、城市化的不断推进、人均收入的不断提高和对外开放的扩大，使得我国住房方面的需求极大被释放，进而使我国的房地产投资额、建立面积和房价也大幅上升。 2007年，、的房价涨幅分别到达了44.5%、51.2%，其他不少城市也出现了大幅上涨情况，这样的上涨速度显然难以持续。 因而，从国外的经历、我国1992年-1994年房地产的走势以及我国的房价收入比可以判断出，我国的房价已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成分，有其调整的在动力和必然性。 2、对房市的专项调控政策和宏观紧缩政策是导

11、致此次调整的直接原因 2006年-2007年，房价快速上涨使投资、投机需求迅速增加，而这又进一步造成了房价的暴涨，土地价格也出现了飞涨现象。为此，2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中，以二套房贷为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血，投资、投机需求遭到重大打击，不少资金离场，需求开场萎缩。与此同时，银行开场惜贷，作为银行优质客户的房地产开发商在一夜之间被银行冷落，开发商的资金开场紧，囤积楼盘和土地的本钱加大，加快周转速度成为众多开发商的选择，房地产供给在短期增加，供求关系发生反转。在调整初期，因高房价下有效需求缺乏，从而使行业表现出明显的销量下降，经过一段时间

12、的博弈，价格开场调整。 另外，我国为防止经济增长偏快转向过热、防止由构造性通货膨胀转向全面的、较高的通货膨胀，同时为调整房市构造、防止房地产价格上涨过快和挤压房市的泡沫以防止出现大的资产泡沫化和减轻美国次贷危机对我国经济的影响，我国政府采取了一系列的宏观紧缩政策。 除银根紧缩政策外，房地产行业的其他调控政策也推动了行业本轮调整的发生。 3、美国次贷危机的爆发改变了我国房市的预期 自2007年5、6月份开场，美国爆发次贷危机。次贷危机的爆发在*种程度上也传导至中国，增加了我国经济所面临的外部压力、加大了我国的金融风险，也在一定程度上改变了我国房市的预期。这主要表达在以下方面： 一是改变了政府的预

13、期。次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域集聚的金融风险及房地产金融危时机给我国经济带来极大的破坏，会危及我国改革开放的成果和社会稳定，因而有必要采取紧缩措施，加大挤压我国房市泡沫，使我国房市能持续、安康、稳定的开展。为此，我国政府在次贷危机爆发后开场警觉起来，并采取了多项紧缩政策来调控房市。 二是改变了金融机构的预期。美国次贷危机对中国房地产信贷风险是一个很好的预警，使我国银行意识到重视对第一还款来源的审查至关重要。美国次级房贷危机对中国金融业的影响几乎是立竿见影的，为降低风险，银行采取了多项针对房地产的措施。 三是改变了投机者的预期。 四是改变了房地产开发商的预期。次贷危机使房地产

14、开发商认识到房市是一个一荣俱荣、一损俱损的市场，房市因为泡沫破灭而衰落对谁都没有好处。 以上预期的改变都会改变我国房市的供求状况，使得房价在近期有向下调整的需要。 4、近期我国已进入此轮房市周期的下行轨道 据笔者和其他学者的研究，我国的房市自20世纪90年代以来大概是五年一个周期。此轮周期始于2004年初，并于2007年到达波峰。目前已进入此轮周期的下行轨道，而且还有进一步下探的空间。 四、我国房市的未来走向 目前，民众普遍关注的问题是我国房市此轮调整的时间有多长，幅度有多大，何时见底，其未来的走向如何.根据我们对中国经济开展长期趋势、我国城市化和工业化进程、人口构造以及世界其他国家的房地产开

15、展历史，我们可以得出以下推断和结论： 1、我国房市已进入调整期，但不会崩盘 决定我国房市不会崩盘的原因如下： 一是房地产是我国的支柱产业，政府不允许房价崩盘。2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业。并且，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的开展状况。同时，从目前的政府财政收入来看，根据国土资源部公报数据，2004年-2006年，全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元，2007年1月-11月为9130亿元，占全国财政收入的比重接近

16、20%，卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，假设考虑相关建材、建筑等行业，奉献的收入就更大了。 二是我国房价价格偏离幅度不大，决定其跌幅有限。由于我国处于城市化的快速开展和住房条件不断改善的阶段，房价收入比应该比国际上通常的68倍要高。参考日本和的历史，我们认为，我国一线城市的房价收入比将在1012间到达高位平衡。对于二线城市，由于其在经济开展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距，因此，我们认为二线城市的房价收入比在810倍的围是较为合理的。而目前，我国一线城市的房价收入比在15左右

17、，除偏离正常价格上限约40%外，、偏离的幅度并不大，这也决定了其调整幅度有限。 三是我国经济的根本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在。我国今年的经济增长率将到达10%以上，明年也可能保持在较高的水平上，人均收入增长率也不会降低；同时城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。同时，我国的金融机构、房地产商和已购房者也不会允许房价调整幅度太大。 四是从我国历次的房市周期和其他国家的房市周期来看，此轮调整的时间大概为两年。从我国90年代以来的几次房市周期来看，我国房市的调整时间大概都在两年左右，如19931997年的周期中，9597年为调整期；19982003年的周期中

18、，0203年为调整期。 因此，我们判断房价的总体调整幅度不会超过30%，调整时间大约在两年。 2、我国房市中长期供给仍然偏紧，未来的开展前景趋好 虽然短期，房地产市场因为价格过高导致有效需求缺乏，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供给依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这局部需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这局部需求约3亿平米，上述几项总需

19、求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。 从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。这包括： 一是人口因素。即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的开展。这个因素可以从人口的开展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开场步入工作，他们会释放出巨大的购置力和需求，从而刺激我国房地产的开展。 二是收入因素。即随着人们的收入的增加，特别是收入跨越*个围后，人们对住房的构造、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的开展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业开展之间关系的研究中找到答案。 三是城市化因素。即随着一国城市化的开展，房地产业也会得到很大的开展，城市化的过