国有土地上房屋征收补偿价值评估探讨 2011

1、全国人大评估法起草组成员中国房地产估价师与经纪人学会副秘书长北京房地产和土地估价师协会副会长清华大学房地产研究所客座研究员中央财大、建设部管理学院客座教授杜鸣联合金融地产服务(fw)机构董事长 -杜 鸣国有土地上房屋征收(zhngshu)补偿价值评估探讨共九十七页目 录第一部分：征收补偿评估的历史与发展第二部分：国有土地上房屋征收评估办法第三(d sn)部分：房屋市场价值分析与评估 共九十七页第一部分(b fen)：征收补偿评估的历史与发展从行政定价到市场价值历史变革 1、以重置成本为核心的评估 2、配合货币补偿的评估 3、过渡性的行政市场指导价的评估 4、市场价值评估 共九十七页第二部分：国

2、有土地上房屋征收(zhngshu)评估办法城市房屋拆迁估价指导(zhdo)意见共二十九条 国有土地上房屋征收评估办法（征求意见稿）共三十五条 一、新 旧 对 比：共九十七页二、国有土地上房屋征收(zhngshu)评估办法（征求意见稿） （2011年2月13日稿） 第一条 【目的依据】 为了规范国有土地上房屋征收评估活动，保障房屋征收评估结果公平合理，根据中华人民共和国城市房地产管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例、房地产估价规范，制定(zhdng)本办法。共九十七页第二条 【适用范围】 评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似(li s)房地产的市场价格，以及对相关评估结果进

3、行复核评估和鉴定，适用本办法 共九十七页第三条 【客观公正】 房地产价格评估机构（以下称房地产估价(gji)机构）、房地产估价(gji)师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作；与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。 任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。共九十七页第四条 【机构选定】 房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋(fngw)征收部门组织被征收人通过多数投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。共九十七页 市、县房地产管理部门可以公布三家

4、以上社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产估价机构供被征收人选择，且不得限制符合条件的非本地房地产估价机构参与评估活动(hu dng)。 房地产估价机构不得采取迎合被征收人或者房屋征收部门不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。共九十七页第五条 【业务承揽(chngln)】 房屋征收范围内的征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。共九十七页 两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵(nihn)、评估依据、评估假

5、设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。 共九十七页第六条 【评估委托】 房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在15日内向其出具房屋征收评估委托书或者(huzh)签订委托合同。房屋征收评估委托书、委托合同示范文本，由住房和城乡建设部组织制定。 共九十七页第七条 【业务开展】 房地产估价机构应当指派与承接的房屋征收评估项目工作量相应数量(shling)的注册房地产估价师开展评估工作。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。共九十七页第八条 【评估目的表述】 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋价值的补偿提供依据(

6、yj)，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为确定用于产权调换房屋价值以计算、结清与被征收房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。共九十七页第九条 【评估对象】 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋的情况进行调查(dio ch)，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。 房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋的情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。共九十七页 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑(jinzh)面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房

7、屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑(jinzh)，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。共九十七页第十条 【评估时点】 被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。 用于产权(chn qun)调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。共九十七页第十一条 【价值内涵(nihn)】 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。共九十七页 前款所述不考虑租赁的影响，是指评

8、估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款(jikun)和其他法定优先受偿款。共九十七页第十二条 【实地查勘】 房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录(jl)，并妥善保管。 房屋征收部门和被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。共九十七页 房屋征收部门、被征收人和房地产估价(gji)机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字

9、或者盖章的，应当有房屋征收部门、房地产估价(gji)机构和无利害关系的第三人见证，有关情况并应当在评估报告中说明。共九十七页第十三条 【评估方法】 被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发(kif)法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有租金或者经营收入的，应当选用收益法评估；被征收的是在建工程的，应当选用假设开发(kif)法评估。共九十七页 可以同时选用两种（含两种）以上评估方法(fngf)评估的，应当选用两种以上评估方法(fngf)评估；对各

10、种评估方法(fngf)的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。共九十七页第十四条 【评估因素】 被征收房屋(fngw)价值评估应当考虑被征收房屋(fngw)的区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间以及土地使用权等情况。 被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的价值应当一并评估。共九十七页 被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托(witu)房地产估价机构通过评估确定。 共九十七页第十五条 【评估(pn )价值单位】 房屋征收评估(pn )价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 共九十七页第十六条 【初步

11、评估结果公示】 房地产估价机构应当在房屋征收评估委托书或者委托合同约定期限内，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围(fnwi)内向被征收人公示。共九十七页 公示期间，房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。确属错误(cuw)的部分，房地产估价机构应当修正。 共九十七页第十七条 【提交评估报告】 分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当(yngdng)向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。 共九十七页 整体评估报

12、告和分户评估报告应当包括结果报告和技术报告，由负责房屋征收评估项目的两名以上注册(zhc)房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。 共九十七页第十八条 【资料保管】 房屋征收评估业务完成后，房地产估价机构应当将评估报告及相关资料妥善(tushn)保管，供房地产管理部门、房地产估价行业组织等查验。共九十七页第十九条 【解释说明】 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具(ch j)评估报告的房地产估价机构应当向其作出说明解释。 共九十七页第二十条 【申请复核评估】 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起5日内，向原房地产估价机构申请复

13、核评估。 申请复核评估的，应当提出书面复核评估申请，指出(zh ch)评估结果存在的问题。共九十七页第二十一条 【复核评估结果】 房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内对评估结果进行(jnxng)复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。 共九十七页第二十二条 【申请专家鉴定】 被征收(zhngshu)人或者房屋征收(zhngshu)部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起5日内，向被征收(zhngshu)房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。共九十七页第二十三条 【专家委员会】 评估专家委员会由省、

14、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门或者其授权的房地产估价(gji)行业组织成立，对房地产估价(gji)机构做出的复核结果进行鉴定。 评估专家委员会由房地产估价师和城市规划、法律等方面的专家组成。 共九十七页第二十四条 【专家组成】 评估专家委员会应当组成专家组，对复核结果(ji gu)进行鉴定。专家组成员为3人以上（含3人）单数，其中房地产估价师不得少于三分之二。共九十七页第二十五条 【专家鉴定结果】 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起15日内，检查履行评估程序情况，鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线(lxin)、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估

15、技术问题，出具书面鉴定意见。 共九十七页 经评估专家委员会鉴定，履行(lxng)了必要的评估程序，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；未履行(lxng)必要的评估程序，评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。共九十七页第二十六条 【评估机构配合】 房屋征收评估鉴定过程中，房地产估价机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人(grn)应当协助。共九十七页第二十七条 【部门协助配合】 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋的权属以及相关房地

16、产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供(tgng)便利。共九十七页第二十八条 【协助配合】 在房屋征收(zhngshu)评估过程中，房屋征收(zhngshu)部门或者被征收(zhngshu)人不配合、不提供相关资料的，房地产估价机构应当在评估报告中说明有关情况。共九十七页第二十九条 【用于产权调换房屋评估】 除政府对用于产权调换房屋价格(jig)有特别规定外，应当以市场评估的方式确定用于产权调换房屋的价值。 共九十七页第三十条 【类似房地产】 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模(gum)、建筑结构等相同或者相似的房地产。共九十七页 被

17、征收房屋(fngw)类似房地产的市场价格是指被征收房屋(fngw)的类似房地产在评估时点的平均交易价格。 确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。共九十七页第三十一条 【评估鉴定费用】 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价(gji)机构承担。复核评估费用由原房地产估价(gji)机构承担。 房屋征收评估、鉴定费用按照政府规定的收费标准执行。 共九十七页第三十二条 【法律责任】 在房屋征收评估活动中，房地产估价机构和房地产估价师的违法违规行为，按照国有土地上房屋征收与补偿条例、房地产估价机构管理办法、注册房地产估价师管理办法等

18、规定(gudng)处罚。共九十七页第三十三条 【专有名词解释】 本办法所称房屋，是指被征收的建筑物及构筑物等不可移动的财产。 前款所称构筑物，是指房屋征收范围内不可移动的围墙、水井(shujng)、烟囱、水塔等。共九十七页第三十四条 【生效施行】 本办法自公布(gngb)之日起施行。2003年12月1日建设部发布的城市房屋拆迁估价指导意见同时废止。但本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。共九十七页第三十五条 【参照执行】 因征收房屋造成的家具、家用电器、机器设备、物资等搬迁费、停产停业损失，房屋征收部门或者被征收人委托评估的，房地产估价机构可以按照(nzho)有关规定进

19、行评估，并应当单独出具评估报告。共九十七页 在房屋征收决定作出前，对拟征收范围内的房屋价值进行预评估的，参照本办法执行。预评估报告不得(bu de)代替房屋征收评估报告。共九十七页第三部分 房屋市场价值(jizh)分析与评估共九十七页一、从房地产的基本概念和特点(tdin)谈起1.房地产的基本概念 房地产：又称不动产、物业等，是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物和附带的各种权益的总称。不动产是区域位置(wi zhi)、物质实体、权属状况和三者的综合体。物质实体又是权益的载体。 三个要素：区域位置、物质实体、权属状况共九十七页2 . 房地产的主要特点不可(bk)移动性供给有限性相

20、互影响性需求的普遍性 共九十七页3. 房地产概念的深化与应用 随着社会的发展，房地产基本概念中的三个组成要素又有着不同程度的延伸(ynshn)和扩展，在一些特定的环境、时间里。这种概念的延伸(ynshn)对房地产的市场价值及市场流动性往往起着举足轻重的作用。共九十七页3.1 区域位置的外延 空间(kngjin)的相互关系 交通路线的距离 交通时间的距离如：轨道交通的建设对沿线房地产价格的变化 共九十七页3.2 物质实体的内涵： 建筑物的外观和艺术造型 功能性损耗和折旧(zhji) 环保与舒适性 使用率如： 中银 鸟巢 央视大厦共九十七页3.3 权属状况的新变化 产权的多样化 政策引发的权利变化

21、 建筑物区分所有权问题 物权法中第六章第七十条中规定：“业主对建筑物内的住宅(zhzhi)、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 共九十七页3.4 房地产的相互影响性 泛CBD现象 奥运、亚运概念(ginin) 假设市政府的东迁或南移共九十七页3.5 唯一性、不可移动性 从物质实体、权益状态(zhungti)、区域位置三个方面使得每宗房地产都是唯一的。 共九十七页3.6 房地产市场的特点 房地产权益的交易市场 地域性市场 要求(yoqi)高素质的专业顾问服务 易出现市场的不均衡和垄断如:中美、京港房价的差异共九十七页3.7 影响房地产市场的因素宏

22、观政策因素 土地供给政策，住房政策，金融信贷政策，财政税收政策，行业投资政策。金融因素消费心理因素经济形势(xngsh)因素自然、人文因素 如：“国*条”，二套、三套房贷、媒体炒作的涨与跌共九十七页4.令人关注的热点与困惑问题 4.1 国家宏观政策对市场的影响 4.2 住宅、商场、写字楼价格的因素及相 互关系影响 4.3 对未来的政策的揣测 4.4 高、中、低档房地产的各自走势 4.5 离谱的租售比或投资(tu z)回报共九十七页二、房地产价格体系1、基于成本(chngbn)的成本(chngbn)价格2、基于交易的交易价格3、基于收益的收益价格共九十七页三、如何分析判断房地产价格1、房地产估价

23、的概念 定义1：房地产估价即房地产价格评估，是以房地产为估价对象，对其客观、合理价格的估计推测或判断。为特定目的的估价房地产的特定权益在特定时间的价值(jizh)的活动。 定义2：是估价人员模拟市场的价格形成的过程，将房地产价格显现出来。共九十七页2、估价的基本要求与技术性原则基本要求：独立、客观、公正(gngzhng)合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则共九十七页3、房地产估价(gji)的基本方法 房地产估价的基本方法：成本法及假设开发法、市场法（市场比较法）、收益法（收益还原法）。 此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等共九十七页3.

24、1 成本法 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算( sun)估价对象的客观合理价格或价值的方法。 理论依据：经济学的生产费用原则、替代原则 适用范围：新建房地产、在建工程、旧有房地产、土地共九十七页3.1.1 运用成本法估价应按下列步骤进行： （1）搜集有关成本、税费、开发利润 等资料； （2）估算重置价格或重建(zhn jin)价格； （3）估算折旧； （4）求出积算价格。共九十七页 3.1.2 成本法公式 成本(chngbn)价格=土地取得成本(chngbn)+开发成本(chngbn)+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润共九十七页 3.1.3 成本法

25、在征收(zhngshu)评估中的应用 （1）建筑形式 （2）建筑材料 （3）建筑设备 （4）建筑施工共九十七页3.2 假设开发法（成本法的逆运算） 假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后(rnhu)将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 理论依据：经济学预期收益理论共九十七页 适用对象：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在

26、建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰(zhungsh)装修等。如果是重建，则属于毛地的范畴）。把这类房地产统称为“待开发房地产”。共九十七页3.2.1 假设开发法的前提条件 两个预测：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途(yngt)、建筑规模、档次等）；（2）是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值； 共九十七页 三个社会经济环境要求：（1）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（2）要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策， 包括有一个长远、公开的土地供应计划；

27、 （3）要有一个全面、连续及开放的房地产信息 资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地 产开发建设和交易的税费清单(qngdn)或目录； 共九十七页3.2.2 运用假设开发(kif)法估价应按下列步骤进行：（1）调查、分析待开发房地产状况和当地房 地产市场状况；（2）选取最佳的开发利用方式，确定开发完 成后的房地产状况；（3）预测后续开发经营期；（4）预测开发完成后价值；（5）预测后续必要支出及应得利润；（6）测算待开发房地产价值； 共九十七页3.2.3 假设开发法基本公式 待开发房地产价值=开发完成后价值-后续必要支出及应得(yn d)利润 后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续

28、管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润 共九十七页3.2.4 假设(jish)开发法在征收评估中的应用 （1）未来的市场 （2）未来的成本费用 （3）不可预见的因素 （4）未实现利润共九十七页3.3 市场法（市场比较法） 将估价对象房地产与近期即应发生(fshng)了交易的类似房地产加以比较，从已经发生(fshng)交易的类似房地产价格修正得出估价的房地产价格的方法。 理论依据：经济学的替代原则 共九十七页 适用范围：房地产、建筑物、土地；市场(shchng)比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。 类似房地产：通常称为可比实例，也称为可比房地产，是

29、指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、实际成交价格为正常成交价格或者可以修正为正常成交价格的类似房地产。 共九十七页 3.3.1 运用市场(shchng)比较法估价应按下列步骤进行： （1）搜集交易实例； （2）选取可比实例（类似房地产）； （3）建立价格可比基础； （4）进行交易情况修正； （5）进行交易日期修正； （6）进行区域因素修正； （7）进行个别因素修正； （8）求出比准价格。共九十七页3.3.2 比准价格=可比实例成交价格交易情况修正(xizhng)市场状况调整房地产状况调整共九十七页3.3.3 市场法估价的前提条件（1）需要一个充分发育活跃的房地产市场（2）参照物及估价对象可比较的指标(zhbio)（3）技术参数等是可以收集到的共九十七页3.3.4 修正(xizhng)因素表共九十七页共九十七页3.3.5 市场(shchng)法