商业模式分享课件

1、一、宝龙集团简介二、宝龙全国案例简介三、三种模式的选址标准四、功能业态配比五、案例分析1-福州宝龙城市广场 六、案例分析2-名汇广场 七、案例分析3-新东安广场目录一、宝龙集团简介 宝龙集团发展有限公司是由全国政协委员、澳门著名爱国实业家许健康先生于20世纪80年代在澳门创办，初期从事多种实业，后涉足房地产业，成为澳门著名房地产企业之一，为日后宝龙集团的蓬勃发展奠定了基础。从1992年开始，宝龙集团进入祖国大陆投资，中国总部设在厦门，发展迅速，目前已经发展成为一家拥有5000多名员工，集房地产业、酒店旅游业、商业、信息产业和高科技工业为一体的多元化大型外资企业集团。宝龙集团董事局主席 许健康先

2、生全国政协委员澳门特别行政区推委会委员中华海外联谊会理事福建省政协常务委员福建省侨联副主席厦门市政协委员世界晋江同乡会创业会长澳门房地产联合商会名誉会长“中国商旅地产领先品牌” “中国房地产百强企业”2019年起，先后投巨资在福建、山东、江苏等14个城市开发建设宝龙城市广场项目16个。在建项目达400多万m2，土地储备量达400多万m2。宝龙房地产业康城百货宝龙乐园宝龙影院宝龙食全食美Nicole名品店宝龙商业五星级宝龙大酒店5家，5年内将达到12家，国际著名的酒店管理公司强强联手（如喜达屋酒店集团）五星级宝龙大酒店为龙头，宝龙快捷酒店并行发展。宝龙酒店旅游业厦门宝龙大酒店晋江宝龙大酒店中国O

3、A行业副会长单位、“2019中国十大名牌安防企业”、安防施工一级、智能化设计甲级资质企业。宝龙信息业中国第一个专业从事聚合物锂离子电池等新能源产品的研发、生产和销售的高科技企业、中国第一条具有自主知识产权的锂离子生产线、64项专利技术，产品远销欧美、东南亚以及国内市场，目前主要运用于国防科工领域。宝龙工业二、宝龙全国案例简介中国房地产百强企业成长性TOP10 中国商旅地产领先品牌中国房地产品牌价值TOP10（2019年4月开业）项目位置：福建省福州市（省会）总建筑面积：21.4万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、娱乐主力商家：家乐福、国美电器、金逸影院、美居企业、康城百货、食全食美、宝

4、龙乐园福州宝龙城市广场项目位置：山东省青岛市总建筑面积：67.8万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、酒店、文化、运动、居住部分主力商家：韩国乐天、康城百货、食全食美、宝龙乐园青岛城阳宝龙城市广场项目位置：河南省郑州市总建筑面积：24.6万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住入驻商家：ITAT、冠军溜冰场、食全食美郑州宝龙城市广场项目位置：河南省洛阳市总建筑面积：94.4万平方米功能：批发市场、购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住洛阳宝龙城市广场项目位置：山东省泰安市总建筑面积：29.3万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、酒店、文化、居住泰安宝龙城市广场项目位

5、置：安徽省蚌埠市总建筑面积：49.5万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住蚌埠宝龙城市广场项目位置：江苏省无锡市总建筑面积：27.3万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住无锡宝龙城市广场太仓宝龙城市广场项目位置：江苏太仓市总建筑面积：27万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、酒店、文化、居住项目位置：山东省青岛市（两条通往市中心主干道重庆路与308国道的中间 ）总建筑面积：28万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住青岛李沧宝龙城市广场(待开发)项目位置：江苏省宿迁市总建筑面积：45万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住宿迁宝

6、龙城市广场(待开发)项目位置：江苏省盐城市（青年路南、迎宾路东、盐瀆公园西侧；地块内有小型池塘） 总建筑面积：38万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住盐城宝龙城市广场(待开发)项目位置：河南省新乡市（金穗大道、新中大道、市政府南侧 ）总建筑面积：110万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、居住新乡宝龙城市广场(待开发)项目位置：山东省烟台市总建筑面积：91万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休闲、文化、运动、居住海阳宝龙城市广场(待开发)自进入中国进行房地产产业投资后，宝龙地产以其丰富的开发经验及经营理念衍生出了宝龙集团商业地产主打产品宝龙城市广场。并在全国14

7、个城市与世界500强联合打造了如上16个宝龙城市广场项目。旅游 丰富的业态组合集购物、美食、游乐、文化、旅游、娱乐、酒店、商务、休闲、居住十大功能于一体，提倡体验消费。宝龙城市广场独特开发模式及经营理念 特色的业态规划区别传统的购物中心业态，宝龙城市广场中规划大量的餐饮、娱乐、游乐设施，使宝龙城市广场成为一个真正欢乐、体验之都。宝龙城市广场独特开发模式及经营理念 自持经营 组建零售品牌宝龙城市广场绝大部分物业自持经营，自2019年以来，宝龙集团组建了旗下四大零售品牌“康城百货”、“宝龙乐园”、“宝龙影院”、“宝龙美食” 等四大连锁产业，并于2019年初在福州宝龙城市广场开业运营，这四个零售品牌

8、不但是宝龙商业的核心，更是宝龙商业地产品牌“宝龙城市广场”的构建核心，是宝龙商业地产完整产业链条上的璀璨明珠。宝龙城市广场独特开发模式及经营理念 与国内外知名品牌保持长期的战略合作家乐福、国美电器、肯德基、麦当劳、必胜客、韩国乐天满意得超市等国内外知名品牌长期战略合作，“宝龙城市广场”的稳定主力店。宝龙城市广场独特开发模式及经营理念 一体化的运营管理体系，以及经验丰富、稳定的管理团队宝龙城市广场在项目开发管理中采用一体化业务管理体系。其中包括项目筛选及投资、设计及规划、室内装修、销售及营销、物业管理、物业租赁及客户服务等方面。通过一体化业务开发管理体系，使得我们具备开发及管理大型优质商业项目的

9、实力。宝龙城市广场独特开发模式及经营理念 立足华东南区域，大力拓展东北、华北、中西区域中西区域东北区域华东南区域三、三种模式的选址标准四、功能业态配比扣除物业用房、地下车位及暂不开放加上娱乐休闲中心后青岛宝龙城市广场中各业态面积占比为：购物67%、餐饮10%、文化2%、休闲9%、游乐4%、娱乐8%，大商业配套，购物：餐饮：休闲娱乐=67%：10%：23%项目住宅面积占比26%，酒店面积占比6%，酒店式公寓面积占比4%，城市广场+娱乐休闲中心面积占比64%。扣除物业用房及地下停车位，300平米以下散铺面积占比46%，300平米以上面积占比54%。功能业态配比分析项目名称不同用途建筑面积比业态配比

10、青岛宝龙住宅：酒店：酒店式公寓、商业=26%：6%：4%：64%购物：餐饮：休闲=67%：10%：23%郑州宝龙酒店式公寓：商=9%：91%购物：餐饮：休闲=75%：12%：13%厦门SM全商业购物：餐饮：休闲=74%：12%：8%厦门世贸全商业购物：餐饮：休闲=83%：15%：1%上海百联西郊全商业购物：餐饮：休闲=68%：22%：10%功能业态配比分析总结：早期购物中心购物比重较大，约占70%左右，餐饮以及休闲比例和为30%左右项目名称不同用途建筑面积比业态配比新东安广场商业、商务=75%：25%购物：餐饮：休闲=50%：30 %：20 %西单大悦城商业、商务=70%：30%购物：餐饮：休

11、闲=50%：30 %：20 %总结：购物比例相对下降至50%左右，餐饮以及休闲比重相对增长功能业态配比分析收益下降，购物业态租金回报最高，购物比重下降，直接导致收益下降，投资回收年限增长，资金沉淀量巨大成本增加，休闲娱乐设施的增加，此部分多为电影院、室内游乐等，直接追加了投资成本，而此类型业态投资收益较低餐饮比重相对扩大，在购物中心业态定位中，餐饮部分相对安全功能业态配比分析备注：严格的来讲，业态配比与购物中心定位的档次有极大关系，在此分析一种常见模式五、案例分析1-福州宝龙城市广场（2019年4月开业）项目位置：福建省福州市（省会）总建筑面积：21.4万平方米功能：购物、游乐、美食、商务、休

12、闲、娱乐主力商家：家乐福、国美电器、金逸影院、美居企业、康城百货、食全食美、宝龙乐园案例：福州宝龙城市广场垂直动线与中庭地下一层过道建筑细部垂直交通六、案例分析2-名汇广场厦门中山路，是厦门最老牌的商业街，人流旺，商品多，名气大，不论往昔还是如今，人们一提及厦门，就言必中山路，好似纽约的曼哈顿、东京的银座、香港的中环、北京的王府井、上海的南京路。名汇广场：总建筑面积10万平方米商场定位思路 造景主题街区，加入旅游与人文特色。 对街区的广告、招牌做统一规划。 各街区引入品牌及特色商品进驻。 塑造厦门旅游新亮点。名汇广场-顾客定位锁定: 15岁40岁诉求: 新生活实践家热衷 人文与旅游文化追求美食

13、主义享受拥有 生活时尚品味概念乐于 表现自我独特性与流行有直觉、敏感的味蕾，对时尚潮流的触觉亦是如此 勇于尝试，坚信快乐需要分享 崇尚自然，热爱户外生活 驴友一族，喜欢思索，喜欢探究和发现重视自我、以情感消费为中心审视流行，不盲从 对待生活充满仪式感，对待事物力求精致。 有专属品牌爱好，明确自我的梦想生活方式独立. 个性. 自主名汇广场名汇广场空间及景观设计案楼层定位: B1F- 新潮休闲大区G层-流行仕女大区1层- 个性少女大区2层- 趣味生活大区3层- 时尚美食大区业种:青少年娱乐、运动、休闲为主。KFC (麦当劳)及汇梦宫与奇乐堡。 名汇广场-B1F 楼层定位:新潮休闲大区青少年休闲购物

14、新天地牛 仔 大区运动大区运动100个性潮流大区育 乐 大 区吃喝玩乐新天地休 闲大区 名汇广场- GF 业种:品牌服饰.女鞋.配件皮饰等苏寕家电品牌大区KFC厦门街区香港街区广州街区台湾街区杭州街区上海街区霞溪主题街楼层定位:流行仕女大区名汇广场生活提案 引领未来Idea for your mind ! Future for your life ! 名汇广场-1F 楼层定位:个性少女大区业种:个性少女服饰.流行饰品.内睡衣等苏寕家电古玩拍卖大区KFC香港街区广州街区台湾街区杭州街区上海街区美食唐人街厦门街区名汇广场生活提案 引领未来Idea for your mind ! Future fo

15、r your life ! 名汇广场-2F 楼层定位:趣味生活大区业种:家用饰品.童装.玩具.等名汇酒店公寓品牌饰品大街家用饰品大街家居用品大街玩具商品大街童装大街名汇广场生活提案 引领未来Idea for your mind ! Future for your life ! 名汇广场-3F 楼层定位:时尚美食大区业种:主题餐厅、星级影院星级影院斗牛士牛排馆轻食小馆酒店公寓噱头主题餐厅茶餐厅或碳烤餐厅或景观餐厅港式饮茶咖啡厅名汇广场生活提案 引领未来Idea for your mind ! Future for your life !知引导流量买刺激消费大众媒体曝光 增加新客源创造口号 增加公

16、关话题性实体异业合作 宣传资源共享大型广场活动 增加卖场热度加强服务管理提高下单意愿主攻特定商品强化商品价值VIP优惠独享巩固老顾客营销计划策略性赠品促销增加商品附加价值网络e-DM 品牌年轻化会员型录/DM 老顾客告知名汇广场生活提案 引领未来Idea for your mind ! Future for your life !七、案例分析3-新东安广场技术指标总 建 筑 面 积：200,000 平方米地上层数：11 层地下层数：3 层购物中心建面积：90000平方米写 字 楼 建 面：40000 平方米 可租写字楼建面：40000 平方米标 准 层 面 积：3,040 平方米 标准层净高：

17、2.5 米最 大 开 间：3040 平方米最小开间：162 平方米开发商：香港新鸿基地产主题创新：新东安市场汇聚购物、餐饮、娱乐和办公功能于一体的现代购物广场。不仅是府井的首个重建项目，更是时尚消闲购物热点之一，所谓apm,就am+pm=apm,从早到晚当延长营业时间，提供全新购物体验。消费群体定位：新东安广场平日客流量40万50万人次，高峰时可达百万人次，云集了北京市、全国乃至世界各地的来客。商业环境非常繁华，其中以年轻品味作主体的商场,锁定25至40岁高消费年轻人为目标客群,并透过大型翻新进一步提高商场形象。新东安广场-基础资料此次新东安大举的“新东安广场在业态比例上进行了大幅调整，主要有

18、： 服装服饰的比重大幅下调到40%左右； 餐饮的比重由过去的10%提高到了近30%。将娱乐休闲比例适当调整为20%左右；商务办公配套约10%左右（银行、移动营业厅、以及同仁堂等）即约估计 购物：餐饮：休闲比例=50%：30%：20%新东安广场-业态功能配比 小结 从购物中心功能业态配比看：购物、餐饮、休闲比例的532，相对增大了餐饮以及休闲的例，从王府井现状看，此比例相对合理，在王府井整个步行街上，购物比重已占据绝大比重，在本体内部适当缩小购物比例，释放餐饮以及休闲的需求，非常必要和合理。但租金收益相对有限。新东安广场-业态功能配比新东安广场-平面规划布局小结平面规划布局：1、购物中心平面由三

19、个不同规格的中庭组成，中庭贯穿地上一层以及地上六层。2、购物中心各个三个中庭均设置向上的跨层电梯，分别停靠一层 、三层、以及五层，无朝下方向跨层电梯。（便于迅速将人流引入上部空间，无下行跨层电梯，便于使人流停留相对较长时间。）3、采用6米宽步行街为主骨架，以两个有自然采光的7层高中庭为核心，南北两个大型商场与沿步行街西侧的精品店组成“哑铃式”布局。4、商场内部人流动线相对清晰，基本无死角和盲区。5、商场内空间层次感觉好，中庭花样布置，三个中庭以及七层中空中庭。6、最具商业价值的黄金区位，出入口设置有限。7、商铺展示效果好，店面昭示性较好。8、北侧出口背离临界面设置地下出库以及出租车停靠口，互相

20、干扰较小。负一层：运动器械、服饰、餐饮为主一层：以钟表、珠宝饰品为主二层：以潮流服饰、珠宝饰品为主三层：以潮流服饰、饰品、箱包为主四层：以儿童服装、数码电器为主五层：以餐饮、运动休闲为主六层：以餐饮、休闲娱乐为主Mix match 的业态分布形式，每层业态相对混合，餐饮遍布各个楼层，此处的业态楼层导示是以某种业态为主的分配方式。新东安广场-楼层导示小结：功能业态落位：1、此类型功能业态定位在购物中心内部较为常见，即以 购物、餐饮、休闲逐层上升的形式。2、由于地处王府井商业街的独特地理优势以及期一层珠宝以及钟表相对比例较大，利润较高，相对承租能力较强。3、餐饮贯穿各各楼层。4、受持有物业的经营模式的影响，店铺相对分割较大。5、各物业相互独立又相互补充，一站式购物消费体验中心新东安广场-招商品牌 北京王府井现已经成为北京的一张名片，作为其核心地段的新东安广场，具备其独特的地段优势，于此同时对迎合客户以旅游者以及都市年轻的高消费族群，其商户资源也经过千挑万选。北京apm以年轻时尚为主线，购物环