全国房地产市场供求现状分析

1、刘力：全国房地产市场需求现状分析刘力博士 五合国际(5+1 Werkhart International)总顾问 刘力主创工作室(DRLL)主设计师随着宏观经济背景继续向好、居民收入水平提高，置业需求将逐步释放，在宏观调控的逐步影响下，北京、上海、广州、深圳四大城市房地产市场开发建设速度放缓，而二线城市房地产市场投资却呈现大幅增加的态势，由于各地房地产市场背景的不同，其供需市场呈现出了不同的发展特征。 1. 人口结构特点造成膨胀的住宅需求从2004年中国人口年龄结构分布情况可以发现，由于上世纪50年代的生育高峰，造成目前社会上2534岁与35-44岁的年龄段人口比重相当大，两者占了总人口35%

2、。不同年龄的人群具有不同的经济行为，人口结构将会影响到房地产的消费与投资。调查显示，2534岁的人群正值组建家庭的年龄，期间的2亿多人口正陆续进入结婚、生育期，是购房最为集中的年龄段。1997年中国住房改革后，福利分房制度取消，随着政策深入使住房私有制引发了交易量突破一个个高峰，这些在一线城市尤为突出，目前上海、北京等地已经基本完成了房改房的落实。通常情况下购房者在近期购买了房产之后，至少若干年后才能积累起新的购买力随着房改房制度的深化，市场交易量将出现一定程度的萎缩。同时从图中我们可以发现5年后25-34岁购房高峰人口开始从峰值下滑，未来首次置业将出现下降。图：2004年中国人口年龄结构分布

3、情况资料来源：2005年中国统计年鉴2. 城市区域发展进程加速城市化本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的变化过程。在这一过程中，农业人口比重逐渐下降，工业和服务业人口比重逐渐上升，人口和产业向城镇集聚，它不仅表现为人口由乡村向城市转移，以及城市人口的迅速增长，城市区域的扩张，还表现对城市房地产需求总量的不断增加。（1）城市发展吸纳众多人口从1997年开始，中国城市化水平便进入了快速提升时期，城市化首先表现为城市人口的增长。在一些特大型城市如北京、上海，二十年间人口增长了4.8倍，这一现象表明为特大城市对人口具有的巨大吸纳能力。而这种能力又必然带领着这些特大的一、

4、二线城市房地产市场由初始阶段跨越到成熟阶段。（2）经济增长吸引国外就业者随着宏观环境改善，中国对世界经济的控制力和影响力不断增强，许多城市已经具备开放、高效、便捷的市场化区域环境、密集的企业群等等，众多国外企业在中国设立区域总部或研发中心，外国企业的聚集，会吸引大量海外人才的加盟。最新统计数字表明，中国吸引海外人才总量已突破250万人次，增速达到20%，引进海外人才数已超过新中国成立后52年的总和。一线城市吸引境外人才及海外人士的能力最强，因此其高档住宅总量仍将增加。而二线城市从其经济发展的阶段来看，这方面吸引能力还有待发展。（3）城市区域扩张成为购房诱因伴随着城市化进程的不断推进，城市区域也

5、出现大幅扩张，以大城市为中心的城市群（带）逐渐形成、壮大，如以上海、南京、杭州、宁波为中心的长江三角洲城市群。城市经济的快速发展，引起城市自身大规模扩张，并向周围地区产生强大辐射的作用。来自国家统计局的最新统计数据显示，今年以来，我国固定资产投资增长居高不下，前7个月城镇固定资产投资同比增长高达30%以上，城市扩张引发房地产投资的继续高速增长，这一现象在城市集群的区域内最为显著，如在上海经济发展的带动下，苏州、南京、无锡、宁波等地的房地产市场逐渐启动，不断完善的配套供应，更激发了消费者的购房需求。图：2001-2005年长三角主要二线城市商品房平均价格 (元/平方米)资料来源：统计年鉴（4）

6、大面积旧城改造，引发刚性需求城市竞争力提升必然伴伴随大量的旧城区改造面积以及城郊拆迁。其中一线城市针对城郊不同功能区的再次分配，主要拆迁量位于城市中心的老商圈，重建的商圈将进一步扩大城市商业商务圈，带来弹性的商业商务需求而拆出的居民则带来刚性的居住需求。而在二线城市，由于发展相对迟缓，拆迁带来的将是更多的刚性住宅需求。一些历史悠久的老城为“拆迁建城”的主力军，如天津、沈阳等。天津各类存量住房7830万平方米，主要是由解放前遗留下来的破旧平房，解放初期兴建的职工宿舍组成。在旧城改造不断推进的同时，拆迁所带来的刚性需求，成为推动地区房地产市场快速发展的另一个快速通道。（5） 农村城镇化，房地产市场

7、中下一个香馍馍“两会”伊始，新农村建设与今年中央 “一号文件”相伴随，建设新农村的各方面政策优惠意将吸引大量资金涌向农村，而房地产业自然会成为经济增长点之一。一旦农村经济形势发生变化，单不考虑广大农民近几年来的收入增加，新农村建设所带来的人口回流，将为农村房地产业带来大量的住宅需求。不过要转变目前农民用房自筹自建，散户居住的局面面临很多问题，对于房地产开发商而言，开发农村房地产市场是必然趋势，需要有步骤进入农村房地产业，并且积极参与农村城镇化建设。随着新农村建设的推进，在农民收入以及农村人口增加的作用下，农村住宅的需求空间将放大，房产企业的适时进入将大有可为。3. 城市居民消费水平上升 改善居

8、住条件(1)现有住房改善面积趋大住房改善，特别是住房面积、住房数量的改善，包括住房环境的改善、住房品质的改善，经过几年的市场发展和90年代初期、90年代中期完全不能同日而语，建设部政策研究中心发布了2020我们住什么样的房子中国全面小康社会居住目标研究，为2020年的居住住宅描绘了一幅未来蓝图。这个课题研究公布了21项指标，主要包括城镇人均居住面积35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20平方米。未来人均居住面积的提高，需要大量住宅面积来填补，需求增加在一二线城市中将集中体现。图：中国城市人均居住面积情况资料来源：2005年中国统计年鉴(2)家庭结构变小，住宅需求放大由于生活观念的变化，

9、现在人们婚后大多愿意单独居住，中国的家庭户人口规模在逐渐变小，家庭规模小型化倾向，核心家庭和“丁克”家庭在中国城市家庭结构中高达60以上，而且有增加的趋势。我们发现社会经济发展程度越高的城市，其家庭规模越小。上海地区生产总值最高，平均家庭户规模处于全国最低的水平，这一趋势表明了随着城市经济地位的提升，家庭将日趋小型化。家庭结构愈小，则人均消费面积愈大，因为即便是两口之家，也需要厨房、客厅、厕所以及过道等。因此即使人口总量不变，未来小家庭结构的大量出现也会引起住宅需求的增加。而此现象将随着二线城市等经济快速发展而日益突出。表：部分城市经济指标与家庭规模情况城市家庭规模与经济发展情况平均家庭户规模（人） 地区生产总值（亿元）全国 3.13 天津 2.95 3697.62北京 2.71 6886.31上海 2.66 9154.18资料来源：中国统计年鉴4. 海外资金投资物业升值+汇率差价的双份收益良好的经济前景必然会给房地产带来好的赢利前景，此外人民币升值的预期更是吸引了大量的海外资金注入，从摩根士丹利收购上海广场，以及其在其他一线城市的甲级写字楼收购部署中可以发现，海外基金偏向于国内的高端成熟物业，尤其是在写字楼与大型商业地产领域，。海外基金在取得稳步上升的出租率和租金水平所带来的收益外，也同样看好未来物业高速成长的升值潜力。人民币升值后