嘉兴某公寓三期工程可行性研究报告_secret

1、 *公寓三期工程可行性研究报告嘉工咨研（2008）16号工程咨询资格证书：工咨甲11220070068*市工程咨询有限公司二八年九月编制单位：*市工程咨询有限公司法定代表人：（注册咨询师、高级工程师）总工程师：（注册咨询师、高级工程师）项目负责人：（经济师）审 核：（注册咨询师、高级会计师）参加编制人员名单：（注册咨询师、会计师）（工程师）（会计师）（工程师）（工程师）目 录总论项目概况 PAGEREF oneone h 5承办单位简介 PAGEREF onetwo h 5可行性研究报告的编制依据和范围 PAGEREF onethree h 6主要技术经济指标 PAGEREF onethree

2、 h 6可行性研究的主要结论 PAGEREF onefour h 7项目提出的背景和建设必要性项目提出的背景 PAGEREF twoone h 9项目建设的必要性 PAGEREF tt h 12建设选址与建设规模项目建设选址及现状 PAGEREF threeone h 17建设规模 PAGEREF threetwo h 17总体方案总图设计技术经济指标 PAGEREF fourone h 19设计目标、定位及建设方案 PAGEREF fourtwo h 21配套工程设施供电 PAGEREF dian h 25给排水设计 PAGEREF shui h 26电信设计 PAGEREF dianxin

3、 h 26节能节能综述 PAGEREF jnzongshu h 27主要的节能措施 PAGEREF jncuoshi h 27环境保护、水土保持与消防环境保护 PAGEREF fiveone h 29水土保持 PAGEREF seventhree h 30消防 PAGEREF sevenfour h 31实施计划、项目组织与招标管理实施计划 PAGEREF sixone h 33项目组织 PAGEREF sixtwo h 33招标管理 PAGEREF sixthree h 34投资估算 编制依据 PAGEREF no h 35建设投资估算 PAGEREF nt h 35总投资 PAGEREF

4、nth h 36资金筹措及使用计划资金筹措 PAGEREF nineone h 37资金使用计划 PAGEREF ninetwo h 37基础数据 PAGEREF ninethree h 38效益分析项目经济评价依据 PAGEREF tenone h 39营业收入估算 PAGEREF tentwo h 39各项成本费用预测 PAGEREF tenthree h 40财务综合指标测算 PAGEREF tenfour h 40财务不确定性分析 PAGEREF tenfive h 41项目清偿能力分析 PAGEREF tensix h 41财务评价小结 PAGEREF tenseven h 42社会

5、效益分析 PAGEREF tenseven h 42可行性研究的结论及建议可行性研究主要结论 PAGEREF elevenone h 44建议 PAGEREF eleventwo h 44附件及附图： 附件1：*经济开发区管理委员会（嘉开管项200829号）关于同意调整人才公寓三期工程项目立项的批复附件2：*市人民政府专题会议纪要（200760号）附件3：*市规划与建设局*市国土资源局 *路东 人才公寓及配套商业用房规划设计条件附件4：*市财政局、人事局文件关于印发*市人才公寓管理办法的通知附件5：*市商业银行贷款承诺书附图一：项目区域位置图附图二：项目总平面布置图总论项目概况项目名称：承办单

6、位：项目负责人： 建设地点： 建设内容：主要建设16层公寓楼一幢，11层高端人才住宅周转楼一幢及商业用房、管理用房等，并配套建设道路、水、电、通讯、绿化等公用及辅助设施。规划总用地面积8030.1平方米（约折12亩），总建筑面积20011.3平方米（不含地下车库和屋顶机房面积2571.4平方米）项目总投资：4768.45万元，其中：建设投资4468.45万元，建设期利息300万元承办单位简介*公寓建设开发有限公司成立于2004年4月6日，是以人才公寓的开发建设、房屋租赁、楼宅管理、物业管理为经营范围的国有独资有限责任公司，由*市实业资产投资集团有限公司出资组建出资组建。注册资本：1000万元，

7、法定代表人：公司地址： *公寓建设开发有限公司实行独立核算、自主经营、自负盈亏。董事会是公司的最高权力机构，决定合资公司的一切重大事宜，公司下设工程管理部、综合管理部、财务部和维修部，分工负责公司的日常经营管理工作；公司设总经理一人，总经理直接对董事会负责，执行董事会的各项决定，组织领导公司的日常经营管理工作。公司的主要任务是：在市政府有关部门（市人事局，市财政局等）的安排和指导下，承担*市人才公寓的开发建设，包括住宅和配套商业用房的投资建设及相关经营管理，为*市引进人才、留住人才，筑巢引凤，加快*经济的发展发挥作用。*公寓建设开发有限公司实施本项目，旨在以解决市本级引进人才的“瓶颈”，创造引

8、进、留住人才的环境为目标，通过开发建设人才公寓，安排外地来*工作的大学毕业生入住，解决居住的后顾之忧，为用人单位搞好服务。通过人才公寓的建设，吸引各类人才的集聚，加快人才引进步伐，为推进人才强市战略的实施，进一步改善人才环境，建设一支高素质的人才队伍，促进我市经济社会持续健康协调发展贡献力量。可行性研究报告的编制依据和范围1.3.1可行性研究报告的编制依据业主单位编制的*公寓三期工程项目可行性研究报告（代项目建议书）*经济开发区管理委员会（嘉开管项200829号）关于同意调整人才公寓三期工程项目立项的批复*市人民政府专题会议纪要（200760号）*市规划与建设局*市国土资源局 *路东 人才公寓

9、及配套商业用房规划设计条件*市商业银行贷款承诺书业主单位提供的有关基础资料国家有关法律、法规、标准、规范（详见本报告有关章节）。主要技术经济指标项目的主要技术经济指标见下表。序号名称单位数量备注一建设规模用地面积平方米8030.1新增建筑面积平方米20011.3不含地下车库和屋顶机房二经营方案商业用房出售平方米17546.2公寓房出租平方米2000三总投资万元4768.45其中：固定资产投资万元4468.45四主要财务指标（年平均）销售收入万元583.55总成本万元196.71销售税金及附加万元67.66利润总额万元369.24所得税万元97.79五主要评价指标税后内部收益率%9.68税后投资

10、回收期年12.72含建设期税后财务净现值（Ic=12%）万元716.55税后资本收益率%7.94税前资本收益率%9.81可行性研究的主要结论本项目利用*位于长江三角洲城市圈中心的区位优势，开发建设人才公寓，为引进各类人才来*创业、发展提供良好的居住环境。项目适应我市经济发展对人才的需求，对提高*的城市品位，推动*的经济发展作用很大。同时，对推进人才强市战略的实施，加快人才引进的步伐，解决目前我市人力资源稀缺的矛盾，建设一支高素质的人才队伍，促进我市经济社会持续健康发展也有着非常重要的意义。项目所在地区域位置优越，交通便利，外部配套基础设施完善。项目选址符合城市总体规划要求，并在环保、消防、节能

11、等方面采取积极有效的措施，能保证项目正常实施。从财务分析看，本项目总投资4768.46万元，项目实施后，实现年均销售收入583.55万元，税前利润387.61万元，税后利润271.45万元，税后内部收益率9.68%，总投资收益率7.94%，税后投资回收期（含建设期）12.72年。从技术和经济分析表明，本项目是可行的。项目提出的背景和建设必要性项目提出的背景*市概况*市位于中国浙江省东北部、地处富饶的长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，是典型的江南水乡，素有“鱼米之乡、丝绸之府”的美称，是国务院确定的全国首批开放城市中先行规划、先行发展的重点城市和长三角洲重要城市之一。市境东临大海，南倚钱塘江，北靠太

12、湖，西接天目之水，大运河纵贯境内。*位于上海、杭州、苏州金三角之中，距上海、杭州、苏州均在百公里之内，东距乍浦港50公里，处于长江三角洲和中国沿海经济带的中心位置。*市域总面积3915平方公里，其中平原3477平方公里，水域328平方公里，丘陵山地40平方公里，市境海域4650平方公里。常住人口334万，辖7个县（市、区）和10个街道。改革开放以来，*经济发展迅速，“十五”时期*市社会经济实现了发展新跨越，经济总量、地区综合实力和人民生活水平跃上新台阶，全市综合竞争力排名进入全国200个地级以上城市前50强，各县（市、区）全部进入全国百强县前30强。2007年，*市财政总收入209.4亿元，较

13、2006年增长26.8%，其中地方财政收入105.2亿元，较2006年增长29%。2007年，全市共新批外商投资项目420个，合同利用外资34.55亿美元，同比增长35%；实际利用外资16.62亿美元，同比增长36%。进入新世纪，*农业经济稳步发展，工业经济快速增长，开放型经济进入新一轮快速增长期，2007年，*市境外投资总额创下历史新高，达到了6000多万美元，一举超过了2003年至2006年四年的总额。*位于沪杭甬黄金交通线上，水陆交通均十分便捷，区位优势明显。境内设有秦山核电站、乍浦港口、军事机场等国家重要基础设施，连接宁波的钱塘江跨海大桥建成通车。*市政府对基础设施的投资力度较大，城乡

14、基础设施建设得到了较快的发展。一批电网和信息化设施相继建成，市内水利、交通、电力、通讯等基础设施条件得到进一步改善，城乡面貌一新，有效地改善了投资环境。同时，全市各项社会事业全面发展，教育、文化、卫生、体育事业取得了新的成绩，人口增长得到了有效的控制，人民生活质量改善，提前达到了小康水平。*地处长江三角洲地区的杭州湾北岸，以上海为中心的长江三角洲地区是中国经济发展最具活力的地区，随着杭州湾跨海大桥的开通，将有效带动两岸城市的开发与建设，*对外联系与合作将进一步加强。区域发展背景我国加入WTO后，对外开放进入了一个全新的阶段，对外开放、区域产业、产品质量、科技水平、人才实力等竞争全面铺开。当前，

15、长三角地区经济发展正处于工业化发展的中后期，产业结构逐步由劳动密集型转换到资本密集型，并向知识密集型发展，科技进步对经济增长的贡献率逐步增大，特别是*经济发展正面临区域性的结构调整，科学技术将成为经济发展的第一动力，以高科技带动区域产业结构优化升级，以高科技人才带动区域经济发展已成为最富于实力的竞争。*的区域条件非常优越，经济基础非常厚实，但*的产业规模却普遍不大，全市99%以上的企业属中小型企业。为了不断增强经济发展的后劲，使每一个创业人才的火花都能转化成一份实实在在的事业，把*工业经济这块“蛋糕”进一步做大做强，就必须为有识之士提供一个展示能力的舞台，为了使有识之士能在这个舞台上发挥最好的

16、水平，为他们提供一个舒适的生活环境是必不可少的。中国社科院社科文献出版社最新出版的人才蓝皮书中国人才发展报告NO.3指出，人才竞争力指标评价体系主要包括人才队伍、人才投入、人才产出和人才环境四个方面的要素。由此可以看到，为人才创造“环境”是何等的重要。所以搭建区域性有利于人才引进和稳定的服务平台，为吸引国内外资本和人才资源的集聚，已成为*进一步发展的当务之急。近几年来，*经济正以20%-30%的递增速度增长，加强人才队伍建设更是市委、市政府“工业立市”中的一项战略决策。人才公寓建设初期，在一份*市市长办公会议纪要曾明确记载，*市政府决定兴建人才公寓，并把人才公寓作为政府实事工程来抓，为引进、留

17、住、用好更多的人才创造良好的条件。为此，市委、市政府还出台了一系列相关人才政策，这为全社会重视人才、珍重人才营造了很好的氛围，也为本公司建设三期人才公寓提供了可靠依据。项目背景随着*经济和社会事业的快速发展，各行各业对人才的需求越来越迫切，为此，*市委、市政府制订并颁发了关于实施新世纪人才工程的若干意见和*市人才资源发展规划，规划全市近几年中引进人才（指大专毕业生及以上人才）每年达1万人，其中市区4000人。但是，目前碰到的问题是绝大多数用人单位和毕业生普遍反映毕业生的居住条件差，严重影响安居乐业，有的毕业生来了*，又离开了*。*市人事局曾专门作了过调查，从调研的情况看，近几年*市人才的居住环

18、境总体有改善，但满意度不是很高，尤其是刚参加工作的毕业生的居住条件亟待改善。市人事局通过对几个典型企业的调查，三年内有20%以上的引进毕业生流失，而且还有相当一部分毕业生对去留持“观望”态度，其中主要原因是居住问题，毕业生的居住条件已成为市本级引进人才、留住人才的瓶颈。所以，为用人单位提供服务，为*市的进一步发展，创造引进、留住、用好人才的环境日显必要。但*绝大多数用人单位缺乏建造人才公寓的能力，迫切希望能通过政府推动，集中建设一批“人才公寓”来改善大学毕业生在刚参加工作后尚处“单身汉”期间的住房条件。解决好这一问题，已成为政府办好实事的内容之一。为此，市政府将人才公寓的建设连续两年列入了市政

19、府的十大实事工程内容，并专题召开了办公会议，就人才公寓建设的总体方案提出了原则指导意见。在这一指导意见下，本公司于2005年开始正式组建并着手人才公寓的建设，至2006年底已先后完成了人才公寓一期和二期工程建设，建成单身公寓1764套共33000多平方米，加上部分配套设施和商业服务用房，总建筑面积达41868平方米。至今，人才公寓共安排了外地来*工作的大学毕业生1800多名。通过不断优化公寓的各项配套设施，提升服务水平，加之合理的租金及特定的优惠政策，人才公寓已成了外地大学毕业生来*工作后最现实的“诱惑”。但是随*经济的快速发展和各类人才的大量引进，市人才公寓按照每年2000人（市本级），三年

20、滚动安排住宿，目前可供住房远远不能满足入住人员的需要，*南湖晚报曾以“人才公寓一房难求”为题作过报道。进入今年七月以来，人才公寓建设开发有限公司入住管理处的入住预约登记薄上一直满满的排着要求入住的人员名单。因此，把建设人才公寓三期工程提至议事日程，已成为解决以上突出问题和稳定*队伍的当务之急。根据以上所述，本项目建设是根据*在长三角地区所处的重要特殊位置、*近年来经济快速发展的形势、*引进人才在生活方面所碰到的实际问题而提出来的。同时也说明，要确保*在今后的市场经济浪潮中取得更快的发展，本项目建设是非常必要的。项目建设的必要性项目建设是提升区域核心竞争力的需要从宏观上分析，加入WTO后，我国的

21、对外开放进入了一个全新的局面，国外的资金、技术、人才和产品与中国经济竞争的战场全面铺开，我国经济发展正进入工业化发展的中后期关键阶段。从先进发达国家的发展规律来看，在这一发展阶段，是产业结构逐步由劳动密集型转换到资本密集型，并向知识密集型发展，科技进步对经济增长的贡献率逐步增大，因此，各类人才将是这关键阶段的主力军和生力军。从微观上分析，近年来*市改革开放和现代化建设取得了很大成绩，但与上海、苏南及省内先进地市相比，在经济总量、产业层次、对外开放、科技进步、城市建设等方面还有较大差距。总的来说，我市目前产业层次相对还比较低，企业总体规模不大，科技*能力相对较弱，因此，我市将面临新一轮的竞争，而

22、人才竞争是所有竞争中最为严峻的竞争，又是决定胜负和高低的关键性竞争。改革开放以来，*的经济建设取得了令人瞩目的成就，在全市范围内已形成机械电子、纺织服装、轻工造纸、化工橡胶等多种产业，经济综合实力不断增强，但是，*经济要在激烈竞争中继续保持领先地位，经济发展要从量的扩张向质的提高转变，特别是*市提出了“科技兴市”战略和加快城市化进程，到2020年基本实现现代化的宏伟目标，都需要大量的高素质人才进一步调整区域产业结构，提升产业技术含量。根据我市人才公寓入住条件，入住者大部分是从市外引进的应届大学毕业生，这些新生人才刚从学校毕业，了解了国内外最新、最先进的科技理论，分别掌握不同领域的专业知识，他们

23、有广泛的人脉关系和信息来源渠道，他们富有想象力、富有创造力，他们的到来是*进一步提高市场竞争能力的希望，能留住他们是*的骄傲，也是有关部门必须考虑的问题。本项目就是通过人才公寓的建设，搭建区域性的人才引进平台，为已引进的各类人才提供良好的生活环境，并通过人才公寓的聚集辐射效应，吸引国内外更多人才资源的集聚，从而提高*科学技术的整体素质，增强*区域性的综合竞争力，促进*各行业的整体协调发展和可持续发展，这对我市区域科技*体系建设及提升区域核心竞争力将起到很大的推动作用。项目建设是搭建人才引进平台的重要措施以上海为龙头的长三角地区，地处中国沿海开放带和长江经济带的交汇处，开放型经济高速发展，国际经

24、济、金融、贸易和航运中心迅速崛起，形成完善的城市基础设施和发达的金融贸易服务业，聚集了丰富的科技、教育、人才和信息资源，在占全国1%的土地面积和6%的人口区域上，创造了近20%的国内生产总值、21%的财政收入和28%的外贸出口，是全国经济发展水平最高、综合经济实力最强的地区之一，经济发展前景可观。*位于长江三角洲地区，是上海大都市经济圈、环杭州湾经济圈和环太湖经济圈交汇点，是环杭州湾的交通枢纽。在加快推进经济全球化和我国加入世贸组织的新形势下，无论从国际大环境还是从经济发展规律看，长江三角洲地区经济一体化发展是必然趋势。随着区域交通的完善，长江三角洲经济区的联系将更加紧密，全国发展中心东迁南移

25、和杭州湾地区的发展态势越来越引起全国乃至全球的关注。*处于这样一个金三角地带，又面临着国际制造业大转移的历史性机遇，加快融入上海国际大都市的经济圈，在更深层次上、更宽领域内主动接受沪、杭、苏、甬等地的辐射，对于实现“把*建设成为浙江省接轨上海、对外开放的前沿阵地，国内外客商投资兴业的黄金宝地、国际产业转移扩散协作配套的重要基地”的既定目标是至关重要的。本项目建设，旨充分利用*区域优势的基础上，以人才公寓为桥梁，搭建一个贯通全国的人才引进平台，吸引国内外资本和人才资源的集聚，并充分利用这个平台具有集聚全国乃至全世界的信息、技术、人才等方面的功能，这对于培育经济发展新增长点，保持经济社会协调发展，

26、实现传统产业的升级和企业的科技*等目标，具有十分重要的作用。项目建设是提升城市品位的需要*公寓，自2004年第一期建设开工以来，一直以“政府推动、公司运作、特许经营、盈亏平衡”为指导思想，并把人才公寓建设作为一项公益事业及政府的实事工程来实施的。人才公寓主要为刚踏上工作岗位的毕业生提供低于市场价格的租住房，旨在为青年学生的生活提供方便，使其安心在*创业发展。自2005年7月，人才公寓首期交付使用，成为我省第一家建成的人才公寓，2006年底第二期又投入使用。至今为止，人才公寓的出租率基本保持在99%以上的状态，并且排长队申请入住的毕业生络绎不绝，一直处于供不应求的局面。关于*市建设人才公寓吸引人

27、才的做法，曾被多家媒体宣传报道，2006年8月21日*日报对此专门作过相关报道，2006年8月28日浙江日报还以“人才公寓，*吸引人才的金名片”为题对*公寓作了报道，称赞其“必将为优化*的人才生活环境作出更大的贡献”。由此，人才公寓逐步成为*引进人才、重视人才、经济繁荣的“金名片”和“代名词”。但随着*市经济的快速发展，随着长江三角洲经济圈的迅速形成，大量的优秀人才慕名*是长三角中心区域而来，所以为这些人才提供一个合适的生活环境，是留住他们为长三角的进一步发展作贡献的重要途径，也是充分发挥他们聪明才智的基础条件，也是改善*人口素质，推进*科技*、产业升级的重要举措。因此，本项目建设是进一步提升

28、*城市品位的需要。综上所述，进入二十一世纪以来，我国正面临着前所未有的发展机遇。构筑人才引进平台及为各种人才提供良好的工作和生活环境，是促进区域经济快速发展的重要载体，是紧紧抓住经济发展全球化机遇，尽快实现区域产业升级的积极举措，也是全力打造先进制造业生产基地，扩大招商引资的有效途径。因此，充分发挥*的区域优势、体制优势和市场优势，通过建设具有人才引进功能的人才公寓，这对于提升区域产业核心竞争力有非常的积极作用。建设选址与建设规模项目建设选址及现状本项目建设地址选于*市*路220号，紧邻*路。该地块位于*市区西南部，广穹路南侧，*路东侧；已建人才公寓西侧。该地块内地形条件较好，地势平坦，地面标

29、高2.6米左右（黄海高程），地面高差0.3米，地形呈西北向东南微倾。该地块南边有一小河道晒木桥港，*市依据城市防洪工程设计规范结合本市现状实际和人口发展情况，已规划实施了防洪工程保护面积92平方公里和防洪堤长42.1公里的防洪大包围圈，本项目外部防洪规划在此大包围圈内。本项目场地地形条件较好，地势平坦，无高陡斜坡及其他不良地质现象。建设规模建设要点人才公寓三期工程的建设要遵循城市总体规划用地布局，形成相对完善具有生态、现代居住功能的综合区。以城市总体规划为指导，建造环境优美，配套设施完善的人才公寓楼，提升*城市形象和提高引进人才的档次。本项目建设应努力塑造“*公寓”的整体品牌效应，把本项目建设

30、成为吸引全国各类人才来*创业和发展的服务平台，使之成为*吸引人才的“金名片”。本项目建设要从实际出发，走一条建设成本低、运行成本低、见效快的路子。应按市场运作、以其功能齐全的设施和服务，最大限度地吸引各类人才入住。建设规模本项目建设用地8030.1平方米（约12亩），规划建设新型公寓楼、高端人才住宅周转楼及商业用房、管理用房等建筑以及道路、水、电、汽、通讯、绿化等配套设施建设。根据这些建筑的特点，16层公寓采用全现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，11层住宅采用现浇框架剪力墙结构，其余采用全现浇钢筋混凝土框架结构。总体方案总图设计技术经济指标交通及周边环境*公寓三期工程建设项目拟建于*市区西南。*市

31、区距上海100公里，杭州90公里，苏州70公里，均在1小时交通圈内，出入自如。公路：西沿的320国道和北邻的07省道与沪杭甬、乍嘉苏高速公路互通，可直达全国各地。铁路：沪杭铁路从*穿境而过，通向全国各地，*站距油车港仅4公里。上海至*、杭州的磁悬浮正在规划中。航空：上海虹桥、浦东、杭州萧山、苏州等国际机场均在100公里范围内，驱车1小时可到达。项目区域位置详见附图一。自然条件地理位置*素有“鱼米之乡、丝绸之府”的美誉，地处长江三角洲浙江北部杭嘉湖平原腹地，沪苏杭金三角之中。320国道、沪杭甬高速公路、京杭大运河横贯市境。本项目选址于*市区西南面的*路220号位置，离市中心和乍嘉苏高速公路*入口

32、处距离均在4公里内，交通便利。该址地处杭嘉湖海积平原边缘地带，地势平整。气象条件*属亚热带季风气候，光照充沛、四季分明，空气湿度大，夏季炎热，秋季天高气爽，气候宜人，冬季寒冷。据气象观测统计资料，多年平均气温 15.8，年平均降雨量1250.44mm。工程水文地质该地区的地质构造属华夏古陆的北缘，地体刚性较差，活动性较大。该地区的地层和岩层为第四系覆盖层，无基岩出露，下伏基岩为上古生界、白垩系地层，岩性主要为泥岩、砂岩，地质性能稳定，其他层分布为：地面下至4.4m为杂填土，4.46.7m为淤泥质亚粘土，0.78.8m为淤泥，8.810m为亚粘土，基本承载力为18t/m2，10m以下为粉砂，基本

33、承载力为18t/m2。*市属江北平原区，北部为海向湖积平原。地形平坦，略呈南高北低状，西南至东北略呈倾斜之势，田面海拔1.1m，最高4.2m，最低2m，相对高差2m。周围无山峰丘陵，该地区水网密布，河道纵横，田连阡陌，村落相望，典型江南水乡，水域面积约占全市总面积15%，河网密度为10.9%。建设用地南侧为晒木桥港，该河宽约14 m，为平原性河流，河床比较小，流动缓慢。基本地震烈度根据中国地震烈度区划图，*市属六度抗震设防区。本项目位于*常山地震带，据地震台的统计资料，*地区及邻区历史上发生较大的地震主要有10起。近代地震皆为微震，震级在4级以下。地震总的活动特点是强度低，震级小。本项目的建筑

34、物和各种构筑物的设计都应符合建筑抗震设计规范的要求，主要构筑物、建筑物按七度抗震设计。总图设计技术经济指标总用地面积8030.1m2总建筑面积20011.3m2建筑占地面积2537.5m2总绿地面积2505.4m2建筑密度30.3%绿地率31.2%容积率2.49总平面布置方案本项目应以区域内小港和主要道路为轴线，组织好中心的整体环境景观，处理好沿路景观布局；利用滨水条件，营建滨水地区绿化环境。本项目地块基本呈梯形结构，项目共设2个出入口，1个主入口和1个次入口。主入口和次入口都设在*路上。本项目主要建设1幢16层高的Y形公寓楼，布置在地块的北部；另1幢11层的高端人才住宅周转楼布置在地块的南端

35、，商业用房安排在地块西面的中部，管理用房安排在地块的北端。本项目充分利用公寓楼和商业、管理房等主体建筑的地下室和周边空地安排停车位，本项目设停车位106个。各建筑物周围由灌木丛或绿化带环绕，实用而优美。总平面布置详见附图二。从图中可看出本项目的总体布置基本分区明确，布局合理，显得整齐、紧凑，环境非常优美。设计目标、定位及建设方案建设目标及定位建设目标：旨在以解决市本级引进人才的“瓶颈”，创造引进、留住人才的环境为目标，通过人才公寓的建设，以其功能齐全的设施和服务，最大限度地吸引各类人才入住。为加快人才引进步伐，推进人才强市战略的实施，建设一支高素质的人才队伍，促进我市经济社会持续健康协调发展贡

36、献力量。工程定位：把本项目建设成为吸引全国各类人才来*创业和发展的服务平台。工程建设方案用地规模根据城市规划管理部门的规划许可，选址意见和规划红线图所核查的范围，本项目选址于*市*路220号，位于广穹路南侧，*路东侧，已建人才公寓西侧。晒木桥港北侧，用地面积12亩。建设内容根据城市规划和建设的要求，本项目主要建设内容如下：公寓楼17546.2平方米 商业用房2000.8平方米 管理用房464.3平方米合 计20011.3平方米配套建设内容：为形成一个完整的项目，还须配套建设以下内容：地下停车场（2430平方米）、门厅、机房等（141.4平方米）、道路、给排水管网、各种地下管线及绿化、路灯等。建

37、筑退让沿城市道路、河流、高压线两侧的建筑，其退让距离必须符合消防、交通、安全、景观、环保等方面的要求。沿用地红线的建筑物，其离界距离必须符合*市城市总体规划管理技术规定（建筑间距）中的有关规定。结构设计设计依据建筑结构荷载规范GB50009-2001建筑抗震设计规范GB50011-2001混凝土结构设计规范GB50010-2002地基基础设计规范GB5007-2002砌体结构设计规范GB50003-2001建筑桩基技术规范JGJ94-94 多孔砖砌体结构技术规范JGJ137-2001（J129-20010）浙江省标准建筑软弱地基基础设计规范DBJ10-1-90*市地块地形图及规划要求业主提供设

38、计任务书汽车库设计防火规范其它国家相关法规、规范规定要求设计要求建筑物的安全等级为二级，结构重要性系数Y0=1.0；抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。属丙类建筑；基本风压0.45KN/M2，地面粗糙度B类；基本雪压0.45KN/M2，准永久值系数0；可变荷载取值，按建筑结构荷载规范的规定执行。地基处理桩基础。桩类型待场地的地质勘察完成以后，根据报告确定。上部结构16层公寓采用全现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，11层住宅采用现浇框架剪力墙结构，其余采用全现浇钢筋混凝土框架结构。主要的结构材料：混凝土：C25、C30、 C35；钢筋：HPB235、HRB335

39、、HRB400；砌体：内墙采用自保温节能墙体材料轻质砂加气混凝土砌块及配套砂浆，界面剂；外墙采用砼多孔砖及普通混合砂浆。道路交通组织原则以城市总体规划道路路网为依据，满足“人才公寓”功能活动需求，完善道路网系统，方便小区内外交通联系。道路线型与断面设计有利于交通与塑造优美的城市景观。合理安排静态交通，设置足够的停车场地。道路结构等级项目周边主要道路：广穹路为城市主干道，*路为支干道路。项目区域内道路为支干道路，道路红线1318米，采用一块板形式。配套工程设施供电供电要求与负荷等级本项目人才公寓建设其用电负荷为三级。供电电源本项目供电由*市供电局秀洲分局城南变10KV专线引入电源。本项目住宅按5

40、0W/m2，公建按80 W/m2计算，则装机功率约为1112.3KW，按同时系数、需用系数，则装机容量为612 KW，利用原有变配电房及800KVA变压器一台，能满足要求。配电电压为380/220V三相四线制接零系统（TN-C系统），电压波动不超过额定电压的5%，电源频率为505%Hz，并尽量保证用电的可靠性，在低压配电室内低压电容器集中补偿，使功率因素达0.92以上。本项目年耗电约22.33万度。供配电系统从变电房以1KV电缆穿钢管埋地引至各单体在适当地方设置分配电间。配电方式一般为分区树干式，重要线路为放射式。消防设备、通道照明及重要场所、配电箱应设置双电源末端自动切换装置。配电电压为38

41、0V/220V，三相四线制系统。线路敷设：配电干线至单体电源均沿场内的电缆或直埋地敷设，采用W22型电缆。楼内配电支线均用BV线管或PVC管沿墙或现浇板内暗敷。照明设计分为一般照明、事故照明和疏散照明。一般室内照明以高效荧光灯为主；走廊、卫生间采用节能型荧光灯；室外亮化工程由路灯、庭院灯、草坪灯组成，均采用节能型荧光灯。根据消防规范要求，分别设置应急照明、疏散指示照明和消防报警及联动装置。给排水设计给水：供水水源由*市*给排水有限公司供给。由*路接入，自来水进水干管DN250，供水0.3Mpa，给水管网采用生产、生活、消防合用制系统。本项目年用水量约为56940吨。有关消防给水详见7.4消防篇

42、。排水采用雨污分流制。雨水系统采用组织与自由排放相结合的形式。屋面雨水经雨水斗收集；道路雨水经雨水口收入雨水管网，就近分散排入水体；本项目严格控制有污染企业入驻，因此基本无生产废水，污水排放见7.1.3.2。电信设计电话量预测：本项目装机容量723门。在二期设有一座电信模块局，为用户电信接入，各单体底层设一电话分箱，总交换站至分线箱由电缆埋地引入。闭路电视系统：沿*路至区内道路布置有线电视支干线，设1处电视光纤节点站。各单体均作网络管路预埋。节能节能综述节约能源是我国的基本国策。*市人才公寓建设项目，根据国家有关节约能源及合理利用能源的现行政策、规定，本项目采取的主要节能措施如下：主要的节能措

43、施建筑节能设计：条式住宅建筑体型系数不大于0.35；点式住宅建筑体型系数不大于0.40。节能做法如下： 屋顶：采用40厚挤塑聚苯板做为保温层，屋面平均传热系数K1.0。外墙：采用30厚聚苯颗粒保温浆作为外保温材料，外墙平均传热系数K1.5。外窗：建筑外窗及阳台门均采用铝合金中空玻璃节能门窗，传热系数K3.2。分户墙：240厚多孔砖两面粉刷20厚混合沙浆，传热系数K2.0。分户搂扳：板低采用15厚聚苯颗粒保温浆保温，传热系数K2.0。底部自然通风的架空搂板：20厚挤塑聚苯板做为保温层，传热系数K1.5。门户：多功能保安门，传热系数K3.0。选用节能产品，配套的电梯、空调及公用设施，全部采用新型或

44、改型节能型产品，以降低能耗。变压器选用低损高效节能型变压器，装无功补偿器，以提高功率因素。照明采用节能型混光灯，庭园灯部分考虑太阳能，以节约用电。配电室布置于负荷最大附近处，并分开多回路供电，以减少损耗。选用电缆考虑其经济电流密度因素。设计中选用的卫生洁具及用水设施均为节水型。环境保护、职业安全卫生、水土保持与消防环境保护设计依据中华人民共和国环境保护法有关条文环境空气质量标准（GB3095-1996）大气污染质量排放标准（GB16297-1996）污水综合排放标准（GB8978-1996）城市区域环境噪声标准（GB3096-93）建设地点环境现状本项目选址于*市*路220号，现人才公寓西侧，

45、紧邻创业路，南面为小河，北面为人才公寓商业用房，交通十分方便。主要污染源及污染物本项目的污染源主要有以下几个部分：废水本项目废水主要为生活污水。废水和生活污水按90%计，则生活污水产生量为51246t/a。废气餐厅所产生的油烟废气。噪音噪音源主要是空调、电风扇运转进程产生的机械磨擦声等，其噪声值7085dB（A）。废渣 本项目固体废弃物主要是生活垃圾，年产生总量约为730吨。三废治理措施废水治理 本项目生活污水需经化粪池处理后，排入*市城市污水管网并纳入*市污水处理工程集中处理后深海排放。废气的治理餐厅油烟治理，采用DDN型静电式油烟净化装置净化处理后，高空排放，排放高度应高出周围10米半径范

46、围内建筑高度1米以上。废渣治理对生活垃圾需归类定点堆放，并定时由环卫部门将垃圾外运，卫生填埋或焚烧。噪音治理本项目噪音治理措施是采取选用低噪声空调、风机以及植树种草来减轻噪音。水土保持原则和目标建设工程引起的水土流失区，均应达到不同程度的治理。水土流失与水源污染引起水土流失与水源污染发生在施工期间主要有两个方面一、是基础开挖占用堆压土地；二、是填方所需的远距离取土，开挖和运输进程中的水土流失。防止措施施工期间要求尽量做到挖填同步，及时对场地平整、复原和植被保护，运输时应避免扬尘和撒落。绿化率应达到30%以上。水土保持各项措施要与主体工程同步进行。消防本项目按二级建筑耐火等级设置消防措施，总图布

47、置中，各建筑单体等布置及占地面积符合防火规范要求。在各地域内形成畅通的消防环线，各大楼内主要出入口都装有应急照明灯及安全门。防火分区及安全疏散：商业建筑设有2部楼梯，楼道宽度在于1.2米；单元式高层住宅8号楼至11层，每个单元均设有一个通向屋顶的封闭楼梯间，单元楼梯通过屋顶连通。楼梯疏散宽度大于1.1米，楼梯间的疏散门均采用乙级防火门，单元隔墙为防火墙；塔式高层住宅7号楼16层，设有2座防烟楼梯和一部消防电梯、合用前室的疏散门均采用乙级防火门；高层住宅所有楼梯间均采用启开式外窗自然通风的防烟措施，合用前室采用机械排烟。疏散楼梯及疏散门最小净宽不小于1.1米；商业建筑的封闭楼梯间采用开启外窗自然

48、通风。地下汽车库为一个独立的防火分区，设有自动喷水灭火系统。有二部楼梯作为人员疏散出口；一个汽车疏散坡道。楼梯间一层用防火隔及乙级防火门与住宅楼隔开。消防供水及器材。按建筑设计规范要求，室内设置消火栓，消火栓用水由城市管网供应，管网呈环状布置分别与引入的二根DN150给水管接通。设置防火门，以便及时控制火灾范围，防止火灾扩散。电缆井、管道井、排烟道、排气道等竖向管井分别独立设置，井壁采用不燃烧体，检修门采用丙级防火门，电缆井、管道井在每层楼板处采用防火隔断；楼梯间、前室的疏散门均采用乙级防火门，并向疏散方向开启，且具有自行关闭的功能。消防水量：室外消火栓用水标准为20（L/s）、室内消火栓用水

49、标准为20（L/s）、自动喷淋系统用水标准为30（L/s）。实施计划、项目组织与招标管理实施计划鉴于本项目建设的紧迫性，也为了尽快获得经营效益，必须加快建设进度，拟定建设期1年半。2008年9月底以前完成可研报告编制并批复；2008年11月底以前完成设计、招标等前期工作；2008年12月动工建设，2010年6月底全部建成并竣工验收，投入使用。各项工作安排计划如下：实 施 计 划 时 间 表序号时间内容2008年2009年2010年910-11121-910-121-561可研编制及审批2初步设计及土建 设计3招投标4开工前期准备工作5土 建 施 工6室内外装修及附属配套工程7验收、试运营及投入

50、使用项目组织组织管理机构本项目由*公寓建设开发有限公司承办，作为项目法人，负责本项目的建设和经营。公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司下设4个管理部门，组织机构图如下：人员配置根据上述组织管理机构的设置，本项目管理人员须配置8人。其中总经理1人；综合管理部2人，工程管理部2人；维修部1人；财务部2人。此外根据具体情况还需外聘保安、勤杂人员若干名。招标管理依据中华人民共和国招标投标法规定和原国家发展计划委员会第9号令（2001年6月18日），本工程建设项目应依法进行招、投标活动。招标范围：本项目的勘察、方案设计、施工、监理等过程全部招标。招标组织形式：根据本项目特点和建设单位管理能力，勘察、

51、方案设计阶段可自行招标；施工、监理阶段应委托招标代理机构办理招标事宜。招标方式：上述列入招标范围的，设计可采用邀请招标，其他均采用公开招标方式，发布招标公告。投资估算编制依据项目投资估算根据国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；建筑工程费用按*地区的造价水平和设计方案，参照类似工程指标法估算；现有的浙江省建筑工程概预算定额、费用有关定额、省市造价管理信息及嘉善县各种规费标准；业主单位提供的有关文字和数字资料。建设投资估算建筑工程主要建设内容：16层公寓楼一幢，建筑面积12228.4 m2；11层高端人才住宅周转楼一幢，建筑面积5317.8 m2；商业用房建筑面积2000

52、.8 m2；物业管理用房建筑面积464.3 m2；地下停车库及屋顶建筑面积2571.4m2；以及入口、围墙、驳岸、道路、绿化、室外给排水、电气、综合布线等附属工程。工程总建筑面积22582.7m2，其中：地上建筑面积20011.3m2，地下停车库及屋顶建筑面积2571.4m2。上述工程的建筑安装费用，合计估算为2636.13万元。项目购置电梯、变配电、空调、淋浴器、家具、有线、网络、监控系统等，设备购置费460万元。工程建设其他费用，包括土地取得费、建设单位管理费、可行性研究费、勘察设计费、环境影响评价费、工程监理费、工程质量监督费、工程保险费、水土保持补偿费、墙改费、散装水泥费、白蚁防治费等

53、费用，估算合计为1242.17万元，其中土地取得费1160万元。基本预备费以工程费用及其他费用之和的3%计列，估算为130.15万元。建设期利息：贷款2000万元人民币，建设期（2年）利息估算为300万元（贷款年利率按7.56%计），建设期利息申请财政贴息。总投资综上估算本项目建设总投资为4768.45万元，其中：建设投资4468.45万元，建设期利息300万元。具体见附表9-1。项目建设投资估算，分析如下表：项 目 名 称金 额（万元）占百分比（%）建筑安装工程费用2636.1355.28设备购置费用460.009.65其他费用 其中：土地取得费 1242.1726.051160.0024.

54、33不可预见费130.152.73建设期利息300.006.29合 计4768.45 =SUM(ABOVE) 100资金筹措及使用计划资金筹措本项目总投资4768.45万元，其中：建设投资4468.45万元，建设期利息300万元。项目建设资金4468.45万元，申请银行贷款2000万元（借款期2年），企业自筹2468.45万元。建设期利息300万元，申请财政贴息300万元。自筹资金来源： 出售本项目中的2000平方米商业用房，按照一期商业房及公寓对面位于金穗月亮湾住宅小区沿街店面房的出售价格，沿*路的商业用房出售均价可达5000元/平方米，出售总价1000万元，上交税收和扣除费用后，回笼资金9

55、44万元。 出售一期商业用房中的二层商务用房，总面积2277平方米，计可回笼资金683万元，上交税收后，回笼资金645万元。 一、二期公寓房年出租收入436万元，三年合计可达1308万元，加上三期119万元，共计1427万元，三年共获净利润589万元。 一、二期公寓房提取折旧、摊销费300万元。以上合计，自筹资金2478万元。资金使用计划项目总投资4768.45万元均在建设期内投入使用。本项目资金使用计划为：建设期两年间每年投资比例分别为50%和50%。具体计算详见资金筹措及使用计划表10-1。基础数据本项目拟定建设期2年，第三年投入运营。项目计算期为20年。效益分析报告对本项目开发的可行性和

56、经济性方面进行全面的研究分析。重点对区位优势、交通优势、建设规模优势、功能优势、服务优势进行分析研究，阐述总图、土建工程、公用设施等条件，对环境保护、安全卫生、项目实施进度等提出方案，并进行投资估算和财务效益分析。项目经济评价依据原国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）及房地产开发项目经济评价方法；财政部企业会计制度；中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法、中华人民共和国营业税暂行条例及其他有关税务法规；*公寓建设开发有限公司提供的有关数据；专业人员提供的有关数据；项目基准收益率根据原国家计委公布的有关参数并参照同期银行贷款利率，基准收益率按6%。营业收入估算项目建成

57、后，按照市政府确定的“公司运作，特许经营”的意见，继续由建设公司对外办理住宅出租业务并实施全方位的物业管理。拟采用既租又售、租售结合的灵活办法，最大限度地回笼资金，归还银行贷款。本项目的收益主要来自：租赁收入、售房收入。租赁收入项目建成后可供出租面积17546.20m2，其中：7号公寓楼建筑面积12228.4 m2；8号高端人才住宅周转楼建筑面积5317.8 m2。估算时第三年起按100%出租率计算。出租的租赁费：按11元/ m2月计算。经估算出租收入为592.61万元/年。售房收入项目建成商业用房建筑面积2000.8 m2，按100%比例出售，每平米5000元估算，出售收入1004.00万元

58、。第3年营业收入为1596.61万元，以后各年为592.61万元，计算期内年平均营业收入583.55万元。税金：营业税暂按5%计，经测算第3年销售税金及附加为97.85万元，以后各年为32.59万元，年平均营业税及附加费为67.66万元各项成本费用预测折旧和摊销：按平均年限法计提折旧，房屋按40年计，残值率为5%。工资及福利：按2.95万元/人.年估算。物业管理费：水、电、燃料费用考虑到大部分用电用水由承租者负担，只考虑自行办公用，电话费、会务费、人员工资、广告费、咨询费用等，按6.5万元/人.年估算。修理费：按固定资产原值1.05估算。营业费用：按营业收入的1.3估算。其他费用：按营业收入的

59、1.5估算。据上测算年平均总成本费用估算为196.71万元。总成本费用具体计算详见附表11-8。财务综合指标测算根据上述数据，指标测算如下：项目税前投资收益率=（年均税前利润/投资总额）100%= 7.94%项目税后投资收益率=（年均税后利润/投资总额）100%= 5.69%财务内部投资收益率：全部投资（税前）为12.04%，全部投资（税后）为9.68%。静态投资回收期（税前）：10.15年（含建设期2年），静态投资回收期（税后）：12.72年（含建设期2年）。财务净现值：计算期内全部投资（税前）财务净现值（ic=10%）为714.96万元。全部投资（税后）财务净现值（ic=8%）为716.55万元