中山某项目前期策划报告_secret

1、 PAGE 26 XXXX项目前期策划报告本案共分五个部分：XX房地产市场分析项目分析项目定位总结 附： 项目盈亏平衡分析目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc299359136 第一章 XX房地产调研分析 PAGEREF _Toc299359136 h 3 HYPERLINK l _Toc299359137 一、XX房地产市场分析 PAGEREF _Toc299359137 h 3 HYPERLINK l _Toc299359138 （一）XX概况 PAGEREF _Toc299359138 h 3 HYPERLINK l _Toc299359139 （二）X

2、X房地产市场发展概况 PAGEREF _Toc299359139 h 3 HYPERLINK l _Toc299359140 （三）近期房地产市场发展特点 PAGEREF _Toc299359140 h 7 HYPERLINK l _Toc299359141 （四）房地产未来发展趋势 PAGEREF _Toc299359141 h 7 HYPERLINK l _Toc299359142 二、XX市房地产市场产品分析 PAGEREF _Toc299359142 h 7 HYPERLINK l _Toc299359143 （一）整体规划 PAGEREF _Toc299359143 h 7 HYPE

3、RLINK l _Toc299359144 （二）建筑形式 PAGEREF _Toc299359144 h 8 HYPERLINK l _Toc299359145 （三）绿化景观系统 PAGEREF _Toc299359145 h 8 HYPERLINK l _Toc299359146 （四）道路交通系统 PAGEREF _Toc299359146 h 9 HYPERLINK l _Toc299359147 第二章 项目分析 PAGEREF _Toc299359147 h 9 HYPERLINK l _Toc299359148 一、项目概况 PAGEREF _Toc299359148 h 10

4、 HYPERLINK l _Toc299359149 二、经济指标 PAGEREF _Toc299359149 h 10 HYPERLINK l _Toc299359150 三、地块现状 PAGEREF _Toc299359150 h 10 HYPERLINK l _Toc299359151 四、交通环境 PAGEREF _Toc299359151 h 11 HYPERLINK l _Toc299359152 五、居住环境 PAGEREF _Toc299359152 h 12 HYPERLINK l _Toc299359153 六、周边地产 PAGEREF _Toc299359153 h 12

5、 HYPERLINK l _Toc299359154 （一）XX绿洲品牌开发商首个XX豪宅项目 PAGEREF _Toc299359154 h 12 HYPERLINK l _Toc299359155 （二）XXXX庭本土品牌豪宅大盘 PAGEREF _Toc299359155 h 13 HYPERLINK l _Toc299359156 （三）XX城市风景配套成熟的品牌大盘 PAGEREF _Toc299359156 h 13 HYPERLINK l _Toc299359157 （四）XXXXXX城品牌超级大盘 PAGEREF _Toc299359157 h 13 HYPERLINK l _

6、Toc299359158 七、项目SWOT分析 PAGEREF _Toc299359158 h 14 HYPERLINK l _Toc299359159 （一）优势（S） PAGEREF _Toc299359159 h 14 HYPERLINK l _Toc299359160 （二）劣势（W） PAGEREF _Toc299359160 h 14 HYPERLINK l _Toc299359161 （三）机遇（O） PAGEREF _Toc299359161 h 14 HYPERLINK l _Toc299359162 （四）威胁（T） PAGEREF _Toc299359162 h 15 H

7、YPERLINK l _Toc299359163 （五）分析小结 PAGEREF _Toc299359163 h 15 HYPERLINK l _Toc299359164 第三章 项目定位 PAGEREF _Toc299359164 h 15 HYPERLINK l _Toc299359165 一、客户定位 PAGEREF _Toc299359165 h 15 HYPERLINK l _Toc299359166 （一）目标消费群判断 PAGEREF _Toc299359166 h 15 HYPERLINK l _Toc299359167 （二）前期核心客户（约占65%） PAGEREF _To

8、c299359167 h 16 HYPERLINK l _Toc299359168 （三）前期重要客户（约占25%） PAGEREF _Toc299359168 h 17 HYPERLINK l _Toc299359169 （四）前期偶得客户（约占10%） PAGEREF _Toc299359169 h 17 HYPERLINK l _Toc299359170 （五）中后期主要客户定位 PAGEREF _Toc299359170 h 18 HYPERLINK l _Toc299359171 二、市场形象定位 PAGEREF _Toc299359171 h 18 HYPERLINK l _Toc

9、299359172 三、项目定位分析 PAGEREF _Toc299359172 h 19 HYPERLINK l _Toc299359173 （一）初步形象定位 PAGEREF _Toc299359173 h 19 HYPERLINK l _Toc299359174 （二）形象定位阐述 PAGEREF _Toc299359174 h 20 HYPERLINK l _Toc299359175 （三）价格定位 PAGEREF _Toc299359175 h 22 HYPERLINK l _Toc299359176 （四）推售策略 PAGEREF _Toc299359176 h 25 HYPERL

10、INK l _Toc299359177 第四章 总结 PAGEREF _Toc299359177 h 26第一章 XX房地产调研分析一、XX房地产市场分析 （一）XX概况XX市位于广东省XX部，珠江XXX的中部，北连XX市，东与XX市，南连XX市，毗邻港澳，幅员1891.95平方公里。XX是我国伟大的革命先行者孙XX的故乡，是著名的侨乡，有旅居世界五大洲87个国家和地区的海外侨胞，港澳台同胞80多万人。XX市是广东省辖地级市，市辖24个镇(街道、高新开发区)；其中包括5个街道（石岐区、东区、西区、南区、五桂山区）；18个镇（黄圃、南头、东凤、阜沙、小榄、东升、古镇、横栏、三角、民众、南朗、港口

11、、大涌、沙溪、三乡、板芙、神湾、坦洲）及XX火炬高技术产业开发区。（二）XX房地产市场发展概况1、宏观经济近几年XX的整体经济都在稳定的增长，平均同比增长都在10%以上。2007年至2010年，XX市固定资产投资、房地产开发投资都在稳健增长，其中房地产开发投资拉动作用明显，从数据反映，XX房地产投资占社会固定资产投资比重自2007年开始已经连续4年超过30%水平，2010年更达到36.6%的高位。2007-2010年，XX市人均可支配收入在经济运行态势良好的情况下，也得到了逐年的提高，平均年增长率在7%以上。近几年XX的经济都保持了一定的增长速度，其中房地产行业在经济稳定发展中，起到了一个良好

12、的支撑作用；珠三角一体化的格局逐步成型，XX作为一个较具潜力的三线城市，大批外围资金的追捧促使房地产投资环境表现日趋红火。整体而言，XX房地产投资市场依然处于一个显著的上升通道当中；在人均可支配收入逐年增加的情况下，消费能力不断提升，人们对于改善生活条件的支出会逐渐增多,改善性住房需求在未来会进一步加大。2、土地市场2011年1-6月，XX土地市场交易情况与2010年同期相比，成交宗数、成交面积、成交总产价都出现了稳步增长预期2011年全年成交量与2010年相比会出现平稳增长土地市场交易活跃，预期未来土地价格将会被进一步拉高，土地成本将增加3、房地产市场近年来，XX主城区房地产市场逐步走向成熟

13、，成交均价也在不断上涨，在需求的多样性和资源的稀缺性共同影响下，产品正朝着优质与多元化的方向发展。一方面，开发商已经不局限于住宅本身，而把更多的目光投向小区环境的建设、居住文化的营造和产业的嫁接等方面，并衍生出如会展服务、教育社区等复合型的产品；另一方面，在建筑类型上也有很大的拓展，单身公寓、酒店式公寓、小复式、类别墅产品作为市场的生力军，受到一部分人士的追捧。过去XX一直以纯住宅为主，现在产品类型越来越丰富。在会展经济与CBD经济的带动下，XX房地产市场迎来一个复合型产品时代，在项目盈利空间加大的同时，对开发商的开发水平、经营理念也提出更大的挑战。（三）近期房地产市场发展特点2011年上半年

14、，XX房地产市场在加息、限贷等一系列政策的调控下，仍呈涨势土地、二手房、一手住宅、非住宅的成交量和成交价格均表现上涨，与市民关系最密切的一手住宅楼价上半年比去年同期涨了17.4%。与此同时，购房者按揭的数量则在下降，楼市的资金面越来越紧，商业贷款和公积金贷款均在不断收紧。（四）房地产未来发展趋势6月份CPI创出新高，同比增长6.4%，下半年通胀压力仍较大。对此，7月7日央行实施了年内第三次加息，商业贷款5年期以上贷款利率调整后高达7.05%，创近10年来的高位。这直接导致购房者购房成本增加，而开发商的开发贷成本也增加了，流入楼市的资金趋紧，下半年开发商销售压力将进一步加剧。通胀的压力，会某程度

15、上加深大家对于固定资产的投资热情在楼价持续上涨的压力下，开发商在获得更高利润的同时，其出货压力也在逐渐加大市场观望氛围渐浓，成交量逐渐萎缩，再加上资金紧张，预计下半年促销力度将加大。二、XX市房地产市场产品分析 （一）整体规划 XX市场的项目小区规划，主要以高层为主，大体量项目会增加别墅、小高层、高层等产品；在规划上，采取封闭式设计，保证居民的居住生活优越感；楼体排布上主要以围绕园林做围合式设计为主，也有部分采用半围合设计，此模式不单改变了居民生活习惯，也使居民有了更多机会相互接触、认识，令整个生活社区显得温馨、有活力，建筑物层次和外立面的处理也变得更轻松，而且有多种变化，成为现代生活居住场所

16、的特色。（二）建筑形式 XXX城 XX新城XX市场上包含了各种建筑风格的项目，包括现代、新古典、现代欧式、地中海风格、法式等，其中主要以现代主义风格为主。现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。而XX人也比较认同这种建筑风格，具体实例中，可参考远XXXXXX城、XXXXX新城。（三）绿化景观系统 XX绿洲 XXXX庭XX大多数小区园林景观都善于用水景提升居住品质和项目价值。在广东，由于气候原因和一般置业者都相信“水为财”的意念，以水为主题的园林景观

17、特别受欢迎，因此现在XX的大多数小区景观系统都会有水景主题园林或园林景观内设置水景资源。在XX比较高端的房地产项目的园林设计中，有比较明显的缺点是园林硬景设置过多，一方面高品质的硬景能很好的提升园林的总体品质，另一方面，过多的硬景，会显得过于刻意去营造楼盘高端的形象，缺少生活感。（四）道路交通系统XX的社区规划设计多数采用次城区或郊区的规划手法，区内主干道采取迂回而非打格子的形式，为路面景观提供变化及惊喜。区内小路则以幽径为主，以减低汽车流量、噪音及保持空气清新。在人车分流的设计上，XX市场上的项目，大部分都采用了地下车库的方式。由于成本原因，采用全地下室，完全人车分流的占少数，部分高端的项目

18、采用此种设计手法，而一些中端、中高端项目大多采用半地下室设计。第二章 项目分析 一、项目概况 项目地块项目位于XX市主城区西南XXX以南、XX花园以东、XX南路西北侧，总占地约465亩。二、经济指标 地块规模：占地465亩，合约总建筑面积：31万容积率：总建筑面积：70万其 中：商业6万，住宅62万，学校2.1万三、地块现状 项目地块位于XX南城区的东北端，处在南城区最接近XX中心城区的区位，地块呈狭长型。现状为少量废旧厂房，地势较为平坦，周边多为空置用地，其中有在建项目利和豪庭。 四、交通环境 项目地块项目交通环境良好，路网四通八达，不仅有多条主要干道与市中心区相接，通过主要干道也可顺畅地通

19、达珠三角各地。项目地块周边的几条重要道路具体如下： XX南路、岐关西路：新改建路，均为双向四车道，目前连接中心城区与南区的两条主要通道，连接新旧城区的距离均在5公里以内； 城南一路：双向四车道，是南区区内的主要道路，横贯南区，连接105国道，往南可直达珠海； 外环线：该路段设计为城市全立交快速干道，该路段是地块通往中心城区和对外交通的主要干线；东环线：横贯南区的又一干线，与城南一路、外环线、105国道一起形成南区区域内的道路循环，形成具有活力的高效交通体系。 五、居住环境 项目地块周边的生活配套较为不足，除了项目以南的区政府及文化中心区提供一定的配套外，购物、饮食、医疗、商业服务、娱乐等生活配

20、套功能目前仍需依靠市中心，而市中心的距离也仅是8-10分钟车程。 项目地块周边大片地块多以公用设施及居住用地为主，目前整体的居住环境一般，但整个区域规划条件优良，同时周边由XX、XXX、XX等大型发展商的进驻开发，其庞大的开发量和开发水平，使整个区域的居住环境得到较大的提升，该区域未来发展将成为一个新兴的优质居住区。 六、周边地产（一）XX绿洲品牌开发商首个XX豪宅项目地 址：XX市XX南路总占地面积：14万总建筑面积：60万总 户 数：4000，首期已推出1334套，余841套待售户 型：首期推89-149两房至四房，拥有超宽景观视野，拥揽五桂山无限风景建筑风格：欧陆新古典主义建筑风格开发情

21、况： 价 格：目前在售为第2期湖景楼王，均价为7800元/（2000精装）（二）XXXX庭本土品牌豪宅大盘地 址：XX市XX南路总占地面积：300亩总建筑面积：100万总 户 数：一期总户数1954户户 型：一期首推88两房、107三房、140四房，户型动静分离，采光通风极佳，使用率达100%建筑风格：中西结合式建筑风格开发情况：项目分三期开发，现开发第一期 价 格：目前均价7000-8000元/（2000精装）（三）XX城市风景配套成熟的品牌大盘地 址：南区城南一路5号总占地面积：35万总建筑面积：60万总 户 数：七期共4800户户 型：七期在售户型为93的三房，133的四房建筑风格： 开

22、发情况：共分七期开发，在售为项目第七期，社区配套成熟价 格：目前均价7500元/（2000精装）（四）XXXXXX城品牌超级大盘地 址：南区城南一路5号总占地面积：1600亩总建筑面积：未知总 户 数： 未知户 型：在售为约130三房，建筑风格： 现代风格开发情况：已开发1200亩，剩400亩尚未开发价 格：目前均价7800元/（毛坯）七、项目SWOT分析 （一）优势（S） 发展商具有多年在XX开发房地产项目的丰富经验，已形成了极具社会公信力企业品牌； 项目为大型居住社区，具有规模优势； 项目大交通方便，路网四通八达，可顺畅地通达市中心及珠三角各地； 项目地块处南区的东北部，为南区与石岐区的交

23、界地带，临近市中心。 （二）劣势（W） 项目周边的各项城市配套设施相对不足，需要依靠市中心的各项配套； 项目靠近工业区，工厂、汽车配件商铺等周边设施对项目的形象档次会有负面影响。 （三）机遇（O） 项目贯通城区中心与南区的主要干道东环路、外环线即将全线开通，与城区中心和珠江三角洲的交通日趋便捷； 附近的房地产开发均为规模较大成熟社区，但整体水平及销售价格较为不均，部分品牌发展商开发项目市场空间较大。 （四）威胁（T） 目前区域仍有大量的土地储备，未来3年内将陆续有房地产项目推出，对房地产市场将造成很大的冲击； 目前在XX有一定知名度的大发展商如XXX、越秀地产仍然有待开发的土地，对项目形成一定

24、的竞争。 （五）分析小结 通过对项目SWOT分析，可见项目处于优势（S）和机遇（O）结合的良性空间，但劣势（W）和威胁（T）也在一定程度上存在，虽然部分可以避免或最大限度地减低其影响程度，但也有难以避免的不良影响，如：缺乏政府引导、区域认同度不足、南区房地产的影响力不足等，均需要对市场正确引导，发挥优势，规避劣势，占领市场。 通过以上分析得出，可看出项目的可塑性较强，选择空间很大。第三章 项目定位 一、客户定位 （一）目标消费群判断 通过对XX市的人口、从业状况、外来人员的状况分析，结合区域市场实际情况，可得出以下结论： 1.南区不是XX的经济企业重区，仅依靠南区的产业从业人员难以支撑南区大规

25、模住宅项目的开发供应量，必须挖掘南区以外的周边镇区的潜在购房消费人群； 2.南区及南区周边镇区如石岐区、东区、火炬区、西区、南区、沙溪镇、板芙镇、大涌镇、五桂山镇均有较好的产业体系促进经济发展，可形成购房潜在消费区域。但东区的房地产开发数量较大，人们对东区的认同度较高，东区对来自东区、火炬开发区工作的人群，截流较明显； 3.南区及南区周边镇区的厂企具有购房能力管理阶层粗略估计约有3-5万人，可形成南区购房的主力军； 4.南区及南区周边镇区的主要产业：制造业、批发和零售贸易/餐饮业、社会服务业、建筑业、国家/政党机关和社会团体、教育文化艺术及广播电影电视业、金融/保险业、房地产业的中高层从业人员

26、，收入较高，是值得挖掘的潜在消费群体，尤其是白领或以上阶层； 5.东区、西区、板芙镇、大涌镇4个镇区的个体工商户中，有相当一部分个体户的经济收入可观，有置业的需求和经济能力； 6.因此，在项目开发前期可把目标客户群锁定在南区、石岐区、沙溪镇、板芙镇、大涌镇、五桂山镇五个区域。（二）前期核心客户（约占65%） 1.客户来源 南区本地、沙溪镇、板芙镇、大涌镇、五桂山镇企业的从业人员以及个体工商户； 2.客户特征 年龄：30-45岁； 职业：南区本地以政府公务员、企、事业单位从业人员为主；其它镇区以服装/布料、家具、五金、电子、鞋材、食品等行业的从业人员及个体工商户为主； 家庭年收入：10-25万元

27、之间。 3.消费特征 绝大部分的购房目的是改善现有居住环境； 个人购买商品房； 投资客较少，主要用以自住； 希望工作地点与住所两点的交通相当便利； 注重小区的环境、配套，尤其是教育配套； 偏好购买34房，总价在80-100万之间。 （三）前期重要客户（约占25%） 1.客户来源 主要是来自石岐区的从业人员，其中以外来人员为主； 2.客户特征 年龄：28-40岁； 职业：制造、运输/仓储、房地产、零售、教育、建筑等行业的从业人员及个体工商户； 家庭年收入：10-25万之间； 3、消费特征 大部分是个人购买商品房，一次置业人士较多； 看重小区的环境和人文氛围的营造； 对教育配套要求较高，重视子女教

28、育； 希望上班交通时间在10分钟以内； 偏好2房、3房的户型，总价60-80万之间。 （四）前期偶得客户（约占10%） 1、客户来源 来自全市各地的从业人员，对开发商品牌有偏好的人士。 2、客户特征 年龄：25-45岁； 年收入：10-25万元；有一定的积蓄。 3、消费特征 个人购买，二次置业者较多； 有投资需求；较注重发展商信誉和小区环境； 认同社区文化，注重居住素质以及由此带来的身份象征； 对3房或4房的单位感兴趣，总价在100万左右。 （五）中后期主要客户定位 主要以市区内大型进出口企业、外资企业工作的白领、管理阶层为主，并有部分南区的侨胞、华侨。其理由是： 1.随着前期业主的宣传、影响

29、，加上项目开发、营销过程中各种渠道的宣传推广，知名度和美誉度不断提高，将使消费影响力遍及全市； 2.据资料显示，XX每100户家庭汽车拥有量有15辆，汽车拥有量较高，将逐渐使“距离”不再成为置业的阻碍因素，拉动地理距离或心理距离较远的区域的房地产的消费； 3.XX市外向型经济的发展，成就了一批大型进出口企业。这些企业员工收入较高，对居住的要求较高，高素质楼盘的开发，恰好适应这一部分人群的需求； 4.南区是XX市著名的侨乡，旅居海外的华侨和港澳同胞超过3.3万人，是XX市重点侨乡之一。大部分侨胞经济环境宽松，且华侨常有落叶归根的思想，南区好楼盘缺乏，抑制了他们的置业欲望，项目高素质楼盘的出现，将

30、可使这部分人的置业需求得到释放。 二、市场形象定位 房地产项目的定位最常用的方法有以下两种，一种为缺口定位法，即寻找市场的空白，切入市场的缺口；另一种是优势定位法，即利用项目自身的优势条件进行定位，充分突出项目的优势资源或稀缺资源。通过综合分析，本项目除了自身的品牌资源外，没有较明显的优势资源，因此项目更多地是要寻找市场上的缺口，同时要充分地与企业品牌进行嫁接，因此建议项目的定位要采用缺口定位与优势定位相结合的方法。 结合通过前面提及的市场研究结论及竞争力分析，我们认为本项目的市场形象主要考虑的因素及定位方向如下： 考虑因素 考虑要点 定位方向 区域形象 1. 南区非城市发展的主流方向； 2.

31、 消费者对南区认同度不高； 3. 离市中心地理距离不远，心理距离较远。 淡化区域形象，通过品牌效应提升区域价值。 市场因素 1. 房地产市场发展处于一个调整期，发展前景乐观； 2. 真正具实力的品牌发展商不多； 3. 产品整体发展水平不均衡，有较大的提升空间；4. 除了XXX以及XX城市风景以外，市场仍缺少社区文化营造较好的楼盘。 以产品致胜、以社区文化提高产品附加值，是本项目定位的一个重要的方向。 项目地块 1. 地块开发条件良好； 2. 周边环境对项目形象有一定影响； 3. 自然资源条件较好，但并无太大优势，地块内无可利用的自然资源。 打造良好的项目内环境，消除周边的不利影响。 三、项目定

32、位分析 （一）初步形象定位面临XXXX庭、XX绿洲这二个高端大盘的夹击，周边还有亚泰等项目的冲击，如何定位，及打造符合这种定位的品质，将是成功的关键。针对项目目前规划，必须定位为城市高端项目上，市场形象绝不能低于XX绿洲与XX庭，也就是在消费者感觉中，不能有买XX面子上不如买XX庭和XX的感觉。否则，既卖不起价格，销售速度也难以理想。要达到市场形象不低于XX庭、XX，要在以几个方面提升项目品质：推售策略：以少量别墅和大户型高层先入市，产品占位。广告推广：以高端形象推广，形象定位。物业服务：引入世邦威理仕物管服务，全面提升物业管理水平，服务占位。最重要的，在产品打造上，打造不低于甚至高于XX庭、

33、XX绿洲的产品品质，让客户在品质的体验上，感到XX确实是一个高端楼盘，对产品上认可。全面提供公司的管理水平与服务水平，完善公司管理体制与人才结构，打造全国一流发展商的管理水平。（二）形象定位阐述XX绿洲与XX庭在品质上确有过人之处，XX项目在品质上要与之抗争，要采取差异化的产品策略，即找到这二个项目的短处，而客户会比较关注的方面来下功夫。整体规划：目前XX项目的整体规划上存在较大的不足，功能配备、产品分区上，不能较好的满足大盘项目的需要，建议聘请国内外知名规划设计公司对规划方案进行调整，使之更加符合大盘的特点与高端产品的特点。园林景观：XX与XX庭景观投入并不少，但其共有的缺点是硬景太多，软景

34、太少（尤其是XX庭），仪式感过强，走的是皇家豪华路线。这样虽然看上去很壮观，但一方面后期维护成本过高，另一方面不能给客户以舒适感。所以XX的景观可以走软景为主的路线。在社区内多种植高大的如榕树、樟树等乔木和开发植物，如四季桂花、鸡蛋花、勒杜鹃、凤凰木、月季、海棠、郁金香等开发植物，以高大乔木的葱郁和开发植物的色彩，营造温馨、宜居的环境，使居住在其中的客户更感觉到一种舒适感。而水景、硬景仅以较小的规模点缀。在前期园林没有完成的时候，可以通过大量的不同品种盆花来营造这种氛围。将项目北面的河边打造成滨江公园，在提升项目的景观档次的同时，给客户一个休闲场所，而且此条街未来将成功一个商业旺地。户型设计：

35、通过户型的面积赠送，使客户在同样的总价下，买到更多的使用面积，而在单价上形成与竞争对手相持的面积。交楼标准：XX城市风景与XX绿洲都提供号称2000元/平方米装修赠送，但实际效果并不理想，建议本项目可以将装修标准提高到2000元/平方米，而且聘请知名设计师精心设计，这样客户会感觉XX更高档，而且在同样价格下更实惠。同时，在样板房与售楼处的打造上，XX同样要舍得投入，给客户感觉就是XX的档次更高。物业服务：除引进世邦威理仕做物管顾问，全面提升物业服务水平外。根据目前中国老邻化趋势和中国人重孝道的特点，对老年人的生活需求进行全面调研，与国内外知名老年健身服务机构合作，在XX推出老年终身健康服务。一

36、方面在设施方面进行老年生活所需要的全面完善与提升，如老年大学，老年健康中心等，推出老年的定期身体免检，老年人的各种康体活动等。文化理念：营造亲情、爱心、和谐的社区文化体系。整个XX项目，以一种舒适、亲情、和谐、爱心的项目特点来定位，在所有活动的组织上，都贯穿这一主题，经常组织这一类型的活动，让客户觉得XX是一个更舒服、更温情的宜居的社区。案名推荐：XX央城 XX香山央筑XX水岸绿都XX水都花城项目定位：舒适、和谐、温情（三）价格定位 1、定价原则房地产价格的设定是一个系统性的过程，需要考虑的问题很多，除了要考虑物业本身的特点，如工程造价、楼层、位置、朝向、面积大小、造型、装修标准、使用年限、用

37、途、建筑密度等现实条件以外，还有历史、地理、社会、经济、政治环境，以及市场状况、买家心理、发展预测等因素都需要慎重考虑。 针对本案的自身条件及市场现状，定价有如下几大原则： 以项目工程造价为基础； 考虑到项目的附加值、稀缺性和唯一性等依据； 考虑开发风险，实现合理利润； 充分考虑市场的影响因素。 2、影响价格定位的主要因素 影响房地产项目定价的因素很多，其中包括宏观和微观的因素，对于宏观因素，项目只适宜作一般性的考虑，而对具体的微观因素则应进行详细深入的分析。以下列表概括对本案的定价造成影响的因素： 影响价格定位的主要因素主要因素 因素分类 对本项目的影响 政治因素 政治大环境 - 经济因素

38、物价 - 经济增长率 - 财政金融状况 - 房地产增长状况 非经济因素 政策因素 人口容量 城市规划因素 * 消费心理因素 环境因素 自然环境条件 * 市政设备条件 公共建筑配套设施条件 自身因素 地段因素 * 产品因素 * 社区配套 * 开发商品牌 注：影响价格定位的因素按其重要程度分为三个档次其中：*为影响力大，为影响力一般，-为影响力较弱。 3、价格定位的方法 项目的价格基本上可以运用两种方法来进行定位，一种是成本核算法，另外一种是市场比较法。本项目所在的区域房地产发展比较成熟，在没有得到成本相关资料的同时，本案可以借助市场上比较流行的加权系数比较法，来测定项目的市场价格。 加权系数比较法的定价原则是：综合本案的基本状况，结合一些针对性的市场调查，通过与市场上的竞争楼盘相关影响因素的对比，运用科学的评估方法进行测定，并予以一定的保障系数计算，最终得出相对较为合理市场价格。 4、项目定价策略 低开高走，分期、分阶段定价，可利用地块位置的差异来实现。 入市时为市场留出一定的升值空间，吸引投资者入市，并使购买者获得心