上海某商办楼项目市场策划报告_secret

1、PAGE PAGE 51目 录一 *简介1二 项目区城板块简介142.1项目区位142.2城区规划14三 项目区域竞争分析323.1商业市场分析143.2办公棪市场143.3住宅市场14四 项目定位及投资分析444.1项目SWOT分析144.1项目产品定位及投资分析144.3综合产品定位14五 项目产品建议625.1休闲商务特区产品建议145.2办公楼产品建议14一、*简介*区地处上海市*部，全区总面积464.4平方公里，现辖8个镇、3个街道、1个市级工业区及菊园新区，户籍人口50.5万。*区交通十分便捷，境内路网密布，有中国大陆第一条高速公路*高速公路，以及*高速公路、*国道、*国道、*铁路

2、、*铁路，形成了 “三纵三横”为主干道、多条道路与外省市相通的枢纽型、辐射型的公路网络。从*出发，驱车半小时即能到达*机场；*距*集装箱码头仅25公里。*区能源充足，通讯便捷，市政基础设施完善。城市建设和管理水平不断提高，城市形象日新月异。建县历史近800年、素有“江南历史文化名城”美誉的*，是一座融悠久历史文化和浓厚现代气息于一体的旅游城。今日*，古树、古庙、古塔、古园、古镇与高楼大厦、别墅家园、时尚商街、动感赛场、科技园区交相辉映，似一幅古典与现代和谐共融的色彩画，散发出迷人的魅力。*是科技城。早在1958年，上海市人民政府就把*确定为科学卫星城。区内有原子核、光学精密机械、硅酸盐、计算机

3、、航天科技等一批国家级的高科技研究所和中试基地，云集了中高级教学、科研专业人才6000多名。*又是著名的汽车城。2001年，集汽车研发制造、汽车贸易、汽车科教博览、汽车物流、汽车文化旅游和汽车服务等综合六大功能于一体的上海国际汽车城建设全面启动，凸现汽车主题的上海国际赛车场、同济汽车学院、上海汽车工业质检中心、上海二手车交易市场等已经建成，汽车会展中心、汽车博物馆、汽车城大厦、汽车博览公园、德国风貌的安亭新镇等也正在建设中。作为上海西北郊工业重镇，*近年来贯彻“二、三、一”产业发展方针，坚持优先发展先进制造业和现代服务业，形成与大都市郊区地位匹配并具有明显特色的产业发展格局。*工业结构渐趋合理

4、，已形成汽车及零配件、通信电缆及设备、电子电器、精细化工、金属制品、纺织服装等一批支柱产业。2003年全区工业总产值达873.6亿元，连续多年名列上海市郊各区县前列。*第三产业长足发展，建成了上海市轻纺市场、上海二手车交易市场、上海*胶合板批发市场、上海装饰市场等一批大型专业市场；规划面积5000亩的上海西北物流江桥园区建设也已初具规模。旅游、房地产业发展较快，成为*经济新的增长点。近几年，*不断调整农业产品结构，积极发展精品农业、生态农业、旅游农业，加快了*农业向都市型农业转变的步伐。*按照“重新安排山河”的理念描绘新一轮发展蓝图，已制定 南、北、西、中“四大板块”发展战略。南部是以生活服务

5、、现代物流、专业性市场为主的“三产”综合发展板块。北部是以汽车零配件、光电子、生物医药、新材料新能源、现代信息技术产业为主的先进制造业板块。西部是上海国际汽车城板块，以汽车整车及零部件制造、汽车商贸、博览、研发等为主要功能，将建成国家级汽车产业高地，以及极具特色的现代化的安亭新镇。中部是*新城板块，是集文化教育、科研培训、运动休闲、旅游度假、生活居住等功能于一体的综合性现代化城区。在坚持改革开放促发展的同时，*重视生态环境的保护完善。以*新城的规划建设为新起点，*正在建设成为经济发达、文明开放、人文生态和谐、适宜人居的新城。二、项目区城板块简介上海经济已连续保持了两位数增长。未来5年，上海将加

6、快国际经济、金融、贸易和航运中心的建设步伐，国民经济仍将持续快速健康发展。特别是上海的经济结构正处于调整期，第三产业的比重不断扩大，这为商业、商务配套设施和专业市场的发展奠定了坚实的经济基础和发展空间。真如板块2.1项目区位根据本案所处的地理位置，将周边环境划分为三个板块：真如板块、梅川板块、江桥板块梅川板块江桥板块2.2城区规划2.2.1真如板块真如镇地处上海市普陀区西北城乡结合处。南与*街道接壤、东南与东新村街道为邻，北、西与*区接壤。西北为桃浦镇。目前真如镇总面积6.09平方公里，人口约10万。真如被确立为四个市区副中心之一，与徐家汇、江湾、花木三个副中心相比，其发展力度与速度与前面三个

7、副中心相比存在一定的差距，真如地区的发展现状相对滞后，其发展滞后的原因主要有三方面：历史行政区域的划分，和所处地理位置的独特性被沪宁铁路从东北向围成了一个“死角”。上海西站的大量流动人口带来许多社会问题且人口素质偏低，影响到真如地区的经济发展和城市建设。目前真如地区市政基础设施不完备，市容有待提高，最重要的是真如地区的商业、商务配套设施欠缺，没有一个像样的大型商业购物中心。不能充分区域的经济发展要求。从影响区域发展的三大原因当中，我们分析得出：商业、商务配套设施欠缺是最主要的原因。在新一轮的上海总体规划中，政府逐步加大了改善力度，规划前景为： 真如副中心功能定位为承担市级CBD的部分功能，成为

8、上海西北片区的生活服务中心、城市二级中心，并逐步发展建设成为上海和长江三角洲的生产力服务中心。规划副中心分为三个层次：中心功能区，设置商务、展示、酒店等设施；混合功能区，进行公寓、办公、商业、餐饮、娱乐等功能混合开发，作为核心区功能的补充；外围地区，主要为真如、石泉两个居住区。规划各类建筑开发总量控制在640万平方米以内，其中：商务办公建筑面积控制在180万平方米；商业服务建筑面积控制在50万平方米；住宅建筑面积控制在354万平方米。核心区开发总量约为200-300万平方米。2.2.2梅川板块梅川板块地处真北路中环附近，南临金沙江路，北靠武宁路*，靠近曹杨居住生活区，已经开始逐渐成为上海西区最

9、大最成熟的居住社区。该板块位于普陀与*的交汇处，拥有较大的地理位置优势。其商业与住宅都有其显著的特点，商业主要集中在*沿线，是上海著名的贸易集散地；住宅集中在江桥，是房产领域的新兴板块。商业、商务配套设施市场需求大。在房地产不断开发的同时，地区内的商业配套也在不断完善，且在市场需求的推动下打破新兴居住区的概念，推出真北商务区的规划：上海西北角最吸引人的景观休闲街梅川路欧陆休闲街位于本商圈。这是上海第一条由民营企业投资建设的商业步行街，宏泉集团与长征镇、普陀区政府三方总投资达4000万元。600米长的梅川路步行街有近5万平方米商业面积；步行街上布局了的道路景观、绿化和灯光，休闲街中段还开辟了70

10、00多平方米的大型公共活动广场，充分体现了社区配套商业的人文性与完备性。长征新城：“长征新城”的区域初定为真北路金沙江路万真路梅川路，面积达4平方公里，在规划中该新城将主要凸现商业、商务、住宅三大功能，锁定目标客户为长三角的商业经营者、房产投资者；真北商务区：该区域将建成100万平方米的办公楼和相关配套设施，主要吸引中小企业和民营企业，逐步成为普陀区重要的技术投资创业基地。梅川路、万真路地区，则将成为一个面积约5万平方米的商贸区。2.2.3江桥板块作为项目的所在地江桥板块而言，商业经营已进入成熟阶段。在商业经营场所不断扩容的同时，商业、商务配套设施相对匮乏。就*轻纺市场而言，它是辐射长三角的批

11、发市场，有4000家小商户，每天高达3-4万的人流量， 专业市场环境*优越的地理位置决定了它处于上海市西北物流园区的服务半径范围。从*所处的地理位置来看，在*区经过安亭江桥镇，周边的区域有桃浦镇、长征镇。从宏观角度来看，未来的安亭和黄渡镇属于工业园区，江桥镇和桃浦镇属于物流园区，真新新村、长征镇和真如镇属于商贸区。这些区域由西向东将形成工业产业园区物流园区商贸休闲区的过渡。由于接壤江桥物流园区和普陀区的未来岛开发区，又是贯穿整个上海西部区域工业园区和物流园区，*充分利用其优势，与物流园区进行功能互补，估计以后进入*的货流将大多来自从上述两大物流园区。在此基础上，*有效地发展自己的周边的产业基础

12、优势（如2003年安亭汽车配套产业：汽车零部件生产相关企业达70家，占工业企业总数的35.4%，产值占全镇工业总产值的52.6%，利润占全镇工业利润的71.2%。在*的两侧则出现了很多与汽车相关的市场东方汽配城）。三、项目区域竞争分析3.1商业市场分析3.1.1*的形成*已成为上海市郊结合部重要的商品集散地之一，上海第一个轻纺市场、米行，最大的农副产品交易市场都诞生在这里。两大市场的出现有其客观、必然的原因：轻纺市场形成原因：从上世纪九十年代中期，上海市政府做出产业结构调整，大量的纺织厂、纺织的相关行业迁移到了上海近郊地区，中心城区原有的厂房逐渐拆迁到了上海西北部地区：*、闵行、宝山等。上海的

13、产品在全国还是享有很高的声誉，作为连接着江苏省的主要道路的*承载着更多的进出货量。在多种因素共同影响下，上海轻纺市场选择在*。 上海米行形成原因：一方面是由于上海的粮食主要靠江苏省、浙江省以及外省的进口，*绝佳的地理位置又一次起了作用；另一方面*区是上海最重要的自主粮食蔬菜产区，第一产业在上海各区中一直排名第一。通过两大专业市场的形成原因，我们总结出*的市场形成离不开产业的形成。因此，*是先产业后市场，是产业定位与市场定位的结合。3.1.2专业型市场发展*市场（菜篮子工程）于1992年10月28日开业，是以经营蔬菜为主， 兼营粮油、土特产、肉禽蛋、水产、瓜果等多品种的综合性批发大集市。上海花卉

14、交易中心（*花卉交易市场）于1992年4月开业，市场主要经营交易鲜花、盆花、盆景和鸟、鱼虫及其配套产品，上海花卉交易中心在全国享有一定盛誉。上海江桥蔬菜批发市场于1994年开业，是一个占地10万平方米、蔬菜品种达157个、日均交易量超过1500吨的市场，在安徽、江苏等蔬菜销售商中交口相传：吞吐量大，卖买公平，生意好做。上海市轻纺市场于1994年底开业，是唯一经上海市人民政府批准建立的面向全国、辐射 海外的全国性轻纺商品专业市场。市场内主要经营商品包括款式各异的窗帘、家具、沙发 面料、床上用品、各类面料、服装、箱包、鞋帽、地毯及其他小商品，琳琅满目吸引了各方来客，每天的人流量平均达3-4万人次。

15、上海东方汽配城于1998年6月开业，是一个集品牌专卖、商务办公、酒店、仓储配送、电子商务平台、经营人员培训、银行结算、质量检测、中介服务等功能于一体的综合大型专业市场。上海曹杨水产批发市场（铜川路水产批发市场）于1999年7月开业，主要经营水产海鲜类零售批发产品。上海米行（真新粮食批发交易市场）于2001年8月开业，是沪上重要的粮食集散地：每天凌晨3点至5点是米行交易的高峰期，日均交易量达1000多吨，高峰时可达1630吨，上海市民每天吃的大米，13出自这里。上海*钢材交易市场于2002年11月18日开业，是集物资仓储、运输、配送、信息、网络为一体的大型现货交易市场。总占地面积180亩，现有交

16、易房300余间，配置大小龙门行车22台，移动吊机3台， 100吨、30吨地衡各一部，自备500吨内河码头一个。东华环球木业建材交易市场2004年8月28日开业，是一个以木业为主，石材等其它建材为辅的、国际化标准的、可持续发展的商业、文化平台。以木业建材为主，融展示贸易、仓储物流、技术和信息交流为一体的高端交易城。从*的发展来看，最初的*市场是为了满足和解决上海市市民的基本生活需要创建的，提供的是生活必需品，如粮食和纺织品。随着上海经济发展的加快，*从一个单纯的对内批发市场转向了一个双向的批发市场，即对周边的省市产生强大的辐射作用，促进了上海西部地区的物流业。3.1.3*的发展趋势*发展正经历着

17、一个自然演化过程，从功能单一的满足人们日常生活需要、布局零乱、商品档次低的市场转向，依托紧邻的上海西北物流园区，以专业市场为主，*正从批发交易集市为主的市场转向以专业批发物流为主的市场。在“*的现在”中分析得出：*接壤江桥物流园区和普陀区的未来岛开发区这两大物流园区，因此物流行业以及物流园区内的产品可能对*产生影响。物流行业的明显趋势主要有两个：大型的连锁零售业的出现出现于*附近地区较多。大型的连锁零售业的出现和物流行业是分不开的。物流的实质是实物在空间的位移。对于大型的连锁零售业来说，物流主要是指第三方的物流业，也就是说，商品交易市场实现的是第三方物流的功能。通常情况下，资源配置完成市场上的

18、原材料到制造商、产品到零售商之间的流动，这就是第三方物流提供的功能。有些零售商自己来完成物流，在*就表现在易初莲花商家身上。第三方物流是通过协调企业之间的物流运输和提供物流服务，把企业的物流业务外包给专门的物流管理部门来承担。从第三方物流的对象看，可以是零售商业企业，成为众多零售店铺的配送、加工中心，也可以是生产企业，成为生产企业，特别是中小型生产企业的物流代理。目前，闵行、*、宝山新注册的中小型生产企业很多。就地销售批发市场向专业批发物流集散地过渡*正经历着这样的转变。就地销售批发市场与专业批发物流集散地区别是：就地销售批发市场（如*市场与上海米行）的产品生产地不在销售地，该批发市场对内（以

19、区域为单位）销售，批发给零售商（个体户），只有批发销售的含义，没有做贸易的实质。而专业批发物流集散地（如*商贸城规划中与东方汽配城）的产品生产地大多是在销售地，该批发市场即对内（以区域为单位）销售，同时也对外（以区域为单位）销售。既有批发销售的含义，也有做贸易的含义，即层层批发。专业批发物流集散地产生的前提是：与产品生产地与专业批发物流集散地距离较近。从上海对于*、宝山、闵行的定位来看，这三个区的第二产业在产业结构中占很大的比重。批发市场与生产厂商的物流关系是：一是在厂商力量较强的产业，厂商自身代行批发物流功能，对批发市场配送服务给予支援；二是在厂商以中小企业为主、批发市场力量较强的情况，由批

20、发市场集中处理多个生产商的物流活动。3.1.4*的发展格局从目前的情况看，*两侧还将兴建多处大型商业设施，如本项目主要项目*商贸城即将投入使用。沪宁高速公路北侧和环西大道交汇处，将兴建一座*展贸中心，引进先进的商品交易市场概念，设立常年展贸中心。*以后的格局有是：*市场（菜篮子工程）和上海米行为主的（副）食品聚集地。*未来的农贸类设施可能会引进水产、禽单类的产品。以轻纺市场为主的轻纺产品聚集地。*未来的商业设施可能会吸引床上用品、布业、布艺等领域国内外著名厂商入驻，与轻纺市场拉开在档次上差距，形成一个轻纺产品的展销中心。以东方汽配城为主，*西段将建立汽车零部件制造企业品牌产品的展销中心和品牌汽

21、车整车展销中心，并将开设汽车金融、汽车租赁、维修、培训等拓展服务功能。形成类似于吴中路的汽配一条街。为上述三类专业市场提供配套的商贸、餐饮、娱乐、文化等服务商业设施。3.1.5周边商服租金走势（租金：元天/）(注：均以一层商铺租金价格作为参考)乐购超市商服处于大型居民区域内，成为周边居民生活消费主要场所，因而租金价格处于较高水平，商服业态以休闲、餐饮为主，商服功能性突出，相应带动租金价格。*沿线主要以轻纺市场作为代表，成熟的专业市场环境、区域物流中心巨大的商业吸引力和高投资回报率等因素影响，其租金水平达到区域商服租金高点。好乐广场作为区域综合性餐饮、娱乐休闲广场，其辅助功能十分明显，前期受到商

22、业业态凌乱影响，入住率不佳,后期随着肯德基国际性连锁餐饮的进驻，入住率不高的局面逐渐改善，租金水平有所提升。3.1.6周边竞争商服介绍1）轻纺市场（租金情况：万元/年） （租金情况：元/天/） 建筑配套：外墙采用为主内部采用简单涂料、面砖为主配备大型自动扶梯业态形式： 一层：窗帘布、装饰辅料、沙发布料；二层：各式品牌、经典布艺；三层：各式家具经营模式：依托*形成专业批发及物流中心优势，形成专业型市场的商业业态。商服招商经营专业性强，形成区域专业产品流通中心。分析:*轻纺市场属于沿线区域最早开发的专业型商业市场，商业环境、客流量及区域商业辐射功能十分明显，入住率达到85。临街、中心位置商铺成为市

23、场抢购热点，底层临街商铺，人流量大，商业氛围浓厚成为经营者首选，租金已在1617元天/的租金水平，位于二、三层电梯主入口等特殊位置的商铺，租金价格也相对较高。随着专业物流中心地位的确立，经营额逐渐增长利好影响，租金涨幅在区域内具有代表性。1520的商铺产品成为主流产品格局，面积对于租金影响较小，产品分布区域的不同成为影响区域租金价格的主导因素。2)利富名城（售价：万元/）建筑配套：专家设计、统一规范，采用轻隔间，面积大小随心所欲统一玻璃门面，采光通透统一声控、音响、空调、店招、灯光、色彩外墙以玻璃木墙装饰，显示通透大气。业态形式：1F-时尚新天地彩妆专柜、保养品专柜、美发专柜、SPA水疗专柜、

24、流行配件专柜、皮件皮饰专柜、生活用品专柜、女鞋专柜、可口简餐、美容保健品专柜、手机专柜，其它妇女用品专柜。2F-缤纷新世界美少女流行广场，时尚妇女休闲运动服饰、香榭服饰专柜、女性内衣专区、孕妇装。3F-童年欢乐地电动玩具、幼教玩具、儿童书店、童装童鞋、婴幼儿装及用品、玩具王国、糖果屋、冰淇淋店、保健食品、其它儿童用品专柜。4F-惊喜福利宫妇儿用品甩卖中心、拍卖中心、展示中心、经营模式：专业商场统一经营，专家管理委托国际品牌专业商场物业公司专责商场物业管理订定、统一经营管理办法、规章，落实共存共荣理念提供经营管理基金，务期永续经营统一规划设计开业广告，拉高商城知名度投资优势自营委租，各得其所，投

25、资自用皆宜委托商城物业公司成立专门招租部门，专责出租服务确定订定自营与委租条例，维持商场满柜经营合理订定租金，高度保障投资获得分析:利富名城作为区域综合型规模型商贸中心,商业带动功能十分强劲,以”大而全”,精品路线为主要特征,商铺面积集中在15-30平方米;1F商铺售价在30000-50000元不等, 2F/20000-30000元, 3F/10000-20000元和4F/10000价格推向市场,高于区域在售和已售商服价格,商铺价格已达到较高水平;15-30平方米的分割铺位有效降低总价过高风险,商业业态走综合性路线,业态含盖面较广,增强竞争优势;市场销售表现良好，一层171间商铺，二层160间

26、商铺成为市场预定的热点，三层预定已接近65;随着*市场商圈的逐渐形成和扩大,未来商铺价值将会逐渐上升,投资价值逐渐受到认可.3)好乐休闲广场（租金情况：元/天/）（售价：万元/） （以区域二手商铺销售价格作为参考）建筑配套：建筑外墙采用色彩明快的涂料为主，体现舒适现代感旋转镂空楼梯连接各层面中心为镂空天井式休息小广场内部以白色涂料为主业态形式：餐饮、美容美发、休闲娱乐中心、咖啡吧经营模式：以休闲、购物、餐饮类别作为主要经营业态的商业广场招商定位在餐饮休闲模式分析:好乐广场以餐饮休闲为主要经营方向,弥补区域人流量大,周边居民消费需求上升得不到满足的缺陷，打造休闲娱乐新天地;商铺面积较大主要在40

27、-50之间,早期商业业态较为分散,市场缺乏统一管理，入住率维持在4550之间，影响二手商铺价格的提升;随着肯德基的进驻,商业氛围逐渐成熟和改善.商场统一进行招商，明确餐饮、休闲为主要业态模式，入住率稳步提升，当前的入住率超过80;二期项目的即将开始销售定位依托在大型超市（预计将建成乐购超市）来提升商服价格,以高标准商服配套环境来促进销售，带动区域商业环境的进一步繁荣。4)丰庄路沿线商铺（租金情况：元/天/）（售价：万元/）（以区域二手商铺销售价格作为参考）建筑配套：涂料建筑外墙配以仿大理石材质饰面内部均以涂料装饰临街商服设有通透玻璃门窗业态形式：中小型餐饮店、娱乐休闲中心、房屋中介公司音像店、

28、休闲咖啡店、便利超市、综合性菜场、美容美发店、书店及工艺品店轻纺产品店经营模式：为周边庞大的人口消费量提供基本生活设施和休闲娱乐场所。餐饮、娱乐休闲成为主要业态分布临近*专业市场，周边人流量大成为扩大商业业态范围的契机。分析:丰庄路沿线商服主要服务于周边居民的生活基本需求餐饮店便利店成为主要经营模式,价格差异性较大;丰庄路以北临近*商业氛围的商铺租金较高，租赁情良好；丰庄路以西商铺建造时间较早，品质不佳多面向周边居民生活简单需求配备，因而租金价格较低;临近*区域二手商服价格在10000元左右,价格受到地段品质影响明显;丰庄西路周边社区商铺开发较早,整体品质不高，目前市场供应量小,导致二手商铺价

29、格升幅不明显。3.1.7其他新开商业列表永乐电器项目名称永乐生活电器项目示意图项目位置*、丰庄路经营业态各式家用电器营业面积分布一层：手机、精品小家电；二层：学生学习用器、电脑、IT配材、数码产品；三层：厨卫三件套、音响；四层：冰箱、洗衣机、空调；五层：各式品牌电视入住商家/品牌美的、格兰仕、苏泊尔、飞利浦、联想、海尔、康佳、长虹、TCL、戴尔、惠普、索尼等周边配套轻纺市场、国美电器、中国农业银行、好美家装饰建材市场、易初莲花购物中心、好乐厚生服装辅料市场、江桥大酒店/宾馆、金半岛大酒店、麦当劳/肯德基快餐、中国石化加油站、同君福酒店夜总会等公交线路旅游6号线、北安线、陆安线、公交947、94

30、8、950、740、717、860等综合分析利多：该项目处于*商贸区和江桥开发区心脏地带，地段优越，人流充足旺盛。同时项目装饰及外立面鲜艳美观,在当地独具特色,项目建筑品质高尚,内部装饰装修及营业分布亦较为舒心适意,显眼明了,促进了项目的整体品质。利空：周边银行、金融项目奇缺，同时周边仍然处于开发建设中，外地人员流动频繁，使得商贸项目难以提升整体品质。2)国美电器项目名称国美电器项目示意图项目位置*、安边路口经营业态家用电器营业面积分布二楼：数码、电脑、通讯器材（手机）、小家电、空调等；三楼：各式电视、音响、冰箱、洗衣机等入住商家/品牌宏基、春兰、诺基亚、三星、格兰仕、苏泊尔、飞利浦、联想、海

31、尔、康佳、长虹、TCL、戴尔、惠普、索尼等周边配套永和大王、永乐电器、中国农业银行、好美家装饰建材市场、易初莲花购物中心、好乐厚生服装辅料市场、江桥大酒店/宾馆、金半岛大酒店、麦当劳/肯德基快餐、中国石化加油站、同君福酒店夜总会等公交线路旅游6号线、北安线、陆安线、公交947、948、950、740、717、860等综合分析利多：该项目处于*商贸区和江桥开发区心脏地带，紧靠轻纺市场，地段优越，商圈活跃，且位置、招牌十分显眼，能充分吸纳人气，加之国美电器在全国的知名度，人流充足旺盛。利空：周边银行、金融项目奇缺，同时周边仍然处于开发建设中，外地人员流动频繁，使得商贸项目难以提升整体品质。同时，该

32、项目的营业面积分布较为粗糙凌乱，不太明显分布在大厦二、三层，之间的通道设施配备不佳，各种因素可能会影响部分客流的光顾。3)好美家项目名称好美家装潢建材超市项目示意图项目位置*、祁连山南路口经营业态家居厨卫用品、装潢、建材自选超市营业面积分布一层：各式厨卫用品及装潢材料；二层：永兴家具入住商家/品牌汇丽涂料及地板、立丰地板、樱花厨卫、科勒卫浴、摩恩卫浴、T0T0卫浴、欧龙漆、立邦漆、多乐士漆料等周边配套永乐电器、国美电器、中国农业银行、易初莲花购物中心、好乐厚生服装辅料市场、江桥大酒店/宾馆、金半岛大酒店、麦当劳/肯德基快餐、中国石化加油站、同君福酒店夜总会等公交线路旅游6号线、北安线、陆安线、

33、公交947、948、950、740、717、860等综合分析利多：该市场处于*商贸区中心地带，地段优越，人流充足旺盛，相邻购物中心易初莲花超市,两者经营项目形成了互补，容易聚纳人气。项目内部装饰品质舒心，显眼明朗，且外围停车场也较为宽大，突出了建材超市的自身特点。利空：周边银行、金融项目奇缺，同时周边仍然处于开发建设中，对项目的整体品质有所影响。同时项目的外立面装饰风格较为平庸，难以突出项目本身经营装潢建材家居的特征。4)国际鞋城项目名称上海国际鞋城项目示意图开发商兆地地产上海*国际鞋城有限公司项目位置*、丰庄路、新郁路建筑面积近10万平方米销售价格一楼沿街商铺50000元/平方米，其他约29

34、000元/平方米；二层约20000元/平方米；三层约10000元/平方米单价范围:商铺10000-50000元/平方米；办公楼价格未定面积配比以1520平米商铺为主车位配置地上一个停车场，加上地下共约600个车位周边配套轻纺市场、永乐电器、国美电器、中国农业银行、好美家装饰建材市场、易初莲花购物中心、好乐厚生服装辅料市场、江桥大酒店/宾馆、麦当劳/肯德基快餐、中国石化加油站、同君福酒店夜总会等公交线路旅游6号线、公交950、947、740、717、860、948等客源分析江、浙、福建等外地买家占主要成分，另外一部分则为上海本地买家；该项目目前只能用来经营鞋业。综合分析利多：该物业以超低总价、超

35、低首付吸引了一大批外地投资者的眼光，这也是该项目最大的亮点，同时该物业集展示交易、品牌推广、订货会展、仓储物流等众多现代化商贸功能于一身，是*地区首屈一指的现代化商贸中心，项目周边餐饮、停车、交通都极其方便。利空：项目周边配套较为欠缺，银行、金融功能尤其缺乏，同时周边人流以外地客户为主，人员素质较低，这些因素使得本项目整体定位难以拔高，同时，在以物流批发商贸为主的*地区单一经营鞋业，既是稀有也是首次尝试，能否达到预期目标尚要等待时间考验。5)东珠苑商铺项目名称东珠苑商铺项目示意图开发商上海明珠物流有限公司项目位置定边路、铜川路建筑面积销售价格一楼沿街商铺约35000元/平方米，其他商铺约260

36、00元/平方米单价范围:面积配比以40120平米商铺为主车位配置地上地下共约40个车位周边配套轻纺市场、永乐电器、国美电器、中国农业银行、好美家装饰建材市场、易初莲花购物中心、好乐厚生服装辅料市场、东方气配城、江桥大酒店/宾馆、麦当劳/肯德基快餐、中国石化加油站、唐潮大酒店、同君福酒店夜总会等公交线路旅游6号线、陆安线、北安线、嘉江县，公交950、947、740、717、860、948等客源分析江、浙一部分外地投资者，另外一部分则为上海本地买家；该项目商铺部分目前只能用来经营汽车配件。综合分析利多：该物业一层为商铺，211层为住宅，处在*商贸区以及江桥开发区的中心地带，地段优越，紧依东方汽配城

37、的人流效应打造一个汽车配件群落，特别吸引中小汽车配件投资者，项目周边餐饮、停车、交通都极其方便。利空：项目周边配套较为欠缺，银行、金融功能尤其缺乏，同时周边人流以外地客户为主，人员素质较低，另外周边环境正处在开发建设中，环境质量较差，这些因素使得本项目整体定位难以拔高，为本案的销售增加了人为及自然的抗性。3.1.8商业产品分析3.1.8.1商业业态分布情况*商圈商服待建及已建项目的商铺定位在专业性市场,如轻纺市场好美家建材市场永乐家电城等,新建项目如利富名城也是以综合性商业设施为主,突出”大而全”,专业型为特点.另一部分商铺主要面向周边居民消费,以提供日常生活消费休闲功能为主的商业设施,如好乐

38、广场丰庄路沿线商服成为代表.3.1.8.2商业附加值分析商服项目的配套及基本设施配备，根据商业种类的不同分成大型商业设施，以利富名城、轻纺市场、乐购超市为代表，外观装饰突出宏伟气魄，均采用大面积玻璃木墙、高级涂料及钢筋骨架来支撑。另一部分商服属于社区型商服设施，如丰庄路沿线商业以临街铺面为主，外表装饰均采用涂料配以部分人造大理石装饰，体现现代简约的风格。为支撑强大的客流量，大型商业设施内部多配有自动扶梯、人行楼梯等设施，还辟有专门的休息区域，内部装饰以涂料内墙和面砖相结合。而沿街小型商铺内部装饰简单无过多的公共设施，根据各自不同的经营模式来进行装饰。本项目为凸现品质和经营模式上的差异化，装饰上

39、应力求简洁通透，有利于舒适空间的营造；在内部设施配备及装饰上应更具备“以人为本”功能性和打造良好的购物环境作为重点突出。3.2办公棪市场3.2.1办公楼市场分析1）办公环境较为欠缺：区域形成成熟商业中心，中、高档生活居住区，而办公市场刚刚起步，在消费群体相对有限的市场状况下，整体办公环境相对欠缺。 2）宏观政策影响：通过典型个案的分析发现， 2005年4月以来受宏观政策影响住宅产品的成交量、成交价格呈现不同程度的萎缩，市场前景不容乐观，但上海市场办公类产品需求量相对增加，特别是甲级写字楼受到海外投资客的追捧。3）办公类产品的前景：当住宅及酒店式公寓投资受阻后，投资客资金自然会流向保值及升值空间

40、较高的办公类产品及商铺的投入。4）区域内办公楼产品较少:在售的只有真新商务楼，即将销售的有国际鞋城的商务楼部分，真新商务楼目前已经差不多销售完毕，可售户数有188套，已经销售登记168套，去化良好。而国际鞋城商务楼部分要到十一月中旬开始销售。3.2.2典型个案分析时代商庭（真新商务楼）项目名称时代商庭项目示意图开发商上海*区房地产（集团）有限公司项目位置*、祁连山南路口建筑面积销售价格8300元/平方米单价范围:面积配比38平方米120平方米；3850平方米约30套；50120平米约150套车位配置约120个地下车位周边配套轻纺市场、永乐电器、国美电器、中国农业银行、好美家装饰建材市场、易初莲

41、花购物中心中国石化加油站、同君福酒店夜总会等公交线路旅游6号线、公交950、947、740、717、860、948等客源分析江、浙、福建等外地买家占主要成分，另外一部分则为上海本地买家；其中一至三层商铺均已售出，外地和本地投资者用来经营皮革、鞋业、服装辅料；正在出售的户型被投资者商办两用。综合分析利多：该物业以小户型办公为招牌，以超低总价、超低首付吸引了一大批外地投资者的眼光，这也是该项目最大的亮点，同时，*地区向来以批发商业为主，商场价格昂贵，而商务办公楼较为稀有，因此，这也是该项目一大优势。项目周边餐饮、停车、交通都极其方便，也是能吸引投资者的一张王牌。利空：项目周边配套较为欠缺，银行、金

42、融功能尤其缺乏，同时周边人流以外地客户为主，人员素质较低，这些因素使得本项目整体定位难以拔高。3.3住宅市场3.3.1典型个案本案项目周边主要分在梅川板块，其中阳光威尼斯以110万平方米规模成为区域超级大盘，一、二期成功销售树立项目的品牌形象，三期价格以跳空高开的形式切入市场，带动区域均价的快速上扬。2004年区域市场出现好房难求的现象、排队购房的现象。区域环境改善明显，市政建设速度加快，都成为去化速度上升的有利动因。目前市场剩余量体较少，主要多以楼盘后续项目为主，承接前期市场旺销、市场需求仍未得到满足原因，未来剩余量也将会随着分期销售及进入市场时间的不同逐渐被市场去化。但目前由于受政府宏观调

43、控的影响，本案区域住宅成交量受阻。而且区域内住宅新开个案基本采取了低价入市的策略，比年初的市场行情缩水了30%左右。3.3.2去化分析从去化走势来看，宏观政策对住宅市场整体去化速度形成较大程度的打压，在售个案月均去化在进入2005年出现不同程度的下滑；树立品牌形象、恢复投资群体的信心，满足普通消费者的实惠心里，将成为本案成功去化的关键。3.3.3其他住宅个案列表1)汇丰佳苑项目名称汇丰佳苑项目示意图开发商投资商：上海*区房产经营（集团）有限公司；开发商：上海欣盈房地产发展有限公司 项目位置丰庄路、丰庄北路、新丰路交界占地面积60000平方米建筑面积95000平方米销售均价7500元/平方米车位

44、配置约120个地下车位物业品质多层与高层结合，40%绿化率周边配套轻纺市场、永乐电器、白玉兰餐饮连锁、国美电器、中国工商银行、上海银行、邮政储蓄所、好美家装饰建材市场、易初莲花购物中心公交线路旅游6号线、公交950、947、740、717、860、948等客源分析绝大部分为上海当地人买来自住，亦有少量外地客户购来自住，极少量由上海及外地投资者购来投资。综合分析利多：该项目建筑品质较为高尚，外立面装饰风格、空间分布、层次都非常舒心合理。具有合理的栋距、大面积开敞的活动空间，人车分流以及智能配套。绿化率也非常高，在当地属于中、高品质住宅。利空：项目周边配套并不十分完善，且周边总体大环境处于开发建设

45、之中，空气环境质量差强人意，对项目整体品质有所影响，且本案在当地属于中、高品质住宅，却无会所等配置，缺乏建筑的温馨度。2)志能新苑项目名称志能新苑项目示意图开发商上海振鑫房地产开发有限公司项目位置 丰庄北路、丰庄路占地面积1万平方米建筑面积8000平方米销售价格71507500元/平方米车位配置半地下自行车库物业综述由15幢多层组成，房型面积配比自80181平米不等。绿化率超过30%。周边配套轻纺市场、永乐电器、国美电器、白玉兰餐饮连锁、中国工商银行、上海银行、中国邮政储蓄、好美家装饰建材市场、易初莲花购物中心等公交线路旅游6号线、公交950、947、740、717、860、948等客源分析绝

46、大部分为上海买家自住，少量由外地买家自住。综合分析该项目建筑外立面风格简约、淳朴、明朗，凸显小型社区的实用品质，周边配套较为方便，交通也十分便利。项目建筑品质较低，户型配置也稍显不合理，无汽车车库，同时绿化率也偏低，影响项目总体品质。3.3.3酒店式公寓分析20042005上半年本区域的小户型产品成为市场关注的热点，在区域市场经济型产品明显供应不足的情况下,华轩大厦以全装修、小面积产品切入市场,在高出区域均价20的市场状况下，仍形成市场的热销，整体价格保持强劲的上涨走势，销售价格月均增幅保持4。华轩大厦目前已销售完毕，项目以产品的差异化有效弥补市场的空白，弥补区域投资群体的投资空白点。但经过三

47、月份的政府市场调控，市场去化量骤减，而其中主要是因为投资客减少，而直接导致去化量的减少。5 月份成交量创出了近两年以来成交量的最低水平。成交量的快速下滑除了受供应减少的因素影响外，造成成交量快速下滑的最主要因素仍是政策的影响。 05 年一季度上海商品房价格出现了去年观望后的又一波快速上涨行情，这也更进一步加剧了政府的调控决心，从 3 月份的营业税、优惠利率调整、国八条等，不断从心理上加大对市场买气的抑制，导致市场观望气氛浓厚。而4月上海实行的转按揭暂停，6月1日开始正式实行的全额征收营业税，非普通住宅契税提高等，更是从心理、成本两方面加大了购房者的压力。尤其是这些政策基本都是针对购房投资者的，

48、一时市场上原来占近40%左右比例的投资购房者几乎全线停滞，也加剧部分自住需求者的观望情绪，导致市场交易量再次下滑。因此在投资需求基本停滞的情况下，本报告所研究的普通公寓及其延伸性产品的成交量预计将维持在低位。因此本项目不建议进行住宅类及其相关投资类产品定位。四、项目定位及投资分析4.1项目SWOT分析1）优 势交通优势：地处沪宁高速公路和上海*、外环线和即将建成的二环线的中间地带，距人民广场仅15公里，南面可直达虹桥国际机场，有沪宁线、沪杭外环线过境，有沪嘉高速、沪宁高速、沪宜（204国道）、*（312国道）等主要公路，：以及宝嘉公路和外青松公路2条市道贯穿，又有北嘉线、北安线、嘉杭线、嘉温线

49、等50余条客运线路分别连结上海市区、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。沪杭、沪宁铁路使得这里可以对长江三角洲的30多个城市直接发挥人流、物流、商贸的辐射作用。商业环境优势：10年形成的“*市场”群落，已成为申城各行各业人士的购物“天堂”，为本案的开发奠定了坚实的市场人气基础。目前这里有人头攒动的上海轻纺市场、东方汽配城、易初莲花、好美家、利富商贸大厦、好乐后生商业广场、鸿安百货、丰庄大米批发市场等各种业态的数十家大型市场，已经初步成为华东地区最大商贸物流走廊的核心地带和申城重要的商品集散地。消费力优势：在*商贸城2公里的半径范围内，将形成50万左右的人口，商贾云集和旺盛的人气指数，随之

50、带来的是巨大的即期消费和长期消费的无限潜力市场。2）劣 势商业环境：区域商业环境不断成熟，商业面积保有量巨大，业态分工明确，本案位于轻纺商业中心的外围区域，人流导入性，商业定位的差异性成为项目成功的关键。外部环境：沿*公路呈狭长型分布，作为区域交通的主干道，车流量密集，外部噪音对项目居住环境产生较大的负面影响。地块情况：项目占地约3400，商家与消费者的互动优势不明显，规模有限项目可塑性受到限制。3）机 会人气优势：本案西侧比邻上海商贸城这是以专业市场为主体，综合发展楼宇经济和会展、金融、信息、文化、体育、娱乐、休闲、餐饮业等相关配套产业链的专业市场示范园区，商贸城的推出将树立*的专业品牌形象

51、，进一步吸引长三角地区商家、投资者的关注。产业发展优势：*商贸城位于整个大区域开发和物流园区的中心地带，可充分利用其优势的最佳区位，与物流园区进行功能互补，与物流园区内的中外企业开展紧密合作，达成双方共赢的局面。4）威 胁本商圈内威胁：项目周边竞争个案较多，有经营成熟的轻纺市场、处于招商阶段的聚金汇银、好乐厚生商业广场、在建的上海商贸城。诸多项目各具特色，服务功能互补交错，项目竞争激烈。相邻商圈威胁：虽然梅川商圈、真如商圈有规模较大的住宅区，但是随着商业配套社区化，商业中心集中化的城市建设的推进，商圈内的零售商业完全可以支撑本商圈的消费力，若*商圈放弃原有专业化、集中化的商业特色，在空间距离上

52、不具有优势。房产市场发展趋势：受宏观政策的影响，投资型市场受到打压，2004年投资性物业酒店式公寓成为区域市场关注的热点，带动区域住宅价格稳步攀升，2005年上半年市场推出的小面积商务公寓时代商庭产品价格出现小幅回落，整体去化速度缓慢。投资型物业市场前景不被看好，普通居住型产品将引领市场。综上所述：本案应当充分挖掘项目沿*公路分布的商业价值，配合以少量区域形态配套产品，有效缩短销售周期，确保项目价值收益的最大化。4.2项目产品定位4.2.1裙房业态建议4.2.1.1专业市场业态形式：专业市场，IT类高科技电子商城定位依据：中、高端消费品市场需求趋势随着人民生活水平的提高，人民对科技教育认知度的

53、提高，电子产品的日益普及，电子产品将拥有更多的消费群体；在供需关系的作用下，需要更多的电子产品卖场与之相适应。当本案的电子卖场以专业市场的形象推出时，将吸引长三角的潜在客源。将一个主题定位为符合*现状的业态，一个主题定位为趋向于*可能发展的业态，从避免风险和制造销售卖点、填补*市场空白等角度来说是可行性较高的。本案的主题定位将满足区域多方消费人群为主的业态，电子商城定位为特色的、专业性强的、*市场现在是空白点的业态。项目地块紧邻永乐、国美家电市场，而临近的祁连山路人流量相对较少，因此项目适宜走专业化商铺路线，因地制宜，最大限度地吸引轻纺市场江浙商人进驻。建筑面积：五层，12000平方米；经营形

54、式：由于建筑面积偏大，总销金额过高，本商业形态以招商租赁为主。投资回报分析：年租金：12000平方米13000元/平方米6%9,3600,000元形态优势：长期收益；产权没有转移，便于业主融资；可以兼顾固定资产的增值空间形态风险：短期内投资难以收回；产品单一，市场风险较高；长期投资受经营者经营业绩影响较大。4.1.2休闲商业街业态形式：休闲商务特区定位依据：商铺业态定位同周边商圈消费群体需求相呼应，以吸引*专业市场业主经营者为主要对象,并兼顾周边居民消费习惯,同周边商服业态形成差异。*商圈以专业市场主，缺少休闲娱乐、商务洽谈以及商务配套服务设施。作为小面积商铺可突出”小而全”的特点,周边金融机

55、构尚显匮乏，建议本案增设金融服务功能，打造区域金融商贸中心。使业态内容多样化,但不失品味,功能性明显。项目业态定位应从提高项目附加值入手,加大业态整体品质提升，基本设施上力求通过“人性化”“功能性”的配置，提高商务休闲环境的档次。借助易初莲花卖场和轻纺市场已成熟的商业环境,吸引人流,提高竞争力。建筑面积：两层，3500平方米，单套面积控制在100200平方米之间；经营形式：本商业形态分割销售为主。投资回报分析：底层商铺单价：30000元/平方米二层商铺单价：12000元/平方米平均销售单价：21000元/平方米总销金额：21000元/平方米3500平方米73,500,000元形态优势：短期内回

56、收资金，减轻资金压力化整为零，降低投资风险；经营形式灵活多变，可租可售。形态风险：产权出售，小业主经营不能形成即定商业模式；总价因素影响去化速度。4.2主楼业态建议4.2.1办公楼业态形式：小面积商务办公 定位依据：2003年后，小户型的客户群体已经形成了专业投资客为主、自用客为辅的市场格局。其中小户型办公更是得到了长足的发展。尤其是近期，因受宏观政策调控影响，投机资金大批撤离住宅市场，使该类物业成为市场宠儿。 小户型办公物业在市场上受到广泛关注，一个重要原因就是客户面的广泛。该类物业在自用和投资两个市场上都拥有强大的购买需求。城市经济的快速发展推动了上海办公楼市场的发展。对于一些追求公司形象

57、的企业，甲级写字楼档次高但面积偏大、租金偏高，而面积适中、灵活组合、品质较高、地段优越的小户型办公室的出现，恰好满足它们的需求。 自用市场上的巨大需求是其物业出租和收益的保障，再加上其本身面积小、总价易控制、投资成本低的特点，也使其在投资市场上也大受欢迎。 目前上海的小户型办公市场正呈现“外移”的特点，从中心城区向各区级副中心、次商务中心扩散，如闸北不夜城区域、普陀长寿路区域等都成为了这类物业聚集的区域。选择小户型办公产品，要从以下几个方面考虑： 一是交通便利，具有较为成熟的商务氛围。 二是产品自身品质，包括规模、配置、物业、户型和面积等。较高的配套档次不仅有助于提高企业形象，也有利于出租和回

58、报。 三是价格租金比，这点对投资客尤为重要。产品的区域位置和自身品质基本决定了其租赁情况，价格则关系到购买者的投入成本和回报率。目前行情较好的小户型办公楼年回报率可达到9%甚至更高。项目位于*商业的中心区域，商业氛围浓厚，校高的投资回报空间，成为投资消费群体关注的热点。本案充分挖掘自身的商业价值，以低总价、高回报的产品格局切入市场，势必能取得事半功倍的效果。办公楼市场刚刚起步，而本案位于城区的商业中心，中、高档住宅的集中区域，市场可操作的空间巨大，通过科学的产品组合，合理的投资组合，为区域地标性商务办公中心的打造成为可能。建筑面积：九层，8500平方米，单套面积控制在5070平方米之间；经营形

59、式：本商业形态以可分割可合并销售为主。投资回报分析：小面积商务办公出售：平均销售单价：8000元/平方米总销金额：8000元/平方米8500平方米68,000,000元小面积商务办公出租：年租金：8000元/平方米8500平方米8%5,440,000元形态优势：周边专业市场多，办公楼相对匮乏； 控制面积，单套总价相对较低，扩大受众面；短期内回收资金，减轻资金压力；经营形式灵活多变，可租可售。形态风险： 宏观政策调控；市场销售风险。4.2.2经济型酒店招商业态形式：经济型酒店定位依据：1）行业发展阶段目前中国的经济型酒店仅有“锦江之星”、“如家”、“莫泰168”、“美兴”、“新亚之星”（并入锦江

60、之星）、“宜必思”等几个品牌，全国的经济型酒店总数不超过500家。相比较而言，在国际上的旅游发达城市，经济型酒店与豪华星级酒店的比例一般为7：3，经济型酒店一直居主导地位，占有70%左右的市场份额，有上千个品牌，仅法国雅高集团下属的“宜必思”就有71家。中国的经济型酒店仅处于行业发展的初级阶段。 由于目前中国经济型酒店市场容量极大，而现有的经济型酒店供应量远小于需求量，行业内的竞争程度很小，但实力雄厚的外国经济型酒店品牌如“宜必思”进入中国市场，已使国内企业感到威胁。 由于处于行业发展的初期阶段，品牌数量少，目前中国经济型酒店的市场集中度很高。 从中国政策法规上看，经济型酒店的立项批准较之星级