[重庆]大型房住楼营销提案报告（图文丰富 42页）

1、重庆xx项目组xx营销提案（2012.2.272012.3.4）重庆地产市场分析1、短期整体市场表现从近期整体市场成交来看，重庆主城区成交量各周较前期具有明显提升，整体市场有回暖的迹象。各类需求市场表现2.1、刚性需求物业项目建筑面积区间推出开盘开盘均价成交均价（元/）销售率名称类型（）套数时间（元/）同景国际城高层32-40962012-2-119300875070%融汇半岛香缇漫山高层68-1061522012-2-116800630065%和泓四季 高层36-882562012-2-116700570092%中交丽景 7号楼高层67-1051322012-2-257200660090%和

2、泓四季 C2号楼高层36-882562012-2-116700570092%刚性需求物业近期成交情况明显好转；但成交价格并未有明显提升。2.2、改善性需求物业项目建筑面积区间推出开盘开盘均价成交均价（元/）销售率名称类型（）套数时间（元/）东原D7区高层64-952682012-2-248600790086%招商江湾城高层125-138602012-2-2589008200100%复地新城就七期76栋高层86-1141322012-2-117700730092%保利江上明珠小高层76-1421962012-2-2510100810073%改善性需求物业近期成交情况明显好转；但成交价格并未有明显

3、提升。2.3、投资投机性需求物业项目名加来金壹号地址北部新区新牌坊近期开盘时间2012-1-5面积区间21-52推出套数57销售率10%开盘销售5套投资投机性需求物业近期成交情况仍然未能有效提升表明目前仍然是以刚性需求及改善性需求为主的市场热点金融资讯 央行要求满足首次购房家庭贷款需求 央行2月7日下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。 存款准备金率今年首次下调央行18日宣布，将从24起，下调存款类金融机构人民币存款储

4、备金率0.5个百分点，这是2012年来的首个下调，以1月份存款余额80.13万亿元估算，该下调将释放资金4000亿元左右。 新华社消息27日发布，由龙头地产企业保利集团带头掀起的降价风波正在楼市蔓延，今日更多房地产企业纷纷以降价促销的名义加入降价大军。市场人士预测，更大规模的预测将在3月份展开，这将是自去年自10月底以来全国楼市的第二波降价潮。 重庆近8成银行家预计房价将降，股票投资意愿回升中国人民银行重庆营业部12日发布今年3季度重庆银行家、企业家、居民调查综合分析，该分析报告中指出，有77.78%的银行家预计未来房地产价格下降。房地产投资也跌出重庆居民投资偏好的前3位，投资者对股票投资意愿

5、有所回升。热点资讯热点资讯2月9日土地出让金锐减5成，芜湖新政实行3天即被叫停 27日新华网发文：中央调控底线不可试探 上海新政：2012年2月22日，上海楼市政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。对此，上海市房管局有关负责人明确表示，这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策没有调整变化并将继续严格实行。温家宝总理表示：保障房和商品房两者不可偏废；为促进公平和稳定，政府调控不能松市场判断面对市场变化，主力消费人群心理发生微妙变化；目前房地产政策环境致使大量投资以及投机性需求被挤压，使得整体房价未能有明显提升。1、

6、需求判断2、房价走势判断目前刚性及改善性需求得到一定释放，在此环境下，不排除整体房价的提升；面对目前政府对于房地产市场调控的态度，不排除后期推出新一轮的调控政策（两会期间房产税将被正式提上讨论议程）；因此，项目应充分抓住本次回暖时机，大量出货。楼市小阳春确实存在，但是从中央透露出的导向信息及房改政策来看，政策面不会形成较大反弹，我们应对楼市小阳春持续时间抱谨慎态度，要求保持对市场的快速反映，抓住时机迅速出货。信息判断中渝梧桐郡一期洋房二期洋房三期高层四期公寓中渝梧桐郡在售情况一期洋房仅余20号楼在售，其余楼栋均告罄。后期房源预计2012年内不会加推。在售楼栋20栋在售面积120-170均价13

7、000元/折扣一次性97折，按揭99折未售情况销售情况2月份到目前为止销售40余套招商花园城12345678910111213在售未售在售情况目前招商花园城1-5号洋房未售。在售楼栋6-13栋在售面积平层117，跃层160-190均价10000-16000元/折扣一次性88折，按揭9折未售情况活动情况2月份到目前为止销售58套。招商花园城销售情况2月开出8套特价房源，目前已告罄。龙湖源著在售未售3329在售情况目前洋房组团基本告罄，仅余房源10套左右，目前以高层销售为主，高层余29号楼未销售。在售楼栋高层33栋在售面积104-148成交均价11000元/折扣一次性付款95折/分期和首付五成以上

8、97折未售情况销售情况龙湖源著销售情况2月份到目前为止销售150套。33号楼于2月18日开盘，开盘销售50%左右。重庆天地雍江艺庭151617在售未售在售情况目前艺庭16、17号楼未销售。在售楼栋艺庭15号楼在售面积128-172均价17000元/折扣全款94折，按揭96折优惠未售情况销售情况重庆天地雍江艺庭销售情况2月份到目前为止销售23套左右。15号楼于2月开盘；2月份推出部分前期特价房源已告罄。重庆天地雍江悦庭T8在售未售T9T3在售情况前期基本告罄，目前悦庭组团仅余T3号洋房及T9号高层未售，预计3月份将加推。在售楼栋悦庭T8号楼在售面积51-135成交均价13000元/折扣全款94折

9、，按揭96折优惠未售情况活动情况重庆天地雍江悦庭销售情况2月份到目前为止销售10套左右。2月份推出部分前期特价房源已告罄。招商江湾城14在售未售在售情况在售楼栋14栋在售面积113-118均价8200元/折扣可接受外地地公积金做重庆公积金按揭；按揭97折,全款92折招商江湾城目前在售的14号楼是整个项目最后楼栋未售情况活动情况销售情况2月份到目前为止销售100套左右。2012年2月16日-19日办理VIP卡,还可获赠一个价值888元的大礼包(包含公交卡、超市卡等)2月25日加推14号楼1单元，60套房源当天全部告罄销售目标一览时间销售金额目标（亿元）销售套数目标成交率目标客户积累量需求（组）2

10、.15-2.19（周日）2.20-2.26（周日）0.2523 10%227 2.27-3.40.218 10%182 3.5-3.110.1514 10%136 3.12-3.180.2523 10%227 3.19-3.250.327 10%273 3.26-3.31（周六）0.1514 10%136 合计1.3118 1182 摘自xx2月营销报告3月集客目标分解集客目标二级渠道销售目标3.5-3.113.123.183.193.253.253.31二二联动带客目标三级渠道中原豪宅铺来客推广来客活动来客14组23组27组14组136组227组273组136组10组30组30组10组15组

11、25组30组15组15组25组30组15组10组30组30组10组70组100组130组70组16组27组23组16组二二联动行动方案开展时间：3.13.31选择具体单位：双远动力、国际海昌清水溪、重庆天地、中渝梧桐郡、凯宾斯基时间具体工作内容3.13.3各项目负责人洽谈3.43.6详细条款报批3.7各项目宣讲完毕3.83.10各项目客户情况梳理3.123.25第一波冲刺3.253.31重新蓄客期注：二二联动必然有一定时间的蓄客期三级渠道开展时间：3.13.31活动主题：惊雷行动活动内容：针对三级市场疲软情况，用一个月的时间进行针对中原三级渠道的鼓励计划鼓励内容：每周末单现金奖，团队累积现金奖

12、，个人表现优异现金奖具体内容：每周末单现金奖（1000元现金）与团队累积现金奖（累积报批）由发展商团队提供，个人表现优异现金奖由中原团队在每月三级市场峰会上现场颁发时间具体工作内容3.13.3发展商方案报批确定3.43.31开始实施4.1三级市场峰会颁奖注：三级市场带客，除了在纯物质方面的奖励之外，应考虑精神方面的奖励中原豪宅铺渠道开展时间：3.13.31选择具体单位：中原工商铺部，中原豪宅铺部时间具体工作内容3.13.3各项目负责人洽谈3.43.6详细条款报批3.7各项目宣讲完毕3.83.10各项目客户情况梳理3.123.25第一波冲刺3.253.31重新蓄客期注：豪宅铺联动必然有一定时间的

13、蓄客期推广来客1.3亿的销售目标，渠道带客的疲惫期，市场回暖的不确定预期，放量成交的趋势，2月份推广的缺失，项目推广刻不容缓！形象推广延续棕榈泉一贯高端调性，利用平面媒体等传统媒体继续对棕榈泉项目品质定性，释放项目销售信息适合媒体：重庆商报、重庆晨报、外滩画报、高端小区入户屏、网络通栏、button等促销推广大量释放棕榈泉项目销售信息，物业类型等，吸引客户来电来访适合媒体：短信群发、夹报、电梯轿厢、数码屏、电台广播、网络软文等推广形象一脉相承，棕榈泉国际花园！核心诉求点：十年开发品质凝萃，二十万方商业综合体前收官之作！促销信息诉求点：亲民活动，体验活动等短信400万条电梯轿厢200块楼宇数码广

14、告1200块电台广播套餐平面媒体，硬广，软文等网络通栏，软文等线上媒体组合注：现代社会的网络推广着重于复合式，立体式推广，只有各种推广渠道的合理利用，才能及时准确有效地将信息传达至有效客群手中，一定的舆论政策，可以促使成交。考虑到xx项目的具体情况，我们定下了两条线的推广方式：少量形象广告高举，大量促销信息高打。活动集客考虑到城市公关活动的筹备时间较长，无法有效地在3月份进行活动，所以主要采取圈层活动及周末暖场活动的方式吸引客户到访运用已有客户资源，吸引有效客户来访与活动公司联系，举行周末暖场活动圈层活动暖场活动活动集客周末暖场之亲子活动合理设计动线，开展亲子活动，吸引潜在客户参与。提高竞赛奖

15、品力度，成功活动课重复操作。时间具体工作内容2012.3.1与活动公司联系2012.3.2-3.5方案报批2012.3.9布置会场2012.3.103.11专场活动3.11作为周末暖场活动操作模板，成功可重复操作活动集客圈层活动合理设计动线，开展亲子活动，吸引潜在客户参与。提高竞赛奖品力度，成功活动可重复操作。时间具体工作内容2012.3.1与活动公司联系2012.3.2-3.5方案报批2012.3.9布置会场2012.3.103.11专场活动3.11作为周末暖场活动操作模板，成功可重复操作杀客提升销售人员素质合理销售政策目标：10%成交率提升销售人员素质国家实事热点分析培训产品理解培训接待环

16、节审查内在素质提高货源组织（摘自xx销售报告）本期末D区对外可售平层存量情况D5栋3#D5栋4#D5栋5#D5栋6#D6栋2#D6栋4#D6栋5#D4栋2#D4栋3#8栋1单元1#8栋1单元2#8栋1单元3#8栋1单元4#8栋2单元1#8栋2单元2#8栋2单元3#8栋2单元4#2516412111104921262718182716146.34146.34133.15139.01133.15135.18133.15161.33161.33142.2161.6161.6142.2142.2161.6161.6142.214522228800，910087009000834389958807815

17、577808810货源组织根据以上推售价格及销售情况可以看出：现阶段较多特价房源集中在面积较小区间。主要可售房源中，现在130146平米共占142套，分布情况较散。160平米左右户型分布于8-1、8-2中，分布情况较集中。由于价格政策影响，除特价房源外，8-1中140平米左右户型在出货。可能造成影响：8-1中140左右户型出空，剩余大量160平米户型，8-1产品线破碎，后期推售中形成项目内部竞争。中原货源组织建议：考虑到后期销售情况及3月份市场状况，为维持货源产品线的完整性，建议3月份将5、6栋房源现有优惠政策全部收回，在市场上进行8-1、8-2重点推售。（5、6栋在4月份进行节点爆发时集中推售）优惠政策前期价格策略经市场验证较为成功，建议继续实行。在只进行8-1和8-2推售的基础下，中原建议优惠政策如下：A、认购的客户可享受10万元的总房款优惠；B、 认购的客户还可享受付款方式折扣：一次性9.7折；按揭或分期一年9.9折；C、客户可享受“老带新”物业费优惠政策；（老1万物业费+新5千物业费）D8栋1单元销售政策优惠政策栋号房号享受“一口价”套内价格（元/M2）D8栋2单元4号房(共29套，不含跃层）：2-30F按揭或分期付款：8180一次性付款：77803号房（共29套,不含跃层）：2-30F按揭或分