[苏州]公寓住宅项目营销策略报告(图文并茂 130页)

1、2010年工作总结2011年销售策略2011年企划策略报告目录第一部分2010年工作总结篇2010年客户蓄水情况：客户蓄水目标：原计划11月初进驻临时接待处后，至2010年底，共积累来人近500组实际客户蓄水情况：自2010年11月22日进驻临时售楼处起，至2010年12月31日，共积累来人：79组积累来电：14通MVP卡办理：125张（来人导入渠道：临时接待处现场、客户名单电话拜访、MVP卡客户介绍）客户蓄水目标未达成原因分析：1、临时接待处启用较晚 原计划11月初进驻临时接待处，实际进驻时间为11月22日，实际达到客户接待 标准已是12月初；2、无媒体支持 原计划11月底完成本案高炮、工地

2、围墙、前进路看板、交通指示牌等户外媒体 的发布，但实际情况是本案截止目前尚无户外媒体出街； 此外，原计划于本案进驻临时接待处后进行的昆山日报、昆山楼市、 短信、DM直邮、欧尚巡展等媒体投放及业务渠道执行也未按计划执行；2010年主要工作：2010年主要工作：2011年业务目标：1、销售目标时间节点2011年4月2011年5月8月2011年9月12月2012年推盘计划6#公开200套6#公开100套5#公开80套6#公开72套5#公开40套4#公开100套将4#剩余、2#、3#、1#全部去化完成客户蓄水计划需积累2000组客户需积累1800组客户需积累2120组客户2、客户积累目标由于11月、1

3、2月媒体计划的调整，进驻正式售楼处前的客户积累目标建议由现场来人数改为MVP卡办理数量，暂定目标为办卡数200张。待进驻后，通过活动及MVP金卡升级，进一步筛选客户意向度。开盘前， MVP金卡办理目标为500张以上第二部分2011年销售策略篇销售问题及应对媒体策略推案策略价格策略业务执行【目录 】销售问题及应对媒体策略推案策略价格策略业务执行【目录 】销售问题及应对销售问题及应对销售问题1蓄客要求高，时间短，预算少（1）客户从熟悉到认可到购买需要一个过程，客户积累目标越高项目，所需时间就越长（2）相比世茂、绿地，昆山对于中冶品牌的认知度较低，品牌的建立需要充裕的时间培养（3）媒体预算有限，钱要

4、花在刀刃上应对策略1在有限的预算下，争取长效媒体的提前发布 长效媒体（沪宁高速沿线高炮、市中心看板、项目周边看板、交通指示牌）建议 在2011年1月 完成发布； 长效媒体选址建议沪宁高速沿线高泡建议选择进入昆山市区的第一站陆家出口处，以便最大限度的拦截往来于昆山与上海间的人群市中心看板建议选择昆山市中心人、车流最密集的路段（人民路、前进路或人民路、震川路）项目周边看板建议选择本案周边的主干道（前进路、太湖路）交通指示牌建议选择昆山交通流量最大的主干道（前进路、长江路）应对策略2利用性价比高的推广渠道持续进行品牌及项目推广 电话拜访、网络、短信、DM直邮、企业团购建议在2011年1月开始执行；推

5、广渠道针对人群及区域电话拜访昆山本地其他在售项目的客户名单，如清风华苑、领御、衡山城等网络客户关注度较高的主流房地产专业网站，如昆山搜房、昆山楼市、昆山视窗（房产频道）、上海搜房等短信注册资金达到一定标准的企业主，公务员、教师、医生等高收入人群一定金额以上的理财账户户主DM直邮政府机关单位、开发区大型企业、学校、医院、台商协会企业团购开发区（特别是本案所在的城东区域）大型企业中高层管理人员、港澳台及外籍管理人员销售问题2媒体提前投放的必要性与客户保质期的悖论为确保开盘前的客户积累，有必要提前进行长效媒体及推广渠道的投放。但客户对于项目的关注时间有限，保质期短，极易导致前期积累客户的流失传统的开

6、盘前进行集中办卡的客户组织方式 无法满足本案大规模蓄客的要求销售问题及应对应对策略1将贵宾卡、SP活动与购房优惠三者进行结合，保证客户的反复回笼 进驻临时售楼处后即启动客户办卡，办卡门槛较低，有利于积累潜在客户 进驻正式售楼处后进行办卡升级，设置一定的升级门槛，进行意向客户筛选 针对办卡客户定期组织SP活动并给予参加活动的客户以相应的购房优惠，以保持客户对 于本案的关注度； 销售问题及应对应对策略2提前启动“睦邻计划” ，以相应的购房优惠促进客户数量的滚动扩大 进驻临时售楼处后即启动“睦邻计划”，向进场客户进行广泛宣传，推动“睦邻计划”传播 设定有诱惑力的购房优惠，利用本案主力房源总价较低的优

7、势，促进介绍客的大量进场 通过设定相应的门槛，保证介绍客在开盘后能相互促进成交销售问题及应对销售问题3客户极其关注是否包租08年09年10年未开盘主要在售酒店式公寓衡山城领御隆祺丽景锦绣丽都主要成交客户区域昆山、上海昆山、上海上海未开盘包租方式6年，5%年回报10年，7%年回报10年，6.8%年回报确定包租，但细节未定（1）昆山人已形成了“酒店式公寓=包租带回报”的观念认识（2）上海投资客偏向选择包租项目以方便租赁及减少投资风险（3）昆山酒店式公寓包租回报率普遍较高，包租时间较长，诱惑力大设法提高客户对于本案未来租赁的认可及信心 是本案提高客户购买率的关键销售问题及应对应对策略1利用开发企业团

8、购的机会，洽谈企业集中租赁业务 建议2011年2月春节后开始针对昆山开发区（特别是城东区域）大型企业洽谈租赁事宜 争取由本案物业公司与其签订租赁服务意向书，以此作为销售道具以提高客户对于 本案未来租赁收益的认可； 应对策略2选择能提供租赁服务的或有酒店管理背景的知名物业管理公司 帮助客户提高对于本案未来租赁管理及租赁收益的信心；销售问题及应对销售问题及应对媒体策略推案策略价格策略业务执行【目录 】媒体策略媒体推广计划媒体效果预估综合同策在昆山的操盘经验，昆山本地比较有效果的媒体渠道有：现场围墙短信DM直邮巡展、SP活动综合同策在昆山的操盘经验，昆山项目上海推广比较有效果的媒体渠道有：报广短信D

9、M直邮网络看房团媒体推广思路区域推广差异化昆山：主题：昆山首席MVP级酒店公寓卖点：世界500强品牌、国际社区、瞰景地标等媒体：户外、活动、平面为主，直投、电视、网络为辅上海：主题：2011年最有价值投资品卖点：六重收益、优低总价、CBD核心等媒体：直投、活动、平面为主，网络为辅媒体推广思路产品推广差异化符合国际化居住需求的酒店式公寓宜居、更有家的感觉有独立厨房，功能分隔清晰、居住功能完备。能满足未来高级商务人群租赁居住的需求，保证业主的租赁收益及物业升值国际化物管服务，真正接驳国际标准昆山前所未有的国际化物管“日本爱泊满不动产株式会”下属“上海金晨物业经营管理有限公司” 、“爱泊满不动产经营

10、管理（上海）有限公司” 稀缺景观资源内外双景外景“340亩水上公园”，内景“由泛亚设计的小区景观”销售问题及应对媒体策略推案策略价格策略业务执行【目录 】推案策略推案策略关键点以小户型为主的4号楼、6号楼以大户型为主的3号楼、5号楼如何针对不同产品线交叉推出，保证去化顺利推案策略策略要点大户型作为全新产品，市场接受度需要培养。小户型作为市场主流产品，去化难度较小 因此，利用小户型的热销，增加市场对本案的认可是大户型推出并顺利去化的保证作为投资类产品，本案的去化情况对后续客户的成交至关重要 若首批小户型滞销，首先应考虑的是如何扭转滞销局面，其次才是大户型的去化蓄客过程中，小户型蓄客顺利，同时通过

11、客户反馈，发现大户型也有一定的市场需求6号楼集中公开2011年4月2011年6月5号楼集中公开4号楼集中公开2011年9月推案策略预案1：前期蓄客过程中，小户型蓄客顺利，但意向大户型的客户数量不足：6号楼集中公开利用6号楼开盘的现场气氛，启动5号楼销售但不作集中公开2011年4月4号楼集中公开，进一步推动热销氛围2011年9月2011年10月随着5号楼的去化加强客户对大户型的认可同时利用4号楼热销加强的市场关注短时间内加推3号楼推案策略预案2 ：6号楼推出后，市场接受度不高，去化量不足6号楼集中公开，去化不佳2011年4月2011年6月4号楼高调公开，相比6号楼价格上调利用位置及景观优势保证去

12、化6号楼封盘，对外进行热销炒作通过4号楼的去化扭转销售局面2011年9月6号楼保留房源解冻，逐步退出利用6号楼的去化同时推出5号楼推案策略销售问题及应对媒体策略推案策略价格策略业务执行【目录 】四、价格策略价格策略6号楼可售面积23831销售均价9700小户型4号楼可售面积22881销售均价10670上涨15%5号楼可售面积12473销售均价10000大户型销售问题及应对媒体策略推案策略价格策略业务执行【目录 】五、业务执行业务执行目标客户描述项目解读：三大特征精装修：高品质，升值保证酒店式公寓：小户型低总价，投资门槛低不包租：国际物管、租赁服务，收益保证本案是极具保值、升值潜力的投资类产品业

13、务执行目标客户描述昆山本地投资客企业主、企业高管：资金充裕购买力强、同类产品投资经验丰富、关注投资回报政府机关公务员：有一定购买力、多次置业、了解区域发展，关注升值潜力教师、医生、企业中层等高收入人群：购买力有限但有投资意愿、置业经历较少、关注投资风险上海投资客中等收入人群：有一定资金但不足以在上海投资，对昆山不了解，关注投资回报及投资风险根据不同投资客的需求，针对不同产品进行业务包装，进行相应的推荐客户定位：昆山本地及上海区域的纯投资客产品类型卖点诉求 购买用途诉求目标人群A户型（46平米）小面积、低总价、低风险、易于投资投资昆山教师、医生、企业中层等高收入人群（30%）上海投资客（70%）

14、B户型（64平米）功能完善、市场需求高、转手方便昆山教师、医生、企业中层等高收入人群、政府机关公务员（40%）上海投资客（60%）C户型（84平米）稀缺产品、满足国际化商务人群居住需求、投资回报稳定昆山政府机关公务员；企业主及企业高管（80%）上海投资客（20%）D户型（110-112平米）全新的酒店式公寓产品、全景观户型、升值潜力大昆山政府机关公务员；企业主及企业高管（90%）上海投资客（10%）业务执行产品包装策略产品与客户对应分析业务执行产品包装策略针对昆山本地投资客，主推高品质、高升值潜力精装修、国际物管针对上海区域投资客，主推低总价、保值稳、收益稳小户型、租赁服务业务执行客户筛选及组

15、织（1）通过“昆庭MVP卡”的办理，进行首波的意向客户登记；（2）利用“昆庭MVP卡”相关活动，回笼办卡客户，保持客户关注，避免客户流失。 同时根据客户参与活动的情况，进行客户意向的筛选；（3）为后期客户办卡升级及开盘前客户意向筛选做准备；（4）利用办卡的不断升级，促使已购客户进一步介绍新客户进场；昆庭MVP卡 计划风险：本案首批房源推出的时间在2011年4月，因此启动昆庭MVP卡到实际开盘的时间周期较长，易使客户产生疲劳，达不到办卡预期效果。应对策略：通过给予相应优惠的方式，促进客户在办卡后参加本案组织的SP活动，达到回笼办卡客户与 客户意向筛选的双重作用；针对办卡客户明确，除办卡期间享有折

16、扣外，若开盘期间另有开盘折扣，办卡客户可同时享有； 进驻正式售楼处后，通过对“昆庭MVP卡”进行升级，增加客户参与的新鲜感，保持客户关注度；进驻临时接待处后启动“昆庭MVP卡”办理意向客户提供身份证复印件及有效联系方式获得“昆庭MVP卡”2010年12月、2011年1月各举办1次SP活动每次参加活动，开盘当天购买享受总价2500元/次的优惠 2011年2月19日大型SP活动正式售楼处启用启动“昆庭MVP金卡卡”升级至指定银行开户预存20000元并提供相应存款凭证复印件 “昆庭MVP卡”升级为“昆庭MVP金卡”当天办理的客户，在之前办卡折扣优惠的基础上开盘当天享受总价5000元/次的优惠 每次参

17、加活动，开盘当天购买享受总价2500元/次的优惠开盘当天购买并完成签约“昆庭MVP金卡”升级为“昆庭MVP业主卡”进驻正式售楼处至开盘前举办2次SP活动中冶昆庭MVP卡中冶昆庭MVP金卡中冶昆庭MVP业主卡业务执行介绍客促进及组织老带新睦邻计划计划风险：客户获知睦邻计划可享受折扣后，可能出现客户在接待现场进行相互串联或业务员为促进 客户成交，自行对其手中的客户进行串联，使非介绍导入的客户享有睦邻计划的折扣优惠。 客户登记参加睦邻计划后，可介绍其他客户进场，并于项目专案处进行登记。开盘当天，若该客户及其介绍的客户中，有10组或10组以上的客户成交，则该组客户均可享受相应的折扣。 应对策略：参加睦

18、邻计划的客户需进行有效登记，客户登记参加睦邻计划后，才能介绍其他客户 进场并享有相关优惠；参加睦邻计划的客户，在介绍新客户进场前，需提前一天将新客户的个人信息（姓名、 电话）告知相关业务员，并由业务员将该信息在项目专案处进行登记备案；项目专案对参加睦邻计划的客户按其介绍关系进行分组，并以此对该组客户成交情况 进行核实，确定是否给予其相应折扣优惠；新客户进场需由参加睦邻计划的老客户陪同，若无法陪同，则要求老客户致电现场进 行确认；该计划建议于本案首次开盘第二天即停止执行。后续“睦邻计划”优惠根据成交情况 进一步调整；客户A进场客户A留电登记成为有效客户客户A登记参加睦邻计划项目专案建立该客户的睦

19、邻档案客户A致电现场告知新客户B信息项目专案在该客户的睦邻档案内备注相关信息客户A陪同客户B进场或电话确认客户B成为有效客户并登记参加睦邻计划项目专案在客户A的睦邻档案内登记客户B信息建立客户A的睦邻组后续客户A或客户B所介绍导入的所有新客户均归入客户A的睦邻组，并以此为依据核实该组客户成交情况及是否可享受相关折扣优惠睦邻计划操作流程业务执行企业团购组织企业团购组织 拓展目标开发区内大型企业中高层干部 重点针对未来属于东部新区办公规划内的企业，但不限制其他企业拓展渠道 开发区管委会 与管委会沟通，获得进入开发区内企业内部进行项目推荐的渠道；台协 与台协沟通，通过其平台获得进入台资企业内部进行项

20、目推荐的渠道；媒介活动公司 通过媒介活动公司与企业进行协商，获得进入企业内部进行项目推荐的渠道本地办公楼内中小企业 直接进行电话拜访或上门拜访；团购优惠标准及幅度按老带新睦邻计划执行业务执行巡展、房展会客户组织巡展建议昆山巡展：人流集中，商品档次较高的大卖场建议在昆山欧尚进行定点巡展上海巡展：人流集中的综合商业广场1，上海龙之梦新生CBD中高管与枢纽锁定2， 古北浦西高端社区人群锁定3，上海大拇指广场高端住宅区，综合商业广场在以上地点轮流进行周末巡展，以便扩大辐射人群 业务执行巡展、房展会客户组织组织目的：1）有效的聚集展会现场的人气；2）通过有效的客户组织聚集现场人气；3）有效的对到场的异地

21、客户进行控制；组织计划：针对昆山本地巡展巡展布展的升级加强展会现场的包装、服务，凸显项目品质 ARTDECO风格的布展、现场管家服务增加展会现场科技设备，提供即时项目体验 多媒体设备+单点触摸屏针对上海异地巡展、房展会精确地客户组织精确安排看房班车到场时间 异地意向客户到场时间安排在周末来人高峰时间看房班车异地客户来回接送 避免客户结束看房后自行前往竞品参观造成客户分流第三部分企划策略篇壹 形象概念包装贰 2011推广策略叁 2011阶段推广【目录 】壹形象概念包装客户定位昆山上海以及江浙纯粹投资客昆山客户关心：板块发展 产品品质上海客户关心：昆山发展 项目位置 投资前景其他地区客户：昆山位置

22、 投资前景【客户关切核心 】位置：城市 板块品质：产品 景观投资：用途 总价【客户关切三大核心】台商外籍人士私营企业主内资企业的中高级受薪阶层客户关注点1：社区各项细节是否优质客户关注点2：是否有精装修及全套家电配置客户关注点3：物业管理公司是否优质客户关注点4：去达市中心、苏州、上海交通是否便捷符合需求点1：央企品质，强大集团实力，一流设计施工单位符合需求点2：精装修，品牌家具家电（部分楼栋）符合需求点3：知名物业管理公司提供优质酒店式服务符合需求点4：车行达市中心3分钟，达上海40分钟，达轻轨陆家站3分钟可能抗性点：1#2#商用水电资费标准【居住客户关切】上海人浙江人行政事业单位中高层管理

23、者私企业主台湾人客户关注点1：物业升值潜力客户关注点2：出租难易度及租金回报客户关注点3：在低迷市场环境下，是否有抗跌保值性符合需求点1：东区价格低洼地，及精品社区具有升值潜力符合需求点2：物业代租，出租便宜租金回收及时关注3需关注政策条件，但就楼盘品质的区域唯一性来说，具有保值抗跌性可能抗性点1：至2011年4月如调控政策无退出迹象，高端物业的购置信心将受到影响可能抗性点2：40年产权的居住社区，产权持有时间短【投资客户关切】世界级昆山，聚合城市优势资源昆山：产业核心 城市资源 上海：台商家园 CBD核心浙江：上海第一站 位置无敌豪景，实力精筑，奢华精装品质全功能，低总价，稳收益投资 源自最

24、有价值球员(MVP)的灵感most valuable player【产品价值包装 】 Mark valuE park地段/MCC品质/价值公园昆山首席MVP级酒店公寓【产品价值包装 】东城核心，荟聚一城精华处MCC,世界强，鸟巢构筑者品牌位置M【产品价值M】世界500强，鸟巢构筑者世界500强380位，领衔央企大集团运作，建筑艺术家品牌世界500强央企 联合国人居城市 18分钟沪昆城际生活、2010年10月4号，昆山获得 “联合国人居奖”。、聚积了大量的优势产业资源、18分钟城际生活圈：城际双轨交通、沪宁高速、上海轨交11号线2012年通车位置昆山城东新城核心 城市精华资源 公园商务 产业核心

25、借助城市“一体两翼”和“产业向东，生活向西”的规划众星拱月，坐拥360度配套生活：水上公园，夏架河景观；昆山会展中心、创意文化园、企业科技园；块状大商业、华美达酒店、开发区管委会位置商贸核心行政中心企业总部公园 一步城际生活，繁华都市中心百万体量商业城东百万方大体量块状品牌商业规划城际轻轨站点昆山轻轨站正位于项目旁，是人流、信息流、资金流的进出口；全能休闲会所，高端步行商业街9000高端商业和1500全功能会所，满足国际化日常生活位置商贸核心行政中心企业总部公园 V【产品价值V】酒店精装，奢华品质精筑品国际住区，洲际物业迎金领六重收益，全能潜力投资品建筑客户潜力纯正ART DECO，经典建筑艺

26、术 纯正经典，一如血统一样一脉相承低调奢华，一如贵族一样让人向往至臻细节，极致考究石材立面、仿石涂料、铝板、玻璃装饰，大理石拼花铺装建筑经典低调奢华考究 低调奢华，精装会馆人生有阅，才懂低调；极致奢华，终止想象精装地上地下豪华双大堂户户精致装修，国际品牌家电精装品牌精致 人性设计，拓展功能9m挑高空中花园；3.4m挑高商务行宫精装大尺度空间，满足“商住办”全方位功能需要户型台商大陆家园 台协配套住宅据相关统计，目前入驻昆山的台湾企业约1200家。被台湾电子电机同业公会评为“大陆投资环境最值得推荐城市”项目正是台商进入大陆的第一接待站“台协大厦”的配套居住区。客户金领政客商人国际物管，一流服务昆

27、山超一流的标准上海金晨物业 国际知名物业管理集团客户国际管家服务抄底价格，最佳入手时机精致户型 超高性价比主力面积60-80经典雅致、贴合人体工学，出粗，度假的首选低总价，轻松转手布局落子完毕，人气召之即来配套资源交付产业，商业规划完毕周边大项目即将交付潜力价值洼地未来需求旺极具升值潜力 全天候功能，不惧地产风云精装小户，可商可住可办，全功能住宅拿在手里，保值，增值，收租，度假转手交易，快速，净赚潜力全功能低总价大涨幅 P【产品价值P】内外双景，东园西水庭中庭景观外景观俯瞰双园景中景推窗景观，俯瞰340亩晨曦水上公园从容而阅，我与夏架河能保持的距离我愿每天，伴着阳光鸟鸣、水波粼粼而醒来景观内景

28、观户户全景庭中庭居以庭为贵；香樟树阵， 银杏挺身恭应， 48米竹林路庭以水点睛：两大中央景观绿坪；镜面水景喷泉；中心叠溪，下沉广场，跌水景观景观昆山首席MVP级酒店公寓【定位语 】驭精粹 瞰未来【广告语】贰2011推广策略投资尊崇身份如黄金般增值保值品品质性升值性需求中冶昆庭营销切入点像投资品一样卖项目营销切入点 一个据点/两地扩展以昆山作为项目据点，向上海和江浙扩散【推广原则1-区域 】 全方位的立体式营销推广方式立名造势，口碑基础昆山昆山推广策略 有针对性和有效客户接触通过上海客户的热销反过来带动本地客户上海上海推广策略群体大客户集中销售为本地销售制造话题，跟着温州人投资江浙江浙推广策略

29、推广7招 户外+平面+小众+电视+网络+巡展+活动【推广原则2-通路 】阵地预算工地围墙（含更换画面2次费用）98000售楼处看板100000前进路太湖路看板100000市中心LED500000交通指示牌70000高炮500000户外围攻项目现场：包括工地围墙和现场看板，传递项目价值和现场氛围包装；市区户外：包括昆山主要交通地段的看板、LED、交通指示牌覆盖；沪宁高速：高炮拦截来往上海和昆山的客户户外费用：全年费用1368000元；分摊到每个季度342000元战术1-户外战术2-平面媒体大众造势集中于开盘前造势，营造全市皆知的传播效应昆山报纸 ：昆山日报、扬子晚报杂志：昆山楼市上海专业杂志：租

30、售情报报纸：时代报、新闻晨报、新民晚报战术3-小众精准营销用精准的数据库直击客户，用短信的面网络客户昆山短信：铺面，每月2-3次直投：重点月份投放上海短信：铺面，每月2-3次直投：重点月投放同策汇：精准客户传播同策汇客户资源形式: 电话销售，短信，客户通讯，网站，华屋汇，同策项目展馆，同策汇活动（奢侈品展）昆山重点利用资源:清风华院、玖珑湾、凯迪城等登记客户的电话销售、直投销售战术3-小众战术4-电视电视形象昆山换台广告战术5-网络网络舆论视频+硬广+软文+论坛+专题+项目网站连接看房团昆山昆山视窗搜房网上海搜房网战术6-巡展昆山渠道1、欧尚、大润发等购物中心；2、房展会3、昆山电影院推广4、

31、蟹季推广三城盛展战术6-巡展上海展会1、古北家乐福、中山公园等进行持续巡展；2、房展会温州巡展抢占有财富、有投资眼光人群的第一视线三城盛展上海房展会：春季/节日楼市1、ARTDECO建筑风格，精装2、现场管家式服务（白手套，燕尾服，领结）3、 3D视频、多媒体设备战术6-巡展战术7-活动赢在昆庭进驻正式售楼处，答谢办卡老客户邀请媒体以及办卡老客户，进行活动城东规划昆山国际化生活投资品研讨会高峰论坛话题营销世界500强能给昆山带来什么战术7-活动国际物业签约仪式精装品牌发布会品牌发布会作用：.体现项目品质感.吸引物业及装潢品牌公司的关注吸引此行业金领购买昆庭战术7-活动叁2011阶段推广1234

32、56789101112蓄水期正式售楼处进场开盘公开6号楼公开5号楼公开4号楼开盘热销期续销期续销期2011年推广轴线定制，为极致推广目的：奠定市场口碑，提升调性，为4月开盘充分积累有效客户推广主题：世界500强能给昆山带来什么？昆山首席MVP级酒店公寓为国际金领专属定制第一季度（蓄水期）推广主题一场活动，三地推广，蓄势待发推广重点：现场售楼处及样板房公开活动温州巡展+上海房展会物料准备到位投放地区：昆山、上海、温州三地齐开放媒体形式：平面、直投、活动、网络、电视等全面引爆第一季度媒体费用 （包括户外媒体费用均摊342000元）预计2072700元第一季度推广方式第一季度媒体计划表渠道总价地区

33、媒介栏目1月2月3月折后单价（元） 数量总价平面媒体昆山 昆山日报1次/整版 31200131200昆山楼市1次/整版32000132000上海时代报1次/半版80000180000新闻晨报1次/整版1500001150000新民晚报1次/整版1500001150000上海楼市1次/封三60000160000租售情报1次/封三65000165000小众直投昆山dm直投1.5万份/次21000/1.5万份121000昆山短信2次1次2次5000/10万条525000上海上海短信2次12000/20万条224000同策汇 2次040电视昆山 昆山换台广告1个月1000001100000渠道总价地区

34、 媒介栏目1月2月3月折后单价（元） 数量总价网络昆山昆山视窗1个月20000120000昆山搜房网1个月60000160000上海上海搜房网1个月/1次看房团1275001127500客户营销上海同策汇客户营销1月1次010渠道活动昆山昆山欧尚巡展2次/月30000260000企业团购连续执行00 SP活动15万1150000昆山电影院推广2个月85000185000江浙温州巡展（媒体、活动）1次/月2000001200000上海上海房展会1月1次2000001200000上海巡展（古北家乐福）9万/月90000190000第一季度媒体计划表昆山从此荣耀中冶昆庭全城启幕 推广目的：开盘造势，

35、热销倾城，重新定义昆山酒店式公寓价值第二季度（开盘热销期）推广主题第二季度（开盘热销期）推广主题针对上海的投资客50万起精装酒店公寓 低总价 稳收益 2011长三角最佳投资品推广主题“在上海 25万能干什么？楼市股市汇市，市市不如意不如买套中冶昆庭”“商业地产价值低谷 该出手时就出手”“物业税来了，商业地产价值热议”第二季度推广方式全面引爆 热销全城 4月6月双重奏推广思路：通过4月开盘引爆市场。奠定市场口碑，带动后续产品强销投放地区：昆山、上海推广重点：4月开盘及活动；上海巡展媒体形式：平媒、直投、网络、SP活动、房展会第二季度媒体费用（包括户外媒体均摊342000）预计2114000元第二

36、季度媒体计划表渠道总价地区 媒介栏目4月5月6月折后单价（元） 数量总价平面媒体昆山扬子晚报1次/半版 36000136000昆山楼市1次/整版32000132000上海时代报2次/半版800002160000小众直投昆山dm直投1.5万份/次1.5万份/次1.430,00042000昆山短信3次3次3次5000/10万条945000上海上海短信2次2次2次12000/20万条672000dm直投10万/次1.4100000140000同策汇 1个月010电视昆山 昆山换台广告1个月1000001100000第二季度媒体计划表渠道总价地区 媒介栏目4月5月6月折后单价（元） 数量总价网络昆山昆

37、山视窗2个月20000240000昆山搜房网2个月600002120000客户营销上海同策汇客户营销2个月020渠道活动昆山昆山欧尚巡展2次/月1次/月2次/月300005150000企业团购1个月00 SP活动1次/20万2次/3万3260000房展会1次/月2000001200000昆山电影院推广1个月85000185000上海上海房展会1月1次2000001200000上海巡展（古北家乐福）9万/月90000190000城东核心 公园之上 国际酒店居住推广目的：针对昆山人，为5号楼3号楼大户型包装成高品质的国际居住推广主题：于繁华之中，赏阅城市风华习惯住在每座城市中心的公园旁唯有国际级物

38、管集团，更懂国际化生活方式 第三季度（续销期）推广主题第三季度推广手法全面开花 再掀高潮推广思路：围绕9月市场热销季节集中推广产品推广重点：搜房网看房投放地区：昆山为主；投放媒体：平媒、直投、短信、网络、电视等媒体第三季度媒体费用（包括户外均摊342000 元）预计1102500元第三季度媒体计划表渠道总价地区 媒介栏目7月8月9月折后单价（元） 数量总价平面媒体扬子晚报1次/半版36000136000昆山楼市1次/整版32000132000上海时代报1次/半版80000180000租售情报1次封三65000165000小众直投昆山dm直投1.5万份/次1.415,00021000昆山短信2次

39、2次3次5000/10万条735000上海上海短信2次2次3次12000/20万条784000同策汇 2次020渠道总价地区 媒介栏目7月8月9月折后单价（元） 数量总价电视昆山 昆山换台广告1个月1000001100000网络昆山昆山搜房网1个月60000160000上海上海搜房网1个月/1次看房团1275001127500客户营销上海同策汇客户营销1月1次020渠道活动昆山昆山欧尚巡展1次/月30000130000企业团购连续执行00上海巡展（古北家乐福）9万/月90000190000第三季度媒体计划表成就致礼昆山中冶昆庭热销全城 礼献昆山推广目的：热销全城，感恩2011第四季度（续销期）推广主题第四季度推广方式重点加热 持续保温推广思路：通过10月楼盘热销月重点推广推广亮点：蟹季答谢活动推广地区：昆山，上海两地媒体形式：直投、活动、网络、电视、平面等形式第四季度费用（包括户外均摊342000 元）预计1558000元第四季度媒体计划表渠道总价地区 媒介栏目10月11月12月折后单价（元） 数量总价平面媒体昆山扬子晚报1次/半版36000136000直投昆山昆山短信3次2次1次5000/10万条630000上海上海短信2次2次1次12000/20万条560000dm直投10万/次1.4100000140000电视昆山 昆山换台广告1个月1000