[知名房企]西安住宅项目市场调研报告详解(图表丰富)_secret

1、房地产市场调研报告环境篇一.地理位置淮安市地处苏北腹地，南距江苏省省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。东靠盐城市，南连扬州市，与西南接安徽省，北邻连云港市与徐州市以及刚刚成立的宿迁市。其范围为东经118度12分119度36分，北纬32度43分34度06分。交通便利，处于104、205国道和宁连一级公路的交汇点上。二.行政区划几经调整，目前淮安市辖5区4县。5区即清河区、清浦区、淮安经济开发区、楚州区、淮阴区；4县即涟水县、洪泽县、金湖县、盱眙县。三.人口情况至2008年末，淮安全市常住人口534.06万，与2005年相比增长了6.29万人，年人口增长率0.71%，其

2、中市区总人口约为273.21万人。四.GDP&人均GDP等经济数据20012002200320042005200620072008GDP(亿元）329.02375.02420.64500.97561.81651.06765.23915.86人均GDP642272678108959710683122781560017100社会114.3127.58139.32156.36198.62230.15269.4第一产业94.23100.5197.03111.88117.84123.78130.63142.01第二产业135.7161.22195.66235.79255.75305.23368.3945

3、3.25第三产业99.08113.29127.95153.3188.22222.05266.21320.57全社会固定资产(万元）155.02180.21229.6275.69330 .73353.74427.22825房地产投资11.2766.35102.15142.76城市居民人均可支配收入（元）65137158.51779882099115104471216414000城市居民人均消费支出（元）45444852.5355445704638970778213农村居民人均可支配收入（元）31803365339537014024443050105700农村居民人均生活消费支出（元）208721

4、6322402491249128813263人口数量514.38517.68519.92524.06527.77532.76534534.06五.房地产开发基本数据20012002200320042005200620072008房地产施工面积983115213441728.22350.573467.091157房地产竣工面积6496677871017.11422414房地产销售面积198.89263.94房地产销售总额7.4840.9770.45六.城市发展总体规划三淮一体和市中心“东扩南移”目前，淮安市区仍以原淮阴市的两个区清河和清浦区为城市中心。未来的规划则以三淮一体为指导，五区融合，重点

5、建设以淮海中心商业区和水渡口中央商务区为核心的城市中心区域。淮海中心商业区是以淮安市中心淮海广场为核心的一级中央商务区。水渡口中央商务区发展定位是商务核心区，规划占地1.25平方公里。规划中的未来城市中心区域是淮海中心商业区和水渡口中央商务区之间，以及两河即古黄河和里运河之间区域。分割线市场篇2005年，淮安市房地产市场经过国家、省、市宏观调控的洗礼，在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长。房地产开发总量基本平衡，结构得到改善，价格稳中有升，没有出现大起大落的现象，形势看好。到2006年一季度，淮安市房地产业投资增速总体趋于平稳，开发量稳步增长，开发资金来源

6、与结构得到进一步优化。根据近几年淮安房地产市场的土地、商品房等交易数据显示，至2009年，淮安房地产市场的发展速度整体走势属于稳步的上升，发展势头良好。整个房地产市场的良性发展也促进了淮安城市化的进程。东扩南移是淮安的发展趋势淮安市区道路主要以淮海广场为中心，分别为淮海东、西、南、北四个方向主干道以及若干次干道。道路除开发区新建道路较好以外，其余市内路况一般。个别道路情况差，待于改造。目前，清河区、淮阴区、楚州区是传统的老城区，生活设施配套较为完善，居住氛围佳。清浦区是高教园区，人口密集，居住人气虽不及老城区，但周边无污染，居住条件佳、生活配套齐。经济开发区房地产开发较晚，近几年刚刚启动，局部

7、配套设施不是很完善，人气与居住氛围略微显得不足。楚州区板块与其他房产板块存在一定的空间距离，且房地产市场起步较其它区域晚，开发区也同属于晚开发的区域。综合城市现状，可基本确定淮安市未来的城区发展方向为东扩南移。【一】淮安市区域市场板块分析淮安市的整体板块主要是以清河区为中心城区，北依发展相对滞后的淮阴区，南邻区域面积较大的清源区，东倚未来发展重心的开发区，东南联接离市中心距离相对较远的楚州区。【清河区】淮安市中心城区清河区，在整体发展趋势上，也是以整个淮安市区的“东扩南移”政策为主导。通过市场调研以及分析，基本上可以将淮安市中心城区清河区划分为三大板块，分别是：以北京北路为中轴线，南抵里运河，

8、北达古黄河，东至清河路的行政中心老城区；以淮海北路为主干线，南抵里运河，北达古运河，东至承德北路，西到清河路的淮海中心商业区，以及水渡广场为中心，辐射四周的水渡口中央商务区。这三大板块的划分在房地产市场的具体表现，在于板块内的楼盘数量与品质，楼盘的规划与发展前景以及楼盘价格与客户群。区域内主要在售楼盘一览表：案名地址建筑类型均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万元）销售率奥林晴园健康西路176号多层、小高层3700933560%中天花园健康西路158号小高层4300100-13060一期90%金鼎御庭淮海西路127号多层、小高层4100110-1305070%苹果国际公寓北京北路139号

9、小高层、高层430075左右3595%新苑逸城北京北路、中经路小高层、商业40007610230-5090%农垦丽景苑淮海西路228号多层、小高层43001356040%中天虹桥花园淮海北路149号高层4500117-15760-7090%淮海第一城淮海东路126号多层，小高层58001317095%水韵天成和平路9号多层，小高层6100126-143.58085%亿力未来城翔宇中道118号小高层43801305595%香格里拉花园水渡口28号多层，小高层3800-4000100-13050-60一期95%淮安万达广场健康东路27号高层5200-6400115-1356570%盛和名都承德北路

10、97号多层，小高层4300100-13550万80%一. 本案所在的行政中心老城区（一）板块区域范围、特点及主要楼盘：行政中心老城区是以北京北路为中轴线，以清河区政府为中心，向四面辐射，东边至清河路，西边至淮安经济开发区及盐化学工业园，南北则都以分区边界的东西走向河流为界，南抵里运河，北达古黄河。该板块是目前淮安市行政中心的集中区域，同时也是淮安老城区，行政机关、事业单位较多的区域，淮安市区大部分的老城小区也集中在这片区域。根据市场调研的结果分析，大致可以将该区域的房地产市场定论为，新旧小区混合，多层小区中档住宅为主，楼盘价格接近于整个淮安市区的均价。之外，由于淮安城市中心的发展趋势是“东扩南

11、移”，所以该区域楼盘的整体价格稍低于其他两个区域。目前，行政中心老城区，由于大型综合社区较多，如年份相对较早的北京新村，如开发规模较大，开盘至今已逾五年之久的益兴名流花苑，所以该区域具备完全成熟的居住氛围，因此在人居条件、社区配套、生活氛围以及居住习惯上，行政中心老城区依旧是淮安中心城区最为完备的区域。此外，在大型综合社区的基础上，该区域也开发了较多的新楼盘，如，已经逐渐成熟或基本交房的永和家园、上海花园、汇丰园、富丽花园、中意花园、新世纪豪园、瑞景苑小区等；如，去化率较高或接近销售尾期的新苑逸城、清河嘉园、一号生活大院、怡景美墅、中意花园等；如，正处于销售阶段的苹果国际公寓、农垦丽景苑、奥林

12、晴园、中天花园、金鼎御庭等。但是，受土地供应局限，该区域可供开发土地数量有限，且多为城中拆迁改造项目，几乎无成片土地，所以未来兴建规模社区将越来越少。因此该层次有可能出现相对紧张的供需矛盾导致房价居高。毕竟成熟的社区、必不可少的政府行政机构以及院校等企事业单位占据了该片区域的大部分土地。所以，该区域的现状有可能将积极推动身处该区域的本案的开发与销售。（二）板块区域价格：本区域内大多数楼盘的价格区间在4000-4300之间，其中包括多层与小高层。（三）板块区域综述1、现状综述淮安城市发展规划为“东扩南移”，所以该区域在土地存量不足的情况下，现有土地将成为稀缺产品，这将有利于本案后期的推广与销售。

13、其次，该区域商业、教育及医疗等生活配套设施均相当完善，项目周边生活机能良好。第三，交通十分便捷，四通八达，区域内有北京北路、淮安西路、健康西路以及清河路等主要干道。第四，旧有项目多以老城小区为主，内部绿化、景观、品质都很一般，本案可抓住此机遇，在老城区打造品质楼盘吸引客户。第五，客户群主要以周边高校教职人员、政府官员、企事业单位和区域内老居民为主。2、板块展望该板块为淮安市行政中心老城区所在地，配套较完善，城市居民集中，随着城市中心的东移，此板块的土地将土地供应量越来越紧缺，未来升值空间较大。二. 淮海中心商业区（一）板块区域范围、特点及主要楼盘：淮海中心商业区是以淮海北路为中轴线，以淮海中心

14、广场为中心，向四面辐射，东至承德北路，西边至清河路，南北则都以分区边界的东西走向河流为界，南抵里运河，北达古黄河。该板块是目前淮安市商业中心的集中区域，同时也是淮安商业广场，大型综合小区、事业单位较多的区域，淮安市区大部分的成熟的综合小区都集中在这片区域。根据市场调研的结果分析，大致可以将该区域的房地产市场定论为，1-5年的综合新型小区集中地，楼盘价格在整个淮安市区的均价左右，根据楼盘品质的高低上下浮动。以淮海北路、淮海西路、淮海东路为东西轴的商业区，社区配套、学校、医院等都相当齐全，比起行政中心老城区，淮海中心商业区更为现代而繁华。目前，该板块区域内的楼盘主要有，板块区域沿黄河而建的中天虹桥

15、花园、天山华庭、金佳园，商业为主打产品的中信上城、九龙广场、金马广场和东壹区，售馨及待售馨的康城明珠花园、华都公寓、新世纪花园、淮海花园、丹桂苑等，以及正在销售中的盛和名都、水岸名宅等。（二）板块区域价格：价格区间大概在43005800之间，区域内地段稍偏的大概在4500-5000之间，地段稍好的楼盘价格在5000左右，小高层比多层略贵200-300元/M2不等。（三）板块区域综述：1、现状综述虽然淮安的城市中心在“东扩南移”，但是淮安中心商业区的地位在可见的未来是毋庸置疑的，毕竟该区域板块的商业氛围浓厚，有高档的商场、各层次的餐饮与大型的连锁超市等，同时，成熟社区与在建楼盘众多，人口密度较高

16、，市民的工作地点也多集中于此。其次，交通便利发达，淮海北路、淮海西路与淮海东路所组成的道路网络构筑了淮安最繁华的区域。第三，本区域的客户群主要以周边企事业单位为中坚力量。2、板块展望作为淮安市区的最中心，淮海中心商业区的土地供应量是有限的，除非老区拆迁翻新，新的土地很少，所以价格也好，区域楼盘销售也好，都是淮安市区目前最具有代表性的。随着房地产市场的发展，该区域的升值潜力是很大的。比起本案所在的行政中心老城区，在各个方面，该区域都有明显的优势。三. 水渡口中心商务区（一）板块区域范围、特点及主要楼盘：水渡口中心商务区是以翔宇大道为中轴线，以水渡口广场为中心，向四面辐射，东至南昌路，西至承德路，

17、北靠古黄河，南抵翔宇大道与深圳路交汇处。作为淮安市未来的中心区域，水渡口中心商务区的发展前景与潜力都非常的好，具体到楼盘上的表现，就是该区域内楼盘品质高，以小高层与高层为主，该区域的楼盘价格贵，水韵天成目前是淮安最贵的楼盘。目前，区域配套还不是很齐全，但是市政建设以及规划都十分现代。根据市场调研的结果分析，大致可以将该区域的房地产市场定论为，高端楼盘、高层楼盘、高价楼盘的集散地，楼盘价格在整个淮安市区位列一线。该区域内不仅有现代化的城市建设，并且有淮安最大的公园钵池山公园，高端高价楼盘几乎都围钵池山公园园而建。目前，该板块区域内的楼盘主要有，淮安前三季度销售冠军淮安万达广场，单价达到淮安最高的

18、水韵天成，该区域内口碑较好、规划较大的亿力未来城，以及靠近开发区的香格里拉花园和东方明珠花园。（二）板块区域价格： 以钵池山公园为界，公园以西靠近水渡口广场的楼盘单价5200-7000之间，钵池山公园以东以南远离水渡口广场的楼盘单价还维持在3800-4500之间。（三）板块区域综述：1、现状综述水渡口中心商务区作为未来淮安的市中心，目前的道路及公共配套已经渐全，但是商业、社区配套还很缺乏。区域板块内环境优美，空气较好，视野开阔，既适合自主生活，又适合投资。其次，区域板块内道路建设较好，但是交通工具不是很发达，考虑到客户群为淮安中高收入人群，所以交通并不是该区域的短板。第三，该区域板块的客户群多

19、为淮安本地中高收入人群，包括市区白领、企事业单位以及开发区私企老板等，投资和自住大约各半。2、板块展望美好的发展前景，无限的投资潜力，城市“东扩南移”的重心区域以及未来淮安市政府迁徙之地，水渡口中心商务区将成为淮安最为有投资与开发价值的区域。【开发区】淮安经济开发区大概可以分为两个板块，一个板块是钵池山公园以东，铁路以西的开发区生活板块；另一个板块则是铁路以东以富士康工业园为核心的经济板块。本次板块分析以钵池山公园以东，铁路以西的开发区生活板块为主。区域内主要在售楼盘一览表：案名地址建筑类型均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万元）销售率优山华庭开发区苏州路19号多层、小高层330010

20、1，133多层33，小高层44万98%尚东国际深圳路1号Soho，小高层价格未定50价格未定预约情况良好上海新城厦门路28号高层、小高层37001365080%世袭雅园韩泰北路8号多层、小高层34001003598%大湖城邦花苑深圳路与合肥路交汇处别墅、多层、小高层多层32001233845%维多莉雅花苑青岛路与福州路交汇处多层、小高层3100872725%罗马假日南京路和厦门路交汇处多层，小高层310089，1313795%（一）板块区域范围、特点及主要楼盘：开发区位于淮安市城东区域，钵池山公园以东，南片靠近楚州区，北接古黄河。开发区以南北朝向的铁路线为界分为东边开发区经济板块，西边开发区生

21、活板块。本次调研主要以开发区生活板块为主。开发区生活板块主要以开发区政府机构、事业单位与居民小区为组成部分，由于未开发土地较多，人口密度小以及城区规划等原因，社区配套缺乏，区域内没有大型成熟的综合商业，所以生活较为不便利。目前，开发区生活板块内，较大的楼盘有大湖城邦、罗马假日、上海新城等，同时也有比较成熟的社区，如世纪豪庭、深圳小区、东方明珠、东方丽景、世袭领地、比佛利别墅区、亿鑫花园、威海花园、青岛公寓等。以及目前在售的东湖望景苑、世袭雅园、东湖怡景园、尚东国际、维多莉雅花苑等。（二）板块区域价格：开发区的价格走势基本上是，自钵池山公园至铁路线，由西向东逐渐递减的趋势，价格区间在3100-3

22、700之间。（三）板块区域综述：1、现状综述由于开发区离市中心相对较远，并且区域内社区配套、生活配套等都很缺乏，所以即使是高品质的楼盘，价格也不超过4000元/M2。其次，开发区的交通不发达，虽然路网通畅，但是公交线路以及出租车都非常稀缺。第三，由于开发区楼盘的客户主要以开发区经济板块的工薪阶层为主，部分投资户、休假型别墅客户为辅，所以该区域的楼盘去化情况良好。2、板块展望和很多二线城市的开发区一样，以工厂为基础的区域生活板块在价格上略低于城市的平均价格。但是随着市政府的东迁，“东扩南移”城市规划战略的影响，未来的淮安，将以水渡口广场为中心，向东西南北四个方向辐射，所以在未来，开发区生活板块将

23、成为一个投资的热土，尤其是房地产的投资开发。【清浦区】清浦区作为市中心范围内的一个片区，面积较大，以京杭运河为界，基本上可以分为京杭运河与里运河之间的市中心区域，以及京杭运河以南的城郊区。本次调研主要以京杭运河与里运河之间的市中心区域为主。区域内主要在售楼盘一览表：案名地址建筑类型均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万元）销售率备注欧洲城前进东路、新淮中东侧多层、小高层3900多60%多层为主，周边多层越来越少，所以现在比较受关注日月星城承德南路、前进东路多层、小高层3900多96%多层为主、另有部分小高层，目前剩余的均为小高层房源，销售面积已达6万多方盛世名门解放东路多层、小高层400

24、092%35栋多层，9 栋 小高层，8 栋高层，基本以去化，正在交付恒辉花园解放西路多层、小高层380035%主要的客户群体是企业员工，周边配套较少（一）板块区域范围、特点及主要楼盘：清浦区是淮安市的核心区，位于淮安市主城区南岸，既是淮安市老城区，又是正在建设之中的新城区，总人口33.7万人。城区内既有商业圈，又有淮安目前学府比较集中的大学城，并且区域的周边还分布着清浦冶金机械工业园、清浦工业新城、清浦老城改造、新区开发、物流园区建设等项目目前，清浦区的在售楼盘中，主要面对的客户群体以教师为主，其次是企业员工及小部分投资客。热销的主要是高端或低价产品，要么是5000多元/m2以上的高端商品房，

25、特别是独栋别墅，要么是均价只有3800左右平方米的普通住宅。而120平方米160平方米的主流产品反而不那么受欢迎。从近几年淮安房价的变化来看，部分高端楼盘的升值空间接近，而中端楼盘的升值空间在左右。低价楼盘的升值空间不如高端楼盘，但其起价低，购买者无需担心将来价格会下跌。相比之下，中端楼盘产品供应量大。清浦区在售楼盘中，住宅为主的项目有欧洲城、日月星城、盛世名门、恒辉花园、清江华府、运河明珠、城市嘉苑、瑞福莱花园、金樽国际公寓、书香华庭、天龙御城、东方金色家园、嘉润苑等；商业为主的项目有文庙新天地、财富广场、金发商贸城等项目。（二）板块区域价格：区域内项目多层和高层的平均价格都主要集中在380

26、0-3900元/平方米，高层项目较少，同一项目的高层价格一般比多层价格高100元/平方米左右。（三）板块区域综述：1、现状综述清浦区作为淮安市中心的南麓区域，社区配套、市政建设均比较完善。板块内有城市规划的大学城，市区沿郊的企事业单位，客户群多以教师为主。板块区域内楼盘以多层建筑为主，市场上大部分建筑是在5层或6层；户型面积，100-120的三房二厅一卫、120-144的三房二厅二卫占的比重分列前两位，分别占总量的33.72%、29.2%。其次在楼盘规模上，开发的的主流楼盘规模多在2030万，也存在少数的大盘，并且大部分小区容积率普遍较低，多在0.8-1.7左右；而绿化率又多在35%以上，高于

27、国家规定的城市绿化率；同时建筑层较高，普遍层高以2.8m为主，商业项目层高在3.6m-4.2m。2、板块展望随着大学城的不断扩大和完善，现已形成初具5万多人的规模，这也促动了周边楼盘的销售，使得升值空间也在不断的加大。随着经济发展，周边乡镇的收入水平逐渐提高，许多周边乡镇居民因为工作和子女教育的原因，希望到市区居住，区域内有大学城的清浦区将是这类客源的首选。【淮阴区】区域内主要在售楼盘一览表：案名地址建筑类型均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万元）销售率附注公园一号北京西路小高层，多层3500110-11638-5585%项目已基本销售完毕，剩余的房源为三期的顶层复式淮安威尼斯长江西路

28、26号多层、小高层3200105-13033-3995%售完世邦帝景豪庭承德路北京东路交汇处高层540045-79.8332-4080%剩余房源为小高层顶楼复式爱琴海新长征小学对面多层、小高层3500-360091-11330-5055/分三次开盘，均是短期内售罄书香名苑沈阳路淮海中学对面多层、小高层330099-11633-3980/首批推出3栋多层、2栋小高层（一）板块区域范围、特点及主要楼盘：淮阴区是以淮阴区政府为中心，向四面辐射，东边至合肥路，西边至韩侯大道，南抵古黄河，北达淮安火车站。该板块是目前是淮安老县区，淮阴区大部分的老城小区也集中在这片区域。目前，淮阴区大型综合社区不多，开发

29、规模在加大，该区域具备完全成熟的居住氛围，因此在人居条件、社区配套、生活氛围淮安是较为完备的区域。但是人们对供暧和供热没有市中心的居民要求高。此外，在原有的基础上，该区域也开发了较多的新楼盘，加之拆迁改造项目，所以未来兴建规模社区将越来越多。因此可以缓冲淮安市场的供需，抑制淮安市场的房价，毕竟成熟的社区、必不可少的政府行政机构以及企事业单位占据了该片区域的大部分土地，将继续积极推动淮安的开发与销售。（二）板块区域价格：根据市场调研的结果分析，该区域的房地产市场以小高层，多层小区中档住宅为主，小高层的成交均价为3300元/平米，多层的成交均价为3500元/平米。（三）板块区域综述：1、现状综述从

30、区域板块整体的销售情况来看，大多数楼盘销售速度都比较快，许多楼盘的房源一经推出就迅速去化。从不同的产品类型来看，多层房源销售速率较小高层、高层房源迅速。其原因主要在于：淮安购房者接受度较高的多层产品，对小高层、高层的接受度虽然在提高之中，但仍低于多层产品；大多在售项目小高层、高层房源为项目最后的房源，基本无销售压力，户型面积规划得比较大，价格也比多层产品高，所以销售速度相对于多层产品自然较慢。在城市发展的主方向上，淮阴区商业、教育及医疗设施均相当完善，项目周边生活机能良好，目前新建楼盘向大规模发展。交通十分便捷，四通八达。楼盘在面积的取向上以二房为主，三房面积110平方米推出量很大，推出的楼盘

31、主要以中档楼盘为主。客户群主要以区域内改善型需求的二次置业者、首次置业的年轻人、区域内拆迁户、淮阴区周边乡镇居民为组成部分。2、板块展望淮阴区是目前淮安的老区域，传统的市中心就是淮海商业区，配套、商业各方面都较为成熟，市中心的土地供应越来越少，上规模的住宅项目越来越稀缺。这个区域的项目对本案形成的竞争将会较大，不过目前来看，未来可能推向市场的住宅体量较小。【二】项目所在区域房地产市场现状分析本案所在区域为清河区行政中心老城区板块。区域内主要在售楼盘：案名地址建筑类型均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万元）销售率备注奥林晴园健康西路176号多层、小高层3700933560%周边绿化较好，

32、价格便宜，以多层为主；但社区配套缺乏，离市中心较远，投资潜力不大中天花园健康西路158号小高层4300100-13060一期90%地段较好，周边社区配套较全，绿化率较高适宜居住，但是投资价值一般。金鼎御庭淮海西路127号多层、小高层4100110-1305070%小区配套齐全，外立面时尚，将成为本案的竞争楼盘之一。苹果国际公寓北京北路139号小高层、高层430075左右3595%面积偏小总价低，离市中心较近，周边配套齐全，但是户型偏小。新苑逸城北京北路、中经路小高层、商业40007610230-5090%社区配套成熟，自身有大型超市，小高层得房率高，达83%，但是户型一般。农垦丽景苑淮海西路2

33、28号多层、小高层43001356040%地处市中心商圈，周边配套齐全，升值潜力较大，多层为主，但是户型单一，楼盘品质一般楼盘档次：区域板块内以中档住宅为主，比起淮海中心商业区和水渡口中心商务区，本区域内的楼盘品质一般，价格适中，并且体量都不是很大，本次调研该区域内的楼盘主要以上表中的六个楼盘为主，这六个楼盘都分布在本案的附近。价格带：+该区域调研楼盘均价数据柱状图+区域内，不论是多层还是小高层，价格都在4000-4500元/m2之间。 具体来讲，北京北路沿线地段较好的楼盘均价都在4300元/M2 左右，地段稍差，比如奥林晴园，虽然楼盘绿化率较高，环境较好，但是小高层也仅在3700元/M2左右

34、。而距离本案不足50米，北京北路斜对面的新苑逸城由于部分户型较差，小高层单价也不超过4500元/M2。物业类型：+该区域居民物业类型调查表+在楼层的取向上，大多数区域居民首选依旧是多层，小高层与高层其次。但是由于目前整个区域属于老城区范围，以多层为主力的小区占主导地位，但小区以多幢多层出现，使整个小区的建筑密度很大，给人以压抑感。小高层、高层的物业形态逐渐受到区域居民的关注，近阶段开发的小区有向小高层、高层发展的趋势，如金鼎御庭和新苑逸城的小高层推出后即取得了良好的销售成绩，苹果国际公寓的小户型小高层亦受到市场的关注。预计区域未来楼层规划还将是以多层、小高层为主，且小高层的比例将越来越高，高层

35、产品的比例也将不断增加。房型及面积：+该区域调研楼盘户型比例柱状图+在房型配比中，该区域三房占主力，两房的面积大概在75-90平方米之间，三房面积跨度为110135平方米，四房的户型很少。该区域的大多数居民对于户型的要求大于面积的要求，所以市场上很多3房2厅的面积低至110平方米。由于该区域属于老城区范围，改善居住环境是置业的主要原因，所以3-5人的家庭居多，户型成了购房者的首要考虑因素。智能化：纵观区域市场，应该看到目前住宅达到真正意义上的智能化标准的还不多，小区在智能化上所罗列的内容很多，但在运用上还很欠缺。像一些小区虽设有出入口门禁控制系统、远程抄表等，但整个系统的使用效果却不佳，有的只

36、是虚设，并不起多大的作用。对小区的智能化引进还未能全面考虑其实用性。通过市场调查，区域居民对智能化服务有一定的了解，对之需求呈上升趋势，但就整个智能化系统的功能上还需引导。其次，淮安市区范围的居民对于暖气有一定的要求，尤其是居住条件较高的区域地段。通过调研可以发现，清河区对于暖气的要求大于清浦区大于淮阴区大于开发区，而清河区板块内的三个分板块，依次是水渡口中心商务区大于淮海中心商业区大于行政中心老城区。所以本区域内的居民对于暖气有一定的要求。物业管理：由于该区域板块内很多小区还属于上个世纪的产品，所以很多老居民对于新型物业管理没有具体的概念，但也正因为该区域内的居民所在的小区没有正规的物业管理

37、，所以很多老城区的居民对于新型的物业管理是有期待的。目前区域内多数新楼盘的物业管理都好于老的社区新村，但是在具体服务上还很欠缺，形式多于内容。针对这个现状，新型优质的物业管理将成为楼盘竞争的一个因素。会所：会所的设置，应根据楼盘定位以及客源层次有针对性的进行设置。区域内楼盘在提升楼盘品质的要素上，日益关注会所设置，但是考虑到本区域板块为行政中心老城区，社区配套、生活配套都相当齐全，所以居民对于会所的要求不及水渡口中心商务区。绿化及景观：大规模的绿化及景观设置比较容易形成卖点。区域楼盘的景观设计已具一定水平，比如奥林晴园力求打造老城区的绿色家园，但是大多楼盘的绿化景观还存在着住宅发展初期的缺陷，

38、住宅内部绿化景观盲目求大，求集中的绿化方向，却忽略了绿化景观的参与度及其与建筑物的有效结合。很多品质新盘，如中天花园和金鼎御庭已开始在环境绿化方面，更注重景观细部与人，与建筑的对话，增加景观的亲和力，使景观小品散布于住宅之中。销售去化：区域楼盘销售去化率较高，大多数楼盘已完成总销售量的一大半，比如中天花园、新苑逸城和苹果国际公寓都达到了90%以上，体量较大的金鼎御庭销售率也达到了70%以上，低端稍偏的奥林晴园也已去化了60%以上的楼盘。总的来说，由于区域内存在较大的有效需求量，各楼盘项目去化相对顺利，目前，该区域板块内除了已有楼盘将推出二期、三期之外，新上市的楼盘较少，同等区域内的土地供应量也

39、较少，所以该区域总体良好的销售态势将还要维持一段时间。区域市场机会：本区域板块以多层为主，小高层还不是很多，而我们的项目则是两栋小高层，加上老城区板块多层太多导致密度较高，而小高层的视野与生活品质将成为一个很重要的诉求点。目前来看，100-130之间的小三房为主力销售产品，总价40-50万之间最容易被市场接受。区域板块内老城区居民较多，改善居住环境迫在眉睫，这有利于我们后期的稳定客户群的保证。服务型物业管理将成为一个吸引客户的重要渠道，小高层的高档物业将受到区域客户的关注。本区域内以自主为主，投资性的LOFT小公寓将有效填补该区域的物业类型。【三】项目竞争个案调研分析一.竞争楼盘调查金鼎御庭位

40、 置：清河区淮海西路127号投资公司：淮安城山开发有限公司总建面积：总建9万平方米开盘日期：三期09年3月开盘产品类型：多层、小高层均 价：4100元/平方米主力面积：110-130平方米主力总价：50万元销售情况：多层全部售完，高层去化百分之三十，目前去化率达到70%工程进度：现房，准现房项目简述：本项目位于淮海西路127号，位于市中心区域，东邻西园广场，北邻主干道淮海西路，周边交通便利，生活配套齐全。项目以多层为主，目前三期已经去化到70%。项目分析：小区配套齐全，外立面时尚，位于淮海西路，交通便利，周边生活配套成熟。但是地段处于北京北路西片，属于城西老城区边缘地带，升值潜力小。该项目的客

41、户群主要以自住为主，所以，多层销售情况好于小高层。楼盘的品质属于城西区中档小区，社区内有会所以及全程安保，多层的物业费用大概在0.48元/M2,小高层的物业费在1.29元/M2。由于该项目先开多层，后开小高层，小高层还有70%没有去化，所以在一定程度上将是本案的潜在竞争楼盘。新苑逸城位 置：清河区北京北路中经路交汇处投资公司：淮安新苑房地产开发有限公司总建面积：总建50203万平方米开盘日期：08年开盘产品类型：小高层、商业均 价：住宅均价4000元/平方米，商铺17000-20000元/平方米主力面积：80-130平方米主力总价：30-50万元销售情况：住宅和商铺的去化率达到90%工程进度：

42、现房项目简述：该项目位于淮安市北京新村五区,为二座高层建筑.周边有淮安工学院/北京路小学/中学/清河区委/市规划局/建设局/华润苏果，为社区生活配套齐全的小区。项目分析：周边配套齐全，价格不高，体量不大，去化率较高教师就占了购房的20%左右，老城区本地居民以及郊区进城农民优势：1.社区配套成熟，地处清河区行政中心地带，该项目有自己的商业华润苏果，并且周边医院、学校等市政设施齐全。2.小高层得房率高，大到83%，价格比较适中，总价低。劣势：1.清河区城西属于城区，城市规划以东及东南为主，在投资上次于城东。2.部分户型设计不合理。农垦丽景苑位 置：清河区淮海西路228号投资公司：淮安市嘉和房地产开

43、发有限公司总建面积：总建48956万平方米开盘日期：08年开盘产品类型：多层、小高层均 价：住宅均价4300元/平方米主力面积：135平方米主力总价：60万元销售情况：住宅的去化率达到40%，先售多层，后售小高层工程进度：现房项目简述：该项目位于淮安市淮海西路228号，地理位置十分优越，交通便捷，临近有医院、菜场、餐饮业较为集中：东侧西园饭店、西侧大宅门、金玉良缘、南侧在水一方、在清河路的东侧还有市区最繁华的华丰装饰城。在各方面都能为居民提供便利。同时也是交通主干道：东至清河路，西邻北京路，南邻淮海路小学及省重点中学淮阴中学，北邻北京路学校、时下为孩子读书更为方便，对满足他们的需求是十分必须的

44、。项目分析：周边配套齐全，有西托西园广场/农贸市场/学校/幼儿园/邮局/银行/医院/超市/公交客源以周边老居民、周边企事业单位上班族为主。优势：1.地处市中心商圈，周边配套齐全，升值潜力较大。2.多层为主，得房率高，总价在市中心住宅中较低。劣势：1.户型单一，主力户型多以130m2为主，客户选择余地不多。2.楼盘品质一般，小区物业管理一般。中天花园位 置：清河区健康西路158号投资公司：淮安市淮安倚天置业总建面积：总建20万平方米开盘日期：07年11月开盘产品类型：小高层均 价：4300元/平方米主力面积：100-130平方米主力总价：55万元销售情况：一期销售率达到90%，120平米左右的三

45、房非常热销工程进度：一期现房，二期待建项目简述：中天花园是全国500强、民营企业50强中天集团投资，中国房地产企业50强中天房产开发的大型高档住宅项目,位于淮安市政务、文教区腹地，距市政府约600米,规划总建筑面积近20万平米，由22幢气势恢弘的小高层、高层建筑群组合而成, 中天花园秉承“建筑、园林、生态”有机融合的设计理念，以“低密度、宽楼距、商住分离、局部架空”等设计手法，融住宅、人文景观、自然生态于一体,优雅生活无处不在;以“两纵两横、六大景观节点”为主线，强调景观的均好性，将公共活动空间、运动休闲空间、宅间交流空间和景观观赏空间等有机连接成片，形成完备的景观序列，使景观深入到社区的每个

46、角落。 中天花园作为苏北唯一一家被国家住宅与居住环境工程中心列入“健康住宅建设试点工程”的项目，不仅是未来居住者的荣耀，更是属于这座城市的荣耀。项目分析：由于中天花园二期待建中，而本项目作为老城区相对高档的小高层、高层住宅项目，将成为本案主要的竞争楼盘。作为区域内的中高档楼盘，中天花园的客户群主要以政府官员，公务员，老师，生意人为主，毕竟中天花园位于淮安市政务、文教区腹地。同时，该小区大打“品质牌”，推出“建筑、园林、生态”的规划理念，力求打造区域内的高品质楼盘。而适中的价格，使得该楼盘的销售情况良好，去化率较高。优势：1.这样的地段这样的就价格而言，客户比较接受，附近有学校，老师购房的较多。

47、2.周边的配套比较齐全，小区环境好，物业管理等方面比较人性化现代化。3.性价比较高。劣势： 从整个淮安城市的发展来看，该楼盘所在的区域投资价值不及城东片区，所以该楼盘的客户群单一。苹果国际公寓位 置：清河区北京北路139号投资公司：淮安大田房地产开发有限公司总建面积：总建5万平方米开盘日期：08年7月开盘产品类型：小高层、高层均 价：4300元/平方米主力面积：75平方米左右主力总价：35万元销售情况：一期销售率达到95%工程进度：一期准现房，二期暂时未施工项目简述：苹果国际公寓坐落西园广场西南侧，全小高层、高层规划，社区采用错落式布局，保障户户更好采光；承袭美式简约风格，融入现代高雅意蕴，搭

48、配出明快、简洁的现代感和自由奔放的建筑气质。社区会所、独具创意的苹果园，底层架空造景，充分诠释新时代都市精英追求个性、崇尚自我的居住生活理想。项目分析：项目位于淮海西路与北京北路的交汇处，地段优势明显，仅靠项目北边有个大型的休闲广场，位置优越，离市中心仅3分钟车程，面积偏小总价低，商业已被大型酒店租赁该项目位于本案南侧，属于区域内的重点竞争楼盘。该项目以小高层和高层为主，面积大多都在100平米以下，总价较低，所以对于区域内改善居住的客户来说，选择面较小。从投资上来讲，主力面积与户型都偏小的楼盘比较适合投资，但是项目所在区域属于城西老城区，投资潜力与前景都不及清河区城东区域。虽然项目一期销售情况

49、良好，但是销售难度比区域内的其他自住型楼盘较大，加上二期未跟得上开盘销售进度，造成了目前的销售脱节。经调研分析，该项目的主要客户群以北京北路与淮海西路区域内的公务员和私企老板为主。二.其他区域楼盘调研表【爱琴海】楼盘名称爱琴海楼盘规划项目情况公司名称淮安中业地产有限公司代理公司名称上海上行位置新长征小学对面基地面积120亩总建面16万方绿化率38容积率1.99工程进度一期交房，二期已经建到3层，高层未建户 型房型配比1/12/13/13/24/2复式面积8791-113120-129套数256610158总套数1024主力户型面积91-113建材及配套门、窗钢制防护门，塑钢窗双气管道煤气智能化

50、有区内配套无室内装修无物管收费高层1元车位(库)地下车位价位地下：110元月销售价格楼层12价格3500/平米3460/平米均价3500/平米总价范围30-50万主力总价32万付款种类一次性付款分期付款按揭付款其它优惠措施有有销售销售率百分之五十五去化顺序从内向外去化分析分阶段销售，一期销售良好客源分析乡镇居民为主，区政府工作人员，老师、私企老板，楼盘优劣势分析优；热水、暧气，距市区近缺：配套不全。【公园一号】楼盘名称公园一号楼盘规划项目情况公司名称淮安豪景房地产开发有限公司代理公司名称苏州市博恩堂投资顾问有限公司位置淮阴区北京西路186号基地面积58亩总建面10万方绿化率30容积率1.999

51、工程进度一期交房，二期已经建到5层，高层刚出地面户 型房型配比1/12/13/13/24/2复式面积88104111-128套数215143358总套数715主力户型面积110-116建材及配套门、窗钢制防护门，塑钢窗双气管道煤气智能化有区内配套120亩、小学，中学、幼儿园，医院等室内装修无物管收费高层1元车位(库)地下车位、地上车位价位地上：120元平米/月，地上：100元/平米/月销售价格楼层小高层16层多层6层价格小高层3400/平米多层3500/平米均价3500/平米总价范围30-55万主力总价38万付款种类一次性付款分期付款按揭付款其它优惠措施有有销售销售率百分之八十五去化顺序从后向

52、前去化分析项目不大，分阶段销售，一期销售良好客源分析乡镇居民为主，公务员 ，教师，私企老板，楼盘优劣势分析优；公园，剧院，配套，追求品质生活，改善环境，居住方便缺：东西两边未开发，感觉不好。【淮安威尼斯】楼盘名称淮安威尼斯楼盘规划项目情况公司名称淮安市颐丰置业有限公司代理公司名称/位置淮安市淮阴区长江西路26号基地面积64970平米总建面101023平米绿化率30%容积率1.55工程进度一起准现房，二期暂时未施工户 型房型配比1/12/2/13/2/13/24/2复式面积105120-130套数81124总套数小高层207主力户型面积105，120，125，130建材及配套门、窗钢制防护门，塑

53、钢窗双气有管道煤气智能化无，但是封闭式小区区内配套全室内装修物管收费高层0.9元车位(库)地下人防价位车棚2080销售价格楼层7价格3300/平方总价36万左右均价3200总价范围33-39万主力总价340000付款种类一次性付款分期付款按揭付款其它优惠措施有有销售销售率百分之九十五去化顺序由后向前，由右向左去化分析户型只有四种销售简单客源分析本区内的公务员、老师、乡镇居民、私企老板楼盘优劣势分析优；周边的配套全【世邦帝景豪庭】楼盘名称世邦帝景豪庭楼盘规划项目情况公司名称世邦房地产开发公司代理公司名称深圳市天方房地产经纪代理有限公司位置承德路北京东路交汇处基地面积10亩总建面5万方绿化率37.

54、2容积率3.6工程进度主楼封顶户 型房型配比1/12/12/1/13/24/2复式面积456062.32-79105-125套数6018019066总套数496主力户型面积60-79.83平米建材及配套门、窗钢制防护门，塑钢窗双气双层中空智能化无，区内配套无室内装修无物管收费1高层车位(库)地上车位价位未定销售价格楼层6价格5700均价5400总价范围24-43万主力总价32万-40万付款种类一次性付款分期付款按揭付款其它优惠措施有有销售销售率百分之八十去化顺序先卖25层以上的，去化分析22层不好卖，分阶段销售客源分析拆迁户 ，年青人，私企老板，公务员楼盘优劣势分析优：总价低可投资，地标建筑缺

55、：【书香名苑】楼盘名称书香名苑楼盘规划项目情况公司名称江苏怡宁置业淮安公司代理公司名称江苏星宇营销机构位置沈阳路淮海中学对面基地面积总建面5万方绿化率32容积率2工程进度一期封顶，二期暂时未施工户 型房型配比1/12/13/13/24/2复式面积66.48-8099，108，101，116128套数4733635总套数418主力户型面积99，116建材及配套门、窗钢制防护门，塑钢窗双气双层中空智能化无，区内配套无室内装修无物管收费1.1小高层，0.55多层车位(库)半地下车棚价位1600-1700元销售价格楼层23价格32803380均价3300总价范围22-42万主力总价32万-38万付款种

56、类一次性付款分期付款按揭付款其它优惠措施有有销售销售率百分之八十去化顺序去化分析项目小，分阶段销售客源分析乡镇居民 ，私企老板，教师楼盘优劣势分析优；学区房缺：配套不全【四】主要楼盘户型分布与销售情况分析一.淮安主要楼盘户型分布及销售率分析案名规模户型面积套数比例总销售率奥林晴园349套在售1/150175.5%60%2/1809627%3/19316447%3/21096017%4/2120123.5%中天花园544套在售2/180-905810.5%一期90%3/111013625%3/212030055%复式180-190509.5%金鼎御庭762套在售2/283-10630740%70

57、%3/293-13742055%4/2136-142355%苹果国际公寓105套在售2/274-796057%95%3/1109-1154543%新苑逸城300套在售2/176-10215050%90%3/113012040%3/21533010%农垦丽景苑108套在售2/180-901816.5%40%3/2/11101211%3/2/21356459%4/213965.5%复式20488%中天虹桥花园429套在售1/146-5114032.5%90%2/296-12010324%3/2117-15718643.5%水韵天成448套在售1/185368%85%2/1101-11511235%3/1126-14330057%亿力未来城450套在售2/190368%95%3/11205612.5%3/213024454%4/21608619%复式220286.5%香格里拉花园714套在售2/1887811%一期95%3/1109-13549469%3/2146365%4/2165-210568%复式274-281507%二. 主要楼盘户型分布图：三.主要楼盘户型面积分布重点区间户型面积范围(m2)面积分布重点区间(m2)一房一厅46-8550-80二房一厅76-11580-100二房二厅83-120