2008大连市房地产市场报告_secret

1、 PAGE - 26 - 大连市房地产市场报告大连*营销策划机构目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc218329571 第一部分 商品房市场报告 PAGEREF _Toc218329571 h - 4 - HYPERLINK l _Toc218329572 1、2008年房地产市场行业特点概述 PAGEREF _Toc218329572 h - 4 - HYPERLINK l _Toc218329573 2、2008年中国房地产业宏观环境 PAGEREF _Toc218329573 h - 5 - HYPERLINK l _Toc218329574 2.1

2、宏观经济环境 PAGEREF _Toc218329574 h - 5 - HYPERLINK l _Toc218329575 2.2 大连经济环境 PAGEREF _Toc218329575 h - 9 - HYPERLINK l _Toc218329576 3、2008年大连市房地产市场 PAGEREF _Toc218329576 h - 11 - HYPERLINK l _Toc218329577 3.1 投资状况 PAGEREF _Toc218329577 h - 11 - HYPERLINK l _Toc218329578 3.2 土地市场 PAGEREF _Toc218329578

3、h - 11 - HYPERLINK l _Toc218329579 3.3商品房市场 PAGEREF _Toc218329579 h - 13 - HYPERLINK l _Toc218329580 4、2008年大连市房地产市场热点解析 PAGEREF _Toc218329580 h - 16 - HYPERLINK l _Toc218329581 4.1热点之产品别墅：供应加大、销售乐观16 HYPERLINK l _Toc218329582 4.2热点之区域开发区滨海板块：百花齐放、各开奇葩16 HYPERLINK l _Toc218329583 4.3热点之市场参与者品牌开发商：多样

4、应对、加强营销16 HYPERLINK l _Toc218329584 4.4热点之市场参与者消费者：观望加剧，信心渐无16 HYPERLINK l _Toc218329585 4.5热点之市场表现折扣：幅度加大，范围延展16 HYPERLINK l _Toc218329586 4.6热点之项目表现热销项目：高性价比、资源优势16 HYPERLINK l _Toc218329587 5、2009年大连市房地产市场发展预测与建议 PAGEREF _Toc218329587 h - 16 - HYPERLINK l _Toc218329588 5.1 2009年宏观经济及政策预测 PAGEREF

5、_Toc218329588 h - 16 - HYPERLINK l _Toc218329589 5.2 供给市场预测关注供给膨胀危机 PAGEREF _Toc218329589 h - 16 - HYPERLINK l _Toc218329590 5.3 需求市场预测购买力疲软越发严重 PAGEREF _Toc218329590 h - 17 - HYPERLINK l _Toc218329591 5.4热点区域预测 PAGEREF _Toc218329591 h - 17 - HYPERLINK l _Toc218329592 5.5 09年开发企业之建议： PAGEREF _Toc218

6、329592 h - 17 - HYPERLINK l _Toc218329593 第二部分 二手房市场报告 PAGEREF _Toc218329593 h - 18 - HYPERLINK l _Toc218329594 1.大连市二手房成交状况 PAGEREF _Toc218329594 h - 18 - HYPERLINK l _Toc218329595 1.1 2004-2008年二手房全年成交量 PAGEREF _Toc218329595 h - 18 - HYPERLINK l _Toc218329596 1.2 二手房月成交量 PAGEREF _Toc218329596 h -

7、19 - HYPERLINK l _Toc218329597 1.3 二手房成交均价 PAGEREF _Toc218329597 h - 19 - HYPERLINK l _Toc218329598 2.大连市二手房供应状况 PAGEREF _Toc218329598 h - 20 - HYPERLINK l _Toc218329599 2.1 二手房报盘量 PAGEREF _Toc218329599 h - 20 - HYPERLINK l _Toc218329600 2.2 二手房报盘均价 PAGEREF _Toc218329600 h - 20 - HYPERLINK l _Toc218

8、329601 2.3二手房供应结构 PAGEREF _Toc218329601 h - 20 - HYPERLINK l _Toc218329602 3. 2008年大连市二手房市场总结与预测 PAGEREF _Toc218329602 h - 21 - HYPERLINK l _Toc218329603 3.1总结 PAGEREF _Toc218329603 h - 21 - HYPERLINK l _Toc218329604 3.2预测 PAGEREF _Toc218329604 h - 21 - HYPERLINK l _Toc218329605 第三部分 租赁市场报告 PAGEREF

9、_Toc218329605 h - 22 - HYPERLINK l _Toc218329606 1.供应量分析： PAGEREF _Toc218329606 h - 22 - HYPERLINK l _Toc218329607 1.1 2008年月度供应量分析： PAGEREF _Toc218329607 h - 22 - HYPERLINK l _Toc218329608 1.2 报盘量综合分析： PAGEREF _Toc218329608 h - 23 - HYPERLINK l _Toc218329609 2.供应结构分析： PAGEREF _Toc218329609 h - 24 -

10、 HYPERLINK l _Toc218329610 3.价格分析： PAGEREF _Toc218329610 h - 25 - HYPERLINK l _Toc218329611 4.租赁市场09预测 PAGEREF _Toc218329611 h - 25 -第一部分 商品房市场报告1、2008年房地产市场行业特点概述概况： 2008年是中国房地产业在国民经济中地位进一步提高的一年，投资的持续增长带来的是国家支柱产业地位的不断稳固，另一方面，连续紧缩的政策以及经济环境的不断恶化，至2008中下旬，房地产市场一场由大城市主导的普遍且有深度的调整作用开始显现。在购买力广泛观望甚至退出市场之后

11、，部分城市已出现严重的供需背离，开发企业资金链问题更加严重，项目价格深度回调明显；在10月份虽然政府开始出台一系列刺激性政策，力保经济和楼市健康发展，但由于时间较短年内所反映出的效果有限。那么08年整体的地产市场有哪些令人回味的特点？我们用三个词语来总结概括：“高频”、“探底”、“逆转”。特点1“高频率”：“政策出台的高频率”：单从全年货币政策调整次数来看，14次调整存款准备金率已超过2007年的2倍，贷款利率9月末到12月末更是3个月连续下调5次；同时针对扶持房地产相关的税费减免、二套房新政等各方面的利好政策也在四季度由中央及各地方政府频繁出台，大大超出人们的预期。“折扣的高频率”：2008

12、年年初按揭买房，绝大多数消费者只能选择“首付成、无优惠”，同时还要负担多方面的赋税。但从4月份开始楼盘销售便出现优惠且不断扩大范围，而后开发商又开始将首付降低至、“1万首付”，买房送车位、送契税、送物业管理费，更有甚者精装修产品、“送1/3面积”等一系列的优惠让消费者感受折扣之丰厚的同时惊叹市场变化之快。“主题活动的高频率”：在大连围绕项目销售组织的主题活动越发多样，先有业主联欢，准客户体验周，而后组织各式项目发布会、说明会到交流会，扩大媒体参与度的同时也自发参与到了团购活动中，暖冬行动在年末达到了高潮，而其中的目的只有一个：那就是提高客户上门量，进而提高客户成交量，客户缺失是2008年项目面

13、临的普遍问题。特点2“探底”：“政策的探底”：2008年三季度政策开始由紧转松，到年底包括金融政策、货币政策、财政政策等方面的利好政策累计超过30多条，但这些政策却是在政府一阶段一阶段的试探、摸底中逐步实现的。如国家的连续降息，连续下调贷款利率5次，存款利率4次，12月份更是同时大幅度下调存贷款基准利率各1.08个百分点，为97年以来最大降幅，这些政策措施对于拉动内需和刺激购房都是一种逐步的试探。“开发商与消费者的互相探底”：如果说房地产“蜜月思维”在年初还多少存在于部分开发商心中，那么市场的逐渐冷淡开始使开发商逐渐清醒过来。于是，从少量优惠到大幅度折扣的逐步试探开始出现，从9.9折的优惠，赠

14、送些许房屋面积，最后到一次性免几万块的总房款、1万元甚至更低的首付。08年的开发商一直在问：购房者的底到底在哪儿。另一面，购房时讨价还价在几年前对于购房者是不敢想的事，而如今，面对五花八门的促销优惠，购房者也开始占据了主动，1万、2万的优惠已经不再吸引他们的眼球，“灵活议价”现象已经逐渐蔓延开来。总之，开发商急于销售大多放低了姿态，消费者讨价空间也在不断放大，买卖双方博弈探底也不断加深。 特点3“逆转”：“政策的逆转”：国家针对经济出台的政策由年初的“双防”到“一保一控”再到“保增长”的逆转，主要体现在货币政策又由“紧”转“松”，财政政策由“加”变“减”等一系列激变化，这也从一侧面暗示出了本轮

15、经济危机对于我国的深远影响。在我国出口受到抑制的国际环境下，加大投资、刺激消费是目前我国拉动经济稳定发展的主要方向和途径。 “信心的逆转”：从股市大跌到国际金融海啸带来的国家经济增速放缓，一系列传导效应背后带来的是消费者对房市预期的更加不确定性，随着各个行业经营环境的不断恶化，失业率的不断上升，消费信心逐步缺失，这已经成为了当前楼市及整个经济发展最需要解决的问题之一。2、2008年中国房地产业宏观环境2.1 宏观经济环境2.1.1 宏观经济状况前三季度国民经济增速放缓CPI、PPI两核心经济指标由高位走向安全存、贷款余额总体保持上升趋势2.1.2 房地产行业状况房价回落，景气不再图2-4：70

16、个大中城市房价变化情况图2-5：国房景气变化情况从2007年末开始，为防止房价过快上涨，国家采取了诸如二套房政策等有针对性的措施，加之今年以来的紧缩货币政策，对楼市的影响慢慢显现。从3月份开始，70个大中城市房价涨幅进入下行期，11月仅为0.2%，按此趋势该指标于08年末即将负增长。另一方面，国房景气指数受同样影响也不断下降，并于10月已经向下突破100进入不景气空间。房地产行业在2008年全面由景气转为不景气。2.1.3 宏观政策变化 从宏观经济状况来看，2008年中国受国内外各种变化因素影响，经济面上面临了巨大的转变，同时这种转变很大程度上借助了政策面由“从紧”向“积极”的变化。因此，20

17、08年宏观政策的总结也需要沿着“转变”这一思路进行。一、二季度 一路从紧，严防经济过热上半年连续六次上调存款准备金率表2-1：2008年上调存款准备金率时间表次数时间调整幅度调整后11月25日0.5%15%23月25日0.5%15.5%34月25日0.5%16%45月20日0.5%16.5%56月15日0.5%17%66月25日0.5%17.5%解读：年初即发出强烈政策信号，货币政策从“稳健”转为“从紧”。上半年6次上调存款准备金率共回收约1.2万亿流动性，以防止经济增长过热和防止全面通货膨胀。从税收、金融角度调整房地产市场 （具体政策见附录1）解读：国家出拳打击房地产行业中弄虚作假行为，针对

18、银行方面意在进一步防范金融风险、加强金融安全，针对税收方面意在使计税依据与市场价格保持一致，并加快解决中、低收入者的住房问题。加强土地监管政策频出 （具体政策见附录2）解读：从各方面加强土地监管，保护耕地、促进节约集约用地。其中“房地产企业IPO募资不得用于买地”限制了房企取得土地的融资渠道，是对房地产业的“从紧”体现。一、二季度政策影响：由于宏观经济环境的变化，2008年上半年货币政策正式转向，以 “双防”即防止经济增长过热和防止全面通货膨胀为主要宏观调控基调。鉴于通货膨胀威胁严重，央行六次上调存款准备金率，并多次采取公开市场操作回笼资金，控制住通货膨胀势头。而楼市方面，2008年以来，楼市

19、较往年明显冷淡，购房者观望情绪浓重。加之市场上流动性减少、节约集约用地政策频出，房地产企业融资逐渐困难，房价涨幅不断下降。因此，上半年所采取的各项政策措施无论对于整个经济还是房地产业，都显现出所期望的效果，宏观经济总体朝着预期方向发展。三季度 尝试宽松，控物价保增长首降双率，释放宽松信号表2-2：利率、存款准备金率下调（1）序号政策要点施行日期1央行：下调贷款基准利率下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。2008年9月16日2央行：下调存款准备金率除 HYPERLINK /realstock/comp

20、any/sh601398/nc.shtml t _blank 工商银行、农业银行、 HYPERLINK /realstock/company/sh601988/nc.shtml t _blank 中国银行、 HYPERLINK /realstock/company/sh601939/nc.shtml t _blank 建设银行、 HYPERLINK /realstock/company/sh601328/nc.shtml t _blank 交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。2008年9

21、月25日解读：面对国际经济形势的困境、国内严峻的市场环境，首次下调贷款基准利率和存款准备金率，意在稳定当时较为动荡的经济形势。此次下调存款准备金率共释放约1500亿流动性。继续严格土地管理，规范房地产市场 （具体政策见附录3）解读：放松货币政策但并未放松土地管理，特别是进一步下发关于金融促进节约集约用地的通知，再次收紧房企拿地的融资渠道。三季度政策影响：宏观经济出现新问题GDP累计增速降至个位。人民币汇率保持高位、股市暴跌和国际金融市场动荡严重影响了中国经济的平稳发展。为了应对这一变化，宏观调控基调由年初的“双防”改为“一保一控”，即保持经济平稳较快增长和控制物价过快上涨。由于通货膨胀威胁基本

22、解除，在保持经济平稳较快增长方面，“双率”多年来首次下调，给出货币宽松的强劲信号。此次下调是央行在宏观经济上的行为，对房地产市场影响不大，并未改变整体楼市的窘境。国际经济形势的困境、国内严峻的市场环境没有改变，楼市也未借此走出低迷处境，房地产行业处境堪忧。四季度 宽松积极，力保平稳增长继续降息、下调存款准备金率表2-3：利率、存款准备金率下调（2）序号政策要点施行日期1央行：下调存贷款基准利率下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。2008年10月9日2国务院：免征利息税储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。2008年10月9日3央行：下调存款准备

23、金率下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年10月15日4央行：下调存贷款基准利率 HYPERLINK /g/20081029/19065445918.shtml t _blank 下调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点；个人住房公积金贷款利率保持不变。2008年10月30日5央行：下调存贷款基准利率下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整，个人住房公积金贷款利率下调0.54个百分点。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。2008年11月27日6央行：下调存款准备金率下调工、农、中、建、 HYPERLINK

24、 /realstock/company/sh601328/nc.shtml t _blank 交通银行、邮政储蓄银行等大型金融机构存款准备金率1个百分点；下调中小金融机构存款准备金率2个百分点。2008年12月5日7央行：下调存贷款基准利率下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。2008年12月23日8央行：下调存款准备金率下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年12月25日解读：通过降息、降存款准备金率，充分体现目前运用的适度宽松的货币政策，放大了货币供应量，进而实现保增长、扩内需、

25、调结构的调控目标。出台针对房地产市场的政策表2-4：房地产业扶持政策序号政策要点施行日期1财政部：调整贷款利率下限，下调个人住房公积金贷款利率贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款各档次利率分别下调0.27个百分点。2008年10月22日2财政部：房地产税费减免对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售（或购买）住房暂免征收印花税、土地增值税。2008年11月1日3国务院：放松二套房政策对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款的优惠政策。另外，对住房

26、转让环节营业税暂定一年实行减免政策。2008年12月17日4住房和城乡建设部：调整个人住房公积金存贷款利率其中，上年结转的公积金存款利率调整为1.71%，下调贷款利率0.18个百分点。2008年12月23日解读：面对持续低迷的楼市和购房者信心，出台相应优惠政策支持居民购房。国家政策的导向主要是支持居民解决住房问题，促进房地产市场健康发展。四季度政策影响：进入四季度后，通货膨胀危险已经解除，为了全力完成“保增长”这一宏观目标，国务院常务会议明确，当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。11月CPI涨幅低于3%警戒线；而PPI急降至2%，意味着企业成本的下降。但问题依然存在，由于内需不够强劲

27、，企业生产减速明显；通货膨胀危险已经转化为通货紧缩威胁，扩大内需仍然是今后一段时期最紧要的问题。而楼市方面出台的扶持政策从效果来看，并没有发生实质性好转。原因是长期存在的观望情绪消散困难，银行方面应对新政需要一个调整期，消费者对市场和政策变化的接受也存在一个过程。另外，此轮房地产调整的根源是房价过高，在房价刚开始调整，还存在强烈降价预期的阶段，目前这些措施尚不能解决这个根本性问题，短期内的楼市回暖恐难实现。2.2 大连经济环境2.2.1 大连经济状况大连经济增速稳定固定资产投资波动增长居民可支配收入继续提高2.2.2 大连政策变化2008年初，大连市针对房地产行业调整了普通住宅价格标准，从而降

28、低了部分房源的契税额，这对于市民购房是一项利好消息，但面对仍然日益萎靡的房地产市场，更加大力度的政策支持亟待推出。表2-5：大连房地产业扶持政策序号政策要点施行日期1大连市：再次提高公积金个人住房贷款额度中心城区单职工最高贷款额度由20万元调整为25万元，双职工最高贷款额度由38万元调整为45万元。2008年10月15日2大连市：关于促进房地产市场健康发展的指导意见意见从9个方面对房地产市场进行引导和调控，有关政策有效期截至2009年6月30日。2008年11月1日多角度、全方位促进大连楼市发展从大连的地区政策可以看出如下特点：1.从买卖双方入手。不仅从费用、支出上为消费者进行多方面减免，同时

29、延长地产企业所得税预缴期限、引导金融机构保持对房地产行业信贷支持的连续性和稳定性，以缓解房地产企业资金紧张问题；2.降低消费者购房“门槛”。包括提高公积金贷款额度，降低首购的首付成数，促进商业贷款转公积金贷款等，以期促使刚性需求尽快释放；3.减免各项税费。变更普通住房标准以降低契税，特别在二手房交易中，减免一系列税费降低消费者购房支出；4.商品房与保障性住房共同发展；5.界定政策期限，促进大连地区房地产业尽快得到恢复。政策效果：大连的扶持政策与国家政策同时出台，但由于实施细则、施行时间等问题，政策效果11月后才逐渐显现。主要体现在：由于二手房税费减免力度较大，促进了报盘和成交量的增长；而在商品

30、房市场方面，消费者对政策和后市的观望仍在持续，成交量的小幅上升能否继续保持并进一步扩大仍需时间的检验。2.2.3 大连重点规划表2-6：重点规划信息列表分类编号规划信息区域规划信息1修编中的大连“总体规划”将把长兴岛临港工业区、花园口经济区纳入全市规划区内，把普兰店市划入规划范围2国家批复大连港总体规划3大连港东部地区搬迁改造规划启动4大连规划建设星海湾“金融城”道路规划1大连湾海底隧道获国家批复2地铁一号线09年6月开工3第二快速路“东联路”预计09年8月竣工4快轨三号线至金州延伸线通车，金州至普兰店线建设方案完成配套规划1周水子机场09年改扩建2东部规划建设超大海岸公园3大连西郊国家森林公

31、园等5个大公园进行升级420处大停车场09年开建重点建设规划提示：大连市城市总体规划修编工作全面展开 这次开始的大连城市总体规划是新的城乡规划法实施以后全国第一个进行修编的城市总体规划，将在规划的范围和规划的整合上实现创新：把长兴岛临港工业区、花园口经济区纳入全市规划区内，把普兰店市划入规划范围；实现发展规划、总体规划、土地利用总体规划的同步整合；把城市的经济发展目标、生态环境保护、基本农田保护、海洋环境保护等进行有机整合，统一管理。 大连市总体规划时间为2008年-2020年，最大特点是“环保先行”，确立的十个修编专题中就包括生态环境保护与环境影响评价。由此联系到我市近年采取多项措施推进环境

32、友好型住宅建设，在07年启动百万平示范工程基础上，08年再启动百万平环境友好型住宅示范工程建设，逐步使我市住宅建设向生态住宅的方向和方式发展。第二快速路“东联路”预计09年8月竣工 大连进出市区第二快速路“东联路”，起点为华北路与华东路交会处，向南沿华东路、西南路、华北路后，接联合路最终至胜利路；东联路全长14.3公里，全线按城市快速路标准建设，设计行车速度为每小时60公里，预计2009年8月底完工。 道路建设除了解决日益严重的城市交通拥挤问题外，还对连接城市新、老市区起到重要作用，大大缩短人们往返其间需要消耗的时间。东联路作为进出我市的第二条快速路，对于在其起点华北路与华东路交会处以北区域居

33、住的人们，今后进入市区无疑将更加方便。便利的交通也会吸引更多的居住人群，由此附近区域包括南关岭及更北部地区很可能成为人们未来选择居所的热点区域。周水子机场09年改扩建 东部规划建设超大海岸公园计划投资建设并有国家投资计划支持的周水子机场三期扩建工程，将再建35万平方米机坪，8万平方米航站楼等，2009年动工，2010年投入使用。东港区将打造市民亲水海岸线，建设规划面积153公顷的海岸公园，同时改造海之韵公园，让东部海岸公园与海之韵公园浑然一体。机场的扩建和东部地区的改造，无疑是对机场区域和东港地区的利好规划，也将一定程度上带动这些区域房地产项目的发展。3、2008年大连市房地产市场 3.1 投

34、资状况图3-1：房地产投资情况截至2008年11月末，大连市房地产开发投资额达到430.5亿元，占全社会固定资产投资额的20.1%，房地产开发投资总体保持平稳态势。但与2007年相比，今年要实现房地产开发投资20.9%的增长仍比较困难，且在全社会固定资产投资中占比目前仍未超过2007年21.1%的水平。依据目前的经济和行业状况，预计2009年的房地产投资应该以继续保持平稳为目标。3.2 土地市场今年的土地供应状况，加时竞买现象消失，调整影响了土地市场，但影响的程度并不大。3.2.1市内四区住宅用地供地计划从供地计划来看，2008年大连市市内四区住房建设供地计划为305万平方米，2009年计划放

35、量小幅增长，同比增长3%，但对政策性住房有更大倾斜。3.2.2 土地挂牌成交分析（仅住宅及其配套公建用地）土地挂牌成交概况表3-3：08年住宅土地挂牌成交状况表挂牌总建筑面积（平）成交总建筑面积（平）成交总金额（万元）成交楼面价（元/平）4890853521534813636672614.722008年大连市挂牌土地共计28宗，其中两块公建用地暂停挂牌，成交土地28宗，包含07年末挂牌今年1月成交的2宗土地。另据高新园区国土资源局通告，属于08年计划内放量的2宗土地将于09年1月挂牌，总建筑面积约10万平，本处未作统计。月度土地成交分析图3-2：月度成交土地信息 图3-3：四区土地成交分布本年

36、度的土地供应只集中在几个月内，1月07年末挂牌的2宗土地成交，建筑面积44.07万平方米，12月单月放量最高，成交建筑面积高达268万平。我市土地实行预告制，即挂牌前期即进行拿地运作，因此集中放量、底价成交现象表现明显，历年如此。区域土地成交分析（图3-3）从市内四区的土地成交分布来看，土地放量符合大连市城市发展规划西拓北进的原则，甘井子区比重高达70.2%，中山区的主要开发热点为东港区域，本年度土地放量约68万平方米，沙河口区及西岗区土地供应量稀缺。 图3-4：四区土地成交面积与金额图3-5：四区平均楼面价对比本年度土地全部底价成交，平均楼面价2614.72元/平。其中，中山、西岗、沙河口三

37、区的楼面价由于中心城区的土地稀缺性仍旧处于高位。同比状况表3-4：市内四区住宅土地供应状况同比（含公建）指标07年08年同比指数（%）成交地块数量（宗）3228-12.5成交占地面积（万）296.48218-26.47成交建筑面积（万）457.07521.5314.1成交金总金额（亿元）128.61136.376.03楼面价（元/）2813.762614.72-7.07（注：按照实际成交日期统计）本年度成交土地的建筑面积同比上涨14.1%，甘井子区住宅用地小高层、高层建筑增多是主因，这种现象会随着周边城区的逐步开发而明显。楼面价同比下降7.07%，一是受大市场环境影响，土地价格也合理调整，二是

38、结构性调整，低价位土地放量增加，甘井子区放量占比进一步提升，由去年的65.4%提升至今年的70.2%。 总结：08年大连房地产土地市场平稳，仍旧如往年一样呈现出底价成交、集中放量和联合拿地等特点。但大市场环境的影响仍旧使得今年的土地市场有所不同，具体表现在：06年土地成交建筑面积545万平方米，平均楼面价1591.22元/平，所以从总体趋势来看：土地市场整体放量趋缓，这有利于市场上存量的减少和消化，价格出现小幅回调态势，这会从根本上有利于商品房市场的整体调整。3.3商品房市场3.3.1 供应状况 大连市在售项目分布： 根据*营销策划机构根据统计数据分析，2007年高涨的开发热潮带来的传导效应，

39、导致2008年的在售及展示项目出现爆发性增长，对比07、08两年年终数据，仅在售项目及展示项目就分别环比增长47.5%和42.6%，虽然从分布区域看依然是市内四区的甘井子区和沙河口区为主要增长区域，但两区域的在售、展示楼盘占比已上升至39%和60%，配套越发成熟的西部、机场区域展示项目开始飙升，同时西拓北进的步伐在外三区同样得到突破性发展，07年金州老城区及开发区滨海路区域展示项目开始陆续进入销售周期。大连市项目供应分布：统计分布来看大连市内四区共划有13个板块，在售项目建筑存量面积701.74万平方米，展示项目面积1601万平方米，截至08年底总计项目156个，其中91个在售项目，65个展示

40、项目；从存量面积来看软件园区域、泛星海区、中央商务区占比较大，分别占到市内的17.2%、14.2%、12.4%，三个板块在08年城市住宅供需市场上最为活跃，从展示面积来看甘井子机场、北部区域供应主力地位依旧稳固，分别占到27.8%和17.96%，由于区域城市发展依然相对落后，过大的供应带来的将是激烈的竞争压力，加深需求市场观望态势。图3-8：市内四区可售套数供应分布图截至2008年12月26日，市内四区市场上共有39379套商品房可供应，同比增长44.45%，这主要由于08年高密度的开发和低效率的消化速度导致的；其中甘井子区的存量占比提升约10个百分点，达62.29%可售套数为24530套；其

41、它三区占比略有下降，沙河口区7466套次之占据总体的18.96%；中山区约占总体的14.74%，可售套数为5803套；西岗区供应量依然有限为1580套，约占总体的4.01%。新城区共划分为12个板块，总计83个在售项目，22个展示项目，建筑存量面积1244万平方米，展示面积441.28万平方米；从存量面积来看开发区滨海路及金石滩区域极高，两个区域已经成为08年新城区市场的主角，大品牌开发商的带动及政府发展规划的刺激作用开始在08年凸显，相信在未来相当一段时间内将引领开发区高端住宅市场的发展，而展示面积则不仅集中于这两板块外，金州各区及旅顺的老城区域均有部分放量，将依托于城市发展的不断成熟而被激

42、活。3.3.2 需求状况 成交量价状况：图3-11：1-12月市内四区成交均价（数据截至2008.12.24）从2008年市内四区商品房成交均价图可以看出，成交均价一改07年一路上升的走势，出现上半年波动，中旬上扬后迅速回落的趋势。上半年政策从紧导致对中低层消费群体的影响逐渐加重，同时普通改善和投资性需求被抑制，历年来3、4月份理应掀起的价格上涨也因为消费者的观望情绪而开始下行，从6月份开始的价格缓步上涨主要源于高端需求的依然坚挺，政策对此类客群的影响有限导致如中山西岗区域价格持续上升拉高整体房价，10月份伴随着我秋季房展会开幕，如沙河口区开始出现高性价比楼盘，高端需求进一步释放，各区成交均价

43、上涨为年度高点，而后年末房市松绑政策的频繁出台开始作用于市场导致价格有所回落。综合来看，我市商品房价格在08年没有出现部分一线城市的大跌现象，城市房地产成熟度开始表现出来，健康的发展有利于带动经济利益各方均衡发展。图3-12：1-12月市内四区成交套数 （数据截至2008.12.24）对比2007年和2008年市内四区商品房成交量图可以看出，成交量只有上半年的4、5、6月份基本达到去年同期水平，其余月份销售量均出现大幅度萎缩，截至12月24日总体成交量24385套，与07年同期37273套比较，环比减少幅度高达34.6%，说明国家从紧的住房政策也严重影响了我市住房消费市场，而这一作用在8月份进

44、入最低谷，同时折扣让利普遍且加大的现象也到达顶峰，随着四季度救市政策信号频出以及最终在10月份得以落实，11月份成交量有所提升，但是整体市场信心的缺失导致消费者“惜购”依然没有给市场带来明显改观，地产市场前景需要进一步的力度扶持，如果有效作用能快速传导在成交量上，那市场的冷淡氛围会被慢慢打散。成交面积、成交金额图3-13：1-12月市内四区成交面积 图3-14：1-12月市内四区成交金额 （数据截至2008.12.24）1-12月大连市商品房累计成交面积为225.57万平方米，与去年同期相比下降26.48%；成交金额为183.39亿元，与去年同期相比下降6.9%；市场的不景气导致成交面积同比大

45、幅下滑，而成交金额受影响相对有限，由于成交套数的下滑幅度较大，单套平均成交数据却表现增长，单套成交面积92.5平方米，与去年同期相比上涨10.8%，而房地产市场价格总体相比07年稳中有升，单套成交金额与去年同期相比也上涨了44.6%达75.2万元，08年大连商品房实际购房需求偏向中高端。成交比例（略）4、2008年大连市房地产市场热点解析（略）5、2009年大连市房地产市场发展预测与建议预测：2009年房地产行业将进入深度调整，资源重组、优胜劣汰步入白热化。2009年，回款目的的优惠销售将普遍发生，但整体降价很难出现；成交量将先于价格见底，乐观估计市场信心可望在年底开始回复；政策干预与执行力度

46、、媒体导向将直接左右09年地产行业的生死。5.1 2009年宏观经济及政策预测5.1.1、全国刺激政策有限，消费信心是关键首先，此次经济危机影响的深度和广度都是超出我们的预期的，因此，国家在08年年内陆续高调出台了一系列强势的宏调措施，力求稳定经济形势，保持经济增长，其中房地产业也是调控的重点之一；不过，由于密集的刺激政策公布时间尚短，市场需要一定的反应和消化时间，市场究竟会如何走向，还需要一定时间的验证。从宏调的力度来看，我们预计09年中央政府可出台的政策余地已经非常有限。预计09年采用的主要政策手段有：利率继续下调，消费抵税、返税等有限手段，如果经济环境依然不乐观，很可能动用人民币汇率杠杆

47、，刺激出口和消费。另一方面，国家虽然做出了大量财政赤字的牺牲，但目前来看，依然没有解决居民收入普遍下滑现实和他们悲观的未来收入预期，加之社会保障体系的不健全，存钱、惜购、抑制当前消费欲望是任何一个理性的居民目前最好的选择。因此，大力提高居民收入，完善社会保障制度，促进就业再就业，才是刺激消费、促进经济发展的根本。5.1.2、地方政府政策余地更大，规划带动依然有效 相比之下，2009年我市政府在刺激地方经济和房地产业发展的力度和影响上，是更具备优势的。同时，预计我市将在09年进一步加快外围区域城市建设，和老城区城市再建设，产业带动效果将在09年表现比较明显；同时，在房地产运营方面，也会在土地市场

48、、商品房市场的流通环节，降低企业运营门槛，如放款土地款缴纳条件、调整抵押贷款运行模式，补贴、回购滞销商品房，缩减经济适用房开发等等措施，以保证我市经济各个方面，和谐发展。 而从2008年规划信息来看，08年度的工作重点在于交通设施的完善，而09年，主要是在完善市内交通网路的同时，加大卫星城、外三市的产业建设，以产业带动区域经济发展和 居民生活水平。5.2 供给市场预测关注供给膨胀危机5.2.1、新增土地供应规模依然稳定根据2008年年初，市政府发布的市内四区2009年住宅供地预安排计划统计，除去目前未知比例的工业用地，待定性质用地等，09年预计供应计划合计254.72万，其中，普通商品房约16

49、8万平米，包括限价房116.44万平方米；商品住房86.72万平方米。供应区域依然以甘井子为最大供应区域，沙河口次之。根据目前的形式看，预计的供应计划可能会出现延迟挂牌、谨慎摘牌的现象，政府部门或许会出台一定的优惠辅助政策，以降低开发商拿地难度，同时，开发商联合运作及政府主导建设将在09年影响颇大。5.2.2、已知供应急待消化由前文我们知道，2008年底，我市市内四区市场上在售项目存量面积698.3万平方米，展示项目面积1131.36万平方米，可知供应环比增长高达43.4%。区域上看，竞争主要集中于甘井子区域，未来3年，可参与竞争的产品集合超过1242.07万平米。以目前的经济形势和市场状况分

50、析，如果政府没有适当的辅助政策，单纯依靠市场自身，那么，大连房地产市场，仅消化掉目前的存量就需要至少两年的时间。因此，在09年上市的产品，更要追求产品上的差异和功能上的强化，客户争夺将成为焦点中的焦点。5.3 需求市场预测购买力疲软越发严重从08年整体消化形式来看，虽然投资需求和改善需求有很大部分的缩水，但随着高性价比的楼盘不断涌现，此类客户又有回归的趋势。看来，当前市场虽然需求比例有所调整，但需求组成依然健全。当前的消费者买房，已经骈弃了前期无知的跟风竞买，更抛掉了后期盲目追求地段、品牌的心理。价格回归价值成为了根本，房子，又回归到了一种保值且增值的产品，如果开发企业要把未来的增值空间全部压

51、榨掉，消费者是不会买账的。从消化结构来看，08年逆势销售的主要是高端改善型、奢侈型产品及中低端小户型产品，形成一个典型的“凹”字结构。这也正好验证了“*市场部”07年底所做的预测，受政策影响最大的还是中低端的客户，中产阶级。我们相信，当前的经济危机很难快速转好，未来收入预期的不确定很难让消费者大胆购房，背上几十万的贷款；同时，几年来的资本市场积累效果已经基本在07、08消化殆尽，房地产业将随着经济整体步入新一轮调整期，并酝酿下一次反弹冲击。因此，09年的需求市场将会延续08年的冷淡局面，高成本运作项目进入市场，将很难得到消费者的认可；相反，价格回归价值的优秀产品，操作空间和流转余地就会大得很多

52、。5.4热点区域预测5.4.1机场新区09年群雄并起的板块5.4.2东港区域09年新兴升值地块5.4.3外三县之普兰店、庄河产业带动新一轮的造城运动5.5 09年开发企业之建议：5.5.1、提高自有资金比例，拓宽融资渠道。“现金为王”是目前开发企业需要达成的共识，在目前的经济条件下，建材成本在快速的下滑，相信09年平均开发成本将远低于07、08年，这就为再开发新项目的低价、快速入市提供了条件，价格优势会表现得非常明显；同时，单纯依靠银行业的资金组合也需要进一步调整，08年的资金链压力已经给了开发企业不少的教训，积极开发融资渠道，大胆引入基金、投行参与，不但加大了项目运营的灵活性，更能有效的分摊

53、风险。5.5.2、放缓开发进度，以消化存量房为首要目标，适时做好未来土地储备。所谓放缓开发进度，基本是对于手中有大量存量房的开发企业。由于07、08年的高成本拿地，高成本建材、高成本人工已经使在售项目丧失了价格优势，快速消化存量，才能有效应对09年市场各个元素价格下滑的威胁，也同时实现资金回笼，把握实际，扩大土地储备，酝酿后续开发。5.5.3、注重前期研究，谨慎、区别开发。住宅产品希望得到逆势营销，前提的产品规划需要重新历史的高点，得到充分重视。回顾08年逆市销售较好的项目，除掉价格优势外，更多的也是占据了独特的自然资源、贴心的户型设计、独特的产品风格；而很多照搬南方看似优美的整体设计，而忽略

54、北方生活习惯的差异的产品，基本无从消化。2009年，如何把有限的客户全部抓在手中，前期研究至关重要。5.5.4、完善配套，提高项目整体价值与使用价值。2009年，以期房销售为主体的市场格局将继续向现房销售倾斜。在做好前期研究、做好产品本身之余，还需要做好后续的配套跟进。当前消费者购房，已经从买房居住转向了一种生活方式的选择，因此，成品楼更能打动当前的消费者，完善的配套、较高的舒适度也更能引起消费者的共鸣。第二部分 二手房市场报告1.大连市二手房成交状况1.1 2004-2008年二手房全年成交量图1-1：2004-2008年二手房成交状况大连市今年1-11月二手房总成交量为13103套，年底或

55、能达到1.5万套，成交量出现大幅下滑，环比降幅34.78%。调整导致大量刚性需求观望，是成交下滑的主要原因。1.2 二手房月成交量 图1-2：市内四区每月成交状况 图1-3： 市内四区月成交量走势图对比两年成交量同比和环比变化，总结08年二手房成交特点：成交量较去年同期各月均有下降。其中8、9月因观望加剧、旺季不旺下降尤其明显，10月新政导致成交进入下月。展会拉动效果显弱，展会期间并未出现成交高峰。3-7月，因观望的持续，市场为平台期。因需求压抑时间较长，爆发性释放明显。3月进入销售旺季，自去年年底开始积压的需求释放，11月新政刺激、年关将近以及部分房主主动下调房价，积累了将近一年的需求释放，

56、且新政实行时间导致10月成交进入本月。1.3 二手房成交均价图1-4： 市内四区月成交均价走势图 春展拉动作用未显，看跌预期逐渐清晰，观望延续及成交量的持续低迷，使价格呈小幅微调走势，秋展之后，市场情势未见好转，议价空间加大。2.大连市二手房供应状况 2.1 二手房报盘量 图2-1：二手房月报盘量 图2-2：二手房月供销比报盘量上，11月受新政刺激，出现激增。供销比上，因为三月成交量没有依市场惯例攀升，在结合春展之后的观望情势，供大于求局面越发严峻，十一月虽有所好转，但上涨幅度不大。2.2 二手房报盘均价图2-3：2008年二手房报盘均价上半年价格小幅上涨，自春展之后，房主也进入市场观望态势，

57、价格基本持平。六月以后，成交状况低迷情势逐渐加重，价格回调力度加大，尤其秋展之后，环比降幅2.6%。2.3二手房供应结构图2-4：主力总价区间20-60万的比重变化图2-5：90平以下面积产品比重变化二手房产品的主要结构一直是20-60万的区间为总房款的主力区间，90平以下产品，为主力产品，刚性需求特征和商品房市场的产品结构决定了这一点。随着调整期延续，无论总房款还是面积，都有向下趋势。3. 2008年大连市二手房市场总结与预测3.1总结08年二手房市场总体表现平淡。身为商品房市场的“晴雨表”，08年二手房的成交量大幅缩水，供应量大幅增加，价格一路下行，调整态势十分清晰。3.2预测新政对二手房

58、市场的较大力度扶持从十一月成交状况来看，确实有极大促进作用。鉴于国家的宏观经济环境和经济目标，未来利好政策可能陆续出台，结合二手房本身的价位优势，09年二手房市场状况或有所好转。但目前市场中局部地区已经出现一二手房价格倒挂现象，二手房目前的价位优势受到商品房威胁，如果这种现象扩散，二手房价格将面临更大程度的回调，议价空间或将加大。第三部分 租赁市场报告1.供应量分析：1.1 2008年月度供应量分析：图1-1 ：2008年租赁市场报盘量图1-2：2008年高低端租赁报盘量*注解：高端租赁以报盘产品有项目案名为准。 普通租赁以报盘产品没有项目案名的产品为准。租赁市场受传统因素影响明显，春节过后返

59、连打工人群及大学毕业，毕业生选择在当地就业成为租赁市场需求集中释放的两个重要时间节点，自然而然形成了租赁市场的传统旺季，这种现象不会产生改变，因此租赁市场整体走势基本一致，08年报盘量走势也没有出现例外。受租赁市场消费能力影响，普通租赁相价格优势明显，去化速度快，因此普通租赁报盘量比高端租赁少，另一方面因许多承租方不愿将手中价格优势明显的房源报到中介门店，而选择自行出租，这也是普通租赁报盘量少的另一原因。随着经济不景气，消费者在尽量降低租房成本，减少日常开支压力，高端租赁因价值高不可能像普通租赁在合同到期后可在短期内实现再出租，而高端租赁租房者也在经济的压力下部分的选择了普通租赁，随着这个现象的普遍