格力地产的战略分析报告do作业(共9页)

1、 格力( l)地产的战略分析(fnx)报告房地产由于(yuy)其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。中国房地产业在国民经济占据重要地位，根据相关的统计，中国目前的商品房存量约为GDP的百分之二百左右，中国房地产推动GDP的增长，除此之外，房地产也还带动水泥.钢铁等20多个产业的发展，这样一个“牵一发而动全身”的产业，其任何的风吹草动足以牵动整个宏

2、观环境，房地产的重要性远远大于此。以下是我对格力地产作出的战略分析： 格力集团有限公司成立于1985年3月，是珠海目前规模最大、实力最强的企业集团之一，连续多年在中国500强企业名列第百位左右。经过20多年发展，格力集团形成了工业、房地产两翼齐飞、综合发展的格局，旗下格力电器（000651）、格力地产（600185）均为上市公司。 地产板块是格力集团的支柱产业，目前，格力地产已发展成为一家集房地产开发、营销、服务于一体的大型企业，在珠海、西安、重庆等地拥有10余 家下属公司，业务范围遍及房地产开发的全链条，并于2009年9月成功上市。格力地产建筑项目遍布珠海，曾荣获全国优秀示范小区、詹天佑优秀

3、住宅小区金奖、全球人居环境生态社区等大奖。格力集团下设非银行金融机构珠海格力集团财务有限责任公司。作为集团发展的重要资金平台，财务公司通过集中资源，统筹协调，建立资金借贷新体系，实现全集团资金计划一盘棋，结算业务一中心，大大提高了集团的融资能力，为两大板块的发展提供有力支持。宏观(hnggun)环境分析：近年来,随着国民经济的快速发展和住房体制改革(t zh i )的不断深化,中国(zhn u)的房地产业已日趋成熟和完善,房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时,部分城市的房地产市场出现了过热的现象,表现为价格的不合理持续上涨,房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存,

4、市场运作不规范,房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全,也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此,从2003年下半年开始,针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资,中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过五年多的调控,并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善,部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。中国目前房地产投资约占社会(shhu)固定资产投资的20%。房地产投资快速增长是中国社会固定资产投资快速增长的重要推动(tu dng)因素，但以控制固定投资增速为由限制房产投资则值得商榷。中国城镇目前的住房投资占房地产业投资的70%左右，

5、所以房地产投资(tu z)主要应视为消费性的固定资产投资。若把住宅投资从固定资产投资中扣除，则中国目前的投资率将下降6-7个百分点。大规模进城农民的基本住房要求，城镇居民消费结构升级所导致的改善性住房需求，危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求，完成工业化对工商业用房的增量需求，这几种需求的叠加造成了中国城镇房屋的巨大需求刚性，持久旺盛的住房需求决定了未来几十年内房地产业以较快的速度发展具有必然性，决定了一定历史时期内房地产业投资高于社会固定资产投资增长幅度是合理的、正常的。今后几十年是中国城市化加速阶段(jidun)，每年城市人口将增加1000多万，2013年前后(qinhu)中国的城市化率

6、将超过50%，2020年中国(zhn u)的城镇人口将超过7.5亿。据测算，2020年中国城镇实有房屋建筑面积将达到400亿m2,年均需求增加房屋建筑面积16亿m2。房地产业是否被称为支柱产业无关紧要，但房地产业是上下游关联度极强的产业则是确定无疑的。二 行业分析我国的房市目前进入了调整期，正步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：1. 泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力。 一些城市的房价开始下降，在

7、紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。2. 成交量萎缩，空置率上升。与房价下调相对应的是，购房者观望(gunwng)情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，2012年1月至5月，上海月平均(pngjn)成交面积为83万平方米，而2007年月均成交(chng jio)面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.8

8、9万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。 目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷长期以来被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模

9、成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。4.市场开始走向分化，一些(yxi)实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房

10、地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付(zhf)巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。当然(dngrn)，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。5.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。三 竞争策略分析2）SWOT分析SWOT分析是一种竞争环境分析方法，利用此方法对的格力地产分析，主

11、要是：优势A,品牌优势B,丰富的开发经验C,目标成本控制优势劣势1. 房地产市场的竞争必然日趋激烈,房地产行业的重新洗牌在所难免,本公司将面临日趋激烈的市场竞争. 机会1 锐意革新，把现有存量土地的文章做好，这既是新课题，又是好机会。威胁1,政策风险2,经营风险3,管理风险具体分析如下(rxi)：A,品牌优势在目前(mqin)激烈的市场竞争中,企业品牌无疑将会为企业价值带来无形(wxng)的提升.格力地产经过20多年发展沉淀了大量无形资产,其品牌形象已深入人心,在珠海建立了广泛的客户基础,为公司的持续发展奠定了品牌优势.格力集团为公司的控股股东,格力品牌在珠海及全国范围内具有良好的口碑,可以利

12、用格力集团的资源优势及格力品牌优势,为公司持续发展提供保障.B,丰富的开发经验格力地产倡导品牌的力度在于品质,品牌的精度在于细节,以形成严谨精致的建筑艺术,让建筑表现城市的品位.在开发精品工程格力广场和格力香樟等项目的过程中,以精深的规划设计,精良的建筑质量,精锐的工程技术和精准的项目管理获得了业界和消费者的高度评价,同时也积累了丰富的技术,管理和开发经验,凝聚了大批的专业人才和精英.C,目标成本控制优势1,政策(zhngc)风险房地产开发受国家宏观调控(hn un dio kn)政策的影响较大,房地产行业与国民经济总体(zngt)运行情况高度相关,国家宏观经济政策(如信贷政策,金融政策,税收

13、政策等)和行业政策(如土地调控政策,住宅相关政策等)的变化都将对行业产生较大影响.近年来,由于国内房地产投资规模持续增长,局部地区出现了房价上涨过快,住房供应结构不合理等问题,为促使房地产行业持续稳定发展,国家相关部门在行政,税收,信贷,土地管理等方面已出台了一系列的宏观调控政策.但如果未来宏观调控政策再度趋紧,则短期内有可能对企业的经营和发展造成不利影响.2,经营风险房地产项目开发具有周期长,过程复杂,投入资金量大,涉及部门和协作单位多等特点.公司在经营过程中可能面临产品与原材料价格波动,城市规划调整等外部因素导致项目开发难度增大,土地储备受政策和市场变化,产品溢价空间缩小导致公司盈利能力下

14、降,与协作方发生纠纷等业务经营风险,公司在经营中若不能及时应对和解决上述问题,可能对公司经营业绩产生一定的影响.3,管理风险经过二十年的经营积累,公司培养了一批经验丰富的业务骨干,但随着公司房地产业务经营规模扩大,会对自身的管理能力提出更高的要求,如果公司在人力资源保障,风险控制,项目管理等方面不能及时跟上,公司房地产业务将面临一定的管理风险公司在兼顾产品价值和目标客户购买力的基础上,根据预期的目标收益锁定产品的基本目标成本,制定项目成本预算,在项目开发中始终坚持质量是企业的生命,成本是竞争的核心原则.在开发管理方面,从规划,设计,施工到销售,物业服务各个环节,坚持以成本预算控制为中心,一方面保障产品质量与品质的必要投入,另一方面压缩控制非必要的成本开支,力求精简高效;在成本控制方面,实行严格的成本核算流程