【学习课件】第二章房地产市场及其运行规律

1、第二章 房地产市场及其运行规律房地产市场概述房地产市场结构与市场指标房地产市场的特性与功能房地产市场的运行规律政府对房地产市场的干预学习目的与要求掌握：房地产市场结构、细分方式、反映和描述房地产市场状况的指标。熟悉：房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征，房地产市场与资本市场的关系，房地产市场中的泡沫与过热问题。了解：房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者，政府干预房地产市场的原则、措施。第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场是指为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、

2、资金、运行机制等因素构成的一个系统。房地产市场由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产市场需求、交易组织机构等要素构成。二、房地产市场的运行环境房地产业运行环境主要影响因素社会环境人口数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构、家庭数量及其结构、各地的风俗习惯和民族特点等政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府以及公众对待外资的态度等经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策技术环境技术水平、技术政策、

3、新产品开发能力以及技术发展动向等资源环境土地、能源、生态等自然资源条件国际环境国际资本流动和经济的全球化三、房地产市场的影响因素影响房地产市场发展的社会经济因素影响房地产市场转变的社会经济力量三、房地产市场的影响因素（一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素2、经济因素：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等3、政策因素：房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策（二）影响房地产市场转变的社会经济力量1、金融业的发展2、信息、

4、通讯技术水平的提高3、生产方式和工作方式4、人文环境的变化5、自然环境的变化6、政治制度的变迁四、房地产市场的参与者1、土地所有者或当前的使用者2、开发商3、政府及政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师及物业代理、律师7、消费者或买家第二节 房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构房地产市场结构包括： 总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构。结构关系含义总量结构从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间按的总量差距区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，房地产市场的开发规模、

5、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异产品结构从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度供求结构针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别攻击档次和需求水平之间是否出于错位的状态投资结构根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间按的动态协调关系二、房地产市场细分市场细分按地域细分按用途细分按存量增量细分按交易形式细分按目标市场划分按城市细分按使用目的划分居住物业市场商业物业市场工业物业市场特殊物业市场三级市场一级市场三级市场二

6、级市场土地使用权交易房地产买卖房地产租赁房地产抵押按建造水平划分低档物业中高档物业中档物业中低档物业土地市场高档物业三、房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。供给指标指标含义单位公式存量（St）报告期期末（第t年或半年、季度月，下同）已占用和空置的物业空间总量建筑面积或套数St = St-1 +NCtt新竣工量（NCt）报告期内新竣工房屋的数量，统计指标是新竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积之和建筑面积或套数灭失量（t）房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失的部分建筑面积或套

7、数空置量（VCt）报告期末房屋存量中没有被占用的部分建筑面积或套数（一）供给指标供给指标指标含义单位公式或统计方法空置率（ VRt）报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例VRt= VCt/ St可供租售量（HSRt）报告期可供销售或出售房屋的数量建筑面积或套数HSRt= HSRt-1 AVt-1+ NCt）房屋施工面积（BUCt）报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积建筑面积或套数房屋新开工面积（CSt）在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，及上期停缓建在本期恢复施工的房

8、屋面积建筑面积或套数以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）日期为开工供给指标指标含义单位公式或统计方法平均建设周期（ CPt） 某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间天CPt= BUCt / NCt 竣工房屋价值（VBCt） 在报告期内竣工房屋本身的建造价值，一般按照房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工业设备基础的建造，办公和生活家具购置费用，购置土地费用、迁

9、移补偿费、场地平整费、何城市建设配套费用。万元一般按结算价格计算（二）需求指标1、国内生产总值（GDP）：是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。2、人口数：是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括常住人口和现有人口。3、就业人员数量：指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。（二）需求指标4、城市家庭人口：指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。5、就业分布：按产业或职业分类的就业人员分布状况。6、城镇登记失业率：城镇登记失业人员与城镇单位就业人

10、员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。7、城市家庭可支配收入：指家庭成员得到可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障以及记账补贴后的收入。8、商品零售价格指数：反映一定时期内城市商品零售价格变动趋势和程度的相对数。它的变动直接影响城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡。9、城市家庭总支出：指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支

11、出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。10、房屋空间使用数量：指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。11、城市居民消费价格指数：反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。（三）市场交易指标指标含义单位统计方法销售量（HSt）报告期内销售房屋的数量（已正式交付使用）建筑面积或套数实际销售面积出租量（HRt）报告期内出租房屋的数量建筑面积或套数出租面积吸纳量（AVt）报告期内销售和出租房屋的数量之和建筑面积或套数AVt = HSt+ HRt吸纳率（ARt）报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例%ARt= AVt/ HSRt吸纳周期（APt）报告期内

12、的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）年、季度APt= HSRt/AVt =1/ ARt指标含义单位统计方法预售面积报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积建筑面积或套数房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。包括房屋销售价格指数，房屋租赁价格指数和土地交易价格指数通常基于平均价格房地产价格报告期房地产市场中的价格水平，用不同类型房屋的中位数价格表示基于平均价格房地产租金报告期房地产市场中的租金水平，用不同类型房屋的中位数价格表示通常基于平均租金第三节 房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性1、市场供给的特点短期缺乏弹性；非同质性；高度垄断性2、

13、市场需求的特点广泛性； 多样性； 需要金融信贷机构融资一、房地产市场的特性3、市场交易的特点交易时房地产产权的流转及其再界定； 耗时长，交易费用高；需要专业人员提供服务4、市场价格的特点与所处地理位置关系大；房地产价格总体呈现上升趋势；交易主体个别因素对价格影响较大二、房地产市场的功能1、配置存量房地产资源和利益2、显示房地产市场需求变化3、指导供给以适应需求的变化*房地产供给的变化产生的原因： 建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化4、指导政府制定科学的土地供给计划5、引导需求适应供给条件的变化第四节 房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与房地

14、产资产市场房地产兼有消费品和投资品的双重特征。1、房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产空间。2、房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。一、房地产空间市场与房地产资产市场3.两者的联系和均衡：空间市场的供求关系决定房地产租金的水平，同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求空间市场的供给由资产市场决定均衡状态下，租金与价格都不发生变化。价格=重置成本；新增量=折旧量；房地产资产存量不变二、房地产市场的周期循环（一）房地产周期循环的含义 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。（二）房地

15、产周期循环的原因1、 供需因素的影响：金融因素最关键2、市场信息的不充分3、生产者和消费者的心理因素追涨不追跌、投机、非理性预期（二）房地产周期循环的原因4、政策影响：容积率控制、农地征用控制等5、政治冲击：如社会政治动荡6、制度因素：预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等7、其它因素：生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等（三）传统房地产周期理论的主要内容 在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和

16、投资回报差异微乎其微。（三）传统房地产周期理论的主要内容新入住空间的需求对新建筑的刺激经济扩张进一步刺激新建筑新建筑超过空间需求新建筑增加导致经济扩张扩张扩张缓慢需求减少引起新建筑活动减缓调整需求开始增加消化已有超额建筑复苏引起超额建筑萧条需求和建筑持平，需求继续增长再扩张（四）房地产市场的自然周期1、房地产市场自然周期的供需求平衡点：长期平均空置率（合理空置率或结构空置率）2、房地产自然周期的四个阶段：第一阶段：开始于市场周期的谷底第二阶段：增长超过平衡点，需求继续以一定速度增长，形成对额外房屋空间的需求第三阶段：始于供求转折点，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水

17、平第四阶段：始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。AEDCB长期平均空置率水平上升下降供给增长率=需求增长率需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小步上升需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有所下降需求继续上升，开始新的建设，但需求增长不供给快，空置率仍下降，租金增长率上升需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑供给（竣工）增长率超过需要，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升（五）房地产市场的投资周期1、当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一

18、阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。2、随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，当P重置成本时，有资本投入存量房地产。3、当自然周期到达其峰值并进入第三阶段时，空置率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目（六）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。三、房地产市场中的泡沫与过热（一）房地产泡沫及其成因1、房地产泡沫的定义房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价格严重背离，脱离了实际使用者支撑而

19、持续上涨的过程及状态。*房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。2、房地产泡沫的成因土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础投机需求膨胀是直接诱因金融机构过度放贷是直接助燃器*资金支持是房地产泡沫生成的必要条件。 3、房地产泡沫的衡量（研究）（1）实际价格/理论价格（2）房地产价格增长率/实际GDP增长率（3）房地产价格指数/居民消费价格指数（4）房价收入比（5）个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率（6）房地产投资需求/房地产使用需求（二）“过度开发”及诱因1、”过度开发”也称为“房地产过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。*过度开发反映房地产市场的供求关系2、诱因：开发商对市场预测的偏差开发商之间的