从化御湖城营销策划案(定)ppt课件

1、元邦山清水秀价钱及推盘建议御湖城营销谋划案Chapter 1:定位思索竞争对手分析工程简介及SWOT分析价钱建议营销推行战略推盘战略前言Chapter 2:Chapter 3:Chapter 4:Chapter 5:Chapter 6:Chapter 7:思想导图中原地产效力优势 Chapter 8 :前言Part 1前言市场背景2021年从化区房地产市场情况 2021年从化住宅市场供应100万平米，成交面84万平米环比上涨55%，市场吸纳率为84%，整体市场表现为供略大于求。 2021年从化住宅成交金额为60亿元环比上涨62%，均价为7105元/平米环比上涨4%，涨幅有限。 从化市2021年

2、市场表现突出需求进一步放大，均价低、上涨幅度较小，是广州十区二市的价值低洼区域，市场运转安康。前言政策背景从化区入户政策 2021年1月12日从化市人民政府下发红头文件，买家所购商品房的土地运用权在2021年12月31日前获得，并在2021年12月31日前进展网签，可办理落户。该文件表示，7095平方米可申办一个非农业户口，95144平方米可申办两个非农业户口。144平方米以上可申办三个非农业户口，申办入户者需为房屋一切权人或直系家属。另外，购房者在享用其入户目的办理有关入户手续后三年内，可为直系亲属办理“家庭聚会类入户。 本来将延期两年的从化购房入户政策自4月1日起又被暂停，而根据数据统计，

3、在2月9日传出“有条件延期入户2年的音讯之前，从化1月1日-2月8日仅成交了98套单位，与去年同期相比暴跌近90%。但随着入户延期音讯的刺激，2月9日-4月22日从化共成交了668套住宅，前后成交量的对比非常明显；而在成交均价方面，1月5月呈下降趋势。由此可见入户对于从化楼市的影响尤其艰苦。入户政策对房地产市场的影响前言 在利好政策暂行的大环境下，如何在猛烈的市场竞争中占据领先位置是当前必需处理的课题。工程简介及SWOT分析Part 2项目概要所处区位从化灌村路399号开发商广州君源置业有限公司物业管理广州金致源物业管理有限公司项目数据占地面积117362平方米建筑面积222984平方米综合容

4、积率1.5绿化率45%物业类型洋房 别墅户型面积78-100两房至三房N+1户型单位物业配套幼儿园、商业设施、山顶公园、烧烤场等价格毛坯售价6800元/，总价54万起核心价值拥有广州最稀缺原生山湖资源的无尘之城销售情况已售1007套工程情况优势（Strengths）劣势（Weaknesses）11万平方米从化最大私家活水湖、2000米湖岸线、400亩私家山顶公园，项目景观资源丰富；项目规模较大，成熟社区可以预期；项目在售产品为中小户型，占据市场有利地位；位于国际山水走廊，项目周边有流溪河森林公园等五星级旅游景区项目位置不理想，交通不便项目属刚需盘，但项目自身配套及周边配套未能满足客户需求机会（

5、Opportunities）威胁（Threats）不限购央行下调存款准备金率及人民币存贷款基准利率，对楼市利好房地产业仍将维持高速发展从化未来5年将打造以生态休闲旅游为龙头的广州城市副中心，规划利好入户政策尚未明朗，市场观望情绪浓厚限贷政策取消遥遥无期周边在售项目货量较大，且有价格优势工程SWOT分析定位思索Part 3 求变工程长期以“山、水、园林作为推行元素，客户开场审美疲劳；与周边竞争工程定位雷同，工程难以突围；入户政策暂行，从化成交受困；工程价值点再梳理私藏城央最稀缺的山水11万M2 从化最大私家活水湖 2000米 湖岸线400亩 私家山顶公园12万M2 滨水园林 流溪河森林公园、石门

6、国家森林公园； 白水寨风景名胜区； 1. 度假环境 3. 生态环境 原生森林公园/负离子氧吧/私密感/专享 4. 度假工程采摘/登山/垂钓/游泳/科普/踏青/观光/温泉 2. 度假资源山+湖+林+瀑布+漂流+温泉+果园工程价值点再梳理生态度假气氛浓重 御湖城选址于天然山岭之中，丘陵的屏障隔开了外界的喧哗和浮躁。地处两大国家级森林公园的包围之间，漫山遍野的原生态植物发明了居住的绿肺，让空气更清新，负离子含量更是到达了惊人的100000个/cm3，而都市公园里可以到达维持安康根本需求的规范也只需1千2千个/cm3。呼吸天然氧吧的负离子，享用天然森林浴带来的消除疲劳、加强抵抗力的效果，坚持良好的安康

7、形状，与自然调和相处。 负离子氧吧100000个/ cm3 御湖城地处北回归线的森林环境之间，温度、湿度均在非常合宜的范围，靠本身的体温调理就可以坚持体温的恒定，不仅觉得温馨，而且精神形状好，思想矫捷。 无尘的水质也是优质“无尘生活的标杆之一，御湖城引进了目前国内最先进的“全密闭无负压供水设备，以全密闭构造的高度纯真平安保证，切具有节电50%90%的高节能全自动智能化运作，为每一位对生活具有高度安康、高质量要求的业主，每天源源供应干净并去用方便的无尘净化饮用水。适宜温度、湿度无尘净化饮用水 “无尘之城全新养生住宅体验工程价值点再梳理首席位置工程价值点再梳理私藏城央最稀缺的山水“无尘之城全新养生

8、住宅体验生态度假气氛浓重广州北首席养生度假领地度假领地尘嚣之外，生活深处工程定位养生工程定位 广州北 首席养生度假领地竞争对手分析Part 4竞品分布图6图 例12345智杰雅筑盛唐翰林国际新时代家园莱茵水岸名城御景绿洲从化区中心城区6海逸半岛花园623145项目概要所处区位从化城郊街向阳一路32号开发商广州市宏诚企业有限公司物业管理广州市家伟物业管理公司项目数据占地面积29757平方米建筑面积84948平方米综合容积率2.85绿化率30%物业类型小高层户型面积只剩166四房单位物业配套拥有20000方现代风情园林，内有大型水景喷泉、亲水广场、灯炮广场；景观大道、儿童游乐区、架空层休闲区、成熟

9、商业长廊等等 价格毛坯售价7000元/起，均价7500元/核心价值城市中央、生态享受、教育氛围浓厚。销售情况已售402套智杰雅筑 项目概要所处区位从化市街口街新村北路52-56号开发商广州市盛唐房地产开发有限公司物业管理广州盛唐物业管理公司项目数据占地面积15000平方米建筑面积40000平方米综合容积率2.50绿化率35%物业类型洋房 公寓户型面积128-151的三房至四房的压轴楼王单位物业配套游泳池、红酒窖、品茶馆、会所价格6300元/，毛坯核心价值诗意人居环境、人和景观诗性对话销售情况已售145套盛唐翰林国际 项目概要所处区位从化江浦街从城大道33号（从化汽车站正对面）开发商从化兴利房地

10、产开发有限公司物业管理广州市昌茂物业管理有限公司项目数据占地面积242289平方米建筑面积438446平方米综合容积率1.50 绿化率45.21% 物业类型洋房，别墅户型面积116的三房二厅单位。260的别墅，带车库和100-150的前后花园物业配套四大主题会所，大型健身室，5大主题公园价格均价6900元/，送1000元/简单装修，别墅毛坯均价14500元/核心价值流溪河畔、一河两岸山清水秀销售情况1000套莱茵水岸 项目概要所处区位从化江浦区从城大道与105国道交汇处，从化市汽车站旁开发商从化国泰天彤房地产有限公司物业管理从化国泰物业管理有限公司项目数据占地面积132000平方米建筑面积 5

11、60000平方米综合容积率3.60绿化率30.7%物业类型洋房、别墅户型面积在售108两房、120-145三房到四房物业配套1990的五星级会所，项目自身有22000多的商业配套，项目自身拥有1.4万教育用地，将拥有社区内部小学及幼儿园，拥有羽毛球场、篮球场与泳池等运动配套。价格毛坯均价6800元/，最低价仅5800元/起核心价值广州北60万平荣耀城邦销售情况已售258套名城御景绿洲 项目概要所处区位从化江埔街环市东路开发商广州从化兴业房地产开发有限公司 物业管理广州市尚城物业服务有限公司项目数据占地面积66600平方米建筑面积44930平方米综合容积率0.82绿化率32.50%物业类型洋房

12、别墅户型面积仅有120-147三房至四房两厅, 4套面积为258-316的联排别墅物业配套会所价格洋房均价7500元/起，别墅均价11000元/,毛坯交楼;核心价值与流溪河零距离的别墅项目，“离尘不离城”的现代都市健康生活销售情况124套海逸半岛花园 对比分析竞品情况对比表区域名称物业类型开发商报价户型开盘时间现推货量君源御湖城洋房、别墅毛坯售价6800元/，总价54万起78-100两房至三房N+1户型单位2011.1.26324套从化城区中心智杰雅筑 洋房毛坯售价7000元/起均价7500元/只剩166四房单位2011.1.826套盛唐翰林国际 洋房 公寓6300元/，毛坯128-151的三

13、房至四房的压轴楼王单位2011.11.5112套莱茵水岸 洋房，别墅均价6900元/，送1000元/简单装修，别墅毛坯均价14500元/116的三房二厅单位260的别墅2011.11.12114套名城御景绿洲 洋房 别墅毛坯均价6800元/最低价仅5800元/起在售108两房、120-145三房到四房2011.11.10572套海逸半岛花园 洋房，别墅洋房均价7500元/起别墅均价11000元/,毛坯交楼120-147三房至四房两厅, 4套面积为258-316的联排别墅2011.1.1855套城区内竞品工程以大户型产品为主，各竞品报价与本工程相差不大。对比分析竞品销售数据表区域 项目名称 开发

14、商 规划建筑面积 规划总户数 已批售数据 累计销售数据 已批未售数据 当前销售率 整体销售率 面积 套数 面积 套数 面积 套数 御湖城 君源置业 222984129612568612969447610073121028975%42%从化中心城区智杰雅筑 宏诚企业 84948428479574284387740240802691%52%盛唐翰林国际 盛唐房地产 4000025034479257181461451633311253%45%莱茵水岸 兴利房地产 4384462814144926111412693210001799411488%29%名城御景绿洲 国泰天彤 5600001000288

15、076830320242587461657211%6%海逸半岛花园 兴业房地产 449301794011717928311124118065570%63%合计 119212448955652402904255610199312819491164%37% 从各楼盘开盘至今的销售数据可知，从化中心城区内竞品除名城御景绿洲外，其他竞品销售率较高。虽本工程销售率排名前三，但现存货量为289套，数量较多。对比分析竞品销售数据表区域 楼盘名称 2012年入户政策前后价格对比 第一季度（13月） 第二季度（4月至今） 总价（元） 成交量（m2） 成交套数 均价（元/m2） 总价（元） 成交量（m2） 成交套

16、数 均价（元/m2） 御湖城 421967569676063254171540746245从化中心城区智杰雅筑 129260018427025- - - - 盛唐翰林国际 106422481836135796115836481962135905莱茵水岸 400842005800506911107204400153501306938名城御景绿洲 473788417443596366522085809348765818海逸半岛花园 409464541729819104442013018034 2021年第二季度全市乃至全国房地产市场成交量回暖，合理定价的工程二季度销售情况较理想，根本符合全市乃至全

17、国趋势。小结从化中心城区内竞品与本工程的产品差别较大。 竞品工程产品以100m2以上的大户型洋房及250m2以上的别墅为主; 本工程以78100m2的中小户型洋房为主。中心城区精品工程共享资源丰富，配套完善；本工程区位条件相对较差。区域内剩余货量较多，本工程占比较重，去货压力大。在全国房地产市场回暖及入户政策的影响下，合理定价成为了最为有效营销手段。发掘工程独特的价值点，实行行之有效的营销战略，促进尾货销售。价钱建议Part 5参考楼盘选择 档次相当本工程单位：御景绿洲莱茵水岸翰林国际 定位类似 区位相近 客户类似 选择市场近3个月销售情况较好的名城御景绿洲、莱茵水岸及盛唐翰林国际洋房产品进展

18、对比分析, 减去装修本钱，以毛坯成交价钱进展比较：本项目御景绿洲莱茵水岸翰林国际PXPaPbPc均价581859385905权重40%30%30%周边区位区位63545交通63445教育74556配套74566景观66454周边环境75666物业品质销售环境97896规划规模76777宣传包装75666户型设计1181089使用年限77666品牌形象发展品牌43333物业管理55454物业形象65565工程进度55555合计10076838583 均价 权重i均价iPx /Pi(i=ac) 5345元/建议工程洋房折后均价 52005400元/备注：详细定价需结合产品、营销节点运用市场比较法试

19、算得出的本工程折后均价价钱建议价钱建议精选特价单位，4字头引燃从化市场，吸引关注；工程现均价为6800元/，为降低前期购房客户的抗性，建议采用暗降方式折扣优惠+购房送车8-10万，可抵房款即一次性付款：面价9折车款按揭付款：面价96折车款营销推行战略Part 6尾货何以还要做营销推行货量货值大；入户政策不明朗，张望心情浓；预热市场，为别墅产品推行铺路；如何让“首席养生度假领地在御湖城每一个角落传送？现场包装建议工程现状：昭示性较差，缺乏必要的路牌指引及围墙包装；正处于全面施工阶段，建筑资料摆放混乱，客户体验感不强；工程园林尚未完成；建议：对工地围墙进展包装；于工程主干道两端设置灯旗；设置高质量

20、指示牌，添加小区装饰小品整顿施工工地；加快园林建立进度；宣传资料预备由于据现场了解，售楼部内的宣传资料除户型图外，根本上都是别墅的宣传资料，缺乏洋房相关宣传资料。设计制造洋房宣传资料，输出“广州北首席养生度假领地定位及洋房相关销售信息；根据定位及工程销售信息，制造工程特征小礼品扇子、水杯等； 客户发动战略阅历了2021年的热销，御湖城在2021年逐渐淡出客户视野2021年注定不平凡市场不明朗、尾货压力大、别墅产品即将面世是时候，将工程重新亮相别墅未动，洋房先行！客户发动战略 1：广州、从化户外派单时间地点6月第3周6月第4周7月第1周7月第2周7月第3周7月第4周本案国美电器天河正佳广场广州逸

21、泉国际酒店天河宏发广场侨宏花园度假村越秀以太广场家家福购物中心盛兴百货商店供销社购物中心美新店客户发动战略 2：短信营销选取广州效力最专业和数据库最强大的短信公司进展长期协作，以获得最强有力的数据支持；会对短信公司的发送数据和效果进展长期监测和比较，并以此促进短信公司的效力态度和程度，同时了解其数据特点；每周的短信发送习惯：选取2-4家，提供最全的数据供我们进展数天的挑选。本钱低；覆盖面广；节拍性强；客户发动战略 3：御湖城交楼体验及楼巴启动仪式目的：加强客户自信心，建立业主关系网络，深化价值 认同，扩展口碑传播，同时输出 工程二期即将出卖的信息。时间：7月上旬方式：加快工程及园林建立，设置业

22、主交楼体验区，让业主体验入住后的生活方式，另举行楼巴启动仪式，开设楼巴接送客户往返工程及从化市区。相关配合： 为了添加活动在区域内的影响力，加大客户拓展的力度 我司建议：1、凡报名参与本次活动的业主在工程二次购房均可享额外优惠；2、安排楼巴于从化市区及从化客运站进展接送效力；3、经过横幅、短信、海报等方式发布活动实时信息；4、凡报名参与活动的业主均可获得御湖城精巧礼品一份；5、建议于活动现场设置抽奖活动，奖品以家电为主；6、建议活动现场辅以其他小型活动，如马克杯制造等，同时提供点心饮料。客户发动战略 4：老带新优惠活动日期：6月8月方式：旧业主引见新业主成交，双方各送10年管理费。目的：充分运

23、用工程客户资源，延伸客户覆盖范围，扩展口碑传播。御湖城水果狂欢节 其他活动参考 1活动目的： 结合从化作为岭南水果重要产地的优势，以食得安康为主题，建立工程作为首席养生度假领地的产品笼统。活动细节：时间：7月14日全天活动内容：1、约请意向客户，旧业主及其朋友莅临销售中心，参与水果狂欢节，当天认购洋房的客户有特别优惠；2、狂欢节约请著名营养师对各种水果的养生效果进展讲解；3、活动当日会不延续供应各式水果沙律，胜利认购客户可参与“买房送家电的抽奖。御湖城战胜亚安康负离子讲座活动目的：与赛爱、赛路美两大负离子产品品牌协作，经过客源共享的方式促进成交，并深化养生度假领地的工程笼统。活动细节：时间：7

24、月28日活动内容：1、在销售中心举行赛爱负离子水机及赛路美负离子空气净化器的讲座，并现场测试御湖城水质及空气质量，与市区进展比对，凸显御湖城优越的居住环境；2、参与活动客户可获特别折扣优惠；3、活动当天将抽出5名侥幸客户，送出三台负离子水机及两台负离子空气进化器。 其他活动参考 2御湖城白水寨自驾游活动活动目的：向意向客户展现工程周边优越的旅游度假资源优势，与较权威的自驾游俱乐部协作举行两日一夜自驾游活动。活动细节：时间：8月25日-26日活动内容：1、以销售中心作为自驾游活动的起点，与汽车品牌协作设立车辆外展点，并对选购车辆或认购房产的客户进展交叉优惠；2、下午启程前往白水寨景区，爬山看瀑布

25、，之后前往南昆山住宿；3、以销售中心为自驾游活动终点，并抽取三名侥幸客户，赢取出国游大奖。 其他活动参考 3推盘战略Part 7总推货数量及畅销户型推盘战略 工程现推A栋、H1、H2、H3栋洋房，总共238套，主要产品为79-81M2两房和99-108M2的两房N+1户型。 工程主推的四栋洋房中，已售52套，主销79-81M2两房。主要是2021年1月1日前，从化购房入户，小户型更畅销。剩余货量分析工程A、H1、H2、H3四栋现余量总数为186套。其中，A栋73套、H1栋38套、H2栋33套和H3栋42套。A栋73套H1栋38套H2栋33套H3栋42套剩余户型配比洋房剩余户型以N+1户型为主，

26、其中以104方以上的户型居多，大面积单元将成为本次推货重点。房管局官方网站显示，工程近三个月成交3套，均为N+1户型。因此可以看出，受入户政策的影响，郊区的小面积洋房不再遭到青睐，N+1户型将是本次推货的亮点。产品：79-81m2两房和99-108m2两房N+1户型推售时间：6月下旬-8月推售套数：186套入市均价：5200-5400销售目的：开盘87%6月份下旬，由于产品重新包装上市，先以比先前较低的价钱试探市场，同时吸引客户的眼球；7月份，结合从化地域的特征，以回馈老客户及模拟收楼等一系列活动，引爆销售。8月份，延续上一个月的余热，清货。推盘时间建议首批：推出A栋和H3栋特价单位推售时段：

27、6月下旬和7月推售套数：70%，约130套入市均价：特价单位4字头起，均价5200元/销售目的：开盘80%首批推货销售时间较长，分两次特价单位推出，均为15套A栋小面积和15套H3栋N+1户型的组合。总价低和“老带新优惠是其特征。由于小面积滞销，用小面积单位做特价，总价低吸引眼球首批推货后期：H2、H3栋推售时间：8月推售套数：30%，约55套入市均价： 5400元/方销售目的：开盘70%首批推货处理一些难销户型，后期的推货压力相对减少。H2、H3栋和部分A栋的单元朝向和景观相对较好，可以适当提高均价。后期推货还为别墅的推出起到宣传的作用。后期推货6月下旬7月8月首批：推出A栋和H3栋30%：56套后期：推出H2、H3栋和部分A栋优质单位销售进度40%：74套总销售进度186套27%：50套63%：117套87%：162套30%：56套阶段目的90%：50套90%：67套80%：45套开售安排 别墅宣传蓄客中原地产优势Part 8全方位、立体式的中原客户资源为“君源御湖城工程的客户积累加持护航10万豪宅来访及成交业主资源30万中原会会员公司成立“中原会员广州中原正在代理的珊瑚天峰、“新