绿茵山庄项目定位报告

1、绿茵山庄项目定位报告第一章 项目定位原则原则一：源于市场项目定位来源于对市场尤其是区域性市场的把握与分析，市场调确是项目定位的基础和依据，前期，受贵公司的委托，我司对樟木头、常平、清溪、塘厦、凤岗、莞城以及深圳片区进行了市调，并完成了市调报告的撰写，对片区的房地产市场有了全面深入的了解，并对市场进行了深入的分析，此次定位报告是基于前期市场调查的基础上，结合项目地块的实际而提出的，充分做到尊重客观事实、尊重客观市场。原则二：源于客户客户是房地产开发经营的根本，离开了客户，就放弃了根本。本次定位是基于中原多年来东莞本地的操盘经验，以及对东莞置业客户的深度把握，结合本次市调，确定本项目的核心客户群，

2、然后依据客户群的需求特征，确定产品定位。原则三：源于未来市场竞争房地产项目开发时间跨度长，产品定型后，可调整的空间小，可调性差，因此，对未来市场准确分析与把控对本项目成败至关重要，本次定位是充分分析了东莞市尤其是樟木头本镇房地产市场竞争格局、未来整体发展趋势研判后作出的，是基于未来市场竞争的定位，具有较强的超前性和前瞻性。第二章：项目分析项目区位分析樟木头区位分析 项目区位分析交通分析外部交通内部交通项目地形分析项目地势地貌分析地块呈类椭圆形，地块上大部分被绿地覆盖，有少量长龄荔枝树生长其间，可做未来小区建设的园林绿化；地块有小幅高差，坡地地形，疏林缓坡，地块干净，但有利于高低错落、层次感强的

3、单体设计。项目四至分析项目经济指标分析总用地面积：建筑容积率：总建筑面积：m2凯悦酒店建筑密度：& %建筑层数：& 11层建筑高度：& 45m绿地率： %建筑物退缩用地红线：按上述指标要求:满足最大建筑密度的基底面积为：m2*%= m2满足最高层数 最多栋数的基底面积为：m2 /11= m2基底面积可调整区间为：m2 - m2如果按最大建筑密度算，小区内平均层数为：rf / 1rf =层项目景观面分析项目外在价值点分析区位价值点特点：多中心聚焦（众星捧月）?樟木头位于东莞行政区划东部城镇中心区?樟木头列属于东莞政府规划的未来中心城镇?项目位于樟木头镇的规划新区?项目在樟木头镇城市定位中处于政府

4、07年重点打造工程，纯粹的规划高尚居住片区?项目生态景观资源丰富自然环境价值点特点：天人合一?樟木头郁郁葱葱的林场?天然水库?坡地地形，景观层次感强?亚热带海洋性气候，冬无严寒，夏无酷暑，年、日温差小，适宜人居人文环境价值点特点： 聚变效应，工作生活理想国环境宜人，自净能力强，健康指数高? 建筑群“三低一高”(低密度、低覆盖率、低层高、高绿化率)，特色突出，与环境高度融合，再现坡地风情人居情怀?香港人士聚集：“小香港”之称?金融聚集?新城区的科学，执行严格，工作、生活、休闲相对独立，相互干扰少交通道网价值点特点：道网发达，通便天下?项目临樟木头大道，出行便利?樟木头镇区为东莞东部的交通枢纽位置

5、?便捷的广深快速列车、直通香港火车，铁路交通发达项目SWOT分析项目优势分析东莞人对樟木头认知度高项目地块内外景观资源丰富，均好性强，在规划布局时，对朝向影响小项目劣势分析项目机会分析项目威胁分析项目SWOT小结及对策第三章：项目属性定位片区属性分析东莞东部交通枢纽东莞市规划发展卫星城镇现代化卫星城镇，区域城市化的窗口宜居、宜旅、宜商的 生态城景观资源丰富的生态住区一个新兴纯粹高尚住宅开发区域项目地块属性分析商住用地地块地形较为复杂，坡地地形，背靠山体，充分考虑自然和谐统一，利用地形特点，打造高端生态产品。地块远离城市喧闹，其“藏”、“幽”、“自然”、“生态”、“健康”为项目特有气质,其高贵血

6、统自然天成。占地万疔，总建筑面积：万疔，建筑密度：&30%,建筑层数：& 11层项目地块较大，整体规划考虑，建筑体以11层（含11层）的小高层及多层为主。发展商属性分析经营范围：以房地产开发为主，涉及建筑施工、物业经营、物业管理、等多个行业其开发的樟木头绿茵豪庭项目为樟木头最高端项目，已经在樟木头形成良好的项目口碑，无论认知度、声誉度、客户的满意度都非常良好，本项目的开发发展商良好的项目品牌可充分利用。项目整体属性定位片区属性：规划新区，纯粹高尚居住区地块属性：26万平米坡地森林自然生态发展商属性：具有强大开发实力和丰富开发经验的发展商，樟木头知名度高综合上述:本项目属性定位为：26万平方米纯

7、粹自然生态森林居住区一一诠释：26万平米：指社区总体规模纯粹：纯正高尚血统，强调未来居住空间，突出项目优势自然生态森林：指植被、绿化率、景观、空气负离子指数，及项目自身今后将要打造的生态环境理念第四章：项目客户定位客户定位中原结合樟木头及周边镇区的房地产市场现状和人口结构发展趋势，进行综合分析，确保为项目进行精准的客户定位。本项目潜在客户分布及构成从近年来购房人群整体区域构成来看上表可以看到，本省居民在整体比例上基本上是保持了一个较为稳定比例，即广东省或东莞本地居民是东莞市房地产市场主要的购房群体。随着东莞市城市化水平的提高以及居住环境的改善，外来人员购房的比例稳步增长；境外人士置业的比例 2

8、003年受SARS影响，外销市场大幅下滑， 但2005年以来,内地房地产市场整体发展向好，同时受人民币升值的影响，境外客户购房的比例仍然占据一定重要比例，境外人士也是东莞一个不可忽视置业群体。从樟木头购房人群职业构成来看楼盘规模推货量主力户型主力客户构成绿茵蒙庭占地约1万m2三期325套三房：144套 ()二房：144套 ()香港人30%台湾人40%内地人15%外企高管15%御景花园占地117万m2408套三房61 itf香港人95%Z上碧河花园占地万m2约500套二房m2三房香港人45%企业高管30%内地25%雅翠花园-四期480套二房：70 m2三房：m2外来经商：70% 香港人：25%

9、企业高管：5%帝雍园占地 138012 m2三期194套独立别墅 联排别墅 小高层企业主40%外籍人士 30%政府公务员30%怡安豪庭338套小高层香港人40%本地人投资30%周边经营户30%中惠香樟绿洲占地万m25000 套多层、小高层本地人30%政府公务员20% 私企业主20% 企业高管20% 深圳客户10%从客户职业构成来说， 本地人、政府公务员及个体经营户是本区域范围内客户的重要来源，同时由于樟木头的历史传统，香港客户仍然是重要的组成部分，随着企业成长,内地人士的财富积累，企业白领和高级技工也是本区域范围内客户的重要来源之一。从深访客户的分析结果来看选择的物业面积与从事的行业的交叉分析

10、您的职业购买洋房的面积是多大？40-50平米51-60平米61-70平米71-80平米81-90平米91-110平米111-120平米121-130平米131-140平米141-160平米161-180平米181-200平米公务001001211000员.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%私营110010222300企业%.0%.0%.0%.0%.0%主%.0%.0%.0%.0%.0%个体000002000020工商.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%户.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%企业001

11、038115131管理.0%.0%.0%人员.0%.0%.0%自由210222440010职业%.0%.0%.0%.0%者%.0%.0%.0%.0%教师/000002000000医生/.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%律师.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%专业000042000000技术.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%员.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%香港002533020000人.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%从职业与选择

12、的物业面积来看，政府公务员选择 90 140 平米比例最高 ;私营企业主选择110 160 平米，个体公商户选择 90110 和 160 180 平米；企业管理人员选择 90 一110平米和130 140平米；自由职业者（本地人）110 130 平米； 教师、医生选择 90110 平米；专业技术人员选择80 110 平米；香港人选择 70110 平米；随着香港客户比列的减少及本地人、深圳人的加入其客户构成的变化带来需求户型面 积的变化，其发展趋势是面积有所放大。从户籍分析来看，东莞本地的消费群的购买力最强，这部分人的需求更多的是大面积的户型，选择120 平方米以上的比例最高；从以上对市场分析的

13、总结并结合消费者拦截访问的调查结果，得出以下针对于本项目的客户定位：客户的区域构成：以樟木头、清溪、塘厦、深圳、香港为重点区域；以黄江和常平 等周边镇区为次重点区域；其它区域为辅助区域主要客户职业构成：香港人、东莞原始居民、公务员、企业主、企事业单位中高级职员、工厂高级管理人员及高级技工及深圳人等客户的户籍构成：东莞本地人将是本项目的主力购房群体，预计将占到五成以上；外省人及广东（非莞籍）人也将是不容忽视的群体，预计占二成左 右；其它人群（主要为港台、深圳人及境外人士）预计占三成左右。4.2.1主力客户类型定位第一类：本地私营企业主基本特征： 这批客户拥有自己的产业,如酒楼、歌舞厅、娱乐中心、

14、商场、街铺和工厂等生意人为主，购买能力较强，年龄在 30-45岁左右。文化水平较低，置业喜欢张扬，倾向于豪宅。决定果断，只要是看重的物业就会购买，对价格并不是太关注。置业需求：私营企业主客户的经济实力较为雄厚,在装修上会花费较大，所以比较倾向于毛坏房的交楼标准，不会选择带有一定装修的房子，或装修套餐。此类客户中大部分没有受到良好的教育，故寄希望于下一代，所以对物业的教育配套要求强烈，一所好的幼儿园、小学、中学通常会成为决定其是否购买的重要因素。同时，这部分客户笃信风水，要求厅、房方正、实用，对玄关等关乎风水的细部处理也较为关注，并且要求 有较好的通风及采光。置业心理： 主要目的是改善居住环境,

15、满足虚荣、攀比心理，并有部分投资倾向。户型选择： 主要以大户型为主,通常会选择别墅、类别墅 产品。这部分客户的投资意识也比较强，也有为其属下的高级职员提供居所的需求，而购买一些二房、三房的单位。第二类：政府高级公务员基本特征：这批人的除正常的工薪收入外,工薪外收入很高。这部分人有很强的购买能力，大部分是二次置业，这批人具有较高的文化水准及丰富的社会经验，对周边大环境及社区小环境都较为关注，在购房时考虑范围及深度较大。属于既理智又挑剔的置业者，这对售楼人员服务质量要求将 提 iWj。置业需求： 此类客户中大部分的子女处于小学、中学的年龄段，经济上亦属于爬坡阶段，对购置房产较为谨慎。所以购房时对小

16、学、中学的配套较为重视，既要求有较高的师资力量，又要求方便子女上学。对景观要求较高，希望有景观优美的园林、或者片区内的景观。因现有住房户型较差，故置业时对户型的各功能分区、面积尺寸、实用率等经济指标较关注。置业心理：主要目的是改善居住环境,选择与自己身份、地位相匹配的物业。其次是为子女选择良好的学习环境。户型选择：主要以中大户型为主，通常会选择 别墅、复式、四房以上 大户型为主。第三类：本地土着基本特征： 这部分客户多为当地农民,多靠小生意和出租农民房营生，生活条件富裕，经济实力雄厚，具有较强的购买力。这类人购房的目的是为了改善居住环境，大多将原有的农民房出租。居民文化水平普遍偏低，接受信息的

17、渠道较为狭窄，购房信息大多来源于周边路牌、广告牌及亲友间的相互转告。同时会出现跟风购房的现象。选择供款方式。由于有较强的经济实力，而且他们不喜欢付较多的利息，很大一部份选择“一次性付款”或“较低成数较短年限按揭”的付款方式，但对价格问题较为关注。置业需求： 由于自身原居住环境（卫生、园林、绿化）方面较缺乏，所以在选择购房时对园林及绿化方面的要求较高。有基本的配套设施要求，包括：便利购物商场、医疗服务、教育设施等等。置业心理： 主要目的是改善现有的居住环境，从而提升自己的身份及地位，所以对于知名度较高的豪宅有一定的向往，但如在现住所附近遇有投资回报率较高的物业，也会考虑购买。户型选择：在户型选择

18、方面多数以选择 大面积的三房或四房为主,而且会倾向于购买一套以上物业，方便几代同住。此外，这部分客户也会考虑为其成年的子女购房用房，多以三房为主。第四类：港、台、外籍人士工厂主阶层（外销本土化）基本特征： 这批人拥有自己的产业,财力雄厚。作为有产业阶层，他们从各地来樟木头办厂多年，对樟木头已有了感情，加之近年来国际局势包括台海局势存在着动荡的因素，国际整体经济环境低迷不前，而国际政治局势稳定，经常保持稳定增长，给这批人带来诸多的商机，加上各种其他因素的作用，有了在这块奋斗多年的热土安家的想法。置业需求：在整体建筑外型、楼盘知名度、发展商品牌等多方面都有较高要求，相比较而言，更看重的是物业的综合

19、素质及附加值。对物业显示住户身份的公共部分要求高，如：花园大门广场、进户大堂、电梯厅堂等的装修都喜欢有较堂皇的感觉。此类阶层很注重生活质量，属于享乐阶层，需要保姆打理家务，所以有对保姆房要求。并且要求主人房能宽大舒适，有独立的洗手间、书房，舒适的同时，也要能彰显其尊贵身份。希望户型有一定的可调整性，方便两套打通或随意在室内间隔。通常会选择景观最佳、楼层最高、面积最大的单位。配套设施在要求齐全的同时，较注重其档次，最好能以其招待此类客户的贵宾，而且对于服务质量要求高。此类客户对子女教育成长要求也很高，所以对子女能进名牌学府，吸收高质素教育有较强要求，对教育配套要求较高。此部分客户一般来说都有私家

20、车辆，要求有足够的停车位。并且要求楼盘周边道路畅通发达。置业心理： 主要目的是改善居住环境,彰显自己高高在上的身份与地位，少量有选择小户型以投资。户型选择： 主要以大户型为主,通常会选择大三房以上单位，侧重于160平方米以上的户型。此外,这批客户会选择一些小二房或小三房的单位用于投资或者提供给其工厂的技术人员或中层管理人员作为员工宿舍。第五类：深圳客户 基本特征： 来往与莞深客户,主要用于投资，深圳房价的高起，樟木头价格相对低下，同时樟木头产品的多元化升级，物管水平的提高，吸引深圳客户的投资。他们属于手里掌握的资金充裕，对选择的户型多会大面积及情景洋房。他们对价格的敏感度不高。接受新的创新产品

21、。置业需求：在整体建筑外型、楼盘知名度、发展商品牌等多方面都有较高要求，相比较而言，更看重的是物业的综合素质及附加值。他们对物管的要求较高。他们会关注交通是否便利。置业心理：主要目的投资,作为增长财富的一种手段。户型选择：主要以大户型为主，通常会选择别墅、类别墅、大面积洋房产品，侧重于160平方米以上的户型。第六类：普通香港客户基本特征： 大量养老、内地婚姻、度假、投资、工作型的香港人士，此部分人士娱乐性高，财富并不高，喜欢来樟木头是樟木头“小香港”的历史渊源。置业需求：在整体建筑外型、楼盘知名度、发展商品牌等多方面都有较高要求，相比较而言，更看重的是物业的综合素质及附加值。他们对物管的要求较

22、高。他们会关注交通是否便利。户型选择：主要以中小户型为主,通常会选择二房、小三房，侧重于80 110平方米以内的户型。本项目主要目标客户共性分析.背景特征：A、年龄层次：多数年龄在26-45岁之间；B、家庭结构：多为2-4人，有些家庭孩子已比较大，需要相对独立的个人空间；C、收入状况：属于高收入群体，家庭年收入20万元以上，有较强的支付首期能 力；E、消费水平：是一些高档商品的拥有者和消费对象，比如拥有高档表、高档服 装或皮鞋等；F、购买动机：改善居住条件，提高生活质量，注重项目未来的升值潜力，在满足居住的同时兼顾投资价值.购房时可能考虑相关问题：A、注重楼盘品质，住宅设计本身应具有现代居住概

23、念，建筑风格及色彩符合目标客户的审美情趣，有较完善的社区生活配套；B、注重各个房间的多种功能，对户型的创新要求较高；C、注重子女教育，希望孩子能得接受好的教育；口 希望有相对个人化齐全高档实用且能体现身份的会所；E、希望社区空气清新、环境良好，有大面积的园林景观；F、希望小区有良好的服务，一定要保证社区的安全性；G、要求开发商有比较强的专业素质，对项目前景看好，对发展商有信心。第五章：项目产品定位项目物业类型定位根据客户定位，结合项目地块限高，通过基底面积与容积率的测算，对物业 类型定位做如下研判：考虑到整体物业档次的提升，及楼盘高端形象的建议，以及市调结果显示的目标客户的偏好，同时考虑90/

24、70的国家限制性条件，中原建议：具体组合如下：少部分商业：约9000疔，物业形态：特色商业街区，属于小区配套型商业。住宅：约万行其中：独立别墅（有双拼别墅组合而成）：约万疔双拼别量：约万疔多层电梯洋房：约万疔普通小高层洋房：约 13 万疔户型面积配比定位本项目规划区位好、发展潜景好、周边环境好、升值潜力大，考虑不同人群的需求，建议做一个集自住、投资、度假于一体的复合性项目户型面积配比建议如下：户型建筑面积区 间（itf）平均单 套建筑 面积预测套 数面积数面积比单套总 价控制 （万）(ffl2)独立别墅五房-六房300-350330103%495双拼别墅五房-六房220-280250178%2

25、50小高层二房65-7570447%42小三房85-8988208%44三房100-120120239%60大三房120-13013020126104%65四房/五房140-16015516826104%130520%0多层电梯 洋房四房150-160150157%105五房160-18017011519578%119%商业%合计1816261040%定位说明:上表未考虑公建面积，面积比为定位值，其他为测定值（具体由规划设计根据）考虑到90/70因素，本项目别墅为占 30%比例，其他洋房面积超过 90平米的产品均通过产品创新组合而成。由于受政策不能做独立别墅产品，而本项目定位之独立别墅均通过双

26、拼别墅组合创新而成。5.本项目定位之多层电梯洋房，满足本地客户的同时，对深圳客户有较强的吸引力，均为复式产品。定比例的二房、小三房产品主要针对香港人及部分企业白领人士商业为小区配套型特色商业街区第六章：项目形象定位片区认知度分析（与其他高档住宅片区的区别）片区松山湖水濂湖横岗水库黄旗山代表楼盘松山湖1号 锦绣山河国际公馆 御花苑 东骏豪苑 森林湖海逸豪庭 湖景1号 加州阳光 观山碧水新世纪豪园 愉景花园 旗峰天下 峰景高尔夫 新世界花园主力产品别墅（独栋、联排）+洋房以洋房为主，独 立、叠加、联排为 补充独立+小高层洋房以独立为主，辅以 洋房、联排片区认知科技共山水一色世界工厂国际生活品味格调

27、东莞规划的生态居住区新兴豪宅片区，现 代高贵生活山水生活住区， 富商领域传统豪宅片区，拥有稀缺自然资源和良好的人义环境传统豪宅成熟片区，富贵生活项目形象定位定位原则：. 与南城区城市规划定位相结合.与樟木头人群质素构成相结合. 与片区自然环境功能相结合.与项目独有特点相结合项目整体形象一： 纯粹.生态.别堂，-英伦城邦，庄院生活“纯粹”：纯粹的居住区，未来规划居住新区，体现项目周边规划，体现居住人群质素“生态”：1、指项目的自然生态之 绿色环境；2、也指项目外围的国际人文环境+自身打造的内部规划环境“别墅”：项目高端占位，提升项目形象，揭示项目产品本质。“英伦城邦”：体现项目纯正血统，英伦风情

28、。“庄院生活”：展示生活方式的高贵、纯正、风情、豪华、奢侈项目整体形象二：城市山庄，绿茵生活项目案名推介绿茵山庄发展商已在市场上导入此项目名称，已经有一定的市场口碑及市场热度延续发展商在樟木头市场上打造的绿茵品牌此项目名切合项目形象特色，能完美演绎项目核心优势第八章：价格定位定价方法选取本项目价格定位主要是根据项目周边可比项目及相关档次楼盘价格并结合本项目的具体情况，运用“市场比较法”来作出价格定位。同时根据我们对目标客户的判断，通过使用“目标需求定价法”来进行反推，由此得出对本项目的价格定位判断。在市场比较法的运用上，考虑到东莞中高端客户购房的区域特点不明显，所以在类比项目的选择上既 考虑同

29、区同质项目，也考虑了市区内不同区位但物业档次相当的项目进行比较分析。定价因子确定根据物业的普遍特性，我们结合本项目周边及相关档次住宅物业的实际情况，对影响住宅物业价值实现的若干要素进行归纳总结。区 位：项目所处的地理区位以及行政区位（包括土地地价），这是商品房房价的主要构成 部分，在项目开发中起主导作用；周边环境：项目所处位置的周边自然环境及人文环境；规 模：项目总占地以及建筑密度、建筑形态、布局等；景 观：小区内园林风格、绿化程度、景观特色等；周边生活配套： 包括购物、学校、医疗等的便捷度；小区配套：会所功能、公共休闲、活动场所等；户型结构：产品特点、外形特征、美观程度、实用程度等；物业管理

30、：品牌知名度、专业的管理模式、服务态度及服务内容等；发 展商：发展商的自身实力及社会认同度；投资潜力：本项目及片区未来升值潜力。以上是判断住宅物业价值的 10个项目基本要素，但不容忽视的是，整体市场的供求状况、竞争楼盘的建设和推广策略、政府有关政策的制定、国家以及地区经济发展水平的变化，都是影响住宅物业价值实现的重要前提要素。考虑到项目的实际情况，有些比较因素因为项目的施工进度的影响，特征无法表现，我们从 中筛选一些因素作为本项目的比较因素。项目类楼盘价格修正系数分析如下：项目与可比实例的分值比较因素/项目名称御花苑愉景花园聚星岛二期中信凯旋城本项目成交均彳/b （元/ m2）PA=8500P

31、B=5300PC=6500PD=6000PX区 位25%887周边环境12%8879规 模8%88景 观12%8889周边生活配套10%7888小区配套8%8户型结构8%979物业管理7%88发展商5%8888升值潜力5%78修正系数100%修正后各楼盘均价Pi （人民币）Pi =（Q本/Q比较盘权数）x比较盘均价（注：Pi为按揭实收均价）P1 =X 8500=P2 =X 5300=P3 =X 6500=P4 =X 6000=各楼盘权重取值为WiW1= 15%, W2=20%, W3=35%, W4=30%,PX= E PiWi =P1 W1+ P2，W2+P3 W3+ P4，W4 =兀 /

32、次。上述四个项目发售时间在 2006年上半年，都具有较好的参考性，按科学的计算方法，本项目的均价在： 元 / itf。如考虑时间价值性，加之考虑本项目在产品上的进一步合理性和发展商品牌来看，如本项目在2007年中旬上市，土价应为：6500元/项目销售计划建议本项目采用一次性全部开发，理由如下:项目总建筑面积为万平方米，体量相对不大，可以一次开发项目层数不大于10层，项目以多层为主，使得项目以较快的工程进度实现项目全部开发。一次性开发对项目销售整体有利，体现短、平、快的特征。假设前期筹备工作在 2006年10月份之前完成，开始进场建设施工。推算2007年6月份主体工程全面封顶,时间销售进度销售率

33、累计销售 率2006年10月 2007年3月前期工程、销售准备一一2007年4月6月样板房、销售大堂装修、 办理预售许可证一一2007年7月8月发售初期20%30%50%2007年9月-12月强销期2007年1月-2008年5月持续销售30%80%2008年5月以后尾盘销售15%95%2007年7月份开始正式销售，至正式销售开始，在 2008年5月进入尾盘期，销售周期推算为一年第九部分项目经济收益分析9.1.1收益测算前提假设项目计容建筑面积为109627.2平方米，可售面积为109100平方米（占99%）;其中住宅总建面为101600100 %计；其中商业总建面为7500平方米，住宅部分按照

34、 6500元/平方米的核心均价销售，最终完成销售率100%计；车位数还未确定，暂不平方米，商业部分按照10000元/平方米的核心均价销售，最终完成销售率计入可售面积9.1.2收入测算收入估算:万平方米X 6500元/平方米X 100%= 万元万平方米X 10000元/平方米X 100%= 万元总销售收入：73540万元（计划100%物业销售率）关于成本估算两点说明：关于地价根据本区域及周边区域土地成交价格情况，理应按目前市场价格对土地进行估算。推定本项目土地价格为 元/ 4 ,折现楼面地价为2098元/ 4 ,以此作为估算的依据。关于建筑成本按照规划设计方案所确定的产品来考虑建筑取费，但是由于

35、指标暂时无法细化，因此本次估算也是根据市场行情作出的初步判断，对建筑取费方面，以偏于谨慎为原则序号成本项目计算公式单方造价 （元/ m2）面积（H）投资金额 （力兀）一土地费用C12098230001厂拆迁费用002土地出让金20983土地开发费004建设配套费00二建安费C2154015401土方及桩基础752土建主体工程8303安装工程315水电安装85空调工程通讯及智能系统125电梯70消防35玻璃幕墙4小区道路、管网、50电缆铺设5室外配套806地下室费用190三前期工程费C3r前期规划、设计费按建安费用的3%计算研究、咨询费用按建安费用的计算地质、勘察费按建安费用的计算筹建等其它费用

36、按建安费用的计算四基础设施费C41751:道路工程45 元/ m22室外排污排水工程38 元/ m23绿化工程5 元 / itf4供电工程65 元 / itf5供水工程15 元 / itf6电信工程7 元 / itf五园林工程C5按60%勺绿化覆盖率180开发成本合计六期间费用C61管理费用一至五项之和的 3%2财务费用按资本金率35林算,贷款额度为开发成本的 50%,贷 款年限为二年3销售费用销售收入的3%七开发期税费C7建安费用的3%八:不可预见费C8二至六项之和的 6%项目总投资税务构成营业税基本税率为企业所得税的征收有两种方式，一种是查征，企业所得额的33%实征，一种是预征， 一般按照

37、企业上次所交税款的四分之一进行预交，在实际征收时按销售额的12%征收33% 的税率测算。本项目以第二种方式测算所得税构成土地增值税按照“中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则”测算项目盈利点分析核心财务指标及参考指标项目指标值计算式说明核心指标：2、项目利润率34%项目利润/总投资额3、投资净利率%项目净利润/总投资额参专拒1标：1、单位面积项目利润（元 / 平方米）1618项目利润/销售面积可售面积为 109100 m22、单位面积净利（元/平方 米）1554项目净利润/销售回 积可售面积为 109100 m23、地价支付贴现比率一各期支付地价现值之 和/地价总额贴现率为10%项目盈亏平衡

38、点分析盈亏平衡点是指项目投资开发利润为零时的销售率，针对本项目是指当总销售收入等 于总投资时，其开发利润为零。当销售率达到100%时的，项目价格盈亏平衡点确定计算公式：项目总投资=项目总收益开发成本+期间费用+开发期税费+不可预见费=销售收入C1+C2+C3+C4+C5+C6+C7=P*S+PS*3%+ PS*3%）*6%P=元 / itf当销售价格为报告所定价格时，项目达到盈亏平衡点的销售率：项目的盈亏平衡点=74%- （ （ +） ） X （ 73%-74% ） = %。可知项目只要销售%寸其项目 开发利润为零。序号销售率总投资（万元）总收入（万 元）税前利润（万元）税后利润（万元）税前利

39、润率（%）税发利润率后（%）6%7%8%55155%9%58832%10%62509%11%66186%12%69863%13%73540%项目敏感性分析从影响项目投资利润的几个因素出发，分析几个因素的变化对投资开发利润的影响敏 感度，从而确定在开发过程在应该着重的几个因素。影响项目投资利润变化的主要几个因 素有：建筑成本，销售价格。9.3.1建筑成本【建筑成本上升io%】序 号成本项目计算公式单方造价（元/m）面积（H）投资金额 （万元）一土地费用209823000二建安费1694三前期工程费四基础设施费175五园林工程按60%勺绿化覆盖率180开发成本合计六期间费用七开发期税费建安费用的3

40、%0八不可预见费二至六项之和的 6%项目总投资销售收入敏感变动如下：销售收入（力兀）销售税金（万兀）投资利润（万兀）税前毛利润率（%）29%所得税（力兀）税后净利润（力兀）税后投资净利润率（%）%【建筑成本下降10%】序 号成本项目计算公式单方造价（元/m）面积（H）投资金额 （万元）一土地费用209823000二建安费1386三前期工程费四基础设施费175五园林工程按60%的绿化覆盖率180开发成本合计六期间费用七开发期税费建安费用的3%0八不可预见费二至六项之和的 6%项目总投资销售收入敏感变动如下：销售收入（万元）销售税金（万元）投资利润（万元）税前毛利润率（%40%所得税（万元）税后净

41、利润（万元）税后投资净利润率（%9.3.2销售价格【销售价格上升300元/ itf ,即6800元/ itf】序 号成本项目计算公式单方造价（元/m）面积（H）投资金额 （万元）一土地费用209823000二建安费15401540三前期工程费四基础设施费175五园林工程按60%的绿化覆盖率180开发成本合计六期间费用七开发期税费建安费用的3%0八不可预见费二至六项之和的 6%项目总投资销售收入敏感变动如下：销售收入（万元）销售税金（万元）投资利润（万元）税前毛利润率（%所得税（万元）税后净利润（万元）税后投资净利润率（%【销售价格下降300元/ itf ,即6200元/ itf】序 号成本项目

42、计算公式单方造价（元/m）面积（H）投资金额 （万元）一土地费用209823000二建安费15401540三前期工程费四基础设施费175五园林工程按60%的绿化覆盖率180开发成本合计六期间费用七开发期税费建安费用的3%0八不可预见费二至六项之和的 6%项目总投资销售收入敏感变动如下：销售收入（万元）销售税金（万元）投资利润（万元）税前毛利润率（%所得税（万元）税后净利润（万元）税后投资净利润率（%对上述分析汇总：项目变化幅度开发利润率税前变化大小（%）税后变化大小（）建筑成本10%29%-10%40%销售价格（士 %勺 变动）+300 元/ m2%-300 元/ m2%C、敏感性分析图税后开

43、发利润F60 ;造价40售价20固定值变动I 111-10-50510从上表分析来看，造价与销售价格的变动对项目投资利润率都有较大的 影响，但销售价格士 %勺税后净利率变动值接近于建安成本士10%争利率变动值，这正反映了本项目对销售售价的敏感度更高于造价。所以在开发过程中如何控制造价以及在销售过程中如何合理调控价格，才是开发利润最大化的保障。第十部分项目政策性风险分析经济风险东莞经济实力较强、人均可支配收入逐年增长。收入水平在全省中居第二位，位次与2003年同期保持不变；消费水平居全省首位，位次比 2003年同期提升2位。东 莞市现经济正处于上升时期，但居民消费支出是否用于房地产行业具有不确定

44、性。在银根吃紧的情况下，本项目融资需要多元化，这也使得本项目不得不面临资金风险。市场风险基于对现有东莞房地产市场的分析，对未来项目销售价格、销售情况存在预测风险。消费群体对产品的认知风险，主要是指项目产品的设计理念、项目的规划及产品定 位的认同等方面。由于市民购房的需求在不断变化，今年流行的户型和建筑风格，明年有可能过时了。 所以项目的设计要具有前瞻性，户型设计讲求适度超前。本项目处于房地产开发新区，在本项目之前善无同类型、同档次、同规模的产品面市销售，对于本项目来说必然存在一定的风险。政策风险至去年“国八条”政策出台以来，政府出台了一系列政策来规范房地产市场的发展， 这次“国六条”的出台，更

45、是体现了政府干预房地产行业，控制房地产价格上涨强硬的 政策手段。2006年5月，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银 行、税务总局、统计局、银监会出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见， 继去年“国八条”之后，被人们称为“国六条”。意见具有较大影响力的五条细则如下：1、明确新建住房结构比例自2006年6月1日起, 凡新审批、新开工的商品住房建设, 套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以 上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求 进行套型调整。2、调整住房转让环节营业税从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收 入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易