【定位】商业广场定位营销报告课件

1、三水健力宝项目整体定位方案事业四部 2017年4月CONTENTS PART 2 项目住宅客户定位分析 PART 1 可研性报告回顾谋局定调 PART 4 项目整体形象定位进阶 PART 3 商业市场分析定位破局项目可研性报告回顾Part one城市背景理解广佛同城带动佛山经济上行，接近准一线城市水平佛山，广佛同城经济圈，省内经济发展处领先地位佛山整体经济上行，城市格局提升，接近准一线城市水平；城市背景理解三水经济同步稳增，消费力增强，联通广佛更便捷三水区域经济同步稳增，消费力增强，未来可持续发展水平提高；广佛同城多项规划深化落实，三水片区坐享红利；土地市场发展三水区域库存量充足，知名品牌相继

2、涌入，市场竞争加剧佛山土地市场供不应求，多个外来品牌开发商首进佛山；优质地块遭哄抢，地王频出，楼价上溢有张力；三水地价上扬，后续高房价有支撑；三水未入市地块主要集中在北江新城片区，形成竞争；政策走势广佛限购政策接连加码，三水非限区域且价格洼地，坐享红利广州限购政策严厉佛山限购区政策加码非限购区避开政府调控未来非限购市场客户溢出效应愈加明显，一二级市场均迎来红利项目区位分析项目地处三水城央中心，配套资源环绕，区位价值凸显区位：政文组团核心，商业板块中心地段；交通：周边道路通达城市主干道及广佛肇清四地高速，交通便利；资源：一河三公园生态环绕；配套：商业配套集中，学区资源突出，周边名校环绕；项目SW

3、OT分析44地块：城央中心的中大型商住综合体项目 9地块：一线江景的中高端住宅居住区城央核心水岸及生态资源优势配套齐全名校环绕三水住宅市场分析三水非限，住宅需求量大，推动量价齐升非限区域，价格洼地，价值凸显2016年三水市场积极去库存，实现量价齐升；预测2017上半年三水住宅推售货量大，消化周期延长；三水市场刚需户型消化力强、刚改户型具一定的潜力；大面积消化能力较弱；主要竞品集中在北江新城和三水新城；预测2017上半年三水住宅推售货量大，竞争剧烈；三水市场产品刚需为主，各版块集中推货，竞争剧烈三水住宅市场分析三水公寓市场分析三水公寓以投资型为主导，小面积产品去化快去化情况较好，存量细，成交均价

4、逐步攀升，市场需要新项目进行补充公寓分布以新城区域与北江片区为主；以30-50方小面积产品为主；三水公寓市场分析公寓产品存量少，未来供应以类住宅公寓为主，且数量不多市场公寓项目多为尾盘或售罄，在售项目均价为7800-8500元/；未来供应量较少，主要以类住宅公寓为主；写字楼市场处起步阶段，供大于求佛山写字楼供求失衡，大量库存难以消化；三水写字楼市场处于起步发展阶段，档次、租金水平相对较低；市场供求有所增加，成交均价约8000元/ ；市场对于高端写字楼市场的需求量不大；三水写字楼市场分析商业市场分析档次提高、竞争加剧集中式商业消费规模庞大，档次逐渐走高，未来新增竞争压力陡增；商业市场分析三水商业

5、市场体量巨大，集中商业分流有限客群，竞争加剧社区商铺规模不容小窥，受集中商业分流影响投资客户来源主要以广州客为主总结住宅公寓写字楼商业刚需户型为主刚改户型具潜力项目可打造通燃气的公寓投资产品推向市场写字楼产品存在一定市场风险商业定位应避免与万达等商业体正面竞争，需要走差异化、主题化路线，同时招商需要前置44号地块整盘建议住宅+公寓+商业刚需户型为主刚改户型具潜力双钥匙修正为3050的LOFT公寓错位发展集中商业基于市场格局及区位情况下，本项目将吸引怎样的一批客群？项目住宅客户定位分析Part two佛山跨区域置业趋势明显佛山市场进入多元化时代，产品和客户不断升级，置业需求趋向多元化，区域间客户

6、流动性明显。2005年2009年2016年物业趋势典型项目客户构成佛山高档住宅小区开始出现，“城市型度假”住宅热销园林、物管、会所等社区配套基本完善， 出现资源型豪宅大盘伴随城市价值提升，豪宅价值开始多元化，城市豪宅与资源豪宅并存，综合体物业兴起碧桂花城、怡景苑天湖郦都、玫瑰园、滨海御庭、保利一号公馆天湖华府、绿地璀璨天城、金海M-CITY、碧桂园城市之光客户呈现多元化，区域间客户流动显现，首次置业、多次置业兼顾初本地客户外，辐射交通主干道、行政村、产业带为支点的客户本地客户为主：食租阶层/公务员/企业主/生意人价值因素置业目的资源环境/社区配套/地理位置/产品/物业服务/社区规模地理位置/周

7、边配套/资源环境/社区规模地段交通/新兴中心地段/区域规划/品牌/社区规模/产品/社区配套/资源环境多元化时代传统豪宅时代高档社区初现时代自住:投资：8:2首次置业为主；改善型（首改居多+再改为辅）需求自住:投资：7:3首次置业+改善型（首改+再改）需求自住兼投资居多首次置业+改善型（首改+再改+多改）需求在城市升级发展的大背景下，佛山产品和客户结构也在升级变化广州客西迁 区外客源置业比例提高1、本地客户外溢：随着交通飞速发展，城市间距离缩短，城央环境追求型客户置业外溢化3、限购政策促使广州客外溢：三水作为非限购区域，在政策利好环境下，联动广州客户涌入，拉动三水量价齐升【佛山客户市场概述】随着

8、轨道交通及客户流向发展趋势，未来广州客西迁路径继续加大，城区客外溢置业化比例提高。2、广州西迁置业：广州客户“自东向西、自北向南”逐步渗透至佛山各板块广州西迁客户为近一年成交趋势，广州客户带来量价齐升。中心区客户受房价拉高影响，呈现向周边城镇外溢趋势。数据来源：中原地产研究中心三水本地客户研究客户构成变化情况三水 30-40%南海及禅城 20-30%肇庆 20-25%广州 10-15%2015年之后，尤其是2016年部分联动项目广州客户比例超过60%（三水北站、云东海站）广佛肇轻轨通车2015/12/282014/12/26（三水南站）南广、贵广高铁通车广佛客户联动2016三水区域项目广州客比

9、例增加的原因：“卖点” -轨道交通+“渠道” -广佛联动【客户构成变化】过去多区域均衡分布，随着轨道交通开通以及广州外溢客户被大批导入三水洋房市场，广州客户对于三水的心理距离被打破，区域认知增强，从而推使住宅客户的成交比例上升。广州占比54%三水占比34%南海禅城占比12%三水区域客户分析区域分析分析重点研究客户来源占比较高的三大板块（三水、禅桂及广州） 三水住宅客户主要分为三大区域，分别为三水本地区域（34%），禅桂区域（12%）及广州区域（54%）目标客户研究思路佛山市场近年客户发展变化特征区域板块中，客户来源及构成变化？佛山市场客户研究三水板块客户特征未来地块开发所要承接的目标客群演变趋

10、势？未来目标客户预判从区域板块客户情况看区域竞品客户，预判未来目标客户的可能性！板块客户参照选择本项目总建面67万方，作为一个三水西南大盘，未来将必须吸纳外区客。分析区域内的客户特征，以分析未来项目对外区客的拉动能力。从走量好、高溢价、高口碑三个维度，选取不同区域的典型大盘，得出项目未来的客户特征：北江新城板块北江新区板块三水西南板块三水新城板块三水时代城北大博雅滨江雅居乐雅湖半岛三水新城板块恒福新里程保利中央公馆住宅竞品项目客户分析三水新城板块从2014开盘的本地客户占比80%到2016年本地客户占比53%、广州客占比34%；项目利用品牌开发商、地铁沿线等吸引客户；利用轻轨旁优势在三水联动项

11、目带客期间拦截大量广州客户，带来大量区域外来访成交，也实现了量价齐升，单价逐渐破万。【保利中央公园】本地客户为主，外区投资客有较大幅度增长住宅竞品项目客户分析三水新城板块注：客户统计来源2016年项目来访成交客户区域方面主要为西南城区（31%）及广州（31%）为主；其余多以乐平、芦苞等街镇客户来源；成交客户大多以企业中高层、个体工商户、私营企业主，客户群锁定在中高层消费人群。【恒福新里程】广州客户与本地客户持平住宅竞品项目客户分析北江新城板块【三水时代城】受益于地铁，广州客户剧增三水时代城2016成交客户主要以广州客户为主，占比接近8成，主要由于项目高铁带动广州客户的投资，本地西南客户占比极少

12、主要由于交通问题；客户构成方面，以自由职业和普通员工为主，以企业中高层为辅。住宅竞品项目客户分析北江新城板块注：客户统计来源2016年项目来访博雅滨江客户主要西南城区（28%）以及广州客户（65%）为主；其次河口、金本、白泥、南海等地；从客户构成看，以中高管理层、私营企业主、公务员为主要购买人群。【北大博雅滨江】广州客户为主，本土客户作为补充住宅竞品项目客户分析西南中心板块注：客户统计来源2016年项目来访雅居乐由于年中启动了广州中介联动销售，广州客户占比急剧攀升至34%，与本地客户基本持平；客户群体方面，主要以普通员工及自由私营企业主为主。【雅居乐雅湖半岛】广州客户与本地客户持平三水区域客户

13、构成地图 北江新区广州客户（65%）西南客户（28%）1KM2KM本案三水主城区广州客户（40%）西南客户（40%）三水新城西南客户（31%）广州客户（31%）为主地铁引动广州客户广州客户认可主城区价值三大板块中，西南客户占比近30%；广州客户占比尤为突出，特别是主城区及北江新区板块，占比均过半；首波住宅未来客户地图三水核心客户群体：三水客户约45%个体户政府公务员原住居民旧城区换房人群广州重要客户群体：广州客户约45%个体户、企业高管养老人群少部分投资客入户客群南海禅城重要客户群体：南海禅城客户约10%个体户、企业高管政府公务员度假及养老客户预判未来项目承接客户群方向为：三水本地客户45%，

14、南海禅城客户占比10%，广州外溢客户占比45%本案三水本地（45%）：核心客群：个体户、地缘性客户，政府公务员、原住居民、旧改客群，项目情结客源广州（45%）：核心客群，个体户、企业高管、部分投资者、教育入户人群、养老人群、地缘性客户南海禅城（10%）：核心客群，地缘性客户，个体户、政府公务员、企业高管项目67万方的三水西南大盘 长达5年的开发周期客户将出现怎样的趋势？客户研判1【环境吸引外区客】项目生态生态环境优越，主动吸纳跨区域客户三大公园环绕：项目地处三水中心西南板块，坐拥三大公园景观环境（西南公园、三水文化广场、左岸公园），拥有不可复制的生态之美，环境的优越性，在三水其他板块乃至广佛其

15、他区域内首屈一指。【城央中心价值吸引外区客】主动吸引周边及外区客户客户研判2城央核心 配套齐全：三水中心西南板块主城中心价值凸显，各项配套资源优越，其中包括教育医疗、行政办公、商业广场等；对于外区客户来说，无论是地缘性客户或是投资型客户，对配套的完善度是置业参考的重要元素之一。客户研判3【教育配套吸引外区客】教育配套集中，得益三水入户政策购房入户 教育无忧：2016年6月起，外区客户置业三水即可办理入户，因此，吸引了许多广州客户置业三水，地块区域内教育资源配套优越，一站式教育配套齐全，其中还包括省一级重点学校三水华侨中学。幼儿园小学中学西南中心幼儿园西南中心小学三水华侨中学（省一级）三水中心幼

16、儿园第十小学健力宝中学明智幼儿园第八小学第四中学聚华园幼儿园第九小学客户研判4【广佛同城路网完善吸引外区客】路网升级，沿线客户主动导入随着广佛同城一体化的进一步深入，广佛路网也在同步升级，其中包括广佛肇轻轨、佛山一环西拓北环段、二广高速、沈海高速等，这些公路线网及轨道交通完善，使南海禅城及广州客户进一步外溢，沿线导入的置业客流进一步增多客户研判未来趋势2017年2018年2019年2020年2021年区域2017年2018年2019年2020年2021年比例比例比例比例比例三水本地45%42%36%32%30%南海禅城10%12%14%10%10%广州及其他45%48%52%58%60%首开：

17、本地广州主导中期：南海禅城客比例上涨后期：广佛同城深化 广州客比例上涨按本项目5年开发周期，整盘的三水本地客户均占比35%，南海禅城客户均占比10%，广州客户均占比55%；客户研判整盘客户地图三水广州南海禅城本案三水本地（35%）：核心客群：个体户、地缘性客户，政府公务员、原住居民、本地私企业主广州（55%）：核心客群，个体户、企业高管、部分投资者、教育入户人群、边缘客群、新广州人南海禅城（10%）：核心客群，外溢实力客户，改善型为主，地缘性客户，个体户、政府公务员、企业高管35%10%55%由于本地客户逐步消化、外区客户逐步增量，预判未来项目以广州客户为主导，其次是本地客户，南海禅城作为补充

18、。广州区域佛山区域个体户经营者：专业市场个体户经营者，有一定经济实力。工薪一族：白领工薪一族、专业市场内职员等，城市房价外溢客户。教育入户人群：非广州本市户口，急需解决子女入户教育问题，重视子女教育品质的客户。个体户经营者：专业市场个体户经营者，有一定经济实力。工薪一族：本地企业的白领阶层及高级技术型人才，已有片区居住习惯的客户。大家分小家人群：三水本土居民，因婚姻而置业组织小家庭的年轻一族目标客群总体归纳：广佛交界因高房价主动外溢型客户，辅以本地客户。客户初步界定及落位价值驱动：城央中心、置业洼地、交通便利、教育入户、配套齐全价值驱动：城央中心、配套齐全、交通便利、名校云集、商业集中、公园环

19、绕项目核心客户特性白描他们身份与价格的权衡者新广州人一族，一直努力追求向城而居，但居高房价让他们外溢择城而居。他们，向往拥有城市符号的身份感他们，注重城市距离、交通便利、完善配套他们，渴望子女得到最优秀的城市教育追求品质，关注细节！在可承受的价格范围内，凸显城市身份！商业市场分析定位Part three站在三水看中心三水西南商业市场现状西南中心区以三水广场为主导，占领传统大众消费市场，新城/新区两翼中高端商圈鼎立，中心区未来要形成中心商圈的聚合效应，仍需中高端市场业态进行补充；未来中大型商业中心以全面、一站式、综合型消费作为项目标签，特色鲜明的主题商业未来将形成亮眼格局，占据市场主导地位；三水

20、西南商业市场未来格局三水商业市场品牌分布项目三水广场万达广场新动力广场服装品牌主力店男装：鳄鱼、ALT、啄木鸟、九牧王、花花公子、汉崇、G2000； 女装：莎莲奴、卡路约翰、JUMEL、哥弟、阿莲娜、芭纳欧、BLG运动休闲：以纯、adidas、nike、李宁、安踏、banleno服饰：万达宝贝王，小小王国，优衣库，LAXDN，JACK&JONES，优衣库体验-源港码头、维意定制、大玩家服饰：H&M、百丽、万宁、七匹狼、童装：爱婴岛运动：滔博运动、超市卜蜂莲花嘉荣永旺电影院大地影院万达影院思哲影院主题式体验（娱乐）经典ktv大玩家水疗、ktv、宴会厅家电主力店国美电器苏宁易购靓家居餐饮大家乐、大

21、卡司、麦当劳、星巴克、寿司正、探鱼毛家饭店、黄记煌等必胜客、星巴克等其他爱婴岛百货、新大新百货万达宝贝王、屈臣氏、2号仓库风情步行街、希尔顿酒店三水中高端竞品消费市场存在发展空间，中心区业态发展需与三水广场错开，与万达、新动力看齐，甚至形成品牌上的超越，塑造自身特色的唯一标签多数三水本地被访者每次逛街花费的时间为1-2个小时。有13.1%的消费者都是平均每周外出消费1次。本地消费者逛街的时长随着互联网发展，市民逐步从实体消费转化到网上消费，实体商铺经营压力大。三水本地消费者逛街的频率三水消费群体分析三水消费者在外就餐次数不多，但对餐饮需求较高；对特色餐饮和异国餐厅需求较高45.0%三水本地消费

22、者每周在外就餐1-2次；31.0%三水本地消费者每周人均就餐花费是50-100元，平均每次总花费是215元；消费者最喜欢的菜系是粤菜，其次是西餐、日菜，第三是湘川菜；普遍认为三水比较缺少异国餐厅和具有特色的餐厅。三水消费群体分析体验式的消费仍是多数消费者的意向三水消费群体分析三水的商场普遍缺乏体验感没有太多吸引力零售业态仍是消费的主导缺乏极致的购物体验市场启示项目10万商业体量，应以中心、特色、主题型对标，补充中心区商业格局，并与新城/新区商业形成区隔体量分析：集中商业+临街商业，集中式全业态覆盖难以实现，须以中心特色主题商业街作为突破，谋求市场份额客群分析：中心区域特性+差异化定位=中高端、

23、时尚年轻一族业态分析：特色餐饮+中高端精品消费+体验式消费项目档次：中高档为主 发展机会：城市中心成熟区域，缺乏具有主题特色的高端休闲、消费场所关键因素：停车、消费环境、业态吸引跳出佛山，看深圳跳出三水看佛山整个海底世界总共拥有16个观赏面，其中包括30米长的水下隧道；完全可以让观众从不同的角度观赏到色彩缤纷的海底鱼类.全国首个与购物中心结合的大型海底世界，成功解决本地的人需要去广州或香港才能观赏到精彩缤纷的海样鱼类的问题，从而使项目成功注入专属标签！案例导入：佛山乐从天佑城海洋主题购物中心项目通过引入阳光、空气、水、绿植、花鸟等景观元素，并运用水幕和喷泉水系，形成半开放式、智能化体验空间，成

24、为一个公园式的休闲购物中心，场内小桥流水，鸟语花香，极富特色。案例导入：恒福GOGOPARK公园式主题购物中心L6：餐饮、影院L5：餐饮L4：教育、运动服饰、餐饮L3：服饰、餐饮L2：品牌服饰L1：品牌服饰、钟表、银行LG1：餐饮、服饰、屈臣氏LG2：餐饮、服饰案例导入：岭南站NOVA汇集了大量潮流快时尚品牌，多个品牌首次进驻佛山，主力品牌包括H&M、GAP、SEPHORA、Monki、：CHOCOOLATE、b+ab、blt精品超市等，成为佛山最高端的潮流时尚汇聚地。Bit超市：华润万家Ole旗下的满足时尚白领生活需求的高端超市，建面约1000 ZARA是西班牙Inditex集团旗下的一个子

25、公司，全球排名第三、西班牙排名第一的服装商。H&M是一间来自瑞典的时装公司，由埃林佩尔森在1947年于瑞典成立，主要经营销售服装和化妆品。b+ab是1995年创立的一个香港品牌，隶属于IT集团，形象鲜明自成一格，为年轻女生提供各款个性而时尚的服饰丝芙兰在1997年加入全球第一奢侈品牌公司LVMH。欧洲二线品牌化妆品专柜CHOCOOLATE为I.TAPPARELS LTD 旗下品牌之一；透过设计表现追求更美好生活的态度案例导入：岭南站NOVA主力店：众多国际知名品牌汇聚在受网络电商消费的剧烈冲击下，实体商业经营备受压力，商场依靠不同的经营特色进行市场突破包装的极致：三水最闪亮的主题包装，贯穿整个

26、商业街区；业态的极致：国际知名的轻奢品牌，有产品特色的时尚品牌作为主力店。案例启示乐从天佑城GOGOPARK岭南站NOVA海洋特色主题公园特色主题国际精品主力店时尚主题跳出佛山，看深圳跳出佛山看深圳深圳COCOpark时尚广场位于深圳福田区CBD商圈，定位于集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心总建筑面积：85000开业时间：2006年10月COCOPARK有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。COCO Park还是深圳首家引入景

27、观环境设计的商业项目。情景体验式购物中心：就是在一个建筑物内，在集纳精品超市、特色百货的同时，引入餐饮、休闲、娱乐、健身、美容等多种业态，并运用空间布局、室内景观设计等手段打造公园式环境。休闲和购物的比例为:。极致的打造深圳COCOparkCOCOPARK突破了传统购物中心封闭式的格局，借用生态休闲概念，创造出了一个公园版、情景式、休闲至上主义的开放式购物中心，带来更多的消费体验 6000的下沉式露天广场开放的情景购物中心COCOPARK四面临街,九大入口。建筑主体共五层，拥有6000平方米的下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。C

28、OCOPARK这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。开放式的设计公园式的购物中心阳光内街公园式的购物中心深圳COCOpark建筑创新在业态的搭配上，COCOPARK也充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮、休闲娱乐品牌，吸引了大批年轻消费者B1 L1L2 L3餐饮、酒吧各个楼层均有分布COCOPARK的业态组合中，餐饮占到35左右，深圳花了一年多的时间也没能让我喜欢上它，而我喜欢上这个地方却只是一个下午的时间。常常有意识无意识地就逛到了COCOPARK，自己去了，朋友来了也一起去了，反正里面总有些有意思的东西。一个卖些创意小玩意的市集

29、、一场摄影小展览、一场明星新片的小发布会，常常流连忘返便是半日时光。客户评价深圳COCOpark业态创新案例启示合格的商业，做到了体验和舒适，在功能和环境上下足功夫 优秀的商业，还做到了精致，在心理上琢磨透彻 而卓越的商业，已触及极致，拥有个性和标签 新商业时代，主题定位势在必行项目自身审视10万方商业体量情景式街区组团集中商业结合城市级的商业体量该如何实现中心区的商业价值？项目自身审视中心区地段，交通要道，教育集聚，人文、经济聚集地，繁华核心圈，拥有庞大的消费群体支撑打造三水中心区的商业地标。在此，我们与其比肩繁华，还不如走只属于我们极致之路项目商业机会研判广州西半小时版图西南中心区，商圈聚

30、集，客流集中情景街区+集中商业组团商业增长极消费支撑力业态特色性差异化、体验式的跨界商业生命力项目商业定位思路1作为中心区三水广场功能业态补充，并且以三水商业时代全面升级姿态，补充城市中高端客户群消费所需，成为三水最具代表性的体验式购物中心之一集合中心城区特征及西南公园生态优势，融入情景概念建立自身特色商业体验，区隔万达广场、新动力广场等大型商业中心，走中高端极致型发展路线。以中心城区商业优势，定位消费服务大三水，形成三水中心城区中高端精品消费风向标23目的性创新性体验式差异化商业驱动下的主题定位思考1234与三水广场、新动力广场、万达广场进行区隔以零售主力店引动的体验式消费为主创新的主题包装

31、融入，贯穿整个商业街区引动三水强烈的目的性消费主题定位思考不是纽约的曼哈顿，也不是伦敦的卡纳里码头但这里是三水人的西南中心献给三水极致主题购物中心三水park mall第一站fashion & Lifestyle Shopping Park三水首席公园式购物中心！时尚、潮流、生活、购物、休闲、体验汇聚一体，三水park mall购物第一站！这是一个划三水新时代的公园商业标杆！要与三水广场区隔互补引入高端主力店品牌高端两万亿市场的超强吸金力二胎产业链带动儿童品牌崛起儿童业态将成为商业街标配项目在形象、业态组合、商户品牌等方面应力求给人营造体验感十足的印象，并力求使其体验后铭记于心；努力延长购物中

32、心营业时间，确保餐饮休闲娱乐业态消费需求得到充分释放，使得消费者沉迷于此；充分挖掘项目室内或室外的公共空间，在生态环保基础上营造舒适、宽松的氛围，使得消费者留恋往返。最舒适的生态型的Shopping mall最极致业态的享受型的Shopping mall购物文化娱乐艺术美食 4F书城餐饮配套3F儿童乐园童装服饰品牌专营2F品牌服装1F高端品牌主力店-1F轻餐饮精品超市轻奢简餐、高端进口超市、屈臣氏迎合高端群消费的主题性购物、一站式消费场所丰富儿童业态，引动家长消费体验式消费补充-1F-高端进口精品超市+屈臣氏+轻餐类精品超市（主力店）、配套型商业+轻餐-1F1-2F-国际品牌专营店国际品牌专营

33、店1-2F儿童乐园+童装3F3F-儿童乐园特色主题性餐饮+书城4F4F-环球美食主题餐饮+书城最具娱乐性的体验型的Shopping mall主力店品牌建议GAPLAXDNMANGOZARAH&MCHOCOOLATEArmani Exchange、Armani jeans、VERSACE jeans、 DKNY jeans、SPORT.B、Gant 、Tommy、Hilfiger、GUESS 、GSTAR raw、KIPLING、DAZZLE、HAZZYS、LACOSTE、 Ashworth、Elegant、Prosper、SAMMY 、YINER、JORYA、Trendiano、Ochirly

34、、EMU、棉衣工房、W.DoubleuDot、ON&ON、MO&CO、OU. 、Evaouxiu、A02 、KALTENDIN 、SELECTED、VERSINO、NAUTICA 、TIMBERLAND、VICUTU、CROQUIS、Replay、 EDWIN、TOM、TAILOR、VJC餐饮品牌建议西贝莜面海底捞花半间景观概念餐厅、蚁工房主题餐厅、西贝莜面、Arbat俄罗斯&欧洲美食餐吧精品超市品牌建议TASTEBIT零售品牌建议SASA无印良品屈臣氏专卖店品牌建议苹果专卖华为专卖生活配套与艺术体验AEVUM奥斯芬美容SPA、思妍丽、Nail Code 、印奈儿、爱丽美甲、莎莎美甲 （sas

35、anail）、和风、指典艺术、德颂吉、Yun Nam Hair Care、Svenson Hair Care、TONY STUDIO、沙宣美发、Toni& Guy、1. 塑造城市记忆点；2. 将健力宝的回忆融入；3. 创造可体验性的场所形象打造形象打造三水荷花元素通过标志性建筑带来的体验感觉运动元素健力宝元素形象打造室内可采用多种艺术表达形式进行嵌入，载体包括艺术小品、柱结构、画框、灯柱、地砖、服务台、扶梯等。室内灯光应尽量采用简洁的直线，避免视觉疲劳的复杂曲线打造三水最极致的主题商业街区风情步行街-综合型风情商业区、步行街，高端品牌专营店潮流商业基地引入特色风情街，盘活中间部分商业街，令内街

36、商铺超越一线临街商铺，成为铺王，产生价值最大化。奥园美食广场-与集中商业各种特色主题餐饮互为补充的辅助经营餐饮基地北面一线临街商铺，价值高，昭示性强，为了实现价值最大化，而时下餐饮是商铺最高的业态，建议引入各种特色主题餐饮打造风情美食广场。博思文化长廊-教育类指向型业态，补充市场所需教育基地中心南面临街商铺，靠近西南中心小学，教育氛围强，建议引入学前教育、课外辅导等教育类业态，打造文化长廊。精品休闲街-特色休闲、风情商业区、轻餐饮、精品零售精品休闲基地临近集中商业部分二线街铺，依靠集中商业引动人流，实现价值，建议引入特色休闲、精品零售等辅助型业态，作为商场的业态补充。奥园健身会所-健力宝俱乐部

37、、休闲主题中心娱乐基地中心时下提倡健康的运动生活态度，建议在健力宝路打造一个专享型健身休闲会所，吸引白领前来消费。商业街区分布建议2万集中商业-三水park mall第一站娱乐基地中心-健力宝俱乐部、休闲主题中心餐饮基地-与集中商业各种特色主题餐饮互为补充的辅助经营精品休闲基地-特色休闲、风情商业区、轻餐饮、精品零售潮流商业基地-综合型风情商业区、步行街，高端品牌专营店教育基地中心-教育辅助型项目整体形象定位Part four价值体系下：中心价值，品牌资本，综合体优势不可代替的健力宝辉煌印证城市唯一的荣誉传奇！都会中心 + 龙头粤企 + 复合综合体不可替代的健力宝辉煌印记价值品牌历史根基四大价

38、值的强势驱动，成就广佛人居标杆的王者典范规模于是，定位上赋予项目唯一的区域标签延续这座城永恒的辉煌印记！并且，突出中心之上汇聚一城繁华67万方城市复合体项目价值体系！核心价值标签项目形象定位健力宝路 67万方 中心生活大城突显区域唯一标签，植入健力宝价值城市复合体城市中心一站式生活大城立足于广州55%、三水35%的区域客群之上，推广诉求上需根据两地购房目的差异求同存异根据不同地域推广诉求上差异化分线输出那么项目该如何塑造差异化价值诉求方向？听听广佛声音佛山、三水客户说：这是健力宝原厂址，是充满三水历史的地方！一城荣耀的起源，代表三水的寄托与情怀！广州客户说：三水的西南板块，广州西的都会中心！周

39、边各项配套完善，置业洼地！区位价值凸显，三水中心的代表！高举健力宝情怀、塑造历史根基唯一性是破局的关键！曾经的健力宝路，给了三水人传奇的故事和辉煌的荣誉，在占领着城央腹地、都会中心优势的区位背景下，如何使情怀与价值进一步升级体现？针对三水本地客户健力宝本项目的重要属性标签也是一切故事的起源 1984年，在那一个春寒袭人的3月，经过近百次的实验健力宝横空出世从那一刻开始，中国运动饮料翻开历史篇章；与此同时，三水也随之一同崛起起源中国魔水 席卷全球中国魔都 领衔全国1984年，健力宝亮相美国洛杉矶第23届奥运会，声名大噪！健力宝，由三水出发，缔造种种辉煌；亮相健力宝立交成为了承接广海大道和口岸大道

40、交汇的交通节点健力宝南路、健力宝北路三水人用脚步丈量过的土地健力宝兴 三水城起 坐落在繁华的广海大道的健力宝山庄见证了南国水都三水的兴盛鼎盛健力宝 就那么霸道而又理所当然地融进的三水这座城市留下“健力宝路”是三水不可磨灭的印记留下“健力宝故土”是三水永不丢弃的情怀中心之上，汇聚一城传奇三水33年情从未离开，一直都在！健力宝路这是一个传奇的起点，亦是一个情怀的归岸更是一个新时代的领航！推广诉求方向奥园健力宝项目守候这座城33年永恒情怀2017，重新起航，不忘初心，引领一个三水新时代！推广语集一城荣誉，传一城辉煌凸显城央中心、价值洼地及教育入户是制胜的关键！然而，广州客群对三水的历史并不了解，对健力宝的情怀也并不如三水人在意？如此以来，该用什么来打动他们？针对广州外溢客户赢交通广佛门户枢纽 1小时生活同城圈“三轨时代”来临，全方位无缝链接广佛同城生活赢教育入户不设限 教育名校环伺邻近多家中心幼儿园、小学、中学，省一级名校为子女学习保驾护航赢生活城央中心 大型商住复合体 配套齐全，悦享生活；入则宁静，出则繁华双城同圈，价值尽显一座城市的时尚秀场！一个新生活地标的诞生！未来已来，升级再现，三水再现闪耀！西部中心国际生活大城Here，show time ！广州西城