中基2010年宁波鄞州区原豪鹰公司地块营销策划报告

1、宁波鄞州区原豪鹰公司地块营销策划报告企业战略宏观环境解读项目市场竞争客户解读项目定位市场篇企业战略学习榜样的力量让自己成为榜样2009，中基以第一高楼树立标杆2010，理想城再启新贵豪宅样板 项目不在多而在于精，一个标杆足以承载品牌 产品的价值力才是王道，是支撑品牌的核心 地段不是价值的主导，关键是消费者内心的认同企业思考中基有机会更有能力实现品牌的跨越宏观环境2010，再现拐点论，楼市向左还是向右？新政出台时点4.14日晨玉树7.1级强震4.14日晚国务院：严格差别房贷政策在国家面临如此危难之际，楼市调控的脚步丝毫未缓两件大事看似毫无关联，实则意义深远，中央对楼市的调控早已隐忍待发新政出台过

2、程3.18日，国资委：要求78家非地产主业央企15天出退出方案4.11日，银监会：银行不得对投资/投机购房贷款4.13日，住建部：加快保障房建设，遏制房价过快上涨4.15日，国务院：贷款买二套房首付不得低于50%4.17日，国务院：房价过高地区可暂停发放第三套放贷4.19日，住建部：严格实行购房实名制，不得提前收取定金4.21日，银监会：二套房以住宅套数界定，不再以贷款为准 调控政策密集出台、步步紧逼，多部委协同发力，严厉程度前所未有，大超预期。新政主要特点1、地方政府问责制：稳定房价不力者将问责首次将地方政府责任放在了通知的醒目位置，要求稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民

3、政府抓落实的工作责任制，工作不力的要追责。 2、加快建设住房信息系统，切断跨区域投机“国十条”要求住建部加快个人住房信息系统的建设。购房贷款将要求提供本地1年以上收入证明，这意味着，个人跨区域购房行为将得到有效监控。 3、住房保有税可能跟进，成为悬在空中的利剑住房保有税的基本方案已经确定，可能对存量房和增量房一并征收，而且会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免税。中央调控决心已定，投资、投机行为成为打击重点，自住型购房受到政策扶持一线城市反映新政调控后：一线城市商品房成交量全面下跌；二手房挂牌激增，客源显著下降。26日，来自中国指数研究院的一周监测数据显示，在其

4、跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌；一手房市场表现杭州下跌73%；深圳下跌64%；北京下跌45%；上海下跌38%； 广州下跌2%； 新政出台后二手市场出现“放盘”意愿增强而“接盘”意愿减弱现象。 新政出台前、后一周，北京、上海、深圳三地的新增客源量显著下降，降幅分别达到80%、40%和80%。二手房市场表现北京增幅49%；上海增幅33%；广州增幅24%；深圳增幅24%；天津增幅20%； 商品房成交明显下跌；二手房市场呈现“量跌价升”现象宁波楼市反映开盘表现不一，优质、自住型项目受冲击较小 长岛花园：投资置业者心态不稳，客户出现退房现象，自住型客户签约率较高。银亿晴园：

5、合理价格吸引大量自住型客户。江北万达：开盘大幅优惠促进成交，一周备案40%。 维科水岸枫情：客户积累较少，开盘期间成交仅20%。宁波楼市反映楼市运行大背景 中国的城市化进程之路还将至少要走20年 目前中国的城市化率只有45%左右，城镇人口每年都以1500万-2000万在上升，到达发达国家70%以上的城市化率水平至少还需20-30年。 中国“人口红利”将持续到2020年 人口统计数据表明，中国“婴儿潮”中诞生的人口在2006至2020年的未来15年间仍将是生产、消费与投资的主力，将对经济产生深刻的影响。 房地产业作为经济支柱及政府收入核心部分没有改变 房地产对经济贡献率为2%，增值占GDP比重超

6、过10%，“保增长”核心是维护经济发展可持续性，作为重要经济支柱基础面不允许出现大幅波动。支撑中国房地产业向上的核心推动力，没有改变宁波城市大背景 宁波工业发达，经济基础雄厚稳健、藏富于民，人均GDP达到中等发达国家水平，房地产发展潜力大，支撑强。 国家单列市，长三角南翼经济中心，全国三大港口之一，有机会跻身国际化的一线大城市。 东进、南拓、北延、中提升、轻轨线促使城市大规模拆迁，购房需求大幅放量。稳健的经济基础，城市的快速升级为行业发展提供了独特的支撑力，未来不可能出现大幅波动国民住宅消费趋势60后70后80后因信仰而生存为理想而奋斗为自我而存在购房行为分析消费行为分析一夜暴富型，注重存款但

7、也不乏为了面子一置千金行为有经济基础，生活压力大，消费踏实、传统，注重品质价位经济相对富足，追求创新消费，高科技产品狂热者为个性安个家，小户型消费主力军，置业地点较随意受过高等教育，为理想、生活方式购房，城市近郊置业主力为身份换房，多次置业、中大户型支持者，注重居住环境及舒适度知性新贵阶层逐渐崛起，进入科技、个性居住时代 中央组合拳调控楼市高房价畸形现状； 短期调整有利于行业健康发展； 宁波基础稳健，藏富于民，城市的提升对行业强劲支撑； 知性阶层崛起，住房消费理性化、舒适化、科技化。趋势研判行业暴利时代结束，理性消费时代来临；知性新贵阶层崛起，科技生态人居来临。解读项目项目价值梳理文教中心休闲

8、居住中心回首鄞州十年发展，从万达商圈单点发力到如今五大中心联动，将迎来价值飞跃的全面收获时代商业中心行政中心商务中心区域价值升级十大功能区域的落地，区域结束粗放型发展时代，转身迈入向精致化、个性化阶段。项目地段价值鄞州中心区腹地，配套完善，精品住宅聚集之地鄞县大道宁南路天童北路钱湖北路宁波博物馆鄞州区政府鄞州公园浙大理工学院诺丁汉大学万科金色水岸四季云顶金地国际花园南部商务区宁波中学天一职业技术学院宁波城市职业技术学院鄞州职业技术教育学院万里学院九中鄞州体育馆碧云天繁裕社区万达广场盛世天城明天广场联盛商业广场 索菲特大酒店都市森林鄞州城管局旺角鄞州二院省医药高等专科学校春江化城东裕新村BEST

9、广场麦德龙四明春晓华泰剑桥格兰春天东湖花园风格城市城市花园小城花园项目地块价值交通通畅、地块成熟度高，利好明显。鄞县大道鄮城西路广德湖北路宁姜公路项目规划价值建筑密度20%在有限的空间里，放大交流空间，以低建筑密度赢得居住的高舒适度项目景观价值入户水系、生态休闲步道、亲水平台、城市广场打造立体化生态景观中轴景观3400平米城市生态长廊7400平米项目产品价值中小面积为主的户型规划，精准锁定首置、首换客户面积范围户型面积(M2)套数(户)比例40-50M2公寓40-5021343.12%100M2以下A12房2厅2卫92.42168.30%A22房2厅2卫95.7625105M2B33房2厅1卫

10、105.46489.72%120-135M2C13房2厅2卫123.681536.44%C23房2厅2卫127.1225C13房2厅2卫130.1416C23房2厅2卫132.124C33房2厅2卫133.24100跃层跃C13房2厅3卫176.0912.43%跃A14房2厅3卫182.151跃C13房2厅3卫182.551跃A23房2厅3卫182.841跃B34房2厅3卫187.972跃C24房2厅3卫189.131跃C24房2厅3卫189.551跃C35房2厅3卫211.144合计494100.00%价值研判区域发展迎来精致化、个性化时代项目规划切合新时代奢适居家理念 区域发展由粗放型向精

11、致化、艺术化转变； 高品质配套与高档住宅围绕，地块区位优越； 中小面积定位，锁住首置、首改客户； 项目自身景观、产品切合奢适概念。市场竞争区域市场供求环境分析住宅竞争周边住宅布局及价值如何？盛世天城约5万方荣安府约17万方联心玺园约12万方本案住宅上市期间（2010-2011年），区域住宅放量，竞争升级，预估总建体量约120万方的量形成直接竞争！住宅竞争对手分布香榭丽洲约17万方金沃城南华府约2.7万方本案约5.8万方国骅柏园 约3.4万方潘火商业城约2万方荣安熙园约7万方和协风格璟约8万方华茂地块约12万方四季云顶约5万方银慧嘉园约3万方荣安庙堰约15万方隆兴峰景约4万方水岸三期约6.1万方

12、综合推盘分析，本案核心对手为金沃城南华府、荣安府、盛世天城、四季云顶、国华柏园，整体约37万的竞争压力。推盘之争时间项目销售持续期2010年初2010年中2011年初2011年中2012年初2012年中2013年初本案金沃城南华府荣安府水岸三期 四季云顶盛世天城荣安庙堰隆兴峰景银慧嘉园2011年初至2012年中2012年以后2010年中至2011年初2010年初至2011年中2011年初至2012年2010年中至2011年末2010年初至2012年中2011年以后2011年以后产品纯高层价格均价 25000元/m2 去化约130套规模时间总用地3万方，总建约7万方2010年5月16日户型118

13、、175平米 464套万科打造中心区一线滨江，全精装品质大盘产品核心卖点：万科品牌影响力；中心区一流地段；奉化江景；精装修。重点个案剖析 金色水岸三期二金色水岸三期介绍一期：396套多层643套高层。二期：1247套高层三期464套高层奉化江鄞县大道 项目规划总户数：464户总建筑面积：76000平方米地上建筑面积：61000平方米容积率：1.8占地面积：5000平方米建筑密度：14% 三期基本信息118平方米175平方米车行入口人行入口坐落位置东至金色水岸一期西至规划道路预售总面积()64114.50总幢数8南至惠风西路北至鄞县大道住宅 幢号套数 幢号套数幢号套数幢号套数幢号套数幢号套数幢号

14、套数幢号套数339639343510250343696513437343834非住宅幢号套数幢号套数幢号套数幢号套数幢号套数幢号套数幢号套数幢号套数地下车位262多层住宅低层住宅中高层住宅高层住宅别墅办公用房商业用房汽车库其他建筑面积()幢数套数建筑面积()幢数套数建筑面积()幢数套数建筑面积()幢数套数建筑面积()幢数套数建筑面积()建筑面积()建筑面积()建筑面积()60688.5884643425.92A组团：江魄景区B组团：绿海景区C组团：花语景区D组团：滨水景区万科金色水岸三期5月16日内部认购 简要：5月16日金色水岸三期开始接收诚意金20万，交诚意金开盘优惠5%； 户型及价格：1

15、18均价2.5万优惠下来2.3-2.4左右；175价格2.8万。 装修标准：根据材料及装修品牌判断在2千5到3千。 销售分析：认购当天有110组客户交了意向金，截止当前定购130套；目前对内全部公开，对外仅公开33#，截止目前备案31套 大部分客户订的是118的，客户对这个价格比较接受，备案的31套来自33#118平米户型；175的很难卖 户型产品万科金色水岸 175 4室2厅2卫1厨175 户型产品万科金色水岸 三期户型 2室2厅2卫1厨118 三建材、装修材料介绍 建筑效果图 外立面1-2层采用深黄棕色美国加州金麻石材，2层以上采用日本SKK仿石材涂料。日本SKK涂料：SKK在日本市场的占

16、有比例是37.5%，是日本最大的涂料生产商。 目前国内上海等地也有SKK的合作商。 重厚豪华自然石风格； 与自然石相比，拐角处、圆弧处等细部处理简单； 耐久性、耐侯性强； 丰富的色彩变化； 与自然石相比工期短，而且经济实惠。阿尔卑斯花岗山真石涂料外立面南向窗：LOW-E中空玻璃东西北向窗：中空玻璃飘窗：LOW-E中空玻璃窗框及门框采用阿鲁克系统断桥隔热铝合金窗。 建材信息观景阳台采用外凸式设计，采用外挂式玻璃护栏，栏杆为深棕色不锈钢金属构件，玻璃栏板为透明钢化夹胶灰玻璃。三层楼板向上部分立面，设置金属腰线。采用2.0毫米铝板；外遮阳卷窗：采用电动外遮阳系统。 建材信息空调外机采用不同形式的空调

17、挡板；1楼设置精装大堂，部分设置了地下大堂。地下大堂通往地下庭院。 阿鲁克系统 建材信息大堂入口：单元大堂门玻采用厚钢化玻璃；入户门：钢木复合门户内门：内部添加隔音材料 建材信息水管铝塑复合材料螺纹导流装置 置换式新风系统置换式新风系统能够将室外的清新空气经过多层净化及湿度调节后，以低速从房间下方风口送入，在室内形成新风湖。使人在享受新鲜空气的同时，通过人体和室内其他热源加热，连同人体产生的湿气、废气一起缓慢上升，通过设在上部的排风口有组织排出。整个系统可独立进行室内湿度调节。 装修标准交付标准采用的装修品牌产品4栋高层大户；10别墅办公；1幢五星酒店价格预计 17000-18000元/m2

18、规模时间总建15万方二期预计2010年6月户型高层大户 170-185平米 180户中心区商业核心地段，集高层平层大宅、五星酒店、低层办公于一体复合社区。产品核心卖点：项目地段及河景资源；中心区商圈及发展潜力重点个案剖析 四季云顶产品栋精装修高层；价格预计 高层：25000元/m2 规模时间总建7万方预计2010年月户型高层中户 130160平米 680户高层大户 180300平米 270户项目核心卖点：项目地段及配套资源；文化艺术中心；精装修超高层。鄞州中心区南，超高层、大景观、精装修高端公寓。重点个案剖析 荣安府产品16F、17F、18F三幢高层价格预计 16000-18000元/m2 规

19、模时间总建2.6万方预计2010年7月户型122-178平米 128户环球城北，中大户型,小规模精致社区项目核心卖点：项目地段及发展潜力；区域配套重点个案剖析 金沃城南华府最大压力面积段160-200区间，项目主力面积牢牢把握的市场稀缺面积段产品之争项目面积区间（平米）100以下100-120120-140140-160160-200200-250250-300本案四季云顶盛世天城荣安府水岸三期金沃华府相对稀缺需求主力高端产品竞争激烈住宅竞争思考众人疯狂，我冷静；众人奢华，我奢适区域集中放量，竞争升级 大户型集中放量，中小面积成为稀缺 随着人居环境的提升，未来竞争将由单一的地段扩展至产品竞争公

20、寓竞争公寓市场出路在何处？公寓竞争格局海尚国际威斯汀中心BEST爱都会金沃项目江南一品公寓立方寓外滩风景海顿公馆钻石广场时代金茂宁波大公馆欢乐高层新星龙湾名汇东方金湖世家万达广场在售项目未售项目招宝广场SOHO郁金香中心物流信息港鼓楼广场海尚国际21号码头洛兹广场品阁新海蓝钻南邦名座新城名苑康城阳光凤凰水岸钱湖天地慈城新天地恒元项目利时项目皇冠花园三期华翔项目翡翠湾天合二期SOHU短期竞争激烈，但新政策后长期供应有限，购买门槛提升雷迪森联盛广场中河名庭南苑项目楼盘名称区域套数户型面积装修情况产品卖点金湖世家鄞州47933-40精装修平层中河名庭鄞州20548-90精装修平层70年BEST爱都会

21、鄞州26030-50精装修平层BEST商圈康城阳光鄞州19650-70精装修平层、复式25000方水疗式会所新城名苑鄞州45750-60精装修平层、复式南苑品牌金达利21码头海曙116030-50白坯平层、复式中央水系商业街区新海蓝钻海曙82040-65精装修平层宁波大公馆海曙42238-45精装修复式复式公寓、学区房、地段万达广场二期江北80040-70白坯平层区域商业中心天合家园二期SOHU江北29040-60精装修平层雷迪森江东111145精装修平层、复式恒元东部新城项目江东30040-45精装修平层、复式金东岸项目江东54040-60精装修复式翡翠湾江东80040-50白坯平层奥丽赛凤

22、凰水岸江东45040精装修平层、复式翰林国际镇海28040-80精装修平层招宝山酒店品牌郁金香中心镇海30040-60未知平层综合体世贸广场镇海60050-70精装修平层综合体合计94652010年整体供应超过9465套，货量庞大，竞争升级，优质项目的投资价值将逐步显现。公寓市场供应产品一幢18层高层价格16000元/m2 规模时间总建8.3万方2010年4月10日户型30-50平米 600户BEST商圈，宁波首创28米挑空主题精装空中别馆项目核心卖点：项目地段及发展潜力；BEST商圈；产品规划及特色配套。重点个案剖析 钱湖天地产品一幢17层高层价格16000元/m2 规模时间总建2.2万方2

23、010年5月7日户型48-90平米 205户坐拥BEST商圈与潘火商贸区，70年产权精装修公馆项目核心卖点：项目地段及发展潜力；BEST商圈；70年产权。重点个案剖析 中河名庭产品一幢17层高层价格未定 规模时间总建3.5万方，公寓1.7万方预计2010年中户型30-45平米新城核心板块，城市商务综合体，拥有百米建筑高度的国际化的高形象产品。项目核心卖点：利时品牌；中心区配套；商部商务区氛围；环球城规划。重点个案剖析 利时金融大厦产品价格平层15000元/M2复式21000元/M2 规模时间总建4.6万方预计2010年中户型平层主力50平米;复式80平米南部商务区内目前规划中唯一以酒店为依托和

24、服务的纯酒店式公寓。项目核心卖点：南苑品牌；中心区配套；商部商务区氛围；环球城规划。重点个案剖析 南苑新城酒店1114层为3.4米产权式公寓629层3.2米平层公寓30-38层挑高5.4米复式公寓强调个性化,切实提升产品亮点 市场供应量大，竞争激烈，未来或供应稀缺； 区域个案特色鲜明，竞争力强； 高附加值产品成为市场热销典型。公寓市场总结客户定位寻找目标客群客层范围鄞州区聚集宁波市最前沿的时代精英南高教园区4.4平方公里8大高校鄞州行政职能带南部商务区220万方总部基地明州医院鄞州银行总部鄞州公共资源交易中心环球城下应工业园区海外人才创业区鄞州投资创业中心BEST商圈万达广场联盛广场客户定位都

25、市新贵型知性精英型区域改善型城市进化受益型客层圈定都市新贵型宁波中心城区他们或出身中产阶级，或白手起家、奋发向上，是城市中上收入阶层；他们经过自我修养的培育，具备一定鉴赏力，对鄞州区的发展及项目产品认同感强。受过高等教育群体，以鄞州片区分布为主主要集中在南部商务区、南高教园区、各行政机关单位等，以白领、泛公务员为主，对居住品质要求较高！知性精英型区域改善型鄞州、江东2000年前交付楼盘的住户朱雀、宋昭桥小区、永达花园、紫娟小区等老小区业主；购买动机：现有物业，80平米或者以上，小区地段好，保值性强，有足够换房资产； 近十年内资产积累迅速； 区域认同感强； 对品质和物业需求升级；四明小区繁裕社区

26、宋昭桥小区永达花园凤凰紫娟飞虹甬港舟孟划船城市进化受益型以轻轨、中提升为主的城市建设拆迁群体：从个别案例：水岸枫情、湖景花园有较大部分拆迁群体；购买动机： 原有物业被拆迁，拥有丰厚拆迁款； 安置房品质较低，不能满足需求 区域认同感强；数据链接：中心城区拆迁面积达到382万方；已包括鄞州区计划中的120万方，以及海曙老城区总量超过100万平方米的体量。目标客层圈定主力客群都市新贵型引导客群知性精英型补充客群区域改善型项目的目标客户群体偶得客群城市化进程受益型项目定位市场回顾天时楼市进入理性时代,新贵阶层崛起 众人疯狂,我冷静,众人奢华,我奢适 地利区域发展由粗放型向精致艺术型转变坐拥中心区人居地

27、标之上人和产品定位切合新时代奢适居家理念鄞州中心区聚集全宁波最早最广的精英人群整体定位中心区人居地标之上 的新贵级豪宅样板公寓定位中央之上精英公馆三大现有核心价值当前的产品发展早已突破产品的单点发力时期，而是包含资源、配套、服务等全方位的价值提升，这要求我们必须具备独特而一流的价值体系：坐拥鄞州中心区腹地，板块炙手可热、前景无限现有核心价值一文教中心休闲居住中心商业中心行政中心商务中心新古典主义欧式立面风格，10000平米大组团景观现有核心价值二精准中户面积规划，锁定目标客群现有核心价值三面积范围户型面积(M2)套数(户)比例40-50M2公寓40-5021343.12%100M2以下A12房

28、2厅2卫92.42168.30%A22房2厅2卫95.7625105M2B33房2厅1卫105.46489.72%120-135M2C13房2厅2卫123.681536.44%C23房2厅2卫127.1225C13房2厅2卫130.1416C23房2厅2卫132.124C33房2厅2卫133.24100跃层跃C13房2厅3卫176.0912.43%跃A14房2厅3卫182.151跃C13房2厅3卫182.551跃A23房2厅3卫182.841跃B34房2厅3卫187.972跃C24房2厅3卫189.131跃C24房2厅3卫189.551跃C35房2厅3卫211.144合计494100.00%五

29、大价值提升建议价值提升一欧式经典皇家园林景观风格价值提升二中央区高层底部架空，增加景观的连续性、通透性！结合架空层或连廊打造社区泛会所，是公众化的客厅、娱乐室，活动室首层泛会所打造价值提升三打造绿色、低碳、节能、减排的科技地产标杆价值提升四打造全宁波最具体验感遇打动力的全景样板区装修提升建议邀请国内知名室内设计师如梁志天，担纲室内设计师香港设计师：梁志天简介（Steve Leung）香港十大顶尖设计师之一设计香港香岛道、布力经、寿臣山村道豪宅的室内设计其设计独特之处，在于能够揉和建筑及室内设计两大学问，对空间的运用及美感营造相当敏锐。金钥匙，英语Concierge。泛指具有专业精致服务、酒店内

30、外综合服务的品牌服务员，被称为个性化服务的专家。“金钥匙”协会，1929年在法国成立。 中基物业携手金钥匙每栋引入一名金钥匙服务专家带领团队提供专署服务价值提升五服务提升：世邦魏理仕或高力物业联手世界顶级物业公司，打造中基物业升级版的服务体系or+价值梳理中央腹地皇家园林经典规划科技设施精准定位精装样板区三大现有五重提升尊贵服务架空层精装【企划篇】我们的目标：打造一个阶层的理想生活之城引领一种崭新的生活方式品牌：如何实现企业品牌与项目的互动双赢，升级企业战略？区域：如何最大化挖掘区域价值，实现资源共赢与价值独享？竞争：如何使项目从竞争中穿心突围，实现差异化价值塑造？客群：如何精准定位客群，定向

31、沟通建立品牌无缝对接通道？我们面临的课题：第一部分 我们项目有什么第二部分 消费者需要什么第三部分 我们说或做什么第四部分 我们怎么说或做第五部分 我们的案场打造策略思路我们项目有什么第一章项目核心价值品牌价值 + 区域价值 + 产品价值中基理想城三大价值【品牌价值】继第一高楼商会国贸中心之后，中基品牌又一创新作品！中基品牌，高端物业创新典范。【地段价值】 南部CBD+万达+联盛之上,城市中央，新贵领地鄞州中心区核心位置，毗邻南部CBD ，紧邻万达广场与联盛广场城市中心、新都会中央，生活中央！万达商圈配套已经全面成熟，沃尔玛大型超市、鄞州第二医院、联盛广场、开元名都大酒店、索菲特大酒店、南苑环

32、球、石浦大酒店、丽晶大酒店、鄞州中学、华茂外国语学校、银泰百货、万达影城、苏宁电器、新都会360度核心配套10分钟步程满足高尚生活所需【区域配套】都会型复合精英社区Artdeco，建筑中的艺术品【建筑规划】总建筑约7万方，高端住宅+酒店式公寓+精品商业街，城市中央复合型精英社区。90-140中户主力产品，高实用率；纯私享电梯厅及楼梯厅【园林景观】合围式绿岛规划布局双水系 环绕式皇家园林创新合围院落式布局，中央水景主题园林，坡地式规划，开凿人工河道，环绕式水景，延伸至入户大堂前。【核心优势】鄞州中心的中心区域发展前景中基理想城项目核心价值【基础优势】依托联盛/万达坐享繁华中央【差异优势】都市绿岛

33、规划+ART DECO风格艺术建筑小结逾10年成熟中心+70万方核心商业之上的“新都会精英生活领地”消费者需要什么第二章 我们消费者是谁？他是鄞州外贸企业主，大学毕业就自己创业，十年功夫就打下了自己的一片天地。事业正处于向上发展期，年轻有为，孩子还小。需要换房，改变目前的居住条件。事业高速发展的中坚力量中小型私营业主为主，年轻有为，事业发展期，社会的新晋阶层，换房希望地位更上一个台阶。极具个人爱好的高知人士企业高管，高学历人才，知本家阶层，讲究生活的情趣，重视个人爱好。喜欢安静的环境，和一群志同道合的人住在一起。他是公司高级管理人员，英国留学背景，硕士学位，对生活细节要求特别高。对目前比较嘈杂

34、的老社区环境不满意。讲求生活品味的实力派公务员或银行家，生活的历炼需要沉淀，或许是时候换种生活方式了。他是某事业部门局长，在这个行业打拼了半辈子，好不容易有了今天的成就。换房不仅是改善居住条件，更是给全家人一种荣耀。眼光犀利的投资客全市范围内的投资客群，看好鄞州中心发展前景的物业专家。他买过许多房子，没办法，买一套赚一套。以前买过鄞州中心的房子，从华泰剑桥到中建格兰春天，对鄞州核心地段的物业价值有比较深刻的认识。鄞州中心区原住居民、南部商务区企业中高层、私营业主邱隘、五乡周边的私营业主宁波市区的高知人群外贸企业的金领，高级主管公务员、金融机构大市范围内的投资客处于人生上升阶段的一群人，事业有成

35、，前途无量，有着自己的审美与爱好，有着自己完整独立的世界观，对生活保持着积极的热度。25-45岁之间城市新贵阶层“有点钱有点闲，有点爱好有点权”对生活品位决不妥协他们是怎样的一群人？关键词一：品位以追求品位为生活准则进入享受阶段，对生活的每一个细节都十分考究，决不妥协。关键词二：个性“距离产生美”的信仰者关键词三：低调有自己独特的圈子文化如何与市场对接 ?别人是怎么做的？【万科金色水岸御品】【华润卡纳湖谷】【雅戈尔长岛花园】【盛世天城】 我们该如何依托自身价值平台，以精准而创新的视角，从众声喧嚣中跳脱出来？我们说或做什么第三章在豪宅区，不讲豪宅是被动的在豪宅区，只讲豪宅是盲目的 项目核心概念：

36、中基理想城欧洲新贵的理想生活蓝本主推广语你见艺术，我见生活别人眼中的艺术，只是理想城每天的生活每一个步骤都一丝不苟，只为葡萄的原香与味蕾邂逅的一刹那感动。你见艺术，我见生活并非肆意展示优越，而是着实迷恋这种优雅。你见艺术，我见生活你见艺术，我见生活是物质财富之上的生活品位与地位标签你见艺术，我见生活是格调之上对于生活的回归与最初的美好！项目调性内敛的高贵低调的奢华如果说万科金色水岸-御品是：那么我们就是优雅/高贵的爱马仕：品牌中基理想城项目定位欧洲新贵的理想生活蓝本客群定位都市新贵阶层品牌调性内敛，高贵，考究品牌诉求你见艺术我见生活策略定位我们怎么说或做第四章势/舆论平台事/推广平台 价值解读

37、 全面渗透推广平台整体脉络势事 市/形象平台整体营销推广脉络营销活动概念导入强势崛起锁定客户盛大开盘市6-8月9-10月11-12月概念导入，缔造价值势 一、造势期概念导入缔造理想生活中基理想城第一高楼的思想，一个阶层的理想中基商会大厦地标品质之上，再启南部CBD人居盛幕！主题一：品牌导入1、从商会大厦到理想城，中基再创南部CBD价值新高。2、合围式规划，在园林美景的合抱中，畅享璀璨都市美景。3、一梯两户，6米挑高精装入户大堂，彰显精英名门气度。4、国际级物管提供专业服务，24小时全天候尊崇管理。中基理想城欧洲新贵的理想生活，空降宁波！南部CBD都会核心圈，咫尺万达联盛，上流生活之城！主题二

38、生活方式1、万达CBD都会，鄞州中心区15年价值集大成者。2、距离联盛商业广场仅1000米，闹中取静，铂金地段。3、百万方上流社区环拥，居住氛围成熟，配套至臻完善。4、中户规划，纯粹上流品位社区，专为新贵阶层定做。中基理想城决不妥协的品质，截然不同的生活由表及里、内外兼修的品质人居，南部CBD理想生活之城！主题三：市场区隔1、坐享联盛商圈40万方高尚休闲配套，都市价值沸点。2、ART DECO风格，以艺术建筑承载上流阶层品质生活。3、绿岛规划，内外双重绿化合抱，立体水景生态园林。4、全景高层，南北对流，经典户型，无处不奢适。艺术无国界，跨越大洋的牵手理想城携手巴黎左岸，打造宁波首个国际友好艺术

39、社区！操作：对接欧洲新贵生活，与法国巴黎左岸高端社区建立友好关系，在社区文化、社区管理等方面展开合作，并促进互访，将本案打造成宁波首个国际人文艺术平台友好社区。【线上活动】价值树立 引发共鸣市 一、价值树立 开启理想生活形象开篇你见艺术，我见生活欧洲新贵理想生活蓝本中基理想城幽雅启幕！从眼中的风景到思想的风景生活的本真总需经历时光的洗练形象深化一没有沧桑的历史不够厚重，没有时光的建筑不够味道，原料材质固然精选名贵，但让理想城得以传世的对品质的不懈坚持！让理想城的手工、自然与岁月痕迹成为现实，并且不动声色地融入你的生活。而这一切，在红色陶瓦的排列中、在砖与砖的勾缝中、在木质大门的纹理中、在窗饰细

40、节处理中、甚至在一只最不经意的陶罐中，都可以找到完美的答案。 相比于生活价值的探悟品质已只是理想人居的基本形象深化二走进理想城，是精美的视觉艺术，也是精湛的手工艺术。精选原料材质，以现代手法完美演绎都市新贵生活，用恰到火候的色彩变化、时间纹理与精美视觉，再现久违的心灵震撼。每一块墙面毛石的凹凸处理、每一件铁艺制品的接点处理，都找不到两个相同的细节，而且精心承袭了时间、手工与个体的痕迹，如此极致纯粹的细节探悟，成就理想城历久弥新的生活价值。别人眼里的高品质，不过是理想城的生活基本。让建筑散发出人文的气息并非简单地堆砌奢华可以实现形象深化三在理想城，值得夸耀的绝不是材质，景观，甚至是建筑品质，而是其中所呈现出的人文内敛的居住精神，也许是同质而居的朴素理想，和决不妥协的营造态度，为理想城筑就了和睦的氛围，亲善的邻里，没有任何金碧辉煌，只有阳光、花草、艺术和健谈的邻居，更多用心，只为期待生活的枝繁叶茂。最是在风云际会的间隙，邂逅知已之士，享受阅尽奢华后的淡泊与闲情。 从容而优雅地诗意栖居才是生活最本质的真意所在形象深化四在