衢州凯泰汽车商贸综合体项目可行性研究调研报告

1、衢州凯泰汽车商贸综合体项目可行性研究报告【最新资料，WORD档，可编辑修改】目录 TOC o 1-5 h z 第一章总论0项目概况0项目名称0项目地址0项目方情况简介0项目运作模式1项目简介1项目宗旨1项目建设内容2项目建设规模3编制依据3研穷过程及内容3第二章项目建设的必要性和可行性5项目背景5项目建设的必要性9项目建设可行性11第三章市场需求规模分析13项目周边地区需求分析13项目周边地区汽配产业基础现状13项目周边地区汽配需求状况13市场发展状况及需求规模测算15市场发展状况15市场需求分析及规模测算16第四章项目建设条件分析和需求分析18项目选址181先土止原则18地理位置18项目建设

2、条件19地形、地貌、地震情况19工程地质、水文地质19气候条件21项目区域社会环境条件22交通运输条件22公用设施社会依托条件24防洪、排涝设施条件24环境保护要求24征地、拆迁、移民安置条件25施工条件25主要建筑材料来源26建址方案26项目建设SWOT析264.4.3本项目SWOT析27第五章项目整体规划28项目战略定位28项目定位原则28项目战略定位29项目整体规划30项目功能定位32项目功能定位原则32项目功能定位33第六章项目建设方案39项目建设规模及主要功能分区39项目布局方案41项目布局原则41总平面布置方案41项目建设内容42汽车配件及用品交易区42汽车维修美容及改装区42二手

3、车交易区43特种车辆交易区44汽车仓储物流区44汽车金融与保险服务区44综合配套服务及商住区45信息化系统45第七章工程技术方案错误！未定义书签。总平面布置的总体指导思想45平面设计47结构设计47设计依据47工程设计48照明48线缆敷设497.5给排水49给水49排水49消防50第八章环境保护安全卫生与节能51环境影响分析研究总则51分析目的51分析原则51分析标准51分析期限及分析重点52环境保护目标52项目所在区域环境质量现状特征538.3.2主要环保措施54运营期间的环境影响分析及治理措施55处理措施55绿化工程55环境分析结论55劳动安全卫生56劳动安全与卫生的依据和标准56劳动卫生

4、措施56劳动安全措施56节能专篇57水土保持58消防设施58火灾隐患分析58防火等级59安全及消防设施59第九章项目实施进度59工程特点59施工条件60施工方案609.2项目实施进度安排61第十章项目管理与工程招标61项目管理61项目监督62工程招标63招标工作依据63招标工作原则63招标工作的组织管理64招标范围65招标方式及组织形式65第十一章项目开发运营思路6611.1完善专业市场整体配套、更好的为汽车城商家及消费者服务6611.3专业化运营团队，以现代商业服务能力实现市场价值69第十二章投资估算与资金筹措69投资估算依据69编制依据69主要工程量70具体估算依据71建设投资估算71建安

5、工程费用估算表71资金筹措75第十三章财务评价错误！未定义书签。依据75项目计算期及经营负荷75企业财务效益分析75财务基准收益率设定75运营总成本与经营成本76编制财务评价表82财务现金流量分析82损益分析82资金来源与运用83财务评价指标83财务评价84第十四章项目经济社会效益分析94经济效益分析94社会效益分析94打造品牌特色市场，引领衢州汽车文化发展94促进产业结构优化，推动农村工业化进程94扩大就业，吸引人才，富民创业95第十五章项目开发风险分析95市场风险95招商风险96技术风险97财务风险97第十六章结论与建议99第一章总论项目概况项目名称衢州凯泰汽车商贸综合体项目地址本项目拟选

6、址于衢州市柯城区专业市场城内，衢化东路（暂定名）以西，衢州广汇百姓家居广场、衢州市废旧金属综合交易市场以东，纬四路以南地块，总占地面积284.37亩。项目方情况简介衢州凯泰汽配城综合开发有限公司由领衔当前国内汽配行业巨擎的江苏凯泰集团和商业地产名企上海火宏集团共同投资建设，江苏凯泰是一家高标准、高起点并拥有现代商业经营管理模式的商业房地产开发企业，具有国家二级开发资质。几年来公司因势利导潜心研究汽车后市场未来发展方向，不断开拓整合国内汽配行业有效资源，从逐鹿中原到抢滩华东地区，一步一个脚印，逐步成为领跑国内汽配行业市场的佼佼者，公司秉承开拓、务实、创新、团结的经营理念，始终以“诚信、上善、勤勉

7、、臻德”为企业发展之根本，不断提升公司的核心竞争力。江苏凯泰集团成功地在常熟开发常熟国际汽配城，常熟童装中心批发市场，阜阳农机大市场，泗阳国际汽配城，阜阳国际汽配城等。凯泰企业也被评为世界杰出华商协会理事长单位、中国汽车零部件重点培育单位、中国商业企业联合会中国重点培育单位。中国汽配行业协会常务副会长单位。上海火宏集团股份有限公司以地产开发、营销策划、商业地产兼并整合为主轴，针对商业地产市场研究，掌握实效客观的市场动态，专业从事商为房地产开发管理、招商、收购重组，并参与地方政府旧城改造以及大型产业园区规划建设。对商用不动产如大中型商场、专业市场、办公写字楼、工业园区建设及高档别墅住宅积累了投资

8、、销售、招商、管理的丰富经验。公司专注于购物中心及专业卖场的研究，项目涉及全国各大中城市，公司现已逐步形成了商业地产运作的系统化、专业化、网络化管理职能。中国市场学会副会长单位，2010中国长三角地区商业地产50强企业。公司董事长卢大勇先生系温州籍企业家，大专学历。从事房地产开发工作多年，具有丰富的相关开发、运营操作经验，卢大勇先生被中国商业联合会评为中国市场杰出人物、中国汽配行业协会常务副会长。现任阜阳市政协委员、阜阳工商联副主席、阜阳浙江商会常务副会长、瑞安市人大代表、常熟市温州商会常务副会长、常熟童装商会常务副会长；江苏凯泰集团公司董事长、江苏凯泰服饰贸易有限公司董事长、阜阳皖西北汽配城

9、投资管理有限公司董事长、阜阳中宏置业发展有限公司总经理、阜阳世纪财富置业投资有限公司董事。卢大勇先生传奇的创业人生被天下常熟、温州人在常熟等书录纳。衢州凯泰汽配城现任总经理罗顺荣，高级经营师，浙江市场发展战略研究所研究员，中国汽车配件用品市场协会副会长，义乌小商品市场研究会副会长，上海火宏集团股份有限公司副董事长、浙江龙鼎集团董事。项目运作模式市场化运作、开放式管理。项目简介衢州凯泰国际汽车商贸综合体项目创新业态模式，实现业态多元化、规模集中化、经营信息化、品牌连锁化、服务国际化，并结合衢州市社会经济发展情况、机动车保有量与未来发展趋势及相关业态的目前发展概况，衢州凯泰国际汽车商贸综合体项目以

10、汽车、汽配和汽车用品经营为龙头，向汽车维修、汽车美容、汽车养护、汽车改装、工程机械、二手车、摩托车电动车及配件销售和五金机电等领域延伸，并综合配套部分仓储物流和商住，开展多元化经营，把项目建设成为规模化、规范化、多功能、全方位服务的综合性的大型交易市场。项目宗旨立足衢州本地，依托闽浙赣皖四省边境地区，满足衢州及周边县市居民对汽车、汽车配件及用品、工程机械、二手车、摩托车电动车和五金机电等相关产品的需求，以汽配用品城综合性服务功能，完善的配套服务和便捷的一站式服务，把衢州凯泰国际汽车商贸综合体打造成闽浙赣皖四省边境中心汽配及相关行业的璀璨之星。衢州凯泰国际汽车商贸综合体主要由几个大区块组成，分别

11、为：汽车2s店交易区、汽车配件及用品区、汽车装潢美容区、汽车维修改装区、二手车交易区、工程机械与五金机电交易区、仓储物流区、综合配套服务区与商住区，总占地面积284.37亩。汽车2s店交易区该区的业态主要为各种品牌汽车的展示销售区和城市直营店区。汽车配件及用品交易区此业态规划作为整个汽车城重点区域，建成衢州丘市最大的汽车配件、轮胎、油品、汽保工具、汽车易损件、汽车美容装饰用品专业市场。汽车美容装潢区业态主要为汽车美容装潢、汽车美容与装饰等服务项目。二手车交易区主要从事收购、出售、代购、寄卖各类二手机动车；新旧机动车置换；评估、交易、二手车信息上网服务等。工程机械及五金机电交易区业态主要涵盖大型

12、机械工程车、特种车辆交易、工程机械交易及五金机电等。仓储物流区主要为上游产业链采购所需物流，及客户终端采购提供物流配送，同时具备部分仓储功能。汽车维修改装区业态主要涵盖汽车保养、汽车大修、汽车快修、汽车改装、汽车喷漆等服务项目。综合配套服务与商住区该区为整个市场的综合配套服务区，为相关的政府部门提供独立的办公场所。该配套区将主要为引入银行、工商、税务、车管部门、评估事务所等一系列与汽车交易相关的政府办事部门，所有交易涉及的手续都能在这里获得一条龙办理。为入驻企业以及经销商企业提供办公场所，直接打造总部式的行业中心(总部基地)和研发中心；为行业协会、商会提供办公场所，直接引入各类行业协会以及商会

13、组织，提供专业的培训，咨询服务。规划建设高规格的大酒店、大宾馆，提供高档次的餐饮、住宿、休闲、娱乐等服务。配套建设部分商住宾馆，为入驻的企业及商户提供优质生活配套。1.1.8项目建设规模本项目总投资13.69亿元人民币，用地面积284.37亩，拟建总建筑面积为：277119m20其中：汽车2s店交易区总建筑面积为62347m匕汽车4s店交易区总建筑面积为20555m2；汽车配件及用品区总建筑面积为67431m2；汽车美容装潢区总建筑面积为20059m2;二手车交易区总建筑面积为10836m2;汽车维修与改装区总建筑面积为30005m2；工程机械及五金机电交易区总建筑面积为20496m2；综合配

14、套及商住区、仓储物流区总建筑面积为44730m2;公共配套(配电、公厕)总建筑面积660m20编制依据(1)衢州市土地利用总体规划(2005-2020)衢州市服务业发展规划衢州市人民政府关于促进衢州市现代服务业发展的实施意见委托方提供的其他资料研究过程及内容本公司在接受委托单位的委托后，及时展开对本项目建设可行性研究的资料收集、调研和分析工作，在对成果资料进行定性考察和定量计算的综合分析基础上，最终完成本报告。本报告首先论述了项目建设的背景及必要性，根据项目现状和未来发展规划确定项目建设的内容；其次根据项目所在地区的建设条件（经济条件、自然条件、交通条件等），提出初步建设方案；最后进行社会效益

15、影响和案例分析，得出项目可行的结论。研究结论本项目拥有广阔的发展空间与坚实的运作基础。汽车及零配件产业的发展态势促使汽车配件专业采购和维修平台的诞生。本项目降低了汽车零配件企业的流通成本、交易成本、推广成本，提高区域客户换购汽车配件、饰品的便利性及相关产品可靠度，顺应了汽车零配件产业发展的浪潮。项目建设符合衢州市相关商贸规划和城市发展方向。本项目选址位于衢州市柯城区衢州专业市场内，有良好的区位优势，符合衢州城市发展方向。项目的建设对提高衢州城市影响力，加速衢州市南部片区的开发，加快衢州丘区域城市化进程都有非常积极的现实意义。本项目的建设填补了衢州及周边区域一站式汽车消费领域的空白。本项目的建设

16、满足了汽车零配件和汽车用品产品扩充销售渠道的需求，是专业市场提升改造的需要。项目集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、物流配送以及金融保险、研发等功能于一体，拟打造为现代化汽车后市场产品类的专业市场，将成为衢州城市新名片。项目建设方有着丰富的市场运营经验和专业运营团队。项目初期从放水养鱼的角度出发，通过降低经营户费用、投入招商费用、组建经营团队等方式来运营好市场。通过中国汽车配件用品市场协会、中国汽车零部件联合销售集团、中国汽车零部件工业公司、中国商业企业联合会、安徽省汽车配件与维修业商会的加盟与合作，为本项目积累了大量的客户资源，从而降低了项目的招商难度。本项目具有良好的经济效益和社会效益

17、。项目实施在经济上具有可行性。项目的建设是推动富民创业，带动地方经济发展的需要，推动农村工业化进程，解决农村富余劳动力，增强区域经济的综合实力，符合国家鼓励发展现代服务业的政策，符合衢州地方区域规划，具有良好的社会效应。项目的建设能提升区域竞争力，降低经营成本，提高产品质量。有效的带动周边区域各类产业发展，吸引更多的消费者和投资者前来，对衢州市地方经济和城市发展起到巨大的推进作用。项目的风险和不确定性主要体现为：拿地、宏观的经济环境、市场竞争和财务风险。第二章项目建设的必要性和可行性2.1项目背景快速发展的中国汽车产业汽车产业规模持续扩大“十五”期间我国汽车工业增长迅速，累计生产汽车2085.

18、1万辆，累计销售汽车2086.2万辆。汽车产销量平均增长率达到25%左右，2000年我国汽车工业总产量仅为206.82万辆，“十五”末期的2005年产量达到571的万辆汽车，总量是2000年的2.76倍。“十一五”期间，中国汽车持续保持快速增长。尤其是2009、2010年，年均分别增长48.3%和32.4%，产量迅速增至1379万辆及1826.5万辆。汽车工业总产值由2000年3612亿增至2010年的4.05万亿，增长了10倍。2000年，全国的汽车产销量双双超过1800万辆，中国已成为世界第一汽车产销大国。2011年全国的汽车产销量达1850万辆，到2011年末，我国国内汽车保有量已达10

19、578万辆，从各项数据来看，国内的汽车行业正处在蓬搏发展的上升期，而且这一时期将保持相当一段时间，从产业结构升级来看，汽车产业正成为中国的支柱产业。汽车产业集群化，企业规模大型化在经历了几十年的发展之后，中国汽车工业的集群化效应也已经初步显现。目前已基本形成了以东北、京津、中部、西南、长三角、珠三角为代表的六大汽车产业集群。长三角、东北、中部地区汽车产销量均超过200万辆，遥遥领先于其他地区。据来自北京鸿锐新思的数据显示，2010年，六大集群的市场占有率已经达到94%，产量也占到了总量的90%以上。在六大集群中，东北地区、长三角地区、中部地区市场占有率最高。分别为22%、21.5%、21%。这

20、说明我国工业的集群化步伐仍在继续。随着汽车生产规模的不断扩大，汽车工业的产业集中度也逐渐提高。据国家统计局的数据，2011年销售收入超过千万元的汽车零部件企业有5，730家，超过亿元的1，277家，超过10亿元的有83家。万象集团还在国外成功的收购了美国上市的WAI公司，2009年吉利收购沃尔沃，开创了我国企业收购海外上市公司的先河。产品结构快速调整2000年我国汽车工业总产量中，载货车、客车、轿车的比例分别为36.35:34.28：29.37。2004年我国汽车工业总产量中，载货车、客车、轿车的比例分别为30：34：36，载货车的比例明显下降，乘用车的比例明显上升。2005年轿车在汽车工业中

21、所占的比例上升到47%，轿车无论是从产量还是从增长率上都是汽车工业中提高最快的部分，我国汽车工业的产品结构正在迅速向以轿车为主体的方向发展。由上可以看出，乘用车无论从产销量还是从成长率上都是汽车工业中提高最快的，表明我国汽车工业的产能品结构正在迅速向以乘用车为主体的方向发展。在乘用车中又以基本型乘用车（轿车）增长和发展最快。“汽车后市场”形成及发展所谓汽车后市场是指汽车销售后围绕消费者在使用过程中所需要的各种服务构成的市场,如：配件供应、维修保养、汽车用品、汽车改装、二手车经营、物流运输、金融服务、出租和租赁、汽车俱乐部、汽车检测、汽车认证、汽车导航、停车场和加油站等。一般而言，汽车售后服务市

22、场是汽车产业中最稳定的利润来源，可占据总利润的60%左右。作为世界上汽车工业最发达的国家之一，美国的汽车售后服务业被喻为“黄金产业”。在欧州汽车售后服务业也是汽车产业获利的主要来源。中国汽车产业由此进入以大众消费为基础的快速增长阶段，同时汽配消费也由公务、商业向私人、生活消费转变。伴随着中国汽车市场的高速发展，居民汽车保有量持续增加，对汽配、维修等“汽车后市场”相关的服务需求量越来越大，服务种类需求越来越全面，服务质量要求也越来越高。目前全国有各类汽车专业市场800多家。同时，博世（Bosch）、NAPA黄帽子（Yellowhat）、壳牌（shell）等国际汽配及汽修业巨头也开始对中国市场虎视

23、眈眈。巨大的市场已经引起国际汽车服务业巨头的关注，日本最大的汽车服务用品连锁企业澳德巴克斯已经进入中国服务市场；早在上世纪90年代，美国最大的汽配连锁企业NAP刚已进入中国开展业务；日本第二汽车用品连锁企业“黄帽子”已经在广州番禺等地开店经营，开始计划2008年前在华东、华北、西南开设50家店，并且已与上汽集团销售公司签约成立合资企业，以此来拓展中国汽车后市场的业务；而全球最大的汽车快修连锁企业美国AC彳惠科公司也宣布最近两三年内将进入中国市场，参与竞争。2010年，全国的汽车产销量双双超过1800万辆。2011年底，中国的整车市场依然保持在10%以上的增长速度，年产销量达到1850万辆的规模

24、，伴随着私人消费群体的增长，中国汽车零部件市场规模将从2000年的1700亿发展到2011年的15000亿，其中售后市场也将从2000年的600亿发展到2011年的5500亿元，整车市场的发展给汽配流通行业带来了广阔的发展空间。20052012年我国汽车配件行业产品产量走势预测（资料来源：北京华经纵横经济信息中心）经过多年的发展，汽配流通领域逐渐形成了以汽配城为主体，连锁大卖场、连锁汽车快修、维修站以及4s服务站为辅助的汽配流通模式。随着中国居民收入水平的提高及消费结构的升级，汽车会更多的走进中国普通居民的家庭，而“汽车后市场”则面临更大的发展空间。持续改善的区域经济状况衢州历史悠久，文化底蕴

25、深厚。位于浙江省西部，钱塘江上游，金（华）衢（州）盆地西端，南接福建南平，西连江西上饶，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交。“居浙右之上游，控鄱阳之肘腋，制闽越之喉吭，通宣歙之声势”。川陆所会，四省通衢。是闽浙赣皖四省边际中心城市，海西经济区中心城市、浙西生态市、国家历史文化名城、国家森林城市、国家园林城市、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、2012年中国十佳宜居城市、国家化学工业基地。1994年衢城被国务院命名为国家级历史文化名城。2006年入选中国特色魅力城市200强衢州市在经济区域上位于长三角与海西经济区的交集区，也是中部与东南沿海地区的主要节点，是物流和产业转移的重要节点。同

26、时拥有完善发达的交通网络，使衢州市作为商品物流集散中心的条件十分优越。2011年，衢州全市实现生产总值890.3亿元，增长11%；财政总收入95亿元，其中地方财政收入57.6亿元，分别增长26.1%和22.6%；固定资产投资511.6亿元，增长14.5%；社会消费品零售总额344.3亿元，增长18.4%；外贸进出口总额26.9亿美元，增长42.2%；城镇居民人均可支配收入24900元，农村居民人均纯收入9635元，分别增长14.2咐口16.5%;2011年末户籍人口252.55万人，人口自然增长率3.35%,人口密度为240（人/每平方千米）。市区建成区面积60平方公里，机动车保有量40万辆。

27、支柱产业工业增加值增长14%占GDPt匕重达46.9%,比上年提高0.6个百分点。规模以上工业总产值1328.62亿元，增长30.1%，增幅全省第一。主导产业为传统造纸、化工、建材等优势产业以及氟硅、现代装备制造、新材料等。2011年，全市共有成交额超亿元的各类市场22个，摊位数7505个，实现成交额241.43亿元，增长11.9%。成交额超十亿元市场有8家。得天独厚的项目优势优越的区位交通条件衢州市位于杭州2小时、上海4小时经济圈范围内。市域范围公路交通已经基本形成“半小时交通圈”，衢州市到四省周边中心城市之间也形成2小时交通圈，交通优势明显。形成了较发达的公路、铁路、航空的综合交通网，使衢

28、州四通八达，交通十分便利。巨大的市场需求随着衢州国民经济快速健康发展，以及交通设施建设步伐的加快，在未来的几年中，汽车必将在家电、住房之后形成国民下一个消费热点。无论是轿车还是货车，无论是汽车还是汽车配件、汽车美容等相关行业，在今后的数年里将因为需求的增加而繁荣。截止到2011年年底，衢州汽车保有量已达168718辆，这其中，以轿车为主的小型车就有近15万辆。对比2001年年底的21058辆，衢州的汽车保有量10年来增加了7倍多。2011年全市汽车上牌量29740辆。前瞻性市场定位汽车行业作为一个科技含量高、附加值大、资本密集、关联度大、能够带动区域和地方相关产业发展的重要产业，早已使全国各地

29、纷纷摩拳擦掌准备“分一杯羹”，从未来发展趋势来看，汽车行业的持续发展和竞争势态需要更高层次的产业集群，汽车产业集群将向“模块集约化”转化，将更加具有专业性、区域性的特征。而目前衢州市汽车行业存在布局零散、管理混乱、功能不集中等现象。除已建成的4S集群外，其余的都是一些路边店，占路占道现象十分严重。本项目规划定位为汽车4s店和汽车综合展厅、汽车维修和改装、汽车美容及装潢、汽车配件与用品、二手车交易、仓储物流等服务内容。该项目的建设必将整合、促进和引导全市汽车行业内部之间的互相推进和良性循环，必将增强衢州汽车行业市场竞争力和企业抗风险能力，必将提高衢州汽车产业的核心竞争力。项目建设的必要性汽车商贸

30、综合体是汽车产业发展的必然选择。汽车产业是国民经济重要的支柱产业，产业链长、关联度高、就业面广、消费拉动大，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用，是国家重点扶持和培育对象，发展空间广阔。汽配及汽车用品作为汽车产业链中的一环，汽车后市场呈现出前所未有的活力，由此形成了1.5万亿元的汽车后市场规模。与快速发展的汽车产业相随的，必然是业态齐备，服务周到，规模适中的专业的汽车、汽配、用品和维修等为一体的汽车后市场的商贸综合体的出现。本项目通过打造汽车后市场商贸综合体来提供更加丰富专业汽车后市场的综合服务，活跃衢州汽车消费市场，激发潜在汽车使用者的购车热情，推动衢州汽车产业发展进入快车道。汽车商贸综合体

31、是汽配行业升级的必要途径。目前衢州市还没有形成大型的汽配用品专业市场，从事汽配用品经营的商户众多，但规模小、布局分散。衢州市区4S店已超过40家，主流的豪华、合资、自主品牌均在衢州建立了4S店。浙西汽车城和衢江汽车城已初具规模，其中年销量1000辆以上的4s店有9家。汽车用户为了进行车辆维修、保养、装潢等业务，必须在全市区分散的汽车销售点及汽配店之间奔波。衢州汽配行业问题还表现在：服务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多，政府有关部门监控不力，收费混乱等方面。可见衢州汽配用品市场无论从服务网点数量还是服务质量来看，均无法满足市场需求。本项目可以整合衢州汽配行业资源，逐渐将各类分散经营点

32、整合进市场，形成市场的集聚与辐射，以达到市场规模效益最大化；另一方面，通过业态调整与完善打造现代化汽配用品专业市场，为顾客提供更加丰富与专业的服务，满足汽车使用者“一站式”购物需求。可见，该项目的实施是汽配行业升级换代的必要途径。汽车商贸综合体是引领周边发展的助推器。衢州凯泰汽车商贸综合体是衢州市专业市场城规划的重要项目，通过该项目的实施，不但可以形成汽车交易及汽车零配件销售的专业市场，而且可以通过市场建设及配套设施的完善带动建筑业、房地产业及相关制造业与辅助行业的发展，例如物流中心、酒店、餐饮娱乐一条街等，随着市场的逐步完善，逐渐聚拢人气，进而和周边的其他几个专业市场共同带动周边经济商贸业的

33、繁荣与快速发展。汽车商贸综合体是提升城市形象的有利契机。目前衢州市没有一家汽配用品专业市场，这些商户主要集中在三衢路和东迹大道两侧、浙西大道等。除此之外，市区仍有零散销售点或汽车维修点。综合来看，衢州市的汽配经营户众多，但规模小且很多网点物业陈旧，对周边区域的交通、物流有较大影响。随着衢州建设“二地三城”和城市化水平的提高，这些凌乱的营业网点对城区市容市貌带来负面影响。通过本项目的实施，一方面可以统一规划整合零散布局的汽配营业网点，形成大型综合汽配用品专业市场，改善衢州汽配用品行业的整体形象和专业水平；另一方面，汽配专业市场的建设必将带动项目本身及周边建筑物业形态的升级，对衢州城市建设及市区整

34、体形象的改善是一大促进。汽车商贸综合体是提升衢州现代商贸流通业的有力抓手。衢州市现有各类市（商）场营业面积达20多万nf,还有12座辐射市域的专业市场，衢州商贸流通业已达到一定水平。中共衢州市委关于制定衢州市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议要求，突出发展现代服务业。全面实施“十二五”服务业发展规划，把现代服务业发展作为加快经济转型升级、优化经济结构的重要载体，构筑四省边际现代服务业发展高地。培育发展物联网等生产性服务业，加强专业市场建设，加快衢州综合物流中心建设，着力打造四省边际物流中心。大力发展新型商贸服务业态。该项目地处衢州市专业市场城内，是衢州商贸物流建设的重要一环。本项目的实施

35、是“大市场、大物流”规划中的重要步骤，项目的实施可以一方面可以吸引人流、聚集商气，另一方面也为其他项目的投资开发培育氛围。可见衢州凯泰汽车商贸综合体项目是提升衢州商贸流通产业的有力抓手。项目建设可行性汽配产业发展初具规模，项目建设具备产业基础。汽车商贸综合体的建设和长远发展并非一蹴而就，成功运营与否关键还是看现有产业发展是否达到一定水平，而且其产业发展基础能否足以支撑汽车商贸综合体的建设运营。从目前看，衢州汽车市场已经有一定基础，汽车交易市场方面，主要沿浙西大道汽车城内和东迹大道北侧，全市约有汽车店40多家，汽车交易市场基本形成。同时，围绕汽车而产生的汽车美容装饰、汽车配件以及汽车维修服务等衍

36、生产业的发展也初具规模，衢州市区大约有1350户，三县一市约有1220户，因此，从汽车交易、汽车装饰、汽车配件以及汽车维修服务等现状来看，衢州汽配产业发展初具规模，项目建设具备一定的产业基础。汽车交易市场日趋旺盛，项目发展具备良好前景。随着经济全球化、我国全面建设小康社会步伐的加快，汽车时代的到来是一个必然。2010年，全市生产总值752.78亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%。城镇居民人均可支配收入24900元，农村居民人均纯收入9635元，分别增长14.2%和16.5%；2011年全市汽车上牌量29740辆，年全市汽车保有量已达168718辆，随着消费潜能的释放和道路交通条件的改善

37、，汽车消费也必将成为继百姓房屋消费后的又一个热点，尤其是汽车消费进入普通家庭及多元化趋势愈加明显。未来3年衢州市至少有25万辆车的增加量。政策扶持力度加大，项目建设拥有显着政策优势。全面实施“十二五”服务业发展规划，理顺服务业发展机制，落实政策、平台和主体。支持主城区“退二进三”，鼓励工业企业主辅分离，推进市综合物流园区、工业新城物流园区项目建设。大力发展城市综合体、总部经济、会展等新型商贸业态。围绕招大引强，创新招商办法，强化考核奖惩，制订企业转型升级投资项目引导目录，主动对接省内“三大国家战略”，依托浙商回归、山海协作、陆海联动等省级战略平台，加强与长三角、海西区和四省九市区域合作，精心组

38、织重大招商活动，努力引进一批对我市扩张经济总量、拉长产业链、促进转型升级有重大影响的优质项目。现有汽配市场存在不足，项目建设填补市场空白。目前衢州汽配经营户众多，但布局分散。衢州汽车汽配及交易经营网点主要分布在三衢路和东迹大道两侧等处。另外，市区有零散销售点或汽车维修点。衢州汽配经营店不但布局分散，其经营规模也比较小，可见汽配及交易市场缺乏集中度。从行业经验来看，随着汽车工业技术更新和售后服务完善，汽配交易及汽配市场将会日趋集中与成熟。一般而言，汽配市场逐渐发展为以汽车修理、装饰及零部件、用品销售为主，满足消费者需求频率较高的消费及服务，突出汽配服务的就近和便利原则。因此，衢州市汽配市场应在现

39、有基础上进行归并提升，划行归市，逐渐将各类分散经营点整合进统一市场。现有市场商业氛围不够浓厚，在凝聚人气上有待提高，衢州现有比较有规模的汽配专业市场为马路市场，虽然从调研中得知其经营状况良好，但该市场规模较小、集客能力弱、商业氛围不够。而浓厚的商业氛围是保证专业市场长远发展的最关键因素，同时也是吸引经营户入驻及保证其长期留在市场经营的重要因素。因此衢州市需要建立大型汽车后市场商贸综合体，通过规模效应整合零散的市场资源，使市场经营户聚集在一起，形成聚集效益。本项目的建设是对原汽配市场进行整合、升级、换代，弥补现有市场不足，以三衢路和东迹大道两侧、浙西大道和沿路汽车销售点、汽配维修经营店为依托，结

40、合衢州市汽车机动车的发展，同时规划建设二手车、汽车用品的市场集群，形成颇具规模的汽车汽配及用品市场带。可见，项目拟建设成为规模化、规范化、功能多样化、全方位、多角度的汽车汽配用品综合体具备现实可行性。第三章市场需求规模分析项目周边地区需求分析项目周边地区汽配产业基础现状衢州位于浙江省西部，钱塘江上游，金华衢州盆地西端，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是闽浙赣皖四省边际中心城市，周边除金华外，南平、上饶、景德镇、黄山等地区汽车、汽配工业基础薄弱，没有系统融入周围的汽车产业集群。20世纪90年代，随着改革开放进程的加快，汽车销售及汽配行业才开始起

41、步。进入21世纪以来，随着国民经济的快速发展，居民收入水平大幅提高，汽车销售及汽配服务市场逐渐繁荣。各种规模和形式的汽车城、汽配城大量出现，各个品牌的汽车4s店陆续投入运行，汽修店、汽配店、汽车美容中心发展迅速。目前衢州市汽车4s店已具有一定的集聚发展效益，全国各类品牌的汽车4s店基本已入驻衢州，并且产品销售市场已辐射上饶、南平、黄山、丽水等周边省市。总体而言，由于缺乏汽车生产工业基础，该区域汽车、汽配行业的发展建立在汽车销售市场及其衍生出来的汽车后市场发展的基础之上，属于消费拉动型市场。项目周边地区汽配需求状况2010年，浙江省汽车保有量约5415536辆，2011年杭州汽车保有量约125万

42、辆，衢州周边的金华（59.17万辆）、丽水汽车保有量（14万辆）；另外，与衢州临近的江西省的上饶市2011年汽车保有量约为17.95万辆，安徽的黄山5.6万辆。在周边地区中，衢州汽车保有量虽处于第三位，但与第二位的上饶市差距很小。随着周边地区经济的快速发展，汽车保有量将持续增加。按照年7%的年增长率保守估算，2020年该地区汽车保有量将突破200万辆，达到250万辆左右2010年汽车保有量常住人口（万人）常住人口万人汽车比2009年增加杭州市12480568701434.55293.15宁波市8774347601154.52292.53金华市5917875361104.08235.82台州市5

43、65917596949.53182.48绍兴市434809491885.56177.56温州市789343912865.51166.57嘉兴市367812450817.36186.32湖州市218000289754.33173.91丽水市140492211665.84110.27衢州市121423212572.75124.82舟山市60463122495.6077.36综？合54155365449993.86209.442011年全市汽车上牌量29740辆，与去年同期30853辆减少1113辆，下降3.6%,2011年全市二手车交易11641辆，和2010年11409辆基本持平。综观2011年

44、车市，由于受扶持政策退市影响，2010年下半年部分提前购车，所以造成2011年11、12两个月上牌量比去年同期下降20.4%，减少了1420辆，这是造成2011年汽车销量下降的主要原因，但我市全年降幅仍低于杭州市下降7.2%的幅度，这说明二、三线城市汽车市场潜力巨大。汽车消费行业的繁荣以及汽车消费者多元化、个性化的需求拉动了汽车后市场的快速发展，大型汽配专业市场的出现成为必然。而周边地区中，只有金华、鹰潭市、上饶市已经建立起大型汽配市场，丽水、黄山尚没有大型的汽配用品专业市场。汽配用品市场项目的大量落地一方面是出于整合汽配市场资源的需要，另一方面也是各地政府及项目开发商基于适应汽配市场需求、满

45、足汽车消费者多元化消费特点的考虑。衢州凯泰汽车商贸综合体虽然北有金华的强大辐射，西面有鹰潭市、上饶市汽配专业市场的竞争，但东南两侧的丽水与黄山汽车及汽配市场发展较缓慢。尤其是同样紧邻于东南面的丽水尚没有形成规模的汽配用品专业市场，作为地级市，衢州无论从经济规模还是未来的汽车保有量均不弱于这两个地区。本项目的实施可以产生相对的先发优势，不但可以满足本区域汽配市场需求，抵消金华和鹰潭市、上饶市的辐射，而且可以借助地缘关系，对丽水、黄山形成辐射。市场发展状况及需求规模测算市场发展状况（1）汽车消费量逐年增长，汽配市场需求旺盛。随着国民经济持续发展，全市机动车保有量16.8万辆，随着消费潜能的释放和道

46、路交通条件的改善，汽车消费逐渐成为继百姓房屋消费后的又一个热点。民用车辆尤其是家用轿车保有量将持续快速增长，汽车消费进入普通家庭及多元化趋势愈加明显。未来3-5年衢州市至少有25万辆车的保有量。汽车交易市场的活跃必然推动汽车配件、维修、二手车交易等衍生市场的繁荣。根据单辆汽车年在汽配维修方面花费1万元计算，则衢州的市场容量应该在16.8亿元左右，扣除流失到金华、上饶等周边地区的消费量后，衢州市现有汽配年交易额已突破9亿，但从现有汽车保有量分析，其发展空间仍然非常巨大。汽配市场产业链逐步完善，市场规模持续扩大汽车交易市场的活跃以及汽车消费多元化趋势加快，必然推动汽车配件、维修、汽车装潢、汽车美容

47、、二手车交易等汽车衍生市场的不断完善和进一步繁荣。因此，随着衢州市社会经济的发展，汽车消费量将持续上升，汽车后市场的市场规模也由于共生效应将进一步扩大。配件供应、维修保养、汽车用品、汽车改装、二手车经营、物流运输、金融服务、出租和租赁、汽车俱乐部、汽车检测、汽车认证、汽车评估等市场供求进一步活跃。衢州市现有汽配年交易额突破9亿。按照行业发展规律，随着人均汽车拥有量的上升，汽车后市场规模增长速度将超过汽车交易市场。以一个地级市的标准来看，衢州汽配产业发展空间仍然非常巨大。汽配用品城作为汽车后市场交易的流通平台，发展机遇不可多得。市场需求分析及规模测算衢州凯泰汽车商贸综合体总用地面积284.37亩

48、左右，分汽配及用品区、汽车美容装饰区、汽车维修区、二手车交易区、汽车展示区、酒店商务区。(1)汽修汽配产业持续繁荣，需求强劲。据德国着名汽车市场调研机构(R.L.POLKMARKETINGSYSTEMS)的最新预测报道说，未来7年内全球汽车保有量仍将继续增长近20%。到2015年，全球汽车保有量将从2007年的近8.2亿辆增至10.2亿辆左右。衢州近几年汽车保用量增长较快，据统计局数据显示，2011年衢州汽车保有量达16.8万辆，比上年净增3.1万辆。衢州正处在工业化、城镇化快速发展时期，对汽车及工程机械的需求较为旺盛，近几年汽车保有量增长较快，按年增长7%计，预计到2020年机动车保有量将超

49、过50.12万辆。据权威报告显示，国内车主每年单车使用费用高达21,721元，不计算已购车用户，以2011年3.1万辆新增乘用车计算，仅此方面的车主累计增量支出便高达6.73亿元。其中以保养、美容、维修和配件等方面约占用车总支出的16.1%，平均约合3,477元。由此得出，目前衢州市汽车在保养、美容、维修和配件消费将达到近5.84亿多元，预计2020年达到10.74亿元的市场容量。据测算，在整个汽车获利过程中，整车销售、配件、维修的比例结构为2：1：4,维修服务获利是汽车获利的主要部分，而在美国行业协会里公布的数字，一个汽车销售店，它大概有50%的利润都是来自于二手车，40%是来自于它的后市场

50、，10%是来自于新车销售。目前汽配、连锁汽修以及零散分布路边店为汽车售后服务的主要业态。衢州在城市的近郊零散的分布着众多的维修、美容装潢店，对城市面貌造成较大影响。按照衢州目前的情况，应当通过本项目的实现来整合零散分布的路边店。估计汽配用品、汽修区域占据汽车售后服务市场份额40%计算，预计2020年市场规模将达到25亿元。汽修汽配产业持续繁荣，需求强劲。、城市基础设施建设的飞速发展，为工程机械蕴含着无限商机“十二五”期间，衢州市将：大力改善水生态环境、提高水利防灾减灾能力、加强电源建设、完善电网布局、构建综合运输体系、加快发展铁路交通、完善公路运输网络、提升港航发展水平、扩大航空运输能力等方面

51、的建设。2012年衢州政府工作报告中要求狠抓重点项目建设。落实“十二五”重大项目投资计划，创新重大项目推进协调机制，开展重点项目推进“互看互学”活动，切实加快项目建设进度。加快推进杭长客专、杭新景高速、205国道改造、市区绕城公路等一批重大交通项目，推进衢江航运开发等一批水利设施项目，推进西气东输、500千伏夏金输变电等一批能源项目，推进“智慧城市”等一批信息化项目，推进工程技术学校二期、双水桥学校、新湖学校、儿童公园等一批民生项目。狠抓优质项目引进。把招商引资作为经济工作的牛鼻子，坚定不移地推进招商引资“一号工程”。围绕招大引强，创新招商办法，强化考核奖惩，制订企业转型升级投资项目引导目录，

52、主动对接省内“三大国家战略”，依托浙商回归、山海协作、陆海联动等省级战略平台，加强与长三角、海西区和四省九市区域合作，精心组织重大招商活动，努力引进一批对我市扩张经济总量、拉长产业链、促进转型升级有重大影响的优质项目。全年实际到位市外资金160亿元以上，亿元项目80个以上，实际利用外资5000万美元以上，其中市开发区和高新园区各新引进至少1个10亿元以上项目。狠抓重大项目前期。深化山区科学发展战略、政策和机制研究，加紧谋划、包装、储备一批事关长远发展的战略性项目，加强向上沟通对接，力争有更多项目进入国家和省重点盘子。把机场迁建作为“一号项目”，组织强有力的工作班子，上下联动，内外结合，确保年内

53、取得实质性进展。继续深化九景衢铁路、衢宁铁路、城际快速通道、综合客运枢纽、中国儒学馆、市图书馆新馆、全民健身中心等重大项目前期工作，力争早日开工建设。2012年，全市拟安排市重点建设项目197项，总投资856.7亿元，当年计划投资175.61亿元，其中续建项目113项，当年计划投资107.8亿元，新开工项目84项，当年计划投资67.81亿元。拟安排市重大前期工作项目96项，总投资266亿元。市本级政府投资拟安排35亿元，其中财政预算安排8.5亿元，部门单位自筹16.5亿元，融资10亿元。初步汇总，城市建设12.5亿元，交通1.8亿元，能源0.6亿元，公共服务设施6.4亿元，公检法司1.2亿元，

54、保障性住房及社会事业9.2亿元，农林水利3.1亿元。“十二五”期间。衢州城市基础设施建设的快速发展和道路交通建设力度的逐年加大，为工程机械提供了广阔的市场前景。第四章项目建设条件分析和需求分析项目选址选址原则符合衢州市相关发展规划；满足衢州市专业市场长期发展需要；水、电、交通等配套条件良好。地理位置衢州凯泰汽车商贸综合体项目拟选址于衢州市柯城区专业市场城内，基地处于市场东边位置，总共涉及三个地块，其中两块地块呈方形，面积分别是74.82亩，96.09亩，另一地块三角形和梯形叠加形状，面积为113.46亩，三个地块平平行于衢化东路。项目位于衢化东路（暂定名）以西，衢州广汇百姓家居广场、衢州市废旧

55、金属综合交易市场以东，纬四路以南地块，总占地面积284.37亩。衢州专业市场城位于衢化路东侧，北临46省道和火车站，南接巨化集团公司和衢州市高新园区，东连衢州市经济开发区。项目所在地地理位置优越，交通十分便捷。土地权属类别及占地面积本项目拟选址于衢州市柯城区专业市场城内，衢化东路(暂定名)以西，衢州广汇百姓家居广场、衢州市废旧金属综合交易市场以东，纬四路以南地块，总占地面积284.37亩。项目建设基地地形平坦，周边的道路、供电、供水等市政基础设施完善，项目用地已被征用为市场建设用地，经过招拍挂环节可以直接开工建设，土地权属简单。现有场地利用情况项目规划区域内建设基地在市场建设规划中已经综合考虑

56、，现有场地平整，无拆迁，无征地、无移民安置任务。项目建设条件地形、地貌、地震情况项目勘察场地位于衢州专业市场内。勘察场地属衢江右岸II级冲积阶地地貌。冲积阶地区一般厚度为200400m地冲积层，底部是更新世纪早期河湖相黄褐色，灰绿色黏土层夹中细砂层和砂烁层；中层是更新世纪中期河湖三角洲沉积，为灰、黄、褐色黏土、粉砂黏土及中细砂层；上层为更新世晚期的河湖三角洲及海相沉积，为黄褐，暗绿、灰色砂和砂烁黏土及中细砂层；表层为全新世沉积，厚560ml为海岸、浅海和海滨湖黄褐色淤泥及淤泥质黏土。项目所在地区在衢州市区，根据中国地震动参数区划图(GB18306-2001)，本场地地震动峰加速度0.05g,地

57、震动反应谱特征周期为0.3s(即地震烈度小于VI度)，属于对抗震有利地段。工程地质、水文地质工程地质本项目基地经勘察结果显示，建筑场地内地层较简单，在勘探深度范围内按成因及物理力学性质特征自上而下共分为5个工程地质层，分别为：杂填土层、粉质粘土层、细砂石层、卵石层、强风化粉砂岩。各岩土层结构及特征分述如下：杂填土层：层面标高：-0.390.08m、层厚0.702.00m,主要有卵石、中粗砂、粘性土、碎石及碎砖头、碎碎块、瓦片等建筑垃圾组成，内含腐蚀物。稍湿很湿，松散。该层全区分布。粉质粘土层：层面标高：-2.020.40m、层厚0.702.20m,主要有粉尘及粘粒组成。无摇震反应，稍有光滑，干

58、度中等，韧性中等。湿可塑。标准贯入试验击数N=79击，击数标准值为7.3击。该层全区分布。细砂石层：层面标高：-3.01-2.21m、层厚0.301.90m,主要有细砂和少量粉砂组成。泥质物充填，含量约5%湿饱水，松散。标准贯入试验击数N=45击,击数标准值为4.3击。中等压缩性，该层全区分布。卵石层：层面标高：-4.62-2.69m、层厚3.76.10m,主要有卵石、圆砾及中粗砂组成。卵石矿物成分以花岗岩、凝灰岩及石英砂岩为主，中等风化状，含量约为5060%其余为圆砾和中粗砂，圆砾含量2030%中粗砂含量1015%泥质物充填，含量约5%中下部孔壁坍塌现象严重，钻杆、吊锤跳动剧烈。湿饱水，稍密

59、密实。低压缩性。变异性较大，均匀性一般。该层全区分布。强风化粉砂岩：层面标高：-9.23-8.79m、层厚0.50.6m,中生代上白垩统金华组碎屑沉积岩。岩石主要矿物成分以石英、长石及泥质矿物。岩石风化蚀变强烈，原岩结构大多已破坏，矿物成分变化显着。中密密实，中等偏低压缩性。层理裂隙较发育，锤击剧烈反弹，遇水易崩解。根据各拟建建筑物的结构及荷载特点，并结合拟建建筑物荷载特征分析，建议综合大楼以第强风化粉砂岩做基础持力层。水文地质本场地水文地质条件较简单，地下水属第四系孔隙性潜水类型，手大气降水及河流侧向补给所控制，具微承压性。地下水与河流呈互补关系，随季节变化有所升降，一般年变幅为1.00-2

60、.50m左右，第细砂石层和第卵石层为场地主要含水层，中等强透水性，赋水量中等丰富。第粉质粘土层弱透水性，赋水量少。下伏基岩内主要赋存基岩微裂隙水，弱极弱透水性，水量贫乏，为相对隔水层。第杂填土层内主要赋存上层滞水，弱中等透水性，赋水量中等。根据区域水文地资料及邻近场地地下水水质分析结果表明，该场地附近地下水、土未受污染，对混凝土无腐蚀性；在干湿交替情况下，对混凝土中钢筋无腐蚀性；对钢结构具有弱腐蚀性。气候条件根据市气象台30年的气象资料统计：项目区域属亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿润，光线充足，雨量充沛，无霜期长。夏季长受西太平洋副热带高压控制，冬季则受西伯利亚冷空气团影响。春末夏初有一