房地产营销策划分类透析

1、.：.；房地产谋划分类透析 当今房地产市场已成群雄争霸之态，而其演化不在是单纯的商家与商家之战，商家、买家个占一方使本来曾经混乱的房产市场更加迷雾重重。面对当今的房产市场，商家如何在混乱中突围，如何博得买家信任已成为重中之重。而作为其关键的房地产谋划团队在面对当今市场环境时如何能走出制胜一步，扬长避短，发扬出地块的最大价值，博得买家的信任，将决议胜利与否。结合上述问题本文将对地产开发等问题进展抛砖引玉的阶段性分析。第一阶段 工程市场调研与投资分析步骤1： HYPERLINK 房地产工程所在地市场情况初步伐查阶段A：房地产宏观环境分析第一、区域环境。研讨区域环境要注重这几个方面：区域概略、面积、

2、人口、交通、通讯、旅游等。第二、经济环境。经济环境研讨通常包含国民经济情况、财政收支、产业构造和主导产业、家庭收入和支出、消费构造和消费程度、对外贸易，以及经济开展规模、趋势、速度和效益等等。第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、 HYPERLINK 房地产价钱政策、房地产金融政策、土地 HYPERLINK 制度和土地政策、税收政策等。第四、行业环境。有关国民经济社会开展方案、开展规划、土地利用总体规划、城市建立规划和区域规划、城市开展战略等。与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、工程的分析和评价手段、投资价值与决策、买卖规模和买卖过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研讨。阶段B：

3、房地产工程所在地房地产市场情况分析第一、城市房地产市场开展描画。主要经过数据的统计，进而对供应量与需求量、价钱走势进展客观、到位的描画。第二、市场现状分析。通常经过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价钱，结合当地居民的居住观念及开发商的开发方式，对当地市场现状进展深层次的分析。第三、未来走势预测。在现状分析的根底上，就与工程相关的方面，如郊区住宅开展趋势等，做出预测约3-5年。阶段C：房地产工程所在地板块 HYPERLINK 市场分析第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。第三、板块开发动态。已建、在建

4、和即将开发的工程都要有个全面、扼要的认识。第四、板块物业价钱程度分析。这是制定价钱战略的根底，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进展归类、分析。阶段D：房地产工程地块环境研讨分析地块环境研讨报告普通的构造是：对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市开展走势中的位置研讨分析。 第一、生活配套。主要包括交通情况、商业网点情况、休闲、体育场所、医疗、教育设备分布及未来开展预测第二、交通情况。各种交通工具的通勤半径、停车设备情况研讨、各种公路交通工具维修点情况第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等第四、污染情况。空气质量、水质情况、土质情况、辐射物辐射情况、能见度情况、水气及腐蚀情况及

5、未来变化第五、社会治安。第六、未来开展情况。交通未来开展情况研讨、教育及医疗未来开展情况研讨、购物及休闲未来开展情况研讨、体育及旅游景点未来开展情况研讨 阶段E：工程地块特性分析第一、工程地块的根本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划目的容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高及其它一些根本情况。第二、工程地块SWOT分析。从区位、时机、政策及经济环境、本身条件和外部可利用资源等对工程进展优势、优势、时机和要挟分析。步骤2：对 HYPERLINK 房地产工程所在地市场情况再次进展调查阶段A：对该区域房地产市场环境作深化的调查与分析第一、市场需求和消费者行为调查。主要包括消费者对某类房地产的

6、总需求量及其饱和点、市场需求开展趋势、市场需求影响要素调查、需求动机与行为调查。注：由于开发工程不同，问卷内容不尽一样。第二、房地产市场情况针对性调查。主要包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。第三、房地产市场的营销手段调查。主要包括房地产广告的时空分布及广告效果测定、房地产广告媒体运用情况、 HYPERLINK 房地产广告预算与代理公司调查、各种公关活动对工程绩效的影响，以及房地产市场营销方式的采用情况。阶段B：对可类比工程进展全面分析对可类比工程本身特征、各类硬件目的及软件目的、销售业绩等进展分析。第一、对可类比工程的硬件目的调查。工程占地

7、面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等的调查研讨。第二、对可类比工程的软件目的调查。主要包括工程价钱层次、户型配比、社区配套、 HYPERLINK 工程定位、主要卖点、第三、对可类比工程销售去化顺序分析。第四、对可类比工程销售渠道运用情况的调查和分析。第五、对可类比工程者的广告投放和广告费用、广告战略的研讨。第六、对未来可类比工程情况的分析与估计等。步骤3：制定 HYPERLINK 房地产工程投资分析报告阶段A：对房地产工程开发根本情况引见阶段B：房地产工程开发的本钱分析工程开发的本钱主要包括土地购置本钱、前期开发费用、建安工程造价、公建配套设备费、管理费用、财务费用及税费等。阶

8、段C：房地产工程开发的投资收益分析第二阶段 工程概念设计及 HYPERLINK 工程定位步骤1：可类比工程、重点竞争对手营销战略分析对可比工程分析的重点主要有工程概略、市场定位、价钱、销售对策、主要媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点和营销手段。步骤2： HYPERLINK 房地产工程SWOT分析及总体思绪拟定 阶段A：房地产工程的SWOT分析从区位、时机、政策及经济环境、本身条件和外部可利用资源等如地理环境、周边配套、交通、竞争对手、拆迁问题、品牌实力、城市规划、 HYPERLINK 工程定位、地形地块、地段档次、工程规模、污染问题、政策环境、设计风格对工程进展优势、优势、时机和要

9、挟分析。 阶段B：针对房地产工程优势所采取的应对战略阶段C：工程总体思绪的拟定第一、战略部署。制定工程的战略目的及划分实施步骤。第二、软件平台构筑。达致工程战略目的所需的软件平台“营销大环境的构筑，应从工程的规划阶段就开场着手。第三、硬件功能的配置。包括工程本身应实现的功能定位及工程结合周边配套等所应实现的功能定位。步骤3： HYPERLINK 房地产工程潜在价值的发掘第一、发掘工程先天的最大价值。从品牌价值、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特征等方面入手。第二、赋予其适当且最大化的后天价值。第一大类型卖点：楼盘硬件价值第二大类型卖点：产品可感受价值第三大类型卖点

10、：功能提升型价值第四大类型卖点：居住文化与生活方式第五大类型卖点：情感第六大类型卖点：身份第七大类型卖点：规范与目的 荣誉与规范第八大类型卖点：直接促销功能步骤4： HYPERLINK 房地产工程的目的客户群锁定阶段A：对以下问题进展研讨第一、哪些人是买家包括隐性、显性两类？第二、赋予其适当且最大化的后天价值。第三、买家为什么要买这些房子？第四、谁参与了买家的购买行动？第五、买家以什么样的方式买房？第六、买家什么时候买房？第七、买家在哪里买房？在研讨了上述问题之后，我们要为买家画一幅“素描，这幅“素描要对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心思特征进展最全面、最准确的描画。阶段B：目的客户群定

11、位阶段C：目的客户群描画阶段D：工程与目的客户群的对接第一、工程产品的总体特征描画。第二、工程产品与目的客户群的对接。阶段E：目的客户群的消费心思研判及需求分析第一、消费心思。第二、需求分析。第三、对工程主题的认知步骤5： HYPERLINK 房地产工程开发主题定位及房地产笼统定位阶段A：房地产工程开发主题定位为工程建立领先的、战略型的市场主题概念体系：a.该体系不仅是一个主题概念的提出；b.该体系紧扣工程与当地房地产市场的大势与时机点；c.立足于该工程资源优势与开展商本身优势之上；d.具有充分的整合性。该体系可以充分发掘、兑现工程的最大价值，包括工程的中心优势与一系列卖点；f.该体系的是深度

12、可以使工程输出继续的价值，从而保证大型工程的继续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔；g.该体系可以与工程的建立与分期开发节拍及开展商的开发与推行相匹配，实现脉动状的市场推进功能。阶段B：房地产工程笼统定位围绕工程的开发主题定位，从功能与方式两方面入手，为工程进展笼统定位。步骤6： HYPERLINK 房地产工程的产品设计及建议阶段A：房地产工程总评规划会同专业规划公司进展土地开发总平规划，坚持“市场化与“适度超前两个原那么。阶段B：房地产交通道路规划第一、小区内交通道路规划。第二、小区衔接外部道路规划。阶段C：社区配套规划阶段D：房地产户型设计建议第一、户型比例配置。二房二厅、三房二厅等占多大比例

13、的配置。第二、户型面积比例。80平方米以下、80100平方米等占几个百分点，需进展准确配比。第三、户型设计特征。单式、跃式、复式及功能分区等建议阶段E：建筑设计建议第一、立面设计建议。第二、整体风格建议。第三、组团规划设计建议。阶段F：园林景观规划 第一、绿化面积确实定。第二、景观的主题提炼。第三、景观的特征营造。阶段G：智能化系统设计建议坚持“适度先进、“控制本钱及“特征营造三个原那么，提出智能化系统设计建立。步骤7： HYPERLINK 房地产工程开发战略拟定阶段A：分期开展战略阶段B：分期开展方案第三阶段 房地产工程的 HYPERLINK 营销谋划步骤1：房地产推行战略的定位阶段A：品牌

14、战略第一、命名方案第二、VIS系统的建立阶段B：价钱战略第一、定价战略。1、定价目的：加速销售速度、提高销售率、以利资金周转等。2、定价的衡量要素：建造本钱、建筑物产品特征、正常利润、市场价钱导向、附近市场行情和竞争情况等。3、价钱战略：着重于市场导向。4、定价原那么：地理位置、景观、房型规划、楼层、朝向等要素。 5、定价方针和付款方式：付款普通以工程进度分期付款；优惠折扣；面积小、平面规划差订出最低价等。第二、差价战略。第三、入市价钱战略。阶段C：广告战略阶段D：媒介战略阶段E：活动战略步骤2：制定市场进入方案阶段A：营销思绪的表达第一、客户群的再明晰化。第二、主要卖点的展现。阶段B：营销战略第一、营销方式建议。第二、公关活动谋划。第四阶段 工程入市预备及阶段战略步骤1： HYPERLINK 房地产工