城市进入性研究模型(项目建议书)课件

1、城市进入性研究模型项目建议书目 录内容和方法计划及费用优势及案例1234Part 1Part 2Part 3Part 4背景与目的研究背景：企业现状分析XX业务战略选择：立足江苏省，深耕长三角，向全国省会城市中心区拓展的发展战略；坚持住宅开发为主，商业地产为辅的发展策略；聚焦文教、养老产业，高效整合优质资源助力企业前行。XX战略布局：已布局北京、上海、深圳、天津、南京、苏州、无锡、常熟、南通、镇江、盐城、淮安、泰兴、如皋、海门、昆山、太仓、杭州、青岛、烟台、泰安、东营、唐山、沈阳、营口、武汉、成都、南充、万宁、文昌、儋州、昌江等城市XX城市布局昌江儋州昆山深圳文昌苏州万宁常州西安成都天津北京南

2、京上海太仓无锡镇江南通泰州常熟盐城淮安如皋泰兴杭州青岛烟台泰安东营唐山沈阳营口南充武汉研究背景：企业发展建议从五大城市群分析来看，珠三角城市群的人均GDP、地均GDP均位于五大城市群之首，且从近五年人口增长来看，珠三角人口以4.6%增长率仅次于京津冀。城市房地产开发投资吸引力城市情况企业动态企业发展开发经验发展战略面对珠三角城市发展机遇，XX应利用自身战略特性和优势，谨慎、准确、快速做出投资决策。一线城市中，深圳、广州投资吸引力分别位于全国第3、5名；三线城市中，东莞、佛山保持全国前20名，中山排名提升明显，至23名；珠海具备承接核心城市产业优势，排名全国24名。外来房企纷纷抢入珠三角城市进行

3、布局，尤其以佛山为多。XX地产对于如何在一二城市操作项目有较多成功经验。XX已在长三角、京津冀均有布局，珠三角城市尚未深入布局研究背景：粤港澳大湾区上升国家战略，珠三角迎来发展机遇粤港澳大湾区经济发展潜力巨大，GDP总额位居四大湾区第二位，增速排名第一。2010年到2016年，粤港澳湾区的11个城市GDP（国内生产总值）逐年上升，从2010年的5.42万亿元人民币增长至9.35万亿元，约合1.34万亿美元，占全国12%（包含港澳）。2016年粤港澳大湾区的经济总量已位居四大湾区第二位，仅次于纽约湾区，但是从人均GDP来看，粤港澳大湾区处于末位，但从增速来看，粤港澳湾区增速位列第一位，仍处于高速

4、发展阶段，发展潜力比较大。2016年粤港澳湾区三大产业结构研究背景：佛山成房企撬开珠三角大门的重要据点时间企业区域拿地方式2010年绿地白云区招拍挂深业白云区招拍挂中铁建荔湾区招拍挂2011年中惠熙元南沙区招拍挂2012年珠海华发白云区招拍挂2013年华润天河区招拍挂平安天河区招拍挂中国金茂南沙区招拍挂2014年龙湖天河区招拍挂金融街荔湾区招拍挂深振业荔湾区招拍挂北大资源荔湾区招拍挂香港时代投资南沙区公开拍卖2015年葛洲坝荔洲区项目合作远洋天河区招拍挂中航里程增城区招拍挂信达天河区招拍挂2016年阳光城南沙区项目收购华远地产白云区项目合作2017年泰禾增城区项目收购时间企业区域拿地方式201

5、0年合景泰富禅城区项目合作2012年绿地禅城区招拍挂万达南海区招拍挂奥园南海区招拍挂2013年龙湖顺德区招拍挂2014年华润置地顺德区签署战略合作协议国瑞置业南海区招拍挂2015年当代置业南海区招拍挂2016年融创禅城区招拍挂绿城禅城区联手九龙仓，招拍挂泰禾顺德区招拍挂旭辉山水区项目收购阳光城南海区招拍挂新城控股南海区招拍挂五矿禅城区招拍挂信基南海区中惠熙元顺德区招拍挂2017年华夏幸福高明区与*签署合作备忘录世茂禅城区招拍挂金辉顺德区招拍挂珠海华发禅城区招拍挂中昂地产山水区招拍挂中洲顺德区招拍挂电建顺德区招拍挂进入广州的知名外来房企进入佛山的知名外来房企研究目的宏观环境房地产城市进入宏观政策

6、分析房地产市场城市进入选择从政策、经济、产业、人口、交通、城市发展规划等方面对珠三角城市进行扫描，判定各个城市的宏观发展实力。珠三角城市房地产市场特征梳理，找出潜力城市；提出投资策略建议。针对珠三角城市进行房地产开发潜力的指标核算及评价，对企业城市布局提出建议，为企业业务拓展及策略提供指导性意见。目 录内容和方法计划及费用优势及案例1234Part 1Part 2Part 3Part 4背景与目的珠三角城市房地产市场分析城市进入研究主要城市房地产市场表现特征主要城市土地市场特征城市轮动机会及趋势预测提出投资策略建议针对珠三角城市房地产开发潜力进行指标核算及评价结合企业战略，提出潜力城市进入建议

7、研究内容研究内容珠三角城市宏观政策分析各城市经济发展状况分析了解城市间的人口、交通、产业、城市规划宏观政策分析归纳总结城市发展规划、人口发展规律等，分析房地产行业发展支撑要素，挖掘行业发展机会；对政策进行解读，预判未来政策走势。. 宏观数据分析政策解读行业调控政策产业政策房产税、新型城镇化等财政及货币政策走向未来走势及预判城市发展研究行政区划人口发展规律城市发展规划行业发展支撑要素经济增长及结构人口结构收入水平固定资产投资交通规划例：珠三角城市经济发展相对均衡，人均GDP优势明显从城市经济发展来看，珠三角整体发展潜力巨大，人均GDP高达138806元，位居各大城市群首位。粤港澳湾区总面积5.6

8、万平方公里，占全国面积不足1%，常住人口6700万，占全国5%左右，而2016年GDP总量达到9.3万亿，占全国12.5%，是中国经济最发达的地区之一，其中广州及深圳GDP规模分别为1.96和1.94万亿。图：2016年粤港澳湾区各市GDP（亿元）图：2016年粤港澳湾区各市常住人口（万人） 城市潜力评价城市准入重点区域城市选取关注城市潜力排名企业投资策略建议城市潜力评价模型结合中指院以往研究经验，初步确定研究区域和城市采用定量分析方法，综合运用因子分析、主成分分析及相关数学模型，对重点城市房地产市场潜力进行综合评价，形成城市潜力排名结合十余年来研究经验和企业投资需求，建立“城市房地产市场潜力

9、评价模型”II.城市房地产市场分析从开发投资及商品房销售来看：广州、深圳、佛山、东莞、惠州投资潜力显著广州、深圳虽然投资潜力最大，但由于土地供应有限，土地成本不断攀高，未来可选择机会不多；佛山、惠州由于受广深核心城市外溢需求，市场需求处于增长期，未来将成为企业开发的主战场；图：2016年主要城市房地产开发投资额及增速图：2016年主要城市商品房销售额及增速从供求关系看未来城市选择：长期看能够承接中心区外溢性购房需求的城市将迎来发展机会土地资源稀缺旧改项目进展不顺利*有意识降低土地供应土地供应下滑需求充足房企通过去库存现金充足，补充土地意愿强烈企业竞争激烈地价进一步上涨进一步抬升房价需求外溢城市

10、群内周边城市能够承接中心城市需求地价上涨核心城市供不应求需求充足去库存政策宽松信贷政策供给有限房价上涨重点区域城市选取：承接中心城市外溢性需求的城市迎来机遇重点城市选取核心城市外溢性城市广州、深圳土地供应较为紧缺，拿地成本非常高昂，竞争较为激烈，可根据版块区域选择性进入已经产生外溢性需求的核心城市周边迎来发展机遇，佛山、惠州、中山等城市发展潜力较大注：具体城市选取将参考企业战略布局及相关资源进行调整。根据*研究院十余年来研究经验并结合企业需求，建立“城市房地产市场潜力评价模型”，从宏观环境潜力、市场供求潜力、协调性潜力三大维度出发，初步拟定指标体系。城市房地产市场风险评价模型宏观环境GDPGD

11、P增速变化城镇化率中青年人数市场供求成交面积/新批上市面积可售面积与低位对比出清周期销售面积/新开工面积销售额/开发投资额土地成交量/销售面积协调性房价涨幅房价收入比地价房价比储蓄销售比开发投资额/GDP开发投资增速/GDP增速人均住房居住面积人均销售面积人均新开工面积人均土地居住面积建立评价模型指标体系说明维度指标指标备注宏观指标GDP城市经济发展GDP增速变化增速变化所带来的城市风险城镇化率城镇化水平中青年人数适龄人口潜在需求市场供求成交面积/新批上市面积短期供求的均衡性可售面积与其低位对比库存水平出清周期去化时间销售面积/新开工面积中长期供求的平衡性销售额/开发投资额投资回报的合理性土地

12、成交量/销售面积土地消化周期协调性房价涨幅房价发展空间房价收入比居民对于房价的承受能力地价房价比利润空间储蓄销售比居民购买力房地产开发投资额/GDP开发投资热度房地产开发投资额增速/GDP增速开发投资增速的合理性人均住房居住面积人均住房水平人均销售面积运用3-5年累计值计算，反映市场需求是否被满足，未来是否有增长空间人均新开工面积人均土地成交面积结合企业战略发展，综合城市潜力评价结果，明确提出鼓励投向城市、限制投向城市和禁止投的城市。投资策略建议禁止投向风险较大，潜力有限的城市多项指标潜力得分均较低限制投向风险适中，具备一定投资潜力的城市部分指标潜力得分较高鼓励投向风险小，潜力大的城市多项指标

13、潜力均较大宏观经济环境区域房地产市场分析城市进入选择研究研究组综合宏观经济政策影响、区域房地产市场分析、投资潜力城市及城市进入选择等多个方面的整体比较分析，总结提炼出对贵方具有参考性的策略建议，从而帮助贵方整体把脉行业发展，同时结合自身经营状况，适时调整战略方向。IV.提出针对性策略建议研究提纲宏观经济分析重点区域房地产市场分析方案模块研究内容城市进入选择策略建议城市发展规划经济发展分析人口发展趋势等潜力城市初步梳理城市经济与产业格局城市人口增长趋势城市及区域房地产市场结合企业布局初步筛选城市选取的城市房地产开发潜力进行指标核算及评价针对潜力城市进行初步排名具体城市进入建议研究背景与目的城市板

14、块投资潜力分级及地块价格预测研究方案（以广州为例）研究背景与目的背景目的对板块进行投资潜力分级，完善拓展时序和拿地投资策略。通过对广州市各个板块的规划利好、产业结构、市场容量、土地供应等指标的对比分析，对板块投资潜力进行分级，完善城市进入与板块布局策略。复制研究成果，指导一线城市土地投资。挖掘典型板块房价、地价与相关因素的量化关系，构建模型，预测未来典型板块发展趋势。研究背景与目的研究模块探究城市发展趋势，聚焦价值投资板块，挖掘市场进入机会板块土地投资潜力分级基本面支撑度房地产市场成熟度板块土地分级热力图典型板块土地价格预测结果输出地块价格预测模型通过典型板块历史数据，构建房价、地价与基本面支

15、撑、房地产发展、土地市场等相关因素的量化模型，找出关键影响因素，预测板块未来投资潜力土地供应板块土地分级评价体系构建指标筛选研究技术路线图土地供应客群研究成交量价分析Part 1板块土地投资潜力分级根据区域规划、房地产市场发展现状等对板块进行划分是否有拿地机会基本面支撑度市场成熟度土地供应产业基础人口交通市场规模市场价格土地价格近三年土地成交情况*供地计划列出相关影响因素采用综合评价法，得出板块投资潜力得分，形成土地分级热力图基本面支撑度+市场成熟度，评价板块投资价值指标聚类法筛选出关键指标，确定指标权重板块筛选采用综合评价法，得出板块投资潜力最终得分；对板块得分进行聚类分析断层，形成板块土地

16、分级热力图采用相关分析法、指标聚类法筛选出关键影响因子；根据变异系数法确定指标权重研究思路板块划分板块划分依据：广州市行政区划各区域规划土地供应新房价格二手房价格广州市共划分为89个板块板块划分板块列表区域典型板块区域典型板块区域典型板块区域典型板块荔湾西关黄埔临港经济区番禺洛溪新城白云金沙洲白鹅潭科学城大学城同德围流花开发区南浦白云新城芳村长岭居华南板块同和板块大坦沙国际生物岛市桥板块新市板块广钢新城知识城广州南站罗冲围板块广船南沙蕉门河板块亚运城板块嘉禾望岗板块越秀北京路-海珠广场金洲板块石基板块白云大道北板块海印南沙湾板块莲花山板块白云湖板块解放北黄阁板块海新村板块白云山景区东湖明珠湾低

17、涌板块龙归至机场南板块环市东榄核板块海珠工业大道板块神山-江高板块东山口庆盛板块江南大道板块帽峰山森林公园板块流花万顷沙板块赤岗板块从化街口板块烈士陵园海港区板块中大轻纺城板块神岗太平板块五羊邨天河天河北东晓南板块温泉板块杨箕珠江新城滨江西板块生态旅游板块小北-淘金国际金融城琶洲鳌头新区二沙岛东圃滨江东花都区府板块增城新塘天河公园南洲路新机场板块石滩后天河北广纸新城狮岭板块荔城奥体果树生态区板块汽车城板块中新-朱村板块列表总结过去多年研究经验的基础上，结合城市发展特点从板块基本面、房地产市场成熟度以及土地供应三大维度出发，找出影响板块发展潜力的相关指标三大维度城市规划及产业导向对区域板块发展具

18、有显著影响；轨道交通是城市内部对房地产发展最具影响力的因素之一；人口是住房需求最为直接的支撑。1基本面支撑度不同板块发展阶段不同，结合新房成交量和价格共同判断市场成熟度。新房成交规模反映新房市场活跃度；市场价格反映板块热度，同时可以避免对新房成交量低的板块成熟度的误判；土地价格反映未来发展潜力2市场成熟度板块投资潜力基本面支撑度政策规划及经济水平人口支撑轨道交通市场成熟度市场成交规模市场价格土地价格土地供应过去三年土地供应未来供应土地供应反映板块未来是否具有大规模开发可能，是否存在深耕机会3土地供应指标选取一级指标二级指标三级指标数据说明指标说明基本面支撑度政策规划及经济水平政策规划产业规划、

19、城市规划政策利好有助于带动区域快速发展人均GDP人均GDP经济发达程度第三产业占比第三产业占比产业结构合理性人口支撑常住人口及增速常住人口及增速人口带来住房需求人口密度人口密度剔除区域大小的影响，真实反映人口支撑力度交通交通通达性现有各种交通方式的通达性交通是带动城市内部房地产快速发展的重要因素交通规划城市群规划、城市交通规划中涉及到轨道交通、城际、高铁、公路等规划判断未来区域板块交通便利性房地产市场成熟度市场成交规模商品住宅销售面积近三年商品住宅销售面积反映新房市场活跃度商品住宅销售金额近三年商品住宅销售金额反映新房市场活跃度市场价格商品住宅成交均价最新商品住宅成交均价反映房地产市场热度及产

20、品类型，同时对价格的考量可以避免对新房成交量低的核心板块成熟度的误判土地价格住宅用地成交楼面价最新住宅用地成交楼面价高地价或将推动板块未来房价上涨土地供应过去土地供应住宅用地成交规划建筑面积近三年住宅用地成交规划建筑面积近几年土地供应热点板块侧面反映城市发展方向未来供应土地供应计划2017年土地拟计划供应建筑面积反映板块可供土地资源丰富程度板块选择指标体系城人房城市全方位数据.经济就业人口消费交通环境空气教育医疗潜客市场多样数据来源除传统房地产数据外，持续加入国内众多微观数据源，提供更多维度的城市、人口、房地产数据，全视角解读城市发展潜力及客户置业偏好。地理位置信息房管局统计局房天下生活服务信

21、息数据资源权重确定权重确定：采用变异系数法确定各指标权重。变异系数是衡量资料中各观测值变异程度的一个统计量。直接利用各项指标所包含的信息，通过计算得到指标的权重。是一种客观赋权的方法。此方法的基本做法是：在评价指标体系中，指标取值差异越大的指标，也就是越难以实现的指标，这样的指标更能反映被评价单位的差距。计算公式：CV=/（为各指标标准差，为各指标均值）关键指标筛选R型聚类：通过对变量聚类，使具有相似性的变量聚集在一起，差异性大的变量分离开来，在相似变量中选择少数具有代表性的变量参与分析，实现变量降维的目的。本研究通过R型聚类筛选变量，选取变量包括。示例关键指标筛选及权重确定指标标准化处理指标

22、赋权计算综合得分对于定量指标，由于单位不同，需要对数据进行无量纲处理，我们将数值标准化为 0至100，从而得到该指标的得分。必要时，我们也对数据进行多次分段打分，例如第 i个样本的第j项指标打分规则为：取值在 a，b范围内，对应打分为60-100分时，则打分公式如下：对于定性描述型指标，例如政策利好、轨道交通规划等指标，采用德尔菲法进行评价，各指标打分采用百分制。为了克服不同赋权方法固有的缺陷，本次研究结合客观导向的因子分析法及主观导向的德尔菲法，并在研究院多年研究经验上，对评价体系各指标进行赋权，以使评价结构更具合理性和准确性。对三级指标进行加权平均计算得到各二级指标的得分，然后根据二级指标

23、权重，加权平均最后获得各板块综合潜力得分。评价方法城市地图产品地图示例根据板块投资潜力综合得分，结合聚类断层或者核密度分析等方法，汇制热力图。以可视化的形式呈现各板块投资潜力。展现形式-热力图Part 2典型板块土地价格预测模型构建根据板块土地分级热力图，找出一至二个典型板块是否有拿地机会基本面支撑度市场成熟度土地供应产业基础人口交通市场规模市场价格土地价格近三年土地成交情况*供地计划板块历史时间序列数据搜集预测板块未来土地价格走势基本面支撑度+市场成熟度，评价板块投资价值构建房价、土地价格模型典型板块筛选在构建模型的基础上，找出板块各时期房价或地价主要影响因素，预测板块未来土地价格走势以房价

24、、地价为因变量构建回归或结构方程模型研究思路典型板块筛选指标选取及时间范围根据第一阶段热力图结果，结合企业战略目标，选取至个板块作为典型板块。指标选取：同第一阶段搜集数据时间范围：暂定2010年以来数据模型构建暂定模型：（1）回归分析模型。是确定两种或两种以上变数间相互依赖的定量关系的一种统计分析方法。通常用逐步回归、 【向前回归】 和 【向后回归】 等方法。（2）结构方程模型。是一种建立、估计和检验因果关系模型的方法。模型中既包含有可观测的显在变量，也可能包含无法直接观测的潜在变量。结构方程模型可以替代多重回归、通径分析、因子分析、协方差分析等方法，清晰分析单项指标对总体的作用和单项指标间的

25、相互关系。板块筛选及模型构建Part 3 城市研究服务案例HX，2016年超千亿规模，主要布局环京区域，未来主力拓展都市圈核心城市周边的三四线城市。项目背景解决方案当前布局以环京津地区为主，亟需全国拓展；未来3年完成全国百城布局，以都市圈核心辐射范围内的三四线城市为主；亟需对全国各类都市圈进行摸底研判，为集团完成全国拓展夯实根基。确定企业未来重点关注的7大都市圈，并预判城市发展方向与空间；分析都市圈核心城市对周边的辐射作用，对不同圈层的县市经济、市场进行全面了解。案例1:都市圈研究以重庆都市圈为例基本面：中西部唯一直辖市，国家重要中心城市，长江上游地区经济中心，GDP总量在二线城市中位列第二，

26、但人均GDP水平低；常住人口3017万，位居全国城市首位。产业经济：规模以上工业总产值21405亿元，同比增长12.4%，汽车制造和电子信息产业占全市工业总产值41%。城市发展方向：目前仍以主城区发展为主，且已迈入“二环时代”，未来 继续向北，两江新区为开发重心，现已形成一心四带产业空间布局。研究成果展示示例城市核心区：主城9区（渝中、渝北、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、大渡口、北碚、巴南区）50KM圈层（重点关注区域）：北碚区、巴南区、璧山区、江津区（其中北碚区和巴南区属于重庆主城9区，因此城市核心区整体研究口径涵盖两区，鉴于研究需要，同时单独将两区作为50KM圈层进行分析）80KM圈层：涪陵

27、区、永川区、合川区、长寿区、綦江区、铜梁区、南川区【城市格局】环重庆都市圈房地产市场格局研究成果展示在重点区域分析中，我们从经济、供求、土地、典型项目四个角度进行深入剖析。目前重庆房地产市场发展仍以主城区为主，50km圈层中各区县受核心辐射带动效果显现。经济发展分析新房市场分析土地市场分析典型项目分析示例示例示例示例研究成果展示YY企业，上市房企，2016年销售规模超500亿，重点锁定北京市场，立足环渤海区域，向全国拓展，以一二线城市为主。项目背景解决方案中国房地产市场进入白银时代，市场需求特征发生改变，城市分化加剧；企业目前主要布局环渤海区域，为实现规模化增长需向全国拓展；需根据不同城市特点

28、（规模型、利润型等）明确企业应对策略。探究未来5年中国房地产市场空间，并结合企业特点提出产品定位建议；对企业已进入及重点关注城市的房地产市场投资吸引力进行科学评价；基于关键指标，对重点城市进行深入分析，为企业未来战略定位提供有力支持。案例2:城市选择研究市场空间预测：未来5年房地产市场呈平稳下行趋势，未来五年年均需求近12亿平。市场空间预测模型，主要考虑三方面因素：新增城镇人口、劳动力人口走势、人均可支配收入产品建议：人口年龄结构变迁推动总体需求结构变化，未来五年市场仍以首次置业和首次改善为主。首次置业仍占较大比例、首改型需求提高人口趋于老龄化，普通住宅市场萎缩年龄段人口数量：万人研究成果展示

29、一线城市市场规模大、增速快、供求均衡且具有一定盈利空间；南京、苏州等产业结构优良、人口基数大且市场表现良好，具有较大的市场空间， 推荐持续深耕；西安、青岛等城或无突出优势，或存在明显短板，建议谨慎选择；黄山、镇江、抚顺等人口导入少、购买力较差，市场空间有限，建议战略性退出。示例城市房地产开发投资吸引力宏观环境经济支撑人口支撑政策支持房地产市场市场规模市场增速市场供求宏观与市场协调性盈利空间增长空间根据城市投资潜力评价模型，并得到各城市投资潜力排名。研究成果展示针对YY企业关注的重点城市，从经济、市场和产品三个方面进行深入分析，判断城市投资价值。苏州：楼市火爆，未来发展空间仍然存在示例研究成果展示LC企业，2016年超千亿规模、区域龙头，主要布局长三角地区，并战略性进入其他核心城市，主打中高端品质住宅。项目背景解决方案过去在北京已有布局，但多年未拿地，市场占有率下降；北京区域重新成为集团重要战略版图之一；亟需对北京各区域板块进行摸底研判，为集团在北京市场深耕打下基础。探究北京城市发展趋势，预判城市发展空间；聚焦投资区域板块，完善拓展时序及拿地策略；对标其他标杆企业在北京的拓展模式、产品定位、业绩成长规律，为进入北京市场提供参考。案例3:城市板块筛选加大北京投资力度：产业升级、人口置换背景下，北京高质人才聚集，更加适合LC中高端产品定