上海金山新城滨海名邸商业项目策略提报_95PPT_上实顾问_

1、上海金山新城滨海名邸 策略提报2009.8.11汇报纲要Contents壹市场概况贰项目综述叁项目定位肆商业规划伍招商策略陆运营建议 内容纲要2前言一我们的目标我们的一切研究都以现实条件为基础，以共同的目标为导向，包括：消费者导向形象业态布局商业租户的组合开发利润商业人气3核心问题项目界定解决方案市场环境：市场概况区域感知房产感知市场竞争四大目标：区域价值提升业态组合优化实践企业使命企业品牌提升非期望结果：由特定情境导致的特定结果期望结果：不喜欢某一结果，想得到其它结果此岸 (项目条件)自我认知彼岸 自我实现 (项目目标)R1R2?前言二界定问题41、市场概况5位于上海西南，杭州湾北岸，西与浙

2、江省平湖、嘉善市相邻；东接奉贤区；南濒杭州湾；北靠青浦区和松江区 。杭州湾跨海大桥的正式建成通车，金山成为连接中国经济最活跃地区的重要交通节点和上海南翼辐射长三角的“桥头堡”区位优势进一步凸显. 金山区占地586平方公里，现在人口约62万人，其中城镇人口27.49万人，城市化水平44.9%。枫泾古镇为江南水乡四大古镇之一，已有1000多年历史；金山农民画极富农民特色；拥有23.3公里海岸线。区域亮点：优越的地理位置、完善的基础设施、悠久的历史、深厚的文化底蕴。城市风貌：金山，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，是长三角联动发展的重要区域,史有“控扼大海，襟带两浙”之说。 1、金山城市综述6城

3、镇体系：按照城乡一体，协调发展的方针，规划金山区城镇体系由金山新城、新市镇和中心村三个层次组成,形成“一城九镇中心村”构架.规划至2020年，金山区人口总规模为10万人，区域城市化水平达到85%。一城:金山新城。是金山区的政治、经济和文化中心，规划至2020年总人口40万人。九镇:为枫泾、朱泾、亭林、张堰、漕泾、吕巷、廊下、金山卫镇、山阳镇等，是镇域政治、经济文化中心，规划至2020年总人口为60万人。中心村:规划“中心村”至2010年100个左右，至2020年80个左右，村域规模5平方公里左右。1、金山城市综述7布局1: 金山市级工业区，规划面积44平方公里，主要发展化工医药、新型材料、电子

4、信息、现代装备制造。 布局2: 两大化工基地的配套区，包括：金山第二工业区，规划面积10平方公里，主要发展石油化工下游产品、精细化工及有机化学新材料;上海化学工业区金山分区，重点发展物流、仓储和化工检修为主的现代生产服务业。布局3: 包括：金山西部工业区，规划面积15.8平方公里，主要发展服装机械、纺织服装、汽车及摩托车等先进制造业；金山北部工业区，规划面积9平方公里，主要发展轻工机械、新型合金材料加工、建筑装潢材料、服装和旅游用品；金山中部工业区，规划面积6平方公里，主要发展机械电子、汽车零部件、金属复合材料制品和家纺业。至2020年，金山工业将基本完成“1+2+3”的工业布局和“一线二轴”

5、的发展模式，形成“一业特强、多业发展”的产业格局。1、金山城市综述8区域规划：以化工产业为主导的先进制造业基地和现代服务业基地；都市型现代农业基地；以城市海景为代表的、体现金山文化特色的、城市功能齐全、人居环境优美的现代化国际化工城。 一线: 是杭州湾北岸的金山段海岸线，全长23.3公里，是上海城市和滨江产业发展的重要组成部分，由上海石化、金山新城、公共码头化工物流、上海化学工业区等四大片区组成。二轴: 是沿亭枫和亭卫公路形成两条发展轴。亭枫发展轴贯穿金山北部的东西向，逐步形成城镇与区级工业区结合的亭林组团、朱泾组团和枫泾组团。亭卫发展轴贯通金山东部的南北向，逐步形成金山市级工业区组团和金山新

6、城组团。 1、金山城市综述9交通体系：以轨道交通、公路、内河航运等组成的区域交通网络，旨在建立一个服务全市、面向全国的综合交通体系 。 轨道交通: 沪杭铁路、沪杭客运专线，使新金山成为浙江和南方各省快速进出上海的桥头堡；浦东铁路由东向西进入金山区域，并伸专用线进入上海化学工业区；铁路金山支线将改造成市郊快速铁路；规划市域快速铁R1线，由奉贤区进入金山新城；规划市域快速铁R4线从松江区经朱泾镇进入枫泾镇。公路: 规划建设与区域社会经济发展相协调的，功能布局完善的“六横八纵”区域主要公路网格。“六横”为亭枫高速、亭枫大亭公路、朱吕公路、廊漕公路、莘奉金高速、金山大道。“八纵”是沪杭高速、朱平公路、

7、金廊公路、金石公路、新卫高速、松卫公路、车亭亭卫公路、嘉金高速。内河航运: 根据黄浦江上游水系规划的结构布局，规划金山区骨干河道水系为“十一横，十一纵”的框架。1、金山城市综述102008年金山区完成国内生产总值（GDP）311.8亿元，同比增长2.1%。其中第一产业增加值9.8亿元，同比增长7.0%，占国内生产总值比重为3.2%；第二产业增加值198.5亿元，同比增长0.7%，占国内生产总值比重为63.6%，其中工业增加值185.8亿元，同比增长0.7%；第三产业增加值103.5亿元，同比增长4.0%，占国内生产总值比重为33.2%。三次产业占比为3.158.938.0 。完成工农业总产值（

8、按现行价格）1041.3亿元，比上年增长0.9%.产业结构继续优化，三次产业比重结构为3.158.938.0，其中第一、第三产业比重分别比上年上升0.2个、0.6个百分点，第二产业比重比上年降低0.8个百分点。宏观经济：金山区2008年经济增长率为2.1%,其总体经济水平距离上海市平均水平尚有较大差距.注：上实市场部数据2、区域经济一览112009年第一季度，金山消费品市场呈现以下四个特点:社会消费品零售总额保持平稳态势,同比略降1.4%个体私营经济占市场主导地位,同比下降1.3%,但依旧占社会总消费额的71.3%餐饮业零售额继续保持增长,同比增长3.2% 国有集体单位零售额下降以上特点显示金

9、山消费品市场以分散性为住,集中性的购物场所尚有较大的潜力以待挖掘。城市消费：金山区城乡社会消费品零售总额呈平稳增长态势 ，2008全年实现社会消费品零售总额171.7亿元，比上年增长10.1%。注：上实市场部数据2、区域经济一览122008年城乡居民收入稳步提高，城镇居民家庭人均年可支配收入达到22100元，比上年增长10.5%；农村居民家庭人均年可支配收入达到10312元，比上年增长10.4%.2008全年完成固定资产投资102.8亿元，比上年下降33.8%，2008全年实现财政总收入76.6亿元，同比增长1.7%.居民生活：居民收入水平增长较快提高，为本地房地产发展创造了良好的市场环境。注

10、：上实市场部数据2、区域经济一览13商业物业租金水平：从金山区的大型商用物业（包括办公、零售）的调研情况来看，租金水平视物业定位档次和经营管理水平不同，从1.2到.5RMP/平方米不等，而像上海服装城出于培育市场的考虑目前租金水平降到了0.4RMP/平方米，后期应该会大幅度提价。商用物业新增供应量：根据09年新增的物业商业部分累加计算（以网上公布的面积为准），金山2009年新增的商用物业面积超过了20万平方米。金山商用物业租金水平3、商业地产现状14从上海、金山区的调研结果来看,金山区大型商业物业尚有很大的潜力以待挖掘。2008年上海新增物业供应量212万平方米，比上年小幅增长5。8%，商业物

11、业成交量167万平方米，比上年下降27.5%；新增供应梁60%位于外环以外，主力供应区域和成交范围继续向外围扩张。2008年整体成交均价为11120元/平方米，租金增副放缓；金山地区2009年主要商用物业成交均价约为9000，距离上海市平均水平尚有较大差距；2009年写字楼市场依旧低迷，但商铺已经回升到正常水平。3、商业地产现状15注：上实市场部数据地理位置：枫泾古镇开业时间：一期已于2006年10月建筑面积：450，000平方米市场定位：高档业态定位：奥特莱斯（Outlets）是现代欧美最为流行的一种商业形态，被称为“品牌直销购物中心”或“品牌折扣中心”， 主要经营精品服饰，品牌体验，超值享

12、受主要零售品牌：国内外一、二线主力品牌经营方式：只租不售租金报价：1.6RMP/平方米亮点：一流的品牌+惊喜的折扣价格+市郊舒适的购物环境 案例：金山区主要商用物业上海服装城16案例：金山区主要商用物业山鑫城市广场 地理位置：金山区石化卫清西路（金山新城板块）开业时间：2008年6月建筑面积：244，000平方米市场定位：甲级写字楼业态组合：写字楼租金报价：2.5RMP/平方米销售价格：写字楼90009800RMP/平方米商铺15000RMP/平方米经营方式：可租可售亮点：定位为甲级写字楼,是金山区唯一一幢高标准写字楼,地处金山区乐购边上,面对区政府的中央景观大道.周边有成熟的高档住宅区,生活

13、配套设施齐全,交通便利 。17案例：金山区主要商用物业金山国际贸易城地理位置：金山区金山大道3888号开业时间：2008年7月建筑面积：619，000平方米市场定位：经营服饰、机电五金、家居生活用品、建材、电子产品的主题专业市场业态组合：服饰、机电五金、家居生活用品、建材、文具用品租金报价：前期租金0.4元、平方米（出于培育市场考虑）销售价格：4200RMP平方米亮点：浙沪联手打造，上海第一个专业交易市场，仿效义乌小商品交易市场，得到了相关部门的大力支持18案例：金山区主要商用物业金山化工建材市场地理位置：上海市金山区龙胜东路297弄（金山新城板块）开业时间：2006年8月31日 建筑面积：1

14、00，000平方米市场定位：集仓储销售、物流配送、信息会展、宾馆酒店、休闲娱乐于一体大型综合化工产品和建筑装饰材料交易市场场业态组合：化工产品、建材、商务休闲租金报价：铺租金约2-2.5元/平方米/天，商务楼租金在1-1.2元/平方米销售价格：已售完亮点：地理位置得天独厚，区位优势显著，依托金山化学工业产业基地现代化的交通网络，化工产业带的优惠政策19金山城市沙滩位于杭州湾北岸。西与浙江省平湖、嘉善市相邻，东接奉贤区，南濒杭州湾，北靠青浦区和松江区。 距上海市中心只有72公里，距离虹桥、浦东机场直线距离只有40公里，现建成的有莘奉金（A4）高速公路，连接市区的内、外环线。围水面积达1.5平方公

15、里。 形成上海的半小时交通圈，在上海通往浙江杭州湾对岸的跨海大桥建成后将极大的缩短了与市区和兄弟省市的运行时间，促进了本地区经济发展。 案例：金山区主要商用物业城市沙滩20“城市沙滩”是海岸线开发建设的重中之重，是长三角最具有海派风格的城市海岸景观。 门票：金山城市沙滩在09年6月10日到9月10日对市民实行收费。周一到周五30元，周末和假日50元（包含游泳费用）本地区市民周一到周五入场凭卡免费，游泳费用免费。游泳区开放时间 （周一 周五） 9:00-21:00 （周六 周日） 9:00-22:00自驾游路线: 在莘庄上A4（莘奉金高速），在“亭卫公路”出口下高速，左转弯，走亭卫公路，到金山大

16、道，再走卫零路新城路到文化宫转向东（大转）到红绿灯向南（小转），就是城市沙滩3号入口了。案例：金山区主要商用物业城市沙滩21金山区坐拥海岸景观线23.3公里，可供开发的公共岸线12.6公里。城市沙滩毗邻项目,每年吸引了大量游客枫泾古镇为江南水乡四大名镇之一，保存了完整的水乡风貌陆地东南6.2公里海面上的大金山、小金山和浮山三岛，是沪上仅存的一块净土，生长着上海地区陆上早已绝迹的原始植被和珍稀动植物。独特” 金山农民画“被誉为艺术奇珍。长三角黄金旅游圈。金山处于两省一市的枢纽地位，将从长三角旅游一体化框架中直接受益。世博会带来的辐射效应将使得金山获得直接、间接的收益。 4、区域资源梳理22目前金

17、山配套设施不足,很难留住游客,需要深度挖掘旅游资源价值。选择金山当日往返客户占6成多，远高于杭州和千岛湖。这与当地旅游配套设施不足有很大关系；金山位于上海旅游点的阴影区由于缺乏高品质的配套服务设施游客逗留时间短很难深度挖掘旅游资源价值；知名度不高是影响消费者前往金山游玩的主要原因，其次的原因分别是无好的休闲度假项目和景点少；5、外向交流情况23消费者评价:相对来说金山在来沪的游客中认知度一般；知名度分析：金山的区位认知度一般，有62.11%的旅游者愿意到金山；消费者调查：大多数旅游者期望城市沙滩附近有综合性的餐饮、旅游纪念品、休闲会所等消费项目。结论：本项目位于滨海地区，毗邻城市沙滩，拥有优异

18、的景观资源及交通资源，融海景于商业中，若项目定位准确，且建设与营销的把控有力，则项目发展前景值得期待。5、外向交流情况242、项目概况251、项目基本数据指标具体位置：隆安路、杭州湾大道占地面积：22908平米总建筑面积：111842平方米容积率：3.91车位数：189（地上）+423（地下）=612泊拟业态构成：办公楼+住宅+商业广场商业面积：13003平方米26西北东西南西Four dynamicfactors东南紧贴运石河，是主要景观资源所在带西北面紧靠隆安路，是主要交通动线运河和其他地块地块概况杭州湾大道是主要车流干道及城市海滩272、项目区域资源分析27地块SWOT分析机遇劣势威胁优

19、势濒临海岸景观线，融海景于项目中城市沙滩带来的休闲度假人流发展商实力雄厚国际化工城及区内多个工业园区带来的休闲度假需求。项目周边尚未完全成熟，配套相对不是很完善项目总体规模不大世博会带来的辐射效应，金山属于100公里内的重要辐射点杭州湾和宁波跨海大桥的修建使金山成为长三角桥头堡长三角区域旅游一体化，金山处于两省一市的枢纽地位项目周边存在一定竞争威胁，枫泾上海服装城建成后将是上海最大的品牌折扣店（outlets),商业总量达48万方，且位于千年古镇枫泾。2、项目区域资源分析28资源开发利用深度不够：金山拥有丰富的度假旅游资源，但目前度假产品相对单一，资源缺少整合，没有串珠成链。游客基本上在城市浴

20、场附近晒太阳、洗海澡，没有更多的休闲度假场所。缺乏特色主题餐饮、日常休闲的场所远远满足不了需求。产业链延伸不够：抓好餐饮、度假休闲等产业链的延伸和培育，构建更丰富、更多元化的产品功能结构。努力实现游客的“常留、常住、常来”。通过延伸产业链，延伸消费链，提升价值链。淡旺季反差巨大：针对目前主要存在的城市沙滩游玩游淡季问题，提升项目的开发档次；大力营造滨海主题餐饮、养身业态。打造全年、全天候的良性稳定经营。2、项目区域资源分析29本项目商业总量较小,但是基于地块限制和竞争态势，未来的物业基础不具备做购物中心或大型百货商厦形态的条件；与区域缺失功能高拟合度的优点, 确立金山新生物业的精致典范；物业基

21、础的可控性，舒展了定位的空间。我们做出的定位结论和建议，都是在这一弹性空间的允许范围内，符合客观条件的要求，并满足可操作性的要求。3、项目综合研判结论：本项目商业定位思路应针对本区域缺失旅游商业中心地产，深度利用这些旅游资源，紧紧围绕如何让”客人“留下来和再次光临，合理布置各种业态，真正做到深度利用优势资源。303、项目定位31项目是否具有差异化，直接决定了竞争的优劣势如果不能做到差异化，我们将处于竞争的劣势：1）规模不占优势，体量有限、分散，缺乏规模效应；2）位置不占优势（运河的景观优势也形成了天然阻隔）；3）高速公路（沪杭公路）破坏了沿街面的完整性，商业可见性一般、消费直达性差，大大削弱商

22、业吸引力。如果不能做到差异化，项目就必须面临残酷的市场竞争环境： 即业态重复、市场饱和、顾客争夺、恶性竞争和利润瓜分。1、项目定位思路解析32定位差异化内容差异化形式差异化从三个方面创建差异化，打造核心竞争优势定位差异化：规避传统底商千篇一律、零售、餐饮规划散乱的做法，做到主题鲜明的定位；内容差异化：引进有特色的商家，吸引错位消费客群，做到人无我有、人有我特；形式差异化：结合项目独特的地形地貌和规划布局，结合不同的空间特色，设计不同档次、不同功能、满足不同消费需求的业态。做到“大小皆相宜、前后有特色”。两者相得益彰、前后珠联璧合，能够将整体的商业价值最大化。1、项目定位思路解析33机遇 -本项

23、目优越的海滩、景观资源对长期工作、生活在城市的“财智一族”具有一定吸引力，且此类人群具有消费能力强、逗留时间长的特点，也是本项目支撑客群。使用方/需求上海市区财智阶层、具有国际化眼光人士2、项目发展机遇及客源依存指数： 34机遇 位于上海市区的各类企事业单位，对于商务活动、企业内部培训、TeamBuilding等活动往往需要环境优美但距离市区有所联系的场所，这也构成了本项目特色消费群。使用方/需求市区企事业公司依存指数： 2、项目发展机遇及客源35机遇 项目区域内的旅游资源丰富，尤其是夏日的城市海滩资源吸引着上海市区内游客，主要特点为消费频次多、消费能力一般，是构成本项目消费的主要客群之一。使

24、用方/需求旅游散客/团队2、项目发展机遇及客源依存指数： 36机遇 -本案所在区域周边有大量待开发和在建住宅项目，从而将引入许多新的居住人口，他们将成为本项目辅助消费群体。使用方/需求周边区域居民2、项目发展机遇及客源依存指数： 373、潜在的商业机遇和结论何种消费者可能被吸引至本案？（从权重高到低排列）周边区域居民上海市内企事业公司市中心区域财智一族旅游散客/团队消费者有机会采用何种措施？（从权重高到低排列）休闲、体验式消费丰富的餐饮服务商务配套服务文化休闲、娱乐设施零售服饰购物384、潜在的商业机遇和各部分功能需求使用方/需求零售餐饮娱乐休闲配套服务市区企事业单位中一高高中一高高高城市财智

25、阶层中一高高高高中一高城市旅游团队散客高中一高高中一高高周边区域居民高中一高中一高中高39金山滨海名邸总体形象定位5、项目定位本项目作为以汇集金山高端消费人群、旅居者为主要客群的特色主题性建筑，是以公寓、办公楼、商场构成了特有的综合型商务休憩中心的形象。40专业化配套时尚性人群主题性人群游憩生活中心主题性中心：作为一个主题独特的地标，吸引半径1-2公里内的目的性消费（旅居人士、居民）。人性化配套：为游客和居民提供游憩生活的补充配套，作为主题鲜明的商业中心辐射于周边。时尚型人群：针对于独有的商务、旅居等金山高端消费群体，根据其需求塑造时尚、高档次的消费模式。综合各项条件，建议将本项目商业定位为：

26、一站式游憩生活中心，其内涵包括：综合条件5、项目定位41餐饮功能：满足城市海滩旅居客群和商务人士休憩、养身和社交需求；休闲娱乐：满足时尚人群度假休闲享受的需求；配套功能：满足周边居民日常邻里生活及城市海滩工作人员内部配套需求。零售功能：区域内居民和游客时尚购物、主题性旅游纪念品购买的需求；建议本项目在功能上定义为 餐饮、休闲、配套、零售，注重弥补周边商业不足，形成业态上的错位优势。餐饮一站式旅居休憩中心配套休闲零售功能定位5、项目定位42项目案名“滨海新天地”金山区域内，具有中高层次餐饮和休闲娱乐的旅居休憩中心根据本项目综合形象，客群构成，考虑商业业态的互补性以及商业产品的差异性，本项目将做如

27、下定位：“时尚RBD”5、项目定位43定位理由区域内乃至整个金山区目前都缺乏真正的针对中高档旅居客群休憩、消费逗留的高品质场所；主打“餐饮、休闲”有利于直接点中主题，直接呼唤出消费者需求，有利于项目在短期内树立区域内地标地位；人气不足是目前项目的致命伤，而餐饮和休闲等主题鲜明定位能有效地吸引区域外人流，同时大大延长人流停驻时间（如高档餐饮、会所等）；选择高层次旅居和商务团体作为切入点，提供契合的餐饮、休闲服务类业态，真正成为区域中占主导地位的标志性主题地标。5、项目定位44本项目作为区域的门户，联接旅游景区和CBD，对区位价值的提升有举足轻重的作用。RBD一般位于遇有区域的出入口或旅游基地，“

28、门户”作用显而易见，引人入胜的景观，一般是不可忽视的细节。其次，RBD本身是个“休息区”，作为旅游景点与外部空间的过渡，为游人提供休闲、餐饮、交通、购物、娱乐、住宿等服务。RBD的城市形象作用超过CBD，其对区域板块整体素质的提升效果显而易见，“只有萧条的CBD，没有沉默的RBD.5、项目定位454、商业规划46业态互动：统一主题的前提下，将新天地划分为不同的商业组团，并根据建筑物围合组团和内外街区的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过步行街人流动线的组织形成步行街的人行环流。建筑互动：考虑到日后租售的便利，希望将建筑物未来经营要求分割的

29、灵活性充分计算，所有的功能建议都是可以在不破坏建筑结构前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性；1、整体规划原则47业态比例：建议项目整体根据餐饮、休闲、商务配套、零售四大主力元素暂按照如下的组合比例来执行；餐饮：将约35-45%的面积时规划用作餐饮，以满足周边行政、商务楼宇林立，而缺乏特色、中高层次餐饮的现状。作为主要主题以吸引人流聚集；休闲：将约35-45%的面积时规划用作休闲，对周边行政商务区域起到了商务社交、休憩的有效补强作用；商务配套：将约10-15%规划作商务、行政配套服务业态，满足CBD区域内工作人员的日常工作、行政配套需求；零售：将约1

30、0-15%用作零售商业规划，并主要将该部分的营业面积尽量控制在适当大小，力求主要满足行政办公区的商务型采购、工作人员消费要求。滨海名邸商业业态比例分配说明2、商业规划48餐饮：作为商业最能吸引过往人群和带动人气的部分，拟将2、3号楼隆安路沿街面（主要为2F以上）划为餐饮用途，以便将人流最大限度导入到项目内部。休闲：将休闲类业态主要设置在项目内部商业阴面即5号楼，是因为此类业态属于具有明确意向的目的性消费，其内部核心客户对消费场所位置抗性不大，且西侧相对独立的布局也有助于达到客户一定的保持相对私密性的要求。配套&零售：在1、2号楼设置银行、医药、西点等零售配套类，同时注意尽量使其位于主入口两侧和

31、餐饮业附近，可受到最多人流关注，实现最大限度的收益，便于零售业态的经营。滨海名邸商业业态位置分配说明2、商业规划49【1、2#裙楼商业布局】Project One主要业态：餐饮、休闲、配套、零售。3F餐饮零售配套休闲合计面积（M2）5127854.8854.81709.68548形态快餐、小吃食品、便利金融、医疗健身、SPA配比60%10%10%20%2、商业规划以上各类业态面积仅作为招商过程中的参考，具体面积划分将根据现场实地情况有所调控。50以上各类业态中所标注的商家名称为类比商家，仅作为招商过程中的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。2、商业规划休闲配套餐饮零售餐饮零售餐饮配套零

32、售餐饮休闲配套零售餐饮1-2#区域功能布局建议1F中式快餐（味千拉面）西式简餐（必胜客）金融服务（交通银行）甜品（哈根达斯）便利超市（全家）511-2#区域功能布局建议2F以上各类业态中所标注的商家名称为类比商家，仅作为招商过程中的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。2、商业规划休闲配套零售餐饮土特产专卖（采芝斋）时尚火锅（澳门豆捞）中式快餐（东方既白）西式快餐（麦当劳）茶餐厅（一茶一坐）主题餐厅（唐宫膳）时尚超市（屈臣氏）52以上各类业态中所标注的商家名称为类比商家，仅作为招商过程中的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。2、商业规划1-2#楼区域功能布局建议3F休闲配套餐饮零

33、售茶坊（圆缘园）日式餐厅（大渔料理）韩国烧烤（权金城）健身（金吉姆）干洗、冲印（象王、柯达）SPA（玛花纤体）53【3#裙楼商业布局】Project Two主要业态：餐饮、配套、休闲、零售。3F餐饮零售配套休闲合计面积（M2）1209.548.38193.52967.602419形态酒楼、简餐西点、食品专卖美容、美发KTV配比50%2%8%40%2、商业规划以上各类业态面积仅作为招商过程中的参考，具体面积划分将根据现场实地情况有所调控。54以上各类业态中所标注的商家名称为类比商家，仅作为招商过程中的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。2、商业规划零售休闲配套餐饮西点专卖（面包物语）美容

34、美发（金太子）主题餐厅（天天渔港）3#区域功能布局建议1F55各区域功能布局建议以上各类业态中所标注的商家名称为类比商家，仅作为招商过程中的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。2、商业规划零售休闲配套餐饮主题餐厅（天天渔港）KTV（上海歌城）3#区域功能布局建议2F56各区域功能布局建议以上各类业态中所标注的商家名称为类比商家，仅作为招商过程中的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。2、商业规划零售休闲配套餐饮自助餐厅（斗牛士）KTV（上海歌城）3#区域功能布局建议3F57【5#裙楼商业布局】Project Three主要业态：餐饮、休闲、配套、零售。3F餐饮零售配套休闲合计面积

35、20362036形态桑拿会所、夜总会配比 100%2、商业规划以上各类业态面积仅作为招商过程中的参考，具体面积划分将根据现场实地情况有所调控。58各区域功能布局建议以上各类业态中所标注的商家名称为类比商家，仅作为招商过程中的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。2、商业规划零售休闲配套餐饮夜总会（金碧辉煌）养身会所（名庭桑拿）5#区域功能布局建议1F59各区域功能布局建议以上各类业态中所标注的商家名称为类比商家，仅作为招商过程中的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。2、商业规划零售休闲配套餐饮夜总会（金碧辉煌）养身会所（名庭桑拿）5#区域功能布局建议2F60各区域功能布局建议以上

36、各类业态中所标注的商家名称为类比商家，仅作为招商过程中的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。2、商业规划零售休闲配套餐饮养身会所（名庭桑拿）5#区域功能布局建议3F61滨海名邸整体业态配比注：以上比例经过四舍五入取近似值，其中消防面积暂不计入在内。2、商业规划62各商业业态列举及面积区间2、商业规划631、沿街面视线处理同时对项目进行外观优化，营造明显可见性效果。建议在设置醒目直入式出入开口和高耸性指示导向标识，在增加情趣的同时释放最大商业价值。沿街外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑与内部的过渡与转换。为充分开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值，建议将临街设计为通透立面，在3

37、F以上划出可临窗观景的景观区与零售经营区适当分隔，辅以独立便捷的上行观光电梯等，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、视线要求较高的经营定位。可凭将栏观街景（临街建议立面均为大幅透明落地玻璃）的每层面积以较大面积（300平米左右）单独分隔，定位为餐饮娱乐景观区，充分发掘了景观价值。 3、产品补强642、楼梯通道效果改进入口及其整体直上电梯、楼梯数量稀少且不便于路人寻找，建议多设计沿一层节点设计直接上二层的自动扶梯、楼梯或电梯；步行街、商场内街自动扶梯的设计，尽量以迎合人流的自然流向作纵向安装。中庭设置台步阶梯充分可在相应减少中庭自动扶梯数量，增加漫步情趣感。 3、产品补强653、外立面装饰项目作为

38、多核心、多院落式结构，整体感觉稍显复杂。为创造建筑物外观的整体感，在后续设计施工上应注意整体性营造，视觉上整合成一栋建筑物的感觉。在整体色彩固定的情况下，应注重线条的运用，表现层次递进关系。建议在局部干挂木材、有机玻璃等轻质材料，减轻整体色彩单一的厚重感觉。营造出极具商业性的通透、时尚和舒适现场，构成样式与线条的灵巧配置，增加视觉杀伤力。 3、产品补强664、内庭效果内庭作为项目的特色之一，对于机能而言，它除具有视线引导、休息、展示、表演等实质上的功能外，它同时也是一个重要的空间指标。尤其对于本项目多核心、多端点的特点而言，道路纵横交错、出入口众多，往往会使消费者丧失方向感。因而在中庭和主要步

39、道设计时应尤其注意对于不同区位的空间指向性。内庭的地景设计除利用植栽、座椅、水池小品、铺面、指标等地景设施塑造轻松、休闲的气氛以舒缓购物者的身心外，亦应能具有强烈且有别于其他营业空间的空间特色，以吸引购物者注意，也借此使购物者了解本身在空间中的位置。以便购物者辨识，借以做为空间指标，而可在空间中寻求定位。3、产品补强675、商场楼面商铺是商场内部的主要部分，如何使商铺在紧凑中突显商场空间，是商铺布局设计的重点。建议局部可采用“穿透式”设计，商铺与商铺通过透明玻璃墙体间隔（也可半间隔），以通透效果，突显空间；3、产品补强6、交通组织（1）无障碍通道的规划设计；（2）自驾车和货流通道的设计（建议着

40、重安置在项目沿运河河道一侧）；687、垂直立面吸引建议在主要沿街面设置垂直交通设施例如观景玻璃电梯、螺旋自动扶梯等，以达到在线性空间融入活跃元素的效果，激发消费者的漫步欲望。 8、立面店招、广告充分预留立面店招、广告位（尤其是内层商业立面），注重显示不同立面商业氛围鳞次栉比的效果。3、产品补强69步行动线与交通组织9、平面动线遵循人流消费习惯，按中国消费习惯从左至右的全场回环原则，商场的平面规划设计宜采取纵向规划蜗牛式步步引诱的原则。为避免消费者在环流空间漫步时间过长造成的疲劳和枯燥，建议在连廊走道空旷处间歇设置休憩椅，充分延长停留时间。 10、退界路面同时要切实规划好隆安路的退界路面，设置雕

41、塑、灯箱等引导和隔断，避免日后造成“地摊形象”对沿街面和步行街的经营管理产生负面影响。 3、产品补强70CI设计：建立商场CI系统，对于内外空间所有商业街标识赋予统一形象表现 ，预留统一广告、店招安装位；4、设计亮点71大屏幕设置：在中庭设计开放式的秀台，建议设置大屏幕LED，用于展示、演出、展示、促销，利于积聚消费人气。 4、设计亮点72夜景泛光营造为塑造整体悠闲时尚的商业环境，建议在施工后期对建筑夜间环境进行泛光照明设计，沿街、墙根安装反射灯具，建议对整体商业建筑自楼顶沿墙根楼设置线光源（光导纤维），尤其是沿街两侧做整体泛照。建议用较灵动、活跃的夜景光谱色，使整个商业建筑呈现出一种“时尚、

42、繁华、高档”的景观效果。在补强原有立面色彩的同时，在夜间把世贸新天地营造成为周边最醒目的地标性建筑，提升项目形象，促进商家信心。 4、设计亮点735、招商策略74招商条件本项目的招商原则的确定主要是考虑到以下条件的要求： 项目定位明确，“餐饮、休闲、零售、配套”主题，金山区旅居休憩新地标； 合理化规划建议的确认和餐饮、休闲配套设施的空间预留； 租金的高开低收，全面推出、整体成市； 招商要偏重大客户、明星企业，优惠政策要有偏重性，由点到面，以大带小，全面成市； 把握招商节点，主力店基本确定、外立面整体完工、形象成型后，全面启动 。75招商原则1）品牌导入、以大带小、由点到面，共生共荣的原则在项目

43、招商过程中一定要引入在行业内具有一定影响力，能够提升本项目经营档次的品牌企业、明星企业，以此提升项目的投资价值和经营价值，吸引中型商家的入驻。在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行进一步的招商，增强招商的有效性，扩大招商的影响力，到达全面招商、整体开业的目的。 762）招商中要采用普遍撒网，重点突破的原则在招商过程中由于项目实际并不是一个成熟的商业区，故此对大多数商家而言均存在着一定的风险，因此谈判成功的几率相对较小，根据这一实际情况，本项目在招商期中应当通过直邮、广告宣传等形式广泛地宣传项目的招商信息，而在实际人员招商中则应从各类商源中选取当地有代表性、有影响力、大型的商家先进行重点谈判和突

44、破。 招商原则773）招商应采用“先大后小，先知名后大众”的原则正是因为项目存在着以上的特征，故此为了保障招商的顺利进行，也为了使招商对销售有促进作用，在招商前期应选择当地大型并有知名度和影响力的代表性商家迅速地突破，然后利用他们来进行宣传，一方面加强投资者的投资信心，另一方面对招商起到一定的促进作用。 招商原则784）在招商过程中要采用优惠政策不均衡的原则为了吸引有一定实力的商家入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性，应对有较强品牌的商家提供更多、更广泛的优惠，而对一般的中型商家则提供较少的优惠，这样一方面可以使品牌的商家感觉到享受到了更多的优惠，从而更有吸引力；另一方面也可以降低由于优惠

45、过多而减少项目自身的利润值。 招商原则79项目招商流程 招商流程80招商要点把握小结：整个招商策略上要把握三个方面 第一步，要全面出击常州整个市场，重点是把常州当地具有一定影响力和号召力的主力餐饮、零售、休闲企业率先引入。第二步，要全面消化次主力店，在大型主力店入驻的影响下带动他们全面入驻，形成良好的市场反应。第三步，待大型商家进驻后，适当提高中型商户的进驻门槛。81招商类别 1、第一目标主力店：第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。第一目标主力店以高档餐饮、社交、主题特色餐饮、休闲、娱乐等为经营主体。2、第二目标主力店

46、：第二目标主力店（次主力店）是项目提升人气，完善商品结构，促进商业街由单一的仅以餐饮休闲向时尚购物、消费等崛起的关键。第二目标主力店以简餐、小吃、冲印、医药、特色旅游产品以及音像制品等为主。3、第三目标主力店：第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、美容、健身等集团客户。82 免租金优惠对于地方性及全国性的具有巨大号召力、影响力的明星企业给与较长期限的免租优惠（建议2年免租）；对于其他的大型连锁商家实行一定的稍短期限的免租期（建议1年）；对于先入驻的商家给予定额的免租期限。对上免租期的优惠需加上与项目签定承

47、租协议的时间和顺序限制这一条件，免租期的展开须在取得产证之后。招商优惠策略83 关于办理手续及税费的优惠与当地行政主管部门联系，以招商引资的形式争取对本项目经营商家的一部分相关税费的减免；与主管工商管理部门联系，争取本项目的经营商家办理手续的简化，同时代经营商家办理相关营业手续；设立专门的机构作为平时商家与工商及税务的联系单位，以解除商家的后顾之忧；与当地金融机构联系，为入驻小企业提供类似于“创业贷款”的政策，提高项目竞争力。总之就是开发商提供一条龙的入场服务，解决商家的后顾之忧，降低招商难度 。招商优惠策略84 给予项目招商中的后期经营支持为了使经营商家免去风险顾虑，在招商期中还要规划进入经

48、营期后的经营支持保障。主要的保障有：为经营商家开发消费会员，主要先发展项目周边办公楼使用者和居民；在经营期中定期为经营作主题性宣传广告；在经营前期围绕项目的风格和经营主题定位开展一系列的主题性公关活动，并力争形成一种固定的模式期举行一次，这样可以树立起自身的经营品牌；在相关时尚杂志和餐饮专栏中发布项目经营的流行主题，定期吸引消费者前来消费；引入专业经营管理公司同上实及开发商共同通力合作，实现科学、专业后期运营管理。招商优惠策略85招商顺序核心主力店先行，辅助店随后的原则；餐饮、休闲项目优先，辅助配套项目紧跟的原则。 特殊商户招商“以点代面，特色经营”是主题性商业的经营特点，特殊商户是指具有较高知名度的经营单位，对它们给予优惠政策（如补贴装修等），邀请其入场，能够起到增强小商户信心，活跃购物中心气氛之作用。 放水养鱼因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心的人气先带动起来，