复件 [三亚]高品质别墅市场调查研究报告(案例分析)

1、高品性别墅调研2012年8月17日产品定位设计起源：总规图公共景观图公共景观图建筑单位:浙江展诚建设集团有限公司景观设计：翰祥景观室内设计：建言建筑产权年限：70年 容积率：0.22 绿化率：53.58% 建筑密度：20.9%建筑层数：地上两层车位数： 220（地下180 地上40）物业费： 12.00元/月/平米物业公司：海南香水湾君澜酒店有限公司总平面图一期技术经济指标总用地面积（）107,881建筑面积地上总建筑面积（）19,419地下总建筑面积（）14,261容积率0.18建筑基底面积24,872建筑密度23%绿化面积（）64,729绿地率60%建筑层数2机动车位总量(辆)148地面(

2、辆)40地下(辆)108一期规划为XXXX酒店，由66栋80 ()至496.6 ()别墅组成。开发商自持经营。二期技术经济指标 总用地面积 （）137,770建筑面积 地上总建筑面积() 29,620地下总建筑面积()20,675容积率 0.21建筑基底面积 27,637建筑密度 20.10%绿化面积() 67,783绿地率 49.20%建筑层数 总量(辆) 地上2层 机动车位 地面(辆) 6地下(辆) 06别墅区指标计算 别墅名称 占地面积 () 地下室面积() 建筑面积 () 栋数(栋) 本别墅占地面积 () 本别墅地下室面积() 本别墅建筑面积 () 标准别墅 179.87134.421

3、71.0312021584.416130.420523.6山景别墅 217129.86316.031736892207.625372.51海景别墅 271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合计 14326903.720674.9628887.35技术经济指标详表 功能分区 面积() 楼层 地上建筑面积29620.45 别墅面积 28887.35 别墅 28887.351F,2F 服务及设备用房面积733.1 设备间 2301F 服务用房 1601F 其他 343.11F 地下建筑面积20674.96 别墅地下室面积20674.96 标准别墅 16130.4B

4、1 山景别墅 2207.62B1 海景别墅 2336.94B1 二期为可售别墅，均价7万5。剩余20%房源别墅区指标计算 别墅名称 占地面积 () 地下室面积() 建筑面积 () 栋数(栋) 本别墅占地面积 () 本别墅地下室面积() 本别墅建筑面积 () 标准别墅 179.87134.42171.03407194.85376.86841.2山景别墅 217129.86316.031941232467.346004.57海景别墅 271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合计 651294810181.0815837.01技术经济指标详表 功能分区 面积()

5、楼层 地上建筑面积16377.01 别墅面积15837.01别墅 15837.011F,2F 服务及设备用房面积540 设备间 1801F 服务用房 1601F 其他 2001F 地下建筑面积12765.88别墅地下室面积10181.08m 标准别墅 5376.8B1 山景别墅 2467.34B1 海景别墅 2336.94B1 地下车库面积 2584.8地下车库 2584.8B1 三期技术经济指标 总用地面积 ()68,913建筑面积 地上总建筑面积() 16,377地下总建筑面积() 12,766容积率 0.24建筑基底面积 ()13,488建筑密度 19.50%绿化面积()36,041绿地

6、率 52.30%建筑层数 地上2层 机动车位 总量(辆) 66地面(辆) 0地下(辆) 66三期别墅全部封顶，开盘时间和价格待定交通分析图景观分析图Type1户型和效果图客厅效果图走廊效果图泳池效果图Type2户型和效果图泳池效果图卧室效果图SPA效果图特性劣势优势市区(机场)距离近60公里距离较其他项目远创造出世、归隐氛围外围环境山、田、高球外围机能较少遗世孤立之美海资源亲水性低海水浪大坡陡，不适宜戏水海水深颜色深，海象更丰富配套资源温泉酒店客源层级不同可提供别墅部分业主更多休闲选择规划全别墅规划房数少尊贵、神秘、独步市场的稀缺产品建筑外观中式东方院落中国品牌、相辅相成房型全院墅全SPA私密

7、、归隐、闲逸、静谥企业经营约30间酒店经验旗下各酒店口碑不一源于杭州、深耕中国企业资源中城联盟成员意见领袖，具高端企业形象说服力品牌零品牌状态影响消费心理无负担，可以全心打造品牌游离因素SPA经验与SPA特质如何提升SPA体验，创造不同于竞争对手的SPA服务酒店服务服务的尊荣度、精致度、细腻度、创新度与惊喜度营销定位酒店定位的准确性、广告推广的策略经济形势世界经济形势瞬息万变，牵一发而动全身XXXX优劣势分析无敌景观独一无二的景观诱惑，再远都要去景观文化炫耀奢华、尊贵历史轨迹主题设计心理层面的感官满足名师设计朝圣、充电、赶时髦娱乐主题炫耀、享受、经验，享受娱乐设施多元设计新鲜体验、时尚追逐文化

8、服务噱头、尊荣、独一无二民俗度假低调奢华、文化体验、生活沉淀功能、动机、消费心理XXXX的条件？诱因XXXX可以创造的诱因抓小众风格定位战略树品牌大师品牌战略建差异特色服务战略中粮亚龙湾龙溪291总规图园林实景 原生态红树林景观区 建筑实景游艇会效果 瑞吉酒店实景1整体规划资源型滨海度假开发模式：亚龙湾龙首，中粮携手国际设计团队打造，规划有超五星级瑞吉酒店、1500亩红树林、15户私家游艇、29栋别墅。户型A效果户型B效果层数：地上2层+地下1层层数：地上2层+地下1层庭院2建筑户型东南亚建筑风格、全大独栋户型（14户红树林景观别墅）：每户总建筑面积约8791935，庭院及阳台赠送面积较大，户

9、内面积约600700。瑞吉酒店外景展示景观大道实景展示社区园林实景展示游艇会实景展示3体验区展示“顶级生活定制”概念：景观大道、社区园林、瑞吉酒店体验、沙滩休闲、样板房体验均做到精致、至尊。样板间实景展示国际设计团队：建筑：BBG景观：EDSA室内：DLLEONARDO灯光：BPI沙滩休闲实景展示海岸线实景展示户内庭院实景展示原生态景观4价值体系价值点：以“龙首”概念出发，从区域、建筑规划与配套设施三个方面皆突出“顶级”塑造、结合客户需求，从产品细节突显“礼遇与至尊”。亚龙湾石溪墅2泰式、巴厘岛式等东南亚田园山庄建筑效果图1整体规划公寓别墅会所原生态山林纯住宅开发模式：亚龙湾龙脊之上，坐拥40

10、0万平米原生态热带雨林 红霞岭，打造10万平米东南亚田园山庄，别墅依山、高层瞰海。会所实景双庭院双会所私家泳池共用停车场1F大平层独栋：1291室1厅1卫63.05双庭院双会所私家泳池共用停车场2户型设计2F独栋户型4居室：3722室1厅1卫1厨132.062户型设计独栋、公寓：2F四居室独栋：282/292、261/372、456两居室平层独栋：127/129、136、147、160公寓：63.05、1324园林景观原生态+异域风情：以山为依托，打造6万泰式、巴厘岛式等东南亚田园风情。样板房实景庭院、泳池实景园林、道路实景建筑外观庭院、泳池实景庭院、泳池实景3建筑户型山海墅、原生筑：东南亚建

11、筑风格。5配套设施共享外围配套：周边配套较为成熟，拥有亚龙湾高尔夫球会、红霞岭公园、亚龙湾湖滨商业街豪华配套生活等。坐落于有“中国第一湾”美誉的亚龙湾国家4A级旅游度假区内南临中国十佳球会之一的亚龙湾高尔夫球会北靠虹霞岭相邻多家国内知名度假酒店距离海边1公里距市区20公里，万科湖畔度假公园31整体规划万科V-CLUB度假体系产品：拥有国内独特的唯一私人酒店群 、海南唯一多元化主题 休闲商业街：商业-River walk、多样的运动主题休闲配套 。一期二期一期目前正在地基建设中V-CLUB，即“万科蓝”基于国内外盛行的分时度假提出的一种度假管理体系。下一个30年的度假新趋势。建筑效果图2度假规划

12、精神度假归属地、健康度假领跑者 ：城中心、小西湖 、商业-River walk 、惠斯勒小镇、运动集散地（专业足球基地等），最大程度满足家庭度假需求。筑梦小西湖：10平米自然水域筑梦惠斯勒小镇：意像图筑梦 River walk ：北美筑梦私人酒店群筑梦 运动集散地 ：自行车赛道等钓鱼台，泛舟，登山、滑板、攀岩、自行车赛道，专业足球基地3户型设计 设计灵感：来源于北美，主推63平米半山和湖畔公寓两种； 户型特点：超大赠送面积、超高得房率，宽景阳台，双卧室全明设计。4体验区包装 内包装：传统中式、古色古香； 外包装：原生态自然。内包装外广场湖畔草堂入口长廊5地块现状小西湖：原生态植物、原生态湖泊，

13、自然健康。万科森林度假公园4万科V-CLUB度假体系产品：七大公社、三大主题公园、两条水系、一座生态示范城。1整体规划总规图入口实景1整体规划人生若只如初见三亚生态公园度假首选：七大公社、三大公园、动物基地、开心农场、水要酒吧、湿地博物馆、森林运动会、森林音乐节等1整体规划人生若只如初见生态示范城：万科集26年住宅研究经验，汇聚绿色、环保主题，试图创造一个以原始森林为蓝图，房子点缀错落其中，以无烟、无污染的原生环保社区。太阳（能源利用）生态示范水（循环系统）绿色（森林再造，特种多样化）“热带植物园”湿地（候鸟保护区）转换交通工具（电瓶车/自行车/滑板/旱冰）垃圾分类节能减排（零碳运动馆）沙盘效

14、果图实景13#为70平米两居（总价约120万），470套；45#为35平米一居（总价约60万），390套；611栋为6栋4层临湖别墅，含115平米、131平米、137平米三种，共60套2户型规划一期公寓为主，临湖别墅为辅。建筑实景2户型规划精装公寓：建筑效果与户型设计2户型规划精装公寓：超大景观阳台，并设有花池，使用率高。实景2户型规划临湖别墅：东南亚建筑效果与户型设计实景实景2户型规划叠加别墅：下叠独立入户，挑高约6米客厅，全景超大露台，空间感强。2户型规划叠加别墅：上叠专属电梯，全套房卧室设计，主卧超大露台。2户型规划联排别墅：独门独院，可享受花园庭院、居室面宽达13米，是普通联排的2倍。

15、简约的营销中心3生态园林生态示范城：景观先行，产品细节展示。 长达一年的蓄客期+多样性活动吸引客户 最牛团购 人为制造供不应求、三地选房 万客会的资源优势4营销策略借鉴之处：充分挖掘本体资源，以丰富配套吸引人，突出绿色、养老概念；充分发挥客户会的资源优势。鲁能三亚湾5国际文化会所双会所高1区GOLF公寓游艇2区GOLF学院及练习场高2区高3区美丽1区 美丽MALL美丽3区总规图1、迈阿密游艇社区2、业主私属沙滩3、商业娱乐生活城4、国际标准18洞5、北纬18度热带原生温泉1整体规划海滨配套式开发模式：高尔夫+游艇港+商业娱乐三大休闲配套高3区公寓美丽一区游艇2区高3区酒店企业会所高1区销售中心

16、美丽五区美丽MALL美丽三区2建筑园林北美建筑、东南亚园林3户型设计18F两梯四户：110130平米主要体现居住休闲功能：独栋别墅、叠墅洋房、精装公寓一层平面精装公寓：6095平米大独栋：272550平米小独栋：170210平米46F叠墅洋房：110平两房、135三房1、度假：20家五星级酒店、三座游艇码头、2个国际高尔夫球场、免税店、美丽MALL、温泉会所等2、海景：22公里椰梦长廊、3个临海广场、1个滨海公园、西岛景区、天涯 海角、南山寺景区3、便捷：一座机场口岸、3个旅游码头4配套设施配套充足，满足多项生活需求：度假、观景、娱乐休闲半山半岛62期3期4期5期1整体规划滨海资源+配套地产开

17、发模式：占据双湾资源，更以配套升级资源，增建豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等度假设施。1期2建筑园林海湾型仿生学建筑群落、东南亚热带风景园林。六期未来水世界公寓户型：豪华型大三房172，舒适型大两房1073户型规划前三期产品主要体现度假休闲功能：高层住宅、精装公寓、洋房别墅。洋房户型：136平米（跃层）201平米（跃层）三梯八户高层户型：266平米 二梯二户四期中央海景大道五期蓝色果岭8栋25-27层公寓、9栋别墅。公寓主力户型：120-156平米 ，别墅户型：171平米3户型规划精装公寓：六期产品（正售中）水上乐园国际帆船港4配套设施豪华配套：五星级酒店群、海上音乐厅、海上艺术馆、国际帆船

18、港及游艇会、高尔夫俱乐部、国际疗养中心、国际学校、一卡通等洲际酒店华润石梅湾九里73家超五星级酒店、西岭山与艺坡岭、西岭公园、国际体育公园、国际商业购物中心、18洞国际标准高尔夫球场、行云流水海鲜舫、国际直升机机场、国际游艇会1整体规划滨海度假式开发模式:华润九里系力作，打造低密度、国际化、高品质的国际旅游全度假圣地，拥有6公里海岸线与双岭原生态森林及青皮林。1整体规划滨海度假王国：约210亿投资（前期120亿，后期再加90亿）艾美酒店沙滩2建筑园林首创东南亚建筑风格的缓升山地别墅，匹配热带雨林风景超大尺度：4.5米面宽餐厅，6.1米面带客厅，3.3米室内层高超高使用率165%；赠送率达65%

19、建筑效果图3户型设计地下一层：155平米揽山观海独栋别墅：建筑面积230平米，使用面积385平米，共3层。二层：108114平米一层：117平米一层：75平米建筑效果图3户型设计地下一层：90平米平地独院别墅：125155平米，3层一层：80平米采用坡地平衡设计，开放式宽敞格局；超大尺度空间，超大景观露台，卧室均配大面积落地窗；一房两厅：89平米两房两厅：109平米三房两厅：168平米3户型设计 69层精装公寓：超大户外阳台入户花园南北双阳台4体验区 园林景观做到极致。雅居乐清水湾81整体规划超200亿投资：12公里海岸线、6个国际超五星酒店、3个国际标准18 洞高尔夫球场、1个国际品牌城与中

20、心商业街，2个游艇码头。豪瑞格酒店300间（50套别墅），2012年10月投入运营六星级莱佛士酒店1整体规划六家国际超五星级酒店。希而顿酒店JW万豪酒店W酒店六星级莱佛士酒店七星级朱美拉酒店海南唯一海滨球场，也是中国唯一一个将果岭建在沙滩上的高尔夫球场；配备3个豪华会所、温泉SPA、宴会厅、咖啡厅等；配置18洞灯光夜场及9个打位灯光练习场、提供全天侯尊贵礼遇；1整体规划三个国际标准高尔夫球场。18公里海滨景观大道12公里海岸线，360度海景包围1整体规划12公里纯美海岸线，360度海景包围；18公里海滨大道，景观做到景致。建筑风格物业类型户型区间附加值户型配比泰式欧式酒店式公寓（全配精装）78

21、175赠送90200平米地下室，其中赠送比例泰式约为11.5，欧式约为1/3-1/2.1000多套花园洋房（清水/标准精装）661802012年开发600700套泰式别墅104168600700套欧式别墅225569800套四孖屋30060套2物业类型度假为主的综合性物业：酒店式公寓、花园洋房、别墅、四孖屋。2物业类型蔚蓝海岸组团2物业类型星海传说组团2物业类型客户需求信息（较准确统计）3户型设计精装酒店式公寓3户型设计泰式独栋1、建筑面积：约150.71平米；超大花园面积约228.87418.55，另赠送负一层面积：约169.59（三套房，带一个多功能室：娱乐区/健身房/开放式车库）；2、设

22、计特点：泰式风情别墅，营销异域度假氛围；阔绰主卧、推窗入景、花园萦绕。序号楼盘占地容积率主体产品配套产品开发模式1亚龙湾龙溪29186亩29套独栋别墅：8791934.4超五星级瑞吉酒店、游艇会、生态红树林滨海度假2亚龙湾石溪墅10万0.42F四居室独栋：281292、372456两居室平层独栋：127/129、136160公寓：63.05、132外围共享：亚龙湾高尔夫球会、红霞岭森林公园、亚龙湾湖滨商业街等山海墅、原生筑3万科湖畔度假公园43.6万1.4酒店式公寓：63产权式酒店：规划中小高层住宅：规划中湖畔特色商业街、自行车赛道、足球基地、运动聚集地等万科首创V-CLUB度假服务体系定制家

23、庭及群体需求4万科森林度假别墅2000亩一期1.2精装公寓（860套）：36.9、70、80联排别墅（1F）：115叠拼别墅（2F）：132、137七大公社、三大公园、动物基地、开心农场、水要酒吧、湿地博物馆、森林运动会、森林音乐节等整体0.65鲁能三亚湾10000亩0.4精装公寓：6095、110130独栋别墅：170210、272550叠墅洋房：110、135高尔夫+游艇港+商业娱乐三大休闲配套海滨配套式6半山半岛2066亩1.73高层住宅：266精装公寓：120156、107172洋房别墅：136、171、201五星级酒店群、海上音乐厅、海上艺术馆、国际帆船港及游艇会、高尔夫俱乐部、国际疗养中心、