XXXX年上半年北京市土地市场分析及趋势预测

1、.：.；严峻调控政策下的2021年上半年北京市土地市场分析及趋势预测2021年，中国出台了一系列房地产调控措施，2021年上半年中央及地方政府继续发布政策文件，加大调控力度。1月26日，国务院办公厅发布，要求“在新增建立用地年度方案中，要单列保证性住房用地，“今年的商品住房用地供应方案总量原那么上不得低于前2年年均实践供应量；2月5日，国土资源部发布，指出今年国土部门的重点义务是：“稳供应、保民生，“控价钱、防地王，“严监管、促开发；4月30日， HYPERLINK baike.baidu/view/2621.htm t _blank 北京出台“国十条实施细那么明确提出“限购令，本地家庭限购第

2、三套房，非本市户籍居民家庭需提交5年以上个人所得税交纳证明或社会保险交纳证明限购一套；5月11日，国土资源部发布了,要求“调整完善土地招拍挂出让政策，指出政策性住房用地主要以限定房价或地价的挂牌方式出让，商品住房用地主要以限定配建保证性住房建立面积的挂牌方式出让。频繁的调控政策让北京市土地市场遭到较大影响，而年内延续6次上调存款预备金率、3次上调存贷款利率使得开发商拿地谨慎。2021年上半年北京土地市场成交总体较为活泼，但土地出让金额较低，多数以底价或略高于底价成交，且成交案例主要分布于郊县区域。1 2021年上半年北京市土地市场成交地块总体情况2021年上半年，北京土地市场共成交土地112宗

3、，成交土地总面积1025公顷，建立用地面积约700公顷，同比下降12%；成交规划建筑总面积约为1042.43公顷，同比下降14.7%；成交金额约为326.71亿元，同比下降48.32%。从地块用途看，2021年上半年商业、居住、综合、工业类用地分别成交15宗、19宗、12宗、66宗，成交面积以工业类用地为首详见图1。表1 2021年上半年北京市成交地块情况统计表统计目的总计商业/办公用地居住用地综合用地工业用地土地宗数宗11215191266土地总面积公顷102514923331612建立用地面积公顷7008614723444规划建筑面积万平方米104222926270481土地平均价钱元/m

4、2)31859058487712304893楼面平均价钱元/m2)3134588643505469823图1 2021年上半年北京市成交地块规划用途比例图从月份来看，2021年上半年成交量居首的月份为6月份，成交建立用地面积为196公顷，其次为3月份，成交建立用地面积为145公顷，详见表3表2 2021年上半年建立总面积汇总月份运营性用地公顷工业用地公顷合计13759962332557321124145432659755355108681116196总计256444700图2 2021年上半年北京市土地成交量变化图从土地成交变化图可以看出，2021年1-3月份运营性用地成交量逐月下降，3月份开

5、场反弹且逐月上升。这是受去年上半年“地王影响，为防止在2021年3月“两会召开期间，再次出现“地王带来的政治风险，在1-3月成交的46宗土地中，共成交21宗运营性土地，其中仅三宗为居住用地。从成交建筑面积来看，1-3月，运营性用地成交面积仅占总成交面积的30%，总买卖额相比2021年同期有大幅下降。4月开场，北京市国土局才开场批量供应居住类土地。2 2021年上半年北京运营性用地市场分析2.1 运营性用地买卖情况分析1成交量同比大幅减少2021年上半年，北京土地市场共成交运营性土地46宗，成交建立用地总面积约为256公顷，同比减少43.5%；成交规划建筑总面积约为561万平方米，同比减少33%

6、，成交量降至近两年来半年最低程度，详见图3。土地市场买卖从 2021年下半年的高位骤然回落，2021年上半年土地买卖量大幅减少，其缘由主要是受3月份“两会在北京召开及楼市调控政策的双重影响。2021年第一季度成交的土地平均容积率约为 2.19，同比、环比皆大幅上升，土地集约利用有所提高。图3 2007年-2021年上半年北京运营性用地成交量情况图2居住类用地买卖活泼，成交量所占比重近六成虽然阅历了1-3月的居住用地的限量供应，但从4月开场，居住类用地的供应开场井喷。从土地用途来看，2021年上半年北京运营性用地中居住类用地成交量最大，成交的建立用地总面积为147.26公顷，所占比重约为57.5

7、%；规划建筑总面积为261.67万平方米，所占比重约为46.64%。其次是商业类用地，成交的建立用地总面积为85.89公顷，所占比重为33.53%；规划建筑总面积为229.05万平方米，所占比重约为40.82%。再次是综合类用地，成交建立用地总面积为22.96公顷，所占比重约为8.97%；规划建筑总面积为70.35万平方米，所占比重约为12.54%详见表3表3 2021年上半年运营性用地成交情况汇总表块地用途宗数建立用地面积公顷规划建筑面积万平方米建立用地面积占比%规划建筑面积占比%居住19147262616757.50%46.64%商业1585892290533.53%40.82%综合122

8、29670358.97%12.54%总计46256.11561.07100.00%100.00%3五环外供地比重增大，供地郊区趋势明显按照以下简称要求及市国土局的引见，在供地空间规划上，今年将重点保证城市功能拓展区和城市开展新区的土地供应。城市功能拓展区和城市开展新区土地供应量约占全市供应总量的85%。从居住用地来看，上半年，土地供应主要集中在大兴、顺义、丰台及通州区，四个区共供应居住用地14宗，占全部居住类土地的74%；五环内所供应的20宗土地中，仅有丰台区东铁匠营顺八条5号用地、丰台区南苑乡大红门村居住工程配建限价商品房2宗居住类土地，建筑规模16.05万平方米，仅占全部居住类土地的6.1

9、3%。从商服性用地来看，五环内外分布各半。朝阳区、丰台区分别由于CBD及丽泽商务区、总部基地在商业用地供应上表现强势，占据了土地供应建筑规模的前两位；通州区、顺义区那么由于通州运河中心区和板桥创意天承产业基地在综合用地上表现强劲，通州区共供应综合用地3宗，建筑规模为264200平方米，顺义区供应4宗，建筑规模为187260平方米，在土地供应数量及建筑规模上均占据了前两位，两个区供应总量在建筑规模上占全部综合用地的64%。4保证住房供应比重增大根据今年本市方案供应2550公顷住宅用地中，保证性住房用地将到达1330公顷，占住宅用地52%。2021年成交的21总住宅用地中，需配建限价商品房或者公共

10、租赁住房的到达7宗，其中第二季度成交的14宗住宅用地中，需配建限价商品房或者公共租赁住房的到达6宗，占43%，而第一季度这一比例仅为17%。正常的商品房供地遭到紧缩。5推行“新挂牌土地供应方式5月11日，国土资源部发布了。政策发布之前，居住类土地主要以招标方式出让，发布之后以“新挂牌方式为主。“新挂牌采用限定地价上限，超越上限后竞保证房的方式进展，既可防止地王的产生，也有利于推进保证房的建立。2.2 运营性用地成交价钱分析 1土地成交价钱大幅下降，平均溢价率显著下降2021年上半年，北京土地买卖价钱呈现楼面单价同比、环比均大幅下降的开展态势。随着房地产市场调控的继续深化，特别是受国土部出台的对

11、“土地买卖异常情况的规定压力下，北京市国土局采取了一定出现高地价的土地不供，能够出现高地价的土地以限地价竞保证房面积的方式出让，有效控制了土地价钱。2021年上半年北京市土地招拍挂市场共成交46宗运营性土地，土地总面积413.49公顷，同比下降44.75%；总建筑规模561.06万平方米，同比下降32.85%；土地成交总价287.11亿元，同比下降52.25%；楼面均价5117元，同比下降28.75%；平均溢价幅度18%，同比下降了71个百分点。2商服性土地“冰火两重天，单价地王再出现随着政府出台一系列针对住宅市场的调控政策，许多开发商开场转战商业土地市场，但商业地产受地段影响宏大，因此出现了

12、城区郊区商服土地迥然不同的成交情况。城区商服土地局面火爆，6月27日，东城区崇文门菜市场含西侧地商业金融用地经过33轮的疯狂竞价，最终以7.1亿元的价钱竞得，折合楼面单价43226元/平方米，刷新了近年来单价地王纪录。而多宗郊区商服土地那么以近乎底价的价钱成交。3居住类用地市场整体平淡，价钱降幅显著 2021年上半年成交19宗居住类土地，土地总面积233.36公顷，地上规划建筑面积261.67万平方米，楼面均价4349.56元/平方米，同比下降 54%，平均溢价幅度11.57%，仅有1宗土地的溢价幅度超越50%。虽然北京现有土地贮藏规模较大，但大多集中在顺义、通州、大兴、房山等新城，中心城区土

13、地贮藏缺乏，北京市国土局未大批量供应优质居住类土地，土地市场较为平淡，加之目前房地产市场情势不好，导致开发企业拿地热情不高，大多被一级开发商以低溢价获得。3 2021年上半年北京工业用地市场分析1工业用地成交面积和金额有所添加，市场买卖较为活泼2021年上半年，北京土地市场共成交66宗工业用地，比上年同期添加了3宗，成交建立用地面积为443.54公顷，同比添加19%；规划建筑总面积为481.37万平方米，同比添加17%；土地成交金额为39.60亿元，同比增长23%详见表4。表4 2021年上半年北京工业用地招拍挂买卖情况一览表2021年上半年2021年上半年同比增长宗地数宗66635%建立用地

14、面积公顷443.54371.3219%规划建筑面积万平方米481.37412.6217%总成交额亿元39.632.1823%2工业用地全部位于远郊区，工业园区内的工业用地买卖量约占总买卖量的五成从空间分布上来看，2021年上半年北京工业用地市场位于园区内的工业用地买卖较为活泼，共成交土地56宗，占买卖宗地总数的84.85%，成交建立用地面积237.79公顷，占总成交面积的53.61%，是工业用地市场的买卖重点。但是，由于3月份顺义区赵全营镇单宗大面积土地106公顷成交，拉升了其他区域的买卖量。从区县来看，成交的案例全部位于远郊区县，顺义区的工业用地成交量最大，成交建立用地面积187.77公顷，

15、所占比重约为42%；其次是大兴区，成交建立用地面积72.56公顷，所占比重约为16%；第三是经济技术开发区，成交建立用地面积57.14公顷，所占比重约为13%详见图4。图4 2021年上半年北京工业用地成交区域分布图3成交价钱略有下降，底价买卖呈常态2021年上半年北京市土地招拍挂市场共成交66宗工业土地，楼面均价823元/平方米，同比下降1.16%。66宗成交土地中，仅7宗土地为溢价成交，底价买卖呈常态。7宗溢价成交的工业用地中有5宗位于通州区物流基地，且均为物流用地。4 2021年下半年北京土地市场趋势分析1商服土地将继续加大供应“引导以住宅开发为重点的房地产用地供应方式向住宅、商服平衡开

16、展方式转变。这是今年供应方案的一大特征，土地供应将引导社会投资向商业、效力业转移，积极推进首都第三产业开展。根据供应方案，今年北京市商业效力业用地方案供应550公顷。上半年，北京市供应了商业效力业用地建筑总规模约299公顷。另外，北京市“十二五规划中提出培育的4个新的高端产业新区为：通州高端商务效力区、丽泽金融商务区、新首钢高端产业综合效力区、怀柔文化科技高端产业新区，其中前两个已完成部分土地供应，新首钢高端产业综合效力区、怀柔文化科技高端产业新区也将在未来供应大批量商服土地，估计下半年北京市商服土地将继续加大供应。2下半年居住类土地供应放量在即，三季度供完保证房用地2021年上半年北京土地市场共成交19宗住宅用地，用地面积达261公顷，而2021年度北京方案全年住宅供地面积为2550公顷，目前仅完成全年方案的10%，可见完成供地方案压力较大；另外，土地贮藏贷款额度宏大，近期还款压力大。因此，今年下半年土地放量在即。中明确提出“力争在前三季度完成全年保证性住房用地供应义务，未按时完成保证性住房用地供应方案的区县，原那么上不得再供应商品住房用地。，而方案供应2550公顷住宅用地中，保证性住房用地将到达1330公顷，占住宅用地52%。置信下半年北京国土局会在三季度完成保证性住房用地供应的根底上，