分行业纳税辅导手册(房地产业)

1、行业税收指导手册辅导大纲第一节 房地产税收政策及其他方面第二节 房地产业发票管理第三节 税务服务方面房产税检查第一节 房地产税收政策及其他方面第一部分房地产营业税政策1. 税收（一）基本规定在中华人民共和国领域内转让土地使用权和销售不动产，按照规定缴纳营业税。1、土地使用权出让是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者转让土地使用权和土地使用者将土地使用权返还给土地所有者的，不征收营业税。土地租赁不按此税目征税。2. 出售房地产的税收包括出售建筑物、构筑物和出售其他土地附着物。建筑物和构筑物是指通过建造、安装和工程作业形成的建筑产品。包括：（一）住房：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商厦等

2、；（二）烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、大坝、水库、水井等；（3）设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌体结构工程、金属结构工程。其他土地附着物是指除建筑物、构筑物以外的其他附着在土地上的不动产，如树木、农作物、花卉植物等。(2) 特别规定中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视为有应税行为：1、单位或者个人无偿向其他单位或者个人捐赠不动产或者土地使用权；（二）单位或者个人新建（以下简称自建）建筑物并出售时发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。条例第一条规定的提供劳务、转让无形资产、销售不

3、动产，是指有偿提供本条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者转让不动产所有权的行为。有偿（以下简称应税行为）。但是，单位或者个体工商户雇用的职工为单位或者用人单位提供本条例规定的劳务服务的，不包括在内。前款所称付出，是指取得货币、货物或者其他经济利益。2.纳税人和扣缴义务人（一）纳税人：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产、出售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳营业税。一、除中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十一条外（单位以承包、租赁、挂靠形式经营的，承包人、承租人或关联方（以下统称“承包方”）有应税行为，合同中以开发商、出租方、受扶养人（以下统称

4、开发商）名义经营的，由开发商承担第十二条（中央铁路经营业务纳税人为铁道部，合资铁路经营业务纳税人为合资铁路公司，地方铁路运营业务的纳税人为地方铁路管理机构，基础设施临时管道运营的纳税人另外，营业税的纳税义务单位是有应税行为并获得货币、货物或者其他经济利益的单位，但不包括设立的单位。不需要依法办理税务登记。2.个人是指个体工商户和其他个人。（二）扣缴义务人一、在中华人民共和国境外提供应税劳务、转让无形资产或者出售不动产的单位或者个人，受让方或者购买方为扣缴义务人。（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。3. 营业额（一）基本规定房地产业营业额是纳税人转让土地使用权或出售不动产向对方收

5、取的总价款和价外费用。折价费用，包括手续费、补贴、基金、筹款费、利润返还、激励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、补偿金、托收、垫款、罚息等财产但不包括为下列情形征收的政府性基金或者行政事业性收费： 一、经国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府征收政府及其金融和价格监管机构。部门批准的行政收费； 2.省级以上财政部门印制的金融票据，收款时出具； （基本类似于企业所得税）(2) 特别规定1、纳税人转让土地使用权或出售房地产时已退税，纳税人的营业额是在缴纳营业税后计算缴纳的，因退税扣减营业额的，应按已缴纳的营业税退还或退还纳税人的后续款项。从已缴纳的营业税金额中扣除。2.纳税

6、人转让土地使用权或以折扣方式出售房地产，同一张发票上标明价格和折扣金额的，以折扣价格为营业额；如果折扣金额单独开具发票，无论在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。三、纳税人无正当理由转让土地使用权或以明显低价出售房地产，无偿赠与他人的，其营业额按以下顺序确定：（一）以纳税人近期同类应税行为的平均价格为基础进行评估；（二）以其他纳税人近期类似应税行为的平均价格为基础的评估；(3) 根据下式：营业额=运营成本或工程成本（1+成本利润率）（1-营业税率）公式中的成本利润率由省、自治区、直辖市税务局确定。4、纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，其营业额的人民币折算率可从营业额发生当日或当月1日的人

7、民币汇率中选择。纳税人应当事先确定采用何种折算率，确定后一年内不得变更。4.税率不动产的营业税税率为5%。五、纳税义务发生时间（一）基本规定房地产行业的纳税义务发生时间为纳税人转让土地使用权或出售房地产获得营业收入或取得营业收入申报凭证之日。国务院财政、税务机关另有规定的，从其规定。取得索取营业收入收据之日为书面合同约定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定支付日期的，以纳税行为完成之日为纳税行为完成之日。营业税扣缴义务发生之日为纳税人应纳税义务发生之日。(2) 特别规定规则第二十五条一、纳税人转让土地使用权或出售不动产，采用预付款方式的，自收到预付款之日起承担纳税义务。2、纳税人在建筑

8、业或租赁业中提供劳务，采用预付款方式的，自收到预付款之日起承担纳税义务。三、纳税人按照本细则第五条的规定无偿将不动产或者土地使用权赠与其他单位或者个人的，自该不动产所有权或者土地使用权取得所有权之日起承担纳税义务。土地使用权转让。四、纳税人有本细则第五条规定的自建行为的，纳税义务发生时间为自建房屋销售纳税义务发生时间。六、纳税地点一、纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。2、纳税人出售、出租不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。三、扣缴义务人应当向其设立或者居住地的主管税务机关申报缴纳预扣税。4.纳税人应向土地、不动产所在地主管税务机关申报纳税，自应纳税申

9、报期限之日起超过6个月未办理纳税申报的，由主管税务机关处理。纳税人所在地或者居住地征收附加税。七、减税一、自1994年1月1日起，将土地使用权转让给农业生产者从事农业生产，免征营业税。农业，包括农业、林业、畜牧业和水产养殖业。2.农村、农场向个人或公司承包（出租）土地从事农业生产所收取的固定承包费（租金），可按照财税字1994002号文件规定免征营业税.3.个人购买新房后，在一年内（即2009年12月31日前）将原自用且为家庭唯一居住用房的房屋出售后，销售额小于等于采购金额，暂不征收营业税及附加；销售金额大于购买金额的，按照销售金额与购买金额的差额征收营业税及附加。一年的起始时间从购买房屋并取

10、得房产证之日起，至签订房屋买卖合同并开具房屋销售发票之日止。个人转让自用、家庭唯一居住用房，在一年内购买房屋改善生活条件的，不承担营业税、附加费和个人所得税。个人购买商品房和二手房满2年再出售的，不缴纳营业税及附加。4. 出售房屋改建房屋为支持住房制度改革，自1999年8月1日起，对以房改成本和标准价出售的企事业单位取得的收入暂免征收营业税。八、纳税期限房地产行业纳税人以一个月为纳税期限，自届满之日起15日进行纳税申报。第二部分 房地产业企业所得税政策房地产开发经营企业所得税处理办法（国税发200931号）一、房地产开发企业收入相关规定(1) 开发产品销售收入的确认1、基本规定： 开发产品销售

11、收入是指在销售开发产品过程中取得的总价款，包括现金、现金等价物和其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各类资金、费用及附加，如计入开发产品价格或由企业开具发票的，按规定全额计入销售收入;其他催收部门和单位开具的发票，可以作为代收代付管理。2、具体规定：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同取得的收入，确认为销售收入（可作为计算广告的计算依据）税前费用和商务招待费用） 。实施确认如下：（一）开发产品以一次性全额支付方式出售的，应在实际收到价款或取得价款取得凭证（权利）之日确认收益的实现。（二）开发产品分期销售的，按照销售合同或协议约定的价格和付款日期确认收入的实现。付款人预付款的

12、，以实际付款日确认收入的实现。（三）开发产品以银行抵押方式销售的，收入金额按照销售合同或协议约定的价格确定，以实际收款日确认首期付款，余额于银行抵押贷款转让当日确认。实现收入。（四）委托销售开发产品的，按照以下原则确认收入的实现： 以支付手续费的方式委托销售开发产品的，在收到受托方按照销售合同或协议约定的价格销售开发产品清单之日确认收入实现。公司与买方签订买卖合同或协议，或公司、受托人与买方共同签订买卖合同或协议的，买卖合同或协议约定的价格高于买断的价，按照销售合同或协议约定的价格计算的价格，于收到受托人销售的开发产品清单之日起确认；购买价格低于买断价格的，为与受托人和买方签订销售合同或协议的

13、，以买断价格计算的价格在收到已售开发产品清单之日起确认。受托人。 采用底价（保证底价），将开发的产品委托双方以分享底价的形式销售的，是企业与采购方签订的销售合同或协议，或者企业与受托人、购买人签订的买卖合同或协议。销售合同或协议约定的价格高于基础价格的，以销售合同或协议约定的价格计算的价格，于收到委托方销售的已开发产品清单之日起确认。派对。股份金额不得直接从销售收入中扣除；销售合同或协议约定的价格低于基准价格的，以基准价格计算的价格在收到受托人的已售开发产品清单之日确认。受托人与买方直接签订销售合同的，在收到受托人的已售开发产品清单之日，以底价加按规定取得的份额确认收入的实现。 采用包销方式委

14、托销售开发产品的，包销期限可按照包销合同的相关规定，参照上述1至3的规定确认收入的实现；包销期限届满仍未销售的开发产品，企业以包销合同或协议为准。价格和支付方式确认收入的实现。3、视同销售收入的确认（作为广告费用和商务招待费用的计算基础）：企业将开发产品用于捐赠、赞助、员工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资者、偿还债务、与其他企业、事业单位和个人的非货币性资产交换，视为销售，在开发产品的所有权或者使用权转让或者受益权时确认收入（或利润）的实现。实际得到。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）根据企业近期或本年度最近一个月同类开发产品的市场销售价格确定；（二）主管税务机关参照当地同类开发产

15、品的市场公允价值确定；(3)根据开发产品的成本利润率确定。 （开发产品成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。）四、企业销售的未完成开发产品的应税毛利率，由省、自治区、直辖市国家税务局和地方税务局按照下列规定确定：（一）位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在城市和城市郊区的开发项目，税率不低于15%；（二）位于地级市市区和郊区的开发项目，税率不低于10%；（三）开发项目位于其他地区的，税率不低于5%；（四）保障性住房、限价房、危房，税率不低于3%；城市为 15%5、销售未完成开发产品取得的收入，按照估计的应纳税毛利率按季（或月）计算估计毛利，计入当期应纳税所得额。产品开发

16、完成后，企业应结清应纳税成本，计算上期销售收入的实际毛利，同时计入实际毛利与相应预计毛利的差额在当年的项目和其他项目中。项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报中，企业必须出具开发产品的实际毛利与预计毛利的差额调整情况报告，以及税务机关要求的其他相关资料。6、企业新建开发产品未完成或已完成不动产初始登记或取得产权证书的，与承租人签订租赁预订协议的，自开发产品交付承租人使用时，出租人取得的预租价格以租金为基础。确认收入的实现。7、成品定义：企业房地产开发经营业务包括土地开发、住宅和商业建筑的建造和销售，以开发与其他建筑物、附属物和配套设施的产品。除土地开发外，其他符合下列条件之一的开发产品，视

17、为已完成：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2) 开发的产品已投入使用。（三）开发产品已取得初始产权证书。八、从事房地产开发经营业务的外商投资企业，在2007年12月31日前销售未完成的开发产品取得收入，开发完成后，按照本条规定的办法征税。本办法9条。 .2 、成本费用扣除的税务处理（一）基本规定：1.企业在计算和扣除成本费用时，必须区分期间费用与已开发产品的应税成本、已售已开发产品的应税成本和未售出已开发产品的应税成本。2、企业发生的期间费用、已开发产品的应纳税成本、营业税金及附加、土地增值税等，按规定允许在当期抵扣。三、开发产品的应税成本的计算，按照第四章的规定办理。4、

18、已开发产品销售的应税成本，按照可销售面积和当期已销售的可销售面积的单位工程成本确定。单位可销售面积的工程造价和已开发产品销售的应税成本，按下列公式计算确定：单位工程实用面积成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已开发产品销售的应税成本=已销售的可销售面积可销售面积的单位工程造价5、企业对尚未销售的已完工开发产品和已销售的开发产品（包括公用件、共用设施设备）进行日常维护、保养、维修等实际发生的维修费用。相关法律、法规或合同。本期扣除。六、企业将已计入销售收入的公用零部件和公用设施设备维修经费按规定转交有关部门和单位的，在交接时予以扣除。（二）特别规定：一、企业在开发区内建设的会所、物业管理场所、

19、电站、热力站、自来水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按照下列规定办理：（一）非营利性的、产权属于所有业主的，或者无偿捐赠给地方政府和公共事业单位的，可视为公共配套设施，其建设费用按照中华人民共和国政府规章的规定处理。公共配套设施收费的有关规定。（二）营利性、产权归企业所有、产权归属不明确、无偿捐赠给除地方政府、公用事业以外的其他单位的，其费用单独计算。除企业自用作为固定资产建造处理外，其他均作为建设开发产品处理。2、开发区内企业建设的邮电、学校、医疗设施，应分别核算。其中，由企业与国家有关业务管理部门或单位共同建设，竣工后有偿移交的，由国家有关业务管理部门和单位提供造价。经济补偿可直接从工程建

20、设成本中扣除，扣除后的差额调整为当期应纳税所得额。3、企业采用银行抵押销售开发产品的，约定企业为买方抵押贷款提供担保的，销售开发产品时向银行提供的保证金（担保）不得扣除。销售收入，不得作为担保。费用在当期税前扣除，但在发生实际亏损时可以扣除。4、企业委托境外机构销售开发产品的，支付给境外机构的销售费用（包括佣金或手续费）不得超过委托销售收入的10%，如实扣除。五、企业的利息费用按下列规定办理：（一）企业为建设和开发符合税收规定的产品而借款而发生的借款费用，可以按照企业会计准则的规定归集和分配。其中，属于财务费用性质的借款费用可直接在税前扣除。（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款供本集团

21、其他成员企业使用的，借款人可以在借款企业之间合理分摊利息和费用，前提是借款人能够发行从金融机构获得贷款的证明。企业使用贷款合理分摊的利息，允许税前扣除。6、国家无偿收回土地使用权造成的损失，可按有关规定作为财产损失在税前扣除。7、企业开发的产品（以成本对象为计量单位）整体报废或损坏的，按有关规定审核确认后，允许净亏损在税前扣除。8、企业开发的产品转为自用，实际使用时间未超过12个月后再次销售的，折旧费用不得在税前扣除。(3) 应税成本的会计处理1、应税成本，是指在开发、建造、开发产品（含固定资产，下同）过程中发生的费用，按照税收规定核算和计量，应归类为成本对象的费用。 （由于会计制度和税收制度

22、的不同，会计上的会计成本可能存在差异）2、成本对象是指在产品开发建设过程中为各种支出的归集和分配而确定的成本承担项目。确定应税成本对象的原则如下：（一）适销性原则。开发的产品可以对外销售的，作为独立的计税成本对象核算；如果不能对外销售，可以先作为过渡成本对象收取，然后将其相关成本摊销到可以对外销售的对外成本对象。成本对象。(2)分类收集原则。开发地点相同、完成时间相近、产品结构类型无明显差异的团体开发的项目，可作为成本对象核算。(3)功能区分原则。当开发项目的某个组成部分相对独立，具有不同的功能时，可以作为独立的成本对象核算。(4)定价差异原则。开发产品的预期售价因产品类型或功能不同而有较大差

23、异的，应分别作为成本对象核算。(5)成本差异原则。开发产品的建造存在重大差异，可能导致建造成本相差较大的，应作为成本对象核算。（六）区分权益的原则。开发项目委托多方建设或合作开发的，应按上述原则划分成本对象。造价对象由企业在开工建设前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不得随意更改或相互混淆。确需变更成本对象的，应当征得主管税务机关同意。3、开发产品的应税成本：（一）征地费和拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地购置价款或转让费、大额市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地用途变更 地价及相关税费补偿、拆迁补偿、安置搬迁补偿

24、、拆迁房屋建设、农作物补偿、危房补偿等。(2) 建设前费用。指项目开发前期发生的水文地质勘测、测绘、规划、设计、可行性研究、施工准备、场地准入等前期费用。(3) 建设和安装费用。指开发项目在开发过程中发生的建设安装费用。主要包括开发项目的建设成本和开发项目的安装成本。(4) 基础设施建设费用。指开发项目在开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费及环保环卫、园林绿化等园林环境工程费。（5）公共配套设施费：指开发项目发生的、独立的、非盈利的、产权属于所有业主或捐赠给地方政府和政府公用事业单位的公共配套设施费用。自由的。(6)

25、开发开销。指企业为直接组织和管理开发项目而发生的成本费用，不能归于具体成本对象。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、项目管理费、周转房摊销、项目营销设施建设费等。4、企业所得税计算成本核算的一般程序：（一）对当期实际发生的各项支出，按照性质、经济用途、地点、时区等进行分类分类，区分应计入成本对象的成本和应在税前扣除的成本。当前期间。期间费。同时，相关预提费用和递延费用应按规定计量确认。（二）计入成本对象的实际支出、预提费用、预付费用，合理划分为直接成本、间接成本和一般成本，按规定合理归集并分摊到已完成的成本中。成本对象、正在构建的成本对象和未构建的成本

26、对象。（三）期前完工的成本对象应承担的成本费用，按照已售开发产品、未售开发产品和固定资产分摊，扣除应由已售开发产品承担的部分在当前的纳税申报单中。未售出的开发产品的成本应在实际销售时扣除。（4）将当期已完工的成本对象分为开发产品和固定资产，分别结算其应税成本。其中，如果是开发产品，应按可销售面积计算单位工程造价，然后分别计算已售开发产品的应税成本和未售出开发产品的应税成本。允许当期销售的已开发产品的应税成本在当期扣除，未售出的已开发产品的应税成本在实际销售时予以扣除。（五）本期尚未竣工、尚未建设的成本对象应承担的成本费用，应单独建立明细账簿，待项目开发完成后再进行结算。产品完成。5、已开发产品

27、计量核算分配方法：企业开发建设的开发产品，按照制造成本法计量核算。其中，应计入开发产品成本的费用属于直接成本和能区分成本对象的间接成本，直接计入成本对象、一般成本和不能区分负担的间接成本对象，应根据效益原则和匹配原则分配给各个成本对象，具体分配方式可按以下规定选择：(1)土地面积法。是指按照开发成本标的已经启动的面积占开发用地总面积的比例进行分配。1、一次性开发，按某一成本对象占用面积占所有成本对象总占用面积的比例进行分配。2、分期开发的，先按当期所有成本对象面积占开发用地总面积的比例分配，再按一定成本的面积比例分配对象期间内所有成本对象的总面积。本期所有成本对象应承担的土地面积为开发用地面积

28、减去各期成本对象应共同承担的土地面积。(2)建筑面积法。是指按照开发成本的标的建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发，按一定造价对象的建筑面积占造价对象总建筑面积的比例分配。分期开发的，按照期间成本对象的建筑面积占开发用地规划建筑面积的比例分配，再按照成本对象的建筑面积比例分配。到期间成本对象的总建筑面积。(3)直接成本法。是指按一定成本对象的直接开发成本占当期所有成本对象的直接开发成本的比例进行分配。(4)预算成本法。是指将某一成本对象的预算成本与当期所有成本对象的预算成本按比例进行分配。6、相关具体费用的分配方法：(1)土地成本一般按土地面积法进行分配。确需合并其他分配方式

29、的，应当经税务机关批准。如果土地开发同时与房地产开发挂钩，则属于一次性征地，分阶段进行房地产开发。土地开发成本可在与税务机关协商后，根据土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完成后再进行调整。（二）单独作为过渡性成本对象计算的公共配套设施的开发成本，按照建筑面积法进行分配。（3）借款费用由不同成本对象共同承担的，按照直接成本法或预算成本法分摊。（四）其他成本项目的分摊方法由企业自行确定。七、企业以非货币交易方式取得土地使用权的，其成本按照下列规定确定：（一）企业、单位将土地使用权投资于企业以换取开发产品的，按照下列规定处理： 交换开发产品在土地上开发建设的，被投资企业在接受土地使用权时暂不确

30、认其成本。确认土地使用权的成本，按照土地使用权的公允市场价值和转让土地使用权时应缴纳的相关税费计算。涉及地价的，应当在应缴的地价中增减取得土地使用权的成本。交换的开发产品在其他土地上开发建设的，接受投资的企业应按照开发产品的市场公允价值和土地使用权出让时应缴纳的相关税费计算确认土地当投资交易发生时。使用权成本。涉及地价的，应当在应缴的地价中增减取得土地使用权的成本。（二）企业或单位以股权形式将土地使用权投资于企业的，接受投资的企业应当支付土地使用权的公允市场价值和转让土地使用权时的应付金额当投资交易发生时。计算相关税费以确认土地使用权的取得成本。涉及地价的，应当在应缴的地价中增减取得土地使用权

31、的成本。8、可代扣代缴的费用（ 3项）：除下列预提（应付）费用外，应纳税成本按实际发生的成本计算。（一）承包工程未结清且未取得全额发票的，在证明材料充足的前提下，可扣缴发票不足金额，但最高不得超过合同总金额的10%。（二）公共配套设施尚未建成或竣工的，可按预算成本合理预置建设成本。此类公共配套设施必须符合销售合同、协议或广告中明确承诺的建设条件、样板和不可撤销的，或者必须依法依规建设。（三）应当报政府而未报的审批建设费和物业改良费，可以按规定计提。物业改善费，是指按照规定应当由企业承担的物业管理资金、公共建设维护资金或者其他专项资金。9、企业单独建设的停车场作为成本对象单独核算。利用地下基础设

32、施形成的停车场作为公共配套设施。10、应税费用发生的法律依据及扣除期限：（一）企业在结清应税费用时发生的实际支出，但没有取得法律证据的，不计入应税费用。汇款期结束前，也就是5月底前？） 。（2）应税成本计算终止日期 开发产品完成后，企业可以选择在完成当年企业所得税汇算清缴之前确定应税成本计算终止日期，不得迟延。已建成开发产品的应税成本在竣工当年未按规定结算的，主管税务机关有权确定或核定其应税成本，并据此调整纳税额，并按照规定进行纳税调整。中华人民共和国税收征收管理法的有关规定。其处理。（四）具体事项的税务处理一、企业与其他企业、单位和个人共同开发房地产项目，该项目未设立独立法人公司的，按照下列

33、规定处理：（一）开发合同或协议约定向投资各方（即合作、合营各方，下同）分配开发产品的，企业首次分配开发产品时，如项目的应税成本已结清，应分配给投资者。投资者开发的产品的应纳税成本与其投资金额之间的差额，计入当期应纳税所得额；未结清应纳税成本的，将投资者的投资金额作为销售收入进行相关税务处理。（二）开发合同或者协议约定工程收益分配的，按照下列规定处理：企业应将项目形成的营业利润金额计入当期应纳税所得额，统一申报缴纳企业所得税，不得分配项目税前利润。同时，因投资者收到的投资金额，相关利息费用不能在成本中摊销或税前扣除。 投资方取得的项目营业利润作为股息、红利进行相关税务处理。2.企业将土地使用权投

34、资于其他企业的房地产开发项目以换取开发产品的，按照下列规定处理：企业首次取得开发产品时，分为土地使用权出让和购买开发产品两项经济业务进行所得税处理，按照开发产品取得应该从项目中获得（包括第一次获得的和以后应该获得的）。计算土地使用权的公允市场价值，确认转让土地使用权的收益或损失。（五）国税发200931号文件实施日期：上述规定自2008年1月1日起执行。第三部分房地产业土地增值税政策土地增值税是对单位和个人有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物并取得增值收入征收的一种税种。因此，房地产开发企业是土地增值税的主要纳税人。土地增值税的计算依据是纳税人转让不动产取得的收入，扣除条例规定的扣除额

35、后的余额（即增值额）。因成本确定或其他原因无法计算土地增值税的，可先行征收土地增值税，待项目竣工结算后进行清算，超出部分的应退还，少补。根据实施细则第十六条的精神，土地增值税主要对房地产开发企业转让不动产预征。【预登记对象】：从事房地产开发建设的单位。【征前包围】：签订开发转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物并取得收益的项目。【预签率】：1%【计税】：项目转让收入（含预收款）乘以预收率计算征收。1、房地产转让收入（一）收入金额：1、开发企业转让房地产收入，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物取得的总价款及相关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他的收入。县级以上人民政府要求开发企业

36、在房屋销售过程中收取的各项费用，已计入房价向购房人收取的，应当计入房地产。转让所得，发给出售房地产。统一发票可计入应扣项目金额，但不作为加扣20%的基础；中介费不计入房价，与房价分开收取的，不计入房产转让。按照规定，房地产销售不得开具统一发票，不得计入扣除项目金额。2、开发企业的房屋销售价格明显偏低且无正当理由的，视同出售的房地产收入按下列方法和顺序确认：（一）按企业清算项目当月或最近一个月同类开发产品的平均市场销售价格确定。公司在同一地区、当年销售的同类开发产品的平均市场价格确定。（三）由主管税务机关参照当地和当年同类开发产品的市场价格或评估价格确定。(2) 收入确认时间：根据国家税务总局有

37、关规定，开发企业转让房地产时，其收入确认时间是指：1.已售出的房地产已收到全额价款或已取得全额认领证明；2、视同出售的不动产，不动产所有权发生转移；3、国家税务总局的其他规定。(3) 视同销售额：（一）开发企业将开发产品和公共配套设施用于赞助、员工福利、激励、对外投资、向股东或投资者分配、偿还债务、交换其他单位和个人的非货币性资产等；发生所有权转移。 （开发企业转让房地产，无论是否与受让方办理了房地产权属证书转让或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，转让已经实际发生并取得了相应的经济利益，受让人对该不动产享有占有、使用、受益或者处分的权利，视为所有权的转移。2、开发企业

38、以实物补偿形式对开发产品进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品视为已售出，开发产品的价格按货币计算。补偿办法加上实际向被拆迁人收取的价款。之后计入房地产转让收入；以货币补偿形式计算的补偿价格，计入征地拆迁补偿费扣除项目。(4) 未确认收入：开发企业将开发产品和公共配套设施转为自用或者出租，不动产所有权未转让的，不征收土地增值税；清算时不计入房地产转让所得，按建筑面积比例计算。确定相应的成本费用，不计入扣除项目金额。“自用或出租”是指同时满足以下条件：1、将开发产品转为开发企业的固定资产；自自用或租赁之日起连续使用一年以上（含一年）的。开发企业将开发的产品转为自用或者出租的，出售时不包括在国家

39、依法规定的清算范围内，按照土地增值税的规定计算缴纳土地增值税。与旧房、建筑物转让的税收规定有关。（五）外币收入折合人民币问题取得的收入为外币的，根据细则的规定，土地增值税的税额，按照国家公布的当日或当月1日的市场汇率折合人民币计算。获得收入。以分期收款方式取得的外币收入，还应当按照实际收款日或收款月1日国家公布的市场汇率折合人民币。2、扣除项目金额基本规则：（一）房地产开发项目的扣除项目金额包括：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指按照国家统一规定取得土地使用权所支付的地价和相关费用；2、开发土地和新建房屋及配套设施的成本，即房地产开发成本，是指开发项目的实际成本，包括：（一）征地拆迁补偿费

40、，包括征地费、耕地占用税、劳务安置费、地上和地下附着物拆迁补偿净费用、安置搬迁住房费用等。（二）建设前期费用，包括规划、设计、工程可行性研究、水文地质、勘察测绘、“三通一平”等费用。（3）建筑安装工程费用是指以外包形式支付给承包方的建筑安装工程费用，以及自营产生的建筑安装工程费用。 （注：开发企业出售装修房屋时，房价中包含装修费用的，装修费用应计入房地产开发费用中的建设工程安装费。 ）（四）基础设施费） ，包括住宅道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的费用。（五）公共配套设施费用，包括开发小区公共配套设施发生的不能有偿转让的费用。(6) 开发间接费用是指直接

41、组织和管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、住房周转摊销等。 ， ETC。3、土地、新房及配套设施的开发费用，即房地产开发费用，是指与开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用；应注意以下两点：（一）开发企业的房地产开发费用，财务费用中的利息费用，可以按照清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许按照事实，但最高不能超过商业银行同期。数量。其他房地产开发费用按本条第1、2项计算金额（即取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本）之和的5%计算扣除。无法按照房地产清算项目转让或提供金融机构证明计算分摊利息费用的，房地产开发费用按照本条第一款和第二

42、款规定的金额之和计算。条（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）。扣除百分之十。（二）开发企业为建设房地产开发项目向金融机构借款发生的利息费用，在房地产项目竣工前发生的，计入房地产开发成本，按规定扣除；房地产项目竣工后发生的，计入房地产开发费用中的财务费用，按规定扣除。扣除项目金额中的利息费用如何计算（一）利息浮动范围按照国家有关规定执行，超出浮动范围的部分不予扣除；（2）贷款期限内的利息部分和罚款利息不得扣除。4 、与房地产转让有关的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加；备注： （1）开发商在房地产开发项目竣工前或竣工后缴纳的清算项目的城市土地使用税应计提管理费，按规定收取和

43、扣除。 （二） 细则允许抵扣的印花税是指转让不动产时缴纳的印花税。根据企业财务会计制度的有关规定，房地产开发企业缴纳的印花税计入管理费用，并相应扣除。其他土地增值税纳税人在计算土地增值税时，可以扣除转让时缴纳的印花税。 （3）个人购买房地产后转让，购买时缴纳的契税已将该因素计入旧房、建筑物的评估价值，计算征收土地价值时不再采取其他措施- 附加税。扣除“与转让房地产有关的税费”。5 、加计扣除按本条第1、2项规定计算的金额（取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本）之和的20%。（二）开发企业应当按照房地产开发企业会计核算的规定，按规定的科目对房地产开发成本进行成本征收和核算，区分房地产开发成本

44、和开发成本。费用。（三）除另有规定外，开发企业为取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用以及与房地产转让有关的税费，应在提供法定证明文件后方可按规定扣除。及有效证件；证书不会被扣除。（四）开发企业前期建设、建筑安装、基础设施、开发间接费用的土地增值税结算所附凭证、资料不符合清算要求或者不真实的，主管税主管部门可参照市建设工程造价管理部门公布的建设安装工程造价定额信息，以政府有关部门公布的建设收费标准等信息为基础，结合房屋结构、用途、位置等因素等，以验证上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据此计算扣除。（五）除另有规定外，开发企业的应计费用不按规定计入可抵扣项目金额。实际发生的原则。特

45、别规定：（一）开发企业取得土地使用权后， 1、转让未进行任何开发的，在计算其增加值时，只允许扣除：（一）取得土地使用权支付的金额； （二）土地使用权转让相关税费；未建房即进行土地开发转让土地使用权的，在计算增值额时，允许扣除（1）取得土地使用权所支付的金额（2）土地开发成本 (3) 规定费用 (4) 加上土地开发成本的百分之二十 (5) 用于与土地使用权转让相关的税收。（二）开发企业取得未完工不动产后，未经实质性改善或开发而重新转让的，在计算其增值时，只允许扣除： 1、取得不动产所支付的金额房地产； 2、与不动产转让有关的税费。（三）房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当

46、分别计算增值税，按照普通住房的增值税率计算土地增值税。和非普通住房。不单独核算的，按照普通住房和非普通住房的建筑面积占可售建筑面积的比例确定扣除项目的金额。（四）开发企业开发多个房地产项目时，分期分批与开发项目分摊的公共配套设施的共同成本和费用，按照多个或开发项目的建筑面积比例分摊。阶段和批次。作为清算项目的可扣除项目的金额。（五）开发企业从事拆迁安置、公共配套设施建设等从政府部门取得的补偿和财政补助，用于抵减房地产开发成本中的征地拆迁补偿金额。（六）公共配套设施符合下列条件之一的，其成本费用可以计入扣除项目金额：1、竣工后，产权归业主所有；2、建成后无偿上交政府和公用事业单位，用于非营利性社

47、会公用事业；3、项目建成后有偿转让，计入房地产转让收益。（七）开发产品未按规定全部售出清算的，按已售建筑面积与可销售建筑面积之比确定扣除项目金额。（八）旧房转让的扣除额如何确定。旧房转让应依据： 1、房屋及建筑物的评估价格；费用 3、在转让环节缴纳的税款按抵扣项目金额计算，计入土地增值税。取得土地使用权时未缴纳土地价款或者无法提供已缴纳地价证明的，不得扣除已缴纳的土地使用权价款。三、土地增值税的计算土地增值税的计算方法，可以采用增值税额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法计算。具体公式如下：（一）增值额不超过扣除项目金额的50%土地增值税=增加值30%（二）增值额超过免赔项目

48、金额的50%，但不超过100%土地增值税税额=增值税额40%-扣除项目金额5%（三）增值额超过免赔项目金额的100%，但不超过200%土地增值税税额=增值税额50%-扣除项目金额15%（四）增值额超过扣除项目金额的200%土地增值税税额=增值税额60%-扣除项目金额35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。四、清算的实施（一）清算条件一、有下列情形之一的，开发企业应当向主管税务机关申报土地增值税进行清算：（一）房地产开发项目全部竣工销售；（二）房地产开发项目竣工、竣工整体转让；（三）土地使用权直接流转。2.有下列情形之一的，主管税务机关可以通知开发企业申报土地增值税的结算：（一）已竣工

49、验收的房地产开发项目，出让房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85%以上（含），或者虽然比例不超过85%，但剩余可售建筑面积已出租或自用；（二）取得销售（预售）许可证满三年，尚未完成销售的；（三）纳税人申请注销税务登记，未办理增值税结算手续的；（四）省税务机关规定的其他情形。(2) 清算时间一、开发企业符合清算条件第一项规定的，应当在90日内对土地增值税进行清算，并向主管税务机关申报缴纳应纳税款。二、对符合清算条件第二项规定的开发企业，主管税务机关在收到清算通知时，应当出具税务事项通知书。清算土地增值税，向主管税务机关申报缴纳应纳税款。（三）清算和报告材料开发企业进行土地增值税清算时

50、，应当如实向主管税务机关报送下列材料：1、土地增值税申报表（一）及其相关附件，包括加盖印章的纸质报表和相应的EXCEL格式的电子报表；2、工程竣工决算报表及相关账簿、竣工验收证明；（三）取得土地使用权支付的地价证明、国有土地使用权出让或者转让合同；4、银行贷款合同及贷款利息结算通知书；5、工程建设合同及其价格结算（簿）清单；6、商品房预售许可证、 房地产权属登记核准通知书（证）、商品房购销合同统计表等及转让相关证明材料分阶段与开发项目分摊的房地产收入、成本和费用；7. 向政府和事业单位无偿移交的非营利性社会公用事业的证明；8、预缴的土地增值税完税证明及转让不动产缴纳的相关税费的合法有效证明；（

51、九）主管税务机关要求的其他材料。上述2至9项必须同时提交原件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核对后退还。委托税务代理机构办理土地增值税清算的，除本条第（一）项信息外，还应当向主管税务机关报送其他文件，作为“土地价值”的附件。 - 增加了税收清算税务核查报告”，无需重复报告。递送。主管税务机关应当对开发企业提交的清算材料进行审核，经审核发现不符合规定的，可以要求开发企业在十个工作日内改正，并办理清算申报手续。再次。开发企业完成清算申报后，主管税务机关应当在30日内对开发企业的清算结果进行审核，对土地增值税的清算作出结论。 ，要求他们在规定的时间内办理完税或者退税手续。主管税务机关出具土地增值税

52、清算结论后，开发企业有下列情形之一的，应当按规定向主管税务机关报告。纳税或退税程序规定：1、已清算的开发项目发生的成本费用；2.纳税人在清算时未取得抵扣项目取得相关凭证；（三）主管税务机关认为应当调整清算结论的其他情形。(4) 获准收藏开发企业有下列情形之一的，税务机关可以按照规定执行批准的征收方式：（一）法律、行政法规规定应当设立但尚未设立的账簿；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3、虽然设立了账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证不完整，难以确定划拨收入或扣除项目金额；4.符合土地增值税清算条件，未在规定期限内办理清算申报手续的，由税务机关责令限期清算申报，但仍不办理的期限

53、内的清算申报；5、申报计税依据明显偏低，无正当理由。土地增值税税额的确定公式如下：应交土地增值税额=转让不动产总收入核定征收率核定征收率按照规定征收率执行。（五）法律责任对符合清算条件的开发项目，开发企业应当在规定的期限内办理清算程序。逾期未清算的，依照征收管理法的有关规定处理。开发企业未申报清算，未缴纳或者少缴应纳税款的，按照税收管理法的有关规定处理。土地增值税清算后应当缴纳税款的开发企业，逾期不缴纳税款的，依照征收管理法的有关规定处理。在通知清算申报后拒不申报、虚假申报或者虚假申报的，应当按照规定程序移交稽查部门进行税务检查。 ，导致不缴纳或少缴税款。处理相关规定。(6) 其他1、开发企业

54、遵守清算通知书进行土地增值税清算的，在主管税务机关完成土地增值税清算税前取得的不动产转让收入，应当预缴土地价值。 按规定缴纳增值税。2、主管税务机关出具土地增值税清算结论后，开发企业取得的房地产转让收入应于第十日向主管税务机关申报缴纳土地增值税。次月，扣除项目在清算时按单位建筑面积扣除。项目金额乘以销售或转让面积；单位建筑面积扣除工程金额的公式如下：单位建筑面积扣除项目数=清算时扣除项目数清算可售建筑面积3、税务机关接受开发企业委托办理土地增值税的，应当加盖公章和涉税鉴证业务协议复印件，报主管税务机关。税务会计师事务所在审计鉴证过程中终止鉴证的，应当撤回已提交的涉税鉴证业务协议。税务机关违反有

55、关税收法律法规，导致纳税人不缴纳或者少缴土地增值税的，主管税务机关应当按照注册证管理暂行办法的有关规定处理。税务代理人”（国家税务总局令第 14 号）。 .五、减免税规定有下列情形之一的，免征或者减征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额不超过扣除项目金额20%的；增值额超过可抵扣项目金额之和的20%的，按照规定按增值额全部计税。纳税人建造普通标准住宅，从事其他房地产开发的，其增加值分别计算。不单独计算或者不能准确计算的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。（二）依法征收或者收回的用于国家建设的不动产。 （指因城市实施规划和国家建设需要，经政府批准征用的房地产或土地使用权。）（

56、三）纳税人因城市实施规划和国家建设需要转让原不动产的，参照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，必须向不动产所在地税务机关提出申请。（四）个人因工作调动或生活条件改善等原因转移原有自用住房的，经向税务机关申请批准，居住满五年的，免征地价附加税；如果他们住了三年但不到五年是的，土地增值税将减半。居住不满三年的，按照规定计算征收土地增值税。一、投资、合营房地产的税收和免税（五）投资、合营房地产，投资方或合营方将投资土地（不动产）作为参股投资或将不动产转让给被投资或合营企业作为合营条件；暂免征收土地增值税。 .投资、合营企业再转让上述不动产，征收土地增值税。特别规定：财税200621号

57、财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知第五条“投资、合资房地产业，所有在合营企业投资从事房地产开发或者房地产开发的，开发企业以其商品房投资合营的，不适用免税规定，征收土地增值税。（六）合作建房的税收和免税一方出资，另一方出资，双方合作建房，房屋建成后按比例分配自用的，暂免征收土地增值税；（七）企业并购转让不动产的税收征税问题在企业合并过程中，被合并企业将不动产转让给合并企业的，暂免征收土地增值税。（八）以继承、赠与的方式无偿转让不动产，不属于土地增值税的征收范围。细则中所说的“礼物”是指以下几种情况：1、房屋财产所有人或者土地使用权人将房屋财产权或者土地使用权捐赠给直系亲属或者直接承

58、担维修义务的人。2、房地产和土地使用权人通过中国境内的非营利性社会组织和国家机关，将财产权和土地使用权捐赠给教育、民政等社会公益事业和公益事业。上述社会团体是指中国青年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、促进会经民政部门批准设立的旧区。其他不以营利为目的的非营利组织。（九）个人交换性住房的税收和免税个人之间交换自有住宅房地产，经当地税务机关核定，免征土地增值税。纳税人转让旧房、建筑物并为计税目的评估房地产时，允许在计算增值额时扣除纳税人缴纳的评估费。纳税人隐瞒、谎报条例第九条规定的房地产交易价格的，按照房地产评估价计算土地增值税

59、所产生的评估费，不得在计算土地增值税时扣除。土地增值税。6、房地产估价纳税人有下列情形之一的，按照房地产估价征收：（一）隐瞒或者虚报房地产交易价格的；（二）提供的扣除项目金额不实；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，且无正当理由的。七、纳税期限纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并在税务机关批准的期限内缴纳土地增值税。全市统一规定纳税期限。房地产纳税人以一个月为纳税期限，自届满之日起第15天申报纳税。八、纳税地点纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并在税务机关批准的期限内缴纳土地增值税。所谓房产地段，

60、是指房产所在的位置。纳税人转让位于两个以上地区的房地产，应当按照房地产所在地分别申报纳税。第四部分：房地产企业缴纳其他地方税的政策1. 财产税【关于对房地产开发企业开发的商品房征收和免征房地产税的问题】国税发200389号明确，由于房地产开发企业开发的商品房以前是房地产开发企业的产品。为房地产开发企业出售，开发企业建设的商品房出售前不征收房地产税；【纳税义务发生时间】1、房地产开发企业自使用、交付自用、出租、借贷的商品房次月起计征房产税。2、购买新的商品房，自房屋交付次月起征收房产税。3.购买现房的，自房地产权属登记机关办理房屋权属转让、变更登记手续并核发房屋权属证书之日起次月起征收房地产税。