顺德绿地国际花都XXXX年营销思路

1、.：.；立势.破局顺德绿地国际花都2021营销沟通案4.8亿；56000方；品牌胜利落地；销冠BUTNOW认清现状竞 品 分 析 片区竞争进入白热化阶段。绿地国际花都实力国企，世界500强，顺联广场正对面，工程本身配套丰富，产品类型多样化，68方陈村独一珍稀户型。顺联中心商圈在售综合体。房地产万科龙头品牌优势，陈村第一大盘的笼统深化人心。前期推行到位，本地客户根底良好。悦峰天誉居富庶之地，中小规模，以区域价值立足，工程价值的兑现和市场印象主要停留在楼盘坐落于顺联广场旁，利用顺联万科缤纷四季万科缤纷四季2021年，万科缤纷四季早城 主打刚需产品，以80-90的精装小三房产品为主。万科缤纷四季位置

2、顺德陈村佛陈路与景明路交界处占地面积15.69万建筑面积43万容积率2.5绿化率45%物管费2.98元/月2021年销售均价9075元/带精装2021年成交面积9.2万万科缤纷营销表现依托万科品牌在陈村本地的影响力，前期线下拓展覆盖面广，13-14年以精装修低总价产品补缺市场，实现快速走货。14年1-4月万科缤纷四季花园余货清尾，为后续万科缤纷四季早城做前期。清货均价9000元/。14年5-8月上半年以继续销售为主，价钱不断维持在9500-10500元/；5-8月销售557套。14年9-12月刚需产品抢占市场空缺，推货频密，产品总价控制在80-90万/套带装修，9-12月销售337套年底以促销

3、钜惠为噱头，全面降价。一口价单位均价8900元/。悦峰天誉2021 年 ， 悦 峰 天 誉 主 推 产 品 105- ， 少 量150以上产品，单价相对比较稳定，毛坯7500-8500元/之间，年底促销最低去6999元/。悦峰天誉位置陈村镇合成社区居民委员会白陈公路189号占地面积3.3万建筑面积10.8万容积率2.5绿化率35%物管费2.28元/2021年销售均价8224元/2021年成交面积3.2万悦峰天誉营销表现围绕顺联商圈中心梳理工程价值，销售结果受品牌及周边工厂环境影响，并无太大亮点。14年1-4月悦峰天誉在陈村塑立豪宅笼统，由于开发商资源链宽松，对于销售资源回笼压力不大，价钱前四个

4、月超越8500元/。14年5-8月5-8以继续销售为主，价钱不断维持在毛坯8500-9000元/；每周推出20套左右的特价单位。14年9-12月10月悦峰天誉首推精装补缺市场空白，更以年底促销钜惠为噱头，全面降价。7座带1500元精装建面120方产品一口价单位均价8400元/。1-4月消化30套5-8月消化125套9-12月消化151套绿地国际花都2021年，绿地国际花都主推86-108首置首改产品，均价8260元/。绿地国际花都位置顺德陈村顺联广场旁占地面积21万建筑面积5.6万容积率3.5绿化率35%物管费2.48元/月2021年销售均价8260元/2021年成交面积7.4万绿地国际花都营

5、销表现绿地国家花都品牌和新城优势建立，产品类型丰富多样，刚需、大平层、公寓、商铺均获得良好的销售业绩，不断深化和验证第一品牌优质盘的位置。14年1-4月绿地国际花都1-3月工程1期持销期，4月份3、4座新货加推毛坯8500元/。1-4月销售187套。14年5-8月上半年以继续销售为主，价钱不断维持在8000-9000元/；5-8月销售229套，较前4个月有所增长。14年9-12月进入金九银十，工程进入一期清尾阶段，一期余货单位促销最低6800元/起，遭到市场的热烈反响，一口价单位均价7300元/。9-12月销售386套。三足都是拼价钱拼出来的！这不是我们想鼎见到的。立竞品分析2021年下半年市

6、场堕入价钱“肉搏战，三大竞品楼盘不断暗自降价，但仍难以撬动市场。遗留问题较多 那些说不清道不明的坑！营销费用超支4260万的营销费用！2900万的未付款项！做活动靠求、发短信靠压、做物料靠骗、催款项靠哄滞销产品突出 商铺卖了15套，1565万 商办卖了7套，319万 全年业绩主要依托住宅在苦苦支撑TARGET营销达成2021我们的目的是：卖到没的卖!营销目的2021年工程须去化8.4亿，年底根本实现清盘。绿地国际花都货量清点产品总套数已售套数剩余套数总面积已售面积剩余面积总货值亿已售货值亿剩余货值亿一期住宅8688422677730647607541123196.496.30.19二期住宅65

7、8171487777306476016527482335.361.373.99商铺25090160165245838106863.351.811.54公寓/写字楼81692724357364023317133.320.622.7合计2592119571947501017999295118.5210.18.42目的分解月均去化金额为6500万元，坚持去化速度是完成年度目的的关键月度目的分解表全年实现清盘须实现月均去化金额6500万。工程一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月合计工程金额金额金额金额金额金额金额金额金额金额金额金额金额绿地国际花都4,8005,5005,5004,50

8、06,7006,5007,0007,5008,5008,0007,0006,50084,000住宅按照历史来访成交转化率25%算：需求到访2100台商铺按照来访成交转化率30%算：需求至少600台商办物业按照成交率30%算，需3000台以上全盘清货需6000台客户到访。小同伴们，为了这6000台客，醉了也是要拼了！WHO6000台客户是谁？客户分析住宅以区域内制造业及事业单位中低层职工为主、整体偏年轻，渠道途经及围墙为最大途径，认可价钱及地段、配套。建面120以上：企业主政府高官企业高管第一梯层：该类客群支付才干非常强，但总量基数偏少，且被分流的景象较为严重，未来此类客户争夺猛烈。建面100-

9、110：建面65-90：本地陈村居民、公务员、企业中高层、周边镇街中小企业私企主番禺中端白领、小型个体业主等，周边镇街原住居民第二梯层：目前群体相对集中，基数较大，未来数量生长空间大，需求稳定增长。第三梯层：群体基数最大，但支付才干相对较弱，倾向购买城市周边性价比较高的产品，容易遭到低价工程分目标客户流。客户分析商住产品金茂华美达为例，北滘、番禺为主要成交区域占比超越54%，是也将继续成为客户中心来源，广州、佛山、大良为补充区域；客户购房主要目的为自住，占比37.8%，其次为投资自住两用占比35.1%。成交客户区域分布其他, 10.8%佛山, 10.8%番禺, 32.4%广州, 13.5%客户

10、地41258顺德, 10.8% , 21.6%图其他44成交客户用途分析 金茂华美达商住产品客户分布中心区域为番禺，占比投资,35.1%自住,27.0%投资+自住,37.8%32.4%、其次为北滘，占比21.6%。 客户购房目的主要为投资自住两用，占比37.8%，其次为投资，占比35.1%，最后为自住，占比27%北滘客户分析绿地国际花都住宅与商住产品的客户构造根本一样，以广州番禺为中心客户群体，陈村本地以及广州、顺德其他镇区客户作为重要补充。广州其他镇区陈村客户中心客户中心客户番禺客户置业驱动力：价钱驱赶，方便来往居住，投资价钱洼地；重要客户陈村本地客户置业驱动力：对品牌支持、户型稀缺性、完善

11、的配套以及未来规划信任；边缘客户广州、顺德其他镇区客户等。置业驱动力：广州价钱驱赶、生意来往、投资升值。客户分析客户启示 顺德绿地国际花都目前主要客户为陈村本地客户和广州番禺客户，须后期继续深度发掘陈村客户，扎根陈村放眼番禺； 工程住宅部分是刚需或首改客户为主，人群多为企业中低层指点或陈村本地人； 工程商铺和商住部分的主要客户群体是陈村本地投资客和番禺投资客，看中陈村作为广佛交界优越的地理位置和发展前景。 经过老带新泛销售手段，添加商会及银行企事业单位包销渠道HOW怎样做？总控图绿地国际花都工程营销节点总控图准现楼，结合绿地领冠全球感恩回馈做品牌宣传，立价钱标杆重筑信心准现楼，火爆加推，婚房方

12、案、家庭天伦方案促交楼，全配套大社区生活地图兑现小投资稳收益，“返租+回购置业无忧方案商会资源业态置入，带租约出卖1月2月3月4月5月6月下半年1-2月2、3房单位进行促销，价钱维持8000-8500区间。3月底视市场情况7栋住宅集中加推。4月启动9座认筹阶段，为5月开盘进展蓄客。5月1日住宅9座集中加推。6月底，公寓、写字楼产品集中开盘。一期住宅交楼节点商铺重新包装，全新上市全年主打准现楼卖点，坚决不移地深耕陈村外乡资源，继续拓展番禺渠道。住宅产品利用低本钱营销，对客户实施精准定位，同时坚持价钱焦点优势和现场销售把控，继续稳定地领跑在市场第一梯队。 价钱思索： 推行范围：商住产品走市场主流道

13、路，尽快融入大市场环境，抢占市场份额。部分公寓产品带精装、返租吸引目的客户上门，多渠道拓展，翻开番禺市场。营造产品热销景象，捕抓客户眼球。他山之石10月开盘打造热销噱头，11月15日正式入市，大部分为内部消化。12月加推B座，主要在售户型为42、70、89平层公寓，加推货量1050套；营销手段：1、带12年返租，每月返租1600起，每5年长5个点的收益；2、返租就只是限于君豪酒店四层27-30层。工程称号美的新都汇工程位置顺德区北滘镇新城区怡福路楼盘规模绿化率30%容积率3.8物业类型公寓在售户型42、70、89平层在售均价8500元/装修规范精装修带部分家电能否联动一二手联动现场折扣98*9

14、9*96本体分析商住产品商住产品集中40-50可散卖可大面积批售的小面积单位，填补陈村小面积商住产品空白。陈村本地市场缺乏公寓产品，主要在售公寓工程：港隆国际、嘉悦公馆工程称号产品货量可售存货(含产品类型、预售主推户型港隆国际3栋共176带精装修套，已售罄；2栋155套，已销售155套，已售罄；17000元栋共352套，已347套1座170方2套，152方2套，124方1套46-70方公寓，90-140方住宅嘉悦公馆暂未定价1栋共392套，2栋共48套带精装修1栋50方308套，65方28套，80方14套，90方14套；2栋44方6套，85方12套，100方12套，110方18套50方公寓关于

15、商办产品的几点思索在售价钱市场接受价调整价钱战略，贴近市场接受价钱市场价钱接受度远低于目前定价工程住宅均价8500；一墙之隔港隆公寓精装价7000元；南站奥园越时代带租约13000起大石地铁站华美国际单价最低10000起；汉溪保利大都汇带精装15000元；从投资客投资性价比角度而言，工程投资价值并未明朗而目前定价毛坯9000-12000，均价10450的价钱，想迅速出货难度极大。建议价钱在8000-9000元区间关于商办产品的几点思索公寓 商务写字楼 空间将明确区分写字楼公寓变为模糊商务空间灵敏定位 根据市场反响及客户摸底，陈村公寓租赁市场较好，报答率亦可算得出，而写字楼产品在陈村尚属空白，陈

16、村的传统产业优势产业能否需求更高档的办公场所尚需市场检验，拓客难度极其大。 能否思索能将写字楼产品改成居住功能产品进展输出，硬件上亦需做出部分调整？引入第三方酒店管理公司引入第三方酒店管理公司 根据目前工程已与第三方酒店管理公司私享家、途家接洽，能否思索将部分楼层与第三方锁定5年返租，开发商需对锁定楼层进行部分租金补贴，满足报答率要求。 其他楼层可由客户自行选择能否让第三方进行托管。毛坯拎包入住卖点包装为带装修拎包入住 公寓越快产生收益越容易促进成交，拎包入住为公寓销售一大亮点。 引进第三方公司提供相应的装修效力，提供套餐由客户进展选择，顺利处理此问题。还嫌不够？放大招：5年回购当然，也是有条

17、件的。商铺产品争夺商会、行业协会等特殊渠道有效资源；二三级联动，大兵团拓客体系跨区域覆盖，使工程客户来访快速添加。重新包装，推出主题概念商铺模式，营造商铺产品新亮点。1、重点整合商业资源，开展企业拓客、商会拓客和商家联盟，与陈村各大商会及政府机构谈洽，能否做出特定主体概念商铺方式：如龟鳖一条街、兰花一条街等，先运营后销售或带租约销售2、结合商家在工程开展活动，将客户资源导入工程，如能否将花街举行地点搬至商业街、3、调查陈村范围内商铺业态及日租金，现场做出展现，为商铺客提供参考4、要求商管部门洽谈主力店进驻，在其商洽兄弟工程较为优势的商铺同时捆绑我工程进展瘦搭肥方式商洽，力争引进一至两家主力店。

18、5、建议采取二三级联动，中介带客成交奖励34%的方式，促进其它二手中介带客上门，提高上门量及成交量。用什么渠道和客户沟通？WHERE客户拓展以番禺、陈村、海珠为中心的二三级联动实现大兵团作战，整合区域地铺以及跨机构团购。线下大兵团拓客体系拓客小组线下大兵团作战，跨区域覆盖，争夺有效资源，使工程客户来访快速添加。3大展点 二三级拓展联动跨机构全员拓客1、继续扫街式派单，50名兼职每天派单超越1.5万份，每天登记客户超越500个；2、展场覆盖广州番禺、海珠和陈村三大区域3、整合番禺、海珠三级地铺，每月带上门有效客户超越100批；4、经过电商实现第三方支付，提升跨机构拓展效率，覆盖周边集市、工厂、银

19、行和各大车行，定期为协作单位举行全羊宴，进展客户资源互换，深度开掘潜在客户。线上推行1、主打番禺、陈村公交站牌广告；2、陈村大型户外T牌；线下推行1、重点区域派单：集中陈村片区、市桥易发商业步行街和各专业市场2、定点区域短信投放；3、企业拓展：针对番禺地域中高收入行业进展，选取品牌企业员工作为首拓目的，集中进展口碑分散；4、千村方案 ：对陈村、番禺地域入村拓客，5、精准投放：选取客户较为集中的社区、专业市场进展赠报、促销道具等促销行为6、攻占大夫山：投放雪糕筒广告、自行车广告；定期组织气势浩大大部队大夫山自行车队游等现场推行周末活动促销：周末举行会员/业主团购日，以额外优惠的方式把客户聚集到周末上门，利用大量现场客户构成有利的抢房卖压。精准的拓客地图和兼职派单的实时追踪，实现目的客户精细化“捕抓。地铁灯箱售楼中心活动公交站灯箱售楼中心活动大型户外T牌重点区域派单推行攻略“千村方案注重实地调查针对性地制定拓展方案，结合现场活动拉动客户上门，实现全方位高效覆盖。HOW MUCH花多少钱做多少事？先看看旧账本绿地