乐居房地产企业纳税筹划的风险与控制刘润宇

1、摘 要：近年来，随着经济的发展，房地产企业逐渐发展成为我国国民经济中的一颗新星。与此同时，房地产企业产生的税收收入也日益增加。企业都是以盈利为目的，那么为了实现利润最大化，其中一个重要途径就是降低成本，而减少负税是降低成本的关键，因此纳税筹划成为房地产企业面临的一个重要问题，设计出最合理的纳税筹划方案成为房地产企业的当务之急。本文通过对房地产企业生产经营各个部分的纳税筹划进行介绍和分析，为我国房地产企业纳税筹划提供一定的参考。 关键词：国民经济，税收，房地产企业，纳税筹划 Abstract: In recent years, along with economic development, r

2、eal estate enterprises in Chinas national economy and gradually developed into a star. At the same time, tax revenues generated by the real estate companies are also increasing. Companies are for profit, then in order to maximize profits, which is an important way to reduce costs, while reducing the

3、 negative tax is the key to reducing costs, and therefore tax planning has become an important issue facing the real estate business, to design the most reasonable real estate tax planning program become a business imperative. In this paper, the real estate tax planning all aspects of production and

4、 business presentation and analysis of the real estate business tax planning for specific operations provide a useful reference. Key words: national economy, tax, real estate business, tax Planning 目 录 HYPERLINK l _Toc417578477#_Toc417578477 l _Toc417578477#_Toc417578477 l _Toc417578477#_Toc41757847

5、71 引言3 HYPERLINK l _Toc417578478#_Toc417578478 l _Toc417578478#_Toc417578478 l _Toc417578478#_Toc4175784782 企业纳税筹划相关情况介绍3 HYPERLINK l _Toc417578479#_Toc417578479 l _Toc417578479#_Toc417578479 l _Toc417578479#_Toc4175784792.1 纳税筹划的概念3 HYPERLINK l _Toc417578480#_Toc417578480 l _Toc417578480#_Toc417578

6、480 l _Toc417578480#_Toc4175784802.2 企业纳税筹划的研究背景3 HYPERLINK l _Toc417578481#_Toc417578481 l _Toc417578481#_Toc417578481 l _Toc417578481#_Toc4175784812.3 企业纳税筹划的特点和意义4 HYPERLINK l _Toc417578484#_Toc417578484 l _Toc417578484#_Toc417578484 l _Toc417578484#_Toc4175784843 房地产开发企业税务情况介绍5 HYPERLINK l _Toc4

7、17578485#_Toc417578485 l _Toc417578485#_Toc417578485 l _Toc417578485#_Toc4175784853.1 房地产开发企业税务概述5 HYPERLINK l _Toc417578486#_Toc417578486 l _Toc417578486#_Toc417578486 l _Toc417578486#_Toc4175784863.2 房地产开发企业税务的特点5 HYPERLINK l _Toc417578487#_Toc417578487 l _Toc417578487#_Toc417578487 l _Toc41757848

8、7#_Toc4175784873.3 房地产企业纳税筹划策略与方法6 HYPERLINK l _Toc417578488#_Toc417578488 l _Toc417578488#_Toc417578488 l _Toc417578488#_Toc4175784884 乐居房地产企业纳税筹划分析7 HYPERLINK l _Toc417578489#_Toc417578489 l _Toc417578489#_Toc417578489 l _Toc417578489#_Toc4175784894.1 乐居房地产公司简介7 HYPERLINK l _Toc417578490#_Toc41757

9、8490 l _Toc417578490#_Toc417578490 l _Toc417578490#_Toc4175784904.2 乐居房地产企业涉税状况7 HYPERLINK l _Toc417578491#_Toc417578491 l _Toc417578491#_Toc417578491 l _Toc417578491#_Toc4175784915 乐居房地产企业纳税筹划的风险与控制9 HYPERLINK l _Toc417578492#_Toc417578492 l _Toc417578492#_Toc417578492 l _Toc417578492#_Toc417578492

10、5.1 房地产企业纳税筹划风险的概念9 HYPERLINK l _Toc417578493#_Toc417578493 l _Toc417578493#_Toc417578493 l _Toc417578493#_Toc4175784935.2 房地产企业纳税筹划风险的原因9 HYPERLINK l _Toc417578494#_Toc417578494 l _Toc417578494#_Toc417578494 l _Toc417578494#_Toc4175784945.3 房地产企业纳税筹划风险的控制措施10 HYPERLINK l _Toc417578495#_Toc417578495

11、 l _Toc417578495#_Toc417578495 l _Toc417578495#_Toc417578495结论11 HYPERLINK l _Toc417578496#_Toc417578496 l _Toc417578496#_Toc417578496 l _Toc417578496#_Toc417578496参考文献12 HYPERLINK l _Toc417578497#_Toc417578497 l _Toc417578497#_Toc417578497 l _Toc417578497#_Toc417578497致谢13 1 引言税收是国家机器为了满足一切社会需要，按照法

12、律预先规定的标准，强制地、无偿地取得财政收入的一种手段，是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式。纳税主体一般无法直接获得相应的回报，而税收全影响着人们现实生活的方方面面。对于企业而言，从企业的创立，生产经营甚至到清算解散，都要受到税收的影响。然而，企业都是以盈利为目的的，必然要从各方面考虑，找出最佳的纳税方式以达到自己的经济目的，实现企业价值最大化。2 企业纳税筹划相关情况介绍2.1 纳税筹划的概念纳税筹划亦称税收筹划或者税务筹划（英文为Tax Planning）。印度税务专家雅萨斯威认为，税务筹划是“纳税人通过财务活动的安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠，

13、从而享得的最大的税收利益。”从以上税务研究专家对纳税筹划的界定和表述看，有以下几种共同观点：都是以减少税收负担为首要目的。税收筹划行为以遵守法律规定为基础。都属于事前行为。也有以下几种不同观点：筹划人仅指纳税人还是征纳税双方。最终目的是纳税最小化还是税后利益最大化。根据上述各种观点，本文所指纳税筹划可以总结为：纳税人在不违反国家法律、法规的前提下，对企业的组织结构、生产经营、财务管理等经济业务或行为的涉税事项预先进行规划和运筹，在企业价值最大化的战略框架下实现的企业的税收负担最优化处理。2.2 企业纳税筹划的研究背景随着我国社会经济的飞速发展，中小企业在我国国民经济中占有重要的位置，当我国经济

14、发展发展到一定阶段，并随着企业财务管理意识的日益增强，企业进行纳税筹划成熟的程度与经济市场的完善程度息息相关。我国纳税筹划起步于20世纪90年代，纳税筹划的环境并不稳定，理论也尚不完善，不能够跟上国际化经济的发展。因此，纳税筹划引起了企业家和政府各方的关注，国内外专家对我国纳税筹划进行了认真分析，深入探讨。中小企业的发展促进了我国的再就业情况，为国民经济增长做出了伟大贡献。税收收入慢慢成为我国财政收入的主要来源，增长了财政收入。当今社会，税收征管机制越发严格，税收法律法规得到了完善，对于中小企业来说，在不改变收入的前提下，想要增加净利润，势必要从减少税收支出方面考虑。在经济全球化趋势进一步加强

15、的大环境下，纳税筹划问题显得更加重要。一方面，随着经济全球化发展和我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，外国资本大量涌入我国；另一方面，我国加入WTO以后，我国经济进一步与世界经济接轨，企业也必将走出国门，以前所未有的广度和深度参与全球化经济竞争。我国纳税筹划起步于20世纪90年代，纳税筹划的环境并不稳定，理论也尚不完善，不能够跟上国际化经济的发展。因此，纳税筹划引起了企业家和政府各方的关注，国内外专家对我国纳税筹划进行了认真分析，深入探讨。2.3 企业纳税筹划的特点和意义 2.3.1 企业纳税筹划的特点从上述企业纳税筹划概念可知，纳税筹划行为是遵守国家法律法规的。在笔者看来，企业纳税筹划

16、大多呈现出以下几个特点：（1）合法性 纳税筹划一定是以符合法律尤其是税法为基础条件的，这是对纳税项目进行的最优化选择的一种方式。征纳关系是税收的基本法律关系，而法律是处理征纳税关系的基准，纳税义务人要依法缴纳税款，征税人也要严格执行纳税职责，按时保质保量完成征税任务，共同遵守法律这个基本准则，完成各种的征纳税义务。（2）收益性 现代企业财务管理的目标是企业价值或者股东权益最大化，而要实现这一目标，企业不仅要受到内部管理决策的制约，而且也会受到外部环境的影响。外部环境往往很难改变，但是企业财务管理活动要变通的去适应外部环境的改变。在财务管理活动中，企业管理者可以依托税收等法律法规，通过例如企业的

17、筹资、投资、经营和分配一系列财务活动，减少企业的税费。同时也可以利用国家税收优惠以及递延纳税，获得最大的税收收益。（3）超前性 纳税筹划应当是事前行为，应当在纳税之前作出规划、设计、安排，并且可以预测其效果，因此纳税筹划具有超前性。而在经济活动中，纳税义务在企业正常经济业务活动中具有滞后性，企业在交易活动发生之后缴纳各种税费。企业客观上就可以事先做出规划，选择最佳纳税方案，争取自身的利益最大化。（4）地域性和时间性 纳税筹划的可行性同纳税人所处位置相辅相成，各地纳税优惠不同导致相同企业不同地区财务不同的纳税筹划方案。2.3.2 企业纳税筹划的意义随着时间的推移，税收政策也在不断变化，纳税人想要

18、获得利益最大化，必须紧跟政策变化，适时宜的做出最好的纳税筹划方案。有人认为，纳税筹划使得国家税收减少，只是有益于纳税人，而对国家不利。事实上，纳税筹划不仅利于企业的长远发展，而且还能够优化国家产业结构。因此，纳税筹划一般对企业有以下五个意义：1、提高纳税人纳税意识，同时遏制了纳税偷税的心理和行为。2、有利于实现纳税人财务利益的最大化。3、纳税筹划的成熟程度与管理水平成正比例关系4、有利于优化产业结构，促进资源的合理配置。5、从长远看，还可能增加国家税收收入。3 房地产开发企业税务情况介绍3.1 房地产开发企业税务概述税收、税法与税收制度是三个密不可分的概念。税收是国家为了满足社会公共需要，凭借

19、政治权利。强制地、无偿地、固定地从纳税人手中获取财政收入的一种形式。不同国家的生产力发展水平、生产关系性质、经济管理体制以及税收应发挥的作用不同，决定税收制度也不尽相同。按照我国限行税收制毒的规定，我国的房地产开发企业不仅仅是法定的纳税义务人，而且是代扣代缴义务人和代收代缴义务人。所以，处理企业的纳税业务就成为企业财会人员的一项与会计核算有着密切联系的工作。我国现行税制按其性质和作用可以分为流转税、资源税、所得税、特定目的税、财产和行为税等五类。虽然从事不同行业的企业所承担的纳税义务的主体税种可能有所不同，但我国现行纳税范围的框架结构，是由不同税种的具体征税对象确定的，而不是具体的企业；换而言

20、之，对房地产开发企业而言，既可能是“营业税”、“城建税”、“土地增值税”和“企业所得税”的纳税义务人，也可能是“增值税”、“消费税”、“契税”的纳税义务人。这就是说，从我国出现房地产开发企业之日起，我国每次税制改革都会对房地产开发企业税务活动产生不同的影响，了解这一或称对做好税务活动有着重要意义。3.2 房地产开发企业税务的特点从事不同行业的企业，由于其经营范围记起所决定的经营特点、经营规模和经营方式的不同，税务活动的范围和工作重点也不尽相同、全面了解房地产开发企业税务活动的特点，对提高财会人员素质和工作效率，加强税务管理，防范税务风险有着重要的现实意义、从我国现行税收制度框架结构来看，房地产

21、开发企业税务具有以下特点。适用税种的多样性 在我国现行的19个税种中，除了固定资产投资方向调节暂缓征收、筵席税由地方政府决定开征与否、烟叶税仅对收购烟叶单位征收外，剩余的16个税种即使是单一经营房地产开发的企业也都有可能涉及到。转让土地使用和销售不动产缴纳营业税及其附加税、使用土地缴纳城镇土地使用税、占用耕地缴纳耕地占用税在所难免；如果企业直接进口建筑材料还可能要缴纳增值税、消费税和关税。对我国房地产开发企业来说，除了代扣代缴企业员工从企业获得收入应缴纳的个人所得税外，如果企业发生向个人、个体工商户、非居民企业支付款项时，还要代扣代缴应当缴纳的营业税、资源税、个人所得税、企业所得税等。适用税率

22、多样性的根本原因在于房地产开发企业的交易对象的个体性与其构成的复杂性。所以，处理房地产开发企业税务，不仅要了解房地产开发企业的业务流程和必要的财务会计知识，而且要全面掌握中国税收制度的框架结构。缴纳税款的预付性 房地产开发企业缴纳税款的预付性有以下三种不同表现形式。一是在企业尚未达到会计上确认收入的条件时，按照税法的规定依据荡起实际收取的与销售活动相关的款项包括预收销售收入和定金计算缴纳营业税及其附加3、纳税清算的复杂性 由于房地产开发企业计算缴纳的属于销售不动产和转让无形资产税目的营业税和计税依据是企业转让土地或者销售房地产所取得的营业收入，预计纳税的计算基数和计税依据的数据不存在实质差异，

23、所以清算营业税及其附加的程度表现的不太明显。由于土地增值税的计税依据是应税收入与法定的扣除项目之间的差额，与预计土地增值税计算基数之间可能存在较大的差异，并且不同企业之间、不同开发项目之间的可比性较小；所以近几年我国特别重视对房地产开发企业土地增值税的清算工作。3.3 房地产企业纳税筹划策略与方法（1）房地产企业设立环节的纳税筹划 房地产企业设立环节的纳税筹划主要考虑所得税因素。因此需要从这两个方面入手进行节税。企业组织形式分为独资企业、合伙制企业以及公司制企业。根据我国法律对个人独资企业和合伙制企业不同缴税制度来看，房地产企业应尽可能选择个人独资企业或者合作制企业。然而也应当考虑到实际盈利情

24、况，当企业超过一定的盈利水平，公司制或许更能够起到节税的作用。房地产企业发展到一定阶段一般会有子公司或者分公司，分公司一般不具有独立的法人资格，而子公司却具有。因此，子公司需要单独缴纳企业所得税，分公司是和母公司一起缴纳，这种差异就为房地产纳税筹划提供了空间。当然，公司成立不同时期所需要的是不一样的，因此要根据需要选择正确的结构去达到节税目的。（2）房地产企业筹资环节的纳税筹划 房地产企业资产需求量很大，其筹资方式的选择自然关系到了资本成本的高低，也影响了房地产的总体成本。因此，应当选择最正确的筹资方式来获得节税效益。房地产企业筹资可以分为权益筹资和负债筹资。权益资本成本和负债资本成本有不同的

25、税收待遇，权益资本成本即股息是从税后利润支付的，在缴纳企业所得税时不许税前抵扣。因此，房地产企业在进行筹资时应尽量选择负债筹资方式。（3）房地产企业开发建设环节的纳税筹划 房地产开发建设环节所涉及的业务主要包括土地的竞拍或转让、开发项目的立项审批、项目的设计规划、项目建设方案的选择等活动。在这一生产经营中，营业税税负重。因此，房地产企业开发环节应当围绕营业税进行主要的纳税筹划。4 乐居房地产企业纳税筹划分析通过以上对房地产企业纳税筹划的说明及方法介绍，我么可以发现，选择恰当的纳税筹划方式可以达到良好的节税效果。以下针对X房地产企业的案例，分析房地产如何进行纳税筹划并证明以上提出的纳税筹划方法是

26、可行的。4.1 乐居房地产公司简介X房地产公司是淮安市一家房地产企业，该企业成立于2008年9月，拥有5家分、子公司。该企业业务涉及范围包括房地产开发、建筑、物业管理、资产经营管理等多个方面。X房地产企业注册资本5000万元，现有员工200人，具有高素质的技术团队和管理团队。近年来，X房地产发展迅速，开发了许多有建设性的项目，累计开发房地产项目300多万平方米。X房地产企业2009-2012年开发一项房地产项目，该项目定位于普通住宅、高档住宅，商业写字楼以及酒店的综合型楼盘。拥有8万平方米的占地面积，30万平方米的建筑面积，其中住宅面积15万平方米，商业写字楼5万平方米，酒店面积6万平方米，地

27、下建筑面积4万平方米，这些房产都是精装修的。由于企业资金较为充足，企业筹集了300万元的长期借款用于该项目。其他资金需求由企业自由的资金进行弥补，截至2011年9月底，该项目完全竣工并完成销售。4.2 乐居房地产企业涉税状况X房地产在项目开发中主要涉及契税、营业税、城建税及附加、土地增值税和企业所得税，除了这些税种外不考虑其他税种，以下是该项目在纳税筹划前各种税负的分析。（1）契税 X房地产购买土地使用权支付价款20000万元，应缴纳契税为200005%=1000万元（2）营业税项目种类开发面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售收入（万元）普通住宅150000500075000豪华住宅300

28、00850025500商业写字楼400001000040000酒店30000900027000地下停车场1500040006000公共设施500000合计270000173500由以上数据可以算出X房地产应缴纳营业税为1735005%=8675万元，应缴纳城建税及附加为8675（7%+3%）=867.5万元，其中普通住宅应缴纳营业税为750005%=3750万元。普通住宅应缴纳城建税及附加为3750（3%+7%）=3750万元（3）土地增值税成本费用项目成本费用项目金额（万元）一地价30000购买成本25000契税1000二开发成本60000建安成本45000勘探设计费1500市政基础建设费1

29、000三通一平费700三税费合计9542.5营业税8675城建税及附加867.5根据以上数据，该项目应缴纳的增值税计算如下：可抵扣项目=（地价+开发成本）120%+税费合计+（地价+开发成本）10%=（30000+60000）130%+9542.5=126542.5万元 增值额=237000-126542.5=110457.5万元，增值率=110457.5/126542.5=87.3%，土地增值税=110457.540%-126542.55%=37855.875万元。（4）企业所得税项目金额（万元）一主营业务收入237000减 主营业务成本100000 营业税金及附加35000 营业费用300

30、0 财务费用（利息费用）2500 管理费用5000二营业利润91500加 营业外收入0投资收益0减 营业外支出0三利润总额68625根据以上数据，可以算出X房地产企业应缴纳企业所得税=6862525%=17156.25万元，税后净利润=68625-17156.25=51468.75万元（5）主要税费合计项目契税营业税城建税及附加土地增值税企业所得税合计金额（万元）10008675867.537855.87517156.2565554.625 由上述数据分析可得，该项目的税费总额较大，超过了企业的税后净利润，说明了X房地产企业的纳税筹划空间大，应该合理选择纳税筹划方法，减小税负，争取更大的收益。

31、5 乐居房地产企业纳税筹划的风险与控制5.1 房地产企业纳税筹划风险的概念风险是某种行为会带来的不确定的结果，任何的行为都具有不确定性。纳税筹划也是如此，必定存在一定的风险性，鉴于房地产企业的行业特点，其纳税筹划具有自身的特点。房地产企业纳税筹划风险是指房地产企业在纳税筹划过程中违反相关纳税的法律法规，甚至受到税务机关的交纳罚款或调整应纳税款，给企业带来不必要的损失，以及房地产企业选择不恰当的纳税筹划方案给企业带来无谓的损失。房地产企业经营业务流程比较复杂，生产经营周期较长，其行业特点造成较强的不可预测性，因此房地产企业的纳税筹划面临着较大的风险。5.2 房地产企业纳税筹划风险的原因（1）税收

32、法律政策变化产生风险 近年来，房地产发展迅速，房价波动大，房地产市场产生许多泡沫。针对这种现象，国家对房地产行业的税收法律及政策变化频繁，纳税筹划是一种事前行为，政策的变化使得许多旧有的纳税筹划方法方案跟不上现有的步伐，因此会达不到节说效果甚至给企业带来损失。所以，当房地产企业纳税人没有考虑到税收法律法规和政策变化时，必定会导致纳税筹划风险的产生。（2）生产经营活动变化产生风险房地产企业的纳税筹划是根据房地产生产经营的各个环节设计的筹划方案。因此，生产经营的每一个环节都可能对纳税筹划效果产生影响，导致无法达到节税效果。并且房地产企业生产经营各个环节涉及的因素较多，颇为复杂。这些因素不断发生变化，任何因素的变化都可能发生意外，偏离计划。这种意外就会给房地产企业带来风险。（3）税务部门执法力度产生风险纳税筹划是一种合法行为，在我国得到了普遍的认可。然而纳税筹划的合法性必须得到税务部门的肯定。我国税法给予税收机关一定的自由裁量权，使得税务部门在执法时具有一定的主观性。同一纳税筹划行为，在税务部门执法力度不同时，会产生不一样的效果，因此形成了风险。（4）企业财务人员自身局限性产生风险企业财务人员时涉及纳税筹划方案的关键人物，而企业财务人员自身的局限性会给企业纳税筹划的成功带来很