[东莞]房地产住宅项目前期产品建议报告

1、xx块前期产品建议二六年八月核心问题问题一：大岭山购房客户的特征及需求问题二：提供怎样的产品来迎合客户xx房地产（东莞）2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789报告核心内容第一部分：总体社会经济及发展状况第二部分：大岭山房地产市场环境xx房地产（东莞）第三部分：客户市场需求分析第四部分：项目分析及定位建议2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789第一部分：总体社会经济及发展状况xx房地产（东莞）2008房地产营

2、销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789大岭山镇概况-行政区域及人口行政划分 大岭山镇位于东莞市中南部，区位优势突出，区位于东莞市新城市中心区与松山湖科技产业园区之间，土地资源丰富，交通方便，地理环境优越。大岭山镇规划了22个村委会，1个居委会。人口规模 大岭山镇总面积110平方公里，全镇人口约38万人，其中户籍人口约3.9万人，外来人口约34万人。xx房地产（东莞）大岭山镇概况-交通状况 大岭山陆路交通四通八达，107国道、石（龙）大（岭山）一级公路、厚街至大岭山一级公路、松山湖大道、莞深高速和常虎高速公路等均从境

3、内经过，通过这些公路与珠三角主要城市紧密相连，西至广州70公里，北至石龙火车站30公里，东南至深圳黄田机场30公里，西至太平港口25公里，使全镇拥有十分便捷的陆路交通运输条件。距香港60分钟距澳门90分钟距广州60分钟距深圳50分钟距东莞市区20分钟距深圳出入境口岸45分钟距深圳蛇口货运码头45分钟距福永客运码头25分钟距东莞虎门港口25分钟距东莞火车站（京九线）25分钟距广州白云机场60分钟距深圳黄田机场25分钟距广深高速公路出入口10分钟莞深高速公路出入口在境内 xx房地产（东莞）大岭山概况-经济状况年份国内生产总值 （万元）总量排名增长率增速排名固定资产投资总额（万元）总量排名增长率增速

4、排名社会消费与零售总额（万元）总量排名增长率增速排名2002年1265912218.6%32101264257220233%2003年1521622320.23%25516722120.9%102004年1970502129.5%49236521118%4689302161.2%8年份金融机构各项存款余额（万元）总量排名增长率增速排名外贸出口总额（万美元）总量排名增长率增速排名城乡居民储蓄存款余额（万元）总量排名增长率增速排名2002年2627191834.9%631881140.3%1700111840.7%2003年3562901735.6%5735101115.

5、8%201895342111.5%312004年4305561720.8%81057181144.5%32909451753.5%1大岭山镇2002年2004年主要经济指标及其排名情况 国内生产总值指标连续几年保持20%以上的增长率，经济进入高速增长的阶段； 2004年固定资产投资总额达到92365万元，同比增长达118%，在全市32镇区增速排名第4位。固定资产投资与GPD的比重从03年的27%大幅提升至04年的45%，城市化建设近两年飞速发展，基础建设势头强劲； 2004年城乡居民储蓄存款290945万元，同比增长53.5%，增速由2003年全市第31名（倒数第2名）飞跃到2004年全市第1

6、位，居民可支配收入进一步上涨。大岭山经济发展保持跃升态势xx房地产（东莞）2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789大岭山概况-产业结构四大工业区分布 年度外资企业数量增长率民营企业数量增长率2001年500-256-2002年5448.8%31221.9%2003年59910.1%50862.8%2004年6315.3%79656.7% 为了更好的实施园区计划，目前大岭山镇逐步形成了科技、大兴、家具、湖畔等四大工业区，并成功引进阿克苏诺贝尔、富士施乐、丰田等时间500强企业，以及南韩新世界电子等一批高

7、科技企业，成为园区经济的领头雁。xx房地产（东莞） 大岭山镇的工业基础相当深厚，到2001年底，全镇拥有各类外资企业500家，其中有世界500强企业5家，建立了以家具生产、纸品印刷、电子电器三大产业为支柱产业，五金、塑胶、化工、食品、机械、玩具、皮具、服装等行业共同发展的外资工业群体，是全市最具台商发展氛围的镇区之一，全镇共拥有各类台资企业约300余家，是东南亚最大的家具生产基地。 据台湾区家具工业同业公会的统计，大岭山占全国两个五分之一：台湾在内地所设的家具厂数量，大岭山占全国的五分之一；台湾家具厂在内地产品的出口总值，大岭山占全国的五分之一，年出口额超10亿美元，并拥有上规模、上档次家具企

8、业180多家，其中上市公司3家，投资超亿元企业8家大岭山概况-工业分布 湖畔工厂区地处莞深高速公路出入口，距深圳黄田国际机场15分钟车程，可直达广州、深圳、珠海等地。 工厂区规划总面积约374万平方米（含5600亩左右），容纳人口约7万人，首期开发面积87.38平方米（合1310亩）。(1)湖畔工厂区 工厂区的企业将以科技含量较高的企业为主，特别是以科技含量和附加值较高的IT电子产业为主。全部建成后，将是全镇乃至附近镇区的一个起点高、规模大、特技含量较高的工厂区之一。xx房地产（东莞）2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载

9、！QQ：69031789大岭山概况-工业分布(2)大兴工厂区 该工厂区位于厚大路旁，背靠青翠的金岭，侧依秀丽的湖泊，环境相当优美，全区占的3000亩工业区实施低地价、低收费的招商政策，并特设启动区。近期到启动区投资的投资者，可获得更优惠的招商条件。（3）家具工厂区 该工厂区位于杨郎路和龙大路（大岭山至深圳龙华）之间，与市的松山湖科技产业园相邻，交通便利全区占地约4000亩。该工业区专为家具企业设计，区内翠丘处处，环境优美，目前已有振得、宏森、富鼎等多家大型家具企业在区内落户。xx房地产（东莞）大岭山概况-工业分布（4）东大科技工厂区 该工厂区位于莞长路、厚大路两条超一级公路之间，交通相当便利，

10、且与市的松山湖科技园相邻，互补作用明显。占地约5000亩,该园主要是为高科技企业量身定做，生态环境好、配套设施完善，是东莞市高素质的工厂区之一。xx房地产（东莞） 为了加快实现打造国际制造业中心的战略目标，大岭山制定的整体规划工作是“一个中心、三大目标、四大园区” （1）“一个中心”指的是以现代化城市建设为中心，大岭山提出“一图一网一中心”的城市建设工作思路。 “一图”指的是一张高标准的城市建设规划图。 “一网”指的是一张完善的城市道路网。大岭山将根据市“两区”的规划布局，以及厚大、连马公路和龙大、常虎高速的规划、开通情况，重新调整路网规划，将镇区的主要道路骨架确定下来，形成一个完善的城市道路

11、网。 “一中心”指的是城镇中心。针对大岭山镇现有中心区比较分散、凌乱的状况，规划在改造好旧城区的基础上，从北翼、西南翼、东翼三个方向扩大中心区范围；同时，合理设置中心区的功能小区，争取在510年建成一个与松山湖科技产业园相互配套、功能互补的新城镇中心区。（2）“三大目标”是指在现有外资企业的基础上，坚持以诚引商、以优引商、以商引商，创新利用外资方式，以吸引外商直接投资为重点，实行新办企业与原有企业增资扩产并举，吸引相关配套行业投资，把大岭山镇现有家具生产基地、纸品印刷基地和电子、电器生产基地三大目标做强做大。（3）“四大园区”指的是抓住市在大岭山镇境内建设松山湖科技产业园的有利时机，及时调整工

12、业园区的空间布局，加快大岭山镇的工业园区建设，以接受松山湖科技产业园的辐射。1. 整体规划政策大岭山概况-规划建设xx房地产（东莞）大岭山概况-规划建设2. 2005年大岭山镇十大重点工程 从2005年开始，大岭山镇政府已开始积极推动新城镇城市商业网点布局发展规划，这其中被政府列为十大市政重点工程的是： 帝京酒店上半年正式开业； 凯东花园转入实质性建设，并在二年内全部建设完成； 教育路完成穿衣带帽工程； 配合莞长路的改扩工程，全面整治两旁的建筑物，完成沿线配套“三化”工程； 新医院年底完成建设并投入使用； 大岭山汽车站年内动工； 环城大道于4月底前建成通车； 龙大高速公路大岭山路段动工并在06

13、年年初建成通车； 同沙污水处理厂和全镇截污管网建设下半年动工并在06年运行使用。3. 商业网点布局规划 之前由于大岭山缺乏集中的商业中心，无论是户籍人口还是外来人口，主要的日常生活消费用品大都要跑到莞城、长安、虎门等地消费。大岭山今日的消费力、明日的发展规划，都极度的需要在镇中心出现一个大型的商业中心。从2005年的十项市政重点工程上可以看出，“凯东新城”建设、“教育路的穿衣带帽工程”、“帝京酒店”的建设等数项工程已经是在围绕建设大岭山商业中心的需要展开的。xx房地产（东莞）2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：6

14、90317894. 居住网点布局规划表：在售及潜在楼盘一览表项目名称用地面积（m2）总建筑面积备注凯东新城9443026018406年元旦开盘，目前一、二期已全部售完中惠沁林山庄1期38000055000006年4月开盘莲湖山庄252880不详正申领用地规划许可证大岭山概况-规划建设根据规划，未来大岭山居住网点将以三种形式分布：第一类：为以凯东新城为标志的镇中心居住模式，主要居住人口为本地居民，政府公务员、 企业管理人员及高级技术人员。第二类：为靠山临水的生态居住模式，主要集中在大岭山与长安镇交汇的莲花山附近，代表 项目有中惠沁林山庄及莲湖山庄，居住人群以大岭山与长安的高收入人群为主。第三类：

15、为工业区的居住模式，最可能出现在大岭山四大工业区周边，主要为工厂管理人员 及技术人员就近购买为主。按照规划的属性定义，本项目地块就属于这一类。 大岭山镇计划在近几年内将镇中心由过去的5平方公里扩大到30平方公里。因此，城镇中心的商业辐射力度也将得到最大程度的增强。现有的天和百货、大和商业、麦当劳、肯德基、教育路商业街等商业组团将与凯东新城5万平方米的凯东商业中心共同组成大岭山城镇商业骨架，成为辐射远及松山湖的商业中心。xx房地产（东莞）大岭山概况-全面改善环境大岭山镇以开展农村环境“五整治”为契机，全面改善生态环境。 “整山”，重点做好石场复绿。按照“选准示范，分步推进”的工作方针，用36年的

16、时间，对全镇已关闭的36家采石场进行整治复绿。目前已对莞深高速、莞长路、厚大路、常虎高速等主干道两旁及影响森林公园以及松山湖生态工业园景观的采石场进行复绿，力争在2007年前完成剩余采石场的复绿工作。“造林”，重点开展植树造林。投资140多万元，用于改造大岭、大片美、百花洞、大环、连平、梅林村山上残林、蔬林地3500亩；种植分布在杨屋村和大环村的生物防火林带6.8公里；采用先进生态造林技术对桃花芯、阴香、南洋盈等10多个品种交叉混种，使林相具有一定的观赏性。“建园”，重点建设生态走廊。加强连接各镇村道路两侧的沿路绿化，并以此为主线，形成与镇中心区及各村内部公共绿地、森林公园、风景区相连的城市生

17、态走廊；高标准规划建设镇区公园、广场绿地、庭院绿地、道路绿化带、森林公园、苗圃等。“清渠”，重点清理旧渠道。做好黄沙河东之流、太公岭河道、大塘河道、畔山河道、杨屋河道清淤31.1公里，扩建水朗至大岭瓦窟桥、大岭市场至鞋城后门、鞋城后门至大片美环镇大道、杨屋河道等河堤454.7米。 xx房地产（东莞）xx房地产（东莞） 大岭山整体经济连续几年高速发展，产业结构不断优化，并伴随着大规模的工业化建设和城市化建设的深入进行，人口增长和消费升级的趋势将得以进一步体现。 强劲增长的经济形势为房地产市场的发展提供良好的前景。 “大岭山总体社会经济及发展状况” 小结第二部分：大岭山房地产市场环境xx房地产（东

18、莞）中惠.沁林山庄大岭山主要在售楼盘楼盘分布大岭山的在售楼盘目前只有两个,一个在镇中心,一个在大岭山与长安交界处项目靠近长安镇凯东新城本项目xx房地产（东莞）大岭山镇在售楼盘及潜在楼盘大岭山镇主要在售楼盘楼盘情况xx房地产（东莞）楼盘名称地址占地 建筑 绿化率容积率物业 货量上市 销售 使用 面积面积形态时间情况年限凯东新城东莞市大岭山镇新城市中心区教育西路9443026018433%2.49商住总货量1531户，项目分为五期开发。首推706套2006年1月开盘一二期已售完,三期年底开售70年中惠沁林山庄 大岭山与长安镇交界处38万55万-1.44商住总货量3000户。分为左右两边两期开发。首

19、推648套2006年4月开盘一期第一组团已售馨,二组团现已售出50%70年万科大岭山地块大岭山连平管理区146676919660.63莲湖山庄项目占地面积252880平方米，据说目前正申领用地规划许可证，外传私人老板已经破产。大岭山镇在售楼盘凯东新城 该项目位于大岭山镇教育路。北面为主干道教育路，东面为兰花路，南面为广场路，西面为天和百货（路名未定）。离市政府办公大楼仅几百米距离，教育路为大岭山传统商业中心，天和百货为大岭山新兴的商业龙头。项目处于大岭山镇商业及行政的双中心地带。xx房地产（东莞）大岭山镇在售楼盘凯东新城一期（05年11月开售，现已售馨）二期（06年5月开售，现已售馨）三期（年

20、底推出）四期住宅 该项目由北、南两块地块组成，批地时间分别为2002年12月18日及2005年4月15日。目前北地块分三期进行开发，采用“S”型的流线弧形规划布局，每期工程各自形成中心组团，建筑由大型商场和16栋16-24层的高层住宅群组成，总户数共1531户,住宅底层沿街裙房为商铺，地下一层为停车场和设备用房。小区的园林风格为欧式园林。xx房地产（东莞）大岭山镇在售楼盘凯东新城一期（05年11月开售，现已售馨）二期（06年5月开售，现已售馨）三期（年底推出）四期住宅 凯东新城的一二期住宅现已销售完毕，三期住宅及商业部分将于明年年后开始销售。南地块目前尚未进行规划报批，预计将在2007年底或2

21、008年开始分两期进行销售，将会与我项目产生一定的竞争。xx房地产（东莞）大岭山在售楼盘凯东新城户型配比户型面积套数百分比汇总二房二厅86.3569套9.829.3%88.48138套19.5三房二厅11735套4.954.7%116133套18.912535套4.9大三房二厅143.98114套16.2150.0769套9.8四房二厅17897套13.713.7%复式单位262/291/31216套2.32.3%总计-706套100%100% 凯东新城一、二期总货量共706套，产品主要以117150平方米的三房二厅单位为主，所占比例54.7%；其次为86-88平方米的二房二厅，所占比例为29

22、.3%。xx房地产（东莞）xx房地产（东莞）大岭山在售楼盘中惠.沁林山庄 项目地处大岭山镇与长安镇交界处，紧临107国道。整个项目占地38万 ，总建38万，总货量约3000户，整体规划为左右两边分两期开发，红线以右为一期住宅，产品包括：多层洋房、花庭美墅、联排别墅、高层住宅组成。项目园林规划为欧洲风情园林，以人造缓坡水景题材等自然资源，通过设计的整合，创造独特的具有“欧洲山城与生态缓坡林地相结合的空间形态”。二期一期xx房地产（东莞）大岭山在售楼盘中惠.沁林山庄第一组团(06.4.22开盘)共9栋花庭美墅和多层住宅,总货量共310套,现已售馨第二组团(06.7.8开盘)共13栋花园美墅和多层洋

23、房组成,总货量共338套第一组团户型： 花庭美墅A型共166套：面积区间：120-245三房、四房、五房和复式单位， 花庭美墅B型共144套:75的两房36套、103的小三房36套、124的中三房72套.第二组团户型： 共338套住宅、38套商铺及211个车位 花庭美墅A型158套，户型120-245 三房、四房、五房和复式单位； 花庭美墅B型180套，户型80-110 两房及小三房单位xx房地产（东莞）大岭山在售楼盘-销售速度楼盘名称地址推出产品销售均价销售速度凯东新城大岭山镇新城市中心区教育西路 86-178 (二房三房四房少量复式）一期均价：约3200元/二期均价：约3500元/一期总货

24、量307套：2006年1月推出，开盘即售馨；二期总货量399套：2006年5月推出，开盘当天售出70%，现已售馨中惠.沁林山庄(一期)地处大岭山镇与长安镇交界处 75-124 (二房三房)120-140 (三房二厅)166-245 (顶层复式)一组团均价：A型花庭美墅4100元/，B型多层洋房2700元/二组团均价：A型花庭美墅4800元/，B型多层洋房3700元/第一组团总货量310套：2006年4月22日开盘一区开售当天认购A型花庭美墅135套， B型花庭美墅128套（两房36套、小三房36套、中三房56套）,目前一区已全部售罄。第二组团338套：开售当天认购住宅113套；商铺15套；车位

25、56个，目前二区累计售出住宅约220套；商铺约25套；车位具体不详。分析： 两个项目相距较远，产品定位各有不同，但由上表的对比中可以看出，位于镇中心区域的凯东新城销售较快。但销售速度也同步受到产品户型、销售价格、区域认同、交通位置等因素综合影响，但从整体来看，市场对镇中心区域项目的认同度较高。而从个盘的消化速度来看，市场的消化力尚有较大的空间； 86120的二房和三房单位较受市场接受，主要购买人群是外地户籍的企业中高层管理人员； 大岭山市场比较接受32003600元/价位区间的洋房，价格水平超过3800元/之后销售压力较大。xx房地产（东莞）大岭山在售楼盘-小区配套楼盘名称园林设计小区配套凯东

26、新城欧式园林，以罗马神话延展主题景观小区内将会建一所面积为1600M2的幼儿园，会所位于一期凯旋阁A座和B座的三层，以健康、休闲功能为主,项目设有泳池，采用阳光沙滩理念设计。物业管理公司将联系居委会、大岭山医院、卫生等部门成立社区保健（健康）中心中惠. 沁林山庄欧洲山城与生态缓坡林地相结合的空间形态欧洲风情社区将筹建大型超市、健康会所、游泳池、篮球场馆、网球场馆、山顶公园，引进北大幼儿园及小学小结： 两个项目的园林设计风格均为欧式，由于凯东新城占地面积的局限，园林的效果及层次感、参与性都不如沁林山庄。在小区配套上，凯东新城只有相对比较简单，只有一个小会所和1600平方的幼儿园，其它配套只能靠周

27、边商业提供，沁林山庄由于周边配套缺乏，因此必须在项目内部进行补充，因此配套较多，会所和运动场地及教育配套比较齐全。xx房地产（东莞）大岭山在售楼盘客户群分析楼盘名称主要购买人群二手市场状况凯东新城外地户籍的企业中高管理人员、高级技术人员占60%；本地户籍教师,公务员占10%；个体工商户占30%暂未有放盘中惠 沁林山庄以长安的企业管理层人员为主，少部分为大岭山各管区的当地干部、本地个体私企老板及周边企业的白领暂未有放盘小结: 大岭山目前工业发展前景很好，聚集世界各地知名大型企业和私营企业分布在大岭山镇区周 边，这些企业中高层管理人员和私营老板收入都很高，有效消费力市场潜力较大。 从凯东新城的成交

28、情况来看，企业管理层、白领及技术人员占总销售率的2/3，说明当地企业 具有一定的购买力。xx房地产（东莞）xx房地产（东莞） 大岭山从06年开始才有商品房项目开发，现有开发的楼盘仅有两个，市场的竞争态势基本尚未形成，销售形势理想。从在售项目的销售情况来看，企业白领及中高层管理人员是当地的主力购房人群，本地户籍人口由于现在大多居住在自建房，对购房的需求主要以投资为目的。“大岭山房地产市场环境” 小结第三部分：客户需求市场分析xx房地产（东莞）xx房地产（东莞） 本次调查由于时间有限，因此重点调查对象是已经在东莞市区置业的客户，一共有21批有效客户，主要来源于小城项目、万科城市高尔夫、东骏豪苑这三

29、个楼盘，多数属于大岭山经济实力较强、持续消费力较强的社会消费群体。 我们尝试从这些人群找出大岭山购房人群消费需求的特征。高中或中专大专大学本科412519.0%57.1%23.8%已婚未婚16576.2%23.8%1-2人 3人4人5人683428.6%38.1%14.3%19.0%原籍东莞原籍外省原籍广东（除东莞）境外人事（台湾/香港）3141314.3%66.7%4.8%14.3%文娱事业单位商贸企业政府公务员制造工业中介服务业医药化工业自由职业者外贸2211211119.5%9.5%4.8%57.1%4.8%4.8%4.8%4.8%私营业主/老板企业管理高层企业管理中层技术人员普通职员2

30、56449.5%23.8%28.6%19.0%19.0%3-6万7-10万10-15万15-20万20-25万6451233.3%22.2%27.8%5.6%11.1%户籍情况婚姻状况家庭结构收入情况(家庭年收入)行业分布学历层次职位级别1.家庭情况2.工作状况本次调查的客户主要是已婚的三口之家，多数是来东莞创业、工作的外省户籍人士，年龄在30-35岁左右，他们的事业处于上升阶段，经济收入逐年增加，看好东莞未来的发展。大岭山外资企业众多，也是全市最具台商发展氛围的镇区之一，本次走访的客户也主要分布在以制造业为主的外资企业单位，由于客户的学历多数是大专以上，在企业中扮演了中高层管理者的角色年龄结

31、构20-29岁30-35岁36-39岁40-45岁46-50岁50岁以上513111122.7%59.1%4.5%4.5%4.5%4.5%xx房地产（东莞）客户背景调查30-4041-5960-7990-99100-119120-149150-179300以上2242231211.1%11.1%22.2%11.1%11.1%16.7%5.6%11.1%本次走访的客户在大岭山当地的居住区域主要在镇中心、金桔和连平等地区镇中心科技工业园金桔连平大岭桥华侨工业区旁边南区新塘8135112234.8%4.3%13.0%21.7%4.3%4.3%8.7%8.7%1.居住区域2.居住条件由于多数的外资企业

32、都为员工提供宿舍，而且条件非常优越，所以很大部分的客户都住在公司宿舍。而大岭山之前没有房地产项目，有些必须在外租房的客户也只能租用民房，存在很大的安全隐患。在大岭山的居住条件只能满足居住的基本功能，以中小户型为主。自建房公司宿舍单位集资房自租房莞城公司宿舍282829.1%36.4%9.1%36.4%9.1%xx房地产（东莞）居住现状调查大岭山没有合适的楼盘生活需要子女教育 需要莞城的城市地位渡假朋友住附近环境好自住9331122147.4%15.8%15.8%57.9%10.5%10.5%5.3%有有合适的话会考虑基本不考虑58922.7%36.4%40.9%投资自住工作方便147163.6

33、%31.8%4.5%1.在市区置业的原因调查数据显示，客户选择在市区的原因58%是看好了莞城的城市地位，而47%是由于当时大岭山没有合适的楼盘。2.未来在大岭山置业的可能性调查数据显示，将近6成客户会考虑在大岭山置业，主要是他们认为大岭山的外资企业众多，很多员工需要在外面租房，投资空间很大，所以有超过6成的客户置业的主要目的也是投资。由于大岭山各项配套不齐全，加上治安问题严重，很多的外企员工都不愿意将大岭山当成居家的第一选择。调查数据显示，77%的客户比较认同金地地产的品牌以及产品，表示如果金地在大岭山开发物业的话会考虑购买。是否17577.3%22.7%3.购买大岭山金地物业的可能性xx房地

34、产（东莞）置业情况调查小高层住宅（11层电梯房）高层住宅（18层以下电梯房）超高层住宅（18层以上电梯房）153275.0%15.0%10.0%60-7980-9090-99100-119120-149150-179180-219361742112.5%25.0%4.2%29.2%16.7%8.3%4.2%一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房二厅五房二厅15746315.0%25.0%35.0%20.0%30.0%15.0%5.0%地段价值价格户型交通便利教育配套建筑质量开发商品牌小区配套周边配套园林景观小区人文氛围物业管理升值潜力方便工作114910349696466150.0%18

35、.2%40.9%45.5%13.6%18.2%40.9%27.3%40.9%27.3%18.2%27.3%27.3%4.5%调查数据显示，地段价值、交通便利性、开发商品牌和周边配套是影响这类客户购房的主要因素1.影响因素2.面积需求3.户型需求4.产品形态调查数据显示，小高层住宅最受客户的欢迎。80-90和100-119这两个面积区间的产品需求最多二房和三房是市场主要的需求户型结构由于80多-90平方的小三房既能满足居住的需要,总价上又容易接受,85%的客户接受这样的小三房设计,本地人和台湾人还是比较喜欢大面积的户型,主要在140-170平方左右接受不接受17385.0%15.0%5.90以下

36、的小三房xx房地产（东莞）产品需求调查300元/以下300-400元/401-500元/501-600元/601-700元/148325.6%22.2%44.4%16.7%11.1%全毛坯提供一般装修，仅满足入住 需要厨卫高档装修，其它毛坯发展商提供多种套餐供买家选择，装修费另付891929.6%33.3%3.7%33.3%菜市场超市，百货商场银行医疗诊所幼儿园中小学校餐饮公交站点1117112822255.0%85.0%55.0%10.0%40.0%10.0%10.0%10.0%健身房网球场羽毛球场乒乓球室室外游泳池小型体育篮球场桌球1034715510150.0%15.0%20.0%35.

37、0%75.0%25.0%50.0%5.0%酒吧/咖啡厅茶馆餐厅水压按摩池儿童游乐场老人活动中心美容美发中心图书馆717112521235.0%5.0%35.0%5.0%60.0%25.0%10.0%60.0%调查数据显示，接近70%的客户希望发展商提供有装修的房子，其中33.3%希望是精装修，另外33.3%的客户希望发展商提供多种装修套餐。在本次走访中我们了解到，大部分客户认为装修很费时间和精力，特别是在大岭山，买装修材料更加不方便；而且如果是作为投资的房子更不想再花时间去装修；300-500元的装修标准最容易被客户接受。1.装修标准2.配套要求在运动配套方面，室外泳池、健身房和篮球场是必要的

38、设施；在娱乐方面，60%的客户都认为小区必须有儿童游乐场和图书馆；而超市、菜市场和银行则是客户认为生活方面不可或缺的配套。xx房地产（东莞）装修及配套需求调查1.车位需求有无91340.9%59.1%需要不需要61528.6%71.4%报纸电视相关网站户外广告牌朋友介绍128133466.7%44.4%72.2%16.7%22.2%东莞日报广州日报南方都市报羊城晚报参考消息83101253.3%20.0%66.7%6.7%13.3%东莞一台东莞二台东莞三台凤凰台本港台翡翠台深圳台中央台4239351626.7%13.3%20.0%60.0%20.0%33.3%6.7%40.0%私家车车位2.媒

39、体习惯调查数据显示，只有40%的客户拥有私家车，而超过60%的客户暂时没有车位的需求；大岭山很多的企业都有班车接送员工上下班，很多客户都认为没有买车的实际需要；在客户的信息接触渠道上，浏览网站、阅读报纸、收看电视是最主要的方式；调查数据显示，东莞日报和南方都市报是客户最经常阅读的报纸；客户比较关注新闻节目，而凤凰卫视、翡翠台和东莞1台是客户最经常收看的电视频道xx房地产（东莞）车位需求及媒体习惯调查在大岭山生活时间比较长，比较认同大岭山的发展前景，如果有合适的楼盘愿意在大岭山居住；喜欢大规模的社区环境，关心小孩的教育问题不喜欢凯东新城，认为小区太密集了，不适合居住，但作为投资还是可以考虑需求大

40、面积的户型产品，不需要工人房，但希望有空间较大的厨房xx房地产（东莞）特定消费群分析：台湾私企业主1.林武良先生 万科高尔夫业主 林武良先生为台湾人，在大岭山居住了7年左右，是一个做木材生意的老板，一家五口，拥有一部小轿车。“当时购买万科最主要的是考虑到小孩读书方便，另外就是万科是个大社区啊，将来配套会比较好啊，象超市都应该会有，而且也因为万科的品牌”“我在万科买的就是两间100多平方的三房打通的，我本来就是想要200平方左右的，100多平方太小了”在万科置业的主要原因:客户特征：“地块的位置很不错，路很宽，而且石大路那边是松山湖” 对地块的评价:特定消费群分析xx房地产（东莞）对”凯东”评价

41、“象凯东，他卖得很好，但我就没有考虑要买凯东，因为他没有配套，配套我讲的就是学校，因为我们会很忙，我们有三个小孩，但我们没有时间去接送小孩读书；而且我们是想要大社区，规模太小了我们是不考虑的，而且凯东也没有什么绿化”“沁林山庄我们也不会考虑拉，那路很不方便啊，要绕到长安去，交通不方便”在大岭山置业的可能性“买大岭山是对比较方便，因为我们仓库在这里，比较方便一点。不过大岭山确实没有我们想要的楼盘，如果当时大岭山有万科这样的房子，我就不会跑到万科去买了”“如果在大岭山买的话应该也是200平方左右的，其实170就够的了，因为我们人比较多，可能要5房才能够用，不过工人房就不需要了，我看过其他的工人房，

42、我觉得小小的很怪，其实可以给一个小房间给工人住就行了，特别是需要保姆带小孩的时候，也需要保姆跟小孩住在一起，不如把厨房设计大一点，或者是储物房会更好点。”“装修当然好拉，装修是一件很费神的工作。就象那些毛坯房对我们台湾人是很难想象的，我们买这个房子还要费那么多的时间、精神去装修这个房子，因为我们台湾的房子都是装修好，买家具就可以进去住。如果开发商统一装修的话费用也不是很贵的话可以考虑。”1.林武良先生 万科高尔夫业主 特定消费群分析xx房地产（东莞）客户特征：邓先生是台湾人，20来岁，太太富英华，东北人，夫妻两人都很健谈。邓先生在大岭山从事家具小五金批发工作，工厂在南海，客户主要以大岭山的家具

43、厂为主。大岭山没有合适的楼盘，格林小城的环境绿化十分吸引客户；之所以要购买一套房子，是因为之前工作和生活在同一栋楼，没有”休息“的感觉在格林小城置业为原因：周边的环境太吵，而且小区内没有绿化，感觉小区内比较拥挤。2. 邓先生 金地格林小城业主 对”凯东“的评价：对格林小城的评价：格林小城的物业管理较好，管理人员的素质较高，小区内的绿化像森林的感觉，住在里面很放松、很舒适。在大岭山置业的意向：房屋只有涨，没有跌，国家的宏观政策只能减缓房价的上涨速度。如果大岭山有合适的房子，也会考虑投资。住在这里的人对居住的要求越来越高 ，最终住在安全的小区是迟早的事情xx房地产（东莞）特定消费群分析在大岭山工作

44、时间比较长，但由于长期居住在市区的宿舍，大部分人认为大岭山的治安比较差，配套不完善，但考虑但大岭山有很多的企业中高层管理员有租房的需求，所以愿意再购置物业投资公司提供住宿，而且有专车接送，大部分客户住在市区一般都为三口之家，需求三房单位，但由于财力原因，一般会选择面积比较小，如100-119平方；可以接受80多-90平方的小三房，作为投资的话愿意选择两房单位不是很信任好象凯东这样的小发展商，认为凯东的楼太高比较压抑，而且很密集，绿化率不够，只能作为投资的选择对社区的园林景观、总体规划、开发商品牌及物管服务要求较高xx房地产（东莞）特定消费群分析：企业中高层管理人员1.钟生霞小姐 万科高尔夫业主

45、 客户特征：钟生霞小姐在大岭山居住了8年左右，世界500强企业丽利涂料的中层管理人员，一家三口，家庭年收入20多万,现居住在阳光假日一套140平方的房子（租）。 在万科置业的主要原因:“在万科还不错”“第一离我们上班的地方比较近，交通也挺方便的，虽然那边（万科）现在来说配套设施不是很齐全，但我想这一两年也会有改善的”“再说地段还不错，万科处于松山湖和东城的交界，有松山湖的发展和东城的成熟，我想那里以后会比较好”“再加上万科物业大家的评价都还可以 “在大岭山置业的可能性我还是不会考虑，我从这里去镇上是10来分钟，去东莞也是10来20分钟，而且镇区的配套和市区有很大的差别，还有治安等方面啊，我在东

46、莞做什么事情都多很多选择。不过如果价格合适的话，我可能会考虑投资，但自己住的话我肯定不会考虑，我觉得价格不能超过3500元。 特定消费群分析xx房地产（东莞）1.钟生霞小姐 万科高尔夫业主 对”凯东”评价“凯东新城是最近这两年开发出来的，第一个我觉得凯东新城整体来说很小，它不是一个大型楼盘，所以将来里面的绿化啊，绿化率肯定很低，而楼层比较高，比较密集。然后我想他的房子都是两梯四户的，我想他的通风状况都不是很好，而且楼盘外面，象大岭山的治安是相当的乱的，而且性价比不高，象去年都卖到3000多，我觉得他一点都不值，那个时候东莞市区的很多物业也都是3000多。所以当我知道那边是3000多我就没有兴趣

47、过去看了” “我觉得大岭山的房地产市场还是挺大的，好象我们公司有很多同事都在这边租房子，而在大岭山都是一些民房，安全问题很大，几乎我们在大岭山住的同事都被抢劫，偷盗过，而且有的不止是一两次，所以为什么凯东新城卖的好呢，第一个就是有很多本地人去投资，租出去是相当容易租的，因为周边没有一个很规范的小区。”对大岭山房地产市场的评价“我想100-120的三房会比较合适，好象我们这样的外来人员，一般没有成家前都不会考虑买房，都是在外面租房住，而成了家买了房之后都想和小孩住在一起；而且价格要考虑这里中层人士的实际收入。”户型面积需求特定消费群分析xx房地产（东莞）2.郑明丰先生 金地格林小城业主郑明丰先生

48、是汕头人，32岁,在大岭山居住和工作,现在是鼎盛家具厂的经理,年收入大概10-15万左右“当时购买格林小城最主要的是认为大的品牌发展商有保障,证件齐全,园林规划、设施较好。在格林小城置业的主要原因:客户特征：对”凯东”评价一直都有关注凯东新城，它的地理位置好，位于镇中心在大岭山置业的可能性“如果大岭山有好的或是一些大的品牌发展商开发的楼盘可供选择的话，我会选择在大岭山置业，因为对我工作较方便，因为大的品牌发展商对于房屋的质量会有一定的保障，且证件齐全，园林规划和设施都会较好。”特定消费群分析xx房地产（东莞）3.王宛清小姐 金地格林小城业主 客户特征：现已入住格林小城紫荆院7-501业主，王宛

49、清，陕西西安人，已婚，家庭人口3人，家庭年收入10-15万元，在东莞兴昂鞋业有限公司做会计，每天坐公司的车回莞城公司提供的宿舍楼居住。在格林小城置业的主要原因:“在选择金地之前都有去看过很多楼盘做过比较，第一眼就看上金地的环境，绿化很好，且居住氛围很有家的感觉，人群也不复杂，且金地的服务也很好，质量也不错”在大岭山置业的可能性我之前都有考虑在大岭山置业，但因为大岭山可选择的楼盘太少，且现在大岭山的治安环境和产品都不如城区的好，如果在大岭山能有多几个品牌发展商进入的话我会考虑投资，毕竟在大岭山的投资前景是非常好，那里大部分都是外来人口，大部分人现在都在租住在民宅。特定消费群分析xx房地产（东莞）

50、3.王宛清小姐 金地格林小城业主 对”凯东”评价“在购买金地之前我和一些同事都有去凯东看过，对于那里的宣传不是很信任，而且当时连样板房都没有，对购买没有信心。“我觉得大岭山的房地产市场还是很大的，因为那边有很多工厂与工业区，大多数的人都还没有购房，且中高层的年收入大部分都在10-15万元左右，消费力非常强，主要是现在有很多人想买房而这里选择又不多，加上松山湖的大力发展，以后会有越来越多的人愿意在大岭山置业。”对大岭山房地产市场的评价“建议多建一些80多90平方的小户型，我个人可以考虑投资，因为大岭山一般都像我们两夫妻带一个小孩的较多，80-90平方的总价较能接受，又可以改善目前的居住环境，如果

51、大户型当中的客户群一般是台湾和香港客户较多，他们考虑在镇区置业的可能会较小。户型面积需求特定消费群分析xx房地产（东莞）4.程小鹰小姐 金地格林小城业主 程小鹰先生是四川广源人，未婚,在外资公司-耐克公司中任职，地点在华侨工业去旁边，是位技术人员,一家两口。一直居住在东莞的公司宿舍。大概100平方左右。年收入大概10-15万左右。有在四川投资商铺。当时购买完全是凭感觉，一看就很合适FEELING，很喜欢这里的户型和产品，从进来到下定只用了两小时的时间。在金地格林小城置业的主要原因:客户特征：“地块的位置很不错，但是没有考虑过在大岭山置业，所以没怎么去了解” “大岭山居住环境不好，太吵，治安也乱

52、且没什么楼盘可选，都是租民宅”对地块的评价:特定消费群分析xx房地产（东莞）对”凯东”评价“没有考虑过，也没有听说过这个项目”在大岭山置业的可能性“基本不会考虑，因为地方太乱，治安太差”“如果在大岭山购买物业，也只会是投资”户型面积需求“如果在大岭山投资，会选择些小高层住宅，60-79平方左右的两房，不喜欢那些太高的住宅，18层以上的都不怎么接受，高楼层感觉太压抑，高楼层没有小区居住的感觉，最好发展商的商品能提供多种装修套餐给客户选择，装修费用可以另外付，而且不在乎装修价格，主要是品质。”“很少听说同事要到大岭山要购房，大部分同事和朋友都要购买三房两厅的洋房，大概100-120平方左右的。公司

53、每月都有大概1500元左右的住房补贴，还有住房公积金，大部分同事都在东莞租房，不过都不住在大岭山”4.程小鹰小姐 金地格林小城业主 xx房地产（东莞）特定消费群分析5.何卫先生 金地格林小城业主 客户特征：何卫先生是湖北人，在利丰印刷厂任职中层管理人员，一家两口，家庭年收入10万左右,在金桔工作,住在镇中心,是自租房,大概50平方米左右,有一部私家车。 在格林小城置业的主要原因:“大岭山没有合适的楼盘,也没有的选”“看好莞城的城市地位”对地块的评价:“不满意那里,脏,安全性低,嘈音大,生活配套太差”“镇区楼盘,应该符合中低阶层,收入很高的客户群一般都不考虑镇区”xx房地产（东莞）特定消费群分析

54、对”凯东”评价“曾经都有考虑过凯东新城,但是后来交楼时间太迟,急着住,不合适” “有考虑过在大岭山投资小户型,80-90平方的小户型的总价都能接受,”“如果自己投资就选80-90的小户型,朋友都比较喜欢两房和小三房,朋友当中一般都是夫妻带一个小孩，需要和我差不多”“发展商最好可以提供装修,不需要太豪华的,满足入住需要就可以,买小户型的也给不了多少钱的装修费,因为大岭山自己装修的话很难买得到材料,必须跑到东莞购买材料.户型面积需求5.何卫先生 金地格林小城业主 在大岭山置业的可能性特定消费群分析xx房地产（东莞）客户特征： 刘斌先生是外省人，在东莞工作已经有几年时间，在富运家私工作，太太在大岭山

55、上班，夫妻两人暂时没有私家车在格林小城置业的主要原因:大型的品牌发展商，主要是喜欢小区 的规划在大岭山置业的可能性 暂时由于工作年限太长，又刚买了格林，短期内没有购房的想法，身边的同事在东莞也工作一段时间，有一部分人打算在东莞置业6. 刘斌 金地格林小城业主 特定消费群分析xx房地产（东莞）客户特征： 30岁，外省人，在东莞已经工作超过三年，现任职顺德的美涂士化工有限公司，是该公司驻大岭山办事处的领导人，拥有小轿车一部在大岭山置业的想法： 觉得大岭山与市区的房地产价格应有1000元的差值；大岭山的很多大企业都有员工宿舍，他们的员工住在厂里比住在外面安全对”凯东“的评价： 感觉价格高了，而且小区

56、的绿化太少，没有样板房给人看，没有信心7. 徐斌 金地格林小城业主 特定消费群分析xx房地产（东莞）客户特征： 湖北人，在大岭山工作了几年时间，在一家木业公司担任业务，暂时没有买车。在没买金地格林小城之前，在大岭山租房子住 （租金1000元/月） 大岭山的首个楼盘，位置好，交通便利，周边的商业配套不错，有考虑过买房，但由于抢购，没有买到心怡的单位对”凯东“的评价： 金地格林的业主购买是否有额外的优惠8. 牟建国 金地格林小城业主 对新项目的期盼：特定消费群分析xx房地产（东莞）客户特征： 熊年兵先生是广西桂林人，来东莞三年，在长安美资电子 厂做采购工作，太太在大岭山台资厂从事税务工作已十年 在

57、东莞工作多年，想套房住 。02年长安的房子才2800元/平方米，但到了决定买房时，长安的价格已经去到了4000元/平方米，觉得镇区这个价格有些泡沫，决定在莞城买。考虑到开发商等原因，决定买格林小城。在东莞置业为原因： 镇区的房价有些虚高，大岭山的居住环境并不好，配套设施、治安、教育设施等方面都没有市区的小区好9. 熊年兵 金地格林小城业主 在大岭山置业想法：对项目的想法： 新项目的价格应该和格林小城一期的价格基本一样才会考虑购买，户型在130平方米的四房在大岭山应该不会好卖，100平方米以内的户型会好卖特定消费群分析xx房地产（东莞）10.戴婉婉 金地格林小城业主戴婉婉是外省人，20来岁,在大

58、岭山台资的家具贸易公司从事财务工作,年收入大概-万左右，丈夫在深圳龙岗做生意，家庭购买力强，在深圳龙岗也有购买一套复式单位，家里有一辆广州本田雅阁轿车“当时购买格林小城最主要的觉得小区的氛围很适合自己，有小资的情调。其次是由于考虑到东莞的市区买房子各方面的配套更齐全些在格林小城置业的主要原因:客户特征：对”凯东新城”的评价一直都有关注凯东新城，它的地理位置好，位于镇中心，但小区内的空间感不好，没有格林小城的规划好，而且外立面不时尚，有些老土在大岭山置业的可能性会考虑买一套两房投资，身边有很多同事想在大岭山置业，对地块的评价：周边工厂较多，空气污染可能会比较大建议建筑规划上采用格林小城的形式：外

59、围低，中间高，使得高层有比较好的景观特定消费群分析xx房地产（东莞）个人经济势力雄厚，公司有极其优越的住宿环境自己的房子，不喜欢离工作太近的地方，希望能与工作有一定的距离xx房地产（东莞）特定消费群分析：企业老总1.林任明 东骏豪苑业主林任明先生是台湾人，接近50岁，在东骏豪苑购买顶层复式一套，现任大岭山台升家具厂副总经理朋友都住在附近 ，又邻近市中心，周边的配套比较齐全 ，户型的大小正好合适，小区的景观也不错。在东骏豪苑置业的主要原因:客户特征：对置业的想法:不会购买大岭山的物业，因为本身厂里生活配套齐全，已经很舒适。如果考虑买房，地点会选在稍远的地方比如莞城；会考虑购买松山湖的物业，认可未

60、来的发展前景，自住型的别墅与渡假型的公寓都可以考虑。特定消费群分析xx房地产（东莞）主要是自己建房子居住家庭人口比较多，加上住惯大面积的自建房，需求面积较大，如140-170平方的四房或五房单位；认为在大岭山房地产投资市场非常大；比较重视小区的环境、配套和产品的户型结构xx房地产（东莞）特定消费群分析：本地人1.黄先生 金地格林小城业主 黄先生是东莞大岭山本地人，已婚，在大岭山村委会工作，一家五口。一直居住在大岭山的自建房。大概300平方左右，年收入大概25万左右，有一部私家车。没有在其他地方置业。”主要就是看到这里的城市地位，还有就是用来度假“”主要中意格林小城的户型，如格林开卖一定再买一套