[标杆房企]商业项目规划设计及整体定位(图文并茂 91页)

1、【 I 期 商 业 调整 】I期邻里中心商业功能定位I期商业业态调整方案xx第二阶段整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位2007.11.23/【 本 阶 段 工 作 重 点 】典型大盘案例研究整体项目各期商业定位梳理二期7000平米商业定位及产品规划设计建议一期邻里中心商业业态调整建议第二阶段汇报思路【 大盘商业业态对比研究 】大盘商业业态研究祁福新村华南星河湾锦绣香江深圳万科城北京国美第一城大盘商业对比分析项目概况祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国第一村”美誉；占地7500亩，自1991年破土动工，已投资近160亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万套；目

2、前已有36个国家和地区的2万多户约7万人入住，到完全开发完毕入住人口将达15万人；项目北距广州市中心18公里，东距广州大学城17.8公里，广州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城10.8公里，均处在45分钟出行通勤范围内。建汽车总站，多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。 24小时专线往返广州。广州公交路线有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交有1,13，15，市广路锦信巴士，祈福地铁口接驳线10A，10B，公交车288路和番禺公交车13路、15路等。 祈福新村郊区大盘，开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交

3、通相对便利大盘商业业态研究祁福新城晓峰园迎风阁倚云居天湖居倚湖居月明轩湖景居翠怡居绿怡居青怡居碟舞轩翠湖居康怡居海晴居活力花园绿怡花园康怡雅园湖畔豪庭山泉居旧区洋房项目规划以多层洋房为主，辅以别墅和高层，是典型的中低密度大盘。产品主要有四种：联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园；4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居；6层半山洋房：月明轩、山泉居；18-36层高层住宅：天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。产品分析区域产品类型主力户型及面积目前均价旧区洋房40-70平米二居 85-91平米三居5000联排160-286平米

4、6500中区洋房70-100平米二、三居6000联排198-3509000独栋300-460平米13000-15000新区高层82平米二居96-114平米三居 14000注：数据来源：满堂红二手房交易项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大大盘商业业态研究xx新城开发模式1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村”的客户定位吸引大量港澳投资、度假客户前来入住；随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，

5、项目推出高层住宅，吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。产品线香港、澳门投资客户，周末度假前期客户线中期后期度假客户仍为主流港澳、欧美及广州市区高端客户并存湖畔高端独栋、联排辅以舒适洋房5-6层半山洋房18-35层观景高层自住客户成为主流，在广州市区工作的白领入住3-4层低密度洋房为主，辅以联排别墅大盘商业业态研究祁福新城大盘商业业态研究xx新城概况整盘面积：500万平米商业面积：8万平米商业配比：2%商业操作：统一规划，带租约销售商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大公园，数十个小花园、儿童乐

6、园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；人工湖：占地600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场；千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型健康公园，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡还有青青小农庄、趣致畜牧园等。山顶公园：小区内有一座山，全长2.5公里，山上设有亭台，住户可爬山、游公园，也可赏月。 生态健身主题前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主大盘商业业态研究祁福新城项目配套祈福新村各项生活、教育配套包括：教育：祈福精英幼儿园、祈福英语实验学校、祈福新村学校、广东工业大

7、学祈福分院（大专制）；国家三甲国际JCI认证医院：祈福医院，以中西医及自然疗法精华相结合为特色；亚洲社区最大度假俱乐部：8万平方米酒店度假俱乐部主题俱乐部：水上俱乐部、文化俱乐部，设施包括 2个篮球场、13个羽毛球场、9个网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等；小区独立会所：天湖会所、半山会所；其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利店、商业步行街。 祈福新村度假俱乐部的设施：孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园；文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室；商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、

8、多媒体应用设备；餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆；休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；健康类：室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰阁。祈福精英幼儿园天湖会所郊野公园祈福食街祈福度假俱乐部交通巴士总站祈福医院祈福农庄果园祈福英语实验学校水上俱乐部高尔夫球场千色园半山会所为食天地祈福新村学校肉菜市场整个项目向城市化住宅转型，配套多以生活配套为主，引入教育产业和医院大盘商业业态研究祁福新城大盘业态研究祁福新城生活配套银行

9、邮局派出所消防局超市肉菜市场快餐店凉茶铺商场酒廊盲人按摩汽车美容大盘业态研究祁福新城综合配套学校一条龙教育服务 Kindergarten through University祈 福 新 邨 斥 资 3 亿 元 创 立 了 祈 福 英 语 实 验 学 校 及 祈 福 新 邨 学 校 2 所 高 质 素 学 校 ， 并 与 广 州 工 业 大 学 联 合 开 办 祈 福 学 院 ， 开 设 旅 游 酒 店 管 理 、 会 计 学 两 个 本 科 与 工 民 用 建 筑 一 个 专 科， 祈 福 是 全 国 唯 一 拥 有 大 学 教 育 的 屋 邨， 提 供 由 幼 儿 园 至 大 学 的 一 条

10、 龙 优 质 教 育 服 务 。 大盘业态研究祁福新城综合配套医院全国唯一一家通过国际JCI认证， 2003年香港最信赖的中国内地医疗机构世界级大型综合医院自然疗法中心社区医护服务中心健康检查套餐大盘业态研究祁福新城综合配套食街30多间食肆 各省的正宗地道特色小吃，由番禺 、澳门 、中山 、 顺德 、潮州 、上海 、四川 、 浙江 、湖 南 、东北 、蒙古 等 一般小菜十多元 ，大众消费 ，价 廉 物 美 。 大盘业态研究xx新城综合配套租赁服务代 甄 选 租 客 ， 监 管 房 代 安 排 维 修 及 报 价 代 办 签 约 及 楼 宇 交 收 手 续 代 办 水 、 电 、 电 话 费 之

11、 核 数 及 交 接 代 收 租 及 追 租 ， 并 代 发 租 金 收 据大盘业态研究祁福新城综合配套居民俱乐部居民专利会藉 Residents Club俱 乐 部 分 别 成 立 长 者 同 乐 会 妇 女 会儿 童 会 每 月 定 期 举 办 各 类 型 活 动 ， 例 如 生 日 会 、 旅 游 、 参 观 、 兴 趣 班 、 专 题 讲 座 等 ， 并 为 会 员 提 供 专 用 活 动 场 地 、 租 用 设 施 折 扣 、 商 铺 购 物 折 扣 和 免 费 身 体 健 康 检 查 等 优 惠 。大盘业态研究祁福新城综合配套高级休闲会所 祈福新邨度假俱乐部(Clifford Es

12、tates Resort Center)经营面积8万平方米耗资3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部 可同时容纳 10000 人提供50多项新颖的娱乐消闲设施 /大盘业态研究xx新城综合配套千色园 占地1.8万平方米，是 亲 子 共 聚 的 欢 乐 天 地 结合艺术 、娱乐 、益智及康体等特点 ， 每个设施都各具特色 如千色堡 、龟兔竞赛场 、奇卉馆 、巨棋庄、宇宙游踪 、蝶舞轩 、 百鸟湖、水晶宫乐园等大盘业态研究祁福新城综合配套农庄创意坊占 地 一 百 多 亩 百 果 园 、 畜 牧 园 、 骑 马 场 、 自 助 耕 种 区 、 鱼 塘 、 无 土 种 植 场 及 生 态 园 学 习 造

13、陶 艺、插 花、织 布、酿 酒 和 磨 豆 浆农 具 展 览 馆、农 庄 土 特 产 店 和 美 食 亭大盘商业业态研究祁福新城功能分区食街高级休闲会所农庄祁福湖千色园郊野公园医院学校租赁服务生活配套居民俱乐部区域配套创意休闲配套具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面占地面积：约39.7万平方米建筑面积：约43.7万平方米总商业面积：3.5万平方米容 积 率：1.1开发分期：6期开发时间：4年上市时间：2004年10月总户数：约4000户开发节奏：目前一、二、三期已售完，四期别墅热销中，四期高层2008年预售三期二区三期一区一期二期商业二期四期四期项目概况坂

14、雪岗开科技区周边的居住配套，商业面积占总供应面积8%，商业配套辐射周边大盘业态研究深圳万科城一期二期三期四期住宅规模726户752户1694户联排157户产品洋房+小高层洋房+联排联排+洋房+高层公寓联排+高层价格5700元/平米洋房6500元/平米联排10000元/平米洋房、公寓7000元/平米联排11000元/平米联排30000元/平方米时间2004年2005年2006年2007年配套12000平米开放式城市广场万科试验学校开学8000平米底层商业万科试验幼儿园7000平米生态人工湖2.2万平米风情商业街5000平米运动会所开发模式深圳坂田片区以工业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国

15、家和地区的各类大企业600家，华为、万科、当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户；在万科城置业的人群，一般都是周边企业的高级白领人士，特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来自关内的一些置业者。坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主大盘业态研究深圳万科城大盘业态研究深圳万科城商业街精品小物件餐饮类社区类商业大盘业态研究深圳万科城社区类商业经营业态：银行、邮局、移动/联通营业厅、票务中心、房屋租售、药店、冲印、水站、干洗店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、五金件、耗材等大盘业态研究深圳万科城餐饮街中餐：川味火锅城、东北家常菜、江南火锅、汤品、风味小吃等外餐：印

16、度餐厅大盘业态研究深圳万科城精品小物件服饰类：鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品家居类：窗帘、床上用品、布艺、家装、家饰等位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸，由广州宏宇房地产有限公司开发占地面积80公顷，建筑面积120万平方米，容积率1.5分期数：2001.4开盘，现在做到第五期配套：番禺执信中学、商业街、会所、五星酒店价格：2001.4开盘时为4000元/平方米，而现在第五期已涨至最高价22000元/平方米项目概况大盘业态研究华南星河湾一期住宅二期住宅幼儿园中小学三期住宅四期住宅五期住宅一期商业街四期商业街四季会所五星酒店开发模式 一期二期三期四期五期住宅规模约1600户约400户约1000户约

17、790户约400户价格4800元/m25500元/m28000元/m213000元/m222000元/m2户型80-120m290-140m2110-200m2220-260m2195-200m2时间2001年推出2002年推出2003年推出2004年推出2007年推出配套城市道路绿化、沿江栈道执信中（小）学开学 灵格风幼儿园开学沿四期南侧建设有商业街 约8万平米酒店投入使用 四季会所总规模8000平米沿一期西侧约40多家商铺白金五星级酒店配套、社区精品园林绿化提升了项目整体品质，使项目价格达到周边其他项目价格的二倍的同时，也吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高层前来投资购房；适量的教育、社区商

18、业配套满足业主基本生活要求。大盘业态研究华南星河湾大盘业态研究华南星河湾 商业内街 药店、美容美发、洗衣店、银行、便利店等社区商业为主，满足业主基本生活需要。园林特色1.83 公里中国骑江实木观光休闲大道；2个全天侯桥底休闲公园；一江两河四湖六大泳池，沿江、销售中心、会所、第一组团、桥底公园、海岛式游泳池六大水系；六大异域风情水景园林社区，向人们展现了一个亚热带人居环境的典范。社区绿化环境的精致化，提升项目的整体品质，吸引相对高端人群前来居住大盘业态研究华南星河湾大盘业态研究锦绣香江整盘面积：123万m2商业体量：4.8万m2商业配比：4%住宅关键词：独栋、联排、花园洋房、小高层等低密度社区商

19、业关键词：小体量、多中心、各档次、街区式概况大盘业态研究锦绣香江功能分区豪华会所商业街社区配套设置在以独栋和联排为主的别墅区设置在以花园洋房和小高层为主的低密度住宅区设置在高层和小高层为主的高密度住宅区大盘业态研究锦绣香江社区服务中心建筑形式：沿街住宅底商业态：银行、邮局、超市、肉菜市场、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等/大盘业态研究锦绣香江商业街餐饮：中西餐、花园餐厅、商务餐、咖啡酒吧、书吧、茶秀等精品店：服饰、家居、花店、礼品店、汽车饰品等购物类: 宏城超市、海尔电器连锁店、恒耀辉电器医疗保健：SPA、按摩、健身大盘业态研究锦绣香江豪华会所幼儿园娱乐、休闲、餐饮、商务、

20、康体于一体中餐厅、湖边咖啡厅、健身室、棋牌室、乒乓球、桌球、桑拿中心、室内泳池酒店、客房、总统套房国际会议（商务）中心 、宴会厅建筑面积：2000多平米特色教学：双语、网络、活动、游戏教育内容：健康、语言、社会、科学、艺术大盘商业业态研究北京国美第一城概况整盘面积：100万m2商业面积：11.4万m2商业配比：11.4%住宅特征：全部高层商业操作：统一规划，带租约销售商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类大盘业态研究北京国美第一城功能分区文体影视运动中心家居生活城超市购物中心国美餐饮街精品折扣街品味生活中心社区中心街区型和集中型商业形态大盘业态研究北京国美第一城社区中心菜市场

21、：水产品、禽类、鲜肉、蔬果、熟食五金店、缝纫店、家电维修、水站便利店、彩扩店、音像店、西饼店、名烟酒专营店连锁药店、书店、鲜花礼品店耗材专营店、汽车美容店移动/联通营业厅、邮局、银行、房产中介、旅行社、票务中心社区医疗中心家政服务、宠物诊所、妇婴儿童用品等大盘业态研究北京国美第一城超市购物中心经营面积：28000平米定位：大卖场，大百货，家电连锁商家：国美电器、物美超市、百安居、曲美、集美、中卡商贸社区医护服务中心经营业态：时尚百货、综合超市、家用电器、通讯产品专营店、化妆品、珠宝手饰、品牌男装、品牌女装、运动休闲服饰、钟表眼镜、品牌快餐、品牌专卖、彩扩、运动品牌服装专营店、针织用品、床品、儿

22、童系列、鞋帽、箱包、皮具等 大盘业态研究北京国美第一城国美餐饮街经营面积：33000平米餐饮分类：中小型餐饮品牌，家常菜、特色菜、大型品牌餐饮、商务餐饮 业态划分：中档家常菜、高端商务宴请、地方特色小吃、时尚酒吧咖啡、果品店、菜系分类：川菜 、湘菜 、粤菜 、鲁菜、本帮菜、东北菜、西北菜、家常菜、农家菜 、沪菜、清真菜 、京菜 、赣菜 、潮洲菜 、客家菜、闽菜 、苏菜、浙菜、快餐、传统菜 、宫廷菜、火锅 、烧烤、韩日料理等大盘业态研究北京国美第一城品味生活中心经营面积：13000平米经营业态：瑜珈健身、美容护肤、儿童艺术培训、茶室、咖啡、酒吧、鲜花礼品、足疗按摩、家政护理、室内球馆 大盘业态研

23、究北京国美第一城精品折扣街经营面积：12000平米 一层百安居形成业态互补、错位经营，适合开设个性化、多样化的店面二层是家居生活街，主要经营窗帘、布艺、家装、家饰、床上用品、家纺精品、儿童专卖店等业态 三层是服饰名品街，主要经营品牌服装、鞋帽、箱包、礼品、饰品、运动用品、文化用品、音像、摄影专卖等精品店 大盘业态研究北京国美第一城家居生活城经营面积：10000平米品牌商家：百安居、爱家、物美 （已经签约）经营业态：玻璃门窗、板材、地砖、墙砖、涂料、木地板、灯具、小五金、卫浴设备、橱柜、散热器；窗帘布艺、油烟机、橱具、家居饰品、宠物用品、窗帘布艺、地毯、床上用品、储物用品、儿童用品、装饰画、工艺

24、礼品、炊具、玻璃器皿、陶瓷用品、汽车饰品、野营用品；时尚家具等 大盘业态研究xx第一城文体娱乐运动中心经营面积：10000平米经营业态：影院、咖啡、茶秀；健身、桌球、保龄球、网球、羽毛球、篮球馆等【 大盘商业业态对比研究 】大盘业态研究大盘商业对比分析大盘商业业态对比分析商业功能对比分析大盘项目北京国美第一城广州锦绣香江深圳万科城广州祁福新村天津xx社区配套完善较完善较完善完善不完善特色配套国美餐饮街影院文体中心超级奢华休闲会所无小吃街农家创意坊、千色园豪华会所居民俱乐部高级休闲滑水会所区域配套精品折扣购物家居生活城电器连锁购物中心电器连锁店超市餐饮建材二手房教育：从小学到大学医院：大型综合类

25、暂无东丽湖首要完善社区配套，特色配套需结合国美的餐饮娱乐运动性和祈福新村的文化休闲趣味性；最后还要注重区域教育、医疗、购物等市政功能的配套大盘商业业态对比分析商业功能对比分析完善的社区配套是大盘商业走向成熟的基础定位精准的特色配套是商业迅速成熟的催化剂恰当的区域配套是走向城市化的必备要素最基本的生活配套升级型生活配套区域配套跟进特色配套带动大盘商业业态对比分析社区商业业态梳理SPA足浴盲人按摩美容美发店服饰店社区诊所音像店彩扩店宠物诊所妇女儿童用品花店家居饰品家政服务房屋租售礼品店票务中心便利店水果摊五金店缝纫店修鞋配钥匙早点铺家常菜肉菜市场中西快餐连锁店西饼店烟酒店中小超市干洗店ATM机耗材

26、店小药店基础生活配套升级型生活配套大盘商业业态对比分析特色商业业态梳理餐饮类特色小吃艺术餐厅西式正餐商务餐私房菜中西快餐连锁中式菜系名店娱乐文化类KTV个性酒吧迪吧洗浴桑拿影院杀人游戏俱乐部宗教文化系列运动类休闲类健身俱乐部桌球俱乐部羽毛、网球馆保龄球馆跆拳道武馆MINI高尔夫攀岩滑冰咖啡厅茶艺馆曲艺茶楼艺术酒吧陶吧布坊、绣坊创意坊大盘商业业态对比分析区域商业业态梳理大型购物大型超市汽车维修美容品牌服饰折扣百货商场家具建材通讯电子产品电器连锁办公营业厅工、建、招行移动、联通电信、网通邮局消防局俱乐部派出所医疗类教育类口腔医院中医医院美容院大型综合医院康体中心大型综合药房中草药库幼儿园重点中小学

27、艺术培训补习学校假期活动营社会实践俱乐部亲子创意坊大盘商业业态对比分析对本项目启发1-5期商业需有完善的社区配套2-3期需聚集人气的特色配套5-6期区域配套持续跟进【 本项目商业整体定位 】本项目整体商业定位多中心：宜动宜静 内外有序动态文、体、艺娱乐中心静态高端休闲中心邻里中心动态区域集中购物中心外向型区域商业中心本项目整体商业定位一期邻里中心：承担项目前期首批业主基本生活需求，以社区服务类商业业态为主。一期工作重点：现有商户调整调整方向：邻里中心主要以社区服务类业态为主，如24小时便利店、洗衣店、药店、花店为主；中高档餐饮类调至II期镇中心商业中去。位置：靠近小区的商业客群：1-2期业主业

28、态：水果店、便利店、西饼店、干洗店、花店、家居小饰品、水站、药店、ATM机档次：中高档的品牌连锁本项目整体商业定位一期生活配套型商业3F1F1F1F1F2F2F2F生态走廊入口广场B入口广场A次入口广场的处理可以结合场地的特性，与建筑之间形成有效的融合和渗透；次入口广场景观建议二期7000平米商业景观设计内部特殊庭院应充分利用生态走廊的优势,进行有效的结合,同意规划除了,形成不同特殊的主题氛围,利于商业外部气氛的形成;特色情景庭院景观建议二期7000平米商业景观设计/露台空间的可以结合建筑本身进行景观化处理,充分体现建筑与商业的融合;廊道处理局部应体现室内空间室外化;露台空间及廊道空间建议二期

29、7000平米商业景观设计3F1F1F1F1F2F2F2F生态走廊建议在灯光设计上仔细推敲，采用绚丽多彩的照明效果，提升商业的档次；尤其是在夜间，凸显商业的繁华气氛，达到理想的宣传效果。灯光效果建议商业外部二期7000平米商业景观设计灯光效果建议商业内部内部装潢效果要充分展示商业个体的经营特色和品牌特点。商户要根据自己的经营需要，在不违背整体原则和特殊限定的要求的前提下，巧妙设计灯光布局 。二期7000平米商业景观设计外部主入口外部次入口出入口规划充分考虑东丽湖内、外部人流、车流和分出不同层次的出入口,利于人流车流的组织出入口规划建议二期7000平米商业总体规划一级主人流动线三级人流动线入口二级

30、次人流动线沿生态走廊可通过人行动线交通组织外部车流动线交通动线规划建议二期7000平米商业总体规划主入口广场次入口广场特色情景庭院廊道景观在整体规划中充分考虑室内外空间的结合,形成不同层级的功能广场,体现不同的商业氛围,形成不同主题的空间功能广场规划建议二期7000平米商业总体规划停车位位置示意图根据用地条件,车位结合交通流向,建议规划位置沿道路布置停车位规划建议二期7000平米商业总体规划规划业态面积及相应车位需求数量业态类型餐饮.休闲娱乐标准20-25个/千平米建筑面积（平方米）7000车位（个）140-175总车位（个）140-175根据以上标准，本项目最少满足车位数量为140个，结合项

31、目自身的情况综合考虑，建议设计最少100个车位为最好,其他利用周边的场地停车停车位数量规划建议二期7000平米商业总体规划主要面向进入项目商业氛围中的消费人群，内容包括店铺列表、位置图并具备相应的指示功能。广告位规划建议内部主题广告位二期7000平米商业总体规划突出商户个性化，强调设计感，体现产品细节及人性化功能。同时针对内部交通流线及后勤通道（货流及员工）提供导引指示。广告位规划建议内部商户广告位二期7000平米商业总体规划主要面向进入项目商业氛围中的消费人群，内容包括店铺列表、位置图并具备相应的指示功能。广告位规划建议外部主题广告位二期7000平米商业总体规划卸货区的位置应该根据车流动线规

32、划在比较便捷的位置同时满足对主要商业形象影响较小的地方卸货区位置规划建议二期7000平米商业总体规划建议在项目垃圾清洁房设置在比较偏避的位置,对商业形象影响最小,公共卫生间的位置建筑设置比较中心的位置,辐射周边,不占主要商业街面。建议商户内预留电话线接口、宽带接口建议预留应急指示灯位置及接线口弱电系统建议地下室建议垃圾清洁房位置公共卫生间位置其他配套设施建议二期7000平米商业总体规划建议商户内预留电话线接口、宽带接口建议预留应急指示灯位置及接线口弱电系统建议建议在项目组团各物业地下设置地下室，作为储货间及其他配套用途。地下室建议其他配套设施建议二期7000平米商业总体规划建议将餐饮及休闲娱乐

33、商业部分首层层高规划为4.2米，二层层高规划为3.8米;功能区名称业态柱距进深面宽特色餐饮区中式餐饮不小于8米20-25米10-12米西式餐饮不小于8米20-25米10-12米休闲娱乐区咖啡不小于8米15-20米8-10米酒吧不小于8米15-20米8-10米二期7000平米商业技术指标建议建筑指标建议上下水指标建议建议本项目的上下水管预留管径为上水DN50，下水DN100 用电指标建议商户名称体量用电量（KW）美容美发35050酒吧90090咖啡20030茶艺40030本项目配套及休闲类商户的用电量大致在大致在380KW左右 水电指标建议商户名称体量上水管径/下水管径（）日用水量（吨）美容美发

34、350DN50/DN1005-8酒吧900DN50/DN1004-5咖啡200DN50/DN1003-5茶艺400DN50/DN1004-6二期7000平米商业技术指标建议用电技术指标建议业态类型体量用电指标(w/m2)中式餐饮3000200西式餐饮1000400上下水技术指标建议业态类型上水管径/下水管径日用水量中式餐饮DN100/DN20015-20吨西式餐饮DN100/DN20020-25吨餐饮类指标建议二期7000平米商业技术指标建议燃气技术指标建议业态类型燃气管径燃气流量中式餐饮DN60603/西式餐饮DN60-8070-803/隔油池技术指标建议业态类型隔油池管径中式餐饮DN200

35、西式餐饮DN200餐饮类指标建议二期7000平米商业技术指标建议厨房排烟量技术指标建议业态类型厨房排烟量中式餐饮60m3/h/m2西式餐饮40m3/h/m2餐厅排风技术指标建议业态类型厨房排烟量中式餐饮58次/h西式餐饮35次/h餐饮类指标建议二期7000平米商业技术指标建议【 I期邻里中心现有商业业态调整建议 】I期邻里中心商业功能定位I期商业业态调整方案一期邻里中心功能定位社区商业功能定位档次中高档根据第一阶段对邻里中心的调查研究分析工作，判定一期邻里中心从目前到中长期都将承担社区商业的功能，而目前的商业档次和业态与业主的消费需求不相符，固邻里中心调整后的定位如下：一期邻里中心调整方案调整

36、布局原则考虑一期小区内部人流和外部通过性人流能便捷到达将知名品牌的商业沿街布置，起到展示和“诱敌深入”的作用，激活内部消费将人流较多的业态与人流较少的业态揉和到一起展示面招商银行花店家居店滨湖酒楼天海风餐吧大方便利一期邻里中心调整方案对目前商业建议饺子馆物业滨湖酒楼和大方便利档次太低，建议搬出花店家居店保留，但建议改变位置天海风档次和风格与7000平米定位符合，建议搬到7000平米餐饮街饺子馆如增加早餐可以保留，位置需调整招商银行位置保留物业改变位置一期邻里中心调整方案建议增加业态品牌便利店、名烟酒专营店肉菜水果生鲜市场：水产品、禽类、鲜肉、蔬果、熟食品牌中式24小时快餐店、连锁西饼店干洗店、缝纫店、皮革美容、五金店、水站、耗材专营店品牌诊所、连锁药店、宠物诊所、妇婴儿童用品等连锁足浴、盲人按摩、SPA建议物业承担社区服务中心进行房产中介、票务、家政服务的管理功能一期邻里中心商业调整后，将为一期和二期入住业主提供较为完善的社区配套服务将餐饮等其他配套功能转移到二期7000平米商业医