关于房地产开发成本的控制要点

1、成人高等教育毕业论文(设计) 毕业论文（设计）题目 关于房地产开发成本的控制要点 年 级 专 业 层 次 学习形式 学 制 学 号 学生姓名 指导教师 完成时间： 年 月 黄淮学院成人高等教育毕业论文（设计）评分表题 目学生姓名学 号专业指导教师职 称学历论文（设计）共 页，附图 张审阅意见及评语：指导教师签字： 年 月 日 指导教师评分复核结论：指导教师符合资格，毕业论文（设计）符合规范 成教学院教务科科长： （公章）年 月 日关于房地产开发成本的控制要点摘 要成本控制是房地产开发企业控制中十分重要的工作。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,取得良好的经济效益,就必须十分重视成

2、本控制工作,切实提高成本管理水平。目前关于房地产开发企业成本控制方面的理论和案例还比较少，对房地产开发企业成本控制的研究大多集中在开发项目各阶段的成本控制方法上，对房地产开发企业成本控制的体系研究较少，也不够深入。本文从房地产开发企业的成本控制体系的框架入手，对房地产开发企业的成本控制进行研究。本文首先对房地产开发企业成本控制进行了概述，这一部分主要包括房地产开发企业与成本控制的基本概念、房地产开发阶段的划分、房地产开发企业成本控制思想以及房地产开发企业成本控制的现状。再者本文从业务源流成本和结构源流成本两个方面分别分析了房地产开发企业的成本控制。业务源流成本主要包括土地成本、建筑材料成本、工

3、程设计成本、施工成本、市场营销成本等；结构源流成本主要包括企业的成本控制组织结构和成本文化等因素使企业产生的成本。最后本文以业务源流成本和结构源流成本为变量，通过成本偏离度模型的建立和例外管理对房地产企业成本控制提出了解决思路。本文通过对房地产开发企业成本控制的研究,以期为房地产开发企业的成本控制工作提供借鉴和参考关键词 ：房地产，业务源流，结构源流，成本控制Times New Roman and Times New Roman and Times New Roman ABSTRACTIt is important for management of real estate exploring

4、 corporation to control cost. If real estate exploring corporation wants to compete with other corporations and achieves better profits, it must attaches important to cost control and improves the level of the management of the cost control.At present the theory and case on the modern cost managemen

5、t in real estate exploring corporation are few. The study is usually concentrated on the cost control method during the different stages of a project development and seldom involves in the modern cost management system. Therefore, the study starts with the frame of the modern cost management system

6、of the property company then make a careful research on the cost control of real estate exploring corporation.At first, the author introduces the fundamental theories of realestate exploring corporation and cost control, including the define ofestate exploring corporation and cost control, different

7、 stages of realestate exploring, the cost control theories of real estate exploringcorporation, the present situation of cost control in real estateexploring corporation. Then, the author analyses the cost control of real estate exploring corporation from two anglesthe cost from operation headstream

8、 and the cost from structure headstream . The cost from operation headstream mainly includes the earth cost, materials cost, designing cost, the cost for workers, marketing cost. The cost from structure headstream is mainly affected by the organization structure of cost control and the cost culture.

9、 Based on the cost from operation headstream and the cost from structure headstream, the author forms themodel of real estate exploring corporation cost control.By studying the cost control model of real estate exploringcorporation, the author hopes that real estate exploring corporations canfind so

10、me useful references while they manage and control the costs ofenterprise.Keywords: real estate, operation headstream, structure headstream,cost control第一章前言.61.1 论文研究背景.61.2 论文研究的目的和意义.71.3 企业成本管理主要理论和方法综述.81.4 论文研究的内容和框架.141.5 研究方法和创新点.14第二章 房地产开发企业成本控制概述 .152.1 房地产开发企业与成本控制.152.2 房地产开发阶段的划分.172.3

11、 房地产开发企业成本控制思想及成本构成分析.20第三章 房地产开发企业业务源流成本控制.243.1 土地成本控制.243.2 工程设计阶段成本控制.253.3 房地产开发项目施工阶段成本控制.263.4 市场营销成本控制.29第四章 房地产开发企业结构源流成本控制. 364.1 房地产开发企业成本控制的组织结构.364.2 房地产开发企业的成本文化.38第五章 房地产项目开发成本控制要点及技巧.40征地和拆迁补偿、安置费.40勘察设计和前期工程费.40建安工程费的全程控制.41基础设施建设费.41管理费用.43财务费用的全面控制.44结论.46参考文献 .46附录一.48附录二.49第一章前言

12、1.1 论文研究背景国内房地产市场自 1998 年复苏以来，投资额、开工竣工面积、销售额已连续保持五年两位数字的增长，仅2003 年一年，全国房地产投资达10106 亿元人民币，商品房的销售金额达7671 亿元人民币。1 与此同时，全国商品房销售价格也是“涨声一片”，特别是在本世纪初的几年里，以上海市为代表的长三角地区的商品房销售价格领涨全国，以深圳市为代表的珠三角地区的房价也步其后尘，继续上扬。一时之间，全国刮起了“房价暴涨”飓风。在这样的背景下，国家加大了对房地产市场的宏观调控。2003 年，国家分别出台了关于进一步加强房地产信贷业务控制的通知以及关于促进房地产市场持续健康发展的通知两个文

13、件严格控制房地产开发贷款、土地贷款和土地储备贷款的发放。2005 年上半年，国务院又向各地政府发出文件，要求从“金融和社会稳定”的高度，来控制房地产业的过快发展。地方政府纷纷出台具体的调控措施来调控过高的房价。上海市先后出台了关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续快速健康发展的若干意见、关于本市个人出售普通住房营业税征收的通知等一系列“组合拳”；杭州市也下发了停止别墅类供地的通知；深圳市直接对炒房行为开刀，禁止取得预售证之前认筹、签定合同以后必须在规定时间内备案、备案后不能取消合同、销售信息公示等等。2.面对目前国内房地产市场的激烈竞争以及国家宏观调控措施力度的加强这一形势，房地产开发

14、企业如何在激烈的市场竞争中立于不败之地？如何在变化的市场环境中求得生存和发展？成本控制自然是一个决定性因素。而目前国内的房地产开发企业的成本控制水平普遍较为落后，成本浪费情况比较严重，没有合适的成本控制方法来对房地产开发企业进行成本控制，对企业而言会降低经济效益，对国家而言会造成经济资源的浪费。本文就是在当前国内房地产市场竞争激烈、国家宏观调控措施力度加强、房地产开发企业成本控制水平不高这样的背下完成的。1.2 论文研究的目的和意义目前，房地产开发势头日益强劲，不少房地产商不重视企业的成本控制问题，或者是想控制成本却没有行之有效的办法和措施，使得企业没有真正运用好成本控制这把“利箭”。企业进行

15、成本控制的目的不是进行简单的施工成本控制，更不仅仅为了节约某个阶段的费用,而是从企业的全过程、全方位的角度出发，最大限度地利用企业有效资源（人力、物力、财力），从整体意义上降低企业的成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业成本控制的科学性。本文不是从某一个阶段或某一方面来对房地产开发企业成本控制进行分析,而是从企业整体出发、从全局出发来研究房地产开发企业的成本控制。通过本文研究，希望能为房地产开发企业进行全面系统的成本控制，从而使企业降本增效、增强市场竞争能力提供一定的借鉴和参考，为推动房地产业的健康发展做出一定的贡献。1.3 企业成本管理主要理论和方法综述成本管理是一个历史范畴，人

16、类社会的工业文明史可以说也是一部成本管理的发展史。从早期的立足于减少浪费、降低消耗、历经扩大生产规模的追求规模经济阶段，到注重成本形成的全过程，最后到很多先进企业正在追求的一方面加强全过程成本管理，一方面重视利用新技术、新理论追求战略成本优势，成本管理的演变一直没有停止过。经过多年的实践及理论研究，形成了许多有价值的成本控制的理论和方法，其中主要有： 目标成本管理1目标成本是指根据预计可实现的销售收入扣除目标利润计算出来的成本。在新产品开发过程中，目标成本则是指为实现目标利润必须达成的成本目标值。目标成本控制（Target Cost Management）又称目标成本规划、成本策划，是企业所运

17、用的能够确保新产品开发并获取足够利润的各种手段。目标成本管理从本质上看，就是一种对企业的未来利润进行战略性控制的技术。其做法就是首先确定待开发产品的生命周期成本，然后则是企业在这个成本水平上开发生产拥有特定功能和质量的、以预计的市场价格出售就有足够盈利的产品。因此，目标成本是由市场需求决定的目标售价和期望目标利润这两个因素决定的。其计算公式为：目标成本=目标售价-目标利润目标成本=目标售价（1-目标利润率） 责任成本管理1责任成本是指由特定的责任中心（包括部门、单位或个人等）在其所承担的责任范围内所发生的一切耗费。责任成本控制就是将此耗费按企业的经营责任落实到各个责任中心，同时对各责任中心所发

18、生的耗费进行计算和分析，进而评价各个责任中心的经营业绩的一种过程或活动。这种成本控制方法的本质是一种企业内部生产经营控制，他对内部责任中心的经济责任从成本方面加以考核，即按照生产经营组织系统，明确成本责任的层次，建立责任成本中心，并按成本责任的归属对成本信息进行有效的归集、反应、传递、控制、考核和报告，从而将具体经济责任落实到各部门、各单位和执行人，并按经营决策所规定的目标，对责任成本中心进行控制和业绩评价的一种内部经济责任控制方法。 本量利分析2本量利分析，又称量本利分析，它是以可变成本、固定成本、单位销售价格以及销售量之间的关系为基础，用来分析经营决策和营销决策是如何影响净收益的一种方法。

19、本量利分析是现代成本控制方法的一个重要组成部分，它主要由以下几部分组成：(1)本量利的基本模型利润=销售收入成本总额=销售收入变动成本总额固定成本总额=销售量单价销售量单位变动成本固定成本总额=销售量（单价单位变动成本）固定成本总额(2)保本点分析保本点分析是本量利分析的一项基本内容，又称盈亏临界点分析或损益平衡分析。它主要是分析如何确定保本点，有关因素变动对保本点的影响等问题。 (3)敏感性分析敏感性分析，亦称灵敏度分析，也是本量利分析一项重要内容。敏感性分析主要研究和分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损，各参数变化对利润的影响程度，以及各因素变动是如何调整产销量，以保证原有目标利润的实

20、现等问题。 成本预测方法1成本预测对于实行低成本战略的企业尤为重要，它可以帮助企业决定选择哪一种现代控制方式。(1)账户分类法账户分类法要求将财务资料中的成本账户按照固定成本或变动成本来进行分类。通过这种分类，会计人员可以根据预计单位可变成本和固定成本总额得到总成本。(2)目测法目测法主要是利用控制会计人员将前期的成本数据绘制成图表，通过对图表的观察来进行成本预测。(3)高低点法高低点法就是根据历史成本资料中业务量最高和最低的成本数据，建立唯一的直线方程，以得到预测结果的一种数学方法。(4)技术测量法技术测量法是指通过对产品或服务活动进行详细研究，来衡量每一单位产出所需的时间或投入量的一种成本

21、预测方法。(5)回归分析法回归分析是一种统计方法，用以获得与一种数据最相符的唯一的成本预测公式。回归线或回归方程是指通过回归分析获得预测误差的平方和最小的成本趋势直线。误差是指从回归线到每一点的距离。误差进行平方是为了扩大差异以显示回归线上巨大离差的重要性。 标准成本法2标准成本是企业根据产品的各项标准消耗量（如材料、工时等）以及标准费用率事先计算出来的产品的标准成本。利用标准成本与实际成本相比较，可以分析差异产生的原因，采取相应的措施，控制费用的的支出，逐渐达到标准成本的水平，从而可以不断降低产品的实际成本。标准成本是经过仔细调查、分析和技术测定而制定的，在正常生产经营条件下应该实现的，因而

22、可以作为控制成本开支、评价实际成本、衡量工作效率的依据和尺度的一种目标成本，也称应该成本。标准成本法在企业成本控制中的作用主要体现在以下几个方面：(1)标准成本可以实现事后的成本控制。对于成本实际执行的结果，应进行分析和总结。对于实际成本和标准成本产生的各种差异，要进行实事求是的分析，找出产生差异的各种因素。对于各种因素要分析具体情况，针对不同的情况采取不同的措施，在下一阶段的成本核算工作中使成本不断降低，实现成本的事后控制。(2)有利于加强职工的成本意识。由于在标准成本会计制度下要对各项标准成本指标进行分解，下达到各个部门及每个员工，作为各部门和人员工作的目标。这样，形成人人关心成本核算和成

23、本控制，增强成本意识，通过自己的工作，努力达到标准成本的目标。(3)有利于价格决策。标准成本能提供及时、一致的成本信息，消除经营控制工作中由于低效率或浪费以及偶然因素对成本的影响，避免由于实际成本波动而造成价格波动的后果。以标准成本作为定价的基础更加接近实际情况，并能满足竞争时市场对定价的要求。本文在最后一章中提出的成本偏离度模型，正是基于标准成本理论的启发。该模型的提出，目的是试图找到能够帮助我们系统了解或测量企业成本状况的工具，以便增强房地产开发企业对成本控制实际状况的认知与敏感度。 成本决策法1成本决策是指依据掌握的各种决策成本及相关的数据，对各备选方案进行分析比较，从中选出最佳方案的过

24、程。成本决策与成本预测紧密先练，它以成本预测为基础，是成本控制不可缺少的一项重要职能，它对于正确地制定成本计划，促使企业降低成本，提高经济效益都具有十分重要的意义。成本决策的方法很多，因成本决策的内容及目的不同而采用的方法也不同，主要有包括总额分析法、差量损益分析法、相关成本分析法、成本无差别点法、线性规划法、边际分析法等。 作业成本法1作业成本法是英文 Activity-Based Costing 的中译名，简称ABC 法。它是20世纪80 年代由美国学者创建的。作业成本计算法是一种以作业为基础的成本计算和控制系统。它以作业为中心，通过对作业成本的确认、计量和成本动因的选择，提供相对准确真实

25、的产品成本信息，从而提高决策、计划的科学性和有效性；通过对所有作业活动进行动态地追踪反映和作业分析，为尽可能消除“不增值作业”，改善“增值作业”，提高“顾客价值”，提供及时有用的信息，促使损失、浪费减少到最低程度，从而促进企业控制水平的不断提高，对各种作业的间接费用采用不同的间接费用分配率进行成本分配的成本计算方法。作业成本法的核心是在计算产品成本时，先将制造费用归于每一作业，然后再由每一作业成本分摊到产品成本。因此，进行作业成本计算，首先必须明确作业成本计算的几个基本概念：作业于作业中心、作业链与价值链及成本动因等。(1)作业与作业中心。作业成本计算中所指的作业是指会发生成本且具附加价值的经

26、济活动。将相类似的作业归集在一起便构成了作业中心。建立作业中心的主要目的是为了归集每一类作业的成本、简化作业成本计算。(2)作业链与价值链。价值链是指企业为了满足顾客需要而建立的一系列有序的作业集合体。价值链式雨作业链紧密关联的。按作业成本法的原理，产品消耗作业，作业消耗资源，一项作业转移到另一项作业的过程，同时也伴随着价值量的转移，最终产品是全部作业的集合，同时也是全部作业的价值集合。在作业成本法中，依据是否会增加价值，人们将作业分为增值作业和不增值作业，前者是指能增加顾客价值的作业，也就是说这种作业的增减变动会导致顾客价值的增减变动；后者是指不会增加顾客价值的作业，也就是说，这种作业的增加

27、或减少不会影响顾客价值的大小。(3)成本动因。所谓成本动因是指引起成本发生的因素，一般统称为分配基础。根据作业成本法的原理，成本动因可以分为资源动因和作业动因两种形式。资源动因反映了作业中心对资源的消耗情况，是资源成本分配到作业中心的标准。在分配工作过程中，由于资源是一项一项地分配到作业中去的，于是就产生了作业成本要素，将每个作业成本要素相加就形成了作业成本库。通过对作业成本库的分析，可以揭示哪些资源需要减少，哪些资源需要重新配置，最终确定如何改进和降低作业成本；作业动因作为成本动因的一种形式，它是将作业中心的成本分配到产品或劳务中的标准，也是将资源消耗与最终产出相沟通的中介。通过实际分析，可

28、以揭示哪些作业是多余的，应该减少，整体成本应如何改善、如何降低。近年来，我国企业正是使用上述一些成本控制理论和方法来进行成本控制的。对于我国的房地产开发企业来说，随着世界经济一体化的到来，市场竞争愈发激烈，如何更高效地进行企业成本控制是企业在激烈的市场竞争中获胜的重要因素之一。本论文是在前人有关成本控制理论和方法的基础上，针对房地产开发企业的实际情况，来对房地产开发企业成本控制进行研究。通过本文的研究，希望能为房地产开发企业进行成本控制，实现降本增效、增强市场竞争能力提供一定的借鉴和参考1.4 论文研究的内容和框架全文共分五章，主要研究内容如下：第一章：导言。介绍选题背景、论文研究的目的和意义

29、、文献综述、论文内容和框架以及研究方法和创新点。第二章：房地产开发企业成本控制概述。介绍房地产开发企业和成本控制的基本概念、房地产开发企业的成本构成等基本知识。第三章：房地产开发企业业务源流成本控制。从土地成本、工程设计阶段成本、施工成本、市场营销成本控制等几个方面分析了房地产开发企业的业务源流成本控制。第四章：房地产开发企业结构源流成本控制。从影响房地产开发企业结构源流成本的企业成本控制组织结构和成本文化两个方面分析了房地产开发企业结构源流成本控制。第五章：房地产开发企业成本偏离度指标。以房地产开发企业的业务源流成本和结构源流成本为基础，本章试着提出了房地产开发企业成本偏离度指标，以期能为房

30、地产开发企业综合、全面地了解企业成本控制的现状，从而为以后的成本控制工作提供一定的帮助。1.5 研究方法和创新点本文结合房地产开发企业的实际情况，通过搜集资料、资料分析、访谈法、问卷法、参与法等理论与实践、定性研究和定量研究相结合的研究方法，对房地产开发企业的成本构成及控制进行了分析和研究。本论文研究的主要创新点在于：设计阶段对成本影响较大，本文提出了工程设计经济性定量分析模型，为今后的设计经济性评价提供了依据；根据房地产开发企业的成本构成，提出了房地产开发企业成本偏离度模型，为房地产开发企业进行成本分析、评价和控制提供了借鉴和参考。第二章房地产开发企业成本控制概述2.1 房地产开发企业与成本

31、控制 房地产开发企业的概念与特点房地产在国外通常表述为“real estate”或“real property”，即不动产的意思。房地产开发企业是指自负盈亏，实行独立核算，从事房地产开发经营的具有法人资格的经济实体。1 在我国也习惯称为地产公司。房地产开发企业具有以下几个特点：房地产开发企业属于资金密集型企业专业的房地产开发企业属于投资型的企业，由于开发项目的投资数额巨大，动辄就是上千万、数亿元，所以房地产开发企业属于典型的资金密集型的企业。2、房地产开发企业的风险大由于房地产开发项目的投资数额巨大，而且开发项目的投资回收期相对较长，所以开发项目从投资到收回投资这段时间之内会出现许多难以预料的

32、变化，可能对投资收益造成影响，所以房地产开发企业的风险大。因此投资房地产必须要谨慎，否则可能会有不可估量的损失。3、房地产开发企业的资产负债率高由于开发项目的投资巨大，所以单纯依靠投资人的资金是很难支持开发项目的所有投资的，房地产开发企业不得不依靠从金融机构借款的方式来维持项目的开发，这必然导致企业资产负债率的提高。据了解目前大部分房地产开发企业的资产负债率都在70%左右，有的甚至高达90%，资产负责率高一方面加大了企业的开发风险，同时也加大了金融机构的风险。4、房地产开发企业受国家和地方政策以及国民经济形势等方面的影响极大房地产开发企业由于其开发产品的特殊性，所以国家和地方的政策对其有极大的

33、影响，如我国在 1998 年取消福利分房制度之后就大大促进了房地产市场的发展，从而房地产企业也得到了良好的发展契机，又如2003 年6 月出台的关于进一步加强房地产信贷业务控制的通知（即121 号文件），对绝大多数房地产企业而言无疑是一场暴风雪。1 成本控制的内涵和特点成本一词随着社会实践和学科建设的发展，其内涵也在不断的丰富，不同的背景下，成本的含义可能完全不同。从成本的概念来看，有经济学成本概念和会计学成本概念之分。经济学成本的概念通常包括传统的生产成本、边际成本和机会成本，以及现代的交易成本、代理成本和信息成本。会计学成本的概念可以分为财务会计成本概念和控制会计成本概念。本文所论述的是会

34、计学成本概念。成本控制是指对企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学控制工作。其主要目的是降低成本费用，提高企业的经济效益。相对于传统的成本控制而言，现代成本控制具有以下一些特点：1、现代成本控制是对企业全部成本的控制，它不仅重视对产品成本的控制，而且还重视对其他费用的控制。因为微小的成本浪费，汇集起来也是巨大的损失，特别是在当今激烈的市场竞争中，任何的成本浪费都无异于企业在激烈的市场竞争中失去优势。2、现代成本控制是“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本控制。现代成本控制已经是精细化的控制了，不仅需要突出重点控制，而且更要强调全

35、面控制。3、现代成本控制更侧重于长期的成本降低。现代成本控制往往与企业的战略相结合，所以成本控制中所强调的是企业长期成本的降低，而不是短期行为。2.2 房地产开发阶段的划分、前期准备阶段（取得土地）房地产企业开发的前提是取得土地使用权，2002年前取得的土地有毛地，2002年以后取得的土地是从国家土地储备中心拍卖方式取得的净地。收入方面1、是否存在取得“土地出让金”等形式的财政返还款，未计入返还当年应税收入的问题？2、是否存在取得土地后只进行简单土地整理即出售，未按公允价值计入收入的问题？3、是否存在将土地使用权投资其他企业房地产开发项目用以换取开发产品时，未按取得的开发产品的市场公允价值确认

36、土地使用权转让收入的问题？4、是否存在房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户时，对赔偿的房屋未视同对外销售，未按其公允价值确认销售收入的问题？5、是否存在房地产开发企业接受委托动、拆迁取得的收入未计入应税收入的问题？2.2.2、开发建设阶段开发建设阶段是房地产项目的中心环节，是指房地产开发企业自土地管理部门批准其开发建设至开发建设项目完工(含竣工)。此阶段首先要对楼盘产品进行设计和施工，设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构，施工要委托具有相应资质的施工企业。其次根据已经确定的规划和设计方案，通过委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程。收入方面1、是否存在以开发产品抵顶工程款时，成本正

37、常列支，而开发产品未视同销售计入收入的问题？2、是否存在整体转让“楼花”不记收入的问题？即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，只按约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账的情况。3、是否存在房地产开发企业转让在建项目，未全额计入收入的问题？即双方签订了在建项目转让合同并取得收入，无论是否办理立项人和土地使用人的更名手续，均应全额计入收入。4、是否存在未按规定确认租金收入的问题？即新建的开发产品在尚未完工或取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，租金收入应自开发产品交付承租人使用之日起确认的情况。5、是否存在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、

38、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理的问题？6、是否存在借款给关联企业长期挂“应收账款”、“其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息的问题？2.2.3、销售或自用阶段销售或自用阶段，是房地产开发企业大面积回笼资金，取得战略性成果阶段。销售又分为未完工产品的预售和完工产品的销售。未完工产品的预售，即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。完工产品的销售，即通常所说的现房销售，是指开发商在开发产品完工之后进行销售。商品房预售实行许可证制度。收入方面1、是否存在将收取的订金或诚意金，只开具收据，不入帐，搞体外循环的问题？2、是否存在将已收取的预

39、售房款及定金，打入个人银行卡或存入其他公司的银行账户，采取体外循环，不开预售发票；或直接在其他应付款等往来科目或短期借款挂账，以实现延迟纳税的问题？3、是否存在未按照国税发200931号文件规定的三个完工条件及时合理地将预售收入确认为实际销售收入的问题？4、是否存在采取银行按揭方式销售开发产品时，未按规定确认收入的问题？即存在首付款未于实际收到日确认收入实现，余款未在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的情况。5、是否存在开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的保证金作为费用在当期税前扣除或从销售收入中减除的问题？6、是否存在将收取的不能办理产权的地下室、小仓房、停车位等款项，不按规定确认收入，而直接

40、计入往来款项或“空中飞”不入账的问题？7、是否存在销售商品房过程中收取违约金，但未在营业外收入科目核算，直接抹账或挂在往来，甚至体外循环的问题？8、是否存在发生下列行为未按规定视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)实现的问题？（1）将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励；（2）将开发产品用于对外投资、分配给股东或投资人；（3）将开发产品用于抵偿债务；（4）将开发产品用于换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。9、是否存在将其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入”核算的问题？2.2.4、竣工结算阶段工程项目

41、完成后，施工单位向开发商递交竣工报告。以开发商为主，组织施工单位、设计单位、勘察单位、工程监理等共同检查，鉴定竣工验收备案书。收入方面1、是否存在将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等问题？2、是否存在销售价格明显偏低的问题？3、是否存在销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款未作调整的问题？2.3 房地产开发企业成本控制思想及成本构成分析前期准备阶段成本费用方面1、是否存在房地产企业被拆迁办授权组织拆迁过程中，将超出拆迁公告部分的价款列入拆迁成本的问题？2、是否存在将土地变更用途或超面积违建计列成本

42、的问题？3、是否存在回迁房建造支出重复列支的问题？即在土地征用费、拆迁补偿费和建安工程费中重复列支。4、是否存在列支拆迁货币补偿款项时缺乏合法的原始凭证的问题？5、是否存在同期滚动开发多个项目时，对土地征用及拆迁补偿费未按占地面积进行合理分摊的问题？6、是否存在以自行评估的土地价值作为企业所得税税前扣除依据的问题？开发建设阶段成本费用方面1、是否存在以大额现金或通过应付帐款科目支付工程费的过程中，虚开发票，虚列成本的问题？2、是否存在建造合同约定施工企业只包工、不包料，甲供材，但甲供材成本不仅直接计入了开发商开发成本，还在施工企业开据的建安发票中重复计列材料成本的问题？3、是否存在签订“阴阳合

43、同”，在数量和单价上虚列、多列或重复列支成本费用的问题？4、是否存在通过关联方交易，加大成本、转移利润的问题？如通过关联方境外企业或境内低税率企业提供设计、勘查和施工劳务，加大成本、转移利润的情况。5、是否存在与国家有关管理部门合资建设的公共配套设施，如邮电通讯、学校等，收到的经济补偿未抵扣项目建造成本的问题？6、是否存在滚动开发项目过程中，人为加大完工项目成本，迟延交纳企业所得税的问题？即通过不分项目核算成本，将完工项目成本与未完工项目成本混在一起，加大已完工项目成本的情况。7、是否存在2008年仍旧延用测算分摊成本的方式，加大当期成本的问题？即2008年未按照国税发200931号文件的规定

44、：土地成本按占地面积法、公共配套设施按建筑面积法、借款费用按直接成本或预算造价法。8、是否存在将资本化利息费用化，或将分期开发或多个项目滚动开发所发生的借款利息，不按配比原则（08年只能按直接成本或预算造价法）进行分摊，而是集中计入某一即将完工的项目，并作为期间费用在税前扣除，造成纳税滞后的问题？9、是否存在向关联企业借款全额税前列支的问题？即开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。10、是否存在高利率融资，超过国家规定同类同期银行贷款利率标准扣除费用，未按规定做纳税调整的问题？11、是否存在投

45、资资金没到位或到位后又抽逃的情形时，借款利息未予扣除，仍然全额计入成本的问题？、销售或自用阶段成本费用方面1、是否存在2008年以后开发产品转为自用，但其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，折旧费用未做纳税调整的问题。 2、是否存在基础设施建设费未在分期开发的不同项目间合理分摊的问题？基础设施建设费包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。3、是否存在将附属设施建设费用计入成本的问题？例如向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价款、煤气报警器费、漏电保护器费、通信设施费、电表费、水表费、煤气表费、热

46、表费、楼道灯费、邮箱费等所有附属设施建设费用。4、是否存在将“假按揭”贷款的利息费用混入借款费用之中扣除的问题？5、是否存在将开发间接费用与期间费用混淆，将广告费、业务宣传费、业务招待费等有限额的费用列入开发间接费用，扩大扣除金额的问题？6、是否存在利用关联方提供劳务，多列支成本、无发票列支成本、以白条的形式列支或虚增成本，或以各种不相关的发票入账，甚至存在“买”票入账，加大工程成本的问题？7、是否存在间接成本未按配比原则在已完工产品和未完工产品之间进行合理分配的问题？8、是否存在分期开发项目或多个项目同时开发或先后滚动开发所发生的共同成本和间接成本，多列或全部列入已完工产品成本，人为减少应税

47、所得的问题？9、是否存在企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊的问题？10、是否存在建筑成本重复入账，在取得建筑发票结转完工成本入账的同时，又签订虚假单项合同，或者将建材发票重复进入开发成本的问题？11、是否存在2006、2007年按预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费等的计算基数的问题？竣工结算阶段成本费用方面1、是否存在销售退回，未足额结转开发成本的问题？开发产品销售退回的成本结转有其特殊性，因为销售时的成本是最初成本，而随着开发产品的成本不断加大，产生二次或三次分摊成本，退回时的成本未按销售时成本退回，导致成本虚增。2、是否

48、存在2008年后预提土地成本、工程结算款、公共配套设施、报批报建费和物业完善费的成本计列未按国税发200931号文件规定执行的问题？3、是否存在合作或合资开发房地产项目，未按国税发200931号文件规定进行税务处理的问题？即凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。第三章 房地产开发企业业务源流成本控制3.1 土地成本控制.进行详细的成本分析(1)土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-3

49、0，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：土地出让金土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿,其费用可参照近期类似项目。3.2 工程设计阶段成本控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价

50、的影响可达 75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价 10%.但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计 HYPERLINK :/ jianshe99 /web/zhuanyeziliao/biaozhunguifan/ t _blank 标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。 例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防 HYPERLINK :/ jianshe99 /web/zhuanyez

51、iliao/biaozhunguifan/ t _blank 规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70 -%95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。.推行设计招标，择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项

52、目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 3.2.2开展限额设计，有效控制造价 积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础 HYPERLINK :/ jianshe99 /w

53、eb/zhidao/ t _blank 资料。 当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。 .采用 HYPERLINK :/ jianshe99 /web/zhuanyeziliao/hetongfanben/ t

54、_blank 合同措施，有效控制造价 针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措3.3 房地产开发项目施工阶段成本控制工程项目的实施阶段是建筑物实体的形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。这个阶段的特点是工程量大，涉及面广，影响因素多，材料设备价格随市场供求波动大。要提高工程质量，控制工程造价，发挥房地产开发的投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建

55、设项目的管理和监督职能。施工建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程，即开发项目建设工程的施工过程。在此阶段，房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。、工程成本控制的基本原则（一）全过程控制的原则房地产开发项目成本控制的目的就是在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其成本控制必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。建设项目成本是考核建设项目经济效益的综合性指标，它涉及到与项目形成有关的各部门和各单位，关系到房地产开

56、发企业每个职工的切身利益。房地产项目的开发建设分四个阶段：项目决策阶段、规划设计阶段、项目施工阶段及竣工结算阶段。在房地产开发项目中必须对以上四个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的经济效益。（二）开源节流的原则成本控制的途径包括降低成本支出和增加预算收入两个方面，其目的就是提高经济效益。这就需要在成本形成过程中“以收定支”，定期进行成本核算和分析，以便及时发现成本节、超的原因。此外，加强合同管理，及时办理合同外价款的结算，也是提高项目成本管理水平的必经阶段。（三）目标管理原则目标管理是进行任何一项管理工作的基本方法和手段，成本控制也应遵循这一原则。在实施目标管理

57、中，设定的目标应切实可行，并尽可能具体地落实到负责项目实施的各部门。目标的设定还应全面，既要有工作责任，更要有成本责任。如技术人员在选择施工方法时，要做到技术上切实可行，即工作责任的要求；同时，经济上要合理，即成本责任的要求；目标的检查应及时全面，发现问题及时采取纠正措施；评价应公正、合理。只有将成本控制在一个良性循环之中，成本目标才能得以实现。、施工阶段加强工程成本控制的措施（一）施工招标阶段在施工招标阶段，通过招标竞争择优选定承包商，有利于降低工程成本，是成本控制的一个重要手段。造价管理人员应根据合同、现行规范、定额和取费标准、施工图纸、现场因素、工期等认真编制标底，并使标底控制在概算或预

58、算内。尽量减少分包项目，使工程成本更加明朗化。在施工前期就通过双方核对量、价确定施工承包总价。合理的承包价可以使房地产企业和施工单位双方受益，对工程的质量起到一定的保障作用，有利于资金的合理安排。（二）材料控制方面材料费约占工程总造价的5070%，材料设备价格控制是工程项目成本控制的关键内容。由于造价控制工程师对常用材料设备价格比较熟悉，在实地考察材料价格时要“货比三家”，以质量价格比推荐实用、美观、优质、价格比较适中的产品供应方以供选择。待确定使用某种产品后，再会同施工方实地考察、验证材料价格，并签订确认材料价格，由施工方组织进货。这样既避免了施工方擅自购买材料虚报材料价格，保证了材料价格的

59、真实性，又保证了材料的质量，避免了劣质材料进入工程。通过材料价格的控制，可以确保施工单位严格按照核定的价格与供应商签订合同、采购材料，既降低了工程造价，又有效地保证了工程质量。（三）技术措施方面对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核，采用经济技术比较方法进行综合评审，要合理化、经济化，尤其涉及到图纸以外增加的方案，一定在保证安全、质量的前提下，用最经济的方案，从而降低工程成本，减少工程变更和现场签证，加强投资控制。技术联系单是施工图设计或施工组织设计的补充，因其有时涉及的价格数额较大，故绝对不可忽视。对一些重大的设计或施工设计的修改要限额优化，必要时应组织论证，寻求通过完善设

60、计，并从施工、材料、设备、管理等多方挖潜以节约工程费用。（四）加强施工过程签证管理工程实施过程中发生的工程签证，一般遵循如下流程进行处理：施工单位在合同约定的签证事实发生时间内提交签证申请（包括能准确反映签证事实的完整的影像、图片或文字材料）监理工程师审核签证事实房地产企业现场代表审核签证事实造价工程师审核签证，确认签证费用签发工程签证单。实际操作中，应着重从签证事由、签证申报时效、过程资料的收集、计量计价等环节加强管理。造价工程师应严格审核产生签证的事由，对由于施工单位原因导致的工程签证应予拒绝，同时应杜绝施工单位将总承包费用中已包括部分再以经济签证的方式处理，额外增加工程费用。同时应严格要