住房保障制度

1、专题五 住房保障制度住房保障：一个国家或地区政府和社会为满足中低收入家庭的基本居住需要而采取的特殊政策，包括供应、分配、补贴、协调机制等一系列的总称。保障型住房：为实现社会公平和中低收入阶层居民的基本居住权，由政府直接出资建造或收购，或由政府以一定方式对建房机构提供补贴、由建房机构建设，并以较低价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。在我国现阶段主要指经济适用房和廉租房。1住房保障产生的本质原因 大量中低收入家庭的支付能力与具有适宜标准的住房价格之间存在着巨大的鸿沟。2住房保障产生的条件人类文明的进步：住房成为人类“生存必需品”得到普遍认可市场机制在住房资源的配置中起主导作用：政府建立住

2、房保障制度对市场运作进行修正 故计划经济体制下的福利分房制度不是住房保障制度，1998年住房实物分配让位于货币化、市场化分配，我国才有了真正意义上的住房保障。3住房保障政策住房供给政策公共住房政策：廉租房住房供给者补贴（砖头补贴）：经济适用房住房消费政策：人头补贴住房金融政策住房开发政策4公共住房政策（廉租房）由政府提供建设的、面向城市最低收入家庭的社会保障性住房。如美国的“公共住房”，英国的“社会房”，日本的“公营住宅”特点：建造标准以满足家庭基本居住需要为原则建造数量视城市最低收入家庭的数量而定，通常供给适当少于需求数量，使申请人有合理的轮候期租金标准远低于市场租金不允许进入二手房市场，也

3、绝对禁止转租5廉租房存在的问题政府前期投入较大容易形成贫民窟6砖头补贴通过向生产者提供补贴，建造大量符合现实需求的大众化住房。适用前提：住房极度短缺，旨在解决住房危困问题政府财政支出是一种隐性支出，通过地价、税费减免等间接措施替代直接现金补贴缺陷：政府对住房市场的直接干预有悖于市场化改革目标政府为监督开发商付出巨大成本7经济适用房政府组织建造、面向城镇中低收入家庭出售、价格适中、具有社会保障性质的微利普通住房。性质：具有经济性、适用性和社会保障性质的微利商品房有一般商品房的共性特殊性：享受政府的扶持政策 房价受政府政策的约束和限制 综合区位条件不如一般商品房好 开发商利润控制在3%以下 不完全

4、产权，转让受到限制8经济适用房存在的问题保障目标定位模糊：如何理解中低收入家庭？助长社会不公平竞争和违规操作提高政策的调控成本，降低政府调节市场的效率结论：经济适用房政策只能是过渡性的政策选择，而不宜成为市场发展的主流。9城镇职工居民收入的阶层划分高收入阶层：平均收入的400%以上中上收入阶层：平均收入的200%以上中等收入阶层：平均收入的80%-200%中低收入阶层：平均收入的50%-80%低收入阶层：平均收入的50%以下10人头补贴直接提高居民的住房购买力以带动住房需求的增长。常用手段：免税减税，补贴购买自住住房者现金补贴，通常用来补贴租房者11人头补贴的优势避免对住房市场的直接干预财政补

5、贴直达人头并全部转化为消费者的福利政府不需付出巨额监督成本充分鼓励居民自置住房问题：砖头补贴和人头补贴孰优孰劣？ 12住房金融政策（住房公积金制度）指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期储金。个人缴存单位缴存不低于职工上年度月平均工资的5%，上限为20% 13住房公积金的特点强制缴存长期缴存所有权属职工个人只能用于职工的住房消费14住房公积金贷款与商业抵押贷款的比较不同点住房公积金贷款商业性住房贷款贷款性质属委托性个人住房贷款属自营性个人住房贷款资金来源单位和个人缴存的公积金存款银行吸收的各类存款资金执行者受委托的银行商业银

6、行风险承担者住房公积金管理中心商业银行贷款对象住房公积金的缴存者自然人贷款利率实行优惠利率中国人民银行规定的利率贷款额度上限住房公积金管理委员会定抵押贷款的抵借价值比率小于80% 15住房公积金制度存在的问题住房公积金覆盖面窄资金大量沉淀，使用效率偏低管理不够完善，资金违规使用情况严重，有挤占、挪用等违规操作等问题公积金管理工作不规范16住房保障制度改革引导居民树立正确的住房消费观念动态调整住房保障的适度水平建立统一协调的保障型住房管理服务体系建立和完善住房保障制度的进入、退出机制综合运用各种住房保障手段17正确的住房消费观念梯度消费的观念政府住房保障是“保障居民基本居住需要”的观念买方和租房

7、都是住房消费之合理形式的观念18住房保障的适度水平的影响因素及相互关系保障需要层面之影响因素供需双方之交叉影响因素供给能力层面之影响因素家庭收入住房消费比例恩格尔系数保障面积标准人均GDP人均财政收入住宅用地投放固定资产投资商品房价格城市发展水平：城市化率和城市人口密度适度保障水平的住房保障量19恩格尔系数与住房支出的一般规律消费水平类型恩格尔系数平均住房支出比恩格尔系数平均住房支出比小康型405015.54045455018.912.1温饱型50909.45055555911.27.620世界银行标准：房价收入比为36倍比较合适21统一协调的保障型住房管理服务体系决策协调机构：建设部门、房管部门、房改办等实施和管理机构：经济适用房开发中心、政府职能部门中介金融机构：各相关商业银行、