江西省萍乡市项目市场调研报告范本

1、WORD.67/67项目市场调研报告目录第一部分国民经济和社会发展一市城市概况1自然地理2历史沿革3人口就业4工业情况5城市建设6交通情况7商贸情况8十大工程二宏观经济发展态势1国生产总值（GDP）2产业结构分布3全社会固定资产投资完成额4城市居民人均可支配收入与人均实际消费性支出5宏观经济发展对本项目影响的预计6综述三房地产发展简述12003年全社会房屋建筑面积比较2房地产市场供给分析3房地产交易市场4土地状况52004年房地产市场情况简述第二部分住宅篇一住宅市场研究1热点板块2项目规模3建筑类型4规划布局5房型和面积6售价分析7客源分析二主要住宅楼盘列表第三部分市商业市场研究篇一零售业业态

2、演变1百货商店2餐饮3零售品牌需求4专业市场二商业圈1八一路商圈2北桥商圈3跃进路商圈4金富利文化路步行街商圈第四部分办公楼物业篇一市办公楼简介二恒隆国际1地理位置2项目概况3面积分隔4租售情况5客源分析6车位配置第六部分立地分析一地块评估安源新区13号地块二地块四至安源新区13号地块三交通1概况2路网系统规划3道路经济技术指标4广场、停车与加油站规划5公交系统四市政公用设施规划五地块分析市场前景分析1所处地段分析2周边市场前景分析第七部分市场建议第一部分 国民经济和社会发展市城市概况自然地理：市位于省西部，省会市的正西方，东靠市和安福县，南邻省攸县，西接省醴陵市，北连省市浏阳县。市地处东经1

3、1335-11417，北纬2720-280之间，总面积3827平方公里，市中心城区面积35平方公里。市下辖三区三县，安源、湘东两区与省级安源经济开发区和上栗、芦溪、莲花三县。属亚热带季风气候区，光热充足，雨量充沛，四季分明，气候温和，年平均气温17.2，年平均降雨量1600毫米。全年日照时数约1600小时，无霜期270天。矿产资源丰富。全市耕地面积5.27万公顷，主要矿产资源有煤、铁、锰、铜、钼、钨、铝、石灰石、高岭土、花岗岩、矿泉水等36种，炭储量8.52亿吨，100年前，已大规模开采煤炭，现已成为最大的煤炭生产基地，有“江南煤都”之称；石灰石储量56亿吨，粉石英储量4080万吨，适宜生产高

4、标号水泥和优质碳酸钙；铁矿储量6760万吨；各种非金属矿产资源具有十分广阔的开发潜力。全市森林覆盖率达55.4%，植物物种1200余种。水资源十分丰富，有袁水、萍水、草水、莲江五条河流，地表水径流量为26.46亿立方米/年，水能源可开发量4万千瓦，地下水储量为4亿立方米。自然风光秀丽、人文景观众多。江南三大名山之一的武功山，风光瑰丽，高山草甸更是独特迷人；佛教胜地歧山是我国佛教五家七宗之一的岐宗发祥地“地下艺术长廊”孽龙洞被誉为“天下第一洞”；还有孔庙、宝积寺、横龙洞等诸多名胜古迹。历史沿革：远在5000多年前的新石器时代，就有三苗族在生产劳动和繁衍生息。西周时，属，春秋属吴国，战国为楚地，汉

5、高祖邦时属豫章郡县地，三国吴帝皓于宝鼎二年（267）设立县，县治设芦溪古岗。唐武德二年（619），县治从芦溪古岗迁至凤凰池（今市治所）。唐贞观元年属江南西道袁州府，元元贞元年（1295）由县升格为州。明洪武二年（1369）由州改为县。清属省袁州府。民国3年（1914）属庐陵道。民国15年直隶于省。民国20年，属第八行政区。民国24年属第二行政区。建国后属专区，1959年1月，专区改名为专区，属之。1960年9月撤县设市，由专区代管。1970年3月为省辖市。1971年经省革命委员会批准设立4个区。市现辖芦溪、上栗、莲花三县（经国务院批准，莲花县于1992年8月从地区划归市管辖），安源、湘东二区，

6、还有省级安源经济开发区，28个建制镇、18个乡、7个街道办事处、641个村民委员会、128个居委会。人口就业：全市总人口180.02万，非农业人口52.48万，全市人口密度为每平方公里470人。全市计划生育率为95.45%，人口出生率为13.28，死亡率5.95，自然增长率7.30 。全市从业人员92.78万人，其中城镇从业人员29.52万人,农村从业人员63.26万人。全市在岗职工合计12.83万人，在岗职工年平均工资10345元，其中：国有单位在岗职工9.47万人，年平均工资11647元。工业情况市是省重要工业城市，形成了以煤炭、机械、冶金、化工、建材、瓷等较为完备的工业体系，钢材、电瓷、

7、工业瓷、烟花鞭炮等产品畅销国外市场。目前，煤炭产量占全省的40%；钢材占全省的30%以上；化工填料产销量占全国70%；电瓷生产在全国占有重要地位，低压电瓷在全国市场占有率60%以上，电瓷出口占全省的85%；建材工业发展迅速，已成为全省重要建材生产基地，水泥年生产能力为500多万吨；浮法玻璃2001年产量达555万重量箱，全国排名第八。轻工业产品获各类名优产品奖达300多项（次），其中15项获国家奖。获新产品成果奖100多项（次）。改革开放以来，经济以前所未有的速度向前发展。1978年至2003年国生产总值平均每年增长10.2%。经济结构不断优化，第一、二、三产业增加值在国生产总值中构成的比例由

8、1978年的33.3：43.8：22.9变为2001年的13.6：54.8：31.6，经济实力不断增强。2003年,全市工业企业单位12 243个,其中:国有与年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业155个;年产品销售收入500万元以下的非国有工业企业12 088个。2003年,全市工业总产值275.60亿元。2002年,主要工业产品产量:原煤654.47万吨,发电量21.02亿千瓦小时,钢185.28万吨,水泥373.58万吨,平板玻璃583.52万重量箱。2003年,全市国有与年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业现价工业总产值85.21亿元;工业增加值27.60亿元;产品销售

9、收入86.28亿元;实现利税12.10亿元,其中利润总额6.59亿元。将坚定不移地推进工业化，实施“工业强市”的战略，努力增大工业经济总量。以改造传统产业和发展新兴产业并举，加速产业结构调整，以加速建设工业园，构筑工业发展载体，以深化企业改革，加快建立现代企业制度。市委、市政府高度重视优化环境，改善招资环境，全面实施大开放战略，进一步搞好观念创新和体制创新，全方位开展招商引资。“十五”期间，工业经济定会实现跨越式发展。城市建设的城市设施较为完善，2001年全市公路网密度为每百平方公里59.54公里，形成四通八达的道路网络，交通便捷。沪瑞高速与320、319国道经过全境，浙赣铁路贯穿境76公里。

10、市区距黄花机场130公里，距省会285公里。全市拥有完善的通讯设施，以光缆为主的大容量、高效率传输网实现了城乡无缝隙覆盖，市区还建成了宽带多媒体通信网。全市变电站37座，输变电容量84万MVA，每小时供电能力23万千瓦。形成了城市煤气和市镇供水网络。医疗设施完善，形成了辐射面广、服务功能强的医疗保健网络。环境卫生日益改善，基本实现城市“无黑烟”目标。拥有投资近3000万元的市体育中心，可容纳2.5万观众的田径场和室外50米标准游泳池，篮球场（馆）、网球场、各式训练馆等体育设施完备。文化、娱乐设施齐全，较好地满足了人们对精神文化生活的需要。近年来，以加强中心城区建设为重点，大规模开展城市环境改造

11、。“九五”期间城区投入的旧城改造和新建城区建设资金近11亿元，建成了秋收起义广场，完成了萍水河治理一期工程，改造了绿茵广场和八一东路、跃进路，修建了建设路、安源大道、萍安大道等城市主干道。建成住宅面积130多万平方米。城区面积由建国初的1.1平方公里扩展为35平方公里，城区人口增加12万。2005年末，中心城面积将拓展至50平方公里左右，人口力争达到50万。全面完成萍水河治理工程，建成投资1.2亿元的人工湖，完成安源新区建设，加快安源经济开发区和工业园建设，使工业园成为新城区的主要组成部分。“十五”期间还将加快以县区政府所在地为主的小城镇建设。在市委、市政府的正确领导下，正在以“高标准规划城市

12、，高质量建设城市、高效益经营城市”的理念，努力扩大城市规模，加快城市化进程。交通情况交通发达，通讯便利。境浙赣铁路横贯东西，319、320国道十字交叉通过，沪瑞高速公路正在建设中。市现有19条公交线路，可方便到达城区和近郊区各处。市现有出租车600辆，出租车起步价5元/2公里，超过起步价1.6元/公里。商贸情况商贸落后，传统商贸经营理念仍占据主导地位，市区没有一家大型商场和购物中心，街铺和市场占据了商贸业的主导地位；并且品牌观念落后，以服装为例，经营以中低档品牌为主，并且品牌极少。市场较多，发展较快，现已有家俱市场、建材市场、电器市场、电脑市场、小商品市场和农贸市场。市近年来大力引进和发展物流

13、业，近几年兴建了金碧辉煌时尚广场、金三角商贸城以与爱家、富森、心连心、雅天等一批大型超级市场等，增强了在湘赣边界地区的影响和辐射力，繁荣了城市商贸业。市消费水平超前，物价和娱乐消费较高，在省排在第二位，仅次于省会。十大工程十大工业项目:为安钢与其配套项目提供良好环境，确保其顺利生产。扶持武冠集团做大做强，力争年总产值达3亿元。解决资金问题，扶助腾飞塑胶发展壮大。扶持梅岭建材做大做强，力争年产值达到1.5亿元。确保投资2亿元的青山特钢厂年产钢锭20万吨。确保投资1.5亿元的华源钢铁年产钢锭15万吨。投资1.5亿元的焦化厂正式投产，年产焦煤30万吨。协助解决资金问题，确保和令集团公司投资2亿元的旋

14、窑水泥项目竣工投产。确保安源旅游客车厂年产1500辆各类客车，总产值达1.2亿元。支持安源化工填料新上投资3000万元的二期工程，使其年总产值达1亿元。十大亮点工程：投资2亿元的雅典世纪花园，确保3月份首期竣工。投资3亿元的巴黎商住房项目，确保4月份完成建筑面积4.5万平方米。投资8000万元的裕龙商务中心，建成安源新区大型农贸市场和休闲广场。投资3000万元的天利园大酒店，确保10月份竣工营业。一期投资8000万元的安源学院专升本扩建工程，全力做好征拆工作，确保扩建顺利。投资2000万元的安源新区学校，一期工程小学部3月竣工。投资2亿元的路桥别墅区，争取3月份全面动工。投资2000万元的市公

15、交汽车总站，争取10月份竣工。投资2.2亿元的塞纳名城。总投资7000万元的市规划勘察设计中心、区法院、安源土地信息中心等十座楼院。十大旅游景点安源影视城二期工程。投资1000万元的后山将军纪念园。投资1500万元的安源外广场。投资1000万元的学院广场。安源后山“状元泉”。“红色之旅”纪念墙。投资1500万元的五陂民俗文化广场。投资1500万元的五陂河风景带和安源至五陂319国道沿线风光带。投资1500万元的市农科所生态农业科研示园。投资5000万元的五陂双河口森林湖。十大民心工程大力实施工程，培训农民工3000人，确保90%的农民得到就业。积极协助建设好高坑、安源、城西的采煤沉陷安置小区。

16、加快建设略下生态示村和王家源小康示村。完善各拆迁安置小区的硬化、绿化、亮化。支持有条件的村修建农民文化广场，恢复农村文化站。加强社区基础设施建设，确保34个社区居委会到2007年全部拥有办公用房。深入开展文明村镇创建活动，改善农村人居环境。逐步建立失地农民过度性生活保障体系。为贫困村民提供生活保障，力争2007年前全区所有困难村民都能享受到最低生活保障。加大农村水利和公路建设投入，争取2005年消除病险水库，2007年在全省率先实现村级公路网络化。二.宏观经济发展态势1国生产总值（GDP） 2.产业结构分布2002年国生产总值达到1204051万元，比2001年增长11.8， 2003年全年实

17、现国生产总值1428645万元，按可比价格计算（下同），2003年达到1428645万元，比2002年同比增长18.2，国民经济 比2002年增长18.2%。其中，第一产业实现增加值160352万元，增长4.6%；继续保持良好发展态势，经济进一步优化，全市经济增长基本保持 第二产业实现增加值839540亿元，增长24.0%；第三产业实现增加值和实现了2位数的增长态势。 428753亿元，增长13.3%，人均国生产总值7936元，比2002年增长17.9%。（数据来源:萍乡市统计局） 经济结构调整步伐加快。第一、第二、第三产业增加值在国生产总值中的比重分别由2002年的12.7%、56.1%、3

18、1.2%，调整为11.2%、58.8%、30.0%。3.全社会固定资产投资完成额(万元)数据来源：萍乡市年鉴从统计部门获悉，固定资产投资显现成高速增长的态势。2003全年完成全社会固定资产投资523370万元，比2002年增长130.2%。其中，基本建设投资完成223939万元，比2002年增长131.3%；更新改造投资完成143368万元，增长159.1%；房地产开发投资68074万元，比2002年增长59.8%；城镇镇集体投资完成17321万元，比2002年增长71.1%；私营、个体经营投资完成投资37119万元。 4.城市居民人均可支配收入与人均实际消费性支出（元）数据来源：萍乡市年鉴据

19、调查: 2003年，市居民可支配收入为7130.4元，比2002年增长1.1。2003年，市居民平均消费支出为5780.64元，比2002年增长了12.，和居民人均可支配收入增幅一样。5.规民约宏观经济发展对本项目影响的预计从总体上来说，市经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下一系列的影响：有利影响：随着宏观经济环境不断趋好，土房地产市场面临着众多有利于发展的因素：市城市居民可支配收入近几年增长较快，这对于消费是一个利好的因素。为促进安源新区的发展，安源区政府兴建了世纪广场，并且将世纪广场周围土地让与外地有实力的开发商

20、开发大规模的住宅小区。由于城市建设速度加快，居民收入的提高，政府信贷和拆迁安置政策的优惠，房地产业发展强劲。旧区改造意味着将有许多居民需要购置新的居所，安源新区的居住人口会增多，安源新区近年将开发出大量的商业设施，以满足在安源新区购房居民的消费需求，市场需求的大幅增加将对本案产生直接有利的影响。房地产业的发展将会加快，未来房地产在全市经济中的地位由现在的“重要产业”发展成为“支柱产业”，从现在起到2007年，全市房地产业保持每年18%增幅，在GDP中比重超过8%。由于的城市综合竞争不断增强，投资环境不断改善，作为西部枢纽城市，具有巨大的优势，将吸引更多的省外资金、企业和人才进入，有利于房地产投

21、资和消费的进一步扩。都市圈构利于萍用城市发展。形成以为中心，由安源、湘东、安源新区等组成的都市圈构架，将会提高作为省经济中心城市的地位和作用，并对周边城镇产生强烈的集聚和辐射功能。城市建设面临新一轮大发展的契机。将以旧城环境整治、秋收起义广场、世纪广场等重大基础设施建设为重点启动的新一轮城市建设，为房地产市场的发展提供了很好的机遇。不利影响：市人均可支配收入和一些开放成市，还存在一定差距，市民投资商铺的消费受到能力限制。2004年国家宏观调控后，市民普遍处于持币观望阶段。央行贷款政策的改变，对购买商铺与二次置业的首付比例上升。老城区商业楼盘过多，投资者选择过多。6.综述房地产作为拉动国民经济的

22、强大动力，对地方经济作用是相当明显。2002年以来房地产业保持了良好的发展形势，全年房地产投资占固定资产投资达到20%以上，占市GDP的4.6%。市房地产业对经济增长的拉动已由单纯投资拉动转变为投资和消费双向拉动，房地产业的发展，从而扩大了投资乘数效应，全年房地产业带动相关产业投资。三.市房地产发展简述1.2003年全社会房屋建筑面积比较数据来源:萍乡市年鉴综合情况2003年市房地产开发投资68074万元，与2002年相比下跌了。市房地产发展平稳，还未进入高峰期，2003年新开工面积为528086平方米， 与2002年相比上跌了17.8%，其中住宅面积为322632平方米，同比增长12.3%。

23、营业房面积为171111平方米，与2002年相比下跌了37.1%。2003年竣工面积为416077平方米，与2002年相比增加100.3%。2.房地产市场供给分析 房地产投资快速增长，供给结构保持合理状态。市场需求持续旺盛，供求关系基本平衡。存量房交易兴旺，朝着交易主体的方向前进。商品住宅消费结果平稳，带动供给机构进一步改善。商品住宅价格合理，与居民消费结构基本相符。楼盘规模日趋扩大。旧城改造和“一城三区”开发互动发展，开发热点地区转向。住宅形式日趋多样。环境理念深入人心。3.房地产交易市场2004年的房价，中档楼盘房价均突破了1000元的界限，市几个已开盘的大盘每个平方米都在1200元以上，

24、基本上没有太大的销售阻力。至去年11月，市区商品房交易均价为1000元/平方米，比增3.08%，其中住宅交易均价为880元/平方米，比增3.3%。2004年，市商品房开发面积为180.6万平方米，其中住宅面积为160.3万平方米，占80。这表明市商品房住宅消费结构平稳。2004年市房地产市场进入历史上最佳“黄金期”，在房地产开发投资、商品房销售、存量房交易等方面均呈现整体突破、全面发展的态势。4.土地状况从1999年起,短短五年时间,出让土地的身价已经抬高了14倍.高地价给开发商带来的只是开发的风险，购房一族却要实实在在地为之掏出更多的钞票。2002年经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况供应地

25、块：市安源区后埠街旁，原权属单位：市第二汽车修配厂部分用地，土地面积：3135.8平方米，挂牌时间：7月5日至7月31日，竞得时间：7月31日。供应地块：市跃进北路191号，原权属单位：市汽车工业贸易、配件总公司部分用地，土地面积：2371平方米，挂牌时间：7月29日至8月9日，竞得时间：8月14日。供应地块：市跃进北路322号，原权属单位：市总工会，土地面积：9865.23平方米，挂牌时间：8月12日至8月23日，竞得时间：8月23日。供应地块：市广场路路与昭萍东路相交处，原权属单位：北桥电影院、汽车连杆厂、印刷厂、伞厂、几户私房，土地面积：5612平方米，挂牌时间：9月19日至9月30日，

26、竞得时间：9月30日。供应地块：市西路江湾段，原权属单位：市科学技术局，土地面积：5844.94平方米，挂牌时间：10月17日至10月30日，竞得时间：10月30日。市东大街南塘里交警直属大队后，原权属单位：收购储备土地，土地面积：14311平方米，挂牌时间：11月14日至11月27日，竞得时间：11月27日。市安源区后埠街路边（联通公司旁），原权属单位：收购储备土地，土地面积：715平方米，挂牌时间：12月9日至12月20日，竞得时间：12月20日2003年度经营性土地使用权出让情况土地位置：安源区后埠街路边（大有市场对面）；土地出让面积：4496平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂

27、牌出让；成交价：822万元；竞得时间：2003-3-11；竞得人：市百乐房地产开发。土地位置：安源区凤凰街八一东路81号；土地出让面积：1734平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌交易；成交价：1710万元；竞得时间：2003-4-25；竞得人：市华雅房地产开发。土地位置：安源区凤凰街（粮食大厦后面）；土地出让面积：30802平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌交易；成交价：2600万元；竞得时间：2003-4-25；竞得人：市永盛房地产开发。土地位置：安源区凤凰街居委会；土地出让面积：1196.54平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：75.0万元（

28、有附加补偿条件）；竞得时间：2003-8-8；竞得人：市亚普科技开发公司。土地位置：北桥广场南面；土地出让面积：3320平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：邀请招标；成交价：51.0万元（标书即为拆迁安置方案）；竞得时间：2003-8-22；竞得人：市房地产综合开发公司。土地位置：安源区八一街跃进南路128号（原百货商场）；入股出让土地面积：2019.68平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：拍卖；成交价：3480.0万元（百货商场以出让土地2019.68平方米作为总股权的51，其余49股权为拍卖标的）；竞得时间：2003-9-16；竞得人：市百乐房地产开发。土地位置：安源区后埠街跃

29、进北路（原广播电视局办公楼）；土地出让面积：2084平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：拍卖；成交价：474.0万元；竞得时间：2003-9-16；竞得人：市鑫乐园房地产开发。土地位置：安源区后埠街跃进北路（原再生资源公司综合楼）；土地出让面积：614平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：拍卖；成交价：426.0 万元；竞得时间：2003-9-16；竞得人：市宏达建筑装璜工程公司。土地位置：萍安大道右侧（市制药厂后面）；土地出让面积：69478平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：2560.0万元；竞得时间：2003-9-26；竞得人：市乐升房地产开发。土地位置

30、：安源区八一街八一西路；土地出让面积：598.4平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：955.0万元；竞得时间：2003-9-29；竞得人：志刚。土地位置：安源经济开发区金陵西路1号；土地出让面积：2391平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：880.0万元；竞得时间：2003-11-28；竞得人：市房地产XX公司。土地位置：安源区凤凰街青草冲(原江液厂区)；土地出让面积：37841平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：1726.0万元；竞得时间：2003-12-5；竞得人：市华顺房地产开发、市城北房地产。土地位置：安源区后埠街

31、西路；土地出让面积：2007.5平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：300.0万元；竞得时间：2003-12-12；竞得人：市一田旅游开发。土地位置：安源区后埠街跃进北路；土地出让面积：5284平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：2000.0万元；竞得时间：2003-12-15；竞得人：欧阳雄。土地位置：安源新区萍安大道、韶山路边；土地出让面积：6635.2平方米；土地规划用途：商住综合；出让方式：挂牌出让；成交价：210.0万元；竞得时间：2003-12-19；竞得人：市规划勘察。土地位置：安源新区井岗山大道旁边；土地出让面积：187356平方

32、米；土地规划用途：综合(居住、办公、商业金融、文化娱乐)；出让方式：挂牌出让；成交价：5902.0万元；竞得时间：2004-1-5；竞得人：广厦(集团)安源置业。土地位置：安源新区萍安大道、世纪广场旁边；土地出让面积：9840平方米；土地规划用途：综合(居住、办公、商业金融、文化娱乐)；出让方式：挂牌出让；成交价：320.0万元；竞得时间：2004-1-5；竞得人：市安源燎原贸易。土地位置：安源新区韶路；土地出让面积：6587平方米；土地规划用途：商住；出让方式：挂牌出让；成交价：208.0万元；竞得时间：2004-1-5；竞得人：王明桂。土地位置：安源区后埠街楚萍路；土地出让面积：2747平

33、方米；土地规划用途：商业、文化娱乐；出让方式：挂牌出让；成交价：745.0万元；竞得时间：2004-1-16；竞得人：市华顺房地产开发。2004年度经营性土地使用权出让情况土地位置：安源区后埠街建设西路旁；地块编号：TG-0401号；出让面积：13819平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-1-19；成交价：622.0万元；竞得人：市亚普科技开发。土地位置：安源区凤凰街公园路100号；地块编号：TG-0402号；出让面积：4769平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-1-19；成交价：970.0万元；竞得人：市美尔房地产。土地位置：安源区后埠

34、街环城西路；地块编号：TG-0403号；出让面积：23173.3平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-2-12；成交价：768.0万元；竞得人：市亚鹏房地产开发。土地位置：安源区后埠街环城西路；地块编号：TG-0404号；出让面积：10847.8平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-3-23；成交价：1580.0万元；竞得人：钱源房地产开发。土地位置：安源区八一街八一东路；地块编号：TG-0405号；出让面积：1587平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-3-18；成交价：1500.0万元；竞得人：市惠安房地产开发。

35、土地位置：安源区白源街白源村320国道边；地块编号：TG-0406号；出让面积：38941平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-4-8；成交价：428.0万元；竞得人：天建房地产开发。土地位置：安源区凤凰街广场中路9号；地块编号：TG-0407号；出让面积：8405.2平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-4-8；成交价：3000.0万元；竞得人：市钱源房地产开发。土地位置：安源区八一街跃进北路与山下路交汇处；地块编号：TP-0408号；出让面积：16018平方米；规划用途：商住综合；出让方式：拍卖；竞得时间：2004-6-3；成交价：368

36、0.0万元；竞得人：贾文庭。土地位置：安源区凤凰街广场路；地块编号：TG-0409号；出让面积：7612.6平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-6-9；成交价：3700.0万元；竞得人：市富源房地产开发。土地位置：安源新区萍安大道旁；地块编号：TG-0410号；出让面积：14830.5平方米；规划用途：商业、金融；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-6-29；成交价：445.0万元；竞得人：市天宇燃料。土地位置：安源区八一街八一东路；地块编号：TG-0413号；出让面积：1062.5平方米；规划用途：商住综合；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-7-22；成交价：1

37、620.0万元；竞得人：市京友融房地产开发。土地位置：安源区丹江街亭子下；地块编号：TG-0414号；出让面积：13093平方米；规划用途：工业用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-8-6；成交价：370.0万元；竞得人：周建萍。土地位置：安源区青山镇水口；地块编号：TG-0415号；出让面积：2880平方米；规划用途：仓储用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-8-9；成交价：170.0万元；竞得人：肖本云、天益、巫海清。土地位置：安源区八一街藕塘边；地块编号：TG-0416号；出让面积：394.4平方米；规划用途：商住用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-8-27；成交价：236

38、.0万元；竞得人：龙初华。土地位置：安源经济开发区金陵西路14号；地块编号：TG-0417号；出让面积：2925平方米；规划用途：商住用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-8-27；成交价：850.0万元；竞得人：邱守淡、黄桂华。土地位置：安源区安源镇花冲坳；地块编号：TG-0418号；出让面积：30869.4平方米；规划用途：商业、金融业用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-8-31；成交价：695.0万元；竞得人：继新。土地位置：安源区八一街三里台181号；地块编号：TG-0419号；出让面积：15353.6平方米；规划用途：商住用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-9-6；成

39、交价：760.0万元；竞得人：省嵊州市八达房地产开发。土地位置：安源新区萍安大道旁；地块编号：TG-0421号；出让面积：11808平方米；规划用途：商住用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-10-14；成交价：542.0万元；竞得人：徐建。土地位置：安源新区萍安大道旁；地块编号：TG-0422号；出让面积：17748.8平方米；规划用途：商住用途；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-10-14；成交价：809.0万元；竞得人：云峰。土地位置：安源区八一街三里台；地块编号：TG-0425号；出让面积：69468.5平方米；规划用途：居住公共设施用地；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-11

40、-1；成交价：4400.0万元；竞得人：凯地置业。土地位置：安源区八一街新生路；地块编号：TG-0426号；出让面积：400.0平方米；规划用途：居住用地；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-11-16；成交价：22.0万元；竞得人：市金悦置业。土地位置：安源区凤凰街广场路；地块编号：TG-0428号；出让面积：2697.6平方米；规划用途：商业、住宅用地；出让方式：挂牌；竞得时间：2004-12-3；成交价：1270.0万元；竞得人：罗冬生、甘承来、建安、解清。土地位置：安源新区韶山路与井冈山大道之间；地块编号：TG-0429号；出让面积：114762.0平方米；规划用途：商业住宅用地；出让

41、方式：挂牌；竞得时间：2004-12-28；成交价：5408.0万元；竞得人：路桥房地产开发。2005年经营性土地使用权出让情况土地位置：安源区后埠街建设中路；地块编号：TG-0502号；出让面积：906.0平方米；规划用途：商业、居住用地；出让方式：挂牌；竞得时间：2005-1-5；成交价：150.0万元；竞得人：市百乐房地产开发。土地位置：安源区后埠街跃进北路；地块编号：TG-0503号；出让面积：1241.0平方米；规划用途：商住综合用地；出让方式：挂牌；竞得时间：2005-1-21；成交价：266.0万元：良萍。5.2004年房地产市场情况简述在宏观经济快速增长的大背景下，房地产市场继

42、续保持平稳良性的发展势头，房地产投资继续增长，土地出让价格稳步提升，开发商行为更趋于规化，消费者购房更趋于理性化，市场供需结构渐趋合理，销售面积继续保持增长。开发投资持续上升土地市场继续升温新房市场持续火热存量房市场最为活跃三级市场持续发展第二部分 住宅篇住宅市场研究1、热点板块市老城区房地产没有明显的销售问题，只要楼盘产品开发好了，就不愁卖不出去。老城区因为受土地资源的限制，以萍水河、昭萍路和环城西路为交界，2005年除了一些旧城改造项目和小楼盘外，不会有什么大盘出现，而出现较多的是商业楼盘，如恒隆国际、雅天购物公园、钱源商场、金泰地商场、依天时尚等等，还有移动大厦对面的两片空地将来都是开发

43、商业的对象，这些商业楼盘的出现，老城区在3年核心商业圈的地位将难于撼动。但是近年来，市中心的住宅楼盘从来是“皇帝女儿不愁嫁”，所以也无所谓的“热点”。市老城区已没有“热点”，由于城市化进程的加快，使老城区周边地区的市政配套设施的完善，已成为市住宅楼盘的热点板块。东部板块（鹅湖公园板块）：随着公园路的扩宽和美化，也伴着商业圈的不断推移，鹅湖公园板块以萍水河和建设东路为界向东移动将是近年开发的热点，代表楼盘为凤凰山庄、御景园、城市风情。西部板块（城西板块）：城西板块原是摈弃在市中心外的边缘区，现在随着立交桥的通车，800米直达绿茵广场，已成了离市区最近的“世外桃源”。现在，城西板块正逐渐成形，将来

44、有更多的楼盘会开发，而且产品形态也越来越丰富。既有别墅类高档房，也有为工薪族设计的普通住宅，城西板块有可能成为楼市新的亮点，是升值潜力较大的楼市板块，代表楼盘为塞纳名城、加州。北部板块（秋收起义广场板块和人工湖光丰板块）：秋收起义广场板块和人工湖（光丰）板块“热点”在于无论从开发规模、产品品质，还是从开发商的实力来看，这些项目都称得上楼市的翘楚。秋收起义广场是作为城的中心点来规划的，无不蕴涵着潜在的优势，无不显示了这两个板块的精彩，今年这两个板块已呈现出向北延伸的趋势。而在人工湖板块，将在开发区政府的强力推动下，各类市政配套建设如期进行。其楼盘代表为金典城、雅天大厦、美伦华庭、景泰星湖湾、世纪

45、花园。南部板块（安源新区板块）：在政府主导的招商政策下，在世纪广场周围掀起了一轮声势浩大的造新城运动，随着安源区政府的迁入，形成了政治中心，文化和经济配套设施在规划中按部就班的展开，安源新区板块将成为楼市的最大亮点，是升值潜力最大的楼市板块，在未来的几年里，这个板块将是开发商的首选板块之一。安源区政府要求开发公司开发的楼盘要与安源区政府大楼欧式风格想配合，因此该板块的楼盘全是欧式风格建筑，其代表楼盘为雅典世纪花园、巴黎。2、项目规模根据调查分析：由于大盘其体量较大，因此在产生较大的影响，市场接受程度良好，住宅楼盘以大规模的大盘较多，总建筑面积在10万m2以上的占到了37%。510万m2的中规模

46、楼盘占26%。5万m2以下的小规模的楼盘占37。3、建筑类型根据调查分析：近年来，高层住宅发展较快，市中心和郊区楼盘开发了大量高层住宅，高层住宅已占到了22%。虽然出现了大量高层住宅，但多层住宅仍占据着主导地位，占67%。别墅类住宅极多，占到了12%。4、规划布局根据调查分析：由于市中心项目由于土地有限，因此有多个楼盘是单幢住宅楼，此类规划布局占到27%。半围合式和围合式布局易于营造中央绿化，形成组团，大部分楼盘基本上采用了围合式规划布局，占到52%。点式布局可以兼顾到更多单位的采光、日照和景观，因此景观较佳的巴黎采用了点式布局，此类规划布局占到19%。兵营式布局相对而言降低了设计的难度，施工

47、进度较快，但规划理念相对滞后，因此只有美伦华庭采用了兵营式布局，此类规划布局只占2%。5、主力房型和面积根据调查分析：与中国其它地区一样，三房二厅的房型占据了主导地位，占到58%。二房二厅的房型较少，只有11%。四房二厅的房型较多，占到18%。四房以上的房型，占到8%。的单身公寓开发近年增多，一房一厅的房型占5%。住宅面积普遍较大，100 m2 以下的占14%；100150 m2的占69%；150 m2以上的占17%。6、售价分析根据调查分析：市中心由于地价较高，因此老城区板块房价较高，均价2100元/ m2左右。随着公园路的扩宽和美化，也伴着商业圈的不断推移，东部板块（鹅湖公园板块）以萍水河

48、和建设东路为界向东移动将是近年开发的热点，因此东部板块的房价较高，均价1900元/ m2左右。西部板块（城西板块）虽然立交桥已获通车，800米可直达绿茵广场，但由于市政配套不够完善，因此房价较低，均价1500元/ m2左右。北部板块（秋收起义广场板块和人工湖光丰板块），无论从开发规模、产品品质，还是从开发商的实力来看，这些项目都称得上楼市的翘楚。秋收起义广场是作为城的中心点来规划的，无不蕴涵着潜在的优势，无不显示了这两个板块的精彩，今年这两个板块已呈现出向北延伸的趋势。而在人工湖板块，将在开发区政府的强力推动下，各类市政配套建设如期进行。因此该板块房价较高，均价1700元/ m2左右。南部板块

49、（安源新区板块）在政府主导的招商政策下，在世纪广场周围掀起了一轮声势浩大的造新城运动，随着安源区政府的迁入，形成了政治中心，文化和经济配套设施在规划中按部就班的展开，前景较佳，但是由于各楼盘间的品质差距较大不同，因此各楼盘间差价较大，均价1500元/ m2 左右。7客源分析：根据调查分析：购房者的客源分析如下表层 次代 表 人 群年 收 入购 房 比 例第一层次企业高级管理人员、私营企业主、政府高级官员5万以上12%第二层次银行职员、公务员、教师、效益较好企业职工、个体户24万20%第三层次普通工薪阶层0.61.5万57%第四层次到置业外来人员不定11%住宅楼盘特点总结：老城区市中心住宅楼盘不

50、多，多数住宅楼盘位于周边的新城区。住宅楼盘以型规模的楼盘为主，尤其规模在10万m2以上的楼盘在产生较大影响。住宅楼盘建筑类型以多层住宅为主；高层住宅发展较快，比例逐年上升。住宅楼盘规划多采用围合式布局。住宅楼盘主力房型是三房二厅，主力面积在110-150m2之间。住宅楼盘总体均价1300元/ m2。住宅购房者以普通工薪阶层为主。二、主要住宅楼盘列表项目名称位 置开发公司总建筑面积(m2)占地面积(m2)容积率绿化率(%)主力面积(m2)物管费（元/m2/月）价格（元/m2）城市风情公园路155号美尔房地产1955347694.110130-1701均价2100御 景 园公园路粮贸大厦南侧永盛房

51、地产开发72077426491.693040(都市e站)1均价2200(都市e站)金 典 城秋收起义广场南侧三华置业2200001332001.6540130-1600.51600美伦华庭秋收起义广场北侧第二排龙飞房地产开发23047135571.730110-1500.4均价1500雅天大厦秋收起义广场西南侧华雅房地产5333384656.310155-18011980起30/层云苑小区高层住宅秋收起义广场北侧天鹅房地产开发72349380781.930140-180未定1950起30/层景泰星湖湾人工湖畔，萍矿光丰小区正对面萍矿集团景泰房地产开发2000001111101.830145-1

52、700331300塞纳名城昭萍西路长兴立交桥西侧嘉丰置业2000001176481.730120-1600.51400加州昭萍西路长兴立交桥西侧凯地置业未定67840未定30120-160未定预计1500左右巴黎世纪广场东侧广厦安源置业3200001873561.740135(一期)高层1多层0.5高层1500起，多层1050起(一期)雅典世纪花 园世纪广场北侧乐升房地产开发100000999001351300.5均价1300(一期)罗马广场世纪广场北侧长城集团未定66600未定未定未定未定未定金领公馆跃进路洪城大厦对面鑫乐园房地产开发1500520847.210401均价2700第三部分 市

53、商业市场研究篇零售业业态演变1992199520052010零售业态以百货业为主导零售业态以百货业为主导零售业态多样化零售业态以连锁经营为主导国有百货企业统治零售市场国有百货企业统治零售市场连锁企业大规模扩连锁经营向各种业态进行扩，百货业和专卖店等亦将进行连锁经营企业分布在政府指导下产生区域商业中心主导性消费区域形成市场的繁荣超市、百货商店大规模发展各种市场大量开发连锁经营领域向服务业渗透购物区产生中央商业区和社区购物中心的分化企业未进行扩出现了专卖店出现了成功的专卖店、百货商店+超市电子购物逐步得以推广1百货商店+超市在这些业态中，百货商店成为发展的热点。百货商店自从出现以来，逐步成熟并形成

54、经营规模，一直给的零售市场带来重要影响。近年来百货商店开始出现新模式，即百货商店+超市，并且出现了心连心、富森、洪城大厦一些百货商店+超市的物业。一方面 ，由于在没有大型商场，只有百货商店，经营的品种少，且档次低，随着专卖店越来越多，百货商店的人气和销售越来越不尽如人意，为了增加人气与销售，出现了百货商店+超市的新模式，百货商店也将现有专卖店的品牌引入。另一方面，激烈的市场竞争使传统超市的利润日渐稀薄，在百货业这个潜力巨大的领域里，零售企业均在加快扩步伐，尽快扫除经营盲点，以求杂这个重要领域抓住最后的发展机遇。2餐饮2003年，市餐饮消费市场实现销售额53931.3万元，比上年增长7.9%。餐

55、饮消费连续保持高增长，反映出餐饮业持续稳定的发展趋势。美食广场和主题餐厅美食广场是东南亚流行的配套模式，主要出现在位于商业中心的大型商业中心，美食广场的出现是为了弥补普通餐厅和比较昂贵的西方快餐之下的价格盲区。美食广场的主要目标顾客定义为一部分进入百货商店购物的消费者。快餐连锁店和西餐目前快餐连锁店中占主导地位的是来自于国外的几家快餐店，如肯德基、多美丽、麦肯基等。这些快餐店部分是以租金承租店面，其店面主要集中于市中心区，而KFC和多美丽在商业中心区域以外具有足够人流的地方亦建立了足够密度的市场网点。较之于中餐店，这些快餐店具有较强的价格承受能力。同其在中国其他城市一样，这些快餐店连锁店以其标

56、准的服务、产品以与特有的促销手段占领了相当的市场份额。同时这些快餐店以青年和儿童人群作为其目标客户，从而带动其总体的营业额。而尚未形成有较强影响力的西餐厅，这是餐饮业未来很大的潜在市场。健身设施随着全民健身运动的兴起，的健身设施也开始增多。的健身设施大致分为两类：一类：主要设置于宾馆、高档住宅的裙房。这类设施在收费时，大多数要求消费者具有会员卡，这类建设设施的目标客户主要是成功人士和白领。另一类：设置于市中心各处，主要是经营按摩保健推拿。其他娱乐设施其他的娱乐设施通常包括舞厅、卡拉OK厅、电子游艺厅和一些综合娱乐设施。的舞厅主要分为普通舞厅和专门的Disco舞厅，其中，Disco舞厅的目标客户

57、是针对年轻人，这些娱乐设施晚上和周末有相当高的入场率。该部分如果具有领先优势的话仍是有一定的市场发展前景。卡拉OK厅适合的消费层次比较广泛，目前出现了大规模扩的迹象。3零售品牌需求国际性零售品牌在市场上没有一家，国零售品牌在市场上的表现相当活跃，由于受到消费者的追捧，一些知名国零售品牌，如美特斯/邦威、班尼璐、坚持我的、金利来等在市场上表现良好。特别是在繁华地段的购物中心中，这些专卖店注重街店和在百货商店的扩。4专业市场的各类专业市场很多，并且近年来发展迅猛，有电脑市场、电器市场、建材市场、家俱市场、小商品市场和农贸市场。市 场 类 型经 营 商 品示 例 市 场电 脑 市 场经营国外各种品牌

58、电脑与电脑配件金碧辉煌电脑市场电 器 市 场经营国外各种品牌电器与电器配件肖记电器城、金山角建 材 市 场经营国外各种品牌建材建材市场家 俱 市 场经营国外各种品牌家俱家俱市场小商品市场经营低档的小百货商品市场农 贸 市 场经营各种农副产品农副产品市场商业圈商业经过多年的发展，现已出现三大商圈，并且有一商圈正在建设中。八一路商圈；北桥商圈；跃进路商圈；金富利文化路步行街（在建）。八一路商业圈八一路商业圈是市的老商业中心，该商圈以邮电大楼为中心这个十字路口为中心，这里百货商店、专卖店、餐饮娱乐场所和银行齐全。八一路商业圈以前曾是百货商场和茶果公司等一批老商业设施汇集地，现在进行大规模的旧城改造，

59、出现了心连心、依天时尚等一批新商业设施，并且正在开发嘉华show、钱源商城等商业物业。商圈物业的分析按照市场形成来对商业物业来分类，商业物业可以分为：百货商店、专业市场和专卖店。百货商店八一路商圈的百货商店包括人民商场、心连心和依天时尚等。其中以心连心、依天时尚和在建的嘉华show、钱源商城等为中高档次的代表，同时也有人民商场等一批中低等档次的商业设施。心连心位置分析：心连心八一店位于八一路步行街，地处繁华商圈。该区域交通便利，社会配套设施齐全，人流熙攘，是市的繁华地段。人流分析：从心连心通过的人流来主要分为以下几种：交通：这里包括过街而来的各类人群，包括到各地的乘车人流以与一些在周边工作的工

60、作人群。购物：这里包括来心连心购物的人群，同时包括逛街而来的人群。休闲：这里包括逛街参观休息和到附近餐饮娱乐场消费的人群，这类人一般在在节假日居多。 交通组织：私家车、出租车可以进入步行街。人流组织：八一路商圈以步行街人流最多，其中进入心连心的人流占经过心连心的10%左右，其中80%左右的人流是来心连心超市购物的，20%左右的人流是来心连心百货购物的。项目存在的弊端：规模小，以超市为主，百货为辅。经营的商品种类少，品牌少，并且没有中高档品牌。经营方式：属传统方式的经营方式，统一收银。是百货商店+超市的模式。商场的业态分布与品牌档次：一楼：百货：化装品：玉兰油等中档品牌服装：以纯、班尼璐等中低档