房产中介法律知识及案例分享课件

1、房产中介法律知识及案例分享21世纪不动产合肥区域法务部 孙涛版权所有 不得侵犯每家加盟店独立拥有和运营第1页，共31页。中介法律知识的重要性合理规避风险巧妙化解纠纷树立专家形象每家加盟店独立拥有和运营第2页，共31页。 住房公积金管理条例 物业管理条例 城市房地产开发 经营管理条例 房地产广告发布暂行规定 城市房地产中介服务管理规定 城市房地产权属档案管理办法商品房销售管理办法城市商品房预售管理办法城市房地产抵押管理办法城市房地产管理法房屋登记办法民法通则、合同法、公司法、物权法、广告法等宪 法每家加盟店独立拥有和运营第3页，共31页。中介用语定义房地产中介服务：房地产咨询、房地产价格评估、房

2、地产经纪等活动房地产经纪：以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为委托协议：是指委托人和房地产经纪机构约定，由房地产经纪机构提供专业服务，为促成委托人与第三人进行房地产交易的合同独家代理：是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜第4页，共31页。房屋买卖不得擅自转委托及时向委托人汇报如实告知义务交易资金监管合法收取佣金（严禁吃差价）第5页，共31页。合肥市的特殊规定(一)机关办公区内、学校教学区内的住房；（二）违反房改政策规定购买的住房或以低于房改政策规定的价格购买且未按照规定补足房价款的住房；（三）住房面积超过省人民政府规定的控制标准，或者违反规定

3、利用公款超标准装修，且超标部分未按规定退回或补足房价款及装修费用的住房；（四）已确定属房屋拆迁范围内的住房；（五）产权有争议的或者共有人不同意出售、未经抵押权人书面同意转让的住房；（六）上市出售后形成新的住房困难的住房；（七）擅自改变房屋使用性质的住房；（八）其他依法不得上市交易住房。本条前款第（一）项规定的已购公有住房确需上市交易的，应当征得原产权单位的书面同意。原产权单位享有以同等条件优先购买、交换、租赁权利。第6页，共31页。房屋租赁“买卖不破租赁”承租人“优先购买权”租赁双方权利义务 （出租人修缮、承租人爱护约定）房屋转租 （1）需出租人同意 （2）出租人承租人（分租人）分承租人每家加

4、盟店独立拥有和运营第7页，共31页。房屋登记房屋权属证书是房屋权利的合法凭证房屋登记的程序： 申请受理审核 记载于登记簿发证权属登记类别： 初始登记、转移登记 变更登记、注销登记 更正登记、异议登记 抵押权登记等每家加盟店独立拥有和运营第8页，共31页。新登记办法特点以“房产证”为准以“登记簿”为准 强制登记登记为民共有房产需共同申请登记期房预登记未成年人办证询问、勘查制度每家加盟店独立拥有和运营第9页，共31页。案例一：共有 2008年12月，合肥徐小姐通过合肥某中介公司找到了一套中意的房源，遂与该中介公司签订了房地产经纪合同，并在经纪人史某的居间磋商下，与卖家范先生签订了存量房买卖合同。合

5、同签订当日，为表示买房诚意，徐小姐通过该加盟店交付卖家范先生定金5000元，三方约定于过户时由买卖双方支付佣金。12月15日，办理过户手续时，发现此房有卖家范先生前妻份额，其现在美国，过户不能。每家加盟店独立拥有和运营第10页，共31页。法务分析此房产系共有房产，须共有权人共同办理过户手续。但客户前妻现在美国居住，并已拿到绿卡，且客户上市出售此套房屋没有告知其前妻（此共有权人不知情），同时，客户也不希望其前妻知道有此房屋股份。鉴于以上情况，此房产不具备合法办理过户的条件。 房屋登记办法第十三条：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者

6、共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。 现在要办理此项过户手续，必须符合以下任一条件： 1、卖方前妻通过中国驻美使馆办理售房委托公证手续； 2、卖方前妻本人到场签字。每家加盟店独立拥有和运营第11页，共31页。中介风险无法收取佣金面临买方索赔诉讼风险 定金双倍返还之连带责任 合同法第425条： 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。中介公司信誉度降低（品牌伤害）每家加盟店独立拥有和运营第12页，共31页。法务建议操作过程中： 不要过分依赖房产证（产调） 房屋登记办法第二十六条： 房屋权属证书、登记证明与房

7、屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。 及时收取佣金，进行佣金确认补救措施： 安抚客户，挽回客户信心 协助受害方挽回损失（追定） 向过错方追佣或居间合理费用每家加盟店独立拥有和运营第13页，共31页。案例进展涉险过关 存在瑕疵 1.卖方单位及房改办出具证明 2.卖方承诺正确流程 1.更正登记权利人同意 2.异议登记权利人不同意 3.诉讼或仲裁确定房屋归属 4.处分房屋（房产过户） 每家加盟店独立拥有和运营第14页，共31页。案例二：涉税 2009年元月，合肥某中介机构经纪人史某为促成一房屋交易（该房屋未超过两年，卖方原买入价为35万），承诺买家张先生可为其所

8、买房屋在本次交易中做两次价格评估，已达到“避税”的同时还能获得高额房贷的双重目的。买家同意后，该中介机构遂通过关系对该房屋进行了两次估价，首先估价40万（低于合肥市基准价），用来完税；接着又估价50万（超过合肥市基准价，同实际成交价），用来过户，并办理抵押贷款。每家加盟店独立拥有和运营第15页，共31页。法务分析问题一： 避税？漏税？偷税？ 问题二： “行规”能否对抗法律明文规定？问题三： 中介机构、客户有无法律风险？每家加盟店独立拥有和运营第16页，共31页。法务分析本案应纳税款： 50万*6.5%=32500元 实际纳税额： （40万-35万）*5.5%+40*1%=6750元 偷税额：

9、32500-6750=25750元每家加盟店独立拥有和运营第17页，共31页。法律风险偷税：违法，无限期追征，对多次犯有前两种行为未经处理的，按照累计数额计算 只要是因为纳税人的原因少缴税款，不论主观客观，一律视为偷税！法律后果： 经济责任：罚款（5倍）滞纳金 行政责任：提请主管部门、工商部门吊销营业执照及相关资质,采取税收保全和强制执行 刑事责任：（刑法第201条）偷税数额占应纳税额10%以上并且偷税数额在1万元以上，或因偷税被税务机关给予2次行政处罚又偷税的，处3年以下有期徒刑或拘役，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金；偷税数额占应纳税额30%以上并且偷税数额在10万元以上，处3年以上7年以

10、下有期徒刑，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金。每家加盟店独立拥有和运营第18页，共31页。法务提醒因为税法规定许多行为视同应税行为，比如以房换房没有发生货币交易、房屋买卖、抵押等，所以纳税人很容易在不经意间产生偷税并达到承担刑事责任的数额，而一旦达到此数额补税为时已晚，司法程序已经启动，司法机关强势介入，税务机关及其他机关已无权过问，而只有配合的义务。每家加盟店独立拥有和运营第19页，共31页。案例三：跳佣一 买卖双方经居间方撮合，共同签订了房地产买卖居间协议，约定于三日后签订正式买卖合同，并就佣金数额与支付条件达成一致。第二天，卖家以房屋的共同共有人之一不同意出卖该房屋为由，与买家就解约事宜

11、达成一致，并在居间方主持下签订了解约协议。嗣后，居间方得知双方于二个月之后，至当区的房地产交易中心完成了产权过户手续，买家已经取得了该套房屋的产权，居间方即向法院提起诉讼，要求双方赔偿居间方佣金损失。每家加盟店独立拥有和运营第20页，共31页。庭审纪实法院认为，此案是一件非常典型的买卖双方私下成交的跳佣案件。买卖双方签订解约协议，然后私下成交，达到逃脱向中介公司支付佣金的目的。按照合同法第59条：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。同时合同法第426条规定，居间方促成合同成立的，委托人应当支付报酬。据此判决，买卖双方应当全额支付居间方

12、佣金。 每家加盟店独立拥有和运营第21页，共31页。法务建议经纪人在业务操作中，应将涉及交易的法律文书签署齐全，即三方居间协议、佣金确认书、看房确认书等，以免买卖双方有跳佣事实后，无法以相关证据来支持追索佣金的诉讼。在签署三方居间协议后，遇上有一方违约不买或不卖的情况，要密切关注双方是否有私下成交的事实，即可至该区的房地产交易中心取得产权调查证明，一经发现属实，即可考虑提起诉讼，保护自身合法权益。 每家加盟店独立拥有和运营第22页，共31页。案例四：跳佣二 实质同上案例，唯一区别在于，买卖双方以交易条件未能全部达成一致为由，签署解约协议，并且通过其他中介公司操作，完成产权过户。居间方得知跳佣事

13、实后，诉至法院要求被告支付全额佣金。 每家加盟店独立拥有和运营第23页，共31页。庭审纪实 法院经审理认为，本案中，尽管居间方促成买卖双方签订的三方房地产买卖居间协议，其中包含买卖该物业的基本条款，但其性质仍为居间合同。因居间方未促成买卖双方签定正式的买卖合同，根据合同法第426条、第427条的规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。且房地产买卖居间协议中未约定买卖双方不得在一定期限内通过其他中介公司完成涉案房屋的交易，因此买卖双方通过其他居间方完成交易也不构成违约，故不支持居间方的诉讼

14、请求，仅判令支付居间方5000元居间服务补偿费。居间方不服提出上诉，二审法院维持原判。每家加盟店独立拥有和运营第24页，共31页。法务建议营业部门在业务操作过程中应尽量促成买卖双方完成正式买卖合同的签署，否则将可能丧失收佣的基础。应尽量避免买卖双方在签订买卖合同前正面接触，从而减少买卖双方私下交易或通过其他中介成交以逃避支付佣金的风险。在居间协议中特别约定“买卖双方在一定期限内不得私下交易或通过其他中介成交，否则将追究买卖双方相应的违约责任”，若出现上述案件中情形，则可通过追究买卖双方的违约责任来补偿佣金损失。每家加盟店独立拥有和运营第25页，共31页。案例五：独家委托2008年1月，陈先生到

15、中介公司挂牌出售一套某物业。中介公司工作人员称如果签订独家委托可以帮其打广告，并在公司内重点推荐。陈先生觉得有一定道理，就签订了委托合同。过了一个多月，陈先生一直没有接到中介公司的电话，也没有人来看他的房子。陈先生打电话到中介公司了解情况，询问是否做过广告、为什么没人来看房，中介公司均说不清楚。陈先生因急需用钱，故又委托其他中介公司成交了该物业。中介公司发现陈先生委托的物业未通过自己成交，即将陈先生告到法院，要求陈先生支付违约金。 庭审中，陈先生认为签合同时中介公司仅是独家委托能够做广告和重点推荐，并没有说要承担高额的违约责任；但中介公司接受委托后，没有提供任何居间服务，即要求承担高额违约金显

16、失公平。 经审理，法院认为违约金条款系中介公司提供的格式合同，该格式条款的设立使中介公司处于无论是否提供居间服务均可收取佣金收入的有利地位，依据合同法的规定，该条款应当是无效的，故判决驳回了中介公司要求陈先生支付违约金的请求。每家加盟店独立拥有和运营第26页，共31页。法务分析依据中华人民共和国合同法第32-41条规定，提供格式合同的一方，加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。本案在签订独家出售委托后，没有为陈先生积极提供居间服务，在陈先生“违约”后，即要求其承担高额违约金，明显不符合法律规定的格式条款的有效情形。 若中介公司在签订独家出售委托时，向陈先生充分解释了独家出售委托的权利、义务

17、，陈先生在充分认识自己违约将承担高额违约责任的情况下，仍愿意签订独家出售委托，并且中介公司在接受委托后也能积极提供居间服务（如做房源广告、向客户推荐看房等），有相关证据予以证明的情况下，陈先生应该承担违约责任。每家加盟店独立拥有和运营第27页，共31页。法务建议一般情况下，对于不付保证金的独家委托，即使被业主自己或被其他中介公司卖掉，中介公司也不会追究业主的违约责任。 中介公司一般为了保证自己的合法权利，规定一些霸王条款，目的是为了锁定客户，垄断资源以及保护自己利益的一种方式，是特殊行业的特殊行为，一般不产生实际的法律意义。从上述案例中，提醒中介公司应该提高服务质量，随时向客户报告自己的服务内

18、容，让客户了解我们无时无刻地都在为他的房子做着努力，这样有利于未来的议价以及签约等工作的进行，还可以有效避免跳佣的发生。在门店培训中，锻炼业务人员签订独家委托，可以很好提高经纪人的沟通、说服能力以及加强专业知识的再学习，有利于人员的快速成长。 每家加盟店独立拥有和运营第28页，共31页。合肥二手房买卖流程每家加盟店独立拥有和运营第29页，共31页。谢谢每家加盟店独立拥有和运营第30页，共31页。1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一

19、生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!25、你不能拼爹的时候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上没有障碍，人还有什么可做的呢。27、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。励志名言：比别人多一点执着，你就会创造奇迹28、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自

20、己的目标。29、人生就像一道漫长的阶梯，任何人也无法逆向而行，只能在急促而繁忙的进程中，偶尔转过头来，回望自己留下的蹒跚脚印。30、时间，带不走真正的朋友；岁月，留不住虚幻的拥有。时光转换，体会到缘分善变；平淡无语，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在与不在，都会惦念；无心的情，无论你好与不好，只是漠然。走过一段路，总能有一次领悟；经历一些事，才能看清一些人。31、我们无法选择自己的出身，可是我们的未来是自己去改变的。32、命好不如习惯好。养成好习惯，一辈子受用不尽。33、比别人多一点执着，你就会创造奇迹。50、想像力比知识更重要。不是无知，而是对无知的无知，才是知的死亡。51、对于最有能力的领

21、航人风浪总是格外的汹涌。52、思想如钻子，必须集中在一点钻下去才有力量。53、年少时，梦想在心中激扬迸进，势不可挡，只是我们还没学会去战斗。经过一番努力，我们终于学会了战斗，却已没有了拼搏的勇气。因此，我们转向自身，攻击自己，成为自己最大的敌人。54、最伟大的思想和行动往往需要最微不足道的开始。55、不积小流无以成江海，不积跬步无以至千里。56、远大抱负始于高中，辉煌人生起于今日。57、理想的路总是为有信心的人预备着。58、抱最大的希望，为最大的努力，做最坏的打算。59、世上除了生死，都是小事。从今天开始，每天微笑吧。60、一勤天下无难事，一懒天下皆难事。61、在清醒中孤独，总好过于在喧嚣人群

22、中寂寞。62、心里的感觉总会是这样，你越期待的会越行越远，你越在乎的对你的伤害越大。63、彩虹风雨后，成功细节中。64、有些事你是绕不过去的，你现在逃避，你以后就会话十倍的精力去面对。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告诉自己一次，我真的很不错。67、心中有理想 再累也快乐68、发光并非太阳的专利，你也可以发光。69、任何山都可以移动，只要把沙土一卡车一卡车运走即可。70、当你的希望一个个落空，你也要坚定，要沉着！71、生命太过短暂，今天放弃了明天不一定能得到。72、只要路是对的，就不怕路远。73、如果一个人爱你、特别在乎你，有一个表现是他还是有点怕你。74、先知三日，富贵十年。付

23、诸行动，你就会得到力量。75、爱的力量大到可以使人忘记一切，却又小到连一粒嫉妒的沙石也不能容纳。1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来。不

24、是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要