土地增值税法课件

1、主要考点土地增值税的征收范围土地增值税的税率土地增值税扣除项目增值率应纳土地增值税的计算税收优惠纳税期限和纳税地点一、纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位、个体和个人。 不论法人与自然人、经济性质、内资与外资企业、部门。 二、征税范围(一)一般规定（三个判定标准）1.国有土地使用权2.转让行为3.必须取得收入（二)征收范围的具体判断三、税率超率累进税率四、税额计算转让新房(一)收入总额为转让房地产的全部价款和有关的经济利益货币、实物、其他经济利益(二)扣除金额土地价款：地价款+相关费用开发成本：房产开发成本+地开发成本开发费用：借款利息能分摊、有证明：借款利息+ (+)

2、5%(内);借款利息不能分摊、无证明：(+)10%(内)税金：房地产开发部门：营业税、城建税、教育费附加;非房地产开发部门：营业税、城建税、教育费附加、印花税加计扣除项目：房地产开发：(+)20%(三)房地产增值额=收入总额-扣除项目(四)房地产增值率=增值额/扣除金额 (五)应纳税额=增值额适用税率-扣除金额速算扣除率例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元(设城建税率7%，教育费附加征收率3%)。建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费0.8万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增值税。【答

3、案】(1)实现收入总额：1600万元 (2)扣除项目金额:支付地价款：100万元；支付开发成本：300万元计提的三项费用：(100+300)10%=40(万元)扣除的税金：6005%(1+7%+3%)=88(万元)加计扣除费用：100+300)20%=80(万元)扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(万元) (3)确定增值额：1600-608=992(万元) (4)确定增值比率：992608163%所以适用第三档税率：50%，扣除系数：15% (5)计算应纳税额：99250%-60815%=404.8(万元)五、税额计算转让旧房(一)收入总额(二)扣除金额1.地价款+相关费

4、用 2.评估价=重置成本成新度折扣率 3.转让环节的税金六、税收优惠1.建造普通标准住宅，增值率未超过20%免税，未分别核算的不享受优惠。 2.国家征用收回的房地产免税 3.国家建设需要搬迁，自行转让的房地产免税4.个人因调动工作或改善居住条件转让自用住房，经税务机关审核批准：住满5年或5年以上的，免税；满3年未满5年，减半征收；未满三年；按规定计征七、征收管理房地产开发企业土地增值税清算清算单位：审批的房地产开发项目为单位，普通住宅和非普通住宅分别计算增值额清算条件应进行清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权要求清算：已竣工验收的开发项目

5、，已转让部分占可售建筑面积的比例在85以上，或者虽未达85，但剩余的可售建筑面积已经出租或者出售取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省税务机关规定的其他情况非直接销售和自用房地产的收入确定视同销售按下列方式和顺序确认收入本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定转为企业自用或用于出租等商业用途若产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时也不列收入，也不扣除相应的成本费用土地增值税的扣除项目按土地增值税条例和实施细则的有关规定计算扣除办理清算时不符合清算要求和不

6、实的有关前期工程费、基础设施费、开发间接费等，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，计算扣除建造的与清算项目配套的用房基础设施等建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用口扣除建成后无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可扣除建成后有偿转让的，应计算收入，并扣除成本、费用销售已装修的住房，装修费可计入房地产开发成本属于多个项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理方法，计算清算项目的扣除金额土地增值税清算应报送的资料清算土地增值税的书面申请、纳税

7、申报表项目竣工决算报表、取得土地使用权支付的地价款凭证国有土地使用权出让合同银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的鉴证报告土地增值税的核定征收有下列情形之一的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收应设置账簿但未设置账簿的擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的虽设置账簿但账目混乱或者成本资料、收入凭证和费用凭证等残缺不全，难以确定转让收入或扣除项

8、目金额的符合清算条件，未按规定办理清算手续、经税务机关责令清算，逾期仍不清算的申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的清算后在转让房地产的处理清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算纳税地点：纳税人应向房地产所在地主管税务机关申报纳税纳税人是法人的：当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如不一致的，在房产坐落地所管辖的税务机关申报纳税纳税人是自然人的：房地产坐落地与居住地一致时，在住所所在地申报；不一致，在办理过户手续所在地申报纳税

9、纳税期限转让合同签订后7天内下列各项中，应征收土地增值税的是( )。A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】对房地产的抵押，在抵押期满后，转移产权的，征收土地增值税。 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是( )。A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税【答案】C计算增值额时，下列费用准予从收入总额中扣除的有( )。A.出售商品房时办理的登记手续费B.开发小区内排污、环卫、绿化支出C.出售旧房的重置成本价

10、D.建房贷款超期支付的利息【答案】A、B【解析】本题考核点是：计算增值额时允许扣除的部分有哪些规定。A、B两项均属税法规定准予扣除的费用。出售旧房应扣除评估价格，评估价格不同于重置成本价，它是用重置成本价乘以房屋的成新度折扣率后的价格。建房贷款利息支出的扣除条件是：不能高于同类同期银行贷款利率，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息均不允许扣除。某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）A96.75万元 B97.50万元 C306.75万元 D307.50万元扣除项目金额3700277.53977.5万元，土地增值额50003977.51022.5万元，增值额与扣除项目比率1022.53977.526，适用税率为30，扣除率为0，应纳土地增值税1022.530306.75万元。（注：非房地产企业转让不动产的印花税可以作为税金项目扣除。某房地产开发公司2005年开发商品房对外出售，具体情况如下：（1）按转让产权合同取得收入4000万元；（2）支付取得土地使用权的金额800万元；（3）开发成本费用1500万元；（4）开发费用250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为10）该公司营业税税率5、