养老地产综合13课件

1、银发时代的养老地产Seniors age pension real estateAttention！DIRECTORY老龄化时代背景养老类型分析养老社区现状老龄化时代背景养老类型分析养老社区现状养老地产规划要点养老地产规划要点国内外养老社区的实践国内外养老社区的实践华墨养老度假村案例华墨养老度假村案例 老龄化 时代背景 现在全球每10个人中就有一个60岁以上的老人，而这个数字到2050年将从19增加到15，世界老年人口将达到20亿。 欧洲的国家是最先进入老龄化社会的，但进展速度平稳而缓慢。欧美国 家由高出生率、高死亡率转变为低出生率、低死亡率，经历了几十年甚至上百年的时间。 发展中国家却是以底

2、子薄、速度快、承担力弱、涉及面广、负担沉重的姿态，面对老龄社会来临的威胁。 进入21世纪，老龄化社会成为世界趋势，并将伴随整个世纪始终。 1999年，中国正式进入老龄化社会，是世界上老龄人口最多国家。 2008年，中国60岁以上人口超过1.67亿，老龄化发展速度惊人。 2009年，中国养老机构床位数289万张，平均利用率78.7%，城市利用率较低，不足66%。 老龄化时代背景养老类型分析郊区型持有型销售型景区型市区型销售+持有型全龄社区健康老人社区持续照料社区郊区型持有型销售型景区型市区型销售+持有型全龄社区健康老人社区持续照料社区郊区型持有型销售型景区型市区型销售+持有型全龄社区健康老人社区

3、持续照料社区三种理想模式郊区型持有型销售型景区型市区型销售+持有型全龄社区健康老人社区持续照料社区郊区型持有型销售型景区型市区型销售+持有型全龄社区健康老人社区持续照料社区郊区型持有型销售型景区型市区型销售+持有型全龄社区健康老人社区持续照料社区三种预警模式一、养老地产开发模式类型学模型图养老类型分析各老年地产类型对应老年人群需求度居住康复交流亲子娱乐教育休闲投资老年住宅八大功能老年住宅八大功能二、养老住宅功能分析图三、养老地产复合需求类型图养老类型分析 通过大量养老地产案例分析，总结出养老项目开发模式的三要素：产品区位、客户群体、盈利模式，并根据三要素之间必然的逻辑关系，开发出适应与不同项目

4、的规划模式。其中，重点研究了三种最具有广泛市场价值的养老地产模式：1、全龄混合模式；2、养生养老社区；3、医养机构综合体。 我国目前社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个部分。 居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。 社区养老服务是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。 机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构。老年养护机构还应利用自身的资源优势，培训和指导社

5、区养老服务组织和人员，提供居家养老服务，实现示范、辐射、带动作用。我国养老社区现状 养老社区相对于普通小区和老年公寓来说，主要是为老年人服务的，社区专门为老年人设置的医护、家务服务、社会交往和文娱体育活动等设施更为齐全，服务更为及时周到，而且对老年人有较多的优惠政策。 建设全龄社区模式通过整合了养老、教育、医疗等资源，提供了一个解决子女教育问题、父辈养老、自身养老等多重需求的宜居社区。而作为养老核心内容，社区设置一定规模的持有经营的养老服务设施，一方面服务机构自身入住的老人，同时它还承载着社区内部甚至社区周边范围居家仰赖的输出服务。这里养老设施的内容以及功能布局是整个驱动项目开发的核心。以养老

6、为核心，我们在全龄混合社区里植入其他社会资源优势用以提高产品的竞争力。大众化的老年住宅缺乏老年住宅的建设现状高端的老年住宅缺乏一般生活照料机构相对较多相关政策规范 国家养老方针：国务院办公厅发（2006年2月22日）根据未富先老、快速老龄化的基本国情，以及考虑我国传统居住文化的特点，政府确立了基本养老方针：家庭养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充。 “爱晚工程” 民政部批准的社会化养老大型公益项目。以建设集居住、休闲、文化、康复、旅游为一体的综合性颐养中心爱晚中心为重点。 工程计划投资100亿元，未来-年内，采用规模化经营模式，在老龄化省份建设20个爱晚中心，总建筑面积200万平方米，总

7、床位万张。 中国老龄事业发展“十二五”规划(草案) 一、要着力构筑老龄战略对策体系。二、要着力发展老龄服务体系。三、着力完善老年经济供养体系。四、要着力建设老年健康支持体系。五、要着力打造老年宜居环境体系。六、要着力完善老龄工作体系。相关政策规范 社会化养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿） 到2015年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。每千名老年人拥有养老床位数达到30张，直接新增养老服务就业岗位500万个。居家养老和社区养老服务网络基本健全。 老年人居住建筑设计标准 GB/T503402003 主要规定了老年人居住建筑

8、设计时需要遵照执行的各项技术措施，着重提出老年人居住建筑设计中需要特别注意的室内设计技术措施。国家建筑标准设计图集(04J923-1)老年人居住建筑 为适应我国社会人口结构老龄化，保障老年人对居住建筑“安全、自主、健康、适用”的基本要求。 图集适于城镇中新建、改建和扩建的专为老年人设计及使用的居住建筑，及相关的公共设施、室外场地的建筑规划设计。 世界老人总人口比例预计图小结 养老社区的理想目标全龄混合社区，为市场化下的养老地产模式中最具代表性和可持续性的。 全龄社区模式通过整合了养老、教育、医疗等资源，提供了一个解决子女教育、父辈养老、自身 养老等多重需求的宜居社区。基层养老服务设施社区公共服

9、务设施城市公共服务设施居住颐养教育生活服务健康社交休闲普通住宅+适老化住宅养老公寓+养护院社区养老配套+机构养老配套中小学+幼儿园商业+生活配套体育会所+健康会所+户外活动设施文化设施+社交休闲公园全龄社区二、全龄社区的六大产品组成一、全龄社区各级服务设施组成小结国内养老地产开发中遇到问题项目选址多选在景区和交通不便的市郊，形成居住孤岛，老人与社会的接触面小，归属感差年龄隔离老年人集居区缺乏生机，老人不喜欢在有特定年龄层之别的住区居住建筑规模集中式养老社区和嵌入式的养老公寓，管理成本高，服务效率低受众有限现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化和人性化居住服务投资回报建设投资额巨大，资

10、金回收期长，盈利风险大小结养老地产问题的解决策略项目选址选择有一定城市配套及交通条件的地区，为老人创造一种融于社会、融于社区、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。年龄隔离老年人与其他年龄群体一起居住的全龄社区，保持了老人原有的生活方式和独立性；延续业已形成的邻里关系和情感环境；保持老人与各种年龄群体的交往和生活。建筑规模化整为零，在普通社区内设立适当比例的老年组团和适老住宅，促进代际之间的互助互惠。受众有限扩大住宅的多样性的同时保持适当的养老住宅比例，有效的利用养老服务，避免建设的盲目性和资金的浪费。让养老住区建设更多地惠泽到绝大多数老人。投资回报政府对于养老产业须有合理定位控制和相应的政策引导

11、。多种方式开发老年住宅，避免集中开发老年住宅区所带来的风险。养老地产规划要点1规划选址要求2对环境景观的要求3对交通的要求4对规划尺度的要求5老年社区对日照通风卫生的要求6老年社区对公共服务设施的要求 针对养老地产的规划设计一直缺少普遍使用的标准，上从规划选址，景观布局要求 ，交通要求，设计尺度、卫生设计要求和服务配套要求六个方面分析，对养老地产的规划标准提供一些建议。规划选址要求1、基础养老型社区 依托城市、有江河湖溪等水体和微地形，周边游良好植被。2、高端性要老社区 城市近郊和远郊区，稀缺和独特自然的自然、人文资源。建设主项目要素需求中高端型社区基础型社区选址城市远郊城市近郊城市边缘稀有独

12、特自然、人文资源江河湖溪水景良好绿地植被微地形对环境景观的要求1、好景配好房终老年人群，具有购买力，养老需求最大的客户，除自身的养老需求外，还追求住宅产品本身的保值增值遵循景观资源最大化的原则，保证产品的价值最大化。2、高绿地率环境品质提高的直接反应是绿地率的提高，建议高端老年地产项目绿地率不低于40%，基础型老年地产项目应该不低于35%。3、高供养绿植组合植被排氧量列表阔叶林公共绿色空间民田淡水湿地换算系数10.20.20.4供氧2705454108养老社区中，地里和气候环境允许的条件下，应首先考虑阔叶林与水体的布置。对交通的要求1、人车分流系统2、结合景观体系打造慢生活步行系统 在老年社区

13、中需要人车分流，又需要机动车方便出入，必要地段还可实行机动车与电瓶车的转换。 在社区内结合丰富景观系统设置多条产同、尺度宜人、景观优美的步行系统，将会起到聚集社区人气和满足老年人抗体诉求的双重作用。对规划尺度的要求1、控制建筑高度和密度 一方面老年人睡眠时间较短，睡眠质量较高，居住环境需要安静，私密。另一方面，老年人和晚 饭社交，需要更多的公共空间选择。建议不提倡高层建筑，建议小雨20米，保重日照及安居，密度大于25%，小于5%。2、适合老年人出行的服务设施设置半径 结合老年人自身习惯，组团级设施150米为服务半径，小区级300米为服务半径，社区及500米为服务半径，方便老年人使用服务设施。对

14、规划尺度的要求1、控制建筑高度和密度 一方面老年人睡眠时间较短，睡眠质量较高，居住环境需要安静，私密。另一方面，老年人和晚饭社交，需要更多的公共空间选择。建议不提倡高层建筑，建议小雨20米，保重日照及安居，密度大于25%，小于5%。2、宜人的活动场所和尺度 2025米是适宜人活动的外部空间基本尺度，游戏景观步行带上设置休闲设施，桌椅，台阶，华泰的布置，建议以255欧米为间距设置。3、适合老年人出行的服务设施设置半径 结合老年人自身习惯，组团级设施150米为服务半径，小区级300米为服务半径，社区及500米为服务半径，方便老年人使用服务设施。对日照通风卫生的要求 根据城市居住区规划设计规范，老年

15、人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。 规划上尽量争取南向布置住宅。 南方高温潮湿地区还应考虑夏季通风，排列上应便于夏季凉风进入。公共服务设施的要求1、无障碍道路系统为强制性建设内容2、入户式和随身式急救护理系统3、医疗体检康复中心美国太阳城（Sun City Center）国内外养老社区的实践美国太阳城（Sun City Center） 美国太阳城（33.2平方公里） 是美国较大的老年社区之一，坐落在佛罗里达西海岸。 总面积约33.2平方公里。拥有超过30%的绿地开放空间。 社区有适应不同老人需要的多种居住组团，包括： 太阳城中心独立家庭别墅 国王之殿连体别墅 湖中之塔照料式住宅和家庭护

16、理机构 庭院、阿斯顿花园出租独立居住公寓 自由广场照料式住宅和家庭护理机构 优越的公共活动空间 不同的服务对象 居住密度小，碰面机率小美国太阳城（Sun City Center）美国拉萨尔村 美国拉萨尔大学的设施年龄至少65岁，具备参加拉萨尔村教育项目的身体和智力条件以及相应的经济能力。资源共享最大化提出入住门槛日本横滨太阳城公寓7.6万平方米 由国际顶级建筑师事务所和观光企画设计社建造的横滨太阳城是一个新型的“连续护理型退休社区”CCRC。 社区拥有美丽的花园和便利的集体社区场所，使老年人在良好的生活环境中享受悉心照顾。 项目采用了整体规划以及2个居住组团单独设计的策略，设计东西两栋6层公寓

17、（含480套独立公寓）以及一个拥有120个床位的护理中心。这种分开设置公寓楼的概念有利于形成更小尺度的老年人邻里社区。日本横滨太阳城公寓7.6万平方米 公寓楼内每5个居住单元成为一组，避免形成过长的走道，从而围合出更小的邻里区域。护理中心内设16-18个居住单元，为老年人提供护理、沐浴、用餐等服务，每个居住单元面积会略小于通常的居住标准。日本养老设施分类 居住建筑（具体见右图） 服务设施 日托设施 短期入住设施 小规模多机能服务据点 老人福祉中心 地城包括支援中心 在宅介护支援中心 老人访问看护站 帮助站（访问介护） 住宅范畴福祉范畴日本养老社区主要特点 小规模区域化、护理理念及措施全球领先 全天候：365天、24小时、随时提供必要的服务小规模：人际关系、家庭氛围、熟悉的地域多功能：可以与其他服务机构拼设，如老人公寓、幼儿园等