粤港澳大湾区崛起之路课件

1、粤港澳大 湾区崛起之路第一部分世界级湾区第二部分两区九市定位第三部分大湾区宏伟蓝图第四部分地产格局变化1世界级湾区国家新战略高度2014年初深圳市政府工作报告首提湾区经济国家发改委首次提出要“深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区2015年3月2016年3月国家“十三五”规划再次提出要 “携手港澳共同打造粤港澳大湾区，建设世界级城市群”2016年4月李克强总理在政府工作报告中强调研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划整合二区九市，打造世界级湾区粤港澳大湾区正式亮剑，如何PK世界三大湾区？旧金山湾区东京湾区纽约湾区粤港澳大湾区？打造世界级湾区1167655.65万1.8万亿科技创新、金融服务业55.60

2、%9个8.52万亿中国最重要的经济区之一0、00121.4943473.67万1.4万亿先进制造业80%以上8个12.42万亿世界3大湾区之一0.000283.372342.14万1.24万亿金融服务业89.40%5个9.66万亿国际湾区之首0.00044.497151.8万0.8万亿科技创新80%以上9个5.52万亿世界3大湾区之一0.00073.082015年常住人口（单位/万）土地面积（单位/平方公里）GDP总量（单位/美元）产业占第三产业比重包含主要城市数对应国家GDP地位人均GDP（人/亿元）地均GDP（亿元/每平方公里）2015年这二区九市GDP是旧金山湾区的2倍，接近纽约湾区水平

3、；进出口贸易额约1.5万亿美元，是东京湾区的3倍以上；区域港口集装箱吞吐量达7200万标箱，是世界三大湾区总和的5.5倍；粤港澳大湾区只需6年即可超越东京成为全球经济总量最大的湾区；粤港澳湾区PK世界三大湾区粤港澳大湾区从一开始对标的就是世界级湾区千年大计、国家大事&世界级湾区20年内社会固定资产投资规模将达到4万亿元人民币15年内达到东京湾区的水平，GDP总量将高达3.75万亿美元国家级战略层次北雄安新区，南大湾区，南北各占半边天，发展战略意义非凡12两区九市定位二区：香港：全球金融中心及物流中心之一澳门：全球最大赌业中心九市：深圳：中国科技创新中心及民营企业覆盖基地广州：综合性交通枢纽、高

4、等教育人力资源中心东莞：全球IT制造业重地中山：中国白色家电基地之一珠海：华南旅游之城、江门：五轨道交通、重卡汽车、新能源新材料肇庆：承担先进制造业基地二区九市各个城市分别扮演不同的角色城市功能与定位21+12的统筹2江门国家级先进制造业基地直面海洋的城市GDP:0.24万亿人口（2015年）：452万珠海国家级大装备制造业城市港澳纽带，直面海洋的城市GDP:0.22万亿人口（2015年）：163万代表产业：华南旅游之城澳门世界旅游休闲中心直面海洋的城市GDP:0.3万亿人口（2015年）：65万中山国家级先进制造业基地湾区通道，珠江入口的城市GDP:0.32万亿人口（2015年）：320万代

5、表产业：中国白色家电基地之一香港世界第三大金融中心海洋的城市GDP:2.09万亿人口（2015年）：647万代表产业：全球之一金融中心及物流中心深圳国际创新服务中心核心区域，海洋的城市GDP:1.95万亿人口（2015年）：1138万代表产业：中国科技创新中心及民营企业覆盖基地东莞国际制造服务中心核心区域，珠江入口的城市GDP:0.68万亿人口（2015年）：825万代表产业：全球IT制造业重地惠州世界级石化产业基地核心区域，直面海洋的城市GDP:0.34万亿人口（2015年）：476万肇庆传统产业转型升级齐聚区和重大装备制造配套基地珠江水系贯穿的城市GDP:0.21万亿人口（2015年）：4

6、01万佛山国际产业制造中心珠江入口的城市GDP:0.86万亿人口（2015年）：743万广州国际产业服务中心中心区域，珠江入口的城市GDP:1.96万亿人口（2015年）：1350万代表产业：岭南文化中心及华南重工基地粤港澳大湾区实际上是珠三角的升级版，从各城市的产业、功能、定位、资源出发，通过统筹规划、临近融合、鼓励合作等方式，使得大湾区内部城市间各司其职、各尽其能，充分发挥团队合作精神，达到1+12的效果。从2016年粤港澳湾区的三大结构中可见，广州和深圳服务业占比最高。江门和肇庆第一产业占比最高，城市属于粗放型发展阶段，仍以农业为区域产业基础；佛山、惠州、中山等城市以第二产业工业为主，承

7、担先进制造业基地的角色粤港澳湾区大部分城市正处于由工业经济向服务业经济转型的阶段二区九市产业基础粤港澳湾区正处产业转型阶段，发挥城市最大效能2从资金总量角度看，香港、深圳、广州三城拥有压倒性优势，在11个城市中属于第一层次，是主要城市。香港与深圳相比于广州又有明显优势，港深紧邻，总面积不到广州一半，因此从资金规模看，深圳、香港是大湾区的经济中心，广州或可说是大湾区北部经济中心。广州处在珠江口“A”字形尖上，深圳和香港都处在珠江口东岸，从大格局来看，广州东莞深圳香港是大湾区黄金中轴线。从大格局来看，广州东莞深圳香港是大湾区黄金中轴线大湾区黄金中轴线23大湾区宏伟蓝图大湾区11个不同层次城市，首先

8、要发生紧密联动一条环中心城市创新带正在加速形成广深港高铁年中测试，广深时间距离缩短至48分钟中山正谋划到广州的快速地铁，将实现中山石岐与广州珠江新城的半小时互达惠州正谋划机场二期和空港经济区，努力打造珠三角千万级新干线机场大湾区交通布局3突破珠江西岸交通瓶颈深中通道、深茂高铁3深中通道、深茂高铁打通珠江东西岸交往的“任督二脉”，成为大湾区经济发展的新引擎深中通道预计2023年建成，届时中山、珠海及粤西等地区通往深圳、粤东地区的过珠江口时间，将从目前的2小时缩短为20分钟左右，对于推动两岸区域经济社会发展将带来深远影响。珠江东西两岸从2小时缩短至20分钟！粤中心逐渐向粤西部紧密连接深茂铁路建成将

9、促进粤西部与珠三角沿岸城市的联系，同时通过武广铁路及深厦铁路，可以实现快速辐射至江浙一带及北方地区，所带来的客流量也将为沿线城市带来发展机遇。港珠澳大桥将使珠海成为珠江西部地区进入香港的新“桥头堡”，有望重构粤港澳区域发展格局，促进统一的紧密互联的“粤港澳大湾区”形成；作为珠江口西岸核心城市的珠海，在大桥时代的全新城市版图正以恢弘之势拉开大幕“8”字桥头堡港珠澳大桥珠三角交通格局由“A”变成“8”字形，珠海融入港澳珠一小时大都会圈34地产格局变化泰禾（佛山新城）金辉（佛山容桂）鲁能（东莞）融创（肇庆）龙湖（广州牛奶厂）金茂府（广钢）外地房企入侵外地实力开发商勇当过江龙，大湾区群雄割据，市场蛋糕

10、遭分薄4地王频出地王成常态，记录不断遭刷新面粉价高于面包价，面粉不是制作面包的，而是烹饪蛋糕4广州地王55437元/，溢价率219%佛山地王18624元/，溢价率117%江门地王6894元/，溢价率274%中山地王14735元/，溢价率120%各地地王频出，地王记录不断刷新上限在竞争格局变化态势改变，面粉价高于面包价情况下，TOP房企如何稳守龙头地位！4碧桂园卫星城与三四线城市之王，一二线城区挑战者4全球共建728个项目广东大本营占比35%截止2016年底，碧桂园全球共有728个项目，其中6个位于海外，广东大本营共257个项目占比达到35%全球布局2014年1288亿2015年1402亿201

11、6年3088亿销售额实现质的飞跃4土地储备1.3亿，按照2016年销售规模支撑未来三年发展生产保障系数=年末在售面积/年度销售面积。通过年末在建面积和销售面积的对比，即生产保障系数可衡量企业对未来年度的生产供应情况土地保障系数=年末土地储备面积/年度销售面积。通过年末土地储备面积和销售面积的对比，即土地保障系数可分析“面粉”与“面包”匹配情况土地储备丰富截止2016年底，碧桂园土地储备面积（在建+待开发）共1.33亿，按照2016年3747万的销售速度，未来三年的发展得到保障4万科运营能力持续提升，城市配套服务商转型42016年，万科土地成交总额1304亿，同比增长50.2%，新增项目173个

12、，对应权益建筑规划面积1892万，同比增长20%万科173个新增项目中，有88%个位于一二线城市。鉴于土地市场竞争激烈，万科通过合作、股权收购、代建等方式获取土地资源，2016年万科59.5%的新增项目为合作取得合作取地4成立万丈资本，发力商业，打造中国数一数二商业地产平台万丈资本对资产收购改造分为两个部分：第一是持有市中心的核心资产，第二是收购资产，再进行改造成立时间 2015年6月17日注册地点 香港募集规模 初期不少于100亿募集方式 国际市场机构投资者或金融财团定向募集 以合适方式向公众募集投资方式 独立或联合其他合作方以投资为目的，对境内不动产物业进行收购持有物业总建筑面积:8.7万

13、收购金额:57亿股权比例:李锦记健康产品集团占股90%,万丈资本10%方式成立合资公司升级再造总建面积:4万收购价:18亿以上案例一:上海企业天地3期案例二:上海黄陂中区广场商业地产平台42014年底成立”万科驿”团队2015年立足广州全国开业超1000间2016年确定统一化品牌”泊寓”全国开业16000间2017年计划全国开业15万间目标行业第一10001600015000成交3年已开业1.6万间,主攻核心城市,广州力争第一万科泊寓目标客群为都市青年,定位为城市青年群体提供优质居住空间及一体化社区服务的长租公寓城市配套服务运营商转型:1,拿地手段更丰富:特别是旧城改造项目,不可拆除的就物业改造为长租公寓2,发展公寓客户为具有千里的购房客户,为住宅输