济南房地产市场调查与分析报告模版

1、 . . PAGE- 68 - / NUMPAGES68房地产市场调查与分析报告 日期：房地产市场调查分析报告（下）目 录第一章 市宏观背景分析一、社会经济发展二、人口情况三、城市规划与发展1、城市结构2、城市发展动力3、城市发展规划4、城市发展对高新区影响分析四、消费特征1、人均收入水平2、人均可支配收入与消费支出3、城乡储蓄存款4、居民消费特征五、高新区经济发展状况第二章 市房地产市场概况一、房地产市场现状（一）综合分析（二）需求分析（三）楼市专业水平总体评价二、房地产市场发展前景预测第三章 房地产各类物业市场分析一、住宅市场分析1、新增供应量分析2、2005年住宅市场价格走势分析3、20

2、05年住宅市场特征4、2006年住宅市场展望5、典型住宅项目调查6、小结二、写字楼市场分析（一）2005年写字楼市场状况（二）2006年写字楼市场发展展望三、商业市场分析（一）2005年商业地产发展状况（二）2006年商业地产趋势（三）典型商业设施（四）商业物业租售价格情况调查（五）小结四、酒店市场分析1、星级酒店基本情况2、供应特点研究3、产品特点研究五、土地市场分析1、2005年土地市场供应状况2、市场成交状况3、城区国有土地基准地价第四章 市高新区市场研究一、高新区发展规划二、高新区房地产市场（一）高新区住宅市场（二）高新区写字楼市场（三）小结5典型住宅项目调查1）新花园项目位置：济南东

3、部历下区高新开发区地 址：高新区新宇北路1号，国际会展中心东北开发商：山东天业房地产开发（齐鲁品牌地产30强）物业类型：普通住宅建筑类型：小高层总规模：占地115亩，总建筑面积16万平米容积率：208主力户型：106-280平米均价：3950元/平米总价围：42-115万/套销售情况：已售60-70%装修标准：毛坯工程进度：准现房，正在进行小区园林景观建设外立面情况：砖红色面砖帖面，上部灰色面砖，配以白色横向线条分割。外飘窗，落地式观景阳台。广告诉求：会展地产领舞项目卖点：区域优势，位置优势，城市未来发展规划项目自身配套优势、大盘优势企业品牌，项目品牌备 注：小区规划住户1000多户，12栋小

4、高层平均楼间距40米。顶层设有复式，面积最小167平米，价格在4000元以上。企划顾问：智盟时代（08）咨询专线：88350666、88350777、883509992世通莱茵小镇项目位置：东部历下区高新开发区地址：高新技术开发区中心广场北侧（康虹路以北），国际会展中心以北交通状况：紧邻工业南路与经十东路，周边路网发达开发商：世通房地产开发物业类型：别墅建筑类型：双拼、叠拼、联排、公寓、高层总规模：占地400多亩，建筑面积25万平米绿化率：40%容积率：别墅0.7，小区不低于1.1主力户型：170-240平米，最大面积500平米均价：别墅均价6500元平米；叠拼：5600元/平米；联排：630

5、0-6900元/平米；双拼：10000元/平米；公寓：3800元/平米；高层：尚未销售，未定价总价围：别墅95-500万/套销售情况：1个月前开盘，别墅共180套，目前已售50套，积累期半年，认购期1个月装修标准：毛坯工程进度：现房，园林景观呈现外立面情况：一层毛石，二三层彩色涂料广告诉求：恋上城市别墅，恋上莱茵小镇项目卖点：区域优势，位置优势，城市未来发展规划完善的社区配套服务体系城市别墅，高品质生活园林景观规划规划设计：澳洲集团、中国城市规划设计研究院建筑设计：中元设计国际备注：项目一期为悉尼花乡，04年开盘，均价5500元/平米，现已售完。二期莱茵小镇06年5月开盘，共180套别墅，均价

6、6500元/平米。同时包括青年公寓（商住50年产权，与国际会展中心相对，40-50平米，均价3800元/平米），高层（期房，12层，未定价，未销售）。设计了种风格样板间，包括：德式、英式、美式、现代简约、现代中式等。小镇热线：88680666、886807773花园项目位置：东北部历城区地址：历城区东晨大街、祝舜路口交通状况：公交K91路、30路、80路、113路、118路开发商：豪嘉置业物业类型：普通住宅建筑类型：多层、小高层总规模：占地16万平米绿化率：30%主力户型：75-195平米均价：4400元/平米总价围：50-100万/套销售情况：销售85%以上。装修标准：毛坯工程进度：全现房，

7、部分已入住。外立面情况：咖啡色、灰色、浅灰色面砖，外飘窗，坡屋顶物业费：12元/平米月广告诉求：全时尚动感社区项目卖点：企业品牌实力全现房发售区位优势，周边高尚人居氛围，紧邻洪楼商圈东部新城发展规划，增值潜力大卓越的产品规划与景观规划完善的生活配套行销企划：豪阳豪新备 注：小区规划居住户数为2000户，配有地下车库，售价6万元/个。规划有14000平米的中心广场，楼间距最小27米，最大50-70米。4鲁能领秀城项目位置：南部市中区地址：市市中区兴济河路，南二环与英雄山路交叉口交通状况：距市中心6公里，到达市中心只需十分钟车程，BRT快速公交系统即将开通，总站紧邻社区。五横七纵道路构建南部城区新

8、路网，多条公交专线，到达城区各处。投资商：鲁能集团开发商：鲁能亘富开发物业类型：普通住宅、别墅、公寓、花园洋房建筑类型：独栋、叠拼、双拼、联排、多层、小高层、高层总规模：占地5000亩，建筑面积324万平方米绿化率：40%容积率：097均价：4200元/平米销售情况：05年11月开盘，1851户，均价3800元/平米。13栋楼中团购6栋。其余已售约20%装修标准：毛坯，北向邻路楼座带精装工程进度：一期已出3-4层物业公司：鲁能物业管理公司广告诉求：300万平米国际人居生态城项目卖点：规模优势，长江以北最大的国际人居生态城自然环境优势，邻山面水，听风饮绿交通便捷，未来BRT快速公交系统配套优势企

9、业品牌优势第一家引入社区医院建筑设计：中国建筑设计研究院规划设计：美国PERKINS设计事务所景观设计：中国风景园林规划设计研究中心营销顾问：伟业顾问备注：46万平米配套设施，打造最大的社区SHOPPING MALL，泛会所规划，是第一家拥有二座星级酒店的社区。可容纳8万人居住，预计将用6-8年时间进行开发。5伟东新都项目位置：南部市中区地 址：市舜耕路财政学院南200米开发商：伟东置业物业类型：普通住宅建筑类型：高层、小高层总规模：共占地20万，建筑面积103万容积率：52主力户型：78-150平米均价：4600元/平米总价围：36-100万/套销售情况：04年开盘销售，已售近90%装修标准

10、：毛坯工程进度：准现房，正出外立面外立面情况：现代建筑风格，一二层石材帖面，红、浅黄、灰三色涂料，白色塑钢窗广告诉求：城市魅力，生态印象项目卖点：规模优势，百万平米，大盘形象区位优势，自然环境优势600米黄金商业街豪华SPA养身会所，双语幼儿园，九年制明星中学2004年度博鳌论坛引领中国住宅十大风尚名盘/齐鲁名盘50强开发商品牌优势，2005年中国房地产百强企业，齐鲁地产50强名企，房地产开发中国大盘排名前100强营销策划：银海世邦备注：项目总占地20万平米，分成四个地块分别由四个开发商开发销售。包括伟东新都、城市精英领域、舜耕路上等。城市精英领域，共150套房，开盘一个月销售25套，均价46

11、00元/平米，最高价4900元/平米。舜耕路上，共1700套，于2004年底开盘，目前还剩余约110套。一楼二户，主力户型为112平米、125平米，价格在4450-4900元/平米之间。TEL：07、86501377、825978796蝶泉山庄项目位置：南部市中区地址：市市中区英雄山路与二环南路交汇处往西300米发展商：外海集团开发商：省新天地房地产开发物业类型：普通住宅、别墅、花园洋房建筑类型：多层、小高层、联排、叠拼、独栋总规模：占地约300亩，建筑面积约20万平米容积率：约10主力户型：一期芳草园、水云间130-140均价：别墅：7000元/；小高层：4400元/总价围：40-70万/套

12、销售情况：B区11栋花园洋房298套，今年6月11日开盘，目前已销售认购110套。装修标准：毛坯工程进度：出地面交房日期：07年下半年外立面情况：新古典主义建筑风格广告诉求：中国原型山居生活项目卖点：贵族生活，富人区，彰显身份与地位优越的自然景观环境，山水相融稀有的纯山地低密度园林社区近郊山居生活模式配套幼儿园、彩蝶轩会所、商业中心企业品牌优势规划设计：大学安地规划建筑设计公司环境设计：海文嘉德国际设计机构全案策划：外海集团房产营销中心、青鸟广告备注：产品规划和园林景观设计优秀，推广方面摆脱了对项目产品自身功能与特点的诉求宣讲，上升到生活、身份、地位等精神层面，倡导优雅自由的更高层次的生活方式

13、。树立起稀有近郊低密度山居生活形象。与南部其他大盘营销推广形成有郊明显区隔。7山景园小区项目位置：南部市中区交通状况：紧邻二环南路物业类型：普通住宅建筑类型：多层、小高层总规模：占地115亩均价：4000元/平米销售情况：销售约70%装修标准：毛坯8京鲁山庄项目位置：西南部市中区地址：市二环南路6666号交通状况：紧邻二环南路开发商：天勤置业物业类型：普通住宅建筑类型：多层、高层绿化率：35%主力户型：80-120二居、三居均价：3700-3800元/总价围：30-60万/套销售情况：尚未开盘装修标准：毛坯外立面情况：底部为仿蘑菇石瓷砖帖面，上部为外墙瓷砖，局部为涂料。配彩色铝合金中空玻璃推拉

14、窗。广告诉求：精致之作，宜居样板项目卖点：自然景观环境优势节能住宅，国家A级住宅建工品牌优势小区大型下沉式广场、家政服务中心、休闲广场承建商：建工集团XX公司项目规划：市建筑工程设计公司、市规划项目设计：市建筑工程设计公司、省城镇建筑全程策划：立信房产咨询备注：项目共4栋高层，8栋多层，将于近期开盘。贵宾专线：06、823817779100三期项目位置：西部槐荫区地址：市新路19号交通状况：120路开发商：壹佰房地产开发物业类型：普通住宅建筑类型；多层、小高层、塔楼总规模：占地1500亩，建筑面积178万平米绿化率：46%容积率：178主力户型：80-150平米均价：三期4400元/总价围：3

15、0-100万/套销售情况：一、二期基本售完，开始销售三期装修标准：毛坯，厨卫精装工程进度：现房外立面情况：彩色涂料物业公司：万怡物业管理物业费：12元/平米月项目卖点：规模优势开发商品牌优势资源整合优势优秀的物业服务完善的配套10000平米娱乐中心，5400平米主题会所，10000平米社区商业配套8000平米中央园林，13.7万平米景观总面积完全人车分流，二座地下四层车库规划设计：丹麦SHL建筑设计事务所销售：87169999备注：户型最小为59平米一居，最大为200多平米复式。一期220亩，共2700户；二期2700户，均价4100元/平米。地下车位：12万/个10如意苑项目位置：西部市中区

16、地址：市建设路8 5号交通状况：紧邻建设路开发商：豪商房地产开发物业类型：普通住宅建筑类型：小高层总规模：建筑面积48万平米主力户型：120-200平米均价：4600元/平米销售情况：04年开盘装修标准：毛坯工程进度：准现房项目卖点：企业品牌优势，开发商实力11泉景天沅项目位置：西南部市中区地址：市泉景卧龙花园北门向北50米交通状况：6、41、K94、K55路公交开发商：市房地产开发总公司物业类型：普通住宅建筑类型：多层、小高层总规模：占地381200平米，建筑面积80万平米绿化率：40%容积率：21主力户型：多层125平米；高层设有部分小户型均价：多层：3980-4550元/平米；小高层：4

17、200元/平米（未开）销售情况：06年3月19日开一期，13栋多层共144套，目前还剩10多套装修标准：毛坯工程进度：出地面物业费：预计1元/平米月广告诉求：泉景卧龙花园升级版项目卖点：中水处理系统，改造兴济河岸边景观完善的区域生活配套一期多层统一安装太阳能热水器无机房电梯六层建筑，超大楼间距三米层高、四米五客厅超大开间，三间卧室引入省级重点中学，二所高档幼儿园营销策划：方舟伟业备注：一期13栋多层，每栋顶层设有复式。TEL：86110156、86030066、8710281612天泰太阳树项目位置：南部市中区地址：市旅游南路西侧，环山路东交通状况：34、110、K100路终点站南100米投资

18、商：天泰集团股份、中城联盟投资管理开发商：天泓置业物业类型：普通住宅建筑类型：高层、小高层总规模：占地170亩，建筑面积20万平米主力户型：110-250平米均价：10000万元/平米总价围：110-300万/套销售情况：06年下半年开盘装修标准：全精装、全家电工程进度：期房交房日期：2007年年底广告诉求：不要空调暖气的科技住宅项目卖点高舒适度、低能耗住宅精装全家电开发商开发实力、资金实力优越的生态自然环境垂询专线：82926677、8295667713舜城项目位置：南部市中区地 址：市千风景区南侧交通状况：K100、K34、110路开发商：三联城市建设XX公司物业类型：普通住宅建筑类型：高

19、层、小高层总规模：占地871万平米，建筑面积280万平米绿化率：662%主力户型：48-200平米不等均价：4100元/平米总价围：20-90万/套工程进度：准现房交房日期：2007年8月装修标准：毛坯广告诉求：山居院落文脉社区项目卖点：自然生态环境优势3000平米朗阔庭高绿化率，天然氧吧地下水水质良好规划设计：中国城市规划设计研究院、英国阿特金斯公司贵宾热线：03、7766、7799备注：项目目前在售三期锦绣苑，价格在3960-4700元/平米，层差50元14锦绣泉城项目位置：东部历城区地 址：市历城华龙路和七里河路交界处东北交通状况：11、30、37、K91、80、110、122路公交开发

20、商：中齐房地产开发物业类型：普通住宅、公寓建筑类型：高层、小高层总规模：占地160亩，建筑面积26万平米绿化率：4 5%容积率：24主力户型：90-140平米均价：4500元/平米总价围：40-80万/套装修标准：毛坯工程进度：期房交房日期：2007年9月外立面情况：后现代风格，浅灰和白色通体面砖，竖向线条设计，270度景观飘窗，中空断桥塑钢窗。广告诉求：依守泉边的生活项目卖点：区位优势，地处东部新城，西邻洪楼商圈城市生活配套设施齐全交通便利快捷底层架空设计，增加小区通透性与景观层次感人车分流地板采暖双阳台设计菜单式物管模式园林规划：EDAW美国易道整合推广：潜意识广告TEL：88326111

21、、8832622215天鹅堡项目位置：东北部历城区地 址：二环东路以东，花园路北侧交通状况：11、30、89、110、K55、K91、K93开发商：省乐成置业物业类型：普通住宅建筑类型：高层、小高层总规模：占地3万平米，建筑面积6.59万平米绿化率：45%容积率：22主力户型：90-220平米均价：4200-50 00销售情况：基本销售完毕装修标准：毛坯工程进度：现房外立面情况：三段式外墙面砖，屋顶彩色油毡瓦保温坡屋面。彩色铝合金窗，中空玻璃物业公司：市万厦居业广告诉求：来自巴伐利亚建筑艺术的乐章项目卖点：德式天鹅堡建筑元素，哥特式尖角穹顶完善的生活配套高品质的物业管理服务企业品牌与雄厚的企业

22、实力建筑规划：中外建工程设计与顾问公司建筑设计：市规划设计研究院园林设计：市园林规划设计研究院承建商：三箭集团物业管理：万厦居业营销策划：信立怡高物业顾问备注：富翔天地二期天鹅堡由6栋8-14层带电梯板式小高层围合而成。总体规划呈围合状，最大楼间距51米。6小结住宅市场价格稳定，房价平稳上涨，总体供应量较大，空置率明显上升，新增供应量主要为原有已入市项目的后续放量。新盘放量集中在东部和西部区域，南部区域因超级大盘鲁能领秀城的入市在供应量上最高。市场对高层、小高层产品类型接受和认可，小高层、多层产品为市场主流。各区域房价档次差别较大，南部最高、东部次之、北部最低，南部与北部区域平均房价价差在15

23、00-2000元/平米之间，区域性差别明显。自住性需市场主力需求，投资性需求不多，住宅市场稳定健康。二、写字楼市场分析（一）2005年写字楼市场状况1区域划分按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把的写字楼市场划分为中心区域、山大路区域和东部区域三大板块。具体划分方法如下：中心区域板块：包含两部分，一部分为政府规划中的CBD区域，一部分为CRD（中央商业区）区域，其中CBD（中央商务区）区域是以市政府为核心以纬二路为轴心线，两翼延伸，东到顺河高架路，西至纬十二路，南到经十路，北临胶济铁路的区域。其中CRD区域以泉城广场为中心，东起历山路，西至顺河高架

24、路，南北向分别为经十路和胶济铁路。山大路科技板块区域：以山大路为轴心，西起历山路，东到二环东路，南到经十路，北至胶济铁路。（其中包含了大部分二环东路沿线的项目，因为这些样本虽靠近东部区域，但其租金和售价水平更接近于山大路区域的租金和售价）东部区域：主要指二环东路以东、胶济铁路以南与经十东路以北合围之区域。这一区域以南北向胶济铁路为分界线，由东部中央生活区（ECLD）与高新技术开发区两块组成。胶济铁路以东部分主要为高新技术开发区。2市写字楼供应分析 样本选择标准： 为能准确的反映各个区域的写字楼租金状况，根据地段、租金、可比性、竞争性、特殊性、规模等因素，在各区域中档次较高，具备一定代表性的中高

25、档写字楼作为分析样本，样本情况如下： 出租项目： 销售项目：1）总体供应量 通过对中心区域样本写字楼项目供应量为37.82万平米,仅占总体样本供应量的29.8%。在的三大写字楼板块中供应量居第二。主要因为本区域商务氛围浓厚、市政配套齐全，吸引了大量的大中型企业的入驻，需求促进了供应的增长；但中心区域土地稀缺，地价昂贵，导致该区域写字楼供应量相对于东部区域而言供应量较小。山大路区域板块中写字楼的样本供应量为33万平米，占到样本总供应量的26%，近年随着山大路商圈的不断扩大和成熟，许多开发商看好此区域的升值潜力，纷纷建设写字楼物业，如2005年新增写字楼项目特区数码港、海蔚广场等。在三个区域中，东

26、部区域的写字楼供应面积最大的，占样本总供应量的44.2%。东部区域土地存量相对较大，且随着政府部门招商引资工作力度的加大，东部区域土地开发量呈现逐年递增的趋势，高新区的区划围在逐渐扩大。尽管其档次与配套与其他两个区域存在较大差距，但随着高新区入住企业的增多，周边配套的不断完善，高新区的写字楼办公环境会得到进一步的改善。2）各区域销售与出租项目供应量分析 市写字楼的经营方式有三种，一种是只售不租，二是只租不售，三是可租可售。其中出租项目的总量为83万平米，销售项目供应的总量为78万平米。从上图可以看出，各个区域的写字楼的主要经营方式存在较为明显的不同： 中心区域70%的写字楼采用只租不售的经营方

27、式。中心区域出租项目的供应量为33.87万平米，占出租项目供应总量的40.8%；出售项目的供应量为20.99万平米，占出售项目供应总量的26.8%。 山大路板块有80%以上的写字楼采用只售不租的经营方式。该区域出租项目的供应量为11.9万平米，占出租项目供应总量的14.3%；出售项目的供应量为28.4万平米，占出售项目供应总量的36.2%。东部区域的写字楼多采用只租不售经营方式，该区域出租项目的供应量为37.2万平米，占出租项目供应总量的44.8%；出售项目的供应量为29万平米，占出售项目供应总量的37%。3新增供应量与区域分布 2005年市写字楼市场新增供应量较少，集中在中心区域和山大路区域

28、，这两个区域成为2005年市写字楼市场的开发热点区域。因土地新增写字楼项目部分出现在区域的非核心地段，如汇鑫国际商务中心虽属于中心区域，但距离中心区域的核心位置泉城广场较远；海蔚广场距离山大路区域的核心位置山大路也有段距离，这样会拉低所在的中心区域和山大路的整体售价水平。4租金与售价变化情况1）租金变化情况： 租金状况分析 （1）从市整体与各区域之间租金的横向比较看 写字楼的出租的租金一般是根据市场需求来确定的。写字楼的租金水平与其地段、硬件设施状况等因素有关，它反映了写字楼地段价值的大小和经营水平的高低。市写字楼的租金水平由西向东呈现下降趋势，其中中心区域的租金水平最高，区域平均租金在3.7

29、元/平米/天左右；本区域周边配套齐全、商务氛围与商业氛围浓厚，是商务交流与办公的黄金地段，而且由于区域可开发用地紧缺也使得寸土寸金，土地的稀缺性促成了该区域高租金水平。 其次为山大路区域，区域平均租金为2.9元/平米/天；该区域的商务氛围与各种配套、交通状况都不与CRD区域，但该区域的写字楼物业依托山大路商圈和周边中高档社区群的不断成熟，升值潜力在不断提高。 租金水平最低的是东部区域，其区域平均租金为1.49元/平米/天。这一区域写字楼的出租存在两个特点：一是作为高新园区众多企业的办公配套而存在；二是装修情况一般，租金较低。东部区域入住写字楼的企业大部分是高新区通过招商引资引入的，由于这部分企

30、业通过创造税收为高新区带来利益，所以在这些企业租赁办公楼时高新区政府会给以较大的优惠。 （2）从市整体与各区域自身租金的纵向比较看2005年市东部区域和市整体租金水平未发生明显变化，只有中心区域写字楼的租金在基本保持持平的基础上略有下降，由3.79元/平米/天降为3.72元/平米/天；山大路区域的租金则略有上升，由2.9元/平米/天涨到为3元/平米/天。2）售价变化情况： （1）从市整体与各区域之间售价的横向比较看 以上图表显示，市写字楼的售价从西向东呈现下降趋势。中心区域写字楼售价最高，该区域平均加权售价达8000元/平方米以上；山大路区域平权加权售价在6300元/平米左右；东部区域写字楼平

31、均加权售价在3600元/平米左右。市写字楼整体售价在5700元/平米左右，该价格最接近于山大路区域写字楼的平均售价。 （2）从市整体与各区域自身售价的纵向比较看 从上图可以看出，市写字楼整体售价呈现上升趋势，各区域平均售价则出现小幅上涨或下跌。 市写字楼整体售价与东部区域平均售价均呈现上升趋势。东部区域由第一季度的3420元/平米上涨至第四季度的3944元/平米；市整体售价由第一季度的5666元/平米上涨至第四季度的5868元/平米，价格上涨率达3.5%。中心区域的汇鑫国际商务中心，山大路区域的海蔚广场距离该区域的核心位置较远，这些新增项目售价相对较低，从而拉低了所在的中心区域和山大路的整体售

32、价水平，这也体现了写字楼聚集区域逐渐边缘化的过程。5小结的写字楼和其他城市相比，价格不高，尤其和的住宅相比。纯写字楼市场的价格上升幅度没有住宅和商铺上涨幅度大。一般地段的高层住宅的价格要高于写字楼的价格，这与市场的区位的供需关系有关，写字楼的供需矛盾没有住宅突出。2005年市各季度写字楼整体租金、售价水平保持平稳增长，仅个别区域或区域个别楼盘租金出现微幅上涨或下滑，这与写字楼项目与所在区域所处的外部环境（供求关系、竞争环境等）或在条件变化（自身设施、配套等）有关。甲级写字楼一枝独秀，保持了相当稳健的上涨态势。与甲级写字楼的租金一样节节高攀的是，甲级写字楼的品质有了很大提高，人性化生态化的趋势，

33、在2005年初露端倪。新风系统、空调灭菌系统、防紫外线辐射的玻璃幕墙一系列新技术在甲级写字楼的应用可圈可点，生态化是本年度最引人注目的看点。写字楼市场有过热倾向，投资写字楼需慎重在2004年已经基本进入建设高峰期，从整体市场状况来看，甲级写字楼较多，乙、丙级写字楼少，商住楼销售不错。随着房地产市场的规化，各公司对办公环境的提升，时间的推移，商住楼将慢慢淡化。东部发展势头强于西部“南科北商”的格局已经确定，随着市政府的东牵，的商务向东迁移，对写字楼特别是中高档的专业写字楼的需求将明显高于西部。（二）2006年写字楼市场发展展望1市场供应量将有所增大 2005年，市将在统筹区域发展上重点突破，提升

34、中心区，做强近郊区，突破远郊区，加快解决区域经济发展不平衡的矛盾。突出发展楼宇经济，以高档商务楼为载体，打造一批品牌商住楼宇，引进一批专业性、集聚性、拉动性强，产出高的管理型和智能化高科技企业与现代服务企业，形成新的经济效益高地。伴随着城区改造和城市规模的不断拓展，写字楼将在未来几年掀起一个新的开发热潮。从区域分布上来看，在中心城区将有较多写字楼上市，但大量的写字楼项目还将主要集中在山大路区域板块和东部区域板块。2价格保持平稳增长2005年市各季度写字楼整体租金、售价水平保持平稳增长，仅个别区域或区域个别楼盘租金出现微幅上涨或下滑。而写字楼市场的租金与售价水平的增长关键依赖于经济总量的进一步放

35、大，开放水平和辐射能力的进一步提高和第三产业的进一步发展。预测2006年市写字楼整体价格水平会稳中有升，增长幅度在5%左右。3对写字楼的需求向分散化、个性化方向发展1）写字楼入驻企业对办公形态的需求从聚集化向分散化转变。这与各区域写字楼形态由高容积率向低密度方向发展相印证。因为随着经济的发展和科技在人们社会生活发挥着越来越重要的作用，IT企业入业人员会不断增多，而IT科研企业对聚集办公要求不高。2）办公地点主观需求从标准化向个性化的转变。中心区域的写字楼只能给其入驻客户提供标准式集中办公，而山大路区域、东部区域的写字楼在设计、部空间设计时对其客户群的个性化需求考虑得越来越多，如定位于IT企业的

36、写字楼，如特区数码港，在外立面颜色、空间设计方面很强调入驻企业的个性扬。4写字楼的物业管理与售后服务将得到改善和加强目前市写字楼停车不便、物业管理不到位、无租售服务等问题较为严重，开发商对写字楼物业往往是一卖了之，缺乏对写字楼的后续管理工作，而这不利于写字楼的品牌整合和投资者的长期收益。开发商不断加入到写字楼的售后管理服务中，这是一件多方向益的事情：一对写字楼租用或购买自用者而言，物业管理服务的加强将有利于树立项目形象，经过市场的检验积累良好的品牌效应，满足其办公和形象要求；对写字楼投资者而言，能够依此提升租金价位以寻求长期获利；对开发商而言，加强售后管理服务会加快写字楼的销售速度，也将为其在

37、激烈的竞争中增加一个重要的取胜筹码。三、商业市场分析（一）2005年商业地产发展概况2005年零售商业物业继续保持着“供需两旺”的态势，商业地产再一度成为房地产市场开发的热点，究其原因：首先，作为投资产品，商业物业相比于住宅和写字楼具有更高的利润空间；其次，对老城区大规模的折迁、改造和城区规模的不断拓展为商业地产开发创造了良好的契机；再次，2005年国家限制对住宅项目的投资和投机行为，市场上的游资需要出口，其他投资渠道发展不健全或现状低迷，也给商业物业的投资带来一定的机会；最后，一些商业楼盘，如鲁能泰山广场、新世界商城等，以新颖的商业业态或经营管理方式，促进了商业的繁荣。1主要商业区市商圈格局

38、表现出以全市级商业中心泉城路经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带、洛口商业圈等多个商业区割据的态势。1）泉城路商业区泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历街，全长1560米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。泉城路历来是繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群围广泛，以白领为主。作为市

39、最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气与发展空间。甚至与、呼和浩特等陆省会城市相比，作为市级商业中心的泉城路区域其人流、车流量都明显较少。2）经二路商业区（华联商业区）以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，

40、已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国都发生业务往来。以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。3）经四路商业区传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。4）花园路商业区花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展

41、，在这里拥有市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、大学东校区，历史文化的沉淀与现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施，联动东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器与其它品牌店的进驻，迅速带动了该区域商业的快速发展。在该区域正在招商的海蔚广场吸引了众多投资者的眼光。5）北园大街商业带北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。 6）洛口之江商城商业圈洛口商业圈紧挨长途汽车站

42、，是全国最大的服装批发市场，已发展相当成熟，也是最大的专业市场。北边正在招商的号称江北最大的针织轻纺批发市场之江商城也已经形成针织轻纺旗舰的市场氛围，已有200余个品牌入驻，规模日渐成型。表:商业区地理位置与交通商业区地位商业核心商用物业租赁价格出租率消费群来源泉城路商业区市中心区，交通、商贸中心零售业绝对领头羊，市级商业中心购物中心、大型超市、品牌店大型商场一般以联营方式扣点20-30%作为租金；一般商场租金约250元/月；售价1-5万80%左右全市市民、外地游客、客户群围广泛经二路商业区区域中心，交通便利二级商业区，西部区域商业中心购物中心、大型超市、大型小商品批发市场大型商场一般以联营方

43、式扣点约20%作为租金；一般商场租金约150元/月 90%以上西部槐荫区、天桥区居民经四路商业区交通便利传统中央商业区大型百货大型商场一般以联营方式扣点约20%作为租金；一般商场租金约180元/月95%左右全市消费者花园路商业区区域中心，交通便利二级商业区，东部商业中心超市，咖啡店、酒吧集中区域一般商场租金约200元/月90%左右历城、历下区居民北园大街商业带主要的交通枢纽二级商业区，专业市场聚集地家居、建材类专业市场一般商场租金100元左右/月85%左右鲁中（家居建材），周边居民（超市）洛口商圈交通便利北部商业中心，准业市场服装批发业、针织轻纺业之江商城一期出售3000/98%左右全国各地服

44、装销售商2商业分布特点1）商圈分布与城市发展趋势相一致 随着经济的蓬勃发展、城市人口的增加、城市改造进程的加快，整个城市的功能结构、人口分布等都在发生变化，特别是“东拓、西进、北跨、南展、中疏”的整体规划出台后，东部、西部成为新的投资热点区域。因此作为泉城路、传统商圈在得到提升的同时，一些原有的商圈也在崛起，如洪楼商圈、西市场商圈等，随着近年来区域发展，辐射力度逐渐加强。目前市的主要商圈有泉城路商圈、老东门、大观园、洪楼、西市场、英雄山、段店、体育中心商圈、山大路商圈、文化路商圈、泺口商圈等商圈等十余个商圈。2）综合商圈、专业性商圈区域分布特征明显。综合商圈多分布在城市板块的中心地带，而专业性

45、商圈多分布在城乡结合部，该种分布特点是由于二者的商品组合特点、客户群的消费特点等决定的。综合类商圈大多是不同行业的商业、服务的聚集，通过多功能性聚集放大以维持和推动商圈发展，因此综合类商圈一般分布在居住社区集中的区域中心。而专业性商圈一般与其周边居民的聚居程度关联不大，而与地段的交通特性关系密切，专业性商圈通过同种类型的商业集中经营产生集聚放大效应，商品种类虽少，但商品组合线极深，会吸引特定消费者来此类商业区购物，如泺口批发市场、段店汽车配件市场等专业市场。3）住宅底商成为商业物业的一种重要开发形式 住宅底商主要为满足小区居民与附近居民的方便性购买，同时住宅底商的投资者或经营者拥有小区或附近居

46、民这一相对稳定的消费群体，只要所经营的容能符合本小区与附近居民的消费习惯，商业经营状况一般较为稳定，就可以使住宅底商的投资者和经营者获得相对稳定的收益，这使得住宅底商相对于纯商业项目的投资经营风险要小的多，购买这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快，于是大量的投资者和开发商都将目光投向了住宅底商。2005年市在售的住宅部分建有一定量的底层商业，约有21万平米。3供应分析1）2005年在售、在租商业项目供应面积 2）区域划分标准： 东部区域为历山路以东区域；南部区域为经十路以南的区域；西部区域为纬十二路以西区域；北部区域铁路以北的区域。中部区域位于纬十二路以东、铁路以南、经十路以北、历山路

47、以西的区域。 2005年市在售、在租商业项目供应总量较大，约为165.2万平米。 其中北部区域的商业供应面积最大，约为110.5万平米，约占总体供应量的66.9%。北部区域的北园大街为主营家居建材的商业街，而综合性的商场、超市在该区域数量较少，嘉汇环球广场在此开发综合商场是应时所需，以满足区域居民的购物需要，弥补区域商业配套缺乏的不足。泺口商圈以中低档服装批发为主，但随着该商圈的不断成熟和发展，之江商城的开发运营使该区域商品档次有不断提升的趋势。另外建筑面积达100万平米的盖世物流定位于超大型的农类主题批发市场，集超大型批发市场、大型物流仓库，其具有天然区位、便捷交通和物流中心三大优势，充分发

48、挥其对农贸商品集散作用。盖世物流的开发大大增加了北部商业项目的供应量。 南部的商业项目供应量也较大，约占总体供应面积的14.4%。南部区域以其优美的自然环境吸引了大量的高收入阶层，但南部区域现有商业供应满足不了区域居民的需要，市场机会使开发商加大了对该区域商业的投资，如鲁能泰山广场、新世界商城、英雄山人防商城等。 东部的商业项目供应量约为13.2万平米，约占总体供应面积的8.0%。依托于对东部新城的市政规划支持，东部开发了大量的中高档住宅物业，大量具有一定消费能力的人群在此区域聚集，而目前该区域的商业配套以超市和超级专业店为主，无大规模、较高档次的综合商场，海蔚广场是区域较大规模的商业物业。

49、西部的商业面积约占总体供应量的6.5%。随着“西进”步伐的加快和西部大学城的建立，传统商业网点已不能满足该区域人流的需求，需求催生的新的商业网点的产生，如明珠新世纪商业广场等。 因土地的稀缺性，中部的商业供应量最少，约占总体供应量的4.2%，且主要集中在西市场商圈。西市场商圈在全省乃至全国都是知名的小商品批发市场。经一路拓宽使西市场的道路交通更为便利，西市场的重新改造建设和时代商业广场的开发使西市场商圈拥有更大的发展空间。42005年新增商业项目分析1）2005年新增商业项目列表 2005年市主要新增商业项目有8个，总供应面积达30.2万平米。在8个新增项目中有4个在南部的体育中心商圈和英雄山

50、商圈，其余分别在东部的洪楼商圈、北部的北园大街商圈、西市场商圈和泺口商圈。 1）从供应量上分析，体育中心商圈的新增商业项目数量最大，约占新增供应总量的27.2万平米。巨大的市场机会促使新世界商城和体育中心改建、英雄山人防商城投入使用，同时这些商业项目的开发运营也会提升商圈的商业氛围和地段价值；其次按新增供应量的大小排列分别为英雄山商圈、洪楼商圈、北园大街商圈、泺口商圈和西市场商圈。 2）从新增商业项目的分布特征看，它们都分布在已有的、较为成熟的老商圈。现在已经形成的泉城路等十余商圈已经具备了较高的消费认知度和消费惯性，区域商业氛围浓厚，所以一些开发商在调查分析同行业同类型的商业物业的地段特征、

51、经营的特点后，找出市场空白，并借助周边已经成熟的商业氛围和旺盛的人气，进行商业地产的开发，如西市场商圈中的时代商业广场、海蔚广场、嘉汇环球广场、之江商城等项目。也存在部分改建项目，以提升其经营档次和品味、完善商业功能、改变经营主题等，如新世界商城、西市场小商品市场、海鲜大市场等。不管是改建还是新开发的商业项目，都是因为城市快速发展，传统商圈在商业业态、物业品质、服务配套等方面亟待升级，这些商业项目的开发无疑会增加原商圈的商业功能，增强其吸引人流的能力。（二）2006年商业地产趋势1市中心区域和南部将成为商业地产开发热点区域1）泉城路商圈竞争力将加强 由于功能定位出现偏差、卖家炒作、商业街缺乏整

52、体规划等缺陷的存在，泉城路租金过高造成经营者利润下降，商家的经营状况一般。但从长远看，泉城路商圈作为市的一级核心商圈，是市城市活力的象征，随着政府对泉城路商圈的不断调整与如汇泉新世界等品牌商业地产开发商的进入，泉城路的商圈竞争力将一步加强。2）南部将成为商业地产开发热点区域 的商业区多集中在城区的中部和东部，而经十路以南的地区商业以中小型超市和社区底商为主，缺乏大规模综合性商业，娱乐、休闲等复合型消费难以满足。随着伟东新都、银丰山庄、世纪佳园、龙力天润苑、鲁能领秀城等大型高档社区的建设，南部地区的入住人口将大量增加，该部分人群消费力较强，因此可以预见南部将成今后几年商业地产的开发热点区域。2购

53、物中心引领商业地产发展 购物中心作为商业地产的一种开发形式，是将零售商汇集在一起从事零售商业经营活动的场所，购物中心的业态复合度高，商品涵盖围更大，其功能定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐、美容美体于一体的一站式消费模式。 市现有商业业态以大中型百货店和超级市场、专业市场等为主。其消费功能单一，缺乏娱乐休闲功能。能集中满足人们购物、休闲、娱乐需要的购物中心将作为新的业态形式在商业中应运而生。3住宅底商的需求量和供应量仍会持续增加住宅底商具有稳定的客户群、投资风险小、收益稳定、启动资金相对少等特点，其仍会受到中小投资者的欢迎，这样会带动人流量大、交通方便的住宅区中小面积底商需求量和开发量的增加。4商

54、业地产金融功能不断增强 除此之外，中国的金融政策在微妙之中发生着变化。住房抵押贷款证券化已经越过最大的障碍，金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法12月1日起正式施行；中国农业银行公布的中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)，决定在、等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务一系列的政策信号都预示着商业地产金融市场将有进一步升温的迹象。 21世纪商业地产金融的主流模式是以信托为主线，其他金融配套的一种多元化的融资模式。专家分析指出，购物中心的成功取决于地产、商业和金融三种关联价值的相互提升和相互促进。购物中心的地产和商业属性均将服务于金融属性的增值功能，没有专业的市场控制和发展能力，购物

55、中心就难以达成自身的投资价值和商业价值。 小结1消费者群体具有一定的购买力，消费能力较强。2市级商业中心区泉城路地段在不大面积围同时分布有二家肯德基店和一家麦当劳店，说明中心商业区商业经营繁、消费旺盛，有足够有效消费人群支持。3商业经营物业类型主要集中在商业大卖场、百货商场、购物中心和专业市场，物业类型档次较低，高档次商业类型尚未出现。4消费者消费能力虽然较强，但整体消费品位与消费潮流尚需引导。5各商业体商业物业型态与业态布置规划等方面仍有较大提升、完善空间。6商业区停车位设置偏少，规划设计时基本没有充分考虑商业区停车问题，给后期商业经营带来较大影响。7中心商业区交通动线设计不合理，严重影响人

56、流与区域人气。8街区商业、沿街底商发达。四、酒店市场分析市共拥有五星级酒店4家、四星级酒店13家、三星级酒店18家。1星级酒店基本情况五星级酒店：名称位置房间设施价格龙都国际大酒店北园路128间中餐厅、西餐厅、DDD、IDD、卡拉OK厅、保龄球场、健身室、桑拿浴室标准间：348元豪华大床房：480元高级套房：580元豪华套房：660元大厦马路2-1号380间中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、会议厅、商务中心、外币兑换、DDD、IDD、洗衣服务、客房送餐、交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、桌球室、游泳池、保龄球场、健身室、全部房间免费宽带上网豪华间：546元高级套房：1046元行政套房：1736元索

57、菲特银座大饭店泺源大街66号346间中餐厅、西餐厅、酒吧、会议厅、商务中心、DDD、IDD、洗衣服务、照顾儿童服务、交谊舞厅、迪斯科舞厅、游泳池、保龄球场、壁球室、高尔夫球场、健身室、按摩室、桑拿浴室标准间：555元豪华房：649元贵和皇冠假日酒店天地坛街3号306间，包括79间套房中餐厅、咖啡厅、酒吧、会议厅、DDD、IDD、残疾人客房、棋牌室、桌球室、乒乓球室、电子游戏室、游泳池、保龄球场、小型高尔夫球场、理发美容室、健身室、按摩室、桑拿浴室、蒸汽浴室高级房：580元豪华房：660元四星级酒店：名称位置房间设施价格丽山大厦大纬二路18号191间中餐厅、会议厅、商务中心、DDD、IDD、接受

58、信用卡、商场、票务服务、全部房间宽带上网标准间：288元小套间：368元大套间：528元万家灯火酒店市中区舜耕路68号高档客房37套中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、会议厅、商务中心、接受信用卡、外币兑换、DDD、IDD、洗衣服务、客房送餐、交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、桌球室、游泳池、保龄球场、健身室标准间：308元标准套间：588元贵友大酒店市中区英雄山路101号170间商务中心、票务、残疾人客房、理发美容、出租车、会议厅、DDD、商场、全部房间免费宽带上网、中餐厅、停车场、IDD、鲜花店、咖啡厅、西餐厅、外币兑换、洗衣服务、医务室、客房送餐、酒吧、迪斯科舞厅、棋牌室、乒乓球室、网球场、按

59、摩室、卡拉OK室、桌球室、保龄球室、桑拿浴室标准间：318元豪华间：348元豪华大床间：358元商务大床间：450元标准套间：490元丽天大酒店经一路66号233间中餐厅、西餐厅、酒吧、会议厅、商务中心、停车场、接受信用卡、外币兑换、票务、DDD、IDD、洗衣服务、客房送餐、照顾儿童、残疾人客房、交谊舞厅、迪斯科舞厅、棋牌室、乒乓球室、网球场、按摩室、卡拉OK室、桌球室、保龄球室、桑拿浴室、电子游戏室、游泳池、小型高尔夫球场、商场、鲜花店、理发美容、按摩室、蒸汽浴室标准间：360元单人间：350元中豪大酒店解放路165号343间中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、会议厅、商务中心、接受信用卡、外币兑

60、换、DDD、IDD、洗衣服务、客房送餐、交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、桌球室、游泳池、保龄球场、健身室标准间：338元豪华标间：388元豪华套间：680元玉泉森信大酒店泺源大街68号360间中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、会议厅、展览厅、商务中心、停车场、接受信用卡、外币兑换、票务、DDD、IDD、洗衣服务、客房送餐、残疾人客房、交谊舞厅、迪斯科厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、商场、鲜花店、医务室、理发美容室、健身房、按摩室、桑拿浴室、蒸汽浴室标准间：340元豪华标间：390元行政标房：480元2供应特点研究三星、四星级酒店不多，其规模主要集中在200-400套客房之间。五星级酒店4家，中低