规划六湘潭以三位一体争创国家园林城市

1、PAGE PAGE 68规划六：湘潭以“三位一体”争创国家园林城市规划七：湘潭加速与长株对接,2年后实现一小时生活圈规划八：明年湘潭10大类基础设施项目计划总投资177.80亿 规划九：河东、岳塘、双马分区规划通过专家评审 规划十：湘潭市将实施“萤火虫计划” 治理乡村公路 规划十一：2009年9月8日 HYPERLINK /Item/1344.aspx t _blank 护潭河改造项目动工规划十二：湘潭将是不夜城，计划投入1200万元改造亮化工程 规划十三：为湘钢集团提供更加便捷水运服务，湘江边将新建两码头 规划十四：湘潭2亿元提质改造城市道路 规划十五：号称伟人故里“百年地标”的湘潭火车站扩

2、建工程2009年年初启动。天骜观点：2009年湘潭市的城建与规划，主要基于长株潭融城步伐的提速，而从提高自身城市综合实力指数的角度进行。其具体实施的主要方面涉及到各个方面，包括改善城际交通、完善及美化市政基础设施配套、扩大市区版图、提升各区发展及竞争实力等。通过2009年城市规划及相关政策措施、实际行动的执行，不难看出湘潭市在增强城市综合实力、提升社会人居魅力等的决心。随着各项建设与规划工程的陆续完成，湘潭市在对接长株城市以及省内各个兄弟县市方面将会更加迅捷，与武汉城市群、珠三角经济体的经济互动上也将具有十分独特的投资环境，从而有利于本市和谐社会的快速建设与发展。二、2009年湘潭房地产市场动

3、态动态一：高新区获批国家科技兴贸创新基地 动态二：2009年12月12日， HYPERLINK /Item/2280.aspx t _blank 湘潭最牛违法建筑开始拆除 动态三：湘潭荷塘现代综合物流园隆重开园 动态四： 岳塘区芙蓉大道、芙蓉大道“特色征迁”有序开展动态五：九华与广电共同打造文化创意产业园 动态六：湘潭市商业银行10亿助九华发展 动态七：湘潭建成省内首个国土资源档案馆 动态八：湘潭调整湘江生态经济带4.2公里核心区方案动态九：2009年上半年湘潭土地供应量居全省第二，仅次于长沙。动态十：2009年7-8月湘潭市开展违法户外广告强拆行动效果显著动态十一：湘潭市农村土地综合整治试点

4、村规划编制完成动态十二：湘潭试点“晒”官员房产,1700多名官员已上报动态十三：湘潭政银携手联动发展共促二手房交易资金监管动态十四：湘潭市2010年廉租住房建设规模正式确定动态十五：湘潭“两型”建设示范区筹建初步定位天骜观点：2009年湘潭市在地产方面的发展思路，主要体现为加快完善市政设施（特别是市内主干道交通环境）、美化市容市貌、加大土地开发建设、加大重大项目的政策扶持。同时优惠政策和财政扶持吸引各地投资商对各大工业园、经济园的地产投资，开展新一轮的“工业地产”建设。在土地供应、征迁、规建等方面，市府相关部门从行动上加强管理与监督，建成省内首个国土资源档案馆，以建立健全国有建设用地使用权公开

5、交易和土地储备制度，确保土地供应有法可依，促进地产市场健康稳步发展。三、2009年湘潭土地市场分析1、土地市场政策分析(1)政策：政策一：国土资源部声明严格实施土地用途制，农地不得用于商品房开发政策二：国税总局规范城镇土地使用税地下建筑将征税政策三：国土部首度设限住宅用地出让面积为20万平米政策四：国土资源部:继续坚持土地政策向民生领域倾斜政策五：国土部严打囤地未建防止圈地平抑虚高房价(2)动态：动态一：湘潭市征地拆迁事务管理体制实行重大改革。2009年11月，湘潭市征地拆迁事务管理所更名为湘潭市征地拆迁事务管理处，并设立湘潭市国土资源局雨湖征地拆迁事务所和湘潭市国土资源局岳塘征地拆迁事务所。

6、动态二：湘潭市县级土地利用规划全省率先通过专家审查。2009年11月19日，省国土资源厅组织有关专家对我市县级土地利用总体规划（20062020年）进行审查，规划成果得到与会专家的一致好评，顺利通过审查。同时专家还建议将我市县级土地利用总体规划成果作为范本，在全省进行推广。动态三：湘潭市出台湘潭市人民政府关于推进土地节约集约利用的意见。意见主要从新增建设用地单位面积投资强度、督促土地出让和土地划拨相关事宜、实行土地“净地”出让制度、盘活存量建设用地、建设项目用地退地机制、出台相关试行办法等方面进行阐述。天骜观点：土地问题一直是我国政治、经济及关系民生的一条主线，以上土地政策的出台，无疑加大了对

7、大开发商拿地垄断的防范举措，同时又为解决开发商囤地问题提供另外一种途径，这对于进一步推进土地节约、集约利用，加快土地开发进程、抑制房价过快增长、提高土地对于民生的利用效益是一种积极的影响。2、土地成交情况（1）湘潭市第一、二季度的土地成交情况统计序号原权属单位宗地位置面积（M2）土地用途使用年限拟出让对象（竞得人）成交价(万元)出让方式1湘潭市柴油机厂雨湖区南岭路61号1194.66工业 用地不明卢玉龙起始价58.7941成交价60.8成交时间09.5.62市国土资源储备中心 岳塘区荷塘村 宗地一 86685.17宗地二 174655.61商服（仓储物流）不明湘潭宏伟世界工程机械物流园有限公司

8、 起始价16264.1898成交价16264.1898成交时间09.6.52009GP012号 湘潭市国土资源储备中心 岳塘区河东大道南侧20号 1072.6商业 用地不明湘潭中地房地产开发有限公司起始价2027.18成交价2027.18成交时间09.6.19（2）湘潭市第三季度的土地成交情况统计编号 原权属单位 宗地 位置 面 积 (m2)土地 用途 竟得人 起始价 (万元)成交价 (万元)成交时间 潭土网挂2009001号 湘潭市民政局 雨湖区广云路602号 宗地一：1358.24城镇住宅用地 湘潭城郊置业有限公司 1351.8223 1431.8209.7.24宗地二：1934.36宗地

9、三：4477.54潭土网挂2009004号 湘潭百货贸易股份有限公司 雨湖区大湖街47号 1650.05仓储用地 郭 振 265.74365.742009.9.11潭土网挂2009002号 湘潭市轻工供销公司 岳塘区吉安路东侧 3050.82商业、住宅用地 湘潭九鼎置业有限公司 375.54 375.5409.8.282009 PM014号 岳塘区人民政府 岳塘区书院路办事处晓塘路 宗地一：5608.08平方米 宗地二：2231.20平方米 商业、住宅 用地 彭焕德、彭珂、田昕、段启华、赵武军、朱志喜 96596509.9.4（3）湘潭市第四季度的土地挂牌、成交情况统计编号宗地位置面积（）土地

10、用途使用年限起始价保证金/备注潭土网挂2009006号雨湖区车站路杨家湾工业区5259.74商业、住宅用地 商业40年、住宅70年1013.21万元580.00万元（已成交成交价格: 1023.21万元成交单位: 湘潭城郊置业有限公司）潭土网挂2009008号宝塔办事处福星村617077城镇住宅用地70年894.76560.00万元（已成交成交价格: 894.76万元成交单位: 湖南华燊房地产开发有限公司）潭土网挂2009012号岳塘区吉安路西侧47604.2商业、 住宅用地 商业40年 住宅70年6069.85万元2000.00万元（已成交成交价格: 6069.85万元成交单位: 湘潭云盘房

11、地产开发有限公司）潭土网挂2009013号雨湖区湘大新路2316.32批发零售用地（加油站） 40年 265.22万元212.00万元（已成交成交价格: 265.22万元成交单位: 中国石油天然气股份有限公司湖南销售分公司）潭土网挂2009016号雨湖区杨家湾路北侧5109.65商业、住宅用地业40年、住宅70年1252.47万元410.00万元(挂牌拍卖中)潭土网挂2009017号岳塘区双马镇5691.12工业用地 50年333.43万元190.00万元(挂牌拍卖中)潭土网挂2009019号岳塘区板塘铺宗地一：18688.2；宗地二：57952.33；宗地三：15406.26；宗地四：442

12、.98宗地一和宗地二为商业、住宅用地 宗地三和宗地四为工业用地（规划道路） 商业40年、住宅70年、工业50年10430.86万元4200.00万元(挂牌拍卖中)天骜观点：(1)从湘潭市国土资源网上交易系统显示的信息表明，2009年湘潭土地交易挂牌量为21宗，大部分为大面积、成交金额巨大的土地交易宗例。截至12月中旬网上挂拍共成交8宗土地，其余均处于未成交及挂牌公告阶段。（2）从以上三个图表可看出，2009年湘潭市土地成交宗数持续增加，住宅、商业、工业用地成交显现出“全面火爆”的趋势，政府推地的信心倍增（3）从三表的对比中，湘潭第一二季度工业商业土地成交比较活跃，在第三季度开始，政府相关部门加

13、大对住宅用地的挂拍，促使整个土地拍卖市场更加亢奋，全年总体土地供应量持续增涨。（4）7月居住用地成交面积较6月有所下降，尽管成交量出现缩减，但土地交易市场在第三季度开始回温,居住用地成最为耀眼,根据统计,逾七成居住用地溢价成交。（5）自下半年湘潭房价的明显上涨之后，政府加大土地的供给量，城郊置业等实力开发公司纷纷拿地，湘潭本土地产企业在竞拍拿地上显现出前所未有的高涨势头。（6）湘潭的土地成交,也折射了近期全国各主要城市土地市场成交火爆的现实。而且，通过溢价成交价格上涨这么一种情况也逐渐增加，显而易见，其主要原因在于开发企业的资金充沛、全国楼市市场大环境转暖以及政策的利好效应。（7）09年楼市市

14、场成交量的持续增长，令开发商的资金状况得到了极大缓解，加之政府宽松的信贷政策，股市的回暖使得开发商获取外部资金的渠道更加宽泛；而政府出于扭转房地产开发投资跌势目的出台的多项举措，包括降低开发商自有资金比例和土地出让金缴纳条件的放宽，令开发商持有的资金量大幅增长，这让房企有了拿地的动力和底气。（8）房开企业出于长远发展和项目滚动开发的考虑，必然在楼市转暖的大好形势下进行新一轮的“圈地运动”，而各地方政府在此时加速推出地处城市核心区的稀缺地块，更加剧了争抢的激烈程度，也直接促成土地成交量增长。（9）土地成交的活跃，带动了湘潭全年住宅市场的火爆，也必然带动房价的不断上涨，并且反过来刺激来年今后成交地

15、价的持续走高。3、典型地块挂牌案例分享2009年湘潭市含金量最高的挂牌土地（1）地块状况编号宗地 座落出让面积()土地状况规划土地用途出让使用年限规划指标要求起始价(万元)增价幅度保证金(万元)容积率 建筑 密度 绿地率 潭土网挂2009019号岳塘区板塘铺宗地一：18688.20宗地二：57952.33宗地三：15406.26宗地四：442.98多栋建筑物宗地一和宗地二为商业、住宅用地 宗地三和宗地四为工业用地（规划道路）商业40年、住宅70年、工业50年2.7825%44.05%10430.86100.00万元420000（2）价值分析该土地网上挂牌起始时间为2009年1月4日，目前虽未开

16、始拍卖，却显然已彰显了自身在众多拍卖地块中所具有的独特而强势的优势。（1）地块所处的位置为湘潭岳塘区板塘铺的商业核心地段，该片区作为湘潭对接长株城市的必经要地，具有十分重要的地产开发战略意义。目前板塘铺的商业发展可谓独自成器，具备未来快速成为湘潭新兴的繁华商圈之优越条件和人流、消费氛围。这一趋势也出发了该地块及周边的商业地产的火爆开发，其中尤以多伦国际项目为典型。（2）该土地周边商业地产的火爆现状，推动了住宅地产的开发热，也促进该片区生活商业休闲等市政配套的逐渐完善；而零售巨头步步高超市进驻该商圈，明显激发了片区的地产开发热度，使该片区的土地在综合开发品质价值上的提升指数直线上涨，吸引大型的有

17、实力的地产开发企业投资该地块将成为必然之事。（3）从上表中的“起始价”超过一亿，到“增价幅度”上百万（明显高于其他土地宗例的增加幅度（一般为5-10万），均显示了该地块的特殊含金量。也许这些数据对于国内一线城市来说并不稀奇，但对于2009年的湘潭来说，将是在面积和金额上最大的一宗土地网上挂牌案例。这也足以说明，湘潭市的土地供给市场以及整个房地产市场发展的活跃程度。四、2009年湘潭市房地产基本情况（1）、2009年湘潭市房地产销售面积走势2009年湘潭市房地产商品房批准预售面积98.23万平方米，同比减少42.33%；商品房住宅批准预售面积81.77万平方米，同比减少42.46%；商品房备案登

18、记累计销售177.83万平方米，同比增长56.39%；商品房住宅备案登记销售156.25万平方米，同比增长59.13%。 项目名称今年累计同比商品房批准预售面积98.23万平方米-42.33%商品房住宅批准预售面积81.77万平方米-42.46%商品房备案登记累计销售177.83万平方米56.39%商品房住宅备案登记销售156.25万平方米59.13%商品房住宅累计销售13684套28.45%天骜观点：09年湘潭市房地产市场随全国房地产市场的暖风，一并呈现全面回暖之势，商品房和住宅销售两项指标均创历年新高。主要有两个原因，一是政策环境特殊，正值我国国庆六十周年之际，扩内需，保增长仍是今年的主要

19、方向，向上的经济论调决定了作为我国经济发展主要动力的房地产经济必将继续上行；二是房地产开发环节的资金松绑，股市、楼市均呈现良好态势，宽松的货币政策、信贷政策为销售创造有利条件。批准预售面积有大幅降低，是因各房开商均将主要精力放在消化库存上，新进地块的启动仍需要半年到一年的周期。（2）、2009年湘潭市商品房住宅销售月度走势2009年商品房住宅累计销售13684套，同比增长28.45%，套均面积114.18平米。天骜观点：09年湘潭市商品房住宅销售整体呈现逐月提升的趋势，尤其以10月份为最高峰，也创下历史新高。上半年主要处在政策环境仍不明朗的情况下，开发投资和消费者购房信心都不足；下半年从政策和

20、市场两方面来看，也基本为09年的全面回暖定调。10月份成交量高的主要原因是湘潭房交会的举办，期间购房减免契税的政策促使购房合同集中签订所造成。（3）、2009年湘潭市房地产销售价格走势2009年湘潭市房地产住宅销售均价为2432元/平方米，同比增长13.09%。月度价格变化增涨幅度在100-200元/平米左右，其中3、4月份出现价格最低值，8、9、10月份创价格最高值。天骜观点：09年湘潭整体价格变化幅度正常，上半年受08年市场形势影响，价格偏低且正常浮动；3月份开始至9月份共六个月价格出现持续上涨，因为小阳春和各种利好政策的频现，同时，持续上升的房价也加深了价格调整的预期。10月份房交会后进

21、入传统淡季，政策风向又出现变相，二手房交易政策和个人信贷措施的收紧，变相加大了房开商促销的力度，故价格又出现回落。（4）、各版块及版块个案研究1、岳塘区版块岳塘区基础设施，交通状况进一步完善，商业配套的齐全为岳塘区重新注入活力，逐渐形成建设路沿线的大型商业中心（如华隆步步高），和两大工业园区。（高新区工业园、双马工业园），使得岳塘区的房地产发展逐步成型。其中建设路、河东大道沿线的住宅项目和双马工业园区高档别墅项目的上市，为该区域楼盘在销量和售价上保持绝对领先定位。 雨湖区版块雨湖区作为湘潭的老城区，是湘潭在商业，工业，金融等集中和发源地，各种基础设施（如商场，银行，学校，写字楼，娱乐休闲场所等

22、）都比较齐备。人口密度目前来说依然高过后来居上的河东板块。但随着 “城市东移”政策的全面实施，加上可供开发的土地相对有限，河西的开发楼盘已经不多，新商城“大洋百货”的入驻为雨湖区浓厚的商业氛围添砖加瓦。九华区版块九华区凭长株潭融城的绝佳地理位置，在湘潭各大工业园区占据领先位置。大量的优质土地储备也引进了广州百家信和隆平高科等实力企业，介入九华区的房地产开发。九华区几大高端别墅项目与较低端的住宅项目，为九华区的房地产发展奠定了发展基础。滨江新城版块滨江新城版块以优异的规划定位为宜居提供了良好的样本，暂时还没有立项的房地产项目，但开发高端住宅项目的前景可以预见。滨江新城是九华经济区的配套核心，长株

23、潭城市群的次级中心，以旅游服务、商务商贸、教育培训以及生态居住为主的商贸之城、旅游之城、宜居之城、生态之城。（5）、主要在售项目一览项目名称地理位置占地面积总建筑面积容积率建筑形态主力户型城郊华雅花园岳塘区电工路1号61355.04平方米小高层、高层大学里市雨湖区湘大北路16339.98平方米2.58花园洋房、小高层、高层两房、三房、四房、70-170金地大厦雨湖区韶山西路242号2.3亩20小高层小户型东方名苑湘潭河东大道电业局对面3667万80万1.488小高层二房、三房93148信泰和府建设南路与晓塘路交汇处10992434423.34高层二房、三房88-131书香庭院霞光东路与吉安路交

24、汇处10.5万27.6万2.65小高层三房二厅 136城郊铭扬世家板塘大道与板马路交汇处东北角6000270002.8小高层二房、三房沁园春景苑雨湖区宝庆路九中侧100万3.2高层二房、三房金桂名城河东大道48号5000400006.3高层小复式公寓华丰春城熙春路延长线12亩360003.4多层、小高层二房、三房霞光山庄北苑湘潭霞光中路7000022万2.158+1电梯小高层二房二厅94众一国际芙蓉路与火炬路交汇处32亩11.3万4.8高层60170的一房、两房、三房、四房纳帕溪谷（二期）河东大道盘龙山庄斜对面11000030万2.5217+1小高 层90-220的两房、三房、四房、五房中地凯

25、旋城河东大道20号150亩28万2.5211F、18F小高层三房 130建鑫国际社区湘潭市河东大道北侧与丝绸路交汇处56亩150万6高层39.83-46.01119.04富瑶天下（礼宾府）九华新区滨江新城3000亩别墅185-500逸墅庄园（二期）长潭高速西线入口处（九华工业园对面）500亩3556800.69别墅250540双旺五岳新城（二期）楚天路于霞光东路交汇处500亩40万0.884别墅184-383（7）、2009年湘潭房地产发展基本特征湘潭市房地产投资、开发量、销售量、销售价格各项数据表现，仍处在长株潭三市的低洼地带；09年湘潭市房地产销售量创新高，价格同比去年微增100元/平米左

26、右；投资开发量未见大的提升，反而有降低的趋势；三季度外来置业者占到湘潭房地产销量的近4成，情况较少见；湘潭房地产版块和开发热点区域不明显；项目创新程度不大，本土开发商仍占据重要地位；（8）、湘潭未来房地产发展趋势09年的土地市场热度为湘潭市后期土地价格攀高埋下伏笔；09年商品房销售量受到各个因素的刺激产生，未来两年可能出现销量的下行；09年的土地放量意味着未来一两年内的开发量将呈现高峰，住宅市场价格将面临冲击；各工业园区热点持续，如九华区已获得单独的行政行使权利，区域性的土地政策将继续分散房地产投资方向；广告内页二：购房俱乐部宣传单张（1P）第四部分 深圳天骜湖南分公司2009年动态 2008

27、年年终总结暨2009年工作规划大会上，深圳天骜投资策划有限公司董事长彭远才先生寄语所有同仁：“刀锋战士，赢在2009！”2009年里，天骜公司每一个成员，把这句话铭记在心。天骜公司的2009年，是胜利的一年。不管是公司所服务的项目，还是公司中的各位同仁，在2009年都有了很大的收获。项目热销，各同仁在腰包满满的同时，精神方面更是收获颇丰。一、天骜项目动态（配相关图片，图片另打包给设计部）学府华庭后湖（长沙）（一）、项目概况：该项目位于开福区长沙学院校园东北角，是长沙市目前唯一一个建在校园内的原生态住宅。项目占地约100亩，分A/B两个组团进行开发，总建筑面积约20万，规划1136户，并提供约3

28、200风情商业配套及2万的地下建筑，绿化率达40。为进一步改善居住环境，不仅保留了30亩原生态山体，还倾力打造了约20亩的的二级人工内湖。一期已于2008年底全部交房，二期也于2009年9月28日提前交房。目前，二期剩余部分大户型在售，为130、148、158、170、188、190的三房、四房、五房，均价3900元/。（二）、项目2009年最新动态：3月份，启动“春雷行动”，为项目进入热销期打下了坚实的基础；4月底5月初，参加长沙市2009年秋季房交会，房交会四天掀起抢购热潮，收获颇丰；5月24日，感恩房交会客户抽奖活动启动，活动当天，近百名业主参加了抽奖活动，满载而归；6月底，该项目启动后

29、湖赋征文比赛，广大业主积极响应，共收到近五十篇投稿。经过初选，挑出12篇稿子在好房子网、新浪网等网站公示，引起众多市民关注，投票突破十万。同时，学府华庭第一届业主羽毛球比赛举行。人文、体育活动，更增添了业主共建社区文化的信心和决心。7月开始，学府华庭后湖启动“老带新”活动，众多老客户纷纷为项目介绍新客户，效果明显。8月30日，后湖赋征文比赛颁奖典礼如期举行，现场颁发了“最佳网络人气奖”、“最佳现场人气奖”、“社区文化建设鸣谢奖”。活动当天，近两百业主齐聚一堂，其乐融融。9月10日，项目启动“濡染师德 对语江山”教师节促销活动，通过对广大人民教师让利，让项目“学府”楼盘气质得到拔高。10月份国庆

30、促销活动，大户型销售取得较大进展10月底11月初，秋季房交会虽未参展，但是项目组为本届房交会做足了准备，房交会4天，特价房政策掀起新的热销狂潮；11月底，为感恩教师节、国庆节、房交会成交客户，“价值11万元车库抽奖”活动如期举行，一百多位成交客户参加了本次抽奖活动，车库、杂物间、物业管理费等丰厚奖品被幸运客户抽中；12月份，学府华庭后湖进入楼王销售阶段。西子湖畔沃府（长沙）（一）、项目概况：西子湖畔沃府项目由湖南弘吉投资有限公司开发兴建，位于长沙市两型社会先导区核心区域市府版块岳麓区西湖文化公园西北角，为长沙市第一个新中式高档电梯住宅小区。项目区位优势十分优越，距离长沙市政府办公大楼仅800米

31、，目前开通了辐射城区的多条公交线路，离市中心更只有15分钟车程。项目占地面积近100亩，总建筑面积达20万方。分两期开发，一期由7栋11层的纯板式小高层组成，2009年5月25日一期436套住宅已陆续交房；二期5栋18层的纯板式高层组成，目前已经施工到两三层，预计2010年初上市销售。（二）、项目2009年动态：2009年3月中旬，全新团队成员组建与培训，为西子一期收官之作立下汗马功劳；2009年4月份，执行“低首付一口价”策略，直接成交8套，间接带动客源成交35套，最终完成2季度2080万（住宅）销售任务；2009年五一房交会期间，西子参加天骜公司组织“家天下购房俱乐部”购房优惠活动，直接成

32、交8套；2009年5月25日，西子一期2、3、6、7号栋顺利交房；2009年5月26日，西子二期举行盛大开工仪式，宣告二期正式破土动工；2009年7月27日，西子一期4、8号栋顺利交房；2009年10月份，西子二期团队成员整合、培训、组建，蓄势待发；2009年11月份，西子二期全新营销推广工作正式启动，拉开了二期上市销售的序幕；2009年11月23日，西子一期5、9号栋顺利交房；2009年12月份，西子二期正式启动实质性蓄客。城市风景（株洲）（一）、项目概况：项目地址：株洲天元区庐山路东侧项目规模：16万平方米服务内容：全程策划、销售代理服务成果：立足于世界中央公园之巅，汲取异国园林之精髓，在

33、16万平米新贵区域独创20000平米的中央艺术公园，造就湖南省首个艺术公园概念主题社区，成为株洲高档楼盘的新锐典范。（二）、项目2009年动态：1、2009年2月份城市风景三期全面动工；2、2009年6月28日6月30日，株洲房交会城市风景取得了认筹620张的骄人成绩；3、2009年7月份城市风景冠名株洲电视台公共频道“城市风景杯-中小学生弹拨乐比赛”，取得了良好的社会效应；4、2009年8月16日城市风景三期盛大开盘，开盘当天成交200套物业，得到了市场的高度认可；5、2009年11月城市风景冠名株洲电视台公共频道“异乡人在株洲”，为在株洲创业的异乡人提供一个发声的平台，喜获市场美誉。双旺五

34、岳新城（湘潭） （一）项目概况：项目总占地500亩，总建筑面积45万平方米，采用新中式庭院建筑风格，融合生态自然山水和田园人居生活为一体，是湘潭唯一一座拥有50000平米市政园林规划的名流社区。以中央园林为界，形成南北两个区域，首期开发的是南面的别墅区，由228套独栋，双拼，联排，合院/叠拼别墅构成，户型面积从180-420平米不等。（二）、项目2009年动态2009年5月10日 双旺五岳新城步行街展示中心正式开放，项目首次全市亮相。2009年5月24日 “家天下”购房俱乐部第一位成员成功购买双旺五岳新城，昭示双旺项目与“家天下”购房俱乐部的美好合作前景。2009年6月12日 双旺五岳新城与深

35、圳“家天下”购房俱乐部成功策划与组织准业主“长沙万科西街花园”体验之旅。2009年7月28日 湘潭市委及各工业园领导莅临双旺五岳新城考察指导。2009年8月8日 双旺五岳新城一期一组团盛大开盘。2009年8月28日 双旺五岳新城“名流之夜”客户联谊会。2009年10月16日 双旺五岳新城项目参加湘潭市房交会。2009年11月7日 双旺五岳新城与至尊宝宝幼儿园举办亲子泥塑活动2009年11月14日 双旺五岳新城深圳万科棠樾考察之旅。信泰和府项目（湘潭）（一）、项目概况信泰和府项目在湘潭市建设南路与晓塘路交汇处，离建设南路大概50米的样子，项目紧邻湘潭最繁华的城市主干道建设南路，交通便利，公交线路

36、很多10路、15路、19路、106路、108路、118路。项目传承晓塘老城区这上百年的人文气息，打造湘潭首座新中式庭院社区，小区是由4栋17层和1栋24层的小高层组成，总共392户。小区中央是一个主题水景花园，后边还有一个苗圃基地、羽毛球场和篮球架。 整个小区采用的是封闭式的管理模式，并有智能监控系统，小区在东面和北面设有两个地下停车场的出入口。户型面积从36-168平米的都有，其中亲情“1+1“户型，由2房2厅和1房1厅组合而成，可以自己住一套，另一套出租，也可以合在一起做3房2厅用，功能性强。还有独具特色的3房变4房的户型，性价比非常高。（二）、2009年大事记2008年6月 信泰和府项目

37、进场2008年7月 信泰和府项目VIP会员招募2008年8月 信泰和府巡展开展2008年9月28日 项目开工仪式2008年11月28日 解筹活动举办2008年12月30日 信泰和府开盘2009年1月 信泰和府VIP客户签约及按揭办理2009年3月 提出团购议价模式，由此启动项目的销售2009年4月 市一医院、华菱线缆厂产品推介会举办2009年5月 项目四栋17层小高层封顶2009年6月 项目整体封顶，封顶活动举办2009年7月 推出1.5万购房活动2009年9月 与满堂红装修公司达成合作协议2009年10月 联手满堂红，推售亲情1+1户型二、天骜营销观点（配各作者近照，照片另打包给设计部）浅谈

38、销售成本资源优化管理（作者：张凝蝶 天骜公司总经理助理 株洲区域负责人 ） 公司一年一度的年度报告即将新鲜出炉了，每年我都会向公司年报编委小组写点东西，谈谈我一年来的销售心得感受。进入公司以来我就一直待在销售一线，对销售工作有着说不清道不明的情感夙缘，今天我就跟大家分享下销售成本战略方面的几点看法。1、销售流程优化销售流程贯穿于销售的整个过程中，只有每个环节都做到快速运作、毫不脱节，才会真正地提高生产效益。房地产销售流程中主要环节包括：承接销售项目、项目整体策划、销售准备、销售策划、公开销售、签署买卖合同、合同处理、执行合同、办理售楼手续等大项。而每一个大项又包含5个以上的小项，如果包括产权办

39、理，就更为复杂。每一个项目衔接的好坏，或办事效率的高低，都会直接影响到整个流程的效率。为此，要想进一步完善整个销售流程，必须注意以下两个方面的问题。模板型与时效型并举 销售部门可以推行模板化程序，即建立一整套ISO质量体系，并按照质量体系进行常规运作与管理。建立起了一整套比较完善的体系，把每个流程模式化出来，这只等于是出了个粗坯。这个粗坯，一定要经过打磨才能变得精细而完美。这就要剔除一些影响效率并无关大局的不必要部分，才能加速流程，节约资源。对销售部门来说，即在销售流程中强调对事负责，而不是对人负责，常规处理过多次的事务，就按标准程序办事，不用事事请示，而且更要减少不必要的繁文缛节。为此，销售

40、流程必须是模式型与时效型并举的。不讲时效，死搬硬套的模式，是僵化的模式，非但提不高效率，反而会给自己套上层层枷锁而透不过气来。但如果只讲时效，不讲模式，就会如脱缰野马，跑了许多冤枉路，而达不到既定目标。 均衡发展，共同提高 在销售流程中的每个岗位都是互动的，某一个岗位功力较弱，都会影响到整个流程的效率。也正如经济学中所论述的“木桶效应”一样，必须要调动一切资源去加长那个短的木板，以避免“水土流失”。这就要求在销售流程中注重每个岗位的均衡发展，实现销售流程的共同优化。2、节约人力资源成本实践上，个别房地产的人力资源成本超过了总成本的50%。为此，一些企业曾尝试以裁员或减薪来降低成本，但能达到预期

41、效果的却很少。在更多的情况下却是工作绩效受到了损害，而且还不断有职员对所承受的压力及工作负担发出抱怨。 注重职位设计，把好人员招聘“入口”关 现代管理之父杜拉克曾谈到撤消、调整工作乃是削减成本的最有效方法，而且是惟一可能通过其自身变革来产生持久效果的成本节约方法。房地产销售部门流程复杂、岗位多，一个岗位的设置是否合理，都会影响到企业的经营效益。为此在岗位的设置上，一是要防止以人定岗，以避免机构快速臃肿。二是如前文所述，要尽可能地减少中间环节。如果等“胖了”再减肥，不仅难度很大，而且后患无穷。 房地产销售部门直接面对市场，工作压力大，对“绩效”的要求非常高，同时，也是流动性最大的一个部门。特别是

42、销售管理及营销策划人员，更要求具有较高的个人素质及良好的团队合作精神。这就为企业的招聘工作提出了更高的要求。为此，在人员招聘时不仅要常规性地考察应聘者的学历、专业及从业经验，更重要的是要观察与考核应聘者的个人素质，包括：沟通能力、学习能力、应变能力、创新能力与合作精神等，将“关口”前移，从源头上控制人才的质量。 实行工资与绩效挂钩，提高人力效益一份适应市场且合理的薪酬计划，必定要考虑薪酬与绩效挂钩，使激励变成员工的努力，从而创造出最大的销售业绩。实践证明，在销售部门实行工资与绩效挂钩，让付出的努力与获得的薪酬成正比，是提高个人能动性，提高人力效益最为有力的手段。当然世界上没有一种完美无缺的制度

43、，工资绩效挂钩可能会造成个别员工只看业务指标，而不顾一切的作法。为此，还必须建立相应的制度对销售人员的行为进行监控与管理，在激发个人能动性的同时，提高团队的合作能力与销售人员的职业道德水平。 建立培训体系，使员工在不断地学习中成长 房地产市场快速膨胀，导致营销人员严重缺乏，为了提高人力资源效率，每个房地产销售部门，都想吸引人才、留住人才，然而“树欲静而风不止”，如今房地产销售部门，人员流动之风非常强劲，主要原因就是很少有公司能提供一套完善的学习体系，优秀人才很快会感到“口渴”，而不断地需要寻找新的“水源”。为此，加强培训、鼓励沟通、激励学习，将学习能力根植入公司的经营中，不仅是销售部门的一种生

44、存方式，更是抢占市场先机的最大“源泉”。 在商品房更新换代速度加快、设计和产品的生命周期变短、房地产企业竞争日趋白热化的今天，更可以毫无余地地讲：“速度就是一切，效益就是一切”。在销售部门实施成本领先战略，就是在运营机制中植入实现效益最大化这一主题，采取一切办法，在最短的时间内创造最大的销售额。地产“空军”是全民公敌（作者：程启迪 长沙区域营销总监）印象中，从我大学毕业刚接触房地产起，关于房价该涨还是该跌的讨论就从来没消停过。身边有朋友准备买房时，总会打个电话问我：“房价会降吧？”我一般都会告诉对方：“买吧，不会降。”有的朋友以为我是忽悠他，还要再上网去看下专家言论。结果一看专家言论就坏了。网

45、络上“地产空军”们不但人数众多而且都很“专业”，从房价收入比、经济基础面、中外房价对比等各个层面，引经据典铁证如山地指出：房价严重不合理，该挤泡沫，该降！看完专家言论，有的朋友就动摇了，不买了，改等了，结果这一等就等傻了。2005年长沙商品住宅销售均价约2500元/，2009年，这一价格已经在4200元/以上，2009年11月18的成交均价更是高达4900元/（当日签约603套）。这只是官方数据，而官方数据往往是不准确的，因为城市在长大，每年都有新增的郊区楼盘在拉低均价。真实的房价这4年应该已经上涨了约250%，4年前想买三房而没买的朋友，现在再出手只能买个单身公寓了。地产空军的言论害人不浅！

46、如果你手头有2002年的报纸杂志，会发现7年前就已经有大批的空军在高声疾呼：房价泡沫太大，马上会降了！大家都挺着别买！7年过去了，房价年年涨，买了的都发了，挺着的都傻了。既然空军们的话信不得，那房子到底什么时候买合适呢？我的意见是任何时候买都合适！就拿2008年来说，这是97年房改以来，房价下降的唯一的一年，市场哀鸿遍野，空军喊声震天。按空军的观点，这时候更买不得了，但实际情况怎样？08年出手买房的人现在一个个都笑眯了，等到09年醒过来再买的人，凭空又要多出几百近千元/平米。所以你不要去管楼市高潮还是低迷，想买就赶紧买！寄希望于房价一下回到几年前是不现实的事，从根本上看，只会年年涨，只是快涨与

47、慢涨的区别。为什么？个人分析与下面几个因素有关：【与推进城市化有关】 城市化是中国社会发展的方向。目前我们的城市化率不到45%，发达国家都在70%以上，美国已经达到92%，现在的城市人口只有5亿，还需要4亿左右的人进城，真是人太多了，城市化率太低。每家按3口计，每家按100平米计，还需要130亿平方米的房子的供应量，这要开发多少年啊？需要多少土地？需要多高的容积率？最重要的是房价还要涨多少啊？【与经济结构有关】 无论是国外还是国内都已形成共识，中国的经济结构存在巨大缺陷，房地产在国民经济中所占份额过重，属于支柱产业，柱子哪能垮？拉动经济的三架马车“出口、投资、消费”，消费基本是瘸子，出口再一受

48、挫的话，只能将期望值寄于投资。所以08年全球金融危机一到，国内房地产反而转危为安。虽然中央政府不愿看到房价过快上涨，但是它更不愿看到房地产低迷不振。【与土地供应制度有关】 在中国，地方政府是土地的唯一供应商，而土地财政又是地方财政收入的主要来源。因此地方政府有不断升高土地价格的内在冲动，尤其是03年以来土地招拍挂的实施，更是为地价上涨起到了推波助澜的作用，也正是03年以后，国内的房价进入了迅猛上升通道。很简单，土地是房地产的原材料，原材料一路上涨，成品不涨是没道理的。【与投资渠道太窄有关】 资产证券化探讨了这么些年，就是出不来，我们的投资渠道应该更加丰富，资产证券化也到了该出台的时候了，现阶段

49、之所以老百姓或者说全社会对房地产这么关注，要怪也只能怪投资渠道太窄，要怪只能怪实体经济还不够雄起，其他行业吸纳资金不行，手头有点余钱，还真不知道该投啥，担不起股市风险的话，也就只有投资房地产了。【与公共财政资源的过于集中有关】教育、交通、医疗等等公共资源过于集中，由于这个原因各个城市都是高房价由最中心开始向外不断蔓延传染，一路向上。【与户籍制度、子女入学有关】 中国人非要买房子与户籍制度、子女入学有关，美国人租房子住可以过一辈子，因为他们没有中国这么复杂的与住房紧密相关的户籍制度，要是没有房子，孩子要上个近点的好点的学校还要排队看别人脸色，甚至交高昂的择校费。【与文化及传统观念有关】 我们现在

50、正经历从农耕文明向蔚蓝文明转型的关键时期，农耕文明对土地的眷恋现在转嫁到了房子上了，房子既是能力的象征，又是财富的彰显；既是稳定安宁的象征，又是释放真情的港湾，里面承载的内容太多，让所有的中国人都疲惫不堪，有钱的没钱的都寄希望于房子来满足自己要寻找的安全感和身心寄托。房地产大佬冯仑说：“年轻女孩，没有房子嫁不嫁？90%的女性是不嫁的。所以说，未婚女青年推动了房价上涨，这具有很浓的中国特色。”于是感受到危机的都市白领们，把危机和恐惧也变成了生产力，千军万马都要过买房这个独木桥，房价它能不涨吗？小城事故多（作者：蒋超群 湘潭区域营销总监）房地产行业是现代营销管理体系中细化程度最高的行业之一，从拿地

51、开始到卖到消费者手里，每个环节都有各自的部门机构和工作流程。相应的，随着这些机构的分工成熟，房地产营销也是模式化痕迹最明显的。一般就叫套路，定价有定价的套路，开盘有开盘的套路，蓄客有蓄客的套路。所谓“套路”倒无需一棒子打死，辩证的看待套路，那就是经验主义，经验主义有好的一面，将繁复的房地产开发经营过程用既有的操作手法连贯起来，至少不用担心哪里有疏漏；不好一面自然就在于套路的教条主义，尤其是营销推广环节上，套路与营销的灵魂创新，是相生相克了。所以，在房地产营销里，套路不但要玩的转，还要玩的到位，玩的因地制宜。尤其在小城市，房地产营销的套路会面临一些考验。一、拿地的套路一般来说，根据地块基本价值，

52、结合该地块的规划，做一笔经济测算，可拿不可拿，看结果就知道了。对于地块规划设计条件的套路此处姑且不表，小城市外地开发商难进入这是一道很大的门槛。只说对地块规划的判断，尚且注意。小城市的规划看下来尤其有点像是在撒胡椒面，东西南北中，各有各的味道，如何挑到对你味的那块馅饼，还得注意以下几个方面：“纯画饼”规划本身是个伪命题，不成立一线城市的城市化进程速度历来惊人，在城市开发、资源集中、人才引入上各显神通，一个个国际化大都会应运而生，外来人口的急速增长和资源进入，城市扩张是水到渠成的事情。但在一些中小城市里，几十年见得就是隔壁邻里那几张面孔，忽闻哪里又开始搞工业园了，哪里又兴建软件基地了，河对面开始

53、建新区了，老街坊们反正是不会信。盲目克隆一线城市的先进规划理念，架空实体经济的发展和人口增长速度，规划会成为一个伪命题。“慢火烘焙”规划超前，看的到吃不到俗话说快市场半部是先贤，快市场一步是先烈，除了远期规划要看，近期规划的实现更是性命攸关。城市规划某种程度上来讲就是王婆卖瓜，为了更好的招商引资，规划里带点修饰也不奇怪。尤其是对房地产商这种进入资金大，开发周期短，又承当了城市开发者的角色，是优质资源。刚开始各种好的政策，条件附赠给你，点火锅送青菜粉条，但到了真正上菜的时候厨房比较忙，等半个小时是常见的事情。怕就怕你等不起。“有残渣”规控不严，变相削弱地块价值有一块在某工业园区内，经测算利润率尚

54、佳的土地拿下来了，风风火火的开始了前期筹备，过了半年，准备上马之际，发现情况发生了变化。原本计划的小高层没法建了，因为园区内某学校以建部分单身职工宿舍为由，建了大量140平左右带精装的公寓，变相对外销售，价格还忒便宜，因为是教育用地。别墅没法建了，某企业以建领导办公楼为由，建成了高档别墅区，一样对外销售，价格也便宜，因为是工业用地；商业也没法建了，有一块市政用地成了五星级酒店。“改吃面条”政策朝令夕改，规划变形小城市政府管理班子走马灯似的换，政策延续性差，政策跟着官员走，人治影响大于法制。卖给你的时候是滨江新城，到你建的时候成了防洪堤。人民安全高于一切，实在不行，划一截出来，损失面积到山对面弥

55、补。难怪同济大学土地经济学某主任建议，最保险的方法是算准开发周期，将项目在本届领导任期内完成。二、定位的套路 定位常见的套路有取交集法、拨洋葱皮式推论法、排除求证法等，通俗来讲无外乎解释地块适合做什么？结合竞争趋势偏向做什么？可能买的人希望做什么这么三个问题。解决这几个大的问题，广义的项目定位方向就基本出来了。定位的重要性不言而喻，直接关乎项目成败，因而项目定位中的子项市场定位、价格定位、人群定位、形象定位几个辅助定位也显得尤为重要。市场定位有限差异化这里说的市场定位指的是项目在整个竞争市场环境中所处的位置，实质上也就是寻求市场上的差异化定位。值得注意的就在这个地方，不要把小城市居民的实在当无

56、知，每个小城市往往有其固有的居住形态习惯，建筑风格的接受能力等等限制，千万不要一味的追求完全差异化，还得有个度。譬如周边都是欧式的多层住宅项目，不能想当然的就做个中国风的小高层项目。差异化应建立在某细分市场充分饱和的基础上去考虑，不然只会徒增市场培育的风险了。价格定位完全数据化陷阱项目的价格定位方法一般有成本测算法、市场类比法，需求导向法。房地产开发商的高风险、高投入就注定了他的逐利动机比一般项目更强，所谓的成本测算法往往被忽略，市场类比法使用率最高。从而导致的情况就是高质天价，平质高价，低质平价的现象比比皆是。需求导向法涉及到对城市历年房地产销售价格走势做分析判断，但在小城市需充分注意到，小

57、城市市场总体供应体量少，集中度高，供需变化和价格变化很可能因为一两个大型项目的入市或大型活动的举办而受到直接影响。所以在做数据化的定量定性分析上，还要考虑到小城市的实际情况，作出综合判断。人群定位泛目标人群“私营企业主、高知人群、金领”似乎是各个项目中目标人群的统一格式。一线城市人口基数大，习性、特征明显，便于有针对性的开展圈层营销。小城市不然，一来小城市向来遵循一个惯例，即区域性置业特征明显，一个项目操作完，尤其是普通住宅项目，你会发现百分之六七十的购房者就来自项目周边，甚至更多；二来小城市外来人口少，第三产业所占产业结构比重往往偏低，什么私营企业、金领一族本来数量就少之有少，加上产业类型分

58、布较散，习性更是大相径庭，也就出离了“圈层营销”的本质含义了。形象定位脱离实际形象定位脱离实际情况就很容易理解了，项目的品质感、文化感或者尊崇感都有必要根据实际情况去塑造，不管大城市还是小城市，对项目品质的追求都是有的，同样需要注意的就是个“度”的把握。有人说人生的境界分为三种：看山是山、看水是水是第一重，看山不是山，看水不是水是第二重，看山还是山，看水还是水是第三重。北京前几年就开始在住宅项目里尝试把园林做成菜园子，博得众多游云野鹤的追捧，但在小城市显然行不通，刚从菜园子出来，你凭什么又要我回去呢。所以对现在大城市泛滥了的西班牙风格、地中海风情、南加州岁月什么的还得看乡亲们的接受程度了。三、

59、推广的套路项目推广的套路不一而足，结合项目销售进度，大致可分为项目形象宣传期、项目信息释放期和促销期。几个回合下来，进入项目二期重新再来一遍即可。通过事件营销造势、活动营销引爆，这些套路都比较常见。情况再差点的加入团购、行销、全员营销等等。推广的套路在小城市里最常遭遇的有如下两个问题。主流媒体乏力对房地产行业而言，媒体的意义在于在开发商与消费者之间搭建沟通桥梁，开发商出钱发布项目信息，媒体营造舆论关注平台，消费者买单，这个过程合情合法合理。但在小城市会碰到有预算没好地方花的尴尬情况，报纸不看，广告公司们擅长的画面表现如何传递？电视不看，活动营销的信息如何有效释放？难怪说鉴定一个城市的品味可以从

60、市民的阅读情趣里体现。信息传递除了到达率是个硬指标以外，美誉度和承载信息量也是重要考核指标之一。户外广告是个不错的选择，但可发布的信息量一定是有限的，派单的到达率不错，但对项目美誉度多少是有些损伤的。所以小城市的推广，还需在活动营销上多动脑筋，打造好项目品质，合理化项目价格，口碑传播的法则大小城市通吃，尤其是在小城市里。卖房子还是卖生活大概是在90年代末，著名策划人王大师提出，房地产营销应该将卖房子的观念转变为卖生活。此口号一出，瞬间传遍策划界大江南北，有甚者在户外广告上只标几个大字：“我们这里没有房子！”后来经求证，这只是悬念广告的上篇，下篇是：“我们这里只贩卖生活”，当时恰逢07年，房市火