惠山万达广场项目商业调研定位报告

1、Click to edit Master subtitle style惠山万达广场前期商业市场调研及定位报告2011年9月28日目 录一、城市概览（魅力展现等）二、区域介绍（区位优势等）三、城市商业（商圈概况等）四、项目分析（优势劣势等）五、项目定位（卖点提炼等）六、品牌落位（业态规划等）一、城市概览1、城市卖点 2、总体介绍3、经济数据 4、结 论一、城市概览全国十大最具经济活力、最佳商业城市、乡镇工业发祥地、历史文化名城-江苏 无锡 惠山一、城市介绍 2.总体介绍“中国最佳商务城市”全国十大最具经济活力城市”，连续多年入选福布斯大路最佳商业城市。世界500强企业占37席，近200家国外、国

2、内知名企业入驻无锡。无锡市共辖2市7区共32个镇、51个街道。2010年常住人口达637.02万人,市区人口354.2万人，江阴、宜兴人口283.03万人。无锡市位于江苏省南部，长江三角洲平原腹地，太湖流域的交通中枢，北倚长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常州交界，京杭大运河从中穿过；运河绝版地、江南水弄堂就位于无锡。无锡自古就是我国著名的鱼米之乡、中国四大米市之一。无锡也是一座现代化工业城市，我国民工业的发源地之一，素有“小上海”、“布码头”之称。无锡地处太湖之滨，风景优雅秀丽，千年悠久历史，是在江南蒙蒙烟雨中孕育出的一颗璀璨的太湖明珠；无锡以丰富而优越的自然风光和厚重而悠长的历史文化，成为

3、全国十大旅游观光城市之一。无锡市共辖2市7区共32个镇、51个街道。全市总面积4787.6平方公里，其中山区和丘陵为782平方公里，占总面积的16.8%；水域面积为1089.26平方公里，占22.82%，耕地面积140.82千公顷。城市建成区面积为216.5平方公里。 一、城市介绍3.1城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售消费总额 ）3、经济数据2010年地区生产总值5758亿元，比上年增长13.1%。2010年城市人均GDP；90355元，比上年增长12.9%。2010年，无锡市固定资产投资完成2985.7亿元，同比增长25.1%，高于全省平均水平近3个百分点。 201

4、0年社会消费品零售总额15.45万亿元，同比增长18.4%，比上年加快2.9个百分点，增速比上年回落2.1个百分点。 3.2居民富裕程度（人均工资水平历年增长对比、农民收入对比、人均可支配收入对比、人均实际消费支出对比 ）一、城市介绍2010年城镇职工年平均工资46430元，比上年增长11.65%。惠山区职工平均工资为49243元。城镇居民人均支配收入27905元，增长11.5%。农民人均纯收入13890元，增长12%。城乡居民人均储蓄余额48842元，比上年增长14.57%。城镇登记失业率控制在2.6%以内。 4. 结 论无锡属于科技工业城市，外企、上市公司、民营企业较多，居民相对富裕，具有

5、一定的中高档消费基础。二三产业为支柱产业，其中工业、高新技术、化工、建筑业比重大，大型企业较多，从业人口多，职工收入相对稳定且高于平均工资水平，对中高档消费起引导作用。消费者对商品、服务的需求尚未得到充分满足，有广阔的市场前景。一、城市介绍二、区域介绍1、区域概况2、经济结构3、交通概况4、结论二、区域概况 1、区域介绍无锡市惠山区位于中国经济最发达的“长三角”腹地，面积327.1平方公里，人口69.11万人。人民政府驻堰桥街道。下辖：堰桥街道、长安街道、前洲街道、玉祁街道、钱桥街道、洛社镇、阳山镇。下辖1个省级经济开发区，是无锡特大城市规划蓝图中的副中心之一，“长三角”国际制造业基地的重要板

6、块。区域位优势得天独厚，南临万顷太湖，北靠万里长江，东接上海、苏州，西邻南京、常州。至苏州市中心均为50公里，到无锡机场仅半个小时车程，东邻上海市128公里，西接省会南京市183公里。境内交通便捷，航运发达，沿江高速、穿境而过。 随着区域建设步伐的不断加快和中心镇区综合服务设施的不断完善，现已形成了“2个新场面、5个重点镇、6个新型农村社区集群”的发展格局。“阳山桃”、“吴文化”已经成为知名的旅游品牌，城镇建设日新月异，目标建设成为集都市休闲、城市行政办公、居住为一体的城市副中心。2、经济结构概况2.1 经济数据2011年上半年完成地区生产总值239.12亿元，同比增长14.2%；财政总收入6

7、9.35亿元，同比增长33.2%全社会固定资产投资174.04亿元，同比增长16.1%；社会消费品零售总额达49.8元，同比增长17.6%；城镇居民人均可支配收入27905元，增长11.05 %；城镇登记失业率控制在2.6%。二、惠山介绍3. 交通概况高速方面：区域内公路网健全，锡宜高速，锡澄高速、沪蓉高速，有312国道、42国道、48省道、342省道。机场方面：无锡硕放机场（距30公里约半小时车程左右），上海浦东机场（约145公里，约1.5小时车程）。公交方面：4路（梁溪大桥-藕塘职教）、15路（招商城南站=新汽车西站）、39路（稍塘）、43路（南西漳）、66路（坊前）、75路（金城桥）、8

8、1路（惠畅里）、83路（梅园）、126路（城际铁路）、611路（阳山-中山路）。地铁方面： （预计地铁1号线于2014年中旬投入使用）正在建设中二、区域介绍 4. 结 论区域经济对商业的影响：惠山区是乡镇企业的发源地，其中规模以上企业913家，亿元企业104家，全区拥有工业企业6000多家。所辖6个镇，19个居委会、119个村委会。与市政府和主城区紧密相连,很多资源可依托而生。强大的经济发展势头所产生的相应拉动力，势必带动片区的发展。第三产业自然资源丰富“阳山桃”、“吴文化”已经成为知名的旅游品牌，多元化产业升级必将带来消费需求，随着商业配套的逐步开发成熟，惠山城市核心倾斜趋势明显。区域交通对

9、商业的影响:目前已形成“二纵三横”的主干道格局，“二纵”自北向南分别是惠山大道、锡澄路。“三横”从东到西分别是堰新路、政和大道、金惠路。这五条主干道把城区各部分紧密联系，便于规划设置商务、金融、办公及商业设施，同时又与主城区极具融通，进一步加强城区以居住、休闲商业、商务办公等功能为主的城市副中心地位，与主城区形成功能互补、和谐发展局面。项目的机会：项目所处惠山区位于老城区人民路步行街核心商圈辐射边缘，除大型商超、专业性市场以外商业布局处于空白点，随着惠山区的进一步开发建设，项目前景十分看好。二、区域介绍 三、城市商业1、全市商圈2、商圈分析3、商业网点4、重要商家（商场图&简介、各层品牌、各层

10、租金、优势&劣势）5、分析综述（概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之市场空白点、结论之租金建议）6、本市品牌销售排名（餐饮、服装、配套）1、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置）三、城市商业无锡市目前有一个市级商圈人民路商圈，百货、购物中心及商业步行街街均集中于此，目前没有其他规模商圈商业规划：以中山路、人民路、解放环路内”十字形的市级商业中心。-市级商贸中心位于城区中心部位，结合其它公共设施统一布置。-居住区级商业设施应结合居住区规划统一。文体规划：文化娱乐用地：规划文化中心两处，一处为东林书院旧址，薛福成故居，位于城区中心部位，设置无锡市图书馆、音乐厅剧院等配套设施相对匮乏。区级

11、文化娱乐设施结合区级商业设施设置欠缺。体育用地：城区内设置2处体育场（崇安区、滨湖区），暂无其他综合性体育赛事单位或项目，文体娱乐活动场所匮乏。无锡万达广场商业大厦三阳百盛八佰伴远东百货崇安寺步行街保利广场大洋百货惠山万达广场-在建茂业百货国际购物中心-在建苏宁环球广场-在建恒隆广场-在建英武百货大成巷步行街 主要商圈名称概况分析居民生活水平及消费能力人民路商圈1、保利广场2、金太湖广场3、崇安寺步行街4、三阳百盛5、大洋百货6、远东百货7、英武百货8、商业大厦形成于上世纪90年代，商业相对成熟，城市消费者认知度高，交通四通八达，惠山商业四大企业位居于此。但业态极其单一，主要是以百货为主，室外

12、步行街尚未成熟。惠山城区范围内，人口数量近70万，人均月收入1400-3350元，月消费能力：700元-1600元左右。工薪阶层居多。消费类型：除高收入人群以外，惠山城区居民多以本土消费为主，消费群体相对理性。私家车较多，交通便利，商圈较为成熟，没有区域限制，客流密集度高。三、城市商业2. 商圈分析三、城市商业3. 主要竞争对手分布图三阳百盛中山路商圈惠山万达项目距市中心原始商圈10公里惠山万达广场八佰伴保利广场英武百货商业大厦崇安寺步行街苏宁电器国美电器家乐福大洋百货远东百货三、城市商业简介：由无锡民生房地产开发有限公司投资兴建，总面积达15.3万平方米。拥有600多个停车位，含购物中心、五

13、星级金陵大饭店、高档写字楼、高档住宅楼、保利美食街、实验小学等多个项目，是苏南地区首座集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务、旅游、酒店、办公、商住、教育于一体的大型复合商业地产项目。保利广场位于市中心重点地块、精华地段，地处无锡市中山路商圈，崇安寺商圈和站前商贸区形成的“三点一线”黄金商圈核心。 无锡地区首座“shopping mall”商业地产项目，在强化购物功能的同时，突出餐饮娱乐休闲功能，倡导新型消费理念，引入家乐福、sport100、特力屋等主力大店，被无锡市旅游局命名为“无锡市首批旅游购物推荐单位”。4.1 重要商家分析4.2 重要商家品牌落位三、城市商业保利广场品牌情况楼层品 牌 名 称

14、B1F运动100、汤姆熊电玩、室内篮球场、兵乓球场1F星巴克、KFC、味千拉面、面包新语、必胜客、玛希吉韩式餐厅、豪客来、C&A、H&M、 MIKIBANA、JNBY、OCHIRLY、EP、TBF、SELECTED、 JACKJONES、VEROMODA、ONLY、EBASE、家乐福2F百丽、太平鸟、苹果、SWATCH、 CROCS、堡狮龙、阅读咖啡、巴贝拉、一番屋、家乐福3F宝贝乐园、儿童服饰、超越神话大剧院、特力屋、申汇轩、东来顺饭庄、好尚韩国料理、美食街大渔铁板、战锅策创意火锅、丽晶港、金陵饭店、荔茵潮汕砂锅粥、钱塘人家、川浙汇、百膳坊、豪客来、1、项目位于市中心核心商圈黄金地段，车流、

15、人流动线十分优越，项目到达性极其便捷。2、交通便利，客流量大，无锡NO.1购物中心项目，具有较强影响力。3、拥有锡城独一无二H&M和C&A快时尚流行服饰品牌及特力屋、运动100、家乐福等多家主力店，年轻消费客群稳定。4、项目定位规划科学、合理，客层定位明确，购物环境一般，品牌组合优越，深受市民喜爱。1、项目经营体量较小（5.3万平方米），业态丰富度不足，同时也影响了部分品牌的入驻。2、开业时间较长，项目软硬相对老化，项目品质设备设施及品牌结构有待提升。3、统一营销企划、营运管理，物业服务体系美中不足，美陈布置较差，品牌形象较弱，影响广场更好发展。优势劣势4.3 重要商家优劣势分析保利广场三、城

16、市商业三、城市商业简介：金太湖国际城是无锡金太湖房地产开发有限公司发开，是无锡市政府 “十一五”规划重点商业项目，雄踞无锡最繁华的中山路北向延伸地带，位于北门商圈凤宾路、青石路交汇处，建筑面积68万平方米，分三期开发建设，地上、地下停车位共计3600个，包罗超大型商街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等众多业态，一站式集合高档购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等十大功能于一体。 4.1 重要商家分析金太湖品牌情况楼层品 牌 名 称B1沃尔玛、家居饰品、1FKFC、小肥羊、顺旺基、粤仔湾、米兰诺、中国黄金、海澜之家、钱柜、王兴记

17、、永和大王、2F阿迪达斯、耐克、匡威、卡帕、李宁、安踏、波司登、花花公子、老人头、梦特娇、九牧王、郑尔多斯、奇乐儿、儿童早教、英伦雅阁、西缘牛排、阿瓦山寨3F金海华自助餐、韩林碳烤、权金城、嬉湘记、百度烤肉、傣妹火锅、丁香花园、银河电玩、网吧4F铃兰时尚宾馆、渝派富豪、祖祖花园、名门酱厨、哇哇叫、4.2 重要商家品牌落位1、项目位于无锡火车站北塘区欧风街北门商圈，地理位置优势明显，区域内综合性购物中心仅此一家。2、与好又多超市一街之隔，传统零售业态充分互补，交通便利，项目周边人口密度较大。3、目前项目二期、三期正在逐步开发，整合优势日渐呈现，规模效应凸显。4、锡城夜市聚集地原始餐娱乐相当氛围浓

18、厚，餐饮业态异常繁荣。1、项目规划定位不清晰，导致广场主题及客群定位模糊，体量较大，主力店与步行街经营面积占比缺乏合理性，导致广场稀客力较弱。2、物业以租代售，缺乏统一经营管理、营销企划，物业服务，导致品牌布局混乱，零售业惨淡经营，购物环境较差，品牌结构低劣，严重影响了广场品质。3.动线规划模糊，品牌互动性及人流达到性较差，管理混乱等诸多原因，无法引进时尚、流行品牌入驻。4、受市政建设建筑围挡影响，客流大大降低，部分门店已转租转让，严重影响其自身良好的发展。优势劣势4.3 重要商家优劣势分析金太湖国际城三、城市商业名称开业时间营业面积车位 客流、单价保利广场2004年10月5.3万平方米600

19、每天10万人次客单价：100-300元金太湖2010年9月8万平方米36000每天4万人次客单价：100-200元三阳百盛1999年5月4万平方米无每天8万人次客单价：300-600元大洋百货 2003年5月 2.3万平方米无每天6万人次客单价：200-400元三、城市商业5、分析综述5.1 竞争对手综述名 称服装类占比生活配套类综合占比餐饮、娱乐、超市、家电类综合占比保利广场60%10%30%金太湖35%20%55%三阳百盛80%10%10%大洋百货75%15%20%三、城市商业5.2 竞争对手规划布局名 称性 质 物业费结算模式缴纳方式保利广场主力店扣点1F 400/月.平米2F 300/

20、月.平米3F 200/月.平米7-8元/月联营统一收银月结/45天金太湖1F 200/月.平米2F 150/月.平米3F 120/月.平米4F 90/月.平米6/平米/月自主收银三阳百盛扣点8%-30%无联营统一收银每两季度大洋百货扣点8%-25%无联营统一收银小于50米年结；其余为一个季度三、城市商业5 .3 竞争对手经营模式序号品类品牌品类品牌品类品牌品类品牌1女装哥弟少淑女装EL休闲杰克琼斯运动耐克2女装EP少淑女装TEENIE WEENIE休闲GXG运动阿迪3女装雅莹少淑女装ONLY休闲马克华菲运动三叶草4女装V-GRASS少淑女装vero moda休闲斯莱德运动卡帕5女装阿玛施少淑女

21、装ochily休闲GY 运动李宁6女装天意少淑女装太平鸟女休闲playboy运动3607少淑女装江南布衣休闲LEE运动匡威8少淑女装ES9少淑女装艾格周末10少淑女装播6.1、城市重点品牌销售排名服装服饰类三、城市商业序号品类品牌品类品牌品类品牌1金银珠宝周大福内衣黛安芬眼镜宝岛眼镜2金银珠宝中国黄金内衣安莉芳眼镜吴良材3金银珠宝通灵内衣曼妮芬眼镜张国荣4金银珠宝老凤祥内衣浩沙5金银珠宝上海老庙黄金内衣梦特娇6金银珠宝翠佛堂6.2 城市重点品牌销售排名-配套类三、城市商业6.3 城市重点品牌销售排名-餐饮类三、城市商业大渔铁板烧营业额：60万/月营业面积：500平米 客单价：80元权金城营业额

22、：80万/月营业面积：430平米客单价：168元三、城市商业营业额：50万/月营业面积：230平米客单价：60元嬉湘记战国策创意火锅餐厅营业额：35万/月营业面积：240平米客单价：:80元四、项目分析1、项目优势2、项目劣势3、辐射范围4、周边交通（主要道路、公交、人流量测算）5、周边楼盘6、消费人群分析（数量、收入、消费特点附调研数据）品牌优势：万达的品牌影响力以及全国各地已开业万达广场良好的经营情况，已得到惠山市民认可和信赖业态优势：惠山商业目前多以单一业态为主，万达广场开业后将是目前惠山商业规模最大、规划整合最佳、业态互补最全、品牌业种最优的消费场所 优势分析时间优势：惠山目前还没有真

23、正意义上的购物中心，惠山万达广场将开创先河，提升当地的商服业格局市场需求：无锡现有商业项目多为90年代20世纪的传统百货公司，传统百货及购物中心广场项目缺乏品牌号召力及影响力，定位、规划缺乏专业性，目前品牌结构及营运管理不佳，项目尚未成熟，形成气候，但由于物业原因，仍存在业态单一、人流动线不佳、设备设施陈旧，物业品质较差等现象，消费者对综合体项目有很强需求服务优势：万达具有最专业的管理团队、完善的物业服务、强势的媒体推广营销、人性化的服务、品质化的设备设施、四季如春、外景内置的购物环境、将对传统商圈造成冲击，改变惠山市民的消费习惯1、优势分析四、项目分析区位优势：惠山地理条件特殊，原始商业中心

24、与万达项目所在的区域车程距离仅10公里，交通快捷便利百货劣势：竞争压力大，核心商圈百货集中，影响力根深蒂固租金劣势：竞争对手租金及商务条件优于本项目缺乏商业氛围：无锡消费理念相对理性，对商业、品牌理解较强劣势分析竞争者压力：半小时车程范围内集中了无锡10于家商场及1条步行街项目无锡持购物卡消费比重大，此消费群体较难争取2、劣势分析四、项目分析3. 项目辐射范围（3-5公里）四、项目分析惠山万达广场4.1、周边主要道路四、项目分析惠山万达广场序号车次始发站时间站点行程14梁溪大桥-藕塘职教18:15-20:5023站12公里215招商城南站-新汽车西站6：15-18:0029站16.9公里339

25、梁溪大桥-稍塘6:20-18:0020站9.5公里449车站-南西漳6:10-18:0020站11.3公里566坊前6:10-18:0022站9.9公里675金城桥6:45-19:4538站23公里781车站-惠畅里6:10-18:0031站19公里583梅园6:10-18:0022站9.9公里6126汽车西站-城际铁路6:45-19:4538站23公里7611阳山-中山路6:10-18:0031站19公里4.周边主要公交四、项目分析五、项目定位1、定位结论2、目标消费者概述3、服装服饰消费群4、配套消费群4、餐饮消费群 惠山万达广场低档社区步行街1、档次低，不好管理2、品质差，影响品牌形象纯

26、高端购物中心引领潮流时尚、品质消费高中档步行街家庭式购物为主中档步行街1.1 定位分析五、项目定位家庭式购物为主中档步行街？纯高端的购物中心？商业发展迅猛，此定位已不能满足消费者需求新商业网点发展迅速，此定位抗风险能力低项目商圈人群为中端消费人群，此客群属重点消费客群不能舍弃高端品牌,惠山普通消费者认知度低，市场狭小针对追求时尚的年轻人，目前所有商业定位不清晰，时尚潮流的商品老化、缺乏新意。都在翘首一个真正意义的定位时尚的购物场所1.2 定位分析：五、项目定位家庭消费市场 以稳定工资收入为主的家庭式人群占主导地位时尚潮流消费 根据调查惠山消费主体人群为18-35岁占整体48%，人均收入2,700-3,400占整体49%。1.3 定位提炼五、项目定位引领潮流时尚、注重品质消费高中档的购物中心万达业主及项