以物权法的视角解读合同法的三个条文

1、.：.；以物权法的视角解读合同法的三个条文高树成 日期：2021年11月21日 11时00分高树成 北京市大成律师事务所长春分所律师 、与是民商法律制度中最重要的法律。合同是物权产生的缘由，物权是合同履行的前提与结果，合同法的根本原那么是意思自治；物权法的原那么是物权法定，两者之间存在艰苦差别。由于制定时，没有，条文中的部分内容与有交叉，从后法优于前法，以及法律与法律之间该当一致不应冲突的角度，笔者以视角解读的三个条文。目的是希望在司法实际中，减少对了解及适用上的纷争，希望这样的讨论有助于法律适用上的一致。 一、第二百三十条规定的承租人优先购买权的性质能否是物权 第五条规定：“物权的种类和内容

2、，由法律规定。这是物权法律原那么的第一个原那么物权法定原那么。物权法定原那么的含义是，物权的种类及各类物权的内容，必需由法律明文规定，不允许当事人自在创设物权和改动物权的内容。 换言之，当事人本人创设的物权无效；当事人变卦物权内容的商定无效。 这里的“无效，是指不具有物权的效能。物权法定原那么的意义，是排除当事人的意思自治，排除当事人创设、变卦物权的自在，跟合同法刚好相反。例如，大多城市前几年阅历过的房改。有的单位规定，假设买房的职工未来要调走，要出卖房子，原单位有“优先购买权。这个“优先购买权终究有没有物权的效能呢？假设真的有个职工调走时悄然把房子卖给他人了。原单位发现后向法院起诉，恳求维护

3、它的“优先购买权，要求人民法院认定被告转卖房屋的行为无效，并把房屋一切权收回来卖给它，它情愿支付同样的价款。假设单位这样起诉，就是把这个“优先购买权当作物权来对待，要求法院维护它的“优先购买权。按照物权法定原那么，由于没有规定所谓“优先购买权，因此当事人在合同当中商定的“优先购买权违反了物权法定原那么，不具有物权的效能。于是其主张被告与买主签署的买卖合同无效的主张不应得到支持。 假设原单位换一个理由起诉，它要求法院清查被告人的违约责任。理由是原告将公房卖给被告时，双方当事人真实的意思表示是，职工不得转卖他人，假设要出卖必需先问原单位能否买，原单位享有优先购买权，这是双方真实的意思表示，因此原告

4、要求法院清查被告人的违约责任。按照合同法，这个合同当中的商定是真实的意思表示，应是有效的，被告一方有义务先问原单位能否买，被告未履行此义务，悄然地卖给了他人，被告构成违约，因此法院按照合同法判决被告承当违约责任。可见，违反了物权法定原那么，创设的物权不具有物权的效能，并不等于不具有一切的效能。假设符合其他法律规定，例如符合合同法的规定，可以产生合同法上的效能。 第二百三十条规定的承租人优先购买权与上述案例类似。该条规定，在租赁合同存续期间，假设出租人转让租赁物，承租人有优先购买权。这个“优先购买权终究属于什么性质的权益，法院终究怎样对待它，就取决于物权法能否规定“优先购买权。假设物权法规定了“

5、优先购买权，那么合同法第二百三十条规定的“承租人的优先购买权，就是一种物权，就当然具有物权的效能；假设物权法没规定“优先购买权，那么合同法第二百三十条规定的“承租人优先购买权，就不是物权，就当然没有物权的效能，只需债务的效能。 而实践上，物权法没有规定“优先购买权，阐明物权法不成认作为一种物权类型的“优先购买权。司法实际过程中，人民法院在合同法实施之前和合同法实施后的一段时间，曾经将“承租人优先购买权当做“物权对待，如最高法院关于贯彻执行的解释第条：“出租人出卖出租房屋，应提早三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以恳求人民法院宣告该房屋买卖

6、无效。 由于物权法没有规定所谓“优先购买权，最高法院关于承租人优先购买权的解释，当然丧失其效能。合同法上规定的“承租人优先购买权，当然只具有合同法上的效能，不具有物权的效能。出租人违反合同法关于承租人优先购买权的规定把房子卖给他人，承租人向法院起诉，法院只能根据合同法进展维护，即只能清查出租人的违约责任，不能判决出租人与买受人之间的买卖合同无效。 二、第二百八十六条规定的承包人优先受偿权的性质是留置权还是抵押权？ 第二百三十一条规定，债务人留置的动产，该当与债务属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。可见，债务企业对债务企业是有权行使留置权的。该法第二百三十九条规定，同一动产上已设立抵押权或者

7、质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。该规定阐明，法定物权优于商定物权。第二百八十六条规定，发包人未按照商定支付价款的，承包人可以催揭露包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建立工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以恳求人民法院将该工程依法拍卖。建立工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。综观第十八章留置权，承包人的优先权，除标的物为不动产，与要求留置权的标的物为动产不符之外，其它要件，包括法律后果，皆符合留置权的特征。笔者以为承包人的优先权应属于留置权。这与承包人优先权为法定抵押权的观念相比，有更符合法理、更便于操作之处。首先，法定

8、抵押权之说，违背物权法定原那么。没有规定法定抵押权。抵押权是商定的物权，不存在法定抵押权。最高人民法院民二庭编著的第1069-1070页以为，我国之所以规定留置权的标的物是动产，而非包括不动产，是由于不动产价值宏大，且多为居住设备、商用设备或公共工程设备。假设债务人留置该不动产，将使得该不动产的一切人或运用人不能运用收益该不动产，将妨碍该不动产的经济成效和社会成效，呵斥宏大浪费。因不动产而发生的债务恳求权，其价值普通远远低于不动产的价值。笔者以为，假设基于上述缘由，我国将不动产排除在留置权之外，首先，该规定有违第四条物权平等维护原那么。例如，在运输合同中，不论承运货物的价值大于运费多少倍，法律

9、都赋予承运人对货物的留置权。当货物为不可分物时，法律赋予承运人就货物整体的留置权。同样的超标的留置，承运人可以而承包人却不可以。物权平等维护原那么是总那么部分的内容，是应贯穿物权法一直的原那么。权益的标的物是随着人们认识的深化在发生变化着的。日本、英国、美国等国的立法例，不限制留置权标的物的范围，不动产是留置权的标的物本非争议事项。我国第89条关于留置权的规定，没有限制留置的财富范围。笔者以为，赋予承包人的优先权为留置权，将大大处理工程欠款的三角债问题，也有利于老实守信的公序良俗在建立工程领域的建立；其次，不动产抵押权作为一种物权，需求以登记作为权益的外衣予以公示，留置权那么以占有为公示手段。

10、承包人的优先权，与都没有要求登记，没有将承包人的优先权作为物权予以规定，当然也就没有关于如何登记承包人的优先权方面的规定。假设将承包人的优先权了解为抵押权，与不动产抵押权经登记才产生的规定是矛盾的；再次，假设我国第二百八十六条规定的承包人优先权为物权，而基于物权法定的原那么，该种优先权一定属于规定的物权之一，并应符合该种物权的特征，而不应在之外还存在物权。最高人民法院法释200216号在制定时由于没有物权法作根底，该司法解释将这种优先权解释为之外的法定抵押权，行使期限为六个月。其结果是该项物权的种类、物权的行使都将违反物权法定原那么。无论是对该批复作出的了解还是该批复在司法实际中的运用，都显得

11、非常混乱。由于这种物权的行使尚停留在批复性的司法解释层面，承包人对本人如何行使、在多长时间内行使该种优先权，从，包括第二百八十六条的规定，是无法得知的，这与物权法定原那么也是相悖的。笔者以为，承包人的优先权就该当属于留置权。如此，承包人优先权才符合物权的特征，才与物权法定原那么相一致。 由于对留置权担保范围、留置权的行使做了详细规定，第二百八十六条承包人优先权的范围、优先权的实现按照关于留置权的规定即可。笔者以为，最高人民法院应尽快废止上述司法解释，或者在制定司法解释时将该种优先权规定在留置权部分。 三、第五十八条无效合同返还财富、赔偿损失能否适用诉讼时效？ 2006年6月2日最高人民法院审结

12、的广西北生集团与北海市威豪房地产开发公司、广西畜产进出口北海公司土地运用权转让合同纠纷案【案件字号为 (2005)民一终字第104号，登载在最高人民法院公报上】阐明实施前最高人民法院对无效合同能否适用诉讼时效的观念是：当事人恳求确认合同无效，不适用诉讼时效；合同被确认无效后，返还财富、赔偿损失的主张，适用诉讼时效，从人民法院确认合同无效时起算。由此可见，假设提起确认合同无效诉讼的同时，提起返还财富、赔偿损失的诉讼恳求，将不会出现超越诉讼时效的情形。2021年9月1日起实施的最高人民法院并没有就物权恳求权、无效合同确认恳求权及返还财富赔偿损失恳求权的诉讼时效作出规定。而无效合同方面的诉讼时效问题，又是司法实际中经常遇到、急需处理的问题。 我国第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权益人可以恳求返复原物。该项规定阐明在物权获得方面否认了物权的无因性，即物权获得的缘由行为被确认无效，意味着基于无效合同获得财富的当事人无权获得物权，应予返还。由于物权是支配权，对世权，物权确认恳求权不受诉讼时效限制，物权的权益人