投资产权式酒店的法律问题

1、.：.； 投资产权式酒店的法律问题 一、商业地产运营方式、法律关系及实例二、产权式酒店涉及的法律关系三、投资风险及防备四、结尾产权式酒店，来源于上世纪70年代的欧美国家，开发商将将每间客房分割成独立产权出卖给投资者，投资者像购买住房一样投资置业，将客房委托给专门酒店管理公司运营分取投资报答，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新方式。作为一种房产投资方式，正确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、躲避风险是最重要的。以下，我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题，以供宽广投资者在投资类似的工程时进展分析参考。第一部分：商业地产方式、法律关系及实例商业地

2、产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长等特点，有才干全额购买商业地产的投资者真实少而甚少；即使有才干购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的工程上。这使得开发商在开发商业地产时难免会面临两难局面，一难是开发的商业地产用于整体出卖时难找到买家，开发资金无法回笼；二难是本人运营时，不得不由于投资回收期过长而接受宏大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他工程的开发，影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去，便在开发运营方式上有所创新，“分割出卖、“售后返租、“地产开发与商业运作同步并存等开发运营方式应运而生。一、 分割出租开发商将商业房地

3、产作一致规划，将商业地产分割，以长期出租方式招租。由于短少一致的规划和有序的运营管理，这种方式往往会产生招商不胜利、商业地产无商业利润产生的风险，最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商运营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系，以有委托运营或回租关系。在我们代理的实践案件中，位于杭州市火车东站的杭州“东方商城在开发初期采用的就采用将商城分割进展长期出租、一次性支付租金的方式回收资金，但该市场不断没有兴隆，开发商引进美家居兴办家居市场后，虽有所改善，但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比，仍无法相比。假设开发商无收益、资金短少，投资者的投资面临的风险很大，纠纷将会不断产生。二、

4、分割出卖“分割出卖作为商业地产开发运营的一种方式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时，假设缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的运营种下了“不治之症。商业地产一旦被分割出卖，就意味着一个完好的商业设备在一切权和运营权上都被彻底分割，失去了它的整体性，这就会给日后的商业运营埋下隐患。一个不具有整体性或运营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，会酿成主力店不进，品牌店不跟，最后成为街头“大排档的结局，实践报答与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系，往往会产生租赁或委托运营的关系。“分割出卖方式开发运营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日，涌金广场购物中心开业，

5、2002年6月宣布停业，营业时间缺乏10个月。2002年7月“广州白马相中涌金广场，由于业主签约率低，8月31日退出涌金广场的租赁运营。由于投资者各有各的想法，运营管理公司很难进展一致管、一致运营的局面。目前，据一些媒体音讯，涌金广场又要复出办一个时髦的服装市场，实行市场化运作、商场化管理，已进入招商阶段，估计不出不测在国庆前可开业。涌金广场可以有望复出，其中重要的一个要素是近300名业主的心开场“齐了，能进展综合思索、整体规划。三、售后返租“分割出卖方式使完好的商业设备在一切权和运营权上被彻底分割。为了弥补该方式的缺乏，处理商业地产运营中能够出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后一致返租、

6、一致招商运营，这就是所谓的“售后返租方式。售后返租有多种方式，包括返租报答、带租约销售、利润共享、保底分红等，目的是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金报答的方式吸引买家入场。同时，由于售后返租必需附着于租赁行为，所以普通出如今商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。据相关媒体报道，杭州的西湖时代广场是采用“售后返租这种商业地产开发运营方式的。西湖时代广场位于西子湖畔，总建筑面积2万平方米，由开发公司采用“售后返租方式开发运营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者，再从各位业主手中将商铺一致租回，开业之初委托了杭州大厦输出品牌运营管理，西湖时代广场对投资者承诺的

7、年报答率为9，返租期为8年。四、建立与运营同期进展的“地产开发与商业运作同步并存方式“地产开发与商业运作并存的运营方式是商业地产开发运营中一种较新的方式，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分思索工程商圈的市场需求，并与其相顺应的一家或假设干家商业企业确定协作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的任务，最终使整个开发运营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、运营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建立后招商的传统方式相比，这种方式具有多种优点，即能吸引投资者的关注和购买自信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更顺应

8、变化中的市场环境。位于文三路108号的“西溪数码港就有点类似与该种方式，开发商将整个商场分割销售给众多投资者，同时签署将所购商铺一致返租给品牌数码企业运营数码市场的租赁协议，商定租期、租金等条款，房产开发与商业谋划一同进展，在商圈定位、市场分析、业态组合上到达比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种运营方式。五、专业担保公司介入投资性房产领域对酒店运营方式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中，前期不调查酒店开发商能否真的具有运营和担保实力，后期也不调查酒店的管理集团能否真的具有管理才干，只需看到高报答就匆匆购买，曾经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开场认识到产

9、权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险引入专业担保的这种销售方式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。 HYPERLINK 3722 cnshu 中国最庞大的资料库下载第二部分、产权式酒店涉及的法律关系产权式酒店主要涉有二个法律关系，一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系也有的是委托运营合同关系等。当然，还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。一房屋买卖合同法律关系。投资者首先与开发商签署房屋买卖合同，买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合商定的房产的义务，一定要留

10、意产权明晰，拿到产权证，还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是一样的，购买前要审查开发商的主体资历如营业执照、审查房屋销售文件如预售答应证、规划答应证等及房地产权属证如土地运用权证，土地用途、出让年限等等；决议购买后，仔细仔细地签署，特别留意房屋情况如面积、构造、装修规范及配套设备、绿化等、交付时间、权证办理、违约责任商定的条款。二房屋租赁合同法律关系。投资者与酒店管理公司签署房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实践情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进展商定。租金计算和支付时间、一方终止合同的违约责任是特别要商定明确的，

11、以防止承租人不承租而出现难以一致运营、难以收回投资报答的不利情况。三担保法律关系产权式酒店存在投资风险，开发商为加强吸引力，为房产投资人加上一道“保险引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的专长要对这一工程进展严厉的调查和评价，如酒店运营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度，每年度收取一定的担保费用，以及一定的抵押实物，为酒店管理公司向投资者提供担保。投资者权益人在与开发商被保证人签署购买合同后，可以得到一份由担保公司保证人出具的担保函以保证权益。在保证期间，假设权益人报答率低于承诺时，权益人有权根据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人

12、承当保证责任，并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进展监视、担保，以及无法履约时的代付赔偿。保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系，成为一种“金三角关系，使三方在某个目的上是一致的。由担保公司经过对投资产权酒店的购房者进展风险担保，可在一定程度减少购房者的投资风险。(四)回购法律关系有些开发商为消除投资者的投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满三年的，可以以原购买价将所购房屋出卖给开发商，开发商保证回购，这其真实双方间构成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后，附条件是指原价钱出卖，在符合这二个条件的情况下，只需投资者要求履行该商定，开发商将无条件按原出卖价回购投资者

13、一切的房屋。依、的相关规定，只需所符条件不违反法律、行政法规定的强迫性规定，应属合法有效。在条件成立时，一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价钱、税费承当、违约责任等内容，需经过合同加以明确商定。执行这种回购商定时，开发商的实力、运营情况就显得比较重要。五期房转让法律关系有些投资者与开发商签署购房合同后，在房地产权证未办出之前，因各种各样的缘由将所购房屋进展出卖，这属于期房转让。第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未开工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定，而国务院未出台详细规定，从该法看预售房是可以再转让的，但实践上在出卖方获得房地产权证之前进展的预售商品

14、房转让是合同权益义务的转让，而非商品房的转让。获得预售答应证后的期房转让实为权益转让，分为两种情况：一种是预定权转让，转让性质属于预定合同的转让，按规定应征得开发商赞同；另一种是期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让，1、已付清房款的期房，转让不需求经过开发商赞同；有按揭的情况下须经按揭银行赞同2、没有付清房款的，转让需经开发商赞同。关于预售商品房转让问题，不同城市有一些不同的地方性规定，像上海就规定“预购人购买的预售商品住房该当在开工并获得房地产权证后进展转让，并按规定办理房地产转移登记；在获得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记，因此进展期房转让需详细问题

15、详细处置，经过不同的法律措施保证合同当事人的利益。假设确是房子不想要而原价转让，也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产买卖中心注销预售合同备案登记，与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记，手续办完后新受让方可直接与开发商签署商品房预售合同，办理预售合同备案，但终止预售合同通常要承当一定的违约责任，还涉及到能否办理“转按揭手续、交纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了躲避相关规定，在期房转让过程中，买卖双方普通在合同中商定，买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款，在卖方办理出房地产权证(小产证)后，双方办理房地产权益过户手续，但此种转让中卖方往往会因房价大

16、幅上涨而违约另行出卖，需经过合同如签署附条件合同、加强违约责任商定等方式加以严厉约束，保证合同当事人的利益。六物业管理法律关系产权式酒店的物业管理不同于普通的住宅，由于有酒店管理公司的运营，无需另行聘请物业管理公司管理，但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构，保管物业方面的资料如开工总平面图、设备设备的技术资料等、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后，及时进展续约或一致意见另行招商。此外，还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进展二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。第三部分：投资风险及防备由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无

17、产权式酒店行业专门法规，终端投资者业主的权益确定与权益维护问题是受人关注的问题，当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理方法、城市商品房预售管理方法、民法通那么、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同购房、租房、担保等的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享用等环节。如下就部分投资风险及法律防备举例阐明：一、购房权益保证从房地产广告、签署认购书、签署房屋买卖格式合同与补充协议、办理按揭贷款，到房屋交付、面积差别、设计变卦、房屋质量、装修、产权证办理，投资者可经过仔细阅读房屋买卖合同、审查开发商证件、向律师等专业人士咨询等途径，以合同方式进展防备。

18、选择产权式酒店作为其投资方式时，开发商建造这个工程的最终规划用途、性质是酒店，对投资者来说就存在一定的风险，土地运用性质和年限如商业、旅游、文娱用地四十年；综合或者其他用地五十年、规划能否符合条件？未来酒店的产权能否分割？能否划分运用？能否拥有完好的处分权？是需求关怀的问题，产权证能否办理也就成为问题的焦点所在了。投资者可向房地产管理部门进展前期的了解，审查开发商销售房屋的必要证件、资料，并在合同中作明确的关于产权办理方面的商定如时间、权益、违约责任等。二、收益权的保证一是投资者的受害权如何保证，即如何保证本人获得开发商或酒店管理公司许愿的报答。投资者最好是选择那些有实力的开发商，比如上市公司

19、、国有大中型企业等，或者选择那些有社会担保的开发商，总之要选择那些有保证的开发商，以分散投资者的风险，从而保证工程的正常运作并最终让投资者得到报答，而不能仅仅听信开发商的口头许愿。同时，投资者一定要与开发商或酒店管理公司签署正式的合同，有担保的话要签好担保合同，即使发生纠纷时投资者也可方便清查开发商的违约责任。二是要保证投资者本人的运用权益。由于产权式酒店对投资者来说，每年都有一段时间的免费居住权，但如何保证这段时间可以获得有时间的能够就是一个问题。比如，在他想享用免费居住时，假设管理方以无空房为由来回绝怎样办？因此，投资者在与开发商签署合约的时候，要明确阐明。三、物业运营费用投资者还要与开发商或酒店管理公司在合同中明确商定，在交由酒店管理的过程中，酒店物业的管理、运营、维修本钱该由谁来负担？如假设合同不明确，未来会给投资者带来一笔