房地产开发企业法律风险类别及表现

1、.：.；房地产开发企业法律风险类别及表现房地产开发企业面临的法律风险分类：一、关于土地运用权获得的风险 房地产开发商土地运用权的获得方式包括以出让招标、拍卖、挂牌、转让、协作开发、收买房地产工程公司等。采取这些方式获得土地运用权的风险主要包括：1、土地运用出让过程中的法律风险1政策及法律、法规变化的风险；2政府规划方案变卦的风险；3土地运用权出让合同对土地运用进展限制的风险，包括规划目的、开发期限、转让、用途等的限制；4招拍挂过程中的法律风险；5物权法施行后关于土地运用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险；6房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险；7土地运用权被政府收回的法律风险。2、土地运

2、用权转让过程中的法律风险1土地运用权转让合同无效的法律风险；2土地运用权权属瑕疵的法律风险；3土地运用权转让的税收法律风险；4因土地运用权出让合同问题而导致的转让风险；5土地运用权转让变卦登记过程中的中法律风险。3、土地运用权协作开发及收买房地产工程的法律风险1协作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；备注：在实务中，很多协作开发合同或工程公司股权收买合同由于签署时没有仔细审查其合法性，导致在土地价钱大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就能够面临合同无效的风险。；2土地提供方的土地运用权存在瑕疵的法律风险；3房地产工程公司或有负

3、债的法律风险备注：很多公司采取收买房地产工程公司股权实现收买房地产工程，但收买后发现工程公司存在一系列负债，这是最大的法律风险；4房地产工程公司注册资金不到位、虚伪出资的风险；5房地产工程公司的税收风险；6收买在建工程时因工程款问题产生的法律风险；7被收买房地产工程能够欠政府行政规费的风险，通常容易忽略包括土地运用费、土地闲置费、市政配套费等等。8与被收买房地产工程原规划目的相关法律风险。二、关于房地产建造阶段的法律风险1、房地产融资和资金方面的法律风险1国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险；2因融资协议安排产生法律风险备注：很多房地产不注重融资协议的签署和履行，以为只需拿到钱就可以了，实

4、践融资协议存在诸多法律风险，一旦资金提供方启动合同条款违约机制，有时会给企业带来灾难性的影响。；3利用虚伪文件融资的风险；4盲目扩展投资导致资金链断裂的法律风险。2、房地产工程施工方面的法律风险；1由于缺乏严厉招招标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、资料供应商等方面产生的法律风险；2由于勘察合同、设计合同、施工合同、资料设备采购合同签署而产生的法律风险；3由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险；4设计变卦、签证和索赔产生的法律风险；5因承包商违法分包、工程质量平安事故、农民工工资等问题产生法律风险；6因工程价款结算产生的法律风险；7因中间验收、开工验收及工程移交等问题产生法律风险

5、；8因工程质量保修产生的法律风险；9因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，包括合同法规定的工程款优先受偿权产生的风险；10黑白合同产生的法律风险。三、关于房地产销售阶段的法律风险1、与销售中介公司相关的风险1因销售代理合同签署及履行产生的法律风险；2因销售代理公司及其员工虚伪承诺及不当行为引起的法律风险；2、与广告谋划相关的法律风险1因广告谋划合同签署及履行产生的法律风险；2因广告谋划文字或图片进犯第三人知识产权的法律风险；3因虚伪广告带来的法律风险；4因广告内容不当的法律风险。3、与销售行为相关的法律风险1违规销售产生的法律风险；2获得商品房预售证书的相关法律风险；3预售房款的收取和运用的相关法律风险；4促销方案的相关法律风险；5销售现场布置和样版房相关的法律风险；6销售人员违规操作、擅自修正认购书、购房合同产生的法律风险；7认购书、购房合同书相关的法律风险。4、与购房者相关的法律风险1因房屋质量问题产生的法律风险；2因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；3因设计方案变卦产生的法律风险；4因公共设备运用等相关问题的法律风险；5因按揭贷款合同产生的风险；备注：在房地产市场低迷、经济衰退的时候，这类风险特别突出，因开发商是对按揭货款承当连带责任的。四、关于物业管理有关的法律风险1、前期