房地产开发项目可行性研究（153页图文并茂）

1、规模多大？选址哪里？多长时间？技术方案？特点？配套条件如何？多少资金？如何落实?是否能落实？资源和市场需求如何为什么投资建设这个项目建成后的社会、经济和生态效益依据决策房地产开发项目可行性内 容第一节 房地产可行性分析概述（次重要）第二节 房地产项目的财务状况分析（重要）第三节 房地产项目的风险能力分析（重要）第四节 房地产项目的国民经济评价第一节 房地产可行性分析概述一、房地产可行性研究的概念和作用（一）房地产可行性研究 在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的科学

2、方法。使得决策更加的科学化、程序化、更加可靠。（二）房地产可行性研究的作用 是投资决策的重要依据是项目审批的依据 是项目资金筹措的依据 是编制设计任务书的依据 是开发商与各方签订合同的依据 在技术、经济方面提供科学依据对不同方案进行比较，选择最佳方案对项目实施过程进行周密安排，保证投资有序进行。（三）房地产可行性研究分类按照所处的阶段和研究的详细程度不同：投资机会研究对投资项目或投资方向提出建议初步可行性研究 预可行性研究。对项目建设的可能性与潜在 效益进行论证分析。详细可行性研究 在初步分析基础上，对项目进行全面论证， 为决策提供确切依据。投资机会研究主要任务：以资源条件和市场分析预测为基础

3、，粗略选择投资的项目，寻找最有利的投资机会。主要内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。其中：（1）通过已有类似工程来估算投资额，按当时市价估算项目收入，按大致百分比估算税费。 （2）投资估算精确度30%，研究费用占总投资额0.1-1.0%，需1-2月完成。 初步可行性研究 主要解决的问题：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地

4、区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。一般来讲，大型投资项目为了避免时间、金钱人力的浪费，在正式可行性研究之前做的初步分析。投资估算精确度20%，研究费用占总投资额0.25-1.5%，需2-4月完成。详细可行性研究 对项目进行全面论证，为决策提供确切依据。投资估算精确度10%，研究费用占总投资额1-3%（小项目）/0.2-1%(大项目)（三）房地产可行性研究分类按照研究的对象提供的现状条件不同： 土地以及开发项目的可行性研究 房地产综合开发的可行性研究 续建房地产开发项目的可行性研究 房地产可行性研究根据房地产项目的用途不同

5、： 居住用途、商业用途、办公用途、旅馆用途、餐饮用途、娱乐用途、工业用途、特殊用途、土地开发项目可行性研究根据项目未来获取收益的方式不同： 出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目可行性研究项目概括市场分析和需求预测规划方案的优选 开发进度安排项目投资估算 财务评价 风险分析资金的筹集方案和筹资成本估算国民经济评价 结论可行性研究的内容二、可行性研究的内容和步骤第二步第三步第四步第五步资料收集及市场调查开发方案的设计和评价、选择: 第一步组织准备: 详细研究编写研究报告书（二）可行性研究的步骤研究团队项目设想筹集研究经费讨论和制定研究计划组织准备明确项目研究背景、界限、范围、内容和

6、要求获得基础资料项目可行性研究的依据国家计委、建设部联合颁布的房地产开发项目经济评价方法经批准的项目建议书、合同等有法律效力的文件国家批准的城市总体规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料国家所规定的经济参数和指标项目初步规划方案资料收集及市场调查市场供求量房价竞争对手项目地点、用地现状自然条件社会状况经济状况交通运输基础设施居民人数、结构、户数等。方案设计、优化、选择方案征集方案投标详细研究论证=优选项目（1）分析复查和审核各项资料、数据，明确建设项目的范围、投资

7、、经营费用和收入等（2）进行财务、经济、社会、环境效益等分析评价（3）进行风险分析、敏感性评估等。财务分析经济效益环境效益社会效益编写报告书封面项目名称、编写机构和时间摘要目录简明扼要介绍项目概况、可行性研究结果。必要正文附件附图概况、市场调查分析、规划设计方案、建设方式和进度、投资估算、资金筹措、财务评价、风险分析、可行性研究结论，项目建议，相关的附表（技术经济指标表格）项目位置图地形图规划红线图设计方案平面图城市/项目区总体规划图引经据典,从各个角度描绘这个项目投资的美好前景,却偏偏不提项目投资的不利因素。高级别墅坐落在大型工业区内,致使别墅环境被破坏在一个离市区颇远的乡镇开发高层公寓在廉

8、价“集资房”规划的农民居住区开发商住小区同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺原先的商业旺地因地铁建设而大规模地拆迁房地产可行性研究注意事项明确、详实、内容丰富、符合客观事实；专家论证、确保合理性科学性；各项内容完整、全面。房地产投资收益风险增加减少房地产开发投资的目的是什么？获得投资回报！用货币量化房地产投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是计算房地产投资项目经济效益评价指标的前提。项目的盈利能力！房地产开发项目经济评价的目的是什么？第二节 房地产项目的财务状况分析内 容现金流量、资金的时间价值、资金的等效值（补充）反映房地产项目财务状况的指标体系及计算房地产开发项目建

9、设投资预测与分析房地产开发建设投资估算方法（成本费用）成本费用估算成果的汇总房地产开发项目租售方案及租售收入的测算（自学）（1）现金流量（2）资金的时间价值（3）资金等效值（补充内容）（1）现金流量（1）现金流量房地产开发活动从货币形态来看，表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。对于一个特定的系统来讲，投入资金、花费成本和获取收益，都可以看成是货币形式体现的资金流入或资金的流出。现金流量：房地产投资分析中，某项投资活动作为独立的系统，一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入。现金流入/现金流出：流入/流出 系统的资金。净现金流量：现金流出与现金流入

10、的差值。房地产开发投资项目中，二者的具体表现形式：现金流入：销售收入，出租收入、利息收入和贷款本金收入等现金流出：土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等土地费用建造费用经营费用还本付息、税金出租收入利息收入贷款本金销售收入房地产系统根据特定房地产项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择适合的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。房地产投资分析的目的最大收益！现金流量图项目投资活动资金的流向（收入或支出）、数额、发生的时间都不尽相同。反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图示。将系统的现金流量绘入时间坐标图中，用来表示各现

11、金流入、流出与相应时间的对应关系。图1：现金流量图0当前时间12345第1计息周期第5计息周期第n计息周期nn-1说明：(2)如果现金流量不是发生在计息周期的期末或者期初，而是发生在周期中间，为简化计算，公认将其代数和看成是在计算周期末发生的。期末惯例法。(3)通常把初始投资P作为上一周期期末，即0期期末发生的。(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。向上为正，向下未负。现金流量+-现金流量图0当前时间12345第1计息周期第5计息周期第n计息周期nn-1+-土地费用建造费用经营费用税金2016年2017年2018年销售收入出租收入2019年不同方案现金流量图0当前时间12345

12、第1计息周期第5计息周期第n计息周期nn-1+-0当前时间12345第1计息周期第5计息周期第n计息周期nn-1+-方案A：方案B：30508010020010050508080100资金的时间价值和等效值必须考虑在实际经济生活中，资金的投入和支出并不是同时发生的，往往投资支出在前，收益发生在后。资金并非一次性投入，收益也并非一次获得。因此在分析对比不同投资方案时，必然会遇到不同时间点、不同数额货币的价值对比问题。（2）资金的时间价值（2）资金的时间价值如：（1）1元钱，今年与去年金额没有变化，可能是不同价值资金的价值会随着时间发生变化（2）100万储藏起来不用，不论多久，金额不会发生变化 1

13、00万存到银行，如存款利率10%，1年后可以得到110万，这10万元就是利息。同理，100万投资再生产，就会带来利润。利息或者利润都叫做时间的增值。原资金投资储蓄闲置新资金原资金原资金资金的时间价值资金的时间价值（2）资金的时间价值货币资金经历一定时间的投资和再投资而增加的价值就成为资金的时间价值。资金时间价值的表现形式资金所有者因让渡资金使用权而获得的一部分报酬资金使用者因获得使用权而支付给资金所有者的成本贷款利息、存款利息资金时间价值的原理马克思主义经济理论资金是劳动资料、劳动对象和劳动成果的货币反映。只有投入生产经营领域的资金才能增值，劳动者新创造的剩余价值（利润）就是资金的增值。资金的

14、时间价值是企业投资决策中需要考虑的重要因素长期投资项目中，各项收支在不同的时点上发生，且相隔时间长。必须考虑各种资金的时间价值，才能对投资项目的收支、盈亏做出正确的、恰当的分析和评价。为了评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，必须考虑：（1）支出和收入的数额（2）每笔现金流量发生的时间在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。利息的计算方法：（1）单利：按本金计取利息，由本金产生的利息在以后的各期不再加计利息。（银行定期存款）（2）复利：本金计取利息，每一个结息周期利息并入本金再次生利”利滚利”计算时间价值所采取的主要方式存钱入银行：Fn(本利和

15、/终值)=P(本金)+In(利息)单利计息：In=P*n*ii：利率n个计息周期后的本利和：Fn=P（1+i*n）复利计息：利息为i，Fn=P(1+i)n推导如下：第1个计息周期后的本利和：F1=P(1+i)1n年的利息为：In=P(1+i)n-P=P(1+i)n-1第2个计息周期后的本利和：F2=P(1+i)+P(1+i)*i=P(1+i)2。第n个计息周期后的本利和： Fn=P(1+i)n-1+P(1+i)n-1*i=P(1+i)n第3个计息周期后的本利和： F3=P(1+i)2+P(1+i)2*i=P(1+i)3（3）等效值（3）资金等效值资金等值：在考虑时间因素的情况下（在特定的时间价

16、值下或利率条件下），不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。本金100元，年利率15%，一年后要还的本利和为115元。现在的100元与一年后的115元虽然绝对值不等，但它们是等值的（实际经济价值相等）。资金时间价值在投资项目中的应用*在经济评价分析中的应用：静态分析法：在计算经济效果时不考虑时间价值动态分析法：充分考虑资金时间因素，在价值形态上进行量化把不同时间点上资金折算成同一个点上的资金价值，从而不同投资方案、不同项目经济效益具有了可比性。等效值不同方案现金流量图0当前时间12345第1计息周期第5计息周期第n计息周期nn-1+-0当前时间12345第1计息周期第5计息周期第n计

17、息周期nn-1+-方案A：方案B：30508010020010050508080100以一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间点上，使它们具有可比性，才能得到正确的结论。通常情况，在资金等效值计算的过程中，资金运动的起点时金额称为现值，资金运动过程中某一时间点上的与现值等值的金额称为时值（如：年值），在资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。资金等效值计算是以复利计算为基础的：P现值（最初投资基准点）F-终值（未来值）A连续出现在各计息周期期末 的等额支付金额，简称年值N计息周期数i折现值，（计息周期的利率）0123nPFAAA在比较不同投资方案的经济效益时

18、，常常换算成P或A或F值来进行比较。一个非常重要的概念，分析一项投资的投资价值的一个重要方法就是将该投资的未来预期收益折为现值进行投资决策。现值P判断投资价值的重要依据！现值P（1）一次性支付F,计算现值（2）等额序列支付A，计算现值（。）F=P(1+i)n （1）一次性支付（现值）=复利计算P=F1/(1+i)n=F(1+i)-n0123nPF例：复利计算某人投资1000元于一项物业，假设一般物业投资年报酬率为10%，则1年后该投资原始资金的终值（本利和）为多少？F=P（1+i）n=1000（1+10%）1=1100第2年F=P（1+i）n=1000（1+10%）2=1210第n年F=P（1

19、+i）n=1000（1+10%）n例： 某房地产公司为了促销、融通资金，推出“还本销售”方法。如现价10万元的商品房，10年之后，购房者凭销售发票领回买房时的全部房款（假定年利率为12%），按月计复利。10年后10万元的现值是？P=Fn* (1+in/12)-n*12=100000/(1+12%/12)10*12=30299.5(元)购房者实际付款=100000-30299.5=69700.5元相当于房价打7折对房地产公司来说，这种销售方法优于“七折”销售通过这种方法，公司争取了年利率12%、长达10年的大额贷款。（2）等额支付序列（现值）每个计息周期期末都有一个等额支付金额A（每次存入A）0

20、123nPA把每一个A看成为一次支付的F，用1次支付复利计算公式求现值，然后相加：P=A(1+i)n-1/i(1+i)n一、房地产项目反映财务状况的指标体系第二节 房地产项目的财务状况分析效率型指标价值型指标财务净现值财务净年值费用现值费用年值财务净现值率投资报酬率财务内部收益率投资回收期指标体系期限型指标静态评价指标动态评价指标根据是否考虑资金的时间价值问题：静态投资回收期(Pt)投资收益率(R)财务净现值（FNPV）财务内部收益率(FIRR)不够全面准确，一般做项目的初预算。考虑了资金的时间价值和项目的寿命，但计算复杂，结果比较全面准确建设工期短的小项目；大中型项目在投资机会研究或 初步可

21、行性分析阶段，较常用动态投资回收期(Pt)基准收益率：是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，净现值计算中反映资金时间价值的基准参数。也称最低要求收益率（MARR）（三）财务净现值tttc设定折现率（用项目按行业的基准收益率或目标收益率ic），将计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。某开发项目方案预测表 年项目012345-25开发投资25025002600经营费用400450500经营收入7008001300净现金流量-250-2500-2600300350800银行个人储蓄系统存钱本金利息存钱入银行（复利）：n个计息周期后的本利和：Fn=P(1+i)n P本金，Fn 本

22、利和，i利息0123nPF土地费用建造费用经营费用还本付息、税金出租收入利息收入贷款本金销售收入房地产系统房地产项目FNPV=净现金流量tttcFNPV0，项目可以被接受FNPVFNPVB, 选择A项目优点：考虑了项目期内各笔资金的时间价值，明确反映了投资项目的净利润，净现值越大，项目净利润越高，经济效益越好。缺点：折现率（最低报酬率）不易确定。其大小与银行存款利率的高低、项目的经营风险程度、通货膨胀率等有关。净现值是一个绝对指标，没有反映出投资企业的回报（常用内部报酬率）FIRR折现率财务净现值财务净现值与折现率的关系图FNPV内部报酬率（二）财务内部报酬率ttt试算法计算FIRR的一般步骤

23、如下： 第一步：初略估计FIRR的值。iFIRR,为减少试算次数，可先令FIRRic，如果FNPV0,选取更高的折现率。 第二步：分别计算出i1、i2(i10,FNPV2 0。（通常i1和i2之差不超过5%） 第三步：用线性插入法计算FIRR的近似值，其公式如下 （1）与基准收益率ic比较，能评判独立项目的取舍：FIRRic，项目可以被接受FIRRiB=20%,A优于BFIRR是FNPV=0时的折现率，也就是说它是投资项目不亏不盈情况下的折现率。（2）可以衡量投资项目所承担的最高贷款利率：如果贷款利率FIRR，项目净现值将小于零，出现亏损。（3）衡量项目的收益率（折现率）如果项目的收益率（折现

24、率）FIRR，项目的净现值将小于零，出现亏损。（三）投资收益率（=投资利润率，静态）投资收益率（R）=年净收益/投资总额x100%基准投资收益率（Rc或ic）：投资行为发生所要求的最低投资收益率国外又被称为“最小诱人投资收益率”（MARRminimum attractive rate of return）R Rc，项目可以被接受。RRc,项目不被接受。（四）静态投资回收期ttt，Pt（累计净现金流量开始出现正值的年份1）上一年累积净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量 投资回收期：净收益额=全部投资时，项目所需要的时间Pt越小越好！小于基准静态投资回收期，项目可行；大于基本静态投资回收期

25、，项目不可行。（五）动态投资回收期：Pt （累计净现金流量现值开始出现正值的年数1）上一年累积净现金流量现值的绝对值/出现正值年份的净现金流量的现值 Pt越小越好！小于等于基准动态投资回收期，项目可行；大于基本动态投资回收期，项目不可行。现金流量资金的时间价值资金等效值概念房地产项目系统中，一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入资金在生产流通等运动过程中随着时间的推移而增加的价值在特定的时间价值下（或利率条件下），不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的效用或经济价值。说明（1）净现金流量：现金流出和现金流入的差值（2）现金流量图（1）相同绝对值资金在不同时间点的价值是不同的。（不考虑

26、风险和通货膨胀的风险）（2）单利和复利的计算（1）不同时间点发生的不同绝对值资金的价值可能是相同的。（2）以复利计算为基础小结：投入产出的时间不同，如何对项目经济效益进行评估投资收益率(R)静态投资回收期(Pt)财务净现值（FNPV）财务内部收益率(FIRR)动态投资回收期(Pt)盈利能力指标静态指标动态指标公式投资收益率（R）=年净收益/投资总额x100%Pt（累计净现金流量开始出现正值的年份1）上一年累积净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量 Pt （累计净现金流量现值开始出现正值的年数1）上一年累积净现金流量现值的绝对值/出现正值年份的净现金流量的现值 相关的基准指标基准投资收益率

27、（Rc或ic）基准静态投资回收期折现率/基准收益率ic基准收益率ic；最大贷款利率基准动态投资回收期项目经济评价R Rc，项目可以被接受。RRc,项目不被接受。（1）Pt越小，方案越好。（2）小于基准静态投资回收期，项目可行；大于基本静态投资回收期，项目不可行。FNPV0，项目可以被接受FNPV0，项目被拒绝（1）单个项目，FIRRic，项目可以被接受; FIRRFIRR，FNPVFIRR，FNPViB（20%）,A优于B（1）Pt越小，方案越好。（2）小于等于基准动态投资回收期，项目可行；大于基本动态投资回收期，项目不可行。备注累计净现金流量0的年份FIRR是FNPV=0时的折现率累计净现金

28、流量现值0的年份小结：某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%，如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（ ） 房地产开发项目采用20%的折现率计算出项目净现值为22万元，该项目的财务内部收益率（ ）A小于20%B满足目标收益率要求C大于20%D不满足目标收益率要求三、项目建设投资预测分析销售预测和开发建设投资的预测成本预测成本控制是房地产开发企业的内功微利时代四、房地产开发项目成本费用估算方法（一）土地费用估算土地征用拆迁费土地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价四、房地产开发项目成本费用估算方法（一）土地费用估算土地征用拆迁费土

29、地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价农 村土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费新菜地开发建设基金拆迁费。土地补偿费是国家建设征收土地时，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而向其支付的款项地上附着物和青苗补偿费等 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 地上附着物和青苗的范围：地上附着物：依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线等。青苗：被征收土地上正处于生长阶段的农作物。新菜地开发建设基金征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 城市郊区菜地(不含县城、建制镇的工矿区)，是指连续3年以上常年种菜或

30、养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。标准为：百万人口的城市，每征用一亩菜地，缴纳7000-10000元；50万以上不足百万人口的城市每征用一亩地，缴纳5000-7000元；不足10万人口的城市，每征用一亩菜地，缴纳3000-5000元。征用城市郊区的菜地安置补助费为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年

31、产值的15倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费标准规定。在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。 城 镇地上物补偿费拆迁安置费。地上物补偿费地上物补偿费：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费对所拆迁的房屋，按房屋原有建筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的补偿。各省、自治区、直辖市根据当地建筑材料、劳动力和运输等费用，按各类建筑物和构筑物的等级和结构进行测算，制定符合当地物价水平

32、的地上附着物补偿标准。房屋、道路、管线、水渠等城镇拆迁安置费按照拆除的建筑面积给予安置，分为原地回迁安置与异地永迁安置两种情形。(一)搬迁补助费;(二)没有提供周转房情况下的临时安置补助费;(三)超过过渡期限的临时安置补助费;(四)非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。拆迁费内容：(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费拆迁安置费标准的计算：三、房地产开发项目成本费用估算方法（一）土地费用估算土地征用拆迁费土地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价土地出让地价款：所在的城市、

33、地区、地段、土地用途以及使用条件、合同等许多方面的因素决定基准地价：土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。(一)政府出让国有土地使用权的，应缴土地出让金为土地交易成交价。(二)划拨土地使用权申请协议出让，不改变原土地用途等土地使用条件，并经依法批准的，应缴土地出让

34、金为土地市场价格的40%。(三)划拨土地使用权转让申请协议出让，不改变原土地用途等土地使用条件，经依法批准的,应缴土地出让金为土地市场价格的40%。(四) 划拨土地改变土地用途、容积率等土地使用条件，并经依法批准协议出让的，应缴土地出让金等于拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格减去拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。 (五)出让土地改变用途等土地使用条件，并经依法批准的，应补缴土地出让金等于批准改变时的新土地使用条件下市场价格减去批准改变时原出让土地使用条件下剩余年期土地使用权的市场价格。湛江市市区土地出让金标准的确定及计算方法【2007】三、房地产开发项目成本费用估

35、算方法（一）土地费用估算土地征用拆迁费土地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价（二）前期工程费规划勘测设计费可行性研究费“三通一平”费三、房地产开发项目成本费用估算方法（一）土地费用估算土地征用拆迁费土地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价（二）前期工程费规划勘测设计费可行性研究费“三通一平”费占总投资的3%、0.5%占总投资的1-3%房屋拆除、场地平整、通水、路电的费用（三）基础设施建设费建筑物两米以外、项目规划红线以内按实际的工程量来估算（四）房屋开发费a/建安工程费项目桩基础工程钢筋混凝土工程砖石工程脚手架工程门窗工程楼地面工程装饰工程水电安装b/附属工程费c/室外工程费变电

36、室、锅炉房、车棚等热力、供水、污水、道路、供电等。采用的方法：单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标法方法基本建设单元的综合投资X单元数单位工程量投资X工程量=单项工程投资根据施工图纸、施工组织设计、现行工程预算定额、工程量计算规则、材料和设备的概预算定额单价、各项取费标准，近似计算项目投资，预先计算工程建设费用由综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用直接费用=每平方米直接工程单价X建筑面积主要材料消耗量=每平方米消耗量指标X建筑面积备注标准统一酒店客房、医院病房、学校教室、学生宿舍。土建、给排水、照明工程（m2）；采暖（耗热量千卡/h）;管线（m）；道路（m

37、2）；（建筑功能齐全、标准差别大）无指标可套的单位工程，如构筑物、室外工程等，也可供换算或调整局部不相同的构配件分项工程和水、暖、电气等工程用由于设计不够深入，不能准确计算工程量，但工程设计采用的技术比较成熟又有类似工程概算指标可以利用时，用此方法。【每1建筑面积的直接工程费=（人工费+主要材料费+其他材料费+机械使用费）【100建筑物面积的直接工程费=（人工费+主要材料费+其他材料费）*100】（五）公共配套设施建设费（非营利性）（六）开发间接费幼儿园、托儿所、派出所等按规划指标和实际工程量估算开发商在开发现场直接组织、管理开发项目发生的各项费用。（七）管理费：企业管理部门为组织和管理生产经

38、营活动而发生的期间费用，与产品开发没有直接的联系（按项目投资或直接费用的3%左右）（八）销售费用（10-15%）（九）财务费用（10%）（十）其他费用（临时用地、咨询费、公证费）（十一）税费：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费等等（十二）不可预见费：是前面所有费用的3%-7%估算土地费用前期工程费基础设施建设费 房屋开发费 公共配套设施建设费开发间接费管理费销售费用财务费用其他费用税金及政府收费不可预见费房地产开发建设投资估算（成本费用）五、成本费用估算结果的汇总六、房地产项目租售方案及租售收入测算租售方案包括： 租售方式（项目出租、出售还是租售并举），租

39、售面积和租售面积的比例； 可出租面积、可出售面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置； 出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定； 租金和售价水平的确定； 收款计划的确定序号 项目名称 建设期 经营期 第1期 第2期 第3期 第N-1期 第N期 1可出租建筑面积 2单位租金 3可能毛租金收入 4出租率（%）5有效毛租金收入 6转售收入 7转售成本及税费 8净转售收入 房地产开发项目出租计划及出租收入测算表 单位：建筑面积（m2），销售收入（元）房地产投资收益风险增加减少风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性的客观体现。（美国，威力特1901年首次提出）风险具有客观性和不确定性

40、。第三节 房地产项目的风险能力分析一、房地产风险房地产投资风险政策风险社会风险经济风险技术风险自然风险国际风险政治环境、经济体制改革、产业政策、房地产制度、金融政策、环保政策、法律风险城市规划（容积率、建筑覆盖率等）、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险等市场供求风险（购买力、单元住宅面积、住户规模变化）、财务风险（通货膨胀、利率变化、资金变现、开发费用变化、税率变动）、地价风险、融资风险、国民经济状况变动风险建筑材料改变和更新、施工技术和工艺革新、设计变动或计算失误、设备故障、损坏或施工事故等火灾、风暴、洪水、地震、气温等国际政治、国际投资环境、货币汇率变化二、主要的不确定因素

41、房产开发项目主要因素及影响土地费用通常参照近期土地成交案例，通过市场比较法或其他方法估算土地费用。由出让金、城市建设配套费、土地开发费用组成，在地块现状复杂，土地交易市场不健全的情况下，很难准确估算。建安工程费开发前期，开发商建安工程估算和工程承包商的报价时间相差半年到一年，建材价格、劳动力价格会发生变化。开工后，上述价格也会有变动。租售价格评估的价格是通过市场上近期成交类似的物业价来进行比较、修正后得出的。而没有考虑通货膨胀、社会、经济、政治和其他环境因素开发期、租售期政府批准和招标时间限制；建材或设备短缺、恶劣条件、政治经济形势突变、劳资纠纷引起的罢工、基础开挖后发现文物或特殊未预料的地质

42、条件；市场供求变化、竞争状况、预期未来房产价格走势、项目类型等容积率及有关参数（1）在项目评估阶段，不一定能立刻拿到政府批文，容积率和建筑面积无法确定；（2）即使拿到批文，项目可供出租或出售的面积仍不能肯定（公摊或出租面积在评估阶段只能根据经验估算）贷款利率70-80%的资金来源于金融机构借款或预售楼花的方式筹措。利率影响决定了开发项目的财务成本。房产置业投资项目主要因素及影响购买价格一般通过房产估价师估算拟购买房地产资产的公开市场价值或价格为基础。高估或低估初始购买价格，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。空置率准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。其与宏

43、观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金的能力有关。运营成本为保持物业正常运行，满足租户的使用要求而支付的费用。通货膨胀、设备修理或更新、与持有物业相关的房地产财产税变化都会影响。二、主要的不确定因素房地产开发过程中的上述不确定因素或者以独立的形式，或者以相互同步或不同步的形式发生着变化，对整个项目的费用或效益产生影响。它们的变化情况、对收益的影响如何需要进行详细的分析，才能保证开发投资决策有充分的依据。第三节 房地产项目的风险能力分析三、房地产项目分析方法盈亏平衡分析项目安全率敏感性分析概率分析（一）盈亏平衡分析 又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产

44、销量和项目盈亏关系的一种分析方法。 产销量Q成本C收入B；利润R如果设R为利润，B为销售收入，TC为总成本，则有： R=BTC设P为销售价格，Q为房地产商品数量，则有：B=PQ设FC为固定成本，Vc为单位 变动成本，VC 为半变动成本，则有TC=FC+ VC +Vc Q当 VC 某些情况作为FC，则有TC=FC+ Vc Q综上所述，R与Q的关系可以表达为：R=B-TC=PQ-FC-Vc Q销售收入函数、成本函数、利润函数例：某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，其中固定成本3000万元，单位变动成本1600元/件，销售额B？变动成本？利润R？R=PQ-FC-Vc Q销售额B=300

45、0 30000=90000000元=9000万元变动成本=1600 30000=48000000元=4800万元利润R=3000*30000/10000-3000-4800=1200万元盈亏平衡点(BEP)，又称保本点，是指开发项目的利润为零时的指标。 令R=BTC=P Q FC Vc Q=0，则有 Q*=FC/（P Vc） 盈亏平衡点销售量 R*= P Q* 盈亏平衡点销售额盈亏平衡点是项目盈利和亏损的分界点，例：某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，其中固定成本3000万元，单位变动成本1600元/件，盈亏平衡点产量Q*？Q*=FC/（P Vc）盈利平衡产量Q*=3000*10

46、000/(3000-1600)/10000=2.14(万件)盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 A.销售收入与成本 B.销售收入与费用 C.成本与产量 D.销售收入与销量 E利润与成本销售收入BQfFCQ*平衡点数量平衡点销售价格P*, 平衡点总成本TC*BEP盈利亏损B=P*QTC=FC+VcQQ 销售量/Q 产量线性平衡盈亏分析总成本TC房地产项目的盈亏平衡分析因素变化最低租售价格P*最低租售数量Q*最高土地取得价格P*最高工程费用P *最高购买价格P *最高运营费用比率。含义房屋售价或租金下降到预定可接受最低盈利时的价格在预定的

47、房屋售价条件下，要达到预定的最低盈利，必须达到的销售/出租量项目销售额和其他费用不变时，保持预期收益水平，所能承受的最高土地价格预定销售额下，满足预期开发项目收益要求，所能承受的最高工程费用满足投资者预期收益目标的购买价格投资性物业中运营费用占毛租金收入的比率。（比率越高，投资项目的净经营收入越低。）抗风险能力与预测租售价格、销售数量、土地取得价格、工程费用、购买价格、运营费用比率差距越大，抗风险能力越强另外，多因素临界点组合：多个风险因素变化引起的房产开发项目经济效益指标的变化（二）项目安全率 f10%10%15%15%25%25%30%30%状态危险需要谨慎不很安全较安全安全项目承受外部风

48、险能力的指标f=（Q-Q*）/Q 100%容积率=地上总建筑面积规划用地面积商品房得房率=房子面积总建筑面积三、敏感性分析（一）敏感性分析的概念 又叫敏感度分析，就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。敏感性分析的目的：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定分析（如概率分析）提供依据。（2）研究不确定性因素变动，如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，

49、分析判断项目承担风险的能力。（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。1、选择要分析的不确定性因素售价和租金开发成本开发周期空置率和空置期贷款利率和贷款额2、选定分析所用的评价指标5、提出控制敏感性因素的建议4、判定敏感性因素3、计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况（二）敏感性分析的步骤将确定性条件下的经济评价指标作为敏感性分析的评价指标单因素多因素敏感性分析3、单因素敏感性分析例：某一开发项目投资基本方案如下，其中Ic=10%影响因素期初投资租赁收入年经营费用寿命期（年）估计值2000600350201）选取期初投资、价格（租赁收入）和经营

50、费用为拟分析的不确定性因素2）选取净现值（NPV）指标作为评价指标3）计算预测水平下的净现值评价指标，则：NPV=2000+（600350）（P/A，i，n） = 2000+（600350）（P/A，10%，20） = 2000+2508.5136 =128.4（万元）4）确定敏感性因素的变动幅度分别为10%和20%，并计算变动后的评价指标值。租赁收入变动幅度20%10%0+10%+20%NPV893.23382.42128.4639.221150.03租赁收入的敏感性分析经营费用变动幅度20%10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4 169.58 467.55经营费用

51、的敏感性分析期初投资变动幅度20%10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.471.6271.6期初投资的敏感性分析作出敏感性曲线图：128.4投资经营费用价格（收入）NPV变化幅度5、排序并确定敏感性因素价格（收入）经营费用期初投资6、提出控制方案首先控制价格，在较少增加期初投资的前提下较大提高租赁价格或经营费用。敏感性分析可以明确项目经济指标对各不确定因素的敏感因素，找出最敏感因素及其变动幅度。无法知道这种不确定因素发生变动幅度的概率某个敏感性因素发生不利变动的可能性很小，引起的项目风险不大；某个不太敏感因素在未来发生不利变动的可能性很大，会带来较大项目风险。概率分析二、概

52、率分析（风险分析）=某种随机事件的次数与各种可能出现的随机事件的次数总和的比值。 不仅考虑了风险因素在未来的变动的幅度，还考虑了这种幅度在未来变动的可能性大小及其对经济指标的影响。(1)概率P（X）及分布A、P（X）0 B、任何随机事件X的概率0P（X）1C、必然事件概率为1 D、不可能事件概率为0E、所有随机事件的概率总和为1房产=离散型随机变量的概率分布(2)期望值=预期收益E(X)=Xi*P(Xi)投资项目未来收益的各种可能结果，用概率为权数计算出来的加权平均数(3)方差D(X)=(X-Xi)2*P(Xi)= D(X)= (X-Xi)2*P(Xi)标准差越大，可变性越大，风险越大。概率分析一般步骤（1）列出需要进行概率分析的不确定性因素（2）选择概率分析使用的经济评价指标（财务净现值）（3）分析确定每个不确定性因素发生的概率（一般是在过去长期历史数据基础上进行统计归纳得出的。）（4）计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率例：某房地产开发项目的现金流量如表1，根据经验和预测，开发成本和销售收入为需要分析