房地产实物资产投资

1、房地产实物资产投资主要内容：1. 居住房地产投资；2. 商业房地产投资；3. 办公房地产投资。居住房地产投资一、居住房地产概述1. 含义：Residential property由服务人类居住为主要目的的土地及建筑物所组成的供人们日常生活居住的房屋及其权利。 2. 类型1994年之前1994、98年2006年之后福利房安居工程普通商品住房别墅和高档公寓福利房廉租房经济适用房商品住房廉租房经适房、限价房、公租房商品住房福利房，即公房，其中公房有直管公房和自管公房；住房制度改革后，（增量）公房开始出售，但初期（至1986年）多由统建而来，后多演变为单位直接购买、单位集资建房、经济适用房等，断断续续

2、一直没有完全停止。存量公房则主要在1998年后几乎全部出售（私有化）。安居房：是指为配合推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在55平方米以下。要求只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。解困房：指在实施安居工程之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建用于解决住房困难户和拥护户而修建的住房。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。廉租房，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，如家庭人均月收入、人均居住面积，以及其

3、他特殊群体。经济适用房，现实中又演变为单位的福利房，政府的计划内商品房、配套商品房、拆迁还建定向安置房等等。微利房：指房地产开发商修建的利润极低的一类商品房，面向社会销售。这类房屋不带有政府行为，只是开发商为了促销，对自己在城市远郊修建的交通不便的商品房实行低价销售。此类房屋价格诱人，随着城市规模的扩大、城市道路的延伸、商业口岸的形成，此类房屋有升值潜力。两限房：是指经城市政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。公租房，是指政府提供政策支

4、持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房，其租金按照保本微利的原则并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金综合确定，由产权单位负责（组织）维修、养护、管理。周转房，单位的公租房；也指专为安置拆迁居民周转之用而开发建设的房屋。经济因素权属投资者出租、二房东出租；独有、共有、合住价格豪华，高档，中高档，中档，中低档，低档设施及装修一级一类，一级二类，二级，三级建筑状态建筑类型高层，小高层，多层，招待所，别墅，公寓；毛坯、精装修成新度新房，二手房/次新房，旧房，破旧房功能设计居室数，浴室数，工人房，多功能房，汽车房平面布置梯间式、内廊式、外廊式、内天

5、井式、独立单元式、跃层式、复式、错层式外形条式/板式、点式/塔楼面积大户型、中户型、小户型风格欧美式、民族风格区位地点位置市中心，市区内，近郊区，远郊区，农村周边环境新建的正扩展，新建的已稳定，现代的已稳定，现代的走下坡路，现代新翻修的，旧的稳定的，旧的走下坡路，旧的新翻修的，旧的破旧不堪的说明：新兴的住房产品类型学区房，专指重点学校附近对口招生区域内的房产。1986年7月1日起，义务教育法实施，其中第九条规定“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学”。商住两用物业，多在商业用地上开发的既可商业又可居住的混合类型的物业，满足居家办公或创业的需求。商务公寓，可注册公

6、司、办公经营，还可居住,面积小一点,厅为职员办公兼接待室,室为老板办公、睡觉。多建设在特色产业区或公司密集区，交通便捷,公建配套完善,人文、商业底蕴浓厚等。养老物业，专为60岁以上老人养老而开发经营的商品住宅。世卫组织标准，某国或地区60岁以上老人超过总人口10%，即步入老龄化社会。独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、合院别墅（类别墅）中国住房供应体系住房市场新建商品住宅二手商品住宅市场租赁住宅住房保障经济适用房公租房廉租房居住房地产投资的可能对象3. 居住房地产的特性：用地法定年限外（1）用途相对较为单纯，满足个人和家庭在居住、安全和隐秘性以及其他心理上的需求；（2）受限于个人或家庭的支付能力；（

7、3）基本的生活资料、生活必需品，具有需求的普遍性，社会保障性；（4）与人类的关系最为密切，从生存、发展到享受以及更高层次的需求，具有多样性、人文性和发展性； 在物业、区位、设施等方面注重舒适性、生态性、信息化/智能化、文化性。 二、居住房地产投资概述利益主体：开发商，通过运作项目获取开发投资收益所有者，获取租赁收益管理者，获取管理收益居住房地产盈利模式：对于开发商，主要采用销售方式，盈利源于销售收入；对于投资者，可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于消费者，主要在于居住以获得效用，但存在随时售租等方式获得租金或销售收入的可能性居住房地产融资模式：住宅开发融资模式以短期贷款类融资为主，比较单一

8、，同时易受金融政策的影响区位：交通、生活服务设施、环境、教育配套影响因素优 质劣 质自然条件位置接近市中心远离市中心地基承载力大承载力小地形、地势、形状和大小起伏、低洼 通风采光优良较差交通条件较好的通达性不方便市政设施配套设施齐全完善不齐全完善环境条件无污染噪音、绿化率高污染噪音、绿化率低经济条件投资活跃不活跃当地居民收入水平高不高人口因素人口密度适中、素质高过大或过小，素质低城市规划控制较宽松过严市场供求需求量大需求量小居住房地产投资的特点整个投资过程中注重居民生活方式与生活需求；最主要的房地产投资类型；开发经营内容和方式较为单一、易于掌控；相对较低的回报和风险；政策干预最深入和全面，相关

9、的金融支持力度最大，也极容易出现过热和泡沫说明：居住房地产开发投资特点区位可选择范围大，客户局限在一定范围物业较为简单目标顾客 支付能力，买家即用家消费环节竣工验收交付装修到终端消费 经营管理环节经营方式较单一，物业服务对住宅保值增值有较大影响盈利模式 通过出售以获得差价为主，短期投资开发商 实力、素质和抗风险能力要求一般说明：居住房地产置业投资特点状况熟悉；单价低；易租，但租金收入低；转手相对容易；政策上保护租客；装修要求不高；房东支付税金及管理费、管理困难；租期不稳定；政策干预多 思考：购房自住为何也是一种投资？物业具有保值增值的功能；存在适时以售租或抵押等变现的可能性；购而非租房，即意味

10、居住开支节省等利益。思考：能列举多少可能的购房目的？购房比租房更好吗？如何才能不成为房奴？有哪些解决住房的途径？小结：居住房地产投资居住房地产特性消费/生活资料微观运行土地竞争性获取开发投资模式土地住房销售置业投资模式租售，环节较少居住房地产金融投资贷款资产支持债券，其他小结：居住房地产投资的发展前景居住房地产发展的条件欧美：人口数量，人均GDP，就业数量和工资水平住房单元的数量由人口数量决定，质量则由经济变量（收入和价格）决定人均GDP住房投资（Burns和Grebler ，1977）1600美元新建住房投资占GDP比重增加1600美元新建住房投资占GDP比重下降住宅市场会通过成本效应、财富

11、-储蓄效应、投资效应等对城市经济施加影响商业房地产投资万科商业地产三步走策略，商业地产投入不少于10%，收入20%；未来三年建成220万m2商业配套保利商业物业投资增至30%；未来三年累计持有商用物业300万m2华润置地商业地产在未来资产比例和利润贡献升到40%招商地产储备商业用地20%，累计持有商业物业188万m2中粮未来510年拓展20个大型商业地产项目，总资产达700亿金地发展城市的综合体注：2011年数据一、商业房地产概述1. 含义：Commercial property广义上，是指用于商业用途或者具备商业功能的地产，也称商用、收益性、经营性房地产。狭义上，是指用于各种零售、餐饮、娱乐

12、、健身服务、休闲等经营用途的房地产；国外则称零售地产。比较：商铺、工业园区商铺：商业房地产的传统形式，或商业房地产的基本单元。工业园区：一种多地产形式，融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等在内的复合地产，一般不划为商业地产。但现实中，可能存在难以明确归类的物业形式。商业房地产是一种综合体，具有房地产、商业与投资的三重特性，区别于单纯的投资、商业，以及传统意义上的房地产；三重特性相互独立又相互作用，形成了商业物业较为明显的特征环环相扣，系统性极强，其中商业属性是本质。2. 商业房地产的类型划分标准类 别行业类型零售，娱乐，餐饮，健身消费行为物品业态类 ，服务业态类，体验业态类 建筑形式

13、 单体和综合建筑 ；底层，地下和地上市场范围 近邻型，社区型，区域型，超区域，超级型 规模大型、中型、小型和零散运作模式产权型：（分割）出售投资经营经营型：租赁管理说明：新兴的商业物业产品类型Shopping Mall：起源于欧美20世纪中期，由一个管理机构负责协调和规划，在一个大型建筑群中将一系列零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食、旅游等多项服务的一站式消费中心，商业面积分布以扁平式居多，是零售业的最高形态。商业街：由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。主题式购物公园：

14、自然与公园相结合的产物，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游景点等于一体的超大型商业、休闲娱乐之城。商业综合体（HOPSCA）：将酒店（Hotel）、办公（Office）、停车场（Park）、商业（Shopping Mall）、集会公共活动和娱乐空间（Club）、公寓（Apartment）等城市功能在三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的关系，从而形成一个多功能、高效率的建筑综合体，是目前国际上最先进的商业模式之一。也称为城市综合体。细分功能区划采取中央商务区产业“三三二二”配比，即办公30%、零售30%、服务20%、高档公寓20%。比较：全能综合体，商务综合体，旅游娱乐综合体，

15、居住综合体3. 商业房地产的特性：用地法定年限外（1）提供商业经营和公共服务空间，适应多样化的用途，具有较强的经济、社会和审美的功能；（2）主要满足经营需求，在物业、区位、设施等方面有相应的要求，但没有统一的设计规范；（3）作为商业服务业的生产资料，具有较强的投资性，其价值取决于所经营的行业与经营能力（房地产价值和商业运营价值；房地产、资本和商业的综合体）；（4）与城市发展关联极强，并与其他房地产类型具有较强的互补性。二、商业房地产投资概述利益主体：开发商通过运作项目获取开发投资收益所有者获取租赁收益经营者获取经营收益，包括专业的服务运营机构，不同层级的商家，关联产业等 管理者获取管理收益消费

16、者方便舒适地购买商品和服务商业房地产盈利模式：对于开发商和投资者，可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于运营商，主要在于以高素质、高标准的经营来获取稳定租金和管理费收入。现代商业房地产（或从根本上），就是通过租赁运营获得长期回报，追求物业的使用价值和价值增值。商业房地产融资模式：开发阶段的融资模式与住宅开发融资类似；持有阶段则要求大量、长期、低成本的融资。即融资模式与金融市场和项目经营模式等因素有关。商业房地产开发模式：自主开发房地产企业独立决策开发的方式联合开发房地产企业与商业企业联合决策开发的方式定制开发在项目前期即与商业企业洽谈签约的开发方式商业房地产经营模式：只租不售或自主经营购建、

17、持有、招商、运营，获取租金收入为主只售不租购建后再出售，获取销售收入为主，但售后的经营工作内容较为丰富租售结合部分出售部分租赁【例】国内商业地产三种开发模式（1）SOHO模式：分散销售，快速变现聚焦于京沪繁华地段但不大量储备土地，开发单一的高档商业地产并分散销售，快速回笼资金，但业权分散导致物业管理困难、经营效果不如预期，逐渐加强自有销售团队、自有物业管理公司的建设，引进销售人才或利用中介代理公司，适当提高佣金比例；远期会适当持有具独特性商业物业。（2）万达模式：部分出售、部分出租以“先招商，后开发”的订单模式为典型，与沃尔玛、百安居等战略合作，品牌价值得以提升；连锁经营使商业地产实现规模开发

18、、连锁经营，知名度迅速提高；商业地产项目快速复制，企业得以快速发展。（3）凯德模式：全部自持，双基金配置新加坡凯德置地，开发商、运营商和物业管理者。来福士是其旗下的商业综合体品牌，在北京、上海、成都等地布局。来福士中国基金属嘉德集团旗下，成立于2008年，嘉德集团和亚欧美养老基金各持有50，并由前者充当管理者。先私募基金、后REITs，投入凯德置地中国项目的基金资金占总投资额的比例超过60%。区位：繁华程度、交通自然条件市中心，或密集人口的中心面向街道或人流来往的方向地形地势保障建筑的可视性交通条件物流和道路通畅，车位足够经济条件当地居民购买力强人口因素人口密集，素质高周边配套完善商业房地产投

19、资的特点：整个投资过程中注重商业业态；在开发经营上遵循社会专业分工；相对更高的回报和风险，需要经过长时间的市场培育和经营才能对成功与否作出判断；注重选址和商圈研究；外部投资存在差异，如政策、规范、金融支持等。说明：商业房地产开发投资的特点商业房地产Commercial住宅Residential区位地段客流大，但多变客户局限在一定范围物业适应多样化的用途较为单纯目标顾客 支付能力经营能力支付能力消费环节竣工只是经营、服务的开始竣工验收交付装修到终端消费 使用功能 经营、公共服务居住盈利模式 经营收益长期增值以获得差价为主开发商 实力更强、专业素质实力、素质和抗风险能力在商业地产开发投资中，应遵循

20、先商业、后地产的原则。说明：商业房地产置业投资的特点分 类优 点缺 点住宅Residential状况熟悉、单价低、易租、转手相对容易、政策上保护租客、装修要求不高租金收入低、房东支付税金及管理费、管理困难、租期不稳定、政策干预多 商业房地产Commercial 经营方式和投资主体多样性；租期长、租金收入高且稳定、管理容易、租户支付税金及管理费，受规划和商业用地总量控制价高、变现不易、出租难度大 、服务要求高，政策直接干预少从市到现代的商铺？一铺养三代。小结：商业房地产投资商业房地产特性生产资料微观运行商圈研究，招商，融资开发投资模式土地商业物业经营置业投资模式经营，环节多商业房地产金融投资最为

21、完整，发展最快小结：商业房地产投资的发展前景欧美：人均GDP，城市家庭汽车拥有量，公共交通亚洲：人均GDP，城市家庭汽车拥有量，公共交通，人口密度，消费总量人均GDP，城市化率商业业态1100美元，25%庙会、集市、地摊11002000美元，45%百货、商业街、批发市场20004400美元，4570%购物中心、超市、专卖店、精品店4400美元，70%SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合性商业商业房地产是随现代城市的发展而发展，但到一定程度（商业综合体），则会推动城市的更快发展办公房地产投资一、办公房地产概述1. 含义：Office Building机关、企业及事业单位的行政

22、管理人员、业务技术人员等办理行政事务或从事业务活动的建筑空间，即办公用房。这里是指专业商业办公用楼、商务办公写字楼。写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理（Rhodes和Kan，1971）。 办公物业形态发展阶段：阶段特 点传统立足于自然，小空间；私密性强，可自行控制工作环境，但间利用率低，缺乏灵活性。 早期大空间，追求实效，但办公环境机器化、工作方式非人性化 后期 大空间，对内外环境、功能的人性化安排智能化 3A办公智能化（OA）；设备自动化（BA）；通信传输智能化（CA）5A3A安保智能化（SA）；消防智能化（FA）2. 分类按档次顶级物业(国

23、际写字楼)高档物业(甲级写字楼)中档物业(乙级写字楼)低档物业(丙级写字楼)区位条件位于主要商务区的核心区位于主要商务区或副都心区副都心或较好的城区位置一般城区位置品质物理状况一流，质量达标或超标物理状况优良，质量达标或超标物理状况良好，质量达标物业已使用一定年限客户国内外知名大公司、财团有知名大公司，多为研发、服务类多为国内中小公司，销售代理或产品研发小型私企，从事简单的销售业务物业服务品牌物业公司，24小时维护维修及保安服务知名物业公司，24小时维护维修及保安服务有物业公司服务有一般性物业服务内容如卫生、值班规模超50000平方米15万平米无限制无限制智能3A5A3A及以上无限制无限制交通

24、临近两条以上主干道，极佳的可接近性有多种交通工具直达有交通线路到达，较方便有交通线路到达说明：智能化大厦，简称为3A或 5A，是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。楼宇自动控制系统BA ，Building Automation，旨在保障建筑物内所有机电设备稳定、可靠运行；办公自动化系统OA ，Office Automation， 旨在提高信息处理能力与处理效率的各种办公设备及相应软件的集成 ；通讯自动化系统CA ，Communicatio

25、n Automation， 旨在通过建筑物内外信息交往来提高业务办理效率的设备与网络的集成；消防自动化系统FA ，Fireproof Automation；安保自动化系统SA ，Safety Automation；停车管理自动化系统PA ，Parking Automation。其他分类： 按集中所处的区域进行的划分；按照城市办公建设用地的等级和基准地价进行的划分；按建筑面积划分；按功能差异的划分。说明：新兴的办公物业产品类型SOHO：即small office，home office（小办公室，家庭办公室；小型家庭公司），既是指满足追求自由、时尚的新型生活和工作方式一族的物业空间需求，也代表一

26、种前潮的生产力、活跃的新经济。商务综合体：以办公楼为主体的、多功能的建筑综合体。总部经济园区，以智能化、低密度、生态型楼群，形成集办公、科研、产业于一体的企业总部聚集基地，为入驻企业提供良好的运营管理氛围和创建发展的高速通道。随着企业的发展、产业的升级，部分企业特别是大型企业的经营管理环节和生产操作环节逐步分离，诸如经营总部、研发总部、物流总部等应运而生。创意地产：服务于创意产业的物业空间。MOHO：Match Box，Hour，Office，即集现代建筑、生活、办公、服务于一体的酒店式商务公寓模式，具有多动能性、移动性、高科技性、个性化、不限时性、高效性等特点。4. 办公房地产的特性：用地法定年限外（1）使用功能：提供商务处理的空间，承担部分城市社会功能；（2）作为服务业的生产资料，其价值与物业的档次、功能、物业管理紧密相关，但从根本上取决于行业类型及其发展、企业发展策略与租金预算等；（3）写字楼租户、写字楼群体之间具有聚集效应；（4）在房地产市场中先起先落。5