金融背景下的房地产市场分析交流

1、金融背景下的房地产市场分析在座有一些老朋友也有一些新的朋友，前段时间我主要在北京，包括最近一些房地产的政策层面相关的各地调研我也有了解，今天主要跟大家进行一些交流，把我们相关的研究成果做共享。 首先我想先把我们最近研究的东西，包括我们在香港有一个比较大的房地产投融资的会议，也了解到全球房地产投资者对中国市场的一些了解包括最近出台的相关政策，跟大家交流一下。还有一些时间会把我们研究成果以及大家对市场的感受交流一下。 今天有几块是大家比较关注的：一是，目前国内宏观经济环境。第二，08年市来源于：房地产E网-场到底是什么状态。第三，大企业的格局包括融资的状态。第四，09年房地产市长的预计。 可能大家

2、都比较专业了，有些是我们跟中央党校经济专家也讨论了一下，是国内和国外经济互动性的问题。首先我们说了所有的根源都来自于目前的次贷，比大家想像的危机层面还要大。我这次在香港跟瑞银一位经济学家在午餐交流的时候，我问他感觉怎么样，他说我也不知道，没有人不知道，没有人想到会有这么大的影响。现在已经从虚拟经济到实体经济蔓延了。实质上次贷危机简单的说法，它实际上是美国的优质包括房贷市场，包括次贷相关审评指标都不一样。在美国，通过金融杠杆的操作给普通的老百姓寄的现金的购买支票9万亿，但是这个消费的前提是房价和利率要保持在当时的位置，就是房贷一直要涨，一直要低利率，如果不能达倍讯易 到这种状态就会造成比较大的影

3、响。 那么次贷为什么火？有几个原因，一个是经济的惯性，第二是美联储长期低利率的政策，房地产持续走高，以及我们说的房贷市场的激烈竞争。最近大家知道中央银行对存款准备金率有放松了，但是我给农总行包括中国银行做培训的时候依然非常的谨慎，包括最近的培训特别多，前段时间是在河南全国的信贷部门进行培训，包括在深圳呀，为什么呢？他们也担心出现一些坏账和风险问题。 因为次贷的刺激，不仅仅是美国各个洲也有类似的贷款公司。房价增速减缓往下走的时候风险根源就出来了。 第二个风险根源就是美联储加息的情况，因为房价上涨可以循环不断地刺激重新评估，重新证券化。如果房价是往下走的话链条就会断掉，这是目前次贷形成的简单原因。

4、可以看到从07年开始违约率从不足4%到6%，大家只有中国银行的不良贷款率都控制在非常低的范围之内。最根本的原因来自资产证券化这一块。我记得在2005年的时候国家开发银行和建行在试点证券化，目前这一块变成了潮流。金融街的那批人审计到各种各样模型要创造各种各样的方式，最后发现被自己创造的模型和方式吞进去了。这是证券化的基本过程以及操作，但是最主要最终生成的债券跟原始资产严重背离了。现在在新泽西州很大的房子可以卖很低的价钱，但还没有人买，因为美国你买的房子每个月、每年还要付不同的税收，成本又是不一样的。尽管5万现在都没有人买。 实际上次贷形成的是什么呢？大家在国外考察的时候应该有这样的感觉，它的城市

5、化进程非常高，甚至到农村比喻成变成的资本主义的旧农村，我们这边是资本主义的新农村，但是资本主义的旧农村和新农村只是架一座桥在走，没有什么投入的，导致别人首付20%不要，首付10%要不要，不要，零首付要不要？给你装修要不要？这跟各个国家城市化进程的规律是有关系的。 受次贷影响贷款公司、银行，花旗和瑞银都出现了比较大的亏损，我跟瑞银做深度交流的时候我发现瑞士银行已经变成国有企业，它有两个大的股东，一个是瑞士的国有银行还有一个是新加坡的政府，他们把有关次贷的业务都卖掉了，卖给了中国类似东方资产等资产管理公司。有时候想一想大家经常在喊宏观调控，包括制度不透明呀，实质上有关政策决策方面平心而论做的还是可

6、以的，我们经济学家对中国的宏观调控还是认可的。为什么这么说？在美国开一个会的时候，美国的前财政部的副部长说你给中国的宏观调控提什么意见吗？他的说法是，我们这么低的增长还有这么大的通货膨胀，别人那么快的增长通货膨胀也是有效的控制，我们有什么资格给别人提建议。所以尽管房地产这么多年一直在调整，但国际上对我们的宏观调控还是认可的。最近在国际上看书很多经济学家都看马克思的资本论。 全球股票市场也振荡下挫，各种指数都不是特别好，房地产更是受到直接的冲击，失业率上升非常快，这是全球的现象。所以如果我们不保持高速的增长我们目前的失业问题包括就业问题也是非常大的，这会影响到我们的稳定。等一下会说一下我们出台的

7、政策，7月7号媒体经常报，说我们开了内部的会议要救市，这个会议到底有没有开呢？开了，在建设部三楼的会议室开的，但不像很多媒体说的，但我们这次政府反映速度非常快，7月份开的会议，政策11月份就出了。所以我们经常开玩笑中央政府部委的领导没有笨的，水平很高，只是站的起点和看法是不一样的。这是次贷危机传达的链条情况。 次贷危机增强了世界经济的不确定性，97年和07年08年有相似的地方，但唯一不相似的地方，97年是亚洲金融危机，可以比喻成胃溃疡。但今年出现的金融危机，美国的经济占世界经济的1/3，可以说这次是胃切除了。 世界经济增长放缓影响中国经济增长，大家看到我们对国外产品的依赖程度非常高，这也是我们

8、借助这个机会做结构调整的基本想法。 讲完世界经济再看一下宏观经济的总结，这是比较客观的一些评价。在07年以前我们是属于非常快的增长速度，经济效率的确都不错，居民得到的好处也比较多，进出口处于两旺的状态，增长后劲还是比较足。但是世界经济一旦受到影响，我们说的三架马车，现在我们的出口对GDP的贡献基本上为零或者负了，7月份是零，现在可能为负。投资的情况在启动，消费实质上去年股票市场带来一些财富效益，但现在的股票已经跌的太厉害了，这一块也基本没有。但问题在哪里呢？通胀压力还比较大，CPI回落，但一个很重要的指标PPI还在高位运行。CPI上涨有一些直接的影响元素，大家可以关注一下1997、1998年的

9、点和2007、2008年点还有一些相似的地方。 投资增长过快、信贷投放过多、贸易顺差过大、外汇储备过多等“四过”问题是07年问题的所在。以及历届换届政府有一个投资冲动。股市振荡，房市萎靡，成交量下降太多。我们看到自然灾害严重，南方大雪、汶川大地震，我们每个月都有大问题，可能大家不了解，像山东很多地方的溃坝等等，其实每个月都有问题，还有中小企业的问题也比较严重。目前我们中小企业的压力还是非常大的。 我们再看一下整体的宏观经济生存的矛盾，如果大家站在这个起点上考虑所有的问题，反过来看房地产的问题就可以理解： 一个就是城乡经济发展不平衡，三农问题非常突出，现在集体性的事件比较多，如果再不引起重视稳定

10、问题会引起我们大好的局面。 第二，区域发展不平衡，区域发展差距扩大，区域协调发展矛盾突出。 第三，污染的问题以及对外开放和国内发展不平衡的问题。所以这次下决心要把内需做起来，原来一直说内需，但一直没有把内需做好。 我们整体自主创新能力低，发展方式粗放与可持续发展能力低下。我们的人均资源占有都是非常的稀缺。再看一看整个结构调整，在中国第三产业所占的附加值比世界的平均水平，跟很多发达国家都不用比，甚至连一些发展中国家都不如。 回到整个结构调整这一块，目前是挺困难的，如果没有判断错的这段时间在上海少，据了解上海也是这么多年来经济最困难的时候，不知道整个判断准确不准确，我们四个中心里面除了金融中心还在

11、，但是金融中心也只是一个部分，只是要素市场、政策、决策还有天津都有金融中心。我们所说的航运中心，洋山深水港归属权已经不在上海，而在浙江了。所以四个中心里面也存在很大的问题。我们有时候经常跟社科院的专家开玩笑，我说上海是共和国的长女，但现在是做外向型的经济，一定要傍大款，但现在刺激条件非常少，导致人员衰老，你怎么去做。所以如果没有操作好你的GDP是往下走而不是往上走的。现在我认为对上海来说经济也是属于比较大的压力，要想办法做好相关的操作和应对的细节问题。 具体可以看一看我们内耗的基本情况，大家知道世界的内耗等等相关的具体问题。我想再讲一讲我们经常所提到的房地产政策出台，7月7号的会议我们的确开过

12、，也有一些大家的想法。实质上我想跟大家讲的中央政策出台并不像大家想像那么复杂，也很简单。我们经常说假设十个部委有九个部委要救，一个部委说不救，政策出台很快的，如果说五个说救五个说不救可能就时间比较漫长了。我们跟房协成立了专家委员会，我们每个月都会给相关的部委写一些相关的政策建议，包括每个季度大家也都看到跟房协共同出的全国报告，也是我们一起做的。它的组成专家是各部委，比如说国土资源部、建设部包括国务院研究发展中心等。当时会议上很多观点是不统一的，唯一的观点统一是对房地产行业，比如说央行、国务院研究中心认为企业死掉一批是没有的，IT行业剩三家仍然做的很好，但是现在房地产死掉几家是没有问题的，而且央

13、行给的贷款额度不还错。但房协有切身的体会，这次新华社有一篇文章，这次调控到底想干什么，这次调控主体的目的就是要救交易量。 我们的政策目的和目前企业的反馈，政府做的事情很聪明的，永远说的话都是对的，从来不会错的，大家经常会说如果你们没有做到是你们自己没有操作好，为什么这么说？当时说三个基本相协调，主要就是分类指导、因地制宜，如果你没有做是你自己因地制宜没有做好。我们研究了国际的情况，美国房价跌了15%到20%，还在往下。我们仔细研究了一下日本在GDP往下走的时候房地产能不能往上增长呢？07年的特殊性就是因为831制度以及金融过度的支持导致07年6月份已经的暴涨。 我们提到了一些繁荣时期的危机时刻

14、，我们整个政府投资大概占了整个GDP贡献的4.4，投资有4.3，贸易下降了，进出口对经济增长没有贡献，甚至负贡献。我们非常担心的是明年、后年GDP的发展是在8甚至9，甚至更低，那是我们非常不愿意看到的情况。 07年、08年相似性的问题，97、98年我们把紧缩写到政府规划里面，稍微晚一年调整，而今年调整速度非常快，这么大的政策出台三个月就可以决策下来我觉得是非常不容易的。 宏观政策的一些建议情况、企业的声音，这是当时参会的冯仑提到的问题，住宅市场和房地产市场包括写字楼市场，实质上是怎么说的呢？现在唯一几个比较开心的，他们经过了海南的泡沫现在做的产品很多是商业住宅，所以相对还比较吃香，但现在做住宅

15、市场特别是你的房子在配套适用房旁边压力很大，万科为什么会降价，它之前给我们要的是全国的数据，整个销售情况怎么样，后来在9月份的时候突然有一个变化提出新的要求，只要重点几个企业的销售数据了，为什么？它已经跑不赢大势，我只要跑赢别人就可以了。等一下我会说万科为什么降价，降的是什么？大家应该非常清楚。 化解住宅的问题政策制定的思路和规律，企业破产的问题都提到了，政府、市场主导的区隔性，我在今年年初的时候就说过大家要注意政策性的房子对房地产的冲击，当时有人说不会，中央政府没钱，地方政府不会拿地，现在不做都不行了，而且想一想去年最高峰保障性住宅投入是多少？79亿，但历届这么多年马上要投的是9000亿，大

16、家想一下79亿和9000亿是什么概念。所以我们市场结构会发生比较大的变化。 还有投资和投机的问题，金融监管部门的问题、产业的观点问题、行业呼吁的问题以及银行的问题、宏观调控部门的想法，最后整体得出一个我们的政策建议，早就说了因地制宜，所以我们说的第二点一般强调都不够，如果你们出了问题就是因地制宜没有做好，国家的政策都是正确的。这是我们政策出台的脉络，我们围绕这些脉络出台政策，大家看到联系性也非常清晰。 我们看一下08年的市场情况，大家都非常熟，销售面积下滑比较厉害。这是宏观的市场形势的基本情况，这是我们在住交会上房地产全国形式上马上要披露的，我在这里先汇报一下。现在整体指数还在往下走，需求面积

17、大幅度下滑，趋势短期内是难以改变的。这里有一个趋势，就是我们经常说到交易量，上海多的时候是1200到1300多套，但这么大的城市一天二三百套也不合理，我觉得500套是比较合理的，所以我们要努力地恢复好。杭州每天的成交量合理是100套在90套左右，但最近也是30套的成交情况。北京奥运会期间8月8号的成交量是38套，问题非常大。所以现在全国的市场为了就是救交易量，从来没有说救价格，什么时候回到交易量基本上就业问题都解决了。为什么这么说？房地产投一块在市场带动就是八块的效益，整个大的建筑行业包括施工、房地产，农民工70%的就业在里面，还有我们下游五到六十个行业的刺激问题，家电、建材，如果没有这些东西

18、对市场会影响很大。所以我们所有的政策都是围绕交易量的政策来的。 现在房价同比上涨但环比还是下降的，有的城市具体什么价格是合理的？我跟房协的朱会长聊了一下，我们不敢说因为这个数据说出来很要命，或者媒体知道了一报也有问题，我们只能内部探讨我们也仔细研究了一下，我们把北京和上海的一些房价，包括最近卖了还不错的比如说保利的一些房子，我们研究了一下发现去年6月份的房价可能是合理的，因为那个时候整个拉升的泡沫没有拉起来，但是开发商说了你千万不要这么说，要回到那里调整就很大了。因为从6月份到12月份全国平均上涨幅度到30%，深圳更多，所以深圳调整更厉害。所以我们在后面加了一句也是合理的，所以6月份的房价加1

19、5%，因为有通货膨胀的因素。所以如果你的房价是去年6月份的价格加上15%卖都不错，所以关键是现在有没有调整到那个幅度。6月份的成交我们认为也是合理的。因为那个时候没有受到泡沫的冲击。 分物业市场住宅市场，万科我看了一下它为什么降价，尽管现在万科用建筑赞美生活，我所看到的是杭州说，用建筑残害生命，据说送花圈也有了，投诉的，反正全国都有，不仅仅是大企业，一些产品做的很好的企业，比如大家知道龙湖、绿城还有新河湾，这三家企业我非常认可，但在经济调整面前大家都没有办法，龙湖的房价在北京调了一下也引起了比较大的问题。但这从某个角度来说现在的降价是合理的，你市场经济情况下你该做的就得承担责任，这是没有办法的

20、，所以不可能给你退或者怎么样的。但现在有一点看他在哪里降，万科的数据非常聪明，要了我们29个城市的监测数据，在配套商品房里面降了15%，各地的情况基本上都差不多，甚至在竞争极其激烈的地方比如说东莞，东莞这种地方是更奇怪，东莞的开发商不像在座的开发商这么理性，昨天卖1万，今天可能就卖3000，他非常的随意。但万科的地是从它的手上拿的，你想万科怎么弄，所以那块地要退掉了。但万科稀缺资源的房子大家仔细研究一下，比如说它未来的一些别墅或者一些滨江住宅，我相信可能是稀缺的，因为参与配套商品房建设，参与90平方米以下的建设，要通过附加资源获得利润，这是一个基本的概念。 这是住宅的供应情况，需求情况，交易下

21、滑都非常明显，这也是比较直接的，住宅价格也在下降，但租赁价格有所回升。办公楼的市场我们看了一下5A的甲级写字楼还不错，预租率超过40%，我相信环球金融中心还不错。比如说天津的金融街的写字楼也不错。因为整体的市场价格还往下走，主体的原因是市场是往外沿，有很多的城市负中心比如说在闵行、五角场虽然价格下滑，但不代表市场情况不好，但有些市场表现可能稍微差一点。现在唯一有一点的影响还是比较大的，目前的失业包括金融机构的裁员，我这次到香港去考察的时候我去了瑞银和德意志银行，我一看旁边的两排已经空了，干嘛了？裁员了，人没了。我跟有些投资机构的人员交流的时候我问他们，你们在找项目还是找工作，有的说在找项目，有

22、的说在找工作，各自的情况不一样。 办公楼的需求在下降，商业用房也不太好，但现在我告诉大家目前还有几类的投资者还是有钱的，等一下我会讲一下融资体系的情况，现在没有影响的对冲基金还是有钱的。我们经常说中东有的地方有钱，有的地方没钱，比如说迪拜，也是金融创新，当初是引别人的钱，他也没有钱。但是在总理的相关的地方也还有钱。还有香港的家族还有钱，对房地产内部的收益率已经要求25%、30%，甚至更高，但不排除在雷曼兄弟倒闭之前，我知道有一家投资基金还投了一个项目。所以，现在专注国内的房地产基金不仅没有收缩在扩大，不知道业内这个有没有证实，也是老朋友司徒文新朋友谈到的。我觉得这都实质上表明对国内商用、物业好

23、的项目都出来了，一旦金融预期稳定之后还是有机会的。 各个区域的情况，中西部投资比重不一样，还有土地市场的一些情况，表现都各异，各区域的开工面积都不一样。但整体的供求矛盾都有所缓解。北京房价还在高位运行，所以我们在研究到底什么是一个点位，现在均价目前还是13000多，可能还在微调。北京在南二环，二环将近内环以里了，所以华润和中信的项目最低已经到14000到13000，这是北京的一些基本情况。 后市调查接受程度已经有所提到，上海的房价下降、成交萎缩。上海后市调查90平米以下是理想户型。深圳的萎缩非常厉害，我看了一下去年6月份的房价还是1万2，到去年10月份拉到1万9，现在深圳的现象不代表全国现象，

24、已经回到正常的情况。如果没有记错的话上个月深圳的均价已经在反弹，我觉得回到合理的价格之后在进行经济波动。 天津房价略有下降，天津很奇怪，有些月份没有跌还有微涨，最近天津的力度比较大。天津城际地铁开通以后我们跟开发商进行交流，当时的一个副市长也讲到，我说这是北方人和南方人做事情的实战情况不一样，当天我也体验了一下坐了28分钟到北京。后市调查仍偏高，如果天津导入大量的外来人口是它的机会，现在主体是天津本地的消化，可能还有一定的问题。 武汉也是在盘整，重庆很奇怪，重庆和成都受到影响，成交情况有的地方比其他的地方要好一些，有的情况还不错。后来开玩笑地震震了以后，发现人被震要就不美好了，所幸现在有钱要赶

25、紧买房，会不会是心态变化了。 我简单跟大家沟通一下企业的情况，这也是我们长期每个月有一个双周报，是针对主体的企业进行的监测，大家也知道房地产的百强是我们跟房地产研究中心和清华一起做的，当然这是一个非公开的数据。中期业绩还可以，但明年的股票市场业绩反映就不会特别好，资金链的确比较紧，可以看到开发商自有资金增大了，我想这不是大家想的，也是没有办法。 整合力度也非常大，这是各地整合合并的情况。万科的做法，现在叫做3+X模式，在29个城市150个项目，是积极规模、快速周转。四大区域布局的情况，这是它规模的优势，然后它的盈利情况、周转率的情况，现在资金还是趋紧的态势。可以看到万科的项目平均售价比去年下降

26、了。 珠三角和环渤海此消彼长，我认为环渤海的起点非常低，可能性比较大。这是整个降价促销和发公司债缓解相关的压力，但是存货在增加，大家可以注意一个很重要的指标，资金压力还是存在的，不准确的估计万科持有300亿的现金，近期到期的银行贷款是在200多亿左右，估计以后每个月支出10亿左右。我觉得它现在的资金链情况还是可以的，通过降价包括促销达到的，我觉得他财务出身的确对万科很有帮助。 万科应对采取了积极攻守抢占市场谨慎预防的基本措施，等一下我们有一个报告看一下做的项目，保障性住房我们到底要不要参与。这是中海低产的发展情况，还不错，这是它的基本数据，它最近的土地储备比较大，中海各个方面做的还是比较稳妥的

27、，市中心很多地赶拿，可能是基于抱着长期持有的基本想法。这是前三季度的情况，新兴区域贡献良多。 保利快速增长，它肯定是能发得了的。最近保利的项目在北京五个楼盘基本开，它按照6个月份房价按15%卖上去都不错。这是它积极扩张的企业，注意均衡货币持有量相对少一些。对这一类企业还是有机会的。 滑润，它是属于母公司比较大，非常的强势，所以说它有一个母公司孵化，我觉得中信、中铁都是这样的模式，最近大型国有企业的项目资金链还是可以的，不一定给你钱可以跟你换股来做，像德意志银行投行不太好，基本上做的都是这一类型的业务。 富力压力比较大一点，资产负债比相对偏高。但像富力我们仔细研究过，大家经常说包括跟德意志银行秦

28、总交流，他们说谁是最可能出现问题的，我们当时列了几家，不好意思不敢告诉大家，有的负债率非常的高。但是我们仔细研究一下他们能不能救过来，我觉得是有可能的。比如说恒大要缓解自己的压力是可以的，比如它拿了天津一块地非常便宜，实在不行我把地议价之后卖掉，有些机会投资者还会认购，关键是怎么看要敢于这样的操作方式，现在活着很关键。 这是龙湖的一些基本情况，招商的情况，招商的地产也是获得一些大股东的支持，但是业绩比预期要低。现在目前开发商企业有一类利润做好就可以了，第二类基本转型应对。还有一种叫做积极战位的，特别是国有大企业目前正在寻找相关的合作机会。 远洋，它是香港上市的公司，目前的定位原来也在扩张，现在

29、也定位在北京和环渤海。融资对它支持的确很大。 还有华侨城地产，优质生活的创想家。 最近深圳的房价有所回调，基本上都是成交的高端住宅，最近别墅的成交量很好。这是业务结构的比较，规模和盈利的比较，土地储备的基本情况。这些基本情况跟企业的主体比较，我们每个月每个季度都会做出相关的内部报告出来，大家有兴趣也可以关注。同时，我们最近针对大家比较关心的国际上的比如说新鸿基包括我们所提到的商业运营的房地产公司，最近也纳入到我们监测分为之内。 所以从紧政策促使企业谋求长远竞争力，一个是长远规划，加快资金周转，根据房地产发展的阶段可以分为开发、管理和金融管理三个阶段，每个阶段应该做什么是不一样的。 从开发融资转

30、向金融资产管理，这是我们针对未来的基本建议。 外资应对情况，我刚刚也讲过了，它的多元化的一些变化。实质上像一些结构也有所变化，是追加还是撤退？全球化的投资基金是有影响的，但是专注国内的房地产企业不仅没有撤还在加大，进入到一些二、三线城市，包括我知道有些基金70%还没有花掉，还要继续花。我知道最近大家又在募集针对国内的基金，大家觉得有抄底的机会，投资物业的结构也非常的多元化。 国内金融机构大家可以看一下基本的数据，中行房地产贷款27000多亿，这是它们基本表现的情况。金融政策也有所变动，相对是放松的，但现在各个银行自己比较紧张，最近我跟中国银行总行的负责风险和控制的总监聊的时候，这方面相对还是非

31、常谨慎，不像大家想像的国家要求放开它就放开了。这是银行政策的一些情况。 债权融资，我去年在住交会内部的论坛上，我说了唯一的方式就是债券，所以最近的发债特别多，有的没有发出来，有的发得不错，像保利金融街，还。还有很多出售股权的情况，委托贷款，这必须是母公司要非常强，像上实才能操作。还有借壳上市。 联合拿地开发，大家知道绿城产品做的很好，现在跟葛洲坝等一些不是房地产的企业在合作。 私募和信托，小范围的解决不了大的问题。 最后就是高利贷，民间的借贷情况。 基本上有十个方法，可能最终能够依靠的还是银行，外资尽管还有但是对你的项目要求非常非常高。他们外资有一个很好的特点，情况好的时候和情况不好的时候要这

32、个价格都是这个价格，不会情况不好就砍你的价，它只算它的收益，但现在人民币升值不怎么保障的情况下保险信誉降低了，所以对于抵押的要求更高。北京在奥运场馆边上有一个楼，那栋楼是做结构性融资的。 还有2009年中国房地产市场发展的外部环境，可能投资、出口情况都不太好，我是长期看好房地产走势，但短期预期的时间比较悲观，工业化、城市化的基本情况，投资销售增速，需求成本因素减弱，经济就业不明朗和负财富效应，的确影响是比较大的。城镇化我们目前是44.9%，还有消费品，所以我们今年重点做的就是内部的消费。内部的消费现在有几种做法：一种像上海、广州比较成熟的地方，怎么办？加工资，给钱，甚至减税，在农村的地方把大的

33、家电开到河北的农村里面，把家电送下乡，所有都是围绕拉动内需的做法。最重要的一点就是我们还有钱，这是可以好好的花，我觉得现在大家经常会有一种争论，中投投出去又亏了，你不要怪这些人，这些人的水平都不差，水平都很高的，里面有几个战略因素，一个我买美国的国债干嘛，美国的确很强，我们很弱，这样我们把利益捆绑在一起，很多事情就好办了，这是有国家利益在里面的。我们现在有充足的资金可以考虑内部内需的问题了。 保障性住房政策大家已经看到了，影响会非常大，我告诉你们未来得土地北京是中央靠得最近，各地政策出来各地不可能不跟着走。未来压缩了商品住宅的土地供应，今年已经新增的土地供应40%是保障性住宅，而且做保障性住宅

34、的开发商我们研究了它赚钱没有赔钱，只是在政策扭转上要加大力度，而且政府开始反向收购这些房子了。 很多包括河南最大的开发商还有几个开发商都在算，我算下来能赚钱的，而且说不定比商品住宅卖的还好。我倒是觉得如果真正的开发商进入了保障性住房的市场，尽管现金流利润低一点，但能够形成好的现金流，这标志了保障性住房或者政策性住房的成功，如果全是政府的肯定效率低下，如果企业参与了那就绝对有机会。 税费和刺激需求，这是必然的，大家可以看到相关的政策，厦门已经出台了政策你买房子我送户口，各地的税收政策也不一样。现在我们已经出台政策了，2005年、2006年、2007年我们出台一个政策各地执行，现在各地你们行动我也

35、不说，每个政策不一样，我再梳理，谁的政策好，最后再统一形成一个全国的政策进行执行。所以，现在的方式方法我们是这样做的。 外部的政策，我们会有一些基本的建议，金融方面也是有所松动，这是央行和银监会的一些基本情况。我们认为整体的供应情况、需求情况、价格情况，土地流标的情况、企业的情况都不是特别的乐观。 我们有些基本的展望，一个是短期调整、长期看好。如果调整的目标达不到是非常危险的，另一种就是导致市场观望，开发规模和房价同时下去，预期也不行，对于国民经济、就业相关产业产生影响的。所以我们所有的政策都是围绕第一可能，避免第二可能。这是我们未来有关房地产政策的出发点。 第二种形势也有可能，大家看到最近的

36、舆论都有暖冬救市的方法，我们没有说救房地产，救房价我们要救交易量。 我们做了一些政策建议，这些都已经实现了，最终我觉得只要是改善性的需求我们都鼓励你，如果你原来买房了，你卖掉就会有钱，真正的刚性需求是非常强，只有改善性住房的人才会有钱。所以我们不是刺激刚性，真正要刺激改善性需求，投资是不刺激的。 供应还在迅速的加大，需求同步难以放量，所以价格导致一定是要调整，我对房地产的预期调整时间会比较长。大家想一想97、98年，再想一想真正的房地产启动是什么时候，应该是03年到08年五年的快速增长，然后2000年到2003年之间应该是比较缓和的调整。历史是有相似的地方，大家可以考虑一下相似性的比较。 政策

37、、区域和能级的调整，大家都要了解一下。这是我们整个对于区域和市场的判断，但这里面是有一些我们所说的叫做不可预见性的因素，我当时提过两点，一个是农村扭转，这个政策到底会怎么样不知道，大家都知道农村扭转土地是不能造房子的，它的宅基地也可以扭转的，即使我这个宅基地，当然我18亿亩的红线肯定不敢冲击的，但会不会间接地增加土地的供应量或者对周边的别墅有所影响呢？我们不知道它的具体情况，这也是不确定的因素。 第二，金融危机深度有多大，难以想像，真的是百年未遇的感觉。 我想我就跟大家简单的交流汇报这些基本情况，今年把我们最近做的企业监测数据跟大家交流一下，如果大家有需求可以找我们，这是各地的数据，都是各个开

38、发商委托我们做的全球监测数据。可能大家比较关心的是万科，这是万科要的基本数据，是各个城市的数据以及各个项目的数据。可以看一下，因为我们在全国100个城市有分支机构，我们有四类的数据：一个是统计局的数据，这一块数据是比较强的。第二个，我们不敢说全有，建设部有一套指数叫做房产指数，我们大概有二三十个城市的交易数据。还有就是搜房网上6万个数据库的数据，还有中房指数一直监测的报价系统。这是数据结构的模块情况。我们可以看一看，这是它的数据情况。还有比如说金地，这都属于总部性的，基本上要的是全国整体的监测套数、成交面积、环比，作为总部管理的数据结构。 还有具体到项目上的数据，这是属于金融机构的，各大金融机构写对房地产企业板块时候的数据，也是我们操作的。这是中投的数据，按照区位的情况和销售量的数据，这些数据非常准确而且经过了核对。 我们看一下中银