睢宁房地产市场调研报告

1、睢宁房地产市场调研报告2021-8-26第一局部 走进睢宁睢宁县位于江苏省北部，隶属徐州市，北临邳州市，东与宿迁市毗邻，西南部与安徽泗县、灵壁接壤，全县总面积1773平方公里，人口131万，耕地150万亩，辖16个镇、一个省级经济开发区。为东部沿海与中部地区的结合部和苏皖边界地区的重要节点城市，江苏省规划建设三个特大城市圈之一徐州特大城市圈中“一城两翼的重要一翼是徐州东南门户。一、地理位置独特睢宁区位优越，交通便捷。睢宁西靠全国重要的铁路交通枢纽徐州，东临欧亚大陆桥东桥头堡连云港，处于东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部，徐连经济带的中心区域、苏皖边界地区的交通要道，是江苏省规

2、划建设的三个特大城市圈之一徐州特大城市圈的核心层。境内有宁徐高速公路、104国道、324省道，徐洪河水运直通京杭大运河，有徐州唯一的民航机场观音机场，已经开通了北京、上海、广州等多条国内航线。 二、人文历史悠久 睢宁县历史悠久，文化底蕴深厚。从下邳国到睢宁县，源远流长4000年。睢宁建县于1218年，由下邳和凌县两个县合并而成。，有三国、两汉文化遗韵，汉墓出土的陶器、青铜器和汉化像石众多，尤以吕布殒命的白门楼、张良进履黄石公的圯桥、羊山晓钟的羊山寺、出土的铜牛灯、牛耕图等文物著名。有巨山、庆安湖等山水资源，睢宁儿童画更是享誉海内外，被文化部命名为中国“儿童画之乡。三、区位交通良好 徐州是全国铁

3、路交通枢纽，而睢宁就处在这个交通优势圈内。睢宁距徐州仅80公里，距陇海铁路40公里，境内104国道、宁宿徐高速公路横贯东西，与连霍高速、京沪高速、京福高速相连，从睢宁到徐州市区只有50分钟的车程，到南京也仅三个小时，到连云港国际港口一个半小时。国家民航干线机场徐州观音机场就在睢宁县双沟镇内，从县城到观音机场只要半个小时。通过境内的徐洪河，800吨下货船可以直通黄金水道京杭大运河。四、经济开展快速 2021年上半年GDP实现64.21亿，按可比价计算，比去年同期增长13.9%，增速位居全市第四。一般预算收入实现3.25亿，比去年同期增长39.8%，2021年，睢宁地区生产总值到达了200.1亿元

4、，比2021年增长14.6%，在全省排名38位，比2021年提升了4个位次，增幅在全省位居18名。一般预算收入实现12.94亿元，比2021年增长57.5%，在全省排名44位，比2021年提升了2个位次，增幅位居全省第八名。 2021年，睢宁居民储蓄存款额达106.53亿元，比2021年增长24.2%，在全省排名32位，比2021年提升了2位，增幅居全省第6位。农民人均纯收入的增加主要表达在工资性收入、家庭经营纯收入、财产性纯收入和转移性纯收入的增加。据悉，2021年，睢宁农民人均纯收入是7022元/人，增幅15.6%。其中，工资性收入3530.66元/人，增幅14.08%；家庭经营纯收入29

5、29.67元/人，增幅12.83%；财产性纯收入77.85元/人，增幅26.89%；转移性纯收入483.83元/人，增幅49.12%。 五、睢宁工业开展 睢宁目前拥有工业企业500多家，形成了纺织、食品、机械、建材、轻工、化工等具有一定规模和水平的工业生产体系。 2021年，睢宁规模工业增加值实现了56.16亿元，比2021年增长24.2%，是2021和2021年的总和2021、2021年分别为21.24亿元、34.86亿元，在全省排名41位，比2021年提升了3个位次，增幅居全省第五。工业用电量到达了12.02亿度，比2021年增长50.1%，在全省排名31位，比2021年提升了2个位次，增

6、幅居全省第二。56.16亿元的规模工业增加值的实现，使睢宁工业经济2021年在三次产业中的比重到达28%，三次产业结构比到达21:42.5:36.5。 观澜观点： 睢宁近年来社会经济开展较为迅速，大力开展房地产业的市场环境已经形成；开发区的开展带来大量的企业进入睢宁开展，同时也带动地方经济的跨越和农村剩余劳动力的进城就业，使得睢宁渐渐有了城市“中产阶级阶层，这一阶层随着经济的开展，年龄、收入的增加，对住房的需求表现旺盛，且这一需求随着企业人员增加、变动具有持续性特征，值得关注。第二局部 睢宁城市规划一、城市定位根据睢宁县城总体规划2005-2021要求，将睢宁县城定位为：睢宁县的政治、经济、文

7、化中心，徐州市域东南、苏皖边界重要的交通节点和商贸中心城市，具有现代化滨河园林特色的生态型城市、儿童画之乡。二、城市开展重点“东进、北扩、西展战略，重点加快东部市场区、北部新城区、西部开发区建设，构建中部核心商务区，推进南部区域和老城区改造。三、社会经济开展目标1GDP年均递增：到2021年为13%左右，20212021年为11%左右，20212021年为9%左右。2县域总人口：到2021年为137万，2021为146万；3城市化水平：2021年到达39%左右，2021年到达47%左右；4市域城镇人口：2021年为53万，2021年为69万；5市区人口规模：2021年为22万，2021年为30

8、万；6城市建设用地：2021年22平方公里，2021年为30平方公里； 四、总体布局结构以交通干线和水体绿化分隔，形成“一体两翼、三轴五心八片区的空间布局结构。1、一体两翼一体指县城主城区，两翼指南翼老城区和北翼新城区。2、三轴五心八片区1、“三轴指两横一纵三条城市功能开展轴。商业开展轴：依托老城区商业根底，沿八一路、元府路东西向延伸，并串联片区级商业中心形成商业开展轴线。 公共效劳轴：城北新区规划教育园区、行政办公区、文化体育区以及大型医疗机构，沿徐宁路形成城市公共效劳轴线。中央绿轴：沿小睢河规划带状滨河公园，形成城市最主要的景观生态绿轴。 2、“五心集中布局形成相对别离的五个功能中心。行政

9、中心：位于徐宁路北滨河公园西侧，集中布置睢宁的行政办公用地。商业中心：位于元府片区八一路、元府路以及中山路沿线，规划商贸金融用地。科教中心：位于潘城片区，集中睢宁规模较大的高中以及高等教育和职业学校，并配建科技馆、青少年宫等文化科研设施。文体中心：位于天虹大道西侧，集中布置睢宁大型文化展览设施和县级体育中心。市场物流中心：位于乐园片区城市东环路内侧，依托生产资料市场以及便利的交通条件做大市场，建设区域物流中心。3、“八片区城市由绿廊分隔形成八个片区。元府片区：即商业中心区。依托老城中心的商贸根底，结合城河进行环境改造，打造城市商业金融效劳中心。具体布局为：商业主要沿横向八一路、元府路、纵向红叶

10、路、中山路、文学路布局，形成商业中心；开发改造老城的居住区，与商业配套建设。规划居住人口10.8万人。乐园片区：即市场仓储区。依托生产资料市场以及对外交通条件，建设大规模的市场物流中心。在片区西侧配套居住用地，并在小闫河东侧布置片区中心。潘城片区：天虹片区：即文化体育区。沿天虹大道和徐宁路集中设置表达新城风貌的大型文体公共设施；片区居住用地规划为城北新区拆迁居民集中住区。规划居住人口2.5万。下邳片区：观音片区：即九镜湖文化生态区。结合宗教用地和片区公园规划城市的高档住宅区，并结合九镜湖文化生态园设置片区公共效劳中心。规划居住人口3.0万。高福片区：即工业集中区。接纳老城区的外迁企业和县域范围

11、内向睢宁城区集聚的企业，同时开发新兴产业。常青片区：规划为化工园工业园区。利用北侧热电厂资源，开展化工产业。 五、城市开展规划1、以睢宁经济开发区为主体，重点做大做强东西两翼。开展壮大县城西郊的开发区，向西向西再向西，跨越白塘河，与化工园区连成一片，形成西翼园区；2、加快新城区建设，新城开发、老城改造。以六条新城区道路和一条下邳大道建设为突破口，在天虹大道以西、中央大街以北、环城路以里，拉开新城区框架，建成占地13平方公里、可容纳13万人的新城区。 观澜观点：1、总体来说，睢宁作为三线城市，购房自住消费比例高，投资型房产较少；城市开展潜力大，睢宁板块之间的竞争比拟剧烈，各板块内的竞争也同时热化

12、。城北新城区直至08年才有新工程面市，未来是主要的剧烈的竞争区域，但区域内的配套缺乏，居住气氛未形成给本工程的开发造成一定阻力。2、睢宁老城区板块为睢宁的商业中心和居住中心，但又有城市开发建设，老城区目前以无大量的土地供给。老城区的开发到今年已经根本出线停滞空隙期。3、睢宁城区规划较为清晰明确，以县政府区域经济带动整个临沂城市开展，县行政办公中心附近是日后城市“北拓、西展的重点区域之一，规划为行政中心、文体中心和科教中心。4、东环岛区域的专业市场经营状况一般，作为汽车站附近的道口经济圈，五金、钢材市场局部地块在开发后期甚至由专业市场改为住宅，反映了当地对此类市场的需求量不大，当地的消费水平也比

13、拟有限。第三局部 睢宁房地产调查2021年，虽然受的国际金融风暴影响，2021年、2021年、2021年，国家针对房地产市场打出各种组合拳来调整房地产市场，但对睢宁并没有产生明显的冲击，开发势头有增无减，销售状况良好，睢宁毅然保持强势劲头，销售状况继续飙升，成交均价由09年2600元/稳步上升到现在均价3700/，成交价格稳重有涨。呈现出快速、健康、有序开展的良好态势。一、土地供给状况2021年2021年，土地市场共计总面积：1792.126 亩二、供给量分析：09年，睢宁县市场总供给套数：1150套 总供给面积：1443872 10年2021年睢宁县市场总供给套数：12000套 城北新区：9

14、643套 10年2021年睢宁县总供给面积： 1724682 城北新区：1416693 三、销售量分析：09年，睢宁县总销套数：6360 套 总销面积：651692.91 2021年总销套数：5685套，总销面积：563033.95 数据来自0516房产网，截止2021年7月2021年总销套数：2061套，总销面积：204307.52 数据来自0516房产网，截止2021年7月四、区域分布睢宁新区板块，房地产开发进入起步阶段，土地供给空前活泼，住宅品质为中高端。新居住区老城区政务中心旧城区域，配套设施齐全，城内规划布局杂乱，住宅品质处于中等。睢宁县政府所在区域，未来城区内大局部的行政机构将前往

15、此处，未来开展的核心区域五、睢宁在售工程分布水岸馨都香榭梧桐瑞凯国际城紫金花城碧桂雅园水岸华府中央华府从上图可以看出，睢宁在售及在建工程根本处于睢宁规划的“三条纵线上，且分布密集。六、城北新区在售楼盘根本情况列表楼盘名称占地建筑面积总套数物业类型开盘时间开盘物业价格分析户型面积销售率待开盘时间待开盘物业万宁城市景苑12万32万2366户小高层4栋高层21栋无无待定93-95两室113-135三室172四室169-153复式2021年9、10月份2栋小高层、4栋多层奥体清华苑18万35万2000多户多层17栋小高层14栋高层10栋无无3660/90-110小三室120-130洋房2021年8月底

16、5栋多层天虹世纪城27万30万1900户多层12栋小高层16栋高层10栋叠加别墅12栋一期20二期2021.1.1.一期：总372户，8栋多层，4栋小高层，12栋别墅二期：12栋小高层多层均价：3000/2021年售罄小高层均价：3500/价格范围3400-4000/别墅：6000/价格范围：4800-7500/105-120三室140四室多层、小高层80%叠加50%待定4栋多层，4栋小高层欧洲城16万32万2442户多层32栋小高层15栋高层：2栋公寓楼1栋一期10年下半年二期20一期：10栋多层二期：4栋小高层多层均价：3200/小高层均价：3400/95两室99-135三室131四室三室

17、90%两室85%130以上复式0%三期待定瑞凯国际城6213314万935户多层7栋，5+1小高层14栋，11层高层2栋，18层一期20一期：4栋多层多层均价3700/84两室120三室95%二期待定新城区板块被我们纳入主要关注区域，在建型工程总规模达143万，除了瑞凯国际城工程为14万外，规模根本都在30万左右板块小结： 睢宁县政府及大局部行政机关已搬迁到北城新区，该区域已逐渐成为睢宁的行政中心，因为老城区的土地放量逐渐减少，所以在区域环境上比拟具有竞争优势，该区域的房产也以中高档为主。从城北板块区域看，在售楼盘规模大致相同，产品类别同质化严重，在售价格区别不大，区域内同类型竞争剧烈。随着未

18、来城市的开展，北城区的土地供给量逐渐加大，将会是睢宁未来房地产市场的聚焦点。七、老城区在售楼盘根本情况列表楼盘名称占地建筑面积总套数物业类型开盘时间开盘物业价格分析户型面积销售率待开盘时间待开盘物业飞翔滨河名城561468.6万700户多层、小高层、高层2021-8-83400元/98两房110-135三房90%碧桂雅园10万多层、小高层无多层待定80-90两房110-140三房11年底5栋多层尚都国际2106710万571户小高层、高层106、85、102、复式(85+85)紫金花城12万17万1600户多层38栋小高层7栋一期09年初一期9栋多层，3栋小高层多层均价3000/小高层3300

19、/目前二期均价3800/91两房105-142三房95%二期11年8月底水岸馨都8万多层6、高层17+12010-7-73700元/50%中央华府206006.2万600户多层6栋小高层2栋高层2栋一期2021-10一期96户，6栋多层多层均价4000/价格范围3600-4200/95两房111-126三房95%二期第一阶段10月第二阶段待定二期第一阶段2栋小高层第二阶段2栋高层水岸华府1万多层、小高层、高层、叠加别墅4200元/平方米89-14090%泰信81公馆2.6万6万500户多层、高层2021年8月18日多层3700元/平方米两房101-127三房95%高层将于11月开盘香榭梧桐15

20、万28万1961多层、小高层3200元/平方米70-140平方米多层3栋、小高层2栋我们在老城区选择几个具有代表性的工程进行比照，从图表中可以发现，老城区工程的整体规模相对较小，由于老城区的土地资源相对较为稀缺，土地地块面积整体偏小，各工程的容积率普片较高，相对居住品质就会有所下降。老城区的销售价格根本维持在3700元左右，县城中心，商业较为繁华的区域价格较高，在4000元左右，城南及城西区域价格较低，在3300元左右。整体上看，县城的区域价格波动并不明显，价格差距较小。板块小结： 老城区的在售楼盘的特点还是比拟明显的，占地面积小，容积率高，楼盘品质受区域影响及地块周边状况较大；各销售楼盘价格

21、差异并不明显，小幅度板块竞争力度较强，多层、小高层去化较快，高层去化略低于多层、小高层。在售楼盘中，复式楼、洋房、叠加的去化有较为明显的抗性，主要原因是受政策影响，面积大总价高，去化难度较大。八、睢宁潜在客户群分析通过对睢宁目前在销和已售楼盘个案的市场客源进行分析后可以得出：1、客源分布在睢宁中心城区工作的人士50%-60%政府公务/自由职业者/外企主管/私营业主/金融法律周边乡镇区域的客源20%-30%私营业主等2、职业/身份特征政府公务员/高级医职人员/高级教职人员中型私营业主金融/法律建材市场，板材市场个体业主3、关注要素大环境：绿化环境/区域价值/城市开展方向/交通配套/商业配套内部环

22、境：整体规划布局/建筑密度/外立面/车库绿化环境/亲水水景/私密感公用设施/会所配套/休闲健康智能安保/非可视对讲/ ADSL上网/监控设施/一卡通睢宁市民对物业要求不高。综述： 伴随着经济上的宽裕，人们的消费意识大大改变，从人群的消费观念上来看，已经不再仅仅局限在单纯的吃和穿上，人们也必将从改变现生活品质，居住环境，改变对消费及投资的需求上考虑。而房产作为生活的必需品，在收入有所改善，消费意识的增强，对更高生活品质追求的前提下，必然会加大房产的需求力度。通过分析，市场需求主要表现在以下几点：改善现居住环境，现居住状况的；因睢宁旧城改造拆迁的；同时根据房管局的调查数据，市区有两成居民准备在5年

23、内购房，改善居住条件，目前睢宁人口137万人，137万人*15%=20.6万人，按照每人30平方米的舒适居住面积计算，19.6万人*30平方米=618万平方米；购房需求还是比拟大的，这些群体还没有算上目前为数众多的投资型购房者。总体来看，未来3-5年内，市场供需根本处于持续增长状态，当然这也需要市场推出性价比拟高、更适合群众口味的产品，因此操作仍需谨慎。九、新老城区比照观澜观点：睢宁县房地产市场总体形势良好，市场信心重新恢复，开展态势比拟乐观。从供需情况看，对消费者来说是利好的消息，有充分的选择空间，但对开发企业却是一种考验，存量较高及开发量增加必然导致市场竞争加剧。政府对培育消费市场、加大对

24、房地产开发企业的支持力度、提升对房地产行业的效劳水平的都作出了具体要求，这对房地产开发企业来说是件好事。同时还对加大保障性住房的建设力度，扩大住房保障范围，提出新的要求，从这一角度看，对商品房销售市场也将产生一定的冲击。市场土地供给量充裕，开发工程增加，对繁荣房地产市场、促进消费需求起得积极作用，同时也加剧了房地产市场的竞争。城市拆迁力度和拆迁量加大，可促进市场的刚性需求。拆迁需求占房地产市场需求一定的比重，很明显拆迁带来的需求也是支撑地产市场的力量之一。从板块楼盘情况看，东区相对平稳；中心区因土地资源稀缺，开发本钱大，配套优越，房价明显高于其他版块；南区开展势头不大；随着城市规划“西延北扩，

25、 将逐渐拉近板块楼市的平衡，对西部和北部城区的投资开发企业是很好的契机，但竞争也会更加剧烈。随着政府随着城市规划“西延北扩，由于政府宣传力度引导，新城区供给量占区域较大体量，老城区目前在售楼盘大于于09年，10年剩下的尾盘，有少量两盘目前捂盘现象发生。随着政府开发力度及相关配套不断的健全，新区价格与老城区价格相差不大，睢宁市民对新区的开发建设比拟认可。第四局部 区域内主要竞争楼盘本工程地处睢宁城北新区，是规划的新城区板块，区域功能为睢宁的行政中心、文体中心和科教中心，是城市“北拓、西展的开展战略的重中之重，区域内的行政单位有：行政效劳中心县政府、统计局、财政局、检察院、档案局、信访局、公安局及

26、法院等。随着周边规划的进一步实施，该区域的前景还是非常看好的。同时也发现周边的改造速度较慢，远景规划已做到2021年，区域内配套资源相当匮乏，位置相对较偏、交通不便，在当地的认知度也不高，区域的成熟还需要相当一段时间。1、直接竞争对手万宁城市景苑工程特点点评：1、工程体量较大，外立面采用现代简洁的建筑风格，是睢宁唯一以高层为主的大型生活社区，但外墙采用涂料，略显品质缺乏。2、靠近中央大道，地理位置较区域内竞争楼盘较为优秀，生活配套较为齐全。3、售楼处装修及布置较为一般，内部接待人员素质较高，根本全部采用普通话接待。4、工程整体品质定位较优秀于周边其他工程，绿化率较高，景观布局合理且手笔较大。2

27、、重点竞争对手瑞凯国际城工程特点点评：1、工程体量在板块区域内属于较小规模，不及周边楼盘一半大，但其独特的城市景观位置，较为方便开发商在景观资源上的利用及打造。2、周边配套较为全面，因其学区的原因，该工程一期去化较为迅猛。但受其地块狭长因素限制，该工程的规划布局呈兵营式排列。3、接待中心装修品质中上，但售楼人员的素质、形象及专业度一般。4、该工程的企划包装由南京专业代理公司介入，在企划上突出于周边工程，在楼盘形象上已跳出并领先于睢宁市场3、重点竞争对手天虹世纪城工程特点点评：1、该工程的开发商为天虹联合置业，是睢宁当地的一家大型纺织企业的下属开发企业，在当地具有较高的品牌享誉度，其背景实力较为

28、雄厚；2、该工程是北城新区具有代表型的楼盘，工程四周较为规整，绿化率高，景观水系完善。该工程一期销售在天虹售楼部二层做了两个样板间，装修华美吸引客户。是当地为数不多建有样板间的楼盘；3、该工程由徐州新景祥全案代理，推广及售楼部销售人员的专业度较高。售楼处装修品质较高，虽然工程整体档次定位属中档，但由软件的配合，已将工程品质拔高不少。4、重点竞争对手欧洲城工程特点点评：1、该工程通过建筑上的线脚、檐口、棚花、圆柱、开放式观景阳台，古典八角外飘窗复原欧洲建筑的某些特性。但是在景观上并没有打造出欧洲的风味生活。2、该工程是区域内唯一将售楼处放在县城中心，其主要客户定位为老城改造及城区内刚性需求的客户

29、。从规划上，其以多层为主的建筑布局在整个市场销售优势较为明显，工程的主力销售户型也是较市场接受度较高的产品。3、工程是由苏州的代理公司进行整体企划及销售的，售楼处装修欧式风格较为明显，但由于位置放在了城区，受面积影响，售楼处略显小气；销售人员的专业度一般。除此之外，中央大道上的【水岸华府】，睢河路上的【碧桂雅园】等工程也是本案的较为直接的竞争对手。【水岸华府】工程目前以到尾盘阶段，在售产品根本为120以上的大户型，而且存量较少，所以在此不列入本案竞争对象。【碧桂雅园】工程售楼处公开为2021年1月，但时至今日也没开盘销售，预计销售日期为2021年年底，目前很多信息无法公开，未来将保持高度的关注

30、度，跟踪该工程。 未来，本区域内将是睢宁开发的热点区域，预计明年上市量及上市楼盘将逐渐增多，我们将适时进行跟踪调研，保持对市场的洞察及关注。睢宁主要户外平面表现观澜观点： 总体来说，睢宁房地产市场开展状况良好，价格稳中有涨。从全国房地产市场看，投资、销售、价格都已超过10年同期水平，并有继续开展的势头。 总的来看,销售情况明显好于预期,三，四月份淡季影响不明显,预计下半年数据仍不会很低,不出意外全年成交将超过10年的销售规模;而从供给角度来看,投资额增速在继续扩大,有利于未来供给的改善,但从新开工面积和土地购置面积来看,虽然降幅在缩小,但仍在下降之中,意味着未来供给的增速将很有限。 从以上宏观

31、形势看，目前对开发企业是利好时机。宏观形势将直接影响购房者的信心，持币观望心理已经明显开始动摇，未来一段时期内房地产供求关系将趋于稳定。但随着楼市的高热迟迟不退，国家和地方政府的一系列扶持政策将逐步取消，甚至还会继续出台调控措施来抑制房地产市场的过热势头。第五局部 工程地块及SWOT分析一、工程经济技术指标1、工程所在地：位于县政府行政办公中心大楼西北侧约280亩的地块；2、工程地块现状：小村庄、农田、防护林；3、工程规划用途：住宅与商业两用；4、工程建筑主体：小高层、多层、会所、辅助商业用房等。5本 案二、工程周边配套1、行政单位：县政府行政办公中心、检察院、档案局、财政局、信访局、公安局、

32、人民法院等2、学校：城北中学、城西小学、菁华学校、聋哑学校等3、医院：无4、银行：无5、超市：无6、公交线路：无三、地块SWOT分析根据工程自身条件及周边环境特征，编写如下SWOT表，以便清楚认识到本工程的优势、劣势、时机和威胁。优势S劣势W1、区位所在地属于睢宁新城区，开展潜力巨大；2、工程位于永安路北，永盛路与红光路之间，隶属睢宁县行政效劳圈内，行政配套成熟，地理位置条件较好，与未来的睢宁新城区中心、科技教育相对集中区相连；3、新城区是睢宁现阶段的城市建设重点，未来开展空间大；4、工程地块较为平整，有较多的可利用绿化树木，减少一局部的工程支出；5、本案开发居住工程在是睢宁县规模较大，具有较

33、强的吸引力；6、周边无工业污染、噪音污染，空气灰尘1、整个新城区建设周期较长，市政配套设施建设存在一定滞后，对本案的开发有不利影响；2、目前工程周边都是农田，没有一个完善的生活小区及良好的社区居住气氛，人气不够；3、工程所在地现有拆迁安置户，虽然拆迁工程不大，但增加了整体的工程本钱；4、工程除拆迁户之外，周边还有一些陈旧的农家房，与工程整体不协调，客户会有在农村买房的感觉，前期销售时会使客户购置信心缺乏；5、工程周边除行政配套完善之外，商业配套、市政配套等都未能跟上；6、工程所在地没有正规的交通路线，城区的面的线路不常到达本区域，带来出行不便。时机O威胁T1、工程位于睢宁行政办公区功能圈内，属

34、于今后睢宁新城区的重点开展方向；2、新城区的开发建设是睢宁城市建设的亮点工程，倍受市民的关注，在配合政府的强势宣传下，有助于工程在后期的宣传推广；3、成熟的行政办公配套，急需配套一个生活社区，来满足行政办公区及周边工作人员居住生活，同时提高行政办公区的人气；4、农民向城市和农村新型城区集中是未来居住大环境的趋势，工程所在地理位置及大型居住小区将得到青睐；5、目前工程所在地居住与商业处于空白，有很大的开展空间，工程有较大的规划空间；6、随着周边城市功能区的完善，行政办公中心居住区将是市民所向往的区位。1、11-12年推的土地较多，地块开发主导产品根本是住宅类，而且都集中在一二年内开发销售，而且现

35、在房地产市场还有较多可售房源，它们也将消化掉一大局部的客户源，未来的几年内睢宁房地产市场将呈现以新城区楼盘剧烈竞争与老城区楼盘辅助对抗的格局；2、本区域除本案之外，还有一个居住类的大盘工程即将开发销售，后期将会有大量的住宅体量推出，区域内的竞争也将会很剧烈；3、工程地块面积大，开发周期长。工程规划需要进行多期开发，预计开发周期在三年以上，前期的销售情况及人气聚集的好坏，会直接影响后一期的开发销售；4、工程周边的商业配套、市政工程配套的完善进度缓慢，会影响到居住环境及周边人气的聚集，影响整个工程的开发销售；5、工程开发面临产品规划、资金链的畅通、后期宣传力度、客户的积累、区域的价格竞争等各方面的

36、压力；6、今年房地产政策调控较为明显，下班年已经涉及三线城市，明年的的房地产政策调控将更加严厉。观澜观点：工程所处区域具备一定的优越性，工程的开发可以解决周边行政办公人员及工作人员的居住问题，及满足周边经济开发区、科技教育相对集中区、老城区及乡镇农村的居住需求；工程周边没有一个成熟的社区，可以借助成熟的行政办公中心来弥补，但现阶段无法防止商业配套、生活配套等空白的问题，一期工程宣传、形象塑造会比拟困难；工程目前也有拆迁工作，建议尽早处理拆迁工作事宜，为后期的开发建设解除障碍。经过对工程地块的根本了解及工程SWOT的分析，我们对工程建议如下：工程塑造成为睢宁新居住理念、新生活指标的大型社区，吸引

37、客户购房的意向；前期商住一起开发，解决周边无商业的局面，提升人气指数，为后期开发提供保障；工程东侧开发以经济办公型酒店及超市为主体的商业集中带，主要效劳于行政办公区、经济开发区、未来的新城中心区及过往睢宁徐宁公路的客商等对象。第六局部 产品定位建议一、工程形象定位建议：行政中心造城方案现代居住生活典范定位支撑：随着新城区建设热潮的到来，工程周边的开展空间非常大，把工程开发定位为“新城区行政中心地标建筑群，是对工程周边社区空白的一种定位，能有效的起到引领整个新城区的建设，起到领头羊的角色，也能创立一个高品质的知名品牌社区；目前睢宁的楼盘主要集中在老县城中心及城东北进城高速路连接线位置，占据优越的

38、商业地理位置及交通兴旺区域，并以商业为主导的“世贸城之类命名居多，对于本工程而言，目前并没有良好的商业地理优势及交通资源，应避开其劣势，以造城方案来打造现代大都市生活的居住理念；现代风格以表达时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。社区加以景观、绿化的合理搭配，表达了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息，更能让睢宁市民所接受；以一座城的生活为触发点，突出工程建筑群的大，配套设施齐全，能在感观上让客户产生对工程产品各功能件的畅想。更能有效寻找软性诉求的方向，市民的接受指数也很高；工程以新城区行政办公中心核心地块的优势

39、，并借助成熟的行政办公中心区，提升整个工程产品品质，同时也区别于其他的产品风格。睢宁房地产形象定位分析目前睢宁整个房地产市场的楼盘定位，以地段位置，根本建筑形态及商业为主诉求点。楼盘都集中在睢宁老县城中，而大多数的楼盘在小区配套设施，小区景观及物业管理等方面都不够重视。工程形象定位建议行政中心制高点居住生活现代城定位支撑：工程地块占地面积在睢宁目前是排名前三的开发工程，结合工程新城区行政办公中心核心区域的特定优势，把工程定位为大型休闲居住生活现代城，以行政中心为主要诉求，加深高尚社区的概念是非常合理而且有力的；工程市场定位开发包括居住、行政商务效劳、商业、社区配套、社区效劳等为一体的完善现代生

40、活配套社区；工程市场定位区别于老城区的楼盘，主打休闲居住生活，讲究社区景观绿化的规划，各项生活配套设施的合理搭配，给居住在社区里的客户每天都有一种生活美满、休闲享受的感觉，从而打造睢宁第一个真正的高尚花园休闲社区；从工程中分割出一局部做为主打的行政商务效劳中心，在聚集周边人气的同时，提升现代生活城的品质。二、目标客户群定位在进行产品定位之前，要了解工程所针对的客户群的特性。在本案中，前期客户群可以分为“核心客户群、“重要客户群、“偶得客户群：一核心客户群特性核心客户群对工程的主要市场利益点表现出强烈的兴趣，能够很好与工程进行沟通，能够较轻易地被工程广告诉求所打动，并与工程产生互动，这是工程最有

41、价值的客户；客户来源主要来自周边行政办公中心内的行政单位及周边的单位；消费特征优先考虑工作地点的距离，同时也会考虑工程住宅产品、配套及环境景观的品位。二重要客户群特性重要客户群对工程的产品利益点或特征非常敏感的客户，个人注重产品的差异性和高性价比，还关注区位条件，进行购置时会对产品非常挑剔。这局部客户是各个楼盘均努力争夺的对象；客户来源主要来自经济开发区及老县城事业单位的工作人员；对时尚生活方式有向往性和包容性，会考虑居住区的人文环境。三偶得客户群特性偶得客户群他们产生购置的动机难以提前被感知，他们自身的购置也存在偶然性，产品的某一特征或宣传引导能唤起其购置欲望，也可能是一时的冲动或突然产生的

42、购置需求；客户来源主要是乡镇农村人口、本地外出创业者、外出职业经理人及外地人士等；对高品质、新产品感兴趣，讲究品牌、气派。从睢宁房地产交易中，观察到偶得客户群渐渐成为睢宁的主要消费群体，这是农民向城镇和农村新型城区集中的表达。其主要客户源集中在外出创业者、在睢宁有固定工作的农村人口及小孩在睢宁上学的农村家庭等。针对独特的客户源，在后期的营销中可以针对性进行工程的宣传推广。三、工程产品定位建议一在售工程物业形态分析通过对睢宁整个房地产市场的了解，目前多层住宅是睢宁房地产市场的接受度最高的物业形态，其次是小高层、高层，已有楼盘出现了叠加、及多层花园洋房产品；整个房地产市场物业形态渐成多样化，土地本

43、钱的增加使开发商以更高的容积来追求开发的利润空间。从楼盘产品定位观察中发现，睢宁房地产逐渐趋于成熟，由于高层、小高层在睢宁市场出现较早，市场已经比拟认可和接受此类产品。但是集中式商业在睢宁市场走势并不乐观，很难形成规模。二工程物业形态定位建议按总建设面积配比种 类多 层小高层多层洋房商业及社区配套配比比例20%65%5%10%定位支撑：工程整体开发体量大，开发时间长，以多层及小高层为主导物业形态，一是符合睢宁整体房地产市场的主流物业形态，二是工程开发多层相对于其他物业形态较为平安；工程前期开发物业形态以多层、商业及社区配套为主，在工程积累一定的人气，完善的商业及社区配套之后开发洋房与小高层，洋

44、房与小高层会由前期的品质与配套提升其产品的价格与品位，到达双赢的效果；局部的行政商务效劳配套，在效劳于行政办公中心的同时，更有效的提高工程整体产品的品位，使产品价值得以最大化的提升；控制小高层品质，适当应用容积率保持合理的开发利润。住宅产品户型及面积配比建议通过对睢宁房地产市场的了解，对睢宁房地产市场的住宅产品进行分析：小面积户型总价低，是睢宁市民最看重的，且小面积户型也可以进行居住功能的有效分区，得到市民们的钟爱，销售情况好；110平米左右中型户型是与父母同住的客户较为看中；130平米以上的户型，一般是有一定经济承受能力的客户购置。市场上对130以上的跃层接受度不高，建议顶层以平层两房为主，

45、局部做成跃层的复式产品，比例不超过5%；从整体的购置群体中看，购房后不与父母同住的客户较为主流，而小面积户型从经济承受能力和实用性来说，都是他们所看中的。针对客户的消费特征，在工程住宅新产品户型及面积配比上，我们建议如下：户 型面 积比 例两房两厅一卫90以下20%两房两厅一卫9010010%三房两厅一卫10011045%三房两厅一卫11012015%三房两厅两卫120以上10%工程开发体量大，开发周期长，因此在开发过程中，先开发小户型两房、三房为主的产品，能有效的吸引客户，并达成房产交易。当工程整体的人气、品牌、品位都提升到一定程度时，开发其他产品类型，就容易让客户接收。四户型设计定位建议根

46、本要求：基于本工程定位和目标客户群需求特征，我们认为本工程户型设计必须满足以下根本要求：户户采光，无暗室；无明显的面积浪费；主卧及客厅要有明显的景观效果；动线明晰；符合动静分区、卫生间干湿分区的户型设计原那么；经济型的户型功能齐全，紧凑实用；舒适型户型处处考虑到其居家的舒适。 创新建议：本工程定位为该片区的中高档住宅物业，结合目标客户群的需求特征，我们认为本工程户型设计在满足根本要求的前提下，还应该有一定的创新：局部舒适型的户型考虑入户花园的设置；卧室设置飘窗，局部舒适型户型的主卫设置飘窗；客厅设置观景阳台；客、餐厅分区设计；主卧步入式更衣间客、餐分区入户花园客厅景观阳台客、餐分区入户花园 五

47、建筑设计定位建议1、建筑设计要求：本工程定位为高品质住宅物业，建筑作为工程最重要的形象展示面，直接向目标客户群传递了工程的品质和形象，因此在设计上必须满足以下几个条件：符合目标客户群的品味；表达创新性，对产品价格和品质形成绝对支撑；超越市场现有水平，表达工程的引领性地位；在细节方面处理考究。2、建筑风格：极具亲和力的时尚、现代风格本工程总开发量约合28万平方米左右，与其花大量的本钱塑造建筑风格，不如打造具有一定亲和力的现代风格产品，在迎合目标客户群口味的同时，将本钱花在可以表达产品性价比的地方，如园林、景观的打造及其他附加值的提升。3、外立面 基于本工程定位、建筑风格设计及目标客户群需求的生活

48、品味，本工程立面的立面应该简洁明朗，富有线条感，立面用色稳重，通过少量明亮色彩的点缀表达建筑的活力。4、小区入口防止单调，增强亲和力 电梯间的大门很大气，装饰性的遮阳板非常现代。 装修精致，做工考究，温馨、实用目前睢宁住宅的入户设计水平都较低，整体显得死板、单调。本工程如能在入户设计上采用新颖的手法，必然能够成为工程的亮点，引领市场潮流。注：以上的图片仅作为说明用，本工程入户细部的处理应符合本工程的整体建筑风格。5、电梯间将阳光引入电梯间防止睢宁传统电梯公寓电梯间为暗室的特征，将电梯间打造为一个舒适的空间，最好考虑有一定的日照和绿化。为工程创造更多的卖点。6、阳台保持舒适性的同时，增强线条构成

49、，配合外立面，增强建筑的现代感和标志性阳台是外立面的一局部，金属框架玻璃的做法增加了不少现代感，增强了房间的采光和通风，增加了室内的景观性；阳台底部增加一些装饰性的线条丰富了立面，增加了不少现代感，提升了楼盘档次；线条与颜色的运用要与整体外立面相协调。 整体建筑高处增加一点异型的阳台，可以使建筑显得与众不同。同时也丰富了户型的功能空间，增强工程的识别性。转角阳台能突出工程高档次的特征，非常适合高端住户对生活舒适性的追求。7、窗户 线条感强、适用度高的转角飘窗设计。转角飘窗视线开阔，同时立面线条较好；需要指出的是，飘窗金属框架的颜色和质感对工程的外立面影响非常大，需要细致的考究8、空调位 空调位

50、要预先考虑好，挡板的颜色及形式应该细致考究，防止裸露的空调主机和管线。目前睢宁很多电梯公寓的空调位处理得都不到位。业主入户后整个建筑立面很杂乱。本工程承载为开发商创造品牌的任务，因此空调位的处理更应当细心。空调位并不算一个创新点，提高工程档次上的成份也较少，但处理得到可以看出开发商的责任心和细致、用心的程度，更容易赢得住户的认可。9、屋顶细部处理屋顶的设计可发挥更大的想象力，为本工程增加一些区域内标志性的特征，增强工程的识别性。为了更加表达本工程的唯一性及在睢宁的标志性建筑地位，而工程的顶部处理最能表达其气派的一面，所以建议本工程的顶部处理在结构上尽量通过线条、色彩、饰物、造型等方面来表达。在

51、各栋屋顶配以亮丽的灯光工程，每当夜幕降临时刻，灯火辉煌，成为睢宁标志性的住宅屋顶灯光夜景，到达预期设计效果。六园林定位设计建议1、设计理念及设计原那么小区园林是表达居住品质的重要方面，为了使本工程最大化到达开发目标，园林设计应该与本工程所倡导品质相协调，共同表达引领性，因此我们建议本工程的园林设计必须满足以下几方面要求：园林设计与小区整体规划和环境相协调、融合，表达小区的整体性；尽可能使环境的利用率到达最大化；在细节方面表达环境与人的和谐共生。2、整体效果 建议整体园林设计上，色彩和线条丰富一些，给人的视觉感受相对较现代；消除以往人们对电梯公寓风景单调的概念，给电梯公寓住户提供一种前所未有的视

52、觉景观享受。3、园林与建筑注意园林风格与塔楼局部建筑风格及色彩的照应，能制造出大气、和谐的效果。4、小品 增加一些具有亲和力的小品，有利于营造良好的社区气氛，表达社区亲和力。5、水景我们建议工程园林设计中一定要考虑局部水景，目前水景是客户较为关注的景观要素，水景可以提高工程档次。由于本工程力求打造该区域最高品质楼盘，因此应当考虑局部立体水景。立体水景不占土地面积而且在睢宁工程中的运用也并不多见。本工程做立体水景可能成为园林设计上的一大特色。底色丰富，线条多变，在加上一点立体的层次感，是很多优秀水景观表达出的共同特点。 6、小区内路面 增加一些色彩和线条可以很大程度上改善路面的单调性；路面的颜色

53、和环境绿化相配合，使小区环境的变化非常丰富。睢宁的房地产工程在路面上极少考虑路面细节的处理。如果本工程在这一方面有突破，那么可能成为以后其他工程学习的对象。7、其它 垃圾桶及路灯本钱不高，但可以表达小区的品质和素质，对培养社区气氛的作用很大。七、小区配套建议1、小区配套设置应该遵循的原那么立足本工程区域内高品质物业的定位，在小区的配套设施上既要满足总平规划的布局，也要表达小区的一定品味，可以遵循以下几点：不求大而全，但求实用、恰到好处；不必要浪费大面积空间；充分利用代征用地，局部公共活动设施可以摆布其中；对区域内缺乏的配套可以有针对性的引入，如学前教育配套。2、小区配套设置建议会所因为地块面积

54、受限，建议不设置独立的会所，可以采用商业与会所相结合的方式，面积建议在800-1200平方米左右；会所内可设置棋牌类，室内健身类设施；社区的医疗点可以建议规划在会所内；未来小区规模较大，设置双语幼儿园是本案一大特色卖点。运动设施在前期的市场调研中发现运动休闲设施是区域内非常缺乏的配套工程之一，因此在本工程的规划设计中有必要丰富运动休闲类设施的种类，针对不同年龄段的群体在不同的位置设置不同的运动类器械；在小区内或代征绿化用地上可以集中规划儿童游乐区，老年锻炼设施，设置不同的锻炼设施，节约了建筑用地面积；医疗设施通过前期的市场调研，该区域的医疗卫生配套比拟缺乏，而且距离本工程都有一定的距离，因此在

55、本工程中有必要规划一个社区医疗点，规模和水平可以满足按照小区常住人口规模和周边范围内常住人口的需求配置。八、商业定位建议工程占地面积大，开发周期长、且物业类型丰富，商业局部建议分前后期开发，目前只对前期的商业进行定位建议。工程前期商业定位新城中央现代生活行政商务效劳轴心定位支撑：行政商务中心是睢宁新城区未来开展方向，它集行政、信息、金融、贸易、会展、文化、体育、购物、娱乐、休闲、餐饮、商住等为一体的综合效劳区。目前只形成行政办公中心，需要其它的配套跟进；工程所在地正处行政效劳中心的西北面，四周分布着睢宁各个行政单位部门，把工程前期商业主要定位为行政商务效劳中心非常合理，填补目前行政商务中心的空白之地，并占据有利的行政商务资源；工程商业定位为行政商务效劳中心主要表达在居住、商业、餐饮、娱乐、休闲、文化、购物等。工程从多元