建筑立面设计与目标成本控制工作的感悟

1、建筑立面设计与目标本钱控制工作的感 悟发布时间：2012-02-29 莫鑫来源：万达规划院建筑一所国家近两年出台的房地产宏观调控政策，对地产行业的影响非常巨大。 在这种大环境下，任何一个地产公司都不会独善其身。应对“过冬”措施，成 为各个地产公司的首要工作。在现有政策背景下，集团董事长提出了品质与成 本并重的工作要求，此要求将始终贯穿在今后的工作过程中。品质与本钱，本 是一对矛盾，如何在今后的工作中，既能保立面品质，又能控本钱，让建筑外 立面的“效费比”最大化，这成为我商业规划院面临的一个重要课题。、问题及对策立面设计，本钱先行。但是在立面方案设计中，往往面临着“估不 准”，“算不全”的现象。

2、究其原因，在于以下几点：1、一个漂亮立面方案设计，往往只能表达其表象，背后的幕墙龙骨、 连接件等都没法精确预估，这些构件占用很大一局部本钱，只有在幕墙设计阶 段才能完整的表达出来；2、立面的施工上墙，需要人工、机械、台班等各种施工费用，另含有 各种税费、利润在内。这些隐形的费用不可能在方案阶段就逐项列明；3、估算清单中，都会有工程后续预留费用，用以保证变更签证等能有 效进行，此项通常占整个目标本钱的8-10九 以上各种与立面相关的发生的成 本，只有在幕墙施工图阶段才能逐条明晰。事实上，在类似的工程可行性研究 报告阶段，投资概算误差允许有20%,而预算误差那么允许有10%。上述情况给我们提出了这

3、样一个具有挑战性的工作内容，就是如何能让方案阶 段的立面，能够尽可能的控制在目标本钱范围内？笔者通过相关工作，认为可以采取以下各种措施来解决问题:1、在立面方案阶段，不能只关注图面效果的漂亮与否，还需要求设计 单位提供主要立面的CAD图，以及剖面节点详图。本钱部门负责人根据此项内 容进行测算；2、立面方案需要控制展开系数。集团所给定的目标本钱，明确要求是 以投影面积来做基数测算。立面设计假设过于夸张，必然导致展开系数偏大，结 果是本钱必然超出。影响展开系数的因素很多，立面的凹凸深度，雨棚的出挑 距离是两个最重要的因素。笔者通过所接触的几个工程，发现展开系数在 1.22-1. 35为合理范围；3

4、、适中选用材料。重点统计占比最大的2-3种材料。立面上大面积的 选用成熟通用的材料，防止使用技术不成熟、或因某些原因导致本钱偏高的材 料。二、建造标准与应用的矛盾集团20n版建造标准，对大商业、酒店、室外街等的立面，有详细的 限定。但在实际运用过程中，仍有一些细节待推敲，这些细节往往会对建筑品 质效果产生潜在的影响。举例来说，在大商业立面设计中，“三环”属于城市 商业街，建造标准中未明确限定目标本钱。实际工作中，往往出现依照低于室 外步行街的标准来执 行。但是从大商业整体而言，室外街商业与“三环”商业 不应该产生强烈的效果反差，否那么从营销的角度都会产生问题。因此笔者认 为，“三环”虽然属于城

5、市商业 街，但立面建造标准确实有待细化。类似的问题还存在于S0H0立面标准中。集团建造标准中未明确指明， 目标本钱仅控制实体墙，而外窗属于单项本钱，另行核算。此项极易在立面设 计工作中产生误解，容易导致立面品质无法最优，无法使外立面的“效费比” 最大化。三、具体案例分析笔者近期负责大连高新工程立面设计优化与本钱控制工作，在工作过程 中感悟颇多，经验值得提供。大连高新工程是集团A级店，此工程作为万达在大连的第一个最先进的 城市综合体，是集团集二十年商业地产开展大成于一身，回馈大连市政府与故 乡人民的一份厚 礼，集团领导对此工程寄予厚望。此工程的立面设计新颖，采 用独特的三棱锥造型饰面，将能够强烈的展现建筑的独特性、商业性和地标 性。然而独特的造型意味着 将面临相应的本钱挑战。经初步测算，三棱锥的综 合单价竟达1600元每平米，远高于目标本钱限额。为解决此问题，笔者采用 “保主立面，精简次要立面，保临街面，精简非临街面”的方法，将四层以 上、非临街立面简化设计，采用涂料等材料，从而到达降低本钱的目的。而降 低的本钱补充给主要的、临街的立面，最终实 现目标本钱可控。四、结语工程本钱控制，对于整个工程的运营来说，是非常重要的一个环节。而 立面效果与造价控制，是重中之